2015

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1233/196/2015 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáţí v domě v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 151, LV č. 160 součátí pozemku parc.č. St. 81/2 pozemek parc.č. St. 81/2, LV č. 160 pozemek parc.č. 286/47, LV č. 160 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Lenora Část obce dle LV Lenora

Obec Ulice

Lenora Lenora

Počet obyvatel 772 č.p. 151

Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka V Portyči č.p. 472 397 01 Písek ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

Tel. E-mail IČ DIČ

Pocklan Josef - Volary, Finské domky 576, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ

1/3

Pocklan Karel - Volary, Česká 77, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ

1/3

Pocklan Martin - Husinec, Husova 38, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ

1/3

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

+420 380 120 602 podatelna@exekucepisek .cz 71195246 CZ7502261503

Počet stran textu 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáţe v domě

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996 Počet stran příloh

130 m2 1 x

17.7.2015 24.6.2015 24.6.2015

8

10 400 Kč/m2

1 352 000 Kč 150 000 Kč

350 000 Kč Třistapadesá tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav – spol. podíl id. 1/3

Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahová plocha určena odhadem.

-1-

Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Nemovitost se nachází vedle obcí procházející hlavní komunikace.

NE NE ANO

Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území CHKO Šumava

NE NE NE NE NE NE ANO

Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Sluţebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Věcné břemeno užívání ve prospěch Josef Pocklan r.č. 350904/953 - tato skutečnost je zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti

NE ANO

Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 160. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Pocklan Martin

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE

Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Usnesení soudu Kupní cena 0 Datum 23.11.2011 Vyhodnocení Usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví ze dne 23.11.2011. Nabývací titul nebyl předloţen. Tento nabývací titul nemůţe slouţit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předloţen. Komentář k vadám

Kupní cena

0

Datum

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 160, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice 15.6.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Lenora, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 25.6.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu 24.6.2015. Usnesení , vyhotovil JUDr. Stanislav Pazderka 15.6.2015. Ţádost o místní šetření, vyhotovil odhadce 23.6.2015. Datum předání kompletních podkladů 25.6.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 160, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice 15.6.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Lenora, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 25.6.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu 24.6.2015. Usnesení , vyhotovil JUDr. Stanislav Pazderka 15.6.2015. Ţádost o místní šetření, vyhotovil odhadce 23.6.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Lenora patří administrativně pod okres Prachatice a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ okresní město Prachatice. Obec Lenora se rozkládá asi devatenáct kilometrů jihozápadně od Prachatic. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 800 obyvatel. Lenora se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Houţná, Kaplice, Lenora, Vlčí Jámy a Zátoň. Obec leţí nedaleko hranice s Německem a Rakouskem. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD V obci mohou děti docházet na jednu základní školu niţšího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. V obci Lenora mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční stanice. Nemovitost se nachází v širším centru obce Lenora vedle obcí probíhající hlavní komunikace vedoucí na hranice s Německem. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní moţnosti dostupné v místě Ano

-3-

69 Km

Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je objekt k bydlení, který se nachází v CHKO Šumava. Objekt k bydlení byl postaven v roce cca. 1835, při vzniku sklářské hutě v Lenoře. Původně slouţil pro ubytování dělníků ze sklárny. Nemovitost je postavena na kamenných základech a svislé nosné zdivo je dřevěné. Nemovitost je řadový dům (dvojdomek), nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaţím a bez vyuţitelného podkroví. U objektu byla provedena zděná přístavba (garáţ, sklad). Objekt k bydlení je napojen na inţenýrské sítě - elektrickou energii, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Základy - kamenné a betonové. Svislé nosné konstrukce - dřevěné a zděné. Vodorovné nosné konstrukce dřevěný s podhledem z rákosu ??? Nosnou konstrukci střechy tvoří dřevěný sedlový krov. Střešní krytina - eternitové šablony. Okna plastová s izol. dvojsklem + dřevěná. Omítky - vnitřní omítky jsou navrţeny jako štukové + dřevěný obklad ??? Venkovní omítky - vápenné. Podlahy jsou betonové s povrchem keramická dlaţba a prkenné ??? Vytápění je ÚT s kotlem na plyn + TUV ??? Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahová plocha určena odhadem !!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 331 ve vlastnictví Česká republika - právo uţívání pro Ředitelství silnic a dálnic ČR. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet bytových jednotek

1

Počet podkroví

1

0

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba kůlna

160 m2

Zastavěná plocha 1.NP Ne

Ano Výměra [m2] Stáří [roků] 18.0 80

Popis Samostatně stojící zděná stavba se sedlovou střechou na pozemku p.č. 286/47

Technický stav Budova RD

Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Střešní krytina eternitové šablony Vnější omítky vápenná omítka Vnitřní omítky štukové omítky Okna část plastových oken s izol. dvosjkelm Instalace rozvody el.,topení + kotel na plyn, vody a odpadů Přístavba kompletní

odhadem 180 59 % nevykazuje

Rok provedení ??? ??? ??? ??? ??? ???

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 820 m3 Cena

4 000 Kč/m3

Cena celkem

3 280 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 733 m2 Cena pozemků

600 Kč/m2

Cena celkem

440 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do ţumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není není není

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

není

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

Konstrukce

-4-

napojeno napojeno není napojeno není

Provedení

základy a zemní práce vodorovné konstrukce, stropy krytina střech

kamenné + betonové

svislé konstrukce

dřěvěné + zděné

dřevěné trámové s podhledem ???

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

eternitové šablony

pozinkované

úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady

vápenná omítka štuková + dřevěný obklad ??? obklad dřevěný + obklad keramický ??? vchodové dřevěné prkenné + ker. dlaţba ??? světelný rozvod

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění vnitřní vodovod

plastová + dřevěná ústřední s plynovým kotlem ??? rozvod studené a teplé ???

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

rozvod plynu chybí ???

dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

svislé a vodorovné potrubí ??? kombinovaný s ústředním topením ???

omítka vápenná sloţitá chybí

Počet koupelen 1 Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo ???

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák kombinovaný, trouba, lednice s mrazákem ???

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností kuchyně, obývací pokoj, pokoj, koupelna, WC......

plocha koeficient KZp započit. plocha 130.00 m2 1.0 130.00 m2 130.00 m2

Součet ploch za podlaží

130.00 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 29.1.2015 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 157.8 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 200 000 Kč 0 % 2 200 000 Kč

79.0 m2 890.0 m2 13 900 Kč/m2 13 900 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou ODHAD č. 860/15/14. Jedná se o rodinný řadový krajní dům ( dřevostavba - okál ) třípatrový se dvěma bytovými jednotkami o dispozicích 3 + 1 s garáţí v domě. Nachází se v okrajové části obce Volary, v ulici U Nádraţí. K domu vede el.přípojka 380/220 V, vodovod, kanalizace a plyn. V 1.NP se nachází chodba, prádelna, garáţ, kotelna, 2 x sklad a dílna. Po ocelovém schodišti s dřevěnými stupni se dostaneme do 2.NP, kde se nachází chodba, hala, WC, koupelna, kuchyně, 2 x pokoj, obývací pokoj a balkon. V 3.NP se nachází chodba, hala, WC, koupelna, kuchyně, 3 x pokoj. Základy jsou betonové s izolací, svislé nosné kce. v 1.NP z cihel o tl. 45 cm a 2.NP + 3.NP dřevěná kce. o tl. 30 cm. Stropy nad 1.NP jsou betonové a nad 2.NP + 3.NP dřevěné. Střecha je sedlová s betonovou taškovou krytinou z roku 2006. Podlahy betonové s ker. dlaţbou, PVC a jekor. Vytápění 1.BJ je ÚT s kotlem na TP a 2.BJ je vytápěna ÚT na elektrokotel + nové radiátory z roku 2014. V roce 2010 byla ve 3.NP na místě šatny vybudována koupelna. TUV zajištěna el. bojlerem. Okna plastová z roku 2007, vnitřní omítky štukové z roku 2013, venkovní - kontaktní zateplovací systém z roku 2007. Stavba je z roku 1982 ( dle dostupných zjištění), dobrá údrţba. K nemovitosti dále náleţí vedl. stavba - parkovací přístřešek z roku 2007, který navazuje na RD, dále pak udrţovaná zahrada + venk. krb zděný.

-5-

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 26.5.2015 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 200.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 500 000 Kč 15 % 2 125 000 Kč

130.0 m2 330.0 m2 12 500 Kč/m2 10 600 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o chalupu - samostatná polovina řadového dvojdomku s vlastním vchodem a zahradou,kolnou v obci Lenora. Chalupa je celkově rekonstruovaná v šumavském stylu ve dřevě. Má v přízemí předsíň a verandu, kuchyň s jídelnou, dále pokoj a loţnici s koupelnou a WC, další 2 pokoje s koupelnou a WC, komoru, kde je pračka, kotel na elektřinu a sklad. V podkroví je hala, 2 pokoje, koupelnou, WC a šatnou, dále místnost s původním komínem na krb.Před chalupou je sklad na kola, lyţe a nářadí, dále sklep. K dispozici zahrada s posezením a ohništěm.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 26.5.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 200.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 300 000 Kč 10 % 1 170 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

-6-

559.0 m2 750.0 m2 6 500 Kč/m2 5 900 Kč/m2

RD č. p. 9. v obci Dobrá - Stoţec, na Šumavě. Jedná se o polovinu domu. V domě dvě bytové jednotky. K bytu patří podíl na domě a stavební parcele. Součástí prodeje je i vlastní zahrada za domem. Kaţdá bytová jednotka má vlastní samostatný vchod. Vše v řešení na KN prostřednictví prohlášení vlastníka. Nutno dořešit (oddělit) stavebně přímo v objektu. Přízemí - chodba, sednice s pecí, kuch. linkou (myčka, sklokeramická deska, průtokový ohřívač vody), podlaha dlaţba a prkna. Hostinský pokoj s malou kuch. linkou (průtokový ohřívač, el. sporák, el. trouba), krbová kamna. Pod touto místností sklep - v současnosti nepřístupný. Koupelna - vana - lázeňská kamna, umyvadlo - průtokový ohřívač. Prostor pro vybudování WC a ţumpu. Dřevník s východem na zahradu. Garáţ. První patro - 3 x pokoj (1x krbová kamna, 2x el. přímotopy). Velký půdní prostor s terasou - výhled přes zahradu do údolí Vltavy. Obecní vodovod. Odpad - nutno vyřešit novou ţumpou.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

5 900 - 13 900 Kč/m2

1 170 000 - 2 200 000 Kč 10 400 Kč/m2

Porovnávací hodnotu nemovitosti č.p. 151, obec Lenora zapsaného na LV č. 160 v katastrálním území Lenora včetně pozemků p.č. St. 81/2 a p.č. 286/47 vše zapsané na LV č. 160 v katastrálním území Lenora odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10 - 15 % na 10.400 Kč/m2 uţitné plochy, tj. 1.500 mil.Kč. Vzhledem k věcnému břemenu uţívání odhaduji obvyklou cenu nemovitosti na 1.050 mil. Kč. Spoluvlastnický podíl id. 1/3 odhaduji na 350 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je uţívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1233/196/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţeného účetního dokladu: faktura č. 2015066. V Českém Krumlově dne 17.7.2015 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-7-

Fotodokumentace

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD

-8-

Fotodokumentace

Pohled na garáţ a sklad

Pohled na kůlnu

Pohled na kůlnu

Pohled na RD

-9-

Fotodokumentace - mapy

Obec Lenora

Lenora č.p. 151 - umístění nemovitosti v obci

- 10 -

- 13 -

- 15 -