ZNALECKÝ POSUDEK č. 3297/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Líšeň, obec Brno, okres Brno-město, na ulici Horníkova č. or. 2: bytu č. 2059/9 v bytovém domě č. p. 2059 na pozemku parc. č. 5970, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 098 EX 03512/11
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
9. června 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
9. června 2015 – k datu místního šetření
Datum vypracování:
30. června 2015
Zvláštní požadavky objednatele:
Nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.
Tento posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 č.j. 098 EX 03512/11-107 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví manželky povinného paní Marcely Matouškové Fricové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 9. června 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění zjištěnou cenou - ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11391 vyhotovený dne 21.4.2015 pro k.ú. Líšeň: A: Vlastník: Matoušková Fricová Marcela, Horníkova 2059/2, Líšeň, 628 00 Brno RČ 645705/0666 B: Nemovitosti: Byt 2059/9 spoluvlastnický podíl na budově a pozemku 84/2212 budova Líšeň, č.p. 2059, byt. dům, LV 4808 na parcele 5970, LV 4808 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Líšeň z http://nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne 30.6.2015.
1.1.3 Prohlášení vlastníka Dodatek č. 1 k prohlášení vlastníka budovy č. pop. 2059 ze dne 22. 11. 1999, a Prohlášení vlastníka ze dne 2.10.1998, s informací o počtu místností a ploše jednotky.
1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 13.5. 2015 a 9.6.2015. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný pan Vnislav Matoušek neumožnil přístup do jednotky. 13.5. povinný neumožnil přístup do jednotky, neboť si nepřevzal si doporučenou zásilku s oznámením o termínu provedení místního šetření, místní šetření odložil na 20.5., ale v bytě přítomen nebyl, telefonicky místní šetření odložil na 26.5. a dále na 2.6., kdy také nebyl přítomen. Páté místní šetření bylo provedeno zvenčí 9.6.2015, k tomuto datu je provedeno i ocenění nemovitosti.
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
4
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí.
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je nemovitá věc, obsahující následující objekty: •
byt č. 2059/9 v bytovém domě Líšeň, č. p. 2059, včetně podílu na společných částech domu a pozemku
Nemovitá věc se nachází ve městě Brně, v katastrálním území Líšeň, v městské části BrnoLíšeň, na ulici Horníkova, č. orientační 2. Příjezd k nemovité věci je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně panelovými bytovými domy a občanskou vybaveností. V docházkové vzdálenosti se nachází MŠ, ZŠ a gymnázium. Parkovací možnosti v okolí domu jsou značně omezené. Vzdálenost k zastávce MHD je přibližně 100 metrů – autobusová zastávka Horníkova.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Počet obyvatel: Městský úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchody a služby: Poptávka nemovitostí:
Statutární město 377 508 Ano Ano Všechny stupně Kompletní síť obchodů a služeb Poptávka je vyrovnaná s nabídkou
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Východně od centra města Vzdálenost k nádraží ČD Brno-Židenice: 5 km Dopravní podmínky: Při vedlejší komunikaci Konfigurace terénu: Terén mírně svažitý k jihozápadu Převládající zástavba: Panelové bytové domy Parkovací možnosti: Omezené na veřejných parkovištích Inženýrské sítě v obci s možností Elektro, vodovod, kanalizace, plynovod, napojení oceňovaného areálu: telefon, kabelová televize
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby: Dostupnost podlaží s oceňovaným bytem: Možnost dalšího rozšíření: Technická hodnota:
Pozemky k objektu celkem:
Dům vícebytový typový Výtah, schodiště Není Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v dobrém stavebně-technickém stavu, byla prováděna běžná údržba. 346 m2
5
1.2.5 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: není Kritická poloha objektu u vozovky: není Jiné: nepřichází v úvahu Výskyt radonu Vlastník nemovitosti nesdělil zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění a hluku v blízkém okolí: běžná automobilová doprava
1.2.6 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Kabelová televize: Telefonní přípojka:
přípojka z veřejného vodovodu přípojka do veřejné kanalizační sítě 220/380 V zemní plyn zavedena zavedena
2.
Posudek - ocenění zjištěnou cenou (administrativní cena)
2.1
Metodika stanovení časové ceny
Byt je oceněný dle platné vyhl. MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku, účinná od 1.10.2014
2.2
Byt (§ 38)
2.2.1 Popis celkový Byt se nachází v bytovém domě na ulici Horníkova č. orientační 2. Jedná se o bytový dům řadový koncový, nepravidelného půdorysu, s 1 vchodem. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, některé informace byly získány z Prohlášení vlastníka z r. 1998 a jeho dodatku. Dům je podsklepený, má 8 nadzemních podlaží a je zastřešený plochou střechou. Sklepní kóje jsou umístěny v 1.PP. V domě je výtah. Výměry bytové jednotky, její dispozice a materiálové a konstrukční vybavení domu a jednotky byly částečně zjištěny z Prohlášení vlastníka a částečně při místním šetření nebo odborným odhadem. Dispozice domu: Vstup do domu je z východní strany z ulice Horníkova do chodby s výtahem a se schodištěm do všech podlaží domu. Nosná konstrukce: panelová Izolace: proti zemní vlhkosti Vnější povrchy: zatepleno polystyrenem Střecha: plochá Schodiště: betonové Střešní krytina: původní Oplechování: parapety, žlaby, svody z pozinkovaného plechu Bleskosvod: instalován Napojení na přípojky: elektro, voda, kanalizace, plyn, kabelová televize, telefon
6 Výše spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 84/2212, tj. 3,797 %.
2.2.2 Popis bytu Bytová jednotka č. 2059/9 Umístění: 3. nadzemní podlaží Dispozice bytu: 4+1 Počet místností a plocha jednotky (dle Prohlášení vlastníka): 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, lodžie a sklep
84 m2
Plocha jednotky byla převzata z Prohlášení vlastníka, výměry nebylo možné ověřit v rámci místního šetření. Dle srovnatelných jednotek z vlastní databáze je výměra sklepní kóje u těchto bytů 2,40 m2, výměra lodžie je odborným odhadem stanovena na 4,00 m2. Podlahová plocha místností bytu bez lodžie a sklepa je uvažována 81,60 m2. Popis konstrukcí - předpoklad: Obvodové zdivo: montované z panelů Vnitřní úprava stěn: předpokládají se původní vápenné omítky Stropy: panelové s rovnými podhledy Okna: plastová (dle obhlídky zvenčí) Dveře: předpokládají se původní dřevěné hladké plné nebo prosklené v ocelových zárubních Rozvod vody: rozvod studené a teplé vody Sanitární zařízení: WC, pravděpodobně vana, umyvadlo Podlahy: předpokládá se původní PVC a vlýsky v pokojích Vytápění: dálkové, 5 topných těles Kanalizace: původní, ze všech zařizovacích předmětů Zdroj teplé vody: dálkový Vybavení kuchyně: kuchyňská linka, plynový sporák, digestoř Ostatní: vestavěné skříně, ventilátory, domofon Bytové jádro: předpokládá se původní umakartové jádro
2.2.3 Stáří a technický stav objektu a bytu Objekt: Stáří: 2015 - 1982 = 33 roků Dům je užíván dle odborného odhadu od r. 1982. V posledních letech byla provedena revitalizace domu - zateplena fasáda, osazena plastová okna. Prvky dlouhodobé životnosti nejeví známky poruch a jsou v dobrém stavebně-technickém stavu. Byt: Stáří: 2015 - 1982 = 33 roků Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, materiálové a konstrukční vybavení jednotky nebylo možné při místním šetření ověřit. Předpokládáme, že vnitřní vybavení bytu je převážně původní, je prováděna běžná údržba a celkový technický stav je průměrný.
2.2.4 Způsob ocenění Objekt, v němž je byt umístěn, nesplňuje podmínky rodinného domu dle § 3 písm. c) vyhlášky č. 137/1998 Sb.
7 Vzhledem k tomu, že plochy pro bydlení převažují nad jednotkami provozními (nebytovými prostory), jedná se o dům vícebytový typu J (typový). Byt se ocení nákladovým způsobem podle § 21 vyhlášky, výsledkem je cena bytu včetně ceny společných částí domu. Pozemky se ocení samostatně.
2.2.5 Ocenění bytu porovnávacím způsobem Ocenění bytu J , K por ovnávacím způsobem podle § 38 a př íloh č. 3 a 27 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN14b Obec Brno Počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR 377508 Okres Brno-město Kraj Jihomoravský Katastrální území Líšeň Pokud je obec rozdělena, oblast příloha č. 2 Položka z přílohy č. 27, tabulka 1 Brno 7 příloha č. 27, tab. 1
Základní cena
ZC
Výpočet základní ceny upravené podle § 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2
Iv ZCU IT Ip
Základní cena upravená = ZC × Iv Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP
Kč / m2
29 288,00 0,793
Kč / m
2
23 225,38 1,000 0,990
Kč / m2
22 993,13
Délka
Šířka
Koef.
PP po krácení (m2)
Byt
81,60
1,00
1,00
81,60
Sklepní kóje (× 0,10)
2,40
1,00
0,10
0,24
Nezasklená lodžie (x 0,20)
4,00
1,00
0,20
0,80
m2
82,64
Výměr a bytu
Výměra
celkem vč. ev. příslušenství
Cena bytu
bez pozemku
Kč
1 900 151,95
Index tr hu I T - př íloha č. 3, tabulka č. 1 Výpočet indexu tr hu podle př ílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 1 Znak č. 1
Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi
2
Vlastnické vztahy
3
Změny v okolí
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Nabídka odpovídá poptávce
II.
0
IV.
0,00
II.
0,00
Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku Bez vlivu nebo stabilizovaná území
Použitá hodnota
0,00
0,00
0,00
8
4
5
6
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko
Bez vlivu
II.
0,00
Bez dalších vlivů
II.
0
0,00
0,00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV.
Součet znaků č. 1 až 4 = 0,000
1,00
1,000
Index I T =
1,000
Index polohy I P - př íloha č. 3, tabulka č. 3 Pr o pozemky zastavěné nebo ur čené pr o stavby r ezidenční Rezidenční stavby (bytové a r odinné domy) v obcích nad 2000 obyvatel Výpočet indexu polohy podle př ílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 3 Znak č.
Název znaku
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Použitá hodnota
1
Druh a účel užití stavby
Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000
I
1,00
1,00
Rezidenční zástavba
I.
0,04
0,04
Okrajové části obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce,
III.
-0,05
-0,05
I.
0,00
0,000
II.
-0,01
-0,01
V.
0,00
0,00
III.
0 až 0,02
0,00
Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku
II.
0,00
0,000
Bezproblémové okolí
II.
0
0,000
Nižší než je průměr v kraji
III.
0,01
0,010
Bez dalších vlivů
II.
0
0,000
2 3 4
Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci
5
Občanská vybavenost v okolí pozemku
6
Dopravní dostupnost k pozemku
7
Osobní hromadná doprava,*
8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti
9
Obyvatelstvo
10
Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené**
11
Součet znaků č. 2 až 11 Povolené maximum srážek (příloha č. 3, text za tab. č. 3) Použitá hodnota Index polohy I P
-0,010 -0,800 -0,010 0,990
9
1 2 3 4 5
6
7
8 9
Index konstr ukce a vybavení I V - př íloha č. 27, tabulka č. 2 Budova - panelová, Typ stavby III. 0,00 zateplená Kolárna, kočárkárna, Společné části domu dílna, prádelna, II. 0,00 sušárna, sklad Bez dopadu na cenu Příslušenství domu II. 0,00 bytu Umístění bytu v domě 2.- 4. NP s výtahem III. 0,05 Orientace obyt. místností ke Ostatní světové strany II. 0,00 světovým stranám - částečný výhled Základní příslušenství bytu. Příslušenství částečné kterým se rozumí koupelna nebo úplné mimo byt nebo koupelnový, popřípadě II. -0,10 nebo umakartové sprchový kout a splachovací bytové jádro záchod. Standardní vybavení Další vybavení bytu a balkon nebo lodžie, prostory užívané spolu s III. 0,00 komora nebo sklepní bytem kóje (sklep) Dálkové, ústřední, Vytápění bytu III. 0,00 etážové Kriterium jinde neuvedené
Bez vlivu na cenu
III.
0,00
Součet znaků 1 až 9 10
s
Stavebně- technický stav
0,00 0,00 0,00 0,05 0,00
-0,10
0,00 0,00 0,00 -0,05
Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
II.
Stáří stavby (roků) Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení) ? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit Koeficient stáří ev. rekonstrukce -sKval. pásmo ×s Index konstr ukce a vybavení I V - př íloha č. 27, tabulka č. 2
1,00
1,00
33 ne
Jen do 50 let
0 33 0,84 0,00 0,835 0,835 0,793
10
2.3
Pozemky (§ 2)
V obci byla vydána cenová mapa stavebních pozemků, pozemky se proto ocení cenou podle platné Cenové mapy stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10. Pozemky se nachází v oblasti, pro niž je stanovena cena 2 500,- Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků podle § 10 zákona č. 151/1997 Sb. a § 2 oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb.- cenová mapa Cenová mapa obce č. 10 platná od: 1.1.2014 Parcela Výměra ZC Druh pozemku Umístění Cena Kč číslo m2 Kč/m2 zastavěná plocha a nádvoří
5970
plocha pod bytovým domem
346
2 500,00
Celkem par cely
2.4
865 000,00 865 000,00
Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu (zjištěná cena) Rekapitulace ocenění bytu por ovnávacím způsobem
Cena vlastní jednotky s podílem na společných částech a společném příslušenství podle § 38 (cena bez pozemků)
Kč
1 900 151,95
Pozemek p.č. 5970
Kč
865 000,00
Pozemky celkem
Kč
865 000,00
Trvalé porosty celkem
Kč
0,00
Celkem pozemky + porosty Pozemky ve spoluvlastnictví
Kč Kč
865 000,00
-
84/2212
Cena spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. 5970
Kč
Cena pozemků a spoluvlastnického podílu vč. porostů
Kč
32 848,10 32 848,10
Cena vlastní jednotky s podílem na příslušenství, bez pozemku
Kč
1 900 151,95
Celkem
Kč
1 933 000,05
Celkem po zaokr ouhlení
Kč
1 933 000,00
Pozemky (ocenění podle § 4):
Spoluvlastnický podíl na pozemcích vč. porostů
3.
865 000,00
Posudek - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp.
11 inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách ve městě Brně z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí.
3.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realizované prodeje: Lokalita Typ Tech. stav
Vybavení Podl. plocha (m2) Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Typ Tech. stav Vybavení Podl. plocha (m2) Kupní cena (Kč) Poznámka
Brno – město , k.ú. Líšeň, ulice Bednaříkova 3+1 Panelová zteplená ano Podlaží Výtah Konstrukce 7.NP/8.NP Panelový bytový dům, zateplený. Dům je řadový vnitřní, postavený v roce 1983 V roce 2008 byly v domě provedeny svislé rozvody instalací, rekonstrukce balkónů, osazena plastová okna, provedena rekonstrukce střechy, zateplení domu. V roce 2010 byl osazen nový výtah. Vnitřní vybavení bytové jednotky bylo původní bez rekonstrukce s montovaným bytovým jádrem, zastaralé. Technický stav dobrý, byt byl udržovaný. Byt 70,92 sklep 2,23 Pl.B/L/T B- 4,77 cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) Datum prodeje 2 080 000 29 329 04/2015 Zdroj KC KS -PU
Brno, Líšeň, Kubíkova 4+1 panelová Konstrukce Podlaží 4/4 NP Výtah r. 1983, KZS, nová dřevěná okna s dvojskly, umakartové hyg. jádro. Původní vybavení (vana, umývadlo, WC, ÚT) Byt 81,70 sklep 2,53 Pl.B/L/T cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) Datum prodeje 2 350 000 28 764 Převod asi v březnu po vyřízení úvěru. K dispozici jsem měl pouze Zdroj KC elektron. koncept KS.
ne
L 4,77 3/2015 KS
12 Lokalita Typ Tech. stav Vybavení Podl. plocha (m2) Kupní cena (Kč) Poznámka
Brno, Líšeň - Bednaříkova 3+1 Panel Konstrukce Podlaží 1983, 2006 plast. okna, fasáda se zateplením, stoupačky, výtahy Standard – BJ umakartové, okna plastová, PVC Byt 71,28 sklep 2,23 cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) 2 100 000 29 461
Lokalita Typ Tech. stav
Brno, k.ú. Líšeň, ulice Molákova 3+1 panelová 8/8 NP Konstrukce Podlaží Výtah ano Dům i BJ z roku 1981, v roce 2006 provedena revitalizace (oprava balkonů, tepelná izolace obvodových stěn bytového domu, tepelná izolace střechy, nová střešní krytina, plastová okna, úprava vstupu do domu, „stoupačky“), v roce 2007 nový výtah, stav doby byl dobrý. Stav BJ byl průměrný s poněkud zanedbanou údržbou.
Vybavení
Standardní (převážně původní vybavení) - dálkové vytápění, dálkový ohřev TUV, okna plastová, vnitřní dveře hladké, povrchy podlah: PVC, betonová mazanina (sklepní kóje); zařizovací předměty: umyvadlo, smaltovaná vana, kombi WC; vybavení kuchyně: plynový sporák, kuchyňská linka, digestoř. Byt 63,14 sklep 1,86 B/L/T B: 4,26 cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) Datum prodeje 1 950 000 30 884 04/2014
Podl. plocha (m2) Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Typ Tech. stav Vybavení
Podl. plocha (m2) Kupní cena (Kč) Poznámka
6/8
Výtah
Pl.B/L/T Datum prodeje Zdroj KC
Předložen návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Dohodnutá kupní cena je podle mého názoru poněkud vyšší. Orientace oken: Z, S. Prodej prostřednictvím realitní kanceláře.
Zdroj KC
Ano
0 11/2014 KS
návrh BKS
Brno, Líšeň, Kosíkova 4+1 Panel zatepleno 1/4NP ne Konstrukce Podlaží Výtah 1985, cca v roce 2004 byl dům zateplen a byla vyměněna okna za plastová Dálkové vytápění, podlahy PVC/dlažba, plastová okna, alarm. V roce 2009 bylo provedeno nové zděné jádro a vyměněny zařizovací předměty. V roce 2012 byly vyměněny interiérové dveře. Kuchyňská linka je standardní z roku 1999. Byt 77,72 sklep 2,53 Pl.B/L/T B 4,77 cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) Datum prodeje 2 050 000 26 377 5-2014 Zdroj KC
13
Zjištění ceny por ovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.
Lokalita
Oceň. Líšeň, Horníkova objekt (1)
(2)
Velikost (m2)
Podlaží
81,60
3
(3)
(4)
1
Líšeň, Bednaříkova
70,92
7
2
Líšeň, Kubíkova
81,70
4
3
Líšeň, Bednaříkova
71,28
6
4
Líšeň, Molákova
63,14
8
5
Líšeň, Kosíkova
77,72
1
Jiné BD cca z r. 1982, zateplený, plastová okna. Jednotka 4+1 s předpokládaným původním vybavením, umakartové jádro. Lodžie, sklep. (5) BD z r. 1983, revitalizovaný, nová střecha, zateplení, nový výtah, stoupačky. Jednotka 3+1, původní vybavení, montované jádro. Balkon, sklep. BD z r. 1983 po revitalizaci. Jednotka 4+1, umakartové jádro, nová dřevěná okna s dvojskly. Lodžie, sklep. BD z r. 1983 po revitalizaci. Jednotka 3+1, umakartové jádro, plastová okna. Pouze sklep. BD z r. 1981 po revitalizaci. Jednotka 3+1, umakartové jádro, plastová okna. Bakon, sklep. BD z r. 1985 po revitalizaci. Jednotka 4+1, nové zděné jádro vč. zařizovacích předmětů, plastová okna, nové dveře. Balkon, sklep.
Zjištění ceny por ovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč
pramen ceny
Kč
(7) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
(8) 2 080 000 2 350 000 2 100 000 1 950 000 2 050 000
(1) (6) 1 2 080 000 2 2 350 000 3 2 100 000 4 1 950 000 5 2 050 000 Celkem pr ůměr
K1
K2
K3
K4
K5
K6*
polo- veli- balkón, vybavení stav úvaha ha kost sklep bytu domu znalce (9) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
(10) 0,87 1,00 0,87 0,77 0,95
(11) 1,00 1,00 0,98 1,00 1,00
(12) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05
(13) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
(14) 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02
I
Cena oceňovaného objektu odvozená
K1× …× K6
Kč
(15)
0,89 1,02 0,87 0,79 1,02 Kč
(16) 2 337 079 2 303 922 2 413 793 2 468 354 2 009 804 2 306 590
* Koeficient K6 Úvaha znalce zohledňuje fakt, že oceňovaná bytová jednotka nebyla zpřístupněna.
14
4.
Práva a závady
Povinný pan Vnislav Matoušek byl obeslán znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělil, zda je oceňovaný byt pronajímaný a pokud ano, aby předložil kopie nájemních smluv. Dopis si povinný nepřevzal, prohlídku při místním šetření několikrát odmítl. Pro účely ocenění je tedy na byt pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 11391 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Časová cena dle předpisu v platném znění (zjištěná cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: dvamilionytřistatisíckorunčeských
V Brně dne 30. června 2015
Cena 1 933 000,00 Kč 2 306 590,00 Kč
2 300 000,00 Kč
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3297/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 30. června 2015
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 11391 Výřez z katastrální mapy Výřez z cenové mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
15 Fotodokumentace nemovitosti
16
17
18 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Líšeň
19 Výřez z cenové mapy stavebních pozemků statutárního města Brna
20 Mapa oblasti
