Pořadové číslo 1329 - 01/2015
Znalecký posudek
Ocenění nemovitosti – bytové jednotky č. 187/7 v obytné budově čp. 187 v Českých Velenicích, k.ú. a obci České Velenice, okres Jindřichův Hradec.
Vyhotovení : 1
Objednavatel znaleckého posudku Na základě usnesení č.j. 10 EXE 6607/2011-14 ze dne 29.11.2011, které vydal Okresní soud v Jindřichově Hradci, byla nařízena exekuce, jejímž provedením byl pověřen Exekutorský úřad Brno – město se sídlem Bratislavská 73 Brno – město, v zastoupení soudním exekutorem JUDr. Vítem Novozámským, požaduje se stanovit obvyklou cenu nemovitosti – bytové jednotky č. 187/7 v Českých Velenicích, k. ú. a obci České Velenice, okres Jindřichův Hradec, pro účely exekutorského řízení proti povinnému Josefu Studničkovi, r.č. 740301/0054) bytem České Velenice, Sídliště Na Sadech čp. 187.
Prohlídka a zaměření předmětné nemovitosti Přístup znalci do předmětné bytové jednotky nebyl majitelem umožněn, bylo provedeno pouze venkovní posouzení obytné budovy a využity informace vlastníků sousedních bytů.
Podklady pro ocenění l) 2) 3) 4) 5) 6)
Výpis z KN/VL č. 1570 a VL č. 1412 pro k. ú. České Velenice, ze dne 5.1.2015. Snímek katastrální mapy. Exekuční příkaz čj. 056 EXE 10889/11-12 ze dne 3.1.2012. Usnesení Exekutorského úřadu Brno - město ze dne 5.1.2015. Šetření na místě samém a zjištění stavu oceňované nemovitosti. Cenový předpis – zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č.121/2000 Sb. č. 237/2004 Sb. , č. 257/2004 Sb. , č. 296/2007 Sb. , č. 188/2011 Sb. , č. 350/ 2012 Sb. , č. 303/2013 Sb. a vyhl. MIFI ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a odhadem.
Vlastnické a evidenční údaje Jedná se o bytovou jednotku, která je na základě výpisu z KN/VL č. 1570 a VL č. 1412 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec pro k.ú. České Velenice ze dne 5.1.2015 ve vlastnictví Josefa Studničky, bytem Sídliště Na Sadech čp. 187, České Velenice.
Základní údaje Vlastník : K.ú .: Obec : Okres : Kraj : Klasifikace :
Josef Studnička, Sídliště Na Sadech čp. 187, České Velenice České Velenice České Velenice Jindřichův Hradec Jihočeský bytová jednotka č. 187/7 a podíl na společných částech domu a ppč. 1089/21 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 309 m2 o velikosti 729/10967.
Účel ocenění : vedení exekuce proti povinnému Josefu Studničkovi, bytem Sídliště Na Sadech čp. 187, České Velenice
Nález Na základě výpisu z KN/VL č. 1570 a VL č. 1412 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec pro k. ú. České Velenice ze dne 5.1.2015 se jedná o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 187/7 v obytné budově čp. 187 a podílu na společných částech domu a ppč. 1089/21 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 309 m2 o velikosti 729/10967 pro účely vedení exekuce proti povinnému Josefu Studničkovi, bytem Sídliště Na Sadech čp. 187, České Velenice. Přístup je umožněn z příjezdové komunikace, přístupovým chodníkem a vchodovými dveřmi do zádveří a chodby obytné budovy, schodištěm do III. nadzemního podlaží a vstupními dveřmi do místností a prostorů vlastní bytové jednotky. Napojení na elektroinstalaci, vodovod a kanalizaci je provedeno na místní veřejné sítě města. Obvyklá cena předmětné nemovitosti bude stanovena Klimešovou srovnávací metodou vycházející z věcné hodnoty nemovitosti. A) Stanovení věcné hodnoty nemovitosti čp. 187/7 v Českých Velenicích Věcná hodnota bytové jednotky čp. 187/7 bude stanovena dle vyhl. MIFI ČR č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. Předmět znaleckého posudku 1) Bytová jednotka čp. 187/7 a) Byt č. 7 b) Pozemky Popis jednotlivých částí s uvedením skutečností rozhodných pro stanovení ceny. a) Byt č. 7 Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1 ve složení : vstupní předsíň, koupelna, WC, hala, kuchyně, obývací pokoj s lodžií, dětský pokoj, ložnice a sklepní kóje situačně umístěn v I.NP obytné budovy mimo bytovou jednotku. Výpočet podlahové plochy bytové jednotky - předsíň - koupelna - WC
= = =
5,17 m2 2,56 m2 0,97 m2
- hala - kuchyně - obývací pokoj - lodžie 4,29 x 0,2 - dětský pokoj - ložnice - sklepní koje 0,97x0,10 Celkem
= = = = = = = =
7,92 m2 11,05 m2 20,60 m2 0,86 m2 12,32 m2 12,32 m2 0,10 m2 73,87 m2
Stanovení věcné hodnoty bytu č. 7 se provede dle vyhl. č. 199/2014 Sb. § 38 a přílohy č. 27. Kvantifikace jednotlivých složek ceny CJp = CBi + pCP CJp – cena jednotky bytu CBi – cena bytu v Kč pCp – cena příslušného podílu jednotky na pozemku v Kč Cena bytu se určuje podle vzorce CBp = PP x ZCU x IT x IP CBp - cena bytu v Kč PP - podlahová plocha bytu v m2 ZCU - základní cena upravená v Kč/m2 IT - index trhu IP - index polohy ZCU = ZC x Iv ZCU - základní cena upravení v Kč/m2 podlahové plochy bytu ZC - základní cena v Kč/m2 Iv - index konstrukce a vybavení ZC
= 14.812,-- Kč/m2
Výpočet indexu konstrukce a vybavení bytu – Iv
Číslo znaku 1 2 3 4 5 6 7
Znak Název znaku Typ stavby Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace bytu . Základní příslušenství Další vybavení bytu
Číslo pásma III II II III II II III
Kvalitativní pásmo Popis pásma
Hodnota
Budova panelová zateplená Kočárkárna, prádelna Bez dopadu na cenu bytu 2-4 NP s výtahem Částečný výhled Umakartové jádro Standart.vybav.-lodžie, sklepní kóje
0,00 0,00 0,00 + 0,05 0,00 - 0,10 0,00
Vytápění bytu Krit. jinde neuvedené Stavebně tech.stav
8 9 10
Iv
=
II III III
Dálkové ústřední Bez vlivu na cenu Zanedbaná údržba S = 1- 0,0051 x 45 let = 0,77 0,85 x 0,77
0,00 0,00
0,66
(1 - 0,05) x 0,66 = 0,63
ZCU = 14.812,-- Kč x 0,63 = 9.332,-- Kč Výpočet indexu trhu – IT
Vi 1 2 3 4 5 6
Znak Název znaku Situace na dílčím trhu Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právnických vztahů Ostatní neuvedené Povodňové riziko
Číslo I I II I II IV
Kvalitativní pásmo Popis pásma Poptávka .nižší než nabídka Poz. s nemov. stavbou - rozdíl. vlast. Bez vlivu Negativní - prodej podílu Bez vlivu Zanedbatelné nebezpečí
Hodnota - 0,06 - 0,03 0,00 - 0,04 0,00 1,00
Číslo I I III I II VI II III II II II
Kvalitativní pásmo Popis pásma Rezidenční stavba Rezidenční stavba Okrajová část obce Pouze na některé sítě v obci Částečně dostupná Zpev. kom. – dobré park. možnosti Zastávka 201-1000 m Možnost komerčního využití Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů
Hodnota + 1,00 + 0,04 - 0,05 - 0,10 - 0,01 0,00 - 0,06 + 0,04 0,00 0,00 0,00
IT = 1 x (1 - 0,13) = 0,87 Výpočet indexu polohy – IP
Vi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Znak Název znaku Druh a účel stavby Převažující zástavba Poloha pozemku Možnost napojení na sítě Občanská vybavenost Dopravní dostupnost Hromadná doprava Komerční využití Obyvatelstvo Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené
IP = 1,00 x (1 – 0,14) = 0,86 Cena bytu č. 7 - CBp = 73,87 m2 x 9.332,-- Kč x 0,87 x 0,86 = 515.775,-- Kč. Věcná hodnoty bytové jednotky č. 7 je stanovena ve výši....................................... 515.775-- Kč.
a) Pozemky Na základě výpisu z KN/VL č. 1422 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec pro k.ú. České Velenice ze dne 5.1.2015 se jedná o ocenění ppč. 1089/21 – zastavěná plocha o výměře 309 m2. Ocenění se provede dle vyhl. č. 199/2014 Sb. § 3 a přílohy č. 2, § 4 a přílohy č. 3. ZC
= ZCv x 01 x 02 x 03 x 04 x 05 x 06
ZCv = 1.150,-- Kč 01 – koeficient velikosti obce 02 – koeficient hospodářského – správního území obce 03 – koeficient polohy obce 04 – koeficient technické infrastruktury v obci 05 – koeficient dopravní obslužnosti obce 06 – koeficient občanské vybavenosti v obci ZC
= 1.150,-- Kč x 0,85 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 0,95 x 0,98
= = = = = =
0,85 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98
= 437,-- Kč/m2
Základní cena ZCU = ZC x I Index cenového porovnání – I = IT x Io x Iv Výpočet indexu trhu – IT
Vi 1 2 3 4 5 6
Znak Název znaku Situace na dílčím trhu Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právnických vztahů Ostatní neuvedené Povodňové riziko
Číslo I I II I II IV
Kvalitativní pásmo Popis pásma Poptávka .nižší než nabídka Poz. s nemov. stavbou - rozdíl. vlast. Bez vlivu Negativní - prodej podílu Bez vlivu Zanedbatelné nebezpečí
Hodnota - 0,06 - 0,03 0,00 - 0,04 0,00 1,00
IT = 1 x (1 - 0,13) = 0,87 Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku - IO
Pi 1 2 3 4 5 6
Znak Název znaku Geometrický tvar Svažitost pozemku Ztížené zákl. podmínky Chráněné úz.ochr.pásmo Omez. užívání pozemku Ostatní neuvedené
IO = 1,00 +/- 0 = 1,00
Číslo II IV III I I II
Kvalitativní pásmo Popis pásma Tvar bez vlivu na využití Svaž. terénu do 15% včetně Neztížené základové podmínky Mimo ochranná pásma Bez omezení užívání Bez dalších vlivů
Hodnota 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Výpočet indexu polohy – IP
Vi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Znak Název znaku Druh a účel stavby Převažující zástavba Poloha pozemku Možnost napojení na sítě Občanská vybavenost Dopravní dostupnost Hromadná doprava Komerční využití Obyvatelstvo Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené
IP = 1,00 x (1 – 0,14)
Číslo I I III I II VI II III II II II
Kvalitativní pásmo Popis pásma Rezidenční stavba Rezidenční stavba Okrajová část obce Pouze na některé sítě v obci Částečně dostupná Zpev. kom. – dobré park. možnosti Zastávka 201-1000 m Možnost komerčního využití Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů
Hodnota 1,00 + 0,04 - 0,05 - 0,10 - 0,01 0,00 - 0,06 + 0,04 0,00 0,00 0,00
= 0,86
I = 0,87 x 1,00 x 0,86 = 0,748 ZCU = 437,-- Kč x 0,748
= 327,-- Kč
Ocenění : ppč. 1089/21 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 309 m2 x 327,-- Kč = 101.043,-- Kč Výpočet vlastnického podílu Vlastnický podíl Josefa Studničky z ppč. 1089/21 činí .....729/10967
=
6.717,-- Kč.
Celková rekapitulace 1) Cena bytu č. 7 ............................................................................................ 515.775,-- Kč 2) Vlastnický podíl z ppč. 1089/21 ............................................................... 6.717,-- Kč Celkem ....................................................................................................... 522.492,-- Kč Zaokrouhlení .............................................................................................. 522.500,-- Kč Cena věcné hodnoty bytové jednotky č. 187/7 je stanovena ve výši .............. 522.500,-- Kč. B) Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 187/7 v Českých Velenicích Klimešovou srovnávací metodou : Věcná hodnota bytové jednotky č. 187/7 .......................................................
522.500,-- Kč
Prodejní cena obdobných nemovitostí – nejnižší .......................................... 850.000,-- Kč - nejvyšší .......................................... 1,100.000,-- Kč
Výpočet koeficientu kvalitativních tříd : - koeficient A = 850.000,-- Kč 522.500,-- Kč
= 1,627
- koeficient E = 1,100.000,-- Kč 522.500,-- Kč
= 2,105
- koeficient B = 1,627 + 1 x 2,105-1,627 4
= 1,747
- koeficient C = 1,627 + 2 x 2,105-1,627 4
= 1,866
- koeficient D = 1,627 + 3 x 2,105-1,627
= 1,986
4 Stanovení koeficientu „ K“ Číselný znak 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Kriterium Trh s nemovitostmi Orientace k světovým stranám Konfigurace Poloha k centru Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura,sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změny v zástavbě Příslušenství nemovitosti Provedení stavby Možnosti rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem
Zařazení
Hodnota
Váha
A C F C E C B C D C D C B C B C C C A D C
1,627 1,866 2,105 1,866 2,105 1,866 1,747 1,866 1,986 1,866 1,986 1,866 1,747 1,866 1,747 1,866 1,866 1,866 1,627 1,986 1,986
5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Cenový koeficient „K“ = 172.165,-- Kč : 92
= 1,871
Váha x hodnota 8,135 9,330 6,315 9,330 10,525 9,330 8,735 9,330 9,930 9,330 9,930 3,732 8,735 9,330 8,735 9,330 1,866 9,330 1,627 9,930 9,330 172,165
Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 187/7 522.500,-- Kč
x
Zaokrouhlení
1,871
=
977.598,-- Kč
=
978.000,-- Kč
Obvyklá cena bytové jednotky č. 187/7 je stanovena ve výši .................. 978.000,-- Kč. Slovy : devět set sedmdesát osm tisíc korun českých Znalecký posudek obsahuje 9 stran a je vypracován ve čtyřech vyhotoveních. Tři obdrží objednavatel znaleckého posudku a třetí zůstává znalci jako archivní.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Českých Budějovicích rozhodnutím ze dne l9.9.l99O čj. Spr. l4O5/9O pro základní obor ekonomiky - odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1329 - 01/2015 znaleckého deníku.
Trhové Sviny dne 27.1.2015
Posudek vypracoval : Zdeněk Sihelník Na vyhlídce 924 Trhové Sviny
Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno
1329 - 01/2015
Věc : odměna za vypracování znaleckého posudku – ocenění bytové jednotky č. 187/7 v obytné budově čp. 187 v Českých Velenicích, k. ú. a obci České Velenice, okres Jindřichův Hradec ve věci vedení exekuce proti povinnému Josefu Studničkovi, bytem Sídliště Na Sadech čp. 187, České Velenice.
Kalkulace znalečného Znalečné - 25,5 hodin x 280,-- Kč ........................... 7.140,-- Kč Cestovné - 75 km x 6,-- Kč ........................... 450,-- Kč CD - rom. ............................................................................. 30,-- Kč Poštovné .............................................................................. 50,-- Kč Celkem ................................................................................ 7.670,-- Kč
Č. ú. 227439544/0600 u Ge Money Bank České Budějovice.
Trhové Sviny dne 27.1.2015
Zdeněk Sihelník Na vyhlídce 924 Trhové Sviny
