2015

Znalecký posudek č. 12/2015 Ocenění tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV č. 1542 k.ú. Holice u Olomouce Vše ve vlastnictví společnosti FARDIS CZ, s.r.o. Účel posudku:

Stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení.

Vypracováno ke dni: 4. 2. 2015. Vlastník:

FARDIS CZ, s.r.o. Průmyslová 729/3, Holice 783 71 Olomouc 17

Objednatel:

Mgr. Renáta Jančová Insolvenční správce dlužníka FARDIS CZ, s.r.o., IČ: 257 36 604 Dr. E. Beneše 1873/61 792 01 Bruntál

Vypracoval:

A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Bc. Jan Mlčák

V Praze dne 4. 3. 2015 Toto ocenění obsahuje 29 stran (z toho 23 stran textu a 6 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.

A-Consult plus, spol. s r. o.

Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1

Obsah 1. Znalecký úkol ............................................................................................................... 3 1.1. 1.2.

Prohlášení znaleckého ústavu ............................................................................................... 4 Předmět ocenění ................................................................................................................. 5

2. Prohlídka věcí nemovitých.............................................................................................. 5 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ................................................................ 5 4. Nález ........................................................................................................................... 7 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

Identifikační údaje .................................................................................................................. 7 Místopis a vstupní údaje.......................................................................................................... 8 Metody zjištění hodnoty ........................................................................................................ 11 Oceňované věci nemovité ..................................................................................................... 12

5. Posudek ..................................................................................................................... 13 5.1. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav ....................................... 13

Pozemky ........................................................................................................................ 15 5.2. Výnosové ocenění................................................................................................................ 17 5.3. Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací ..................................................... 18

PODMÍNKY PLATNOSTI CENY .......................................................................................... 21 Závěr ............................................................................................................................. 22 Znalecká doložka ............................................................................................................ 23

Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 1542, k.ú. Holice u Olomouce Snímek z katastrální mapy předmětného území

__________________________________ 2 __________________________________



1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907), se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1, byl pověřen vypracováním odhadu: Tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV 1542, k.ú. Holice u Olomouce, vše ve vlastnictví společnosti FARDIS CZ, s.r.o., IČO: 257 36 604, se sídlem Průmyslová 729/3, Holice, 783 71 Olomouc 17. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj. 4. 2. 2015. Účelem ocenění je stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty, kterou se dle International Valuation Standards rozumí1: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu „obvyklá cena“ dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

__________________________________ 3 __________________________________



1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně.

__________________________________ 4 __________________________________



1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité zapsané na LV č. 1542, k.ú. Holice u Olomouce, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví: FARDIS CZ s.r.o., včetně veškerého příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí. 

Věci nemovité zapsané na LV č. 1542, k.ú. Holice u Olomouce

Parc. č. Výměra (m2) 319/2 319/3 320/1

Druh pozemku

2265 zastavěná plocha a nádvoří 3548 ostatní plocha 5096 ostatní plocha

Způsob využití

Stavba

Využití dle LV

Holice č.p. 729

výroba

manipulační plocha manipulační plocha

Celkem 10909 Zdroj: výpis z KN, LV 1542 k.ú. Holice u Olomouce

2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 4. 2. 2014 za účasti paní Mgr. Renáty Jančové (insolvenční správce dlužníka) a Ing. Vladislava Valenty za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Holice u Olomouce, obec Olomouc, list vlastnictví č. 1542; vyhotoveno dálkovým přístupem dne 3. 1. 2013 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Holice u Olomouce, vyhotovená z Publikace dat ISKN – nahlížení do KN dne 21. 1. 2015 3. Projektové podklady - půdorysy a řezy, technická zpráva, stavebně technická zpráva (nafoceno) 4. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - informace z dálkového přístupu do KN - ortofotomapa

__________________________________ 5 __________________________________



- informace získané z internetu: zejména na www.justice.cz, https://isir.justice.cz/isir, www.cnb.cz, www.pse.cz, www.mfcr.cz, www.mpo.cz www.sreality.cz, www.cuzk.cz a další Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření.

__________________________________ 6 __________________________________



4. Nález 4.1. Identifikační údaje Identifikace insolvenčního správce:

Mgr. Renáta Jančová insolvenční správce dlužníka Dr. E. Beneše 1873/61 792 01 Bruntál

Identifikace povinného: Údaje z obchodního rejstříku (dlužník) : Obchodní firma: FARDIS CZ, s.r.o. Datum zápisu: 8. února 1999 Identifikační číslo: 257 36 604 Sídlo: Olomouc – Holice, Průmyslová 729/3, PSČ 78371 Předmět podnikání: výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona Statutární orgán: Způsob jednání:

Jménem společnosti jedná jednatel. Je-li jmenováno více jednatelů, jedná jménem společnosti každý jednatel samostatně. Podepisování společnosti se děje tak, že k napsanému nebo vytištěnému obchodnímu jménu společnosti připojí svůj podpis jednatel, je-li jmenováno více jednatelů, připojí svůj podpis alespoň jeden z nich.

Společníci:

Společník: UNIFLEX Moravia s.r.o., IČ: 258 583 414 Zahradní 1440/36, 792 01 Bruntál Podíl: Vklad: 65 000 000,- Kč Splaceno: 100% Obchodní podíl: 100% Zástavní právo k obchodnímu podílu:

viz Výpis z obchodního rejstříku v Přílohách Základní kapitál:

65 000 000,- Kč

Údaje o insolvencích:

viz Výpis z obchodního rejstříku v Přílohách

__________________________________ 7 __________________________________



4.2. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Olomouc je statutární a univerzitní město v České republice, centrum Olomouckého kraje, metropole Hané a historická metropole celé Moravy. Ve městě o rozloze 10 336 ha žije cca 100 tisíc obyvatel. Olomouc je známá svými historickými památkami i jako významné vzdělávací centrum, je vyhledávaným střediskem mezinárodních konferencí a festivalů. Olomouc je největší město ležící na řece Moravě. Rozkládá se v Hornomoravském úvalu v nivě řeky Moravy při soutoku s Bystřicí zleva ve východní části města a Mlýnským potokem zprava v jižní části města. Obklopena je úrodnou krajinou Hané. Katastrální území Holice u Olomouce je jednou z 26 částí města. Rozkládá se na východě města a má cca 4 000 obyvatel. Je zde umístěno mnoho podniků a firem.

Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 319/2 včetně výrobní haly na něm stojící a okolní pozemky parc.č. 319/3 a 320/1, ve vlastnictví společnosti FARDIS CZ, s.r.o. Oceňované věci nemovité se nachází v průmyslové zóně, při ulici Průmyslová. Hala je dvoulodní, přízemní s dvoupodlažní administrativní částí směrem k silnici. Obě lodě haly mají sedlovou střechu. Současný stav Oceňovaná hala, ze které byla odstraněna veškerá technologie, není od roku 2013 v provozu, je odpojena od medií a zakonzervována. Objekt je ve zhoršeném technickém stavu z důvodu neustálého narušování vstupu do objektu a vykrádání součástí vhodných ke zpeněžení. Areál je oplocený, dobře dostupný i pro kamionovou dopravu, přímo z ulice Průmyslová (parc.č. 319/11 – vlastník Statutární město Olomouc) po vlastním pozemku parc.č. 320/1.

__________________________________ 8 __________________________________



Ortofotomapa

Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 1542, k.ú. Holice u Olomouce ze dne 3. 1. 2013 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 1542 v Přílohách): 

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek do výše: 8 000 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do výše: 8 000 000,- Kč, které mohou vzniknout do 31.7.2013 oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s.



Zástavní právo smluvní k zajištění : - pohledávek do výše: 2 500 000,- Kč s příslušenstvím - pohledávek do výše 10 000 000,- Kč s příslušenstvím - budoucích pohledávek do výše 12 500 000,- Kč, které vzniknou do 30.9.2023 oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s.



Zástavní právo soudcovské ve výši 2 205 239,- Kč s příslušenstvím; návrh na zřízení soudcov. zást. práva podán dne 31.1.2012 oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc



Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zajišťující pohledávku ve výši 128 956,- Kč s příslušenstvím vznik zástavního práva dne 1.6.2012 oprávnění pro: Finanční úřad v Bruntále



Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Milan Suchánek povinnost k: FARDIS CZ, s.r.o. __________________________________ 9 __________________________________





Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinnost k: FARDIS CZ, s.r.o.



Zástavní právo soudcovské ve výši 2 049 321,- Kč, návrh na zřízení práva podán dne 15.10.2012 oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc

Zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

Údaje o vlivech na obvyklou cenu Oceňovaný objekt leží v průmyslové oblasti města, je dobře dostupný z místní komunikace.

Přístup k nemovitostem Areál je dobře dostupný přímo z ulice Průmyslová (parc.č. 319/11 – vlastník Statutární město Olomouc) po vlastním pozemku parc.č. 320/1.

Vztah k územnímu plánu

Podle platného územního plánu města Olomouc se oceňovaná hala s pozemky nachází v zóně: V, plochy smíšené výrobní.

__________________________________ 10 __________________________________



4.3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod:

- metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: nákladové a porovnávací. V ocenění je uvažováno s cenami bez vlivu DPH.

Nemovitosti jsou oceňovány na základě předaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitosti.

__________________________________ 11 __________________________________



4.4. Oceňované věci nemovité Pozemky v areálu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1542 Obec: Olomouc Katastrální území: Holice u Olomouce Parcela č. 319/2 319/3 320/1

Výměra m2 2265 3548 5096

Druh zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha

Využití Holice, č.p. 729 - výroba manipulační plocha manipulační plocha m2

Výměra pozemků celkem

10 909

Hala - výčet místností: podlaží

1. NP

Celkem :

místnost výrobní hala vstupní zádveří vrátnice chodba šatna - muži umývárna - muži úklid. komora předsíň - muži WC - muži šatna - ženy umývárna - ženy předsíň - ženy WC - ženy chodba denní místnost chodba kancelář - vedoucí kancelář - kvalitář mistr výroby sklad plyn. Lahví CELKEM

m2 1 940,50 14,10 13,60 14,60 16,80 8,70 1,90 4,10 7,90 11,20 4,90 2,00 1,50 7,50 14,40 10,60 10,50 10,50 4,00 1,60 2 100,90

podlaží

2. NP

místnost chodba zasedací místnost předsíň - sprcha WC kancelář - sekret. kuchyňka kancelář - ředitel cvhodba kancelář - obchod kancelář - obchod WC - muži WC - ženy kancelář - ekonom. umývárna CELKEM

m2 13,00 26,60 2,20 2,20 56,30 3,50 33,00 20,30 13,30 20,50 2,50 2,50 20,90 5,40 209,20

2 310,10 m2

Venkovní zpevněná plocha, parc.č. 319/3 ………………………………………………… 3 548,00 m2

__________________________________ 12 __________________________________



5. Posudek 5.1. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě byla obvyklá cena stanovena pro jednotku obestavěného prostoru, nebo zastavěné plochy podle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena byla zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Budovy: Výčet budov 1. Budova na parc.č. 319/2 (vlastní parcela č. 319/2) Popis, výměry, výpočet ceny: 1. Budova na parc. č. 319/2 Budova je postavena na vlastní parcele č. 319/2. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Informativní obestavěný prostor: 27 231 m3 Zastavěná plocha 1.NP.: 2 265 m2 Počet podzemních podlaží: 0

Počet nadzemních podlaží: 2

Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: sedlový. Střešní krytina: trapézový plech. Svislé nosné konstrukce: ocelový skelet. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 45 cm. Vnější úprava povrchů: omítka vápenná hladká s nástřikem. Stropy: betonové monolitické. Schodiště: betonové se stupni s PVC. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková. Okna: plastová s dvojsklem. Dveře: plastové i dřevěné. Vrata: kovová. Podlahy obytných místností: x. __________________________________ 13 __________________________________



Podlahy nebytových místností: koberec, PVC, dlažba, beton. Vytápění: býval plynový kotel - již není. Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: je proveden. Zdroj teplé vody: boiler - odstraněn. Vybavení kuchyně: bez vybavení - zcizeno. Vybavení koupelny: sprchový kout, umyvadlo - vytrhané baterie. Vybavení WC: klozet. Dispoziční řešení: Skladově výrobní část: 1.NP: skladový a výrobní prostor Administrativní část: 1.NP: zádveří, schodišťový prostor, vrátnice, chodby, sociální zázemí muži/ženy, denní místnost, kanceláře, rozvodna NN/VN, Trafostanice, kotelna 2.NP: schodišťový prostor, chodba, zasedací místnost, předsíň, wc, kanceláře, kuchyňka, sociální zázemí muži/ženy Technický stav: Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména: Dle místního šetření je zřejmé, že objekt není delší dobu využíván. Kovové demontovatelné prvky objektu byly odstraněny (vnitřní kovové vestavby), demontovány baterie u zařizovacích předmětů, vytrhané kabelové vedení, demontovaná otopná tělesa, poničené výplně otvorů, a další závady vzniklé přičiněním jiných osob. Rekonstrukce, modernizace: Podle poskytnutých dokumentů proběhla rekonstrukce objektu v období kolem roku 1999 a 2007. V roce 1999 proběhla rekonstrukce obvodového pláště a administrativní vestavby. V roce 2007 proběhla další vestavba v hale k administrativní části. Stáří budovy: 2015 - 1980 = cca 35 roků Výpočet ceny část skladové/výrobní (24106 m3 * 2500 Kč/m3) část administrativní (3125 m3 * 4500 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2015 Opravný index místa

Kč Kč Kč

60 265 000.00 14 062 500.00 74 327 500.00 1.00

Výchozí cena CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení

Kč

%

74 327 500.00 1980 80 60.00

Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč Kč

29 731 000.00 0.00 29 731 000.00

Rekapitulace 1.1. Budova na parc.č. 319/2 1. Budovy

Kč Kč

29 731 000.00 29 731 000.00

__________________________________ 14 __________________________________



Inženýrské sítě: Výčet inženýrských sítí: Inženýrské sítě tvoří 2 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Inženýrské sítě po opotřebení

Kč % Kč

1 486 600.00 50 743 300.00

Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy 2. Inženýrské sítě Stavby celkem

Kč Kč Kč

29 731 000.00 743 300.00 30 474 300.00

Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Olomouc Katastrální území: Holice u Olomouce Parcela č. Výměra m2 319/2 2265 319/3 3548 320/1 5096

Druh Využití zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha manipulační plocha ostatní plocha manipulační plocha

Výměra pozemků celkem

m2

10 909.00

Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku

m2 Kč/m2 Kč

10 909.00 800.00 8 727 200.00

__________________________________ 15 __________________________________



Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem

Kč

8 727 200.00

Kč Kč Kč

30 474 300.00 8 727 200.00 39 201 500.00

REKAPITULACE: 1. Stavby 2. Pozemky Celkem

Věcnou hodnotu věcí nemovitých zapsaných na LV č. 1542, k.ú. Holice u Olomouce, stanovenou nákladovou metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

39 200 000 Kč Věci nemovité jsou oceňovány na základě předaných a předložených podkladů a na základě provedeného místního šetření.

__________________________________ 16 __________________________________



5.2. Výnosové ocenění VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Je uvažováno s obvyklým nájemným v dané lokalitě s přihlédnutím k využití a kvalitě jednotlivých ploch. Zdrojem výnosů jsou výrobní nebo skladové plochy s administrativním zázemím. Vzhledem ke skutečnosti, že není, vzhledem k umístění haly, předpoklad využití administrativních ploch samostatně (tyto prostory jsou v podstatě propojeny a navazují na výrobní prostory), uvažujeme s jednotnou směrnou cenou za pronájem 1 m2 ploch. Celkem ploch :

2 310,10 m2

Venkovní zpevněné plochy :

3 548,00 m2

Typy užitných ploch výrobní nebo skladové s admin. zázemím venkovní zpevněné CELKEM

Užitná Nájemné plocha m2 Kč/m2/měsíc 2 310 50 3 548 10

Nájemné celkem ročně

Kč

Ztráta Nájemné za objekt celkem po odečtení ztrát

% Kč

Nájemné/rok Kč 1 386 000 425 760 1 811 760 1 811 760 15 1 539 996

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy (objednavatelem nebyly poskytnuty přesnější informace, proto jsou náklady stanoveny odborným odhadem), ve výši cca 25%: Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného

Kč

1 539 996

Výdaje (náklady)

Kč

385 000

Roční výnos

Kč

1 154 996

Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. haly, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 10 % : 100 % výnosová hodnota = 1 154 996 * --------- = 11 549 960,- Kč 10 % Z uvedeného vyplývá, že hodnotu věcí nemovitých v areálu stanovenou výnosovou metodou odhadujeme ve výši:

11 500 000,- Kč __________________________________ 17 __________________________________



5.3. Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých jejich typů, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s věcmi nemovitými, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro porovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění oceňovaných věcí nemovitých, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované věci nemovité jsou obchodovatelné. U věcí nemovitých, jež jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu věcí nemovitých okolo 15% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. Údaje o cenách pro porovnávací metodu čerpáme z nabídek realitních novin, časopisů a serverů.

__________________________________ 18 __________________________________



Z aktuální nabídky vybíráme: Skladové prostory, Grygov u Olomouce, užitná plocha 360 m²

Prodej komerčního objektu v Grygově u Olomouce s perfektní dostupností na dálnici Brno - Ostrava. Na celooploceném pozemku s posuvnou vstupní bránou se nachází oplechovaná hala na betonových obvodových nosnících. Uvnitř haly betonová podlaha, osvětlení, 3x vstupní posuvná vrata, zastavěná plocha haly 366 m2, výška haly cca 10 metrů. Dále se u vstupu na pozemek nachází zděný objekt o zastavěné ploše 44 m2, který je po rekonstrukci a může sloužit jako vrátnice nebo zázemí pro halu. Elektřina 50A. Vše ve velmi dobrém stavu. Celková plocha pozemku 2 372 m2. Nabídková cena: 2 300 000 Kč, tj. cca 6 400 Kč/m2 užitné plochy

Cena redukovaná (x 0,85): 5 400,- Kč/m2 užitné pl.

Výrobní hala, Ostrava, užitná plocha 2 304 m²

Komerční areál, jenž je tvořen výrobní halou o zastavěné ploše 1 584 m2, kancelářemi v 1.+2. NP o 324 m2, technickým a sociálním zázemím 396 m2, betonovou zpevněnou plochou 2 027 m2. Areál se nachází v průmyslové zóně na jihovýchodě Ostravy. Přístup do objektu je upraven pro automobilovou i kamionovou dopravu. Pozemek má celkem 4 169 m2. V severním přízemním přístavku je umístěno sociální zázemí pro zaměstnance a sklady. Administrativní prostory se nacházejí v patrovém přístavku ve východní části objektu. Hala se dvěma loděmi o šířce 12 m je provedena ze železobetonových prefabrikátů, stěny jsou postaveny z opláštěných panelů, výška haly 9,6 m. Vytápění teplovzdušné jednotky. Po celé hale je rozveden stlačený vzduch. Vytápění kanceláří je zajištěno lokálním kotlem. Stav hal je úměrný době jejich používání, jen s udržovacími náklady. Nabídková cena: 13 325 000 Kč, tj. cca 5 800 Kč/m2 užitné plochy


__________________________________ 19 __________________________________



Skladová hala, Brněnská, Hradec Králové, užitná plocha 12 100 m²

Prodej skladu o zastavěné ploše 13 434 m2, pozemek 30.639 m2. Jedná se o skladovací a opravárenské zařízení modulární betonové konstrukce. Budova je rozdělena do několika sekcí a je ve velmi dobrém stavu. Hlavní vchod se nachází na západní straně, kde jsou umístěna dvoje elektricky ovládaná vrata a manipulační prostor dostatečné velikosti pro nákladní vozidla. Užitná plocha (13 434 x 0,9=) 12 100 m2. Nabídková cena: 85 000 000 Kč, tj. cca 7 000 Kč/m2 užitné plochy


Vyhodnocení získaných informací: Z vyhodnocení tohoto segmentu trhu, tj. výrobní nebo skladové prostory, lze vyvodit závěr, že s obdobnými věcmi nemovitými se v dané lokalitě obchoduje. Nabídka tohoto typu věcí nemovitých je však v dané lokalitě omezená, a proto při stanovení hodnoty vycházíme z porovnatelných věcí nemovitých z jiných, obdobně velkých měst v republice. Jsme si pochopitelně vědomi skutečnosti rozdílnosti výše uvedených objektů, avšak výše uvedené věci nemovité (vybrané pro porovnání) nám poskytují informaci o možném rozpětí jednotkových cen tohoto typu prostor. 

Nabídková cena m2 užitné plochy výrobních nebo skladových prostor se pohybuje v uvedené inzerci v závislosti na velikosti, charakteru, umístění v mikrolokalitě, kvalitě ploch a vybavení v rozpětí od cca 5 800 do 7 000 Kč/m2 užitné plochy.



Po zkrácení nabídkových cen se cena za 1 m2 užitné plochy pohybuje v rozpětí od cca 4 900 do 6 000 Kč/m2

Oceňovaná hala není po dobu více než jednoho roku využívaná, media jsou odpojena, vnitřní prostory devastovány. V tomto konkrétním případě stanovujeme směrnou cenu za 1 m2 užitné plochy pod spodní hranicí uvedeného intervalu, výši: 4 500,- Kč. 2 310 m2 x 4 500 Kč = 10 400 000,- Kč

Hodnotu věcí nemovitých uvedených na LV 1542, k.ú. Holice u Olomouce, stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši:

10 400 tis. Kč __________________________________ 20 __________________________________



PODMÍNKY PLATNOSTI CENY 1. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců.

__________________________________ 21 __________________________________



Závěr Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: Nákladová hodnota areálu

Kč

39 200 000

Výnosová hodnota areálu

Kč

11 500 000

Srovnávací hodnota areálu

Kč

10 400 000

Každá z metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. V tomto případě je nejvíce vypovídající cena stanovená na základě výnosu.

Na základě výše uvedených skutečností, odhadujeme tržní hodnotu oceňovaných věcí nemovitých, zapsaných na LV 1542, k.ú. Holice u Olomouce ve výši (po zaokrouhlení):

11 500 tis. Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Je rovněž v souladu s §2, zákona č. 151 o oceňování majetku, který definuje obvyklou cenu. Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou.

__________________________________ 22 __________________________________



Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1165/12/2015.

V Praze dne 4. 3. 2015 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

__________________________________ 23 __________________________________

2015

Recommend Documents