2015

Bc. Pavel Čundrla znalecká kancelář Křížkovského 55/12, 796 01 Prostějov tel.: 776 29 44 98, email: [email protected]

ZNALECKÝ POSUDEK 210-21/2015 O ceně nemovitosti - jednotky č. 478/10, způsob využití byt, situované v budově č.p. 478 a 479 v části obce Plumlov, na adrese 9.května 478, Plumlov, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 60/1418 na společných částech uvedené budovy číslo popisné 478 a 479 v části obce Plumov, způsob využití bytový dům a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 60/1418 na pozemku p.č. 208 a 209 - zastavěná plocha a nádvoří, dle LV č. 1661 a 1476, k.ú. Plumlov, obec Plumlov, okres Prostějov.

Objednatel posudku:

JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - město Bratislavská 73 602 00 Brno

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 056 EX 417/11

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, 18.03.2015 posudek vypracoval : Bc. Pavel Čundrla koncesovaný odhadce majetku certifikovaný expert oceňování nemovitostí znalec v oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Křížkovského 55/12 796 01 Prostějov tel.: 776 29 44 98 e-mail: [email protected] Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednatel v listinné podobě, 1 vyhotovení v elektronické podobě a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran a 14 stran příloh.

V Prostějově, 24.03.2015

–2–

1.

Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 23.02.2015 vydaného JUDr. Vítem Novozámským, soudním exekutorem, Exekutorský úřad Brno - město, č.j. 056 EX 417/11-60, byl přibrán znalec, a to k ocenění těchto nemovitostí: jednotky č. 478/10, způsob využití byt, situované v budově č.p. 478 a 479 v části obce Plumlov, na adrese 9.května 478, Plumlov, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 60/1418 na společných částech uvedené budovy číslo popisné 478 a 479 v části obce Plumov, způsob využití bytový dům a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 60/1418 na pozemku p.č. 208 a 209 - zastavěná plocha a nádvoří, dle LV č. 1661 a 1476, k.ú. Plumlov, obec Plumlov, okres Prostějov. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu jednotlivých práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi (takových, která nezaniknou dražbou). Znalci se rovněž ukládá, aby pro případ že se nepodaří provést prohlídku nemovitostí, tyto ocenil na základě dostupných podkladových materiálů. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé ceny budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. "administrativní cena") - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu podle stavu ke dni 18.03.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 s účinností od 1.10.2014. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní (pokud se vyskytují) a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3– části "Nález" tohoto znaleckého posudku, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na volném trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.03.2015 v souladu s výzvou k součinnosti ze dne 10.03.2015. Povinná Olga Maňáková výzvu ke zpřístupnění nemovitostí převzala dne 12.03.2015, na místě byla přítomna. Při žádosti o vpuštění znalce do prostor oceňované jednotky povinná znalce vykázala, odmítla znalce do jednotky pustit a rovněž odmítla poskytnout jakékoliv informace, které se jednotky týkají (např. uspořádání, technický stav apod.). Povinná se k osobě soudního exekutora i znalce hanlivě vyjádřila, znalec pod vidinou rizika napadení či dalších slovních útoků z domu odešel. Z tohoto důvodu byla zajištěna kopie nabývacího titulu ohledně prvního převodu vlastnictví jednotky, ze kterého je patrné dispoziční uspořádání jednotky a popis jejího příslušenství a součástí. Technický stav jednotky nebyl zjištěn, předpokládá se však stav původní s průměrnou údržbou.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 1661, pro k.ú. Plumlov, obec Plumlov, okres Prostějov, zajištěný zpracovatelem. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Plumlov, obec Plumlov, okres Prostějov, zajištěná objednavatelem. Kopie nabývacího titulu - smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva ze dne 14.05.2007, zajištěna zpracovatelem. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 056 EX 417/11-60, ze dne 23.02.2015. Exekuční příkaz č.j. 056 EX 417/11-11, ze dne 22.03.2011. Skutečnosti zjištěné na místě samém při místním šetření. Objednavatelem ani povinným nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Při místním šetření bylo patrné, že byt je užíván povinnou, tedy vlastníkem, byt je oceněn jako volný.

–4–

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Prostějov Plumlov Plumlov (721964)

List vlastnictví číslo: 1661 Vlastník: Maňáková Olga 9. května 478, 79803 Plumlov

5. Celkový popis nemovitosti Obec Plumlov má statut města a má cca 2400 obyvatel. Obec je situována cca 7 km západně od bývalého okresního města Prostějov. Město je významným regionálním centrem s rozšířenou infrastrukturou - městský úřad, včetně stavebního úřadu, kino, restaurace, obchodní domy, zdravotní služby, škola, školka a další. V katastru obce se nachází nejvýznamnější rekreační oblast bývalého okresu - Plumlovská přehrada a několik set metrů nad přehradou proti toku říčky Hloučely ještě Podhradský rybník s fungujícím autokempem - pořádání letních akcí, festivaly apod. Město Plumlov je v rámci bývalého okresu velmi žádanou lokalitou, zejména v souvislosti s rekreačními možnostmi. Dlouhodobě je trendem výstavba rodinných domů v Plumově zejména populací v předdůchodovém věku - domy v klidné lokalitě „na stáří“. Oceňovaná jednotka je situována v bytovém typovém domě, který je samostatně stojící v okrajové části obce, na severní hranici zastavěného území. Bytový dům je panelový a je tvořen dvěma vchody. Dům je podsklepený a má čtyři nadzemní podlaží bez výtahu. Pozemek leží v rovinném terénu a je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci s chodníkem. Okolní zástavba je tvořena převážně bytovými typovými domy, řadovými garážemi a v sousedství rovněž bývalým areálem dřevozpracujícího průmyslu. Parkování je v místě negarantované na veřejné komunikaci, avšak je bezproblémové. Poloha domu v rámci obce je průměrná až mírně horší. Bytová jednotka je situována ve 4.NP bez výtahu. Dispoziční řešení je 2+1. Dispoziční řešení bytu je předpokládáno jako standardní, poplatné datu výstavby. Původní stáří objektu je dle dostupných písemných podkladových materiálů z roku 1973 (rok vydání povolení k trvalému užívání). Dům je po rozsáhlé revitalizaci včetně zateplení obvodového pláště. Vnitřní prostory domu jsou bez rekonstrukce, v původním technickém stavu s řádnou údržbou. Technický stav jednotky nebyl z výše uvedených důvodů zjištěn, předpokládá se však původní technický stav s průměrnou až pokulhávající údržbou.

6.

Obsah posudku

I. Pozemky a) Pozemky 1)Pozemky

–5– II. Byt a) Byt 1)Byt č. 478/10 b) Ocenění porovnávací metodou

–6–

A.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +

Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost

Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00

0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00

–7– 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

Pi) = 1,010 i=2

Popisy objektů I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky Pozemky tvořící jednotný funkční celek, výlučně pod stavbou bytového domu. V místě jsou veškeré IS, přístup zpevněný po obecní komunikaci. Předmětem ocenění je pouze alikvotní podíl, náležící k bytové jednotce.

II. Byt a) Byt 1) Byt č. 478/10 Popis proveden výše.

Ocenění I. Pozemky a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Plumlov Název okresu: Prostějov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

Oi 0,85 0,60 1,01

1,00 0,90 1,00

–8– Základní cena výchozí: ZCv = 1 300,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 602,67 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,010 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,010 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 608,6967 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 208 zastavěná plocha a nádvoří 220 209 zastavěná plocha a nádvoří 232 Součet: 452 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – určená cena:

× =

Cena [Kč] 133 913,27 141 217,63 275 130,90

1/1 275 130,90 Kč 275 130,90 Kč

II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Byt č. 478/10 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název kuchyň jídelní kout pokoj pokoj lodžie

Plocha [m2] celková koef. započítaná 4,50 1,00 4,50 7,81 1,00 7,81 14,67 1,00 14,67 16,19 1,00 16,19 4,15 0,20 0,83

–9– koupelna WC předsíň šatna sklep komora

2,62 0,96 6,46 2,95 2,20 1,38 63,89

1,00 1,00 1,00 1,00 0,10 1,00

2,62 0,96 6,46 2,95 0,22 1,38 58,59

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Plumlov Počet obyvatel: 2 379 Základní cena (ZC): 11 925,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Znak č. 6 - standardní sociální zařízení, předpokládá se původní umakartové bytové jádro. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo –0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85* provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1973 Stáří stavby (y): 42 Koeficient pro úpravu (s): 0,790 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V10):

0,604

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 7 202,70 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,010 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 58,59 × 7 202,70 × 1,000 × 1,010 =

426 226,25 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 275 130,90 Kč Spoluvlastnický podíl: × 60 / 1 418 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 11 641,65 Kč 11 641,65 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 437 867,90 Kč

– 10 –

Byt č. 478/10 – určená cena:

437 867,90 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Bytová jednotka č. 478/10 se součástmi a příslušenstvím, včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemku pod domem. Podrobný popis proveden výše v části A. Porovnávací hodnota je stanovena k nemovitostem jako celku. Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do nabídky, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že případná sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností ke sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit konkrétní segment trhu. Tím by se mělo zajistit, že nemovitosti budou srovnatelné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla (obce) a významu jeho polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, správní centrum, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření, apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb, co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s podnikatelskými či jinými provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti, apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní, apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost, ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 5 mil, Kč, apod.).

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky

– 11 – za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek).

horší, než nemovitosti cenu, než nemovitosti lepší, než nemovitosti cenu, než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - obec se statutem města a s rozšířenou infrastrukturou, - v místě stavby veškeré IS, - bytový dům po revitalizaci, - klidná lokalita, dobré parkování.

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - průměrná až horší poloha v rámci obce - hranice zastavěného území v sousedství průmyslového areálu, - jednotka situována ve 4.NP bez výtahu (pod střechou), - nezjištěn technický stav jednotky - předpokládá se původní stav s průměrnou až pokulhávající údržbou, - méně žádané dispoziční řešení - pouze 2+1. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. panelový byt uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je průměrně obchodovatelná.

– 12 – Na základě uvedených srovnání je výsledná porovnávací hodnota stanovena při střední hodnotě uvedeného rozpětí, tedy ve výši (po zaokrouhlení) 490.000,- Kč.

Byt 2+1 Plumlov DV Nabídka družstevního bytu 2+1 v Plumlově na ulici 9. května. Byt je situován na stejné ulici, je ve zděném bytovém domě, situován ve III.NP z celkového počtu 3. Byt je pod sedlovou střechou, dům bez výtahu. Velikost bytu je mírně větší - 67 m2, dispoziční řešení pravděpodobně srovnatelné. Technický stav bytu je pravděpodobně lepší, byt je po částečné rekonstrukci a je řádně udržovaný. Výhodou je situování ve zděném domě, byt nemá umakartové bytové jádro. Tento srovnávací byt je z technického hlediska ve všech ohledech lepší. Byt je družstevní, bez možnosti převodu do osobního vlastnictví, na daném družstevním podílu vázne podíl na úvěru v poměrné výši cca 200.000,- Kč. Nabídková cena činí 490.000,- Kč, dle sdělení makléře je však nadhodnocená a nereálná. Přiměřenou cenu makléř sdělil ve výši 370.000,- až 400.000,- Kč. Pro potřeby provedeni srovnávací analýzy je cena jednotky upravena přičtením výše nesplacené části úvěru.

Byt 3+1 Plumlov OV Jedná se o realizovaný prodej bytu 3+1 v Plumlově na ulici Na Aleji. Jedná se o prodej realizovaný v lednu 2015 - prodej z majetku Vojenských lesů a statků, s.p. Prodej byl uskutečněn standardním způsobem - obálková metoda s předchozí řádnou inzercí včetně inzerce serveru Sreality.cz. Byt má dispoziční řešení 3+1 a výměru 84 m2. Byt je situován ve zděném typovém bytovém domě malokapacitním, v lepší lokalitě. Jedná se o velmi klidnou ulici se zástavbou novějších RD a srovnatelně starých malokapacitních bytových domů, s částečným výhledem na Podhradský rybník. Parkování v místě bezproblémové, negarantované. Byt je situován ve III.NP z celkového počtu 3, bez výtahu, pod sedlovou střechou. Stáří domu je z počátku 90. let, zatím bez nutnosti rekonstrukce. Byt je v původním technickém stavu, plně funkční, avšak s výhledem na modernizaci. Dosažená kupní cena ve výši 900.000,- Kč je v daném místě zcela přiměřená. Seznam porovnávaných objektů: Byt 2+1 Plumlov DV Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kvybavení: Kobjektivizační: Kkonstrukce: Kpozemku: Ktechnického stavu: Kpodlaží: Kvlastnický režim: Kvelikost: Jednotková cena (JC): Váha (V): Byt 3+1 Plumlov OV Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kvybavení:

600 000,– Kč 1,00 kus 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 0,95 0,95 1,15 0,90 476 384,62 Kč 1,0 900 000,– Kč 1,00 kus 0,95 1,00

– 13 – Kobjektivizační: 1,00 Kkonstrukce: 0,85 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Kpodlaží: 0,95 Kvlastnický režim: 1,00 Kvelikost: 0,72 Jednotková cena (JC): 497 097,– Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu × Kpodlaží × Kvlastnický režim × Kvelikost) Minimální jednotková cena za kus: Průměrná jednotková cena za kus ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za kus: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za kus: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

476 384,62 Kč 486 740,81 Kč 497 097,– Kč

V):

486 740,81 Kč 1,00 kus 486 740,81 Kč

× =

Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: Úprava ceny: zaokrouhlení Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

486 740,– Kč

+

3 260,– Kč =

490 000,– Kč 490 000,– Kč

– 14 –

B.

Rekapitulace

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je průměrná. V obdobných lokalitách je na trhu dostatečná nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za hůře obchodovatelnou.

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v daném případě odhadu obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považuji za obvyklou.

REKAPITULACE Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady

nevyskytuje se nebyly zjištěny nejsou zohledněny

Obvyklá cena (tržní hodnota) předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

490 000,– Kč V této ceně nejsou zohledněna omezení a další negativní dopady, které zanikají vydražením. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

– 15 – Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu (celek)

275 130,90 Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem

437 870,– Kč 490 000,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 490 000,– Kč Cena slovy: čtyřistadevadesáttisíc Kč V Prostějově, dne 24.03.2015 Zpracovatelé posudku:

Bc. Pavel Čundrla

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Bc. Pavel Čundrla

V Prostějově, dne 24.03.2015

.................................................... Bc. Pavel Čundrla Křížkovského 55/12 796 01 Prostějov tel.: 776 29 44 98 e-mail: [email protected]

– 16 –

C.

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 24.2.2011, č.j. Spr 380/2011 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 210-21/2015 do znaleckého deníku.

............................................ Bc. Pavel Čundrla

– 17 –

D.

Seznam příloh

Fotodokumentace Mapa širších vztahů I, II Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Kopie nabývacího titulu