ZNALECKÝ POSUDEK č. 9876-27/2015 o ceně souboru nemovitých věcí - pozemku parc.č. 2453/53 a 2 ideálních podílů 625/10000 stavby Horní Litvínov č.p. 842 na pozemku parc.č. 2453/4, vše v k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel znaleckého posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 11785/13365)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 7.4.2015
26
stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednavateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně souboru nemovitých věcí - pozemku parc.č. 2453/53 a 2 ideálních podílů 625/10000 stavby Horní Litvínov č.p. 842 na pozemku parc.č. 2453/4, vše v k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 11785/13-365 ze dne 24.2.2015) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – bytový dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). U samostatného pozemku pak metoda srovnávací (tržní).
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytový dům U Zámeckého parku 842 436 01 Litvínov Ústecký Most Litvínov Horní Litvínov 25 140
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.3.2015 za přítomnosti paní Evy Červeňákové a znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 11785/13-365 ze dne 24.2.2015 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem dne 24.2.2015 (LV č. 32, LV č.3330) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 24.3.2015 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené paní Červeňákovou - mapa oblasti
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 32 pro k.ú. Horní Litvínov je uvedeno (týká se pouze části, uvedené v usnesení): A - Vlastnické právo: SJM Červeňák Sergej a Červeňáková Eva, U Zámeckého parku 842, Horní Litvínov, 43603 Litvínov B - Nemovitosti: -2-
Pozemky: parc.č. 2453/53 18 m2 zastavěná plocha a nádvoří na pozemku stojí stavba: Horní Litvínov, č.p. 832, bytový dům, LV 3261 B1 - Jiná práva. Bez zápisu. C - Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekucí a exekuční příkazy k prodeji. D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly: Podrobně viz. příloha LV č. 32. Na listu vlastnictví č. 3330 pro k.ú. Horní Litvínov je uvedeno: A - Vlastnické právo: Červeňák Sergej, U Zámeckého parku 842, Horní Litvínov, 43603 Litvínov Červeňáková Eva, U Zámeckého parku 842, Horní Litvínov, 43603 Litvínov dalších 9 podílových spoluvlastníků
podíl 625/10000 podíl 625/10000
B - Nemovitosti: Stavby: Horní Litvínov, č.p. 842, způsob využití bytový dům, na parcele 2453/4, LV 1 B1 - Jiná práva. Věcné břemeno strpět přístup a existenci uzávěrů energetických sítí v č.p. 843 na p. 2453/19 ve prospěch vlastníků č.p. 842 na p. 2453/4. C - Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekucí a exekuční příkazy k prodeji k oceňovaným podílům nemovitých věcí. Věcné břemeno strpět přístup k šesti sklepním kójím v č.p. 842 na p. 2453/4 ve prospěch vlastníků č.p. 843 na p. 2453/19. D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly: Podrobně viz. příloha LV č. 3330. Nebyly zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy
-3-
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě sdělení paní Červeňákové.
7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o ocenění části pozemku pod bytovým domem č.p. 832, ležícím přes ulici a části pozemku vedle tohoto domu a 2 podílů nemovitosti (společně odpovídajících podílu podlahové plochy bytu užívaného manželi Červeňákovými z celkové podlahové plochy v domě), kterou tvoří dům Horní Litvínov č.p. 842 - polovina dvojdomu, s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Situování je v zástavbě obdobných zděných bytových domů v ulici U Zámeckého parku v Litvínově. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Další příslušenství není. Území je rovinné až mírně svažité směrem na jih. Přístup je po chodníku ze zpevněné komunikace. Litvínov je velkým městem okresu Most, které je s okresním městem spojeno MHD (tramvaj) a leží na úpatí Krušných hor. Město je známé především chemickým průmyslem, s jeho rozvojem souvisí také obytná výstavba. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování oceňované nemovitosti je v blízkosti centra města, cca 500 m, zastávka MHD je cca 100 m.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 11785/13-365 ze dne 24.2.2015) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – bytový dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). U samostatného pozemku pak metoda srovnávací (tržní).
1. Popis objektů a pozemků Dům Horní Litvínov č.p. 842 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími, který tvoří polovinu dvojdomu. Dům je zděný, založení na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, s valbovou střechou, -4-
opatřenou plechovou krytinou, včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu a hromosvodu, s fasádou z břizolitu, se zateplením pouze štítu. Provedení jednotlivých podlaží: Byl mi umožněn vstup pouze do společných prostor (chodba a schodiště) a dále do bytu v 1.NP, který je užíván spoluvlastníky nemovitých věcí manželi Červeňákovými. Byty jsou podle spoluvlastnických podílů velikostně totožné, s výjimkou jednoho bytu zřejmě menšího, byt manželů Červeňákových je po rekonstrukci před cca 6 roky. Obvodové stěny zděné v tl. 45, stropy nespalné s rovným podhledem, vnitřní úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, schody betonové s teracem, podlahy laminátové plovoucí a z keramické dlažby. Osazena plastová okna a dýhované dveře. Proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění jednotlivých bytů je ústřední z dálkovodu, stejně ohřev teplé vody. Osazeno běžné vybavení rohová vana, sprchový kout, umyvadlo, WC, kombinovaný sporák v kuchyňské lince. Výčet místností: 1.PP: Chodba a schodiště, garsoniéra, sklepy v bytům. 1.NP: Chodba a schodiště, 2 byty 2+1 s lodžiemi. 2.NP: Chodba a schodiště, 2 byty 2+1 s lodžiemi. 3.NP: Chodba a schodiště, 2 byty 2+1 s lodžiemi. 4.NP: Chodba a schodiště, 2 byty 2+1 s lodžiemi. Charakter stavby: Dům má 4 nadzemní podlaží a je v něm 9 bytů. Jedná se o vícebytový dům netypový. Stáří a opotřebení: Stáří domu předpokládám podle postupu výstavby ve městě cca 65 roků. Z větších investic byla na domě před jeho prodejem nájemníkům vyměněna střešní krytina a provedeno zateplení štítu. Následně pouze výměna oken za plastová. Dům je průměrně udržovaný, byt je po rekonstrukci před cca 6 roky.
Pozemky Pozemek zastavěný oceňovaným bytovým domem je ve vlastnictví Města Litvínov. Předmětem ocenění je dále pozemek parc.č. 2453/53, který je částečně zastavěn domem č.p. 832, ležícím přes ulici a dále pozemkem, přilehlým k tomuto domu - pozemek je mírně svažitý směrem na jih, napojení na všechny inženýrské sítě, přístup ze zpevněné komunikace. Výměra pozemků: parc.č. 2453/53
18 m2
zastavěná plocha a nádvoří
-5-
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. č. 441/2014 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp). Obvyklá cena pozemku je stanovena na základě seznamu směrných cen stavebních pozemků, zpracovaném členy České společnosti certifikovaných odhadců majetku (www.cscom.cz).
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné, výnosové a srovnávací.
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Horní Litvínov č.p. 842 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží
[m2] -6-
1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP
16,00*10,00 16,00*10,00 16,00*10,00 16,00*10,00 16,00*10,00
= = = = =
160,00 160,00 160,00 160,00 160,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 160,00 m2 160,00 m2 160,00 m2 160,00 m2 160,00 m2 800,00 m2
Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,60 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m 2,80 m
2 208,00 / 800,00 800,00 / 5
Součin 416,00 448,00 448,00 448,00 448,00 2 208,00 = 2,76 m = 160,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 16,00*10,00*2,60 Spodní stavba Vrchní stavba 16,00*10,00*4*2,80 Zastřešení 10,00*10,00*(0,00+4,00/2)-10,00*5,00/2*4,00/3
= = =
416,00 m3 1 792,00 m3 166,67 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 416,00 m3 1 792,00 m3 166,67 m3 2 374,67 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce:
Obj. podíl [%] S S S S S S
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70
7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S X S S S S S S S S S S S C C X
6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
2 374,67 m3 * 4 025,38 Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
= * * * * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 110 = 59,1 % Koeficient opotřebení: (1- 59,1 % / 100)
*
Dům Horní Litvínov č.p. 842 - zjištěná cena
=
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Dům Horní Litvínov č.p. 842
6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 0,00 0,00 93,10 0,9310
2 150,0,9390 0,9613 1,0609 0,9310 1,0000 2,1000 4 025,38 9 558 949,12 Kč
0,409 3 909 610,19 Kč 3 909 610,19 Kč 3 909 610,19 Kč
Nákladové ceny - celkem
= -8-
3 909 610,19 Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
3 909 610,- Kč
Pozemky: 18 m2 á 500,- Kč/m2
9 000,- Kč
=
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
9 000,- Kč
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (areál) se v dané lokalitě občasně pronajímá, výnosovou hodnotu lze zjistit. Popis: Dům je v podílovém spoluvlastnictví uživatelů bytů. Vzhledem k možnému pronájmu je provedeno ocenění výnosovým způsobem. Obvyklé nájemné uvažuji u bytů ve výši cca 5 000,- Kč/měs. (2 500,- Kč/měs.). Celková výměra bytů odvozena ze změřené podlahové plochy bytu manželů Červeňákových (bez započtení plochy lodžie). Vzhledem k celkové výměře ploch uvažuji s výpadkem nájemného cca 15%. Celkové náklady (údaje o placené dani z nemovitosti a pojistném, náklady na opravy a údržbu a na obnovu investice, náklady na správu) jsou uvažovány vzhledem ke stavu budovy ve výši cca 40% výnosů. Míru kapitalizace uvažuji vzhledem k oblibě lokality, malé výměře bytů, o které je zájem, uprostřed obecně doporučeného rozpětí (6.00 až 12.00 %) ve výši 9.00%. Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] Garsoniéra v 1.PP Byt 2+1 v 1.NP Byt 2+1 v 1.NP Byt 2+1 v 2.NP Byt 2+1 v 2.NP Byt 2+1 v 3.NP Byt 2+1 v 3.NP Byt 2+1 ve 4.NP Byt 2+1 ve 4.NP Výnosy celkem
28,13 56,25 56,25 56,25 56,25 56,25 56,25 56,25 56,25
Nájemné [Kč/m2/rok] 1 066,48 1 066,67 1 066,67 1 066,67 1 066,67 1 066,67 1 066,67 1 066,67 1 066,67
Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: Výnosy se zohledněním výpadku nájemného
Nájemné [Kč/měsíc] 2 500,5 000,5 000,5 000,5 000,5 000,5 000,5 000,5 000,-
Roční výnos [Kč] 30 000,60 000,60 000,60 000,60 000,60 000,60 000,60 000,60 000,510 000,-
=
Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: -9-
510 000,- Kč 433 500,- Kč
40% ze 433 500,- Kč
=
173 400,- Kč
Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 433 500,-Kč – 173 400,-Kč = 260 100,-Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 9,00 % Výnosová hodnota: (260 100,-/ 0,0900) = 2 890 000,-Kč Výnosová hodnota
= 2 890 000,-Kč
c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce obdobných nemovitostí v Livínově (podíly na domě v obdobném bytovém domě, nabízené jako byt nebo byt v osobním vlastnictví): Prodej bytu 4+1, 70 m2, U Zámeckého parku, Litvínov – Horní Litvínov Byt v podílovém spoluvlastnictví o dispozici 4+1 s velkým balkonem, který se nachází ve třetím patře cihlového domu. Byt prošel částečnou rekonstrukcí (kuchyňská linka, koupelna). Dům, ve kterém se předmětný byt nachází je osazen plastovými okny, v současné době se rozhoduje o termínu zateplení a nové fasády. Polohou je dům v těsné blízkosti centra města s veškerou občanskou vybaveností. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 64429 (Realitní kancelář Reality IQ a.s., 28. října 1584/281, 70900 Ostrava - Hulváky), aktualizace 26.3.2015, inzerovaná cena 850 tis. Kč, pozemek neuveden. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 12 100,- Kč. Porovnání: Inzerce obdobného podílu na bytovém domě ve stejné ulici, dům v obdobném stavu (u oceňovaného méně oblíbené 1.NP), stejně byt. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, vybavení, velikost domu, velikost podílu odpovídajícímu bytu, vlastnictví): 0,85x1,00x0,90x1,00x1,00x1,00x1,00=0,77. Redukovaná jednotková cena: 9 300,- Kč/m2 Prodej bytu 3+1, 71 m2, Horská, Litvínov – Chudeřín Prodej bytu 3+1, 71 m2 v 3. NP cihlového domu v obci Litvínov, části obce Chudeřín, ul. Horská s podílem na domě. Interiér bytu je po úplné rekonstrukci, je zde nová koupelna, elektřina v mědi, nové stoupací rozvody (v celém domě), rozvody do radiátorů v měděných trubkách, plastová okna. K bytu náleží sklepní kóje. V dosahu je veškerá občanská vybavenost. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 85719 (Realitní kancelář STING, s.r.o., Masarykova třída 10, 41501 Teplice), - 10 -
aktualizace 19.2.2015, inzerovaná cena 550 tis. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 7 800,- Kč. Porovnání: Inzerce podílu na bytovém domě v obdobném bytovém domě v horší lokalitě, dům v obdobném stavu (u oceňovaného méně oblíbené 1.NP), stejně byt. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, vybavení, velikost domu, velikost podílu odpovídajícímu bytu, vlastnictví): 0,85x1,20x0,90x1,00x1,00x1,00x1,00=0,92. Redukovaná jednotková cena: 7 200,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 62 m2, U Zámeckého parku, Litvínov – Horní Litvínov Byt v osobním vlastnictví ve 3.NP po celkové rekonstrukci v ulici U Zámeckého parku. Pár metrů od bytu je velké dětské hřiště. Celý dům je po kompletní revitalizaci, tj. zateplení, plastová okna i eurovýtah. Byt je předělán na 3+1, velká místnost je přepažena sádrokartonem, který lze samozřejmě uvést do původního stavu. Vyzděné jádro. Součástí kuchyně je velká kuchyňská linka a kombinovaná kamna. Podlahy jsou provedeny převážně v dlažbě. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1541660764 (CA reality, s.r.o., Revoluční 45/7, 43001 Chomutov), aktualizace 23.2.2015, inzerovaná cena 589 tis. Kč, pozemek neuváděn. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 9 500,- Kč. Porovnání: Inzerce bytu v osobním vlastnictví ve stejné ulici, byt po rekonstrukci ve 3.NP (zahrnuta menší obliba bytu v 1.NP u oceňovaného bytu i panelový dům u srovnávaného bytu), zateplený panelový dům. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, vybavení, velikost domu, velikost podílu odpovídajícímu bytu, vlastnictví): 0,85x1,00x1,10x1,00x1,00x1,00x0,90=0,84. Redukovaná jednotková cena: 8 000,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Jedná se o podíly na bytovém domě – přiměřeně velkém, s devíti byty. V Litvínově je v nabídce množství bytů v obdobných cihlových domech, které jsou z části v osobním vlastnictví, z části se jedná o podíly na bytovém domě, které odpovídají užívanému bytu. Proto i srovnání je provedeno prakticky pro byt (je zohledněno zejména vlastnictví – osobní vlastnictví je v porovnání zvýhodněno s ohledem na možnost získání úvěru při koupi oproti podílu na domu). Pro odpovídající výměru podlahové plochy bytu odpovídající podílu na bytovém domě ve výši 56,25 m2 uvažuji vzhledem k uvedenému srovnání jednotkovou cenu v průměrné výši cca 8 tis. Kč/m2 a srovnávací hodnotu 450 tis. Kč, pro oceňovaný podíl poloviční. Srovnávací hodnota pro podíl 625/10000
= 220 000,-Kč
- 11 -
d) Zdůvodnění obvyklé ceny LV č. 3330 - 2 ideální podíly 625/10000 stavby Horní Litvínov č.p. 842 Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná, výnosová a srovnávací (věcná a výnosová pro bytový dům jako celek, srovnávací pro podíl 625/10000, odpovídající polovině užívaného bytu). V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou. Po přepočtu na parametry oceňovaných podílů činí věcná hodnota cca 244 tis. Kč, výnosová hodnota cca 180 tis. Kč. Největší důraz kladu na srovnávací hodnotu (jedná se o obdobu bytu). Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zahájených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a zástavních práv k oceňovaným podílům nemovité věci.
Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena ideálního podílu 625/10000 nemovitých věcí
220 000,-Kč
slovy: dvěstědvacettisíc Kč
LV č. 32 - pozemek parc.č. 2453/53 Obvyklá cena je odhadnuta ve výši srovnávací hodnoty. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zahájených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a zástavních práv k oceňované nemovité věci.
Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovité věci slovy: devěttisíc Kč
- 12 -
9 000,-Kč
e) Vliv věcného břemene Na LV č. 3330 je uvedeno: V části B1 Věcné břemeno strpět přístup a existenci uzávěrů energetických sítí v č.p. 843 na p. 2453/19 ve prospěch vlastníků č.p. 842 na p. 2453/4. V části C Věcné břemeno strpět přístup k šesti sklepním kójím v č.p. 842 na p. 2453/4 ve prospěch vlastníků č.p. 843 na p. 2453/19. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – sice podíl na bytovém domě, ale prakticky byt, nemají tato věcná břemena vliv na výši obvyklé ceny.
V Srbicích 7.4.2015
Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9876-27/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 064 15. V Srbicích 7.4.2015
Ing. Zdeněk Garlík
- 13 -
Fotodokumentace ze dne 24.3.2015 – pohledy na dům – zadní a z ulice U Zámeckého parku, interiér bytu užívaného vlastníky oceňovaných podílů – pokoj, kuchyň, koupelna s WC, pokoj
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
