2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1183/108/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí – podílu ve výši id. 1/3 na pozemcích parc. č. 1160/47 a 3344; to vše v k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 28779/12-42 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 9. 4. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23. 4. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 39 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 14. 6. 2015

Znalecký posudek č. 1183/108/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Pozemky .......................................................................................................................................... 11

7.3.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 12

7.4.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 12

7.5.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 14 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 14

8.1.1.

Zemědělský pozemek – obhospodařovaná část p. č. 3344 .................................................... 15

8.1.2.

Neobhospodařovaná část zemědělského pozemku p. č. 3344 ............................................... 20

8.1.3.

Lesní pozemek p. č. 1160/47................................................................................................... 21

8.1.4.

Rekapitulace určení obvyklé ceny ........................................................................................... 22

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 22

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 22

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 25

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 26

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 26

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 26



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 28779/12-42: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 467, tj.: - podíl ve výši id. 1/3 na pozemcích parc. č. 1160/47 a 3344; to vše v k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 467 pro k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště; ke dni 7. 4. 2015 ALV:

BLV:

FLV:

Vlastník Gazdík Grigorij, Žalanského 291/12b, Řepy, 163 00 Praha 6; identifikátor: 520214/077, podíl: 1/3 Gazdík Igor, náměstí T. G. Masaryka 32, 264 01 Sedlčany; identifikátor: 580814/1647, podíl: 1/3 Gazdík Jan, Vondroušova 1195/49, Řepy, 163 00 Praha 6; identifikátor: 540626/2532, podíl: 1/3 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 1160/47 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 4796 m 2 parc. č. 3344 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 5259 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 1160/47 62021 353 m 2 62041 4443 m 2 parc. č. 3344 62041 5259 m


Stránka 3 z 26



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc.

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 23. 4. 2015 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že na uvedené adrese sídlí pouze městský úřad. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byli obeslání následující spoluvlastníci: Gazdík Igor (vráceno zpět, nemá domovní schránku) a Gazdík Jan.


Stránka 4 z 26



Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne 7. 4. 2015, k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 28779/12-42 ze dne 9. 4. 2015 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 467 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Suchá Loz – dálkový náhled viz. příloha Územní plán obce Suchá Loz Lesní hospodářská osnova Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů


Stránka 5 z 26



Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 6 z 26



Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne 7. 4. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva.

Omezení vlastnického práva


Stránka 7 z 26



Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne 7. 4. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne 7. 4. 2015 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j.: Z-778/2015-742. Řízení se týká poznámky, poslední operací bylo dne 16. 3. 2015 výzva k doplnění. Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 8 z 26



6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný zemědělský pozemek, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. V případě oceňování lesního pozemku je však přístup k validním a verifikovaným případům velmi komplikovaný. V úvahu připadá použití nabídkových cen z realitních serverů, které ovšem zdaleka nemusí být cenami konečnými. Nouzovou praxí v těchto případech je bohužel určení obvyklé ceny z administrativní ceny podle zákona č. 151/1997 násobené koeficienty 0,3 – 0,4 (zdroj: Ing. Radek Zádrapa, PhD.; odborný čtvrtletník: Odhadce a oceňování majetku 3-4/2007). Domnívám se, že v takovémto případě je vhodné pro ocenění použít metodu „nouzové praxe“. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., jejíž výsledek je vynásoben koeficientem 0,4 s ohledem na výslednou obvyklou cenu. Předmětem ocenění je také dlouhodobě neobhospodařovaná část zemědělského pozemku, u kterého není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. -


Stránka 9 z 26



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Uherské Hradiště, v obci a katastrálním území Suchá Loz. Konkrétně se pozemky nachází cca 1,5 km (vzdušnou čarou) východním směrem od obce Korytná a 2 km jihozápadním směrem (vzdušnou čarou) od západního okraje obce Suchá Loz. Vzdálenost obce Suchá Loz je cca 27 km jihovýchodním směrem od centra (Masarykovo náměstí) okresního města Uherské Hradiště a cca 14 km severním směrem od hraničního přechodu se Slovenskou republikou. Obec Suchá Loz patří mezi menší, zemědělsky orientované obce. Z jižní strany obec obklopují louky a lesy CHKO Bílé Karpaty. Okolní zástavba: Okolí pozemku je tvořeno poli a lesy. Občanská vybavenost: V obci Suchá Loz je k dispozici pouze základní občanská vybavenost – obecní úřad, kostel, pošta, knihovna, MŠ, ZŠ (1. stupeň). Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci obce Uherský Brod (cca 10 km), veškerá pak v okresním městě Uherské Hradiště (25 km). Dopravní dostupnost: Obec je nevalně dostupná veřejnou dopravou. V místě je k dispozici pouze autobusová zastávka s podprůměrným spojením s okolím (Uherské Hradiště x Suchá Loz – 1 hodina jízdy, Uherský Brod x Suchá Loz – 25 minut jízdy). Nevýhodou je dlouhý časový interval a absence nočních spojů. Obcí prochází pouze silnice III. třídy, při severním okraji obce vede silnice č. I/50 spojující města Uherské Hradiště a Trenčín (Slovensko). Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Přístup k pozemkům je nezpevněný přes sousední zemědělské či lesní pozemky. Přístup je možný pouze zemědělskými stroji. Inženýrské sítě: V místě oceňovaných pozemků nebyla zjištěna možnost napojení na inženýrské sítě. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado Kód Název obce okresu vé číslo obce CZ0722

57

Suchá Loz

592641

Správní obvod 1

2

3

7208

1

1

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13

1 698 1 123 728 12

7

21

1

*

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)


Stránka 10 z 26



7.2. Pozemky Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/3 na pozemcích parc. č. 1160/47 a 3344, které jsou zapsané na LV č. 467 ze dne 7. 4. 2015 pro k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště. Obvyklá cena trvalých porostů je zohledněna v určené obvyklé ceně. Sousední parcely: parc. č. 1160/47: 1160/2, 1160/46, 1160/49, 3363, 3372 parc. č. 3344: 3846, 3339, 3343, 3345 Pozemek parc. č. 1160/47

Pozemek je svažitý směrem k západu, má obdélníkovitý tvar, je z celé své plochy porostlý jehličnatými a listnatými stromy. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Dle skutečného využití se jedná o lesní pozemek. Pozemek parc. č. 3344

Pozemek je středně svažitý směrem k západu, má nepravidelný, přibližně obdélníkovitý tvar, slouží převážně 2 k zemědělské činnosti jako trvalý travní porost. Střední část pozemku (cca 469 m dle odměření z katastrální 2 mapy) a západní okraj pozemku (cca 788 m dle odměření z katastrální mapy) není dlouhodobě 2 obhospodařovaná (celkem 1.257 m ), je zarostlá travou a nálety. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 11 z 26



7.3. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Suchá Loz se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „Z“ – plochy zemědělské.

7.4. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.


Stránka 12 z 26



7.5. Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků - předmětem ocenění je podíl id. 1/3 Parcela 3344

Druh pozemku trvalý travní porost

1160/47 trvalý travní porost

Územní plán

Skutečné / nejlepší využití

Výměry

trvalý travní porost / trvalý travní porost

4 002 m

2

plochy zemědělské dlouhodobě neobhospodařovaný zemědělský pozemek / trvalý travní porost

1 257 m

2

plochy zemědělské lesní pozemek / lesní pozemek

4 796 m

2

Výměra oceňovaných pozemků celkem Výměra lesních pozemků celkem - parc. č. 1160/47 Výměra zemědělských pozemků celkem - část parc. č. 3344 Výměra zemědělských dlouhodobě neobhospodařovaných pozemků - část parc. č. 3344


10 055 m

2

2

4 796 m 2 4 002 m 2 1 257 m

Stránka 13 z 26



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 90% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/3 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne 7. 4. 2015 mají pozemky 3 spoluvlastníky se stejným spoluvlastnickým podílem id. 1/3. Pozemky lze poměrně jednoduše rozdělit pomocí geometrického plánu v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18. 2. 2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %."


Stránka 14 z 26



8.1.1. Zemědělský pozemek – obhospodařovaná část p. č. 3344 Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí vzhledem k obci; životního prostředí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient svažitost a orientace zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 4 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů a pastvy. K 5 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 6 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 7 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku, zda se jedná o jeden velký celek či více menších celků. K 8 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 9 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,8, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 15 z 26



Analýza trhu s pozemky 1.) www.sreality.cz Nabídka pozemků v obci Suchá Loz a okolí do 10 km od obce - bylo nalezeno celkem 7 zemědělských 2 2 pozemků s nabídkovou cenou od 15 Kč/m do 44 Kč/m . 2.) www.reality.cz Nabídka pozemků v obci Suchá Loz a okolí do 20 km od obce - bylo nalezeno celkem 5 zemědělských 2 2 pozemků s nabídkovou cenou od 18 Kč/m do 79 Kč/m . 3.) www.ceskereality.cz Nabídka pozemků na Uherskobrodsku - bylo nalezeno celkem 8 zemědělských pozemků s nabídkovou cenou 2 2 od 16 Kč/m do 45 Kč/m . Nabídka, poptávka a vlivy ovlivňující obvyklou cenu zemědělského pozemku Na obvyklou cenu zemědělských pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. V regionu je nabídka obdobných pozemků přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech po vypuknutí finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich obvyklá cena roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu, což dokumentuje i zde uvedená tabulka. Obchodovatelnost proto posuzuji jako průměrnou.


Stránka 16 z 26



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Adresa: GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Suchá Loz 48°57'18.30"N, 17°40'50.67"E x

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3 Košíky 49.1575814N, 17.4161883E 38 km

Reprezentant č. 4 Kvačice - Podněmčí 48.9898933N, 17.4106469E 25 km

Reprezentant č. 5

Lopeník 48.9454300N, 17.7914119E 12 km

Havřice 49°01'48.99"N, 17°36'42.59"E 13 km

Kněžpole 49.0985475N, 17.5167083E 28 km

Zemědělská půda (orná půda, ostatní plocha). Pozemek s nájemní smlouvou.

Jedná se o velký počet malých pozemků, celková výměra 5585 m2. Největší z pozemků (p. č. 1431/13) má výměru 1952 m2.

Dva sousedící pozemky o celkové výměře 5089 m2. Lze prodat i samostatně.

-

-

-

Fotografie:

Doplňující popis:

x

Ostatní: Výměra pozemku [m2]:

4 002

3 443

Svažitý pozemek, který Zemědělský pozemek orná půda. je veden jako zemědělská půda, ale je možné ho převést na stavební parcelu. K pozemku vede příjezdová cesta. 5 585 3 585 6 479

5 089

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

62 779

89 360

82 455

129 580

120 000

Jednotková cena [Kč / m2 poz.]:

18,23

16,00

23,00

20,00

23,58

Variační koeficient [%]:

14,17% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Tvar pozemku: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Svažitost a orientace pozemku: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


Suchá Loz, Uherské Hradiště

obdélníkovitý

svažitý

obdobná

lepší; v blízkosti lepší; umístění v nížině u lepší; umístění v nížině u lepší; u většího města zástavby, možná změna Uherského Ostrohu Uherského Hradiště na stavební pozemek

1,00 0 Kč předpokládám obdobný 1,00 0 Kč

0,95 -3 202 Kč obdobný 1,00 0 Kč

0,90 -9 205 Kč obdobný 1,00 0 Kč

0,90 -8 004 Kč předpokládám obdobný 1,00 0 Kč

0,90 -9 437 Kč obdobný 1,00 0 Kč

lepší; mírně svažitý


obdobný; svažitý

lepší; převážně rovinný


0,95 -3 649 Kč

0,95 -3 042 Kč

1,00 0 Kč

0,90 -7 204 Kč

0,95 -4 247 Kč

Stránka 17 z 26

Znalecký posudek č. 1183/108/2015 K4 - Stav: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Vybavení IS: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Příslušenství: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Velikost pozemku: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Přístup: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


obdělávaný / udržovaný

IS nebyly zjištěny

žádné

jeden pozemek, 4002 m2

nezpevněný, přes okolní pole

K9 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě v exekuci

K11 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě Váhy: 2

obdobný 1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč


obdobný 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč

obdobný 1,00 0 Kč obdobný 1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč

obdobný

obdobný

lepší; dle inzerce vede k pozemku příjezdová cesta

obdobný

obdobný

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

0,90 -8 284 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

realityiq.cz;ID: 65570

fondrealit.cz; ID: 0543

jihomoravskereality.cz; ID: 3000807



0,80 -13 865 Kč

0,80 -11 558 Kč

0,80 -14 911 Kč

0,80 -12 966 Kč

0,70 -24 205 Kč

lepší; předpokládám bez lepší; předpokládám bez lepší; předpokládám bez lepší; předpokládám bez lepší; předpokládám bez exekuce exekuce exekuce exekuce exekuce

K10 - Právní vztahy: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


0,96 -2 218 Kč

0,96 -1 849 Kč

0,96 -2 386 Kč

0,96 -2 075 Kč

0,96 -2 259 Kč

obdobné

horší; více malých pozemků

obdobné

obdobné

obdobné

1,00 0 Kč

1,05 2 219 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

Vážený průměr [Kč / m poz.]:

13,05

13,30

11,64

14,31

12,44

13,55

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

52 223 Kč 7,06%

53 240 Kč

46 601 Kč

57 260 Kč

49 791 Kč

54 220 Kč


Stránka 18 z 26



Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

3 686 Kč 46 601 Kč 48 537 Kč 52 223 Kč 55 908 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

57 260 Kč 2

Určená srovnávací hodnota [Kč/m ]

13,05

Měrná jednotka - m2 zemědělského pozemku

4 002

Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]:

52 223 Kč

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/3

17 408 Kč

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty)

15 667 Kč

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/3

15 670 Kč

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Na obvyklou cenu zemědělských pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Částečným vodítkem pro obvyklou cenu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle 2 kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny.


Stránka 19 z 26



Oceňovaný zemědělský pozemek má průměrnou bonitu, dle BPEJ je jeho jednotková cena dle oceňovací vyhlášky 5,31 2 Kč/m (BPEJ 62041). Vzhledem k umístění v obci sousedící s obcí s 2–5 tisíci obyvateli se cena upravuje o 20% nahoru. 2 Upravená jednotková cena je pak 6,37 Kč/m . Dle aktuální zprávy o trhu s půdou z ledna 2015 (zdroj: www.farmy.cz) byla v roce 2014 průměrná tržní cena 2 zemědělské půdy ve výši 13,96 Kč/m . Nejčastěji se zemědělská půda obchoduje za ceny v rozmezí od 10 do 20 2 2 Kč/m , u nejkvalitnějších pozemků i nad 20 Kč/m . S rostoucí výměrou obchodovaného pozemku také roste jednotková cena – viz. graf. Průměrná zjištěná (administrativní) cena zemědělského 2 pozemku pro Českou republiku aktuálně činí 7,14 Kč/m . 2 Průměrná tržní cena je však 13,96 Kč/m , tj. rozdíl 96%. Při dostatečné konkurenci nemají úřední ceny podstatný vliv na cenu obvyklou. Graf závislosti tržní ceny půdy v jednotlivých úrovních úředních cen (zjištěná cena) ukazuje, že největší rozdíl mezi cenou zjištěnou a tržní cenou je u pozemků s nízkou bonitou. Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku byla indikována pomocí srovnávací metody ve výši 2 13,05 Kč/m . Vzhledem k množství srovnávaných nemovitých věcí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemku určena na základě provedené srovnávací metody. U reprezentantů použitých při výpočtu srovnávací hodnoty převážně nebyla zjištěna kvalita půdy dle BPEJ, bylo však nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků, které by mělo rozdíly v bonitě odstranit. Pozemek má navíc průměrnou bonitu, vypočtená srovnávací hodnota přibližně odpovídá ceně zjištěné. 2 Srovnávací hodnota pozemku je určena ve výši 13,05 Kč/m . Zdůvodnění obvyklé ceny Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po 2 zaokrouhlení obvyklou cenu podílu id. 1/3 na obdělávané části pozemku parc. č. 3344 o výměře cca 4.002 m , 2 v současném stavu, ve výši 15.670 Kč, tj. 11,75 Kč/m pozemku.

8.1.2. Neobhospodařovaná část zemědělského pozemku p. č. 3344 2

Jedná se o část pozemku parc. č. 3344 o výměře cca 1.257 m , která není dlouhodobě obhospodařovaná. Pozemek nelze v současném stavu obhospodařovat, s jeho opětovným využitím by byly spojeny náklady na úpravu pozemku, což má negativní vliv na obvyklou cenu. Na místním, regionálním, i celorepublikovém trhu prakticky nelze nalézt informace o transakcích s obdobnými pozemky. Ocenění je proto v tomto případě provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014


Stránka 20 z 26



Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pozemek

Výměra [m ]

Jednotková zjištěná 2 cena [Kč/m ]

Cena [Kč]

1 257

1,49

1 872,93

parc.č. 1160/47 - část

2

Předběžná srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 Předběžná srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena části pozemku - podíl id. 1/3 po zaokrouhlení

624,31 561,88 560 Kč

8.1.3. Lesní pozemek p. č. 1160/47 Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke dni ocenění je proveden ve smyslu §2 zákona č.151/1997 Sb. a ohledem na vliv tržního hospodářství a s ohledem na vypočtenou cenu dle cenových předpisů. Důležitými faktory při určení obvyklé ceny pozemků s lesními porosty jsou: - Výměra; Tvar; Možnost identifikace pozemku v terénu; Využití dřevní hmoty; Dostupnost; Vícenáklady na další pěstební činnost; Využití dotací příspěvků) do lesního hospodářství; Situování lesního pozemku s lesními porosty; Dotčení pozemků civilizací; Počet spoluvlastníků; Kvalitativní znaky jednotlivých dřevin. Určení obvyklé ceny pozemku Nemovité věci a součásti Pozemek parc. č. 1160/47 (pozemek bez porostů) Trvalé porosty na parc. č. 1160/47 Zjištěná cena nemovitých věcí Koeficient nouzové praxe

Cena [Kč] 34 195,48 74 002,28 108 197,76 0,40

Zjištěná cena nemovitých věcí upravená koeficientem nouzové praxe

43 279,10

Předběžná srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 na pozemku

14 426,37

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 na pozemku Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty)

12 983,73

Obvyklá cena - po zaokrouhlení

12 980 Kč 2

Průměr určené obvyklé ceny podílu id. 1/3 na lesním pozemku vč. porostů je ve výši cca 8,12 Kč/m (při přepočtu obvyklé ceny podílu na celek). V regionu je ke dni vyhotovení ocenění v nabídce na serveru www.sreality.cz celkem 5 lesních pozemků 2 s nabídkovou cenou od 4 do 33 Kč/m ., tj. v absolutních číslech od 18.000 Kč do 415.965 Kč. Nejlevnější pozemky jsou většinou po těžbě a probírce. Nejdražší pozemky jsou většinou před zahájením těžby. V přednášce z listopadu 2013 znalce pana Ing. Radka Zádrapa, PhD. (téma: zjišťování tržní hodnoty lesa) je uvedena níže uvedená databáze realizovaných cen lesních pozemků. Určená obvyklá cena přibližně odpovídá 2 průměrné kupní ceně dle databáze cen lesních pozemků pana Ing. Radka Zádrapy, PhD. (11,56 Kč/m ).


Stránka 21 z 26



Databáze realizovaných cen lesních pozemků – Ing. Radek Zádrapa, PhD. Rok

Počet prodejů

Průměr kupních 2 cen (Kč/m )

Průměr úředních Kupní ceny / 2 cen (Kč/m ) úřední ceny (%)

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2 5 8 21 18 14 12 13 9 9 14 14 23 21 13 15 33 38 21

30,56 12,23 9,97 11,71 9,81 14,6 14,62 8,24 7,91 7,76 6,13 9,23 11,84 8,6 12,34 11,9 16,88 13,13 8,88

45,97 18,3 26,89 26,77 25,72 29,37 25,35 23,52 15,4 18,64 19,8 20,93 24,59 18,15 23,69 20,56 22,72 19,65 19,06

66% 67% 37% 44% 38% 50% 58% 35% 51% 42% 31% 44% 48% 47% 52% 58% 74% 67% 47%

Celkem

303

11,56

22,38

52%

8.1.4. Rekapitulace určení obvyklé ceny Rekapitulace určení obvyklé ceny Nemovité věci Pozemek parc. č. 1160/47 - podíl id. 1/3 Pozemek parc. č. 3344 - podíl id. 1/3 - obhospodařovaná část pozemku: 15.670 Kč

Obvyklá cena 12 980 Kč 16 230 Kč

- dlouhodobě neobhospodařovaná část pozemku: 560 Kč Obvyklá cena celkem - podíl id. 1/3 na LV č. 467 v k. ú. Suchá Loz

29 210 Kč

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Kraj: Okres: Obec: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Zlínský Uherské Hradiště Suchá Loz

Stránka 22 z 26


Katastrální území: Počet obyvatel:


Suchá Loz 1 123

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz.výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo

20 % 20,00 %

BPEJ Výměra [m2]JC [Kč/m2]Úprava [%] UC [Kč/m2]

trvalý travní 3344 - část 62041 4 002,00 porost Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 2 Celkem: 4 002,00 m

5,31

20,00

6,37

25 492,74

Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle § 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků 2

Zatřídění

Zákl. cena [Kč/m ]

§ 6 odstavec 5

7,63

Koef 1

Koef 2

0,25

0,65

Parcelní Výměra Srážka 2 číslo [m ] [%] § 6 odstavec 5 trvalý travní porost 3344 - část 1 257,00 2 Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 1 257,00 m Typ

Cena [Kč] 25 492,74

Název

Upr. cena 2 [Kč/m ] 1,49

Jedn. cena Cena 2 [Kč/m ] [Kč] 1,49 1 872,93 1 872,93

Lesní pozemek oceněný dle § 7 Název

Parcelní číslo

SLT

Výměra [m2] 4 796,00

trvalý travní 1160/47 3D5 porost 2 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem 4 796,00 m


JC [Kč/m2] 7,13

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 7,13

Cena [Kč] 34 195,48 34 195,48

Stránka 23 z 26



Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p. č. 1160/47 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 45 Název

2

Výměra [m ] Zastoupení smrk ztepilý 4 796,00 45 % modřín evropský 4 796,00 20 % buk lesní 4 796,00 10 % borovice lesní 4 796,00 10 % dub zimní 4 796,00 5% jasan ztepilý 4 796,00 5% javor klen 4 796,00 5% Cena lesního porostu celkem:

Stáří [let] Bonita 2 Jedn. cena [Kč/m ] 46 3 17,55 46 1 14,57 46 2 17,44 46 2 12,50 46 3 10,09 46 2 5,16 46 2 17,44

Zakmenění Uprav. jedn. c. 10,00 7,90 10,00 2,91 10,00 1,74 10,00 1,25 10,00 0,50 10,00 0,26 10,00 0,87

Cena [Kč] 37 888,40 13 956,36 8 345,04 5 995,00 2 398,00 1 246,96 4 172,52 74 002,28

Trvalé porosty na p. č. 1160/47 - zjištěná cena

=

74 002,28 Kč

Cena porostů celkem Pozemky - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= + = *

74 002,28 Kč 61 561,15 Kč 135 563,43 Kč 1/3

Pozemky - zjištěná cena

=

45 187,81 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

45 187,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

45 187,80 Kč

Celkem

45 187,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

45 187,80 Kč

45 190,- Kč

slovy: Čtyřicetpěttisícjednostodevadesát Kč


Stránka 24 z 26



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

29 210 Kč 45 190 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 467, tj.: o podíl ve výši id. 1/3 na pozemcích parc. č. 1160/47 a 3344; to vše v k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště. Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 23. 4. 2015, částkou ve výši:

29 210,- KČ slovy: Dvacetdevěttisícdvěstědeset korun českých

b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o Žádné příslušenství nemovitých věcí nebylo zjištěno. c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 14. 6. 2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 25 z 26



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23. 10. 2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1183/108/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 108 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne 7. 4. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 23. 4. 2015


Stránka 26 z 26

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 467

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa pozemků parc. č. 3344 a 1160/47 GPS k šipkám: 48°57'01.70"N, 17°41'23.71"E 48°57'21.40"N, 17°41'04.76"E

(poz parc. č. 1160/47) (poz parc. č. 3344)

Umístění nemovitých věcí – pozemků parc. č. 1160/47 a 3344 v rámci obce Suchá Loz

Umístění nemovitých věcí v rámci okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pozemek parc. č. 1160/47

Pozemek parc. č. 3344

2015

Recommend Documents