-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2256-213/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. 677/2 jehož součástí je bytový dům č.p. 367, součástí a příslušenství, katastrální území a obec Stonava, okres Karviná (LV č. 1416)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00479/14
Podle stavu ke dni 28. 4. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 11. 5. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Bytový dům č.p. 367 Stonava 367, 735 34 Stonava Karviná Stonava Stonava
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 28.4.2015 za účasti znalce a zástupce oprávněného. Povinný se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil prohlídku. Znalec si prohlédl za účasti některých nájemníků část prostor v domě (chodby, venkovní terasu a 4 byty). 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1416 pro k.ú. Stonava ze dne 1. 4. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00479/14-044 o ustanovení znalce ze dne 1.4.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1416 zapsán: Kuča Milan, Úzká 1296/6, Prostřední Suchá, 73564 Havířov Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Stonava, v okrese Karviná, u autobusové zastávky „Dělnický dům“, vedle pobočky České pošty. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení a občanské vybavenosti. V okolí nemovité věci je k dispozici rozšířená občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je pak k dispozici ve městě Karviná, vzdálené cca 7 km. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci, pozemku parc.č. 33/1 ve vlastnictví Obce Stonava. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 677/2 jehož součástí je bytový dům č.p. 367, součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, schody venkovní
Pozitiva oceňované nemovité věci: - technický stav (interiéry po rekonstrukci) Negativa oceňované nemovité věci: - venkovní terasa vybudovaná na pozemku třetí osoby - znalci nebyla umožněna prohlídka všech prostor a nebyly předloženy smlouvy zatěžující nemovitost 7. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 677/2
zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 388 m2
B) stavby: 1) Bytový dům č.p. 367, součást pozemku parc.č. 677/2 Oceňovaný bytový dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, dvoupodlažní s částečným podkrovím a půdou pod sedlovou střechou. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel tl. cca 80 cm. Střecha je sedlová s krytinou z plechu. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu - parapety. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky vápenné. Vnitřní omítky vápenné hladké. Okna plastová, dveře náplňové, hladké plné a prosklené. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí, v ostatních prostorách keramické dlažby. Vytápění ÚT na zemní plyn. El. instalace je provedena světelná a motorová. Zdrojem teplé vody je kotel ÚT. Vnitřní vybavení tvoří umyvadla, sprchové kouty nebo vany a WC. Zastavěná plocha objektu činí 388 m2. Objekt je napojen na IS: voda, elektro, plyn, znalec předpokládá i napojení na kanalizaci Technický stav objektu je průměrný, objekt je v užívání od roku 1905. Na objektu byly prováděny v průběhu jeho životnosti dílčí rekonstrukce a opravy.
-4Dispoziční řešení: Znalci nebyla umožněna prohlídka všech prostor. Znalec z výpovědi nájemníků v domě odhaduje tuto dispozici: 1.PP – skladové a sklepní prostory, nebytové prostory 1.NP – komerční prostory, byt 1+ kk byt 3+1. Z 1.NP je vstup na venkovní terasu (stavba nad garáží), která se nachází na pozemku parc.č. 677/1 – pozemek je ve vlastnictví třetí osoby. Znalci nebyly předloženy žádné doklady o vlastnictví stavby (terasy), znalec jí proto v tomto posudku neoceňuje. 2.NP – 6x 2+kk Podkroví: 2x 1+kk 8. Základní pojmy Následující pojmy jsou uváděny ve významu používaného v metodice tržního ocenění. Cena reprodukční pořizovací – cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota – reprodukční cena, snížená o přiměřené opotřebení, případně dále snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je předpokládaná míra finančních výnosů po zdanění, které lze získat při provozování daného majetku v úplném vlastnictví s péčí řádného hospodáře, ve srovnání s alternativními možnostmi investování při srovnatelné míře návratnosti. Srovnávací hodnota – vyjadřuje hodnotové srovnání oceňované nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány nebo jsou k datu ocenění nabízeny k prodeji. Cena obvyklá (tržní hodnota) – je očekávaná hodnota majetku při jeho prodeji na volném trhu po uhrazení všech závazků a daňových povinností. Tato hodnota je důležitá, jelikož představuje pro majitele teoretickou minimální hodnotu oceňovaného majetku. Naegelliho metoda - jedná se o metodu používanou ke zjištění tržních cen nemovitostí na základě kombinací věcné a výnosové hodnoty. Tato metoda má význam tam, kde existuje velký rozptyl mezi cenami zjištěnými různými metodami (věcná, výnosová, srovnávací) a rovněž tam, kde neexistuje dostatečný počet realizovaných cen prodejů obdobných nemovitostí. Metoda střední hodnoty – další metoda, která vede ke zjištění cen nemovitostí na základě kombinací věcné a výnosové hodnoty. Jedná se o průměr věcné hodnoty nemovitostí a výnosové hodnoty.
-5-
9. Metody ocenění a. Metoda výnosové hodnoty Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu nemovitostí ve vazbě na její schopnost vytvářet zisk. K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací nebo diskontováním příjmů odpovídající kapitalizační mírou. b. Metoda srovnávací Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí.
10. Obsah posudku Odhad ceny obvyklé I) II)
Odhad ceny obvyklé výnosovou metodou Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-6-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé výnosovou metodou Výnosová hodnota se stanovuje na základě ročního výnosu z pronájmu. Nemovité věci je možno oceňovat výnosovým způsobem tehdy, jsou-li známy dosažitelné sazby nájmů pro danou lokalitu a zároveň umožňuje-li stavba svým stavebně-technickým stavem pronajmutí. Oceňovaný objekt je možno pronajmout jako celek nebo i po částech. Z odhadovaného nájemného znalec odečítá 15% jako ztrátu z nájemného (míra obsazenosti 85%). Příjmy z nájemného
Budova je k datu ocenění částečně pronajata. V budově jsou k dispozici bytové a nebytové prostory. Znalci byly předloženy pouze 2 nájemní smlouvy, ze kterých znalec zjistil, že nájemné za byty velikosti 2+kk činí 5500,- Kč/měsíc (čistý nájem). Ostatní nájemní smlouvy nebyly předloženy. Za účelem zjištění obvyklého nájemného porovnáním provedl znalec šetření v realitní inzerci, použil vlastní databázi a shromáždil údaje porovnatelných prostor. Z údajů z databáze znalce a z realitní inzerce znalec pro další ocenění uvažuje obvyklé nájemné ve výši cca 3000,- Kč/měsíc za byt o velikosti 1+kk; 5500,- Kč/měsíc za byt o velikosti 2+kk; a 7000,- Kč/měsíc za byt o velikosti 3+1. Jelikož znalci nejsou přesně známy výměry jednotlivých bytů a komerčních (nebytových) prostor, znalec pro výpočet příjmů z nájemného uvažuje příjmy z bytových prostor ve výši cca 580 000 Kč/rok, příjmy z nebytových prostor ve výši cca 200 000 Kč/rok. Výpočet nákladů na dosažení příjmů z nájemného
Daň z nemovitostí odhaduji propočtem ve výši 5 000,- Kč/rok. Náklady na opravy, údržbu a správu, odpisy znalec odhaduje propočtem ve výši 240 000 Kč/rok. Pojistné - Náklady na pojistné odhaduji propočtem ve výši 15 000,- Kč/rok. Určení míry kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
Požadovaná výnosnost byla znalcem určena na základě posouzení základních podnikatelských stránek provozování nemovitosti, expertního odhadu jejího vývoje v budoucnosti a očekávaného vývoje vnějších ekonomických faktorů. Znalec stanovil míru kapitalizace na 10,00 %.
-7Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti Výpočet tržeb z nájemného (celkem): druh plochy
nájem
roční výnos
Kč/m2/rok
(Kč/rok)
bytové prostory
580 000
580 000
nebytové prostory
200 000
200 000
celkem Obsazenost (%):
780 000 15% ztráta z nájmu
117 000 Kč
85% odhadovaný nájem
663 000 Kč
Náklady spojené s nemovitostí: pojistné
propočet
15 000
daň z nem.
propočet
5 000
odpisy, náklady na správu, údržbu a provoz
propočet
240 000 Kč
celkem
260 000 Kč
Čistý výnos nemovitosti (Vo) před zdaněním:
403 000 Kč
Roční kapitalizační faktor (R):
0,10
Výnosová hodnota (Hv):
Výnosová hodnota nemovitosti činí Výnosová hodnota nemovitosti zaokrouhleno
4 030 000 Kč
4 030 000,- Kč. 4 030 000,- Kč.
-8-
II)
Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí (cca 5-10 km) obchoduje s bytovými domy nebo komerčními nemovitostmi omezeně. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 900 tis. až 6 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti prostor a pozemku, možností dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3
-9-
Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Stonava 367 ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost pozemku korekce pro velikost domu Indikovaná hodnota nemovité věci
Srov. 1 Srov. 2 Karvinská, Č. Rychvaldská, Těšín Orlová
388 388 650
200 200 418 4 900 000 nabídka
1100 400 556 1 990 000
V.15
nabídka 0,85 IV.15 1,00
nabídka 0,85 IV.15 1,00
IV.15
lepší 0,85 lepší 0,95 lepší 0,95 1,05 1,15
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
290 290 800 4 700 000
0,85
1,00
1,00 lepší srovnatelné 1,00 lepší lepší 0,95 lepší lepší 0,85 0,80
3 858 054
Srov. 4 Bohumínská, Ostrava
193 163 200 5 990 000
nabídka 0,85
3 467 385
Srov. 3 Fryštátská, Karviná
srovnatelný 1,00 lepší 0,95 0,95 lepší 0,95 0,90 1,05 1,10 0,90
1,10
1,25
0,90
1 201 980
5 427 937
3 381 568
3 467 385,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 3 470 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemku, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
3 470 000,- Kč
- 10 -
III) Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) - rekapitulace Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Výnosová hodnota:
4 030 000,- Kč
Srovnávací hodnota:
3 470 000,- Kč
Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou preferovány přístupy výnosový a srovnávací, které odráží zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálná data ověřená realitním trhem (srovnávací přístup). Naopak přístup na základě věcné hodnoty představuje cenu stavebních materiálů a prací bez ohledu na schopnost realizovat tyto ceny na trhu s nemovitostmi. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě zjištěné výnosovou metodou, protože tato dle názoru znalce v daném případě nejlépe odráží situaci na trhu s obdobnými komerčními nemovitostmi.
Výsledná cena obvyklá po zaokrouhlení :
4 030 000,- Kč
- 11 -
C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci: - pozemku parc.č. 677/2 jehož součástí je bytový dům č.p. 367, součástí a příslušenství, katastrální území a obec Stonava, okres Karviná (LV č. 1416), je stanovena ke dni 28.4.2015. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovité věci, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 3 590 000,- Kč.
Cena obvyklá – tržní hodnota
4 030 000,- Kč
Slovy: čtyřimilionytřicettisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady zapsané v části C listu vlastnictví č. 1416, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. Předložené dvě nájemní smlouvy nemají dle názoru znalce negativní dopad do ceny obvyklé, jelikož se jedná o komerční nemovitost, kdy cena obvyklá nemovitosti byla odhadována na základě výnosové hodnoty.
V Ostravě, 11. 5. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2256-213/2015 znaleckého deníku.
- 12 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 13 -
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Bytový dům č.p. 367
Pohled z boku
Venkovní terasa nad garáží na pozemku p.č. 677/1 (jiného vlastníka)
Schodiště
Chodba
Kuchyň v bytě
Vstup do bytů
Koupelna v bytě
- 14 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 15 -
Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Komerční objekt, ul. Karvinská, Český Těšín Cena: 4 900 000,- Kč Zastavěná plocha: 200 m2 Užitná plocha: 418 m2 Velikost pozemku: 200 m2 Komerční objekt v Českém Těšíně, nedaleko hlavního silničního tahu na Polsko a Frýdek-Místek. Budova po kompletní rekonstrukci. Podzemní podlaží – 53 m2, 1. NP – 188 m2 – vybavená prostorná restaurace včetně kuchyně a skladovacích prostor. 2. NP – 177 m2 – 4x kancelář, byt 1+1 (33 m2) Objekt se střežený kamerovým systémem bezpečnostní pult centralizované ochrany. 2 x plynový kotel, kuchyň, 5× WC, 2× koupelna, čistička odpadních vod. Kolaudace v roce 2006. Možnost využití jako sídlo firmy, školící středisko, prodejna apod. Parkoviště u objektu.
Nemovitá věc č. 2 Komerční objekt, ul. Rychvaldská, Orlová Cena: 1 990 000,- Kč Zastavěná plocha: 400 m2 Užitná plocha: 556 m2 Velikost pozemku: 1 100 m2
Restaurace s bowlingem, barem a čtyřmi bytovými jednotkami. Na pozemku se nachází vlastní parkoviště pro 15 vozidel a zahrada vhodná k vybudování dětského hřiště. Restaurace je vybavená kuchyní, bowlingem se dvěma dráhami, kamenným krbem a zázemím pro zaměstnance. V objektu se nachází samostatný bar, který má své vlastní zázemí. Druhé podlaží poskytuje 4 bytové jednotky, z nichž 3 jsou po kompletní rekonstrukci vhodné k pronájmu. Objekt se nachází v centru obce na frekventované silnici.
.Nemovitá
věc č. 3
Komerční objekt, ul. Fryštátská, Karviná Cena: 5 990 000,- Kč Zastavěná plocha: 163 m2 Užitná plocha: 200 m2 Velikost pozemku: 193 m2 Činžovní dům se 3 byty o velikosti 1+1 o výměrách cca. 50 m2 a prodejní plochou o výměře cca. 50 m2 v přízemí se vstupem z ulice Fryštátská. Byty jsou po rekonstrukci (plastová okna, rozvody topení, vody a odpady, koupelny). Celková výměra pozemku činí 193 m2, přičemž zastavěná plocha činí 163 m2. Každý byt má vytápění a ohřev TUV vlastním plynovým kotlem a vlastní měření elektřiny.
Nemovitá věc č. 4 Komerční objekt, Bohumínská, Ostrava Cena: 4 700 000,- Kč Zastavěná plocha: 290 m2 Užitná plocha: 800 m2
Komerční prostor Restaurace Mexiko na ul. Bohumínská v městské části Ostrava Muglinov. Jedná se o zděnou cihlovou stavbu po rozsáhlé rekonstrukci. Budova je celopodsklepená a má 2. NP. V přízemí se nachází vstupní hala, restaurace, kuchyně, dva salónky, toalety, zázemí provozovny, V 1.NP se nachází ubytovací část hotelu přístupná po schodišti samostatným vchodem z ulice. V patře je spojovací chodba do 6 pokojů (3 jednolůžkové a 3 dvoulůžkové) a dále 2 apartmány. V podkroví se nachází příprava pro další pokoje včetně vývodů topení, vody, odpadů a elektrorozvodů. Nemovitost je vytápěna ústředním topením pomocí plynového kotle o výkonu 2x 35 kw. Stav nemovitosti je udržovaný. Na zahradě se nachází venkovní terasa a zděný domek (původně sloužící jako herna). U nemovitosti se nenachází parkovací stání.
- 16 -
