ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 56/2015 Skladový areál
Účel ocenění:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
Objednavatel :
IGIVEX s.r.o. Žerotinovo nám. 641/15, 75002 Přerov
Zhotovitel:
Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18, 75002 Přerov IČ: telefon: +420602733228
Datum místního šetření: Počet stran:
16
stran
V Přerově, dne 25.2.2015
30.1.2015
Stav ke dni :
Počet příloh:
6
Ing Ctibor Hošek
e-mail:
[email protected]
30.1.2015 Počet vyhotovení:
2
A. NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé podílu 34/100 ke dni ocenění. Základní informace Katastrální údaje : Adresa nemovité věci:
Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Jílové, k.ú. Jílové u Děčína Javorská 219, 407 01 Jílové
Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
ELEKTROINSTALA BBS, s.r.o., Javorská 219, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 45 / 100 PC GRAFIK s.r.o., Přemyslova 8, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 21 / 100 SPARKLINE s.r.o., Javorská 219, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 34 / 100 ELEKTROINSTALA BBS, s.r.o., Javorská 219, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 45 / 100 PC GRAFIK s.r.o., Přemyslova 8, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 21 / 100 SPARKLINE s.r.o., Javorská 219, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 34 / 100
Přehled podkladů - výpis z KN - snímek z KM - informace objednatele Místopis Hodnocená nemovitost je situovaná v obci Jílové. Obec je vzdálená od města Děčín cca 5,0km. V obci je rozšířená občanská vybavenost v místě je možnost napojení na veřejné IS. Současný stav Okolí: Přípojky: veř. / vl.
Budoucí stav
¨ bytová zóna ý průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 3416 město Jílové
¨ autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis: Výrobní a skladový areál s dvěma hlavními budovami č.p. 219 a č.p. 154. Budovy je možno užívat k -2-
drobné výrobě a skladování. Pro výpočet ceny obvyklé byla použita metoda výnosová jelikož tato v současnosti vyjadřuje nejlépe situaci na trhu s obdobnými komerčními nemovitostmi. Silné stránky Areál s univerzálním využitím ( sklady, výroba,zázemí ) s dobrým dosahem do města Děčín. Slabé stránky Horší napojení na dopravní systém, technické a morální opotřebení staveb s nutností modernizace. Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: Nebyla zjišťována. Ostatní rizika: nejsou
-3-
B. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 219 1.2 Budova č.p. 154 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnos
-4-
C. OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Jílové u Děčína:
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 219 Věcná hodnota dle THU Budova vedena v KN jako průmyslový objekt užívána jako sklady a drobná výroba. Konstrukce zděná, střecha mírně sedlová a pultová,krytina plech. Podlahy dlažba,PVC, okna zdvojená, dveře dřevěné hladké a kovové. Elektro 380/220 V. Vytápění ústřední kotlem na plyn, TUV el. bojler. Stáří přes 100 let ,údržba zanedbaná.
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 1 088,00 m2 3,60 m 2 1 591,00 m 3,50 m 1 030,00 m2 3,30 m
Název pp 1.np 2.np Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor pp (1088)*(3,60) 1.np (1591)*(3,50) 2.np (1030)*(3,30) zastřešení 984,0
= = = =
[m3 ] 3 916,80 m3 5 568,50 m3 3 399,00 m3 984,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
pp 1.np 2.np zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP)
Ocenění 1 591 13 868,30
[m2 ] [m3 ] -5-
Obestavěný prostor 3 916,80 m3 5 568,50 m3 3 399,00 m3 984,00 m3 13 868,30 m3
Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[Kč/m3 ] % [Kč/m3 ] [Kč]
4 000 100,00 4 000 55 473 200
roků roků % [Kč]
125 25 83,30 9 264 024
1.2 Budova č.p. 154 Věcná hodnota dle THU Objekt provozně propojen s č.p. 219 vedený v KN jako bydlení, užívaný jako sklady. Konstrukce zděná, střecha sedlová a pultová, krytina plech. Podlahy betonové a PVC. Okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné hladké a kovové. Vytápění pouze části plynovým kotlem. Stáří přes 100 let, údržba zanedbaná.
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 227,00 m2 3,50 m 423,00 m2 3,55 m 2 277,00 m 2,30 m
Název pp 1.np 2.np Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor pp (227,0)*(3,50) 1.np (423,0)*(3,55) 2.np (277,0)*(2,30) zastřešení 106,0
= = = =
[m3 ] 794,50 m3 1 501,65 m3 637,10 m3 106,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
pp 1.np 2.np zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
-6-
Obestavěný prostor 794,50 m3 1 501,65 m3 637,10 m3 106,00 m3 3 039,25 m3
Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m3 ] [Kč/m3 ] % [Kč/m3 ] [Kč]
Ocenění 423 3 039,25 4 000 100,00 4 000 12 157 000
roků roků % [Kč]
124 26 82,70 2 103 161
[m2 ]
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky zastavěné objekty výroby a skladů. Přístup je po zpevněné komunikaci v místě je možnost napojení na veřejné IS. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Obdobné pozemky se dle informací místních RK a inzerce pohyují v rozmezí 300,- až 600,-Kč. S ohledem na velokost pozemků ve funkčním celku 4 332m2 a využitelnost průmyslové zástavby je cena stanovena v spodní hranici. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a st.309 nádvoří zastavěná plocha a st.401 nádvoří Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 451
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 300
Celková cena pozemku [Kč] 135 300
3 881
300
1 164 300
4 332
Hodnota pozemků celkem
1 299 600
3. Výnosové ocenění 3.1 Výnos Areál není dle sdělení objednatele ke dni ocenění pronajímán. Pro výnosovou hodnotu byla použita data obvyklých pronájmů v místě a okolí obdobných nemovitostí. Výrobní prostory 500,- až 600,-Kč/m2/UP, sklady 200,- až 400,-Kč/m2/UP, ostatní venkovní skladovací a manipulační plochy 100,-Kč/m2/UP. Náklady na údržbu,správu,pojištění obvyklou % sazbou z ceny reprodukční. Propad nájmu uvažován 20%, míra kapitalizace stanovena s ohledem na typ nemovitostí a současnou -7-
ekeonomickou situaci 11%. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2 ] [Kč/m2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 2 100 600 105 000 1 260 000
míra kapit. [%] 11,00
1. Výrobní prostory
np
2. Skladovací prostory
pp
470
200
7 833
94 000
11,00
3. Skladovací prostory
np
520
300
13 000
156 000
11,00
4. Ostatní prostory
venkovní sklady
800
80
5 333
64 000
11,00
Celkový výnos za rok:
1 574 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
Nj * PP Nh
0,02 % * RC 1,50 % * RC 0,04 % * RC V N=Nh-V Cv
-8-
m2 Kč
3 890 67 630 200
Kč/(m2*r ok) Kč/rok % Kč/rok
1 574 000 80 % 1 259 200
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
0 13 526 1 014 453 27 052 0 1 055 031 204 169 11,00 1 856 082
405
D. REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 219 1.2 Budova č.p. 154
9 264 024,00 Kč 2 103 161,00 Kč 11 367 185,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnos Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 299 600,00 Kč 1 856 082,00 Kč Současný stav 0 Kč 1 856 082 Kč 12 666 785 Kč 1 299 600 Kč
Obvyklá cena 630 000 Kč slovy: Šestsettřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Cena obvyklá byla stanovena s ohledem na nedostateèné informace o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitì metodou výnosovou.
V Přerově 25.2.2015 Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18 75002 Přerov telefon: +420602733228 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988 č.j. Spr4240/88 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odahdy nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 56/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015/16.
-9-
E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Informace o pozemku Informace o pozemku Snímek katastrální mapy - dálkovým přístupem Fotodokumentace nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 1
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -