2015

Znalecký posudek č. 13/2015 Ocenění tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV č. 4300 k.ú. Bruntál – město, ve vlastnictví společnosti UNIFLEX Moravia s.r.o. Účel posudku:

Stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení.

Vypracováno ke dni: 4. 2. 2015.

Vlastník:

UNIFLEX Moravia s.r.o. Zahradní 1440/36, Bruntál 792 01 Bruntál 1

Objednatel:

Mgr. Renáta Jančová Insolvenční správce dlužníka UNIFLEX Moravia s.r.o., IČ: 258 53 414 Dr. E. Beneše 1873/61 792 01 Bruntál

Vypracoval:

A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Bc. Jan Mlčák

V Praze dne 4. 3. 2015 Toto ocenění obsahuje 40 stran (z toho 23 stran textu a 17 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.

A-Consult plus, spol. s r. o.

Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1

Obsah 1. Znalecký úkol ............................................................................................................... 3 1.1. 1.2.

Prohlášení znaleckého ústavu ................................................................................ 4 Předmět ocenění................................................................................................... 5

2. Prohlídka věcí nemovitých.............................................................................................. 5 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ................................................................ 5 4. Nález ........................................................................................................................... 6 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

Identifikační údaje................................................................................................... 6 Místopis a vstupní údaje .......................................................................................... 7 Metody zjištění hodnoty ......................................................................................... 11 Oceňované věci nemovité ...................................................................................... 12

5. Posudek ..................................................................................................................... 13 5.1. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav ......................... 13 Pozemky .............................................................................................................. 16 5.2. Výnosové ocenění ................................................................................................ 18 5.3. Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací ....................................... 19 Závěr ............................................................................................................................. 22 Znalecká doložka ............................................................................................................ 22

Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 4300 k.ú. Bruntál - město Snímek z katastrální mapy předmětného území (2x)

__________________________________ 2 __________________________________



1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907), se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1, byl pověřen vypracováním odhadu: Tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV 4300, k.ú. Bruntál – město, ve vlastnictví společnosti UNIFLEX Moravia s.r.o., IČO: 258 53 414, se sídlem Zahradní 1440/36, Bruntál, 792 01 Bruntál 1 Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj. 4. 2. 2015. Účelem ocenění je stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty, kterou se dle International Valuation Standards rozumí1: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu „obvyklá cena“ dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

__________________________________ 3 __________________________________



1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně.

__________________________________ 4 __________________________________



1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité zapsané na LV č. 4300, k.ú. Bruntál - město, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví: UNIFLEX Moravia s.r.o., včetně veškerého příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí. 

Věci nemovité zapsané na LV č. 4300, k.ú. Bruntál - město

Parc. č. Výměra (m2) 2533/75 2533/93

Druh pozemku

1 449 zastavěná plocha a nádvoří 835 ostatní plocha

Způsob využití

Stavba

Využití dle LV

bez čp/če

výroba

manipulační plocha

Celkem 2 284 Zdroj: výpis z KN, LV 4300 k.ú. Bruntál-město

2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 4. 2. 2014 za účasti paní Mgr. Renáty Jančové (insolvenční správce dlužníka), Marcely Jordové (asistentka IS) a Ing. Vladislava Valenty za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Bruntál - město, obec Bruntál, list vlastnictví č. 4300; vyhotoveno dálkovým přístupem dne 3. 1. 2013 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Bruntál - město, vyhotovená z Publikace dat ISKN – nahlížení do KN dne 21. 1. 2015 3. Projektové podklady - půdorysy a řezy, průvodní zpráva, (elektronická podoba; poskytnuto MěÚ Bruntál) 4. Ostatní podklady -

fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření informace z dálkového přístupu do KN ortofotomapa informace získané z internetu: zejména na www.justice.cz, https://isir.justice.cz/isir, www.cnb.cz, www.pse.cz, www.mfcr.cz, www.mpo.cz www.sreality.cz, www.cuzk.cz a další

__________________________________ 5 __________________________________



Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření.

4. Nález 4.1. Identifikační údaje Identifikace insolvenčního správce:

Mgr. Renáta Jančová insolvenční správce dlužníka Dr. E. Beneše 1873/61 792 01 Bruntál

Identifikace povinného: Údaje z obchodního rejstříku (dlužník) : Obchodní firma: UNIFLEX Moravia s.r.o. Datum zápisu: 24. února 2000 Identifikační číslo: 258 53 414 Sídlo: Zahradní 1440/36, 792 01 Bruntál Předmět podnikání: činnost účetních poradců, vedení účetnictví, vedení daňové evidence silniční motorová doprava nákladní (vnitrostátní provozovaná vozidly do 3,5 t celkové hmotnosti, vnitrostátní provozovaná vozidly nad 3,5 t hmotnosti, mezinárodní provozovaná vozidly do 3,5 t celkové hmotnosti) výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona Statutární orgán – Způsob jednání:

Jednání za společnost: Za společnost jedná ve všech věcech každý jednatel samostatně.

Společníci:

Společník: MAREK SLOŽIL, dat. nar. 17. listopadu 1973 Šternberk, Babická 2534/15, PSČ 78501 Zástavní právo k obchodnímu podílu:

viz Výpis z obchodního rejstříku v Přílohách Podíl: Vklad: 100 000,- Kč Splaceno: 100% Obchodní podíl: 100% Základní kapitál:

100 000,- Kč

Údaje o exekucích:

viz Výpis z obchodního rejstříku v Přílohách

Údaje o insolvencích:

viz Výpis z obchodního rejstříku v Přílohách

__________________________________ 6 __________________________________



4.2. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Město Bruntál je okresní město v Moravskoslezském kraji, v Nízkém Jeseníku, jehož území se rozkládá na obou stranách historické zemské hranice Moravy a Slezska, přičemž zástavba původního Bruntálu leží ve Slezsku. Leží 55 km od Olomouce na Černém potoce. Žije zde cca 17 tisíc obyvatel. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Území města se skládá ze tří nesousedících částí na dvou nesousedících vlastních a jednom jiném katastrálním území. Část Kunov leží na katastru Nové Heřminovy, jehož druhá část patří stejnojmenné obci. V současnosti zůstává Bruntál spolu se stejnojmenným územním celkem dle kupní síly hospodářsky nejslabším regionem ČR.

Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 2533/75 včetně výrobní haly na něm stojící a okolní pozemek parc.č. 2533/93, ve vlastnictví společnosti UNIFLEX Moravia s.r.o. Oceňované věci nemovité se nachází uvnitř průmyslového areálu, situovaného na severním okraji města, při ulici Zahradní. Hala je přízemní s dvoupodlažní administrativní částí, se sedlovou střechou. Současný stav Oceňovaná hala, ve které je shromážděna technologie na třídění a zpracování odpadu, není od roku 2013 v provozu, je odpojena od medií a zakonzervována. Objekt je v dobrém technickém stavu. Areál je dobře dostupný i pro kamionovou dopravu, přes pozemek jiného vlastníka (věcné břemeno chůze a jízdy, zapsané v části B1 LV č. 4300).

__________________________________ 7 __________________________________



Ortofotomapa

Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 4300, k.ú. Bruntál město ze dne 3. 1. 2013 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 4300 v Přílohách): 

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek: ze smlouvy o poskytnutí úvěru do celkové výše: 21 450 000,- Kč s příslušenstvím veškerých budoucích pohledávek do celkové výše: 21 450 000,- Kč oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s.



Nařízení exekuce povinnost k: UNIFLEX Moravia s.r.o.



Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinnost k: UNIFLEX Moravia s.r.o.



Zástavní právo exekutorské zajištění pohledávky ve výši: 482 349,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: .A.S.A., spol. s r.o.



Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši: 12 808,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Finanční úřad v Bruntále



Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši: 75 562,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Mikšík Jiří



Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši: 100 000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: GRANTIKA České spořitelny, a.s. __________________________________ 8 __________________________________





Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši: 42 738,- Kč + penále a náklady, oprávnění pro: Revírní bratrská pokladna, zdravotní pojišťovna



Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši: 175 062,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Finanční úřad v Bruntále



Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši: 1 500 000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Finanční úřad Ostrava I



Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši: 1 508 798,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: AVE sběrné suroviny a.s.



Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši: 20 000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: MERCON Přerov s.r.o.



Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši: 141 463,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky



Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 1 309 268,- Kč + náklady datum podání návrhu:12.4.2012 oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Bruntál



Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 1 081 608,- Kč den podání návrhu: 10.5.2012 oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Bruntál



Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši: 94 585,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Vojenská zdravotní pojišťovna České republiky



Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 1 357 443,12 Kč + náklady datum podání návrhu: 16.8.2012 oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Bruntál

Zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

__________________________________ 9 __________________________________



Údaje o vlivech na obvyklou cenu Oceňovaný objekt leží v průmyslové oblasti města, v areálu pod částečným dozorem. Je dobře dostupný z místní komunikace.

Přístup k nemovitostem Přístup k objektu je z veřejné komunikace, ul. Zahradní (od severu parc.č. 3701/11 - ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník: Město Bruntál, od jihu parc.č. 2533/18 – ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník: ČR, příslušnost hospodařit: Státní pozemkový úřad), přes parc.č. 2533/116 - ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník: Město Bruntál a dále přes parc.č. 2533/16 – ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník: A – Z FINANCIAL CONSULTING s.r.o. (podíl: ½) a MJM Litovel a.s. (podíl: ½) a v areálu po parc.č. 2533/103 – ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník: A – Z FINANCIAL CONSULTING s.r.o. na vlastní parc.č. 2533/93. Přístup po parc.č. 2533/103 řešen zapsáním věcného břemene chůze a jízdy na LV č. 4300.

Vztah k územnímu plánu

Podle platného územního plánu města Bruntál se oceňovaná hala s pozemky nachází v zóně: VP-3, plochy průmyslové výroby a skladů.

__________________________________ 10 __________________________________



4.3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod:

- metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: nákladové a porovnávací. V ocenění je uvažováno s cenami bez vlivu DPH.

Nemovitosti jsou oceňovány na základě předaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitosti.

__________________________________ 11 __________________________________



4.4. Oceňované věci nemovité Pozemky v areálu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 4300 Obec: Bruntál Katastrální území: Bruntál - město Parcela č. 2533/75 2533/93

Výměra m2 Druh 1449 zastavěná plocha a nádvoří 835 ostatní plocha

Využití stavba bez čp/če - výroba manipulační plocha m2

Výměra pozemků celkem

2 284

Hala - výčet místností: podlaží

1. NP

Celkem :

místnost výrobní hala 1 výrobní hala 2 WC ženy WC muži sklad techniků vstup výrobní hala 3 velín sklad techniků kancelář techniků denní místnost šatna ženy šatna muži šatna muži sociálky muži sociálky ženy šatna ženy zádveří chodba chodba úklid. komora CELKEM

m2 518,25 383,77 2,74 1,95 25,43 35,04 141,44 10,25 4,57 11,27 25,25 34,00 35,96 18,96 7,63 9,26 15,98 6,89 6,90 5,74 3,17 1 304,45

podlaží

2. NP

místnost sklad techniků velín 1 velín 2 chodbička kancelář chodbička kancelář kancelář kancelář kancelář kuchyňka sociálky vstupní hala CELKEM

m2 25,43 27,75 11,02 3,32 26,52 8,39 22,54 14,74 30,46 32,54 6,88 3,49 21,90 234,98

1 539,43 m2

Venkovní plocha, parc.č. 2533/93, tvoří pouze přístup k objektu a malou manipulační plochu kolem haly. __________________________________ 12 __________________________________



5. Posudek 5.1. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě byla obvyklá cena stanovena pro jednotku obestavěného prostoru, nebo zastavěné plochy podle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena byla zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Budovy: Výčet budov 1. část administrativní (vlastní parcela č. 2533/75) 2. část výrobní (vlastní parcela č. 2533/75) Popis, výměry, výpočet ceny: 1. část administrativní Budova je postavena na vlastní parcele č. 2533/75. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Informativní obestavěný prostor: 1 682 m3 Zastavěná plocha 1.NP.: 212 m2 Počet podzemních podlaží: 0

Počet nadzemních podlaží: 2

Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: sedlový. Střešní krytina: trapézový plech. Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva. Vnější úprava povrchů: břizolitová omítka. Stropy: železobetonové. Schodiště: železobetonové. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková. Okna: dřevěná zdvojená a plastová. __________________________________ 13 __________________________________



Dveře: vstupní plastové, vnitřní dřevěné. Vrata: x. Podlahy obytných místností: nejsou. Podlahy nebytových místností: koberec, dlažba, pvc. Vytápění: plynový kotel. Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: je proveden. Zdroj teplé vody: boilery. Vybavení kuchyně: dřez a běžné vybavení kancelářské kuchyňky. Vybavení koupelny: sprchové kouty, umyvadla. Vybavení WC: klozety. Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří, chodba, schodiště, šatna muži/ženy, sociální zázemí muži/ženy, technická místnost, denní místnost 2.NP: schodiště, chodba, kanceláře 5x, sociální zázemí Technický stav: Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Stáří budovy: 2015 - 1980 = cca 35 roků Výpočet ceny Budova (1682 m3 * 5000 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2015 Opravný index místa Výchozí cena CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč

8 410 000.00 8 410 000.00 1.00

Kč

AL %

8 410 000.00 1980 80 43.75

Kč Kč Kč

4 730 625.00 -25.00 4 730 600.00

2. část výrobní Budova je postavena na vlastní parcele č. 2533/75. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Informativní obestavěný prostor: 9452 m3 Zastavěná plocha 1.NP.: 1248 m2 Počet podzemních podlaží: 0

Počet nadzemních podlaží: 1

Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. __________________________________ 14 __________________________________



Krov: sedlový. Střešní krytina: trapézový plech. Svislé nosné konstrukce: železobetonový montovaný skelet. Obvodové stěny: porobetonové zdivo v tl. do 40 cm. Vnější úprava povrchů: břizolitová omítka. Stropy: nejsou. Schodiště: ocelové. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka. Okna: kovová. Dveře: kovové. Vrata: sekční. Podlahy obytných místností: nejsou. Podlahy nebytových místností: beton. Vytápění: x. Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: x. Zdroj teplé vody: x. Vybavení WC: klozety. Dispoziční řešení: 1.NP: výstup výroby, velín, sklad, kancelář techniků, sklad techniků, WC ženy/muži Technický stav: Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Stáří budovy: 2015 - 1980 = 35 roků Výpočet ceny Budova (9452 m3 * 2500 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2015 Opravný index místa

Kč Kč

23 630 000.00 23 630 000.00 1.00

Kč

AL %

23 630 000.00 1980 80 43.75

Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč Kč

13 291 875.00 25.00 13 291 900.00

Rekapitulace 1. část administrativní 2. část výrobní Budovy

Kč Kč Kč

4 730 600.00 13 291 900.00 18 022 500.00

Výchozí cena CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení

__________________________________ 15 __________________________________



Inženýrské sítě: Výčet inženýrských sítí: Inženýrské sítě: přípojky, vedení uvnitř areálu apod. Venkovní úpravy: zpevněné plochy, oplocení apod. Inženýrské sítě tvoří 3 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Inženýrské sítě po opotřebení;

Kč % Kč

961 200.00 50 480 600.00

Rekapitulace nákladových cen Budovy Budovy Inženýrské sítě Stavby celkem

Kč Kč Kč

18 022 500.00 480 600.00 18 503 100.00

Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Bruntál Katastrální území: Bruntál - město Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 2533/75 1449 zastavěná plocha a nádvoří 2533/93 835 ostatní plocha manipulační plocha Výměra pozemků celkem

m2

2 284.00

m2 Kč/m2 Kč

2 284.00 200.00 456 800.00

Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. __________________________________ 16 __________________________________



Pozemky celkem

Kč

456 800.00

REKAPITULACE: 1. Stavby 2. Pozemky Celkem

Kč Kč Kč

18 022 500.00 456 800.00 18 479 300.00

Věcná hodnotu věcí nemovitých zapsaných na LV č. 4300, stanovenou nákladovou metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

18 500 000 Kč Věci nemovité jsou oceňovány na základě předaných a předložených podkladů a na základě provedeného místního šetření.

__________________________________ 17 __________________________________



5.2. Výnosové ocenění VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Je uvažováno s obvyklým nájemným v dané lokalitě s přihlédnutím k využití a kvalitě jednotlivých ploch. Zdrojem výnosů jsou výrobní nebo skladové plochy s administrativním zázemím. Vzhledem ke skutečnosti, že není, vzhledem k umístění haly, předpoklad využití administrativních ploch samostatně (tyto prostory jsou v podstatě propojeny a navazují na výrobní prostory), uvažujeme s jednotnou směrnou cenou za pronájem 1 m2 ploch. 1 539,43 m2

Celkem ploch : Typy užitných ploch výrobní nebo skladové s admin. zázemím CELKEM

Užitná Nájemné plocha m2 Kč/m2/měsíc 1 540 35

Nájemné celkem ročně

Kč

Ztráta Nájemné za objekt celkem po odečtení ztrát

% Kč

Nájemné/rok Kč 646 800 646 800 646 800 15 549 780

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy (objednavatelem nebyly poskytnuty přesnější informace, proto jsou náklady stanoveny odborným odhadem), ve výši cca 20%: Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného

Kč

549 780

Výdaje (náklady)

Kč

110 000

Roční výnos

Kč

439 780

Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. haly, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 10 % : výnosová hodnota = 439 780 *

100 % --------10 %

= 4 397 800,- Kč

Z uvedeného vyplývá, že hodnotu věcí nemovitých v areálu stanovenou výnosovou metodou odhadujeme ve výši:

4 400 000,- Kč __________________________________ 18 __________________________________



5.3. Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých jejich typů, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s věcmi nemovitými, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro porovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění oceňovaných věcí nemovitých, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované věci nemovité jsou obchodovatelné. U věcí nemovitých, jež jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu věcí nemovitých okolo 15% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. Údaje o cenách pro porovnávací metodu čerpáme z nabídek realitních novin, časopisů a serverů.

__________________________________ 19 __________________________________



Z aktuální nabídky vybíráme: Výrobní prostory, Bruntál, užitná plocha 1 570 m²

Prodej - dvě výrobní haly o celkové výměře 1.570 m2 a zpevněná venkovní plocha o výměře 7.341 m2. Haly mají výměry 779 m2 a 791 m2. Haly jsou situovány na okraji Bruntálu, blízko dopravní tepny a plánovaného obchvatu na Opavu a Krnov. V těsné blízkosti areálu se nachází hotel, autoservis, pneuservis, čerpací stanice. Nabídková cena: 10 500 000 Kč, tj. cca 6 700 Kč/m2 užitné plochy

Cena redukovaná (x 0,85): 5 700,- Kč/m2 užitné pl.

Výrobní hala, Albrechtice, užitná plocha 646 m²

Prodej - opravárenská hala sloužící k opravě nákladních vozidel + nástrojárna, včetně strojního vybavení - soustruh, fréza, řetězový zvedák (kočka), ponky, pracovní stoly. Součástí prodeje je UNIMO buňka, 3x WC, 2x sprcha, plechové skříňky, umyvadlo. Příjezd společný s ostatními halami v areálu. Možno využívat kanceláře, internet a sociální zázemí ve správní budově hned vedle. Nabídková cena: 3 300 000 Kč, tj. cca 5 100 Kč/m2 užitné plochy


__________________________________ 20 __________________________________



Výrobní hala, Albrechtice, užitná plocha 841 m²

Prodej - výrobní a skladová plechová, montovaná hala, která slouží jako provoz pilařské výroby, 2 vrata. Plocha 841 m2. Vlastní skladovací prostory, možnost využití kanceláří, internetu a sociálního zařízení v areálu. Areál tvoří 3 haly a správní budova, leží uprostřed obce u hlavní cesty. Dobrá poloha, variabilní řešení - dohoda. Nabídková cena: 1 500 000 Kč, tj. cca 1 800 Kč/m2 užitné plochy


Vyhodnocení získaných informací: Z vyhodnocení tohoto segmentu trhu, tj. výrobní prostory, lze vyvodit závěr, že s obdobnými věcmi nemovitými se v dané lokalitě obchoduje. Nabídka tohoto typu věcí nemovitých je však v dané lokalitě omezená, a proto při stanovení hodnoty vycházíme z porovnatelných věcí nemovitých z širšího okolí. Jsme si pochopitelně vědomi skutečnosti rozdílnosti výše uvedených objektů, avšak výše uvedené věci nemovité (vybrané pro porovnání) nám poskytují informaci o možném rozpětí jednotkových cen jednotlivých typů prostor. Výrobní prostory 

Nabídková cena m2 užitné plochy výrobních a skladových prostor se pohybuje v uvedené inzerci v závislosti na velikosti, charakteru, umístění v mikrolokalitě, kvalitě ploch a vybavení v rozpětí od cca 1 800 do 6 700 Kč/m2 užitné plochy.



Po zkrácení nabídkových cen se cena za 1 m2 užitné plochy pohybuje v rozpětí od cca 1 500 do 5 700 Kč/m2

Oceňovaná hala není po dobu více než jednoho roku využívaná, media jsou odpojena. V tomto konkrétním případě stanovujeme směrnou cenu za 1 m2 užitné plochy v dolní polovině uvedeného intervalu, výši: 3 000,- Kč. 1 540 m2 x 3 000 Kč = 4 620 000,- Kč

Hodnotu věcí nemovitých uvedených na LV 4300, k.ú. Bruntál - město, stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši:

4 600 tis. Kč __________________________________ 21 __________________________________



Závěr Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: Nákladová hodnota areálu

Kč

18 500 000

Výnosová hodnota areálu

Kč

4 400 000

Srovnávací hodnota areálu

Kč

4 600 000

Každá z metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. V tomto případě je nejvíce vypovídající cena stanovená na základě výnosu.

Na základě výše uvedených skutečností, odhadujeme tržní hodnotu oceňovaných věcí nemovitých, zapsaných na LV 4300, k.ú. Bruntál - město ve výši (po zaokrouhlení):

4 400 tis. Kč

Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Je rovněž v souladu s §2, zákona č. 151 o oceňování majetku, který definuje obvyklou cenu. Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou.

__________________________________ 22 __________________________________



Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1166/13/2015.

V Praze dne 4. 3. 2015 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

__________________________________ 23 __________________________________

2015

Recommend Documents