2015

Znalecký posudek č. 1703-26/2015 Typ nemovitosti Účel ocenění

Obvyklá (tržní) cena Hotelu NODUS s příslušenstvím, pozemky. Dobrovolná dražba

Předmět ocenění Pozemek parc.č. 511/1 orná půda Pozemek parc.č. 511/2 zastavěná plocha a nádvoří, stavba č.p. 431 Pozemek parc.č. 512 zastavěná plocha a nádvoří, stavba č.p. 430 Pozemek parc.č. 513 zahrada Pozemek parc.č. 514 trvalý travní porost Pozemek parc.č. 526 zastavěná plocha a nádvoří, stavba č.p. 15 Pozemek parc.č. 527 zastavěná plocha a nádvoří, stavba bez čp/če Pozemek parc.č. 528 ostatní plocha jiná plocha Pozemek parc.č. 529 ostatní plocha jiná plocha Pozemek parc.č. 1436/10 trvalý travní porost Pozemek parc.č. 1436/14 trvalý travní porost Adresa Kraj Obec

Olomoucký kraj Jeseník

Okres Katastrální území

Jeseník Bukovice u Jeseníka

Objednatel Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem

Počet obyvatel 11 711 Číslo LV 891

č.j. 43/015 ze dne 2.4.2015 IČ: 28741552

Vlastnictví Dohnal Vladimír, Na Středisku 378, Bukovice, 790 01 Jeseník Dohnalová Karin, Na Středisku 378, Bukovice, 790 01 Jeseník

Podíl 1/2 Podíl 1/2

Podklady - Objednávka č.j. 43/015, ze dne 2.4.2015. - Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 3.4.2015. - Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Bukovice u Jeseníka, v měřítku 1:1000, ze dne 3.4.2015. - Situace v měřítku 1:6000, pro k.ú. Bukovice u Jeseníka, ze dne 3.4.2015. - Fotodokumentace pořízená dne 9.4.2015. - Projektová dokumentace pořízená Stavoprojekt Šumperk s.r.o., z 03/1993 - Porovnávací databáze cen nemovitostí. Přílohy - Kopie katastrální mapy M 1:1000 - Situace M 1: 6000 Místí šetření Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 9.4.2015 za účasti znalce, spoluvlastníka objektu pana Vladimíra Dohnala, zástupce dražebníka pana Kamila Stupky. Vypracovala

Ing. Radka Honková Zahradní 2470/36 746 01 Opava

Dne Ke dni Prohlídka dne

19.4.2015 19.4.2015 9.4.2015

Oceňovací předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., (oceňovací vyhláška), účinná od 1.10.2014.

-1-

Místopis Poloha a význam města v rámci ČR a regionu Město Jeseník leží administrativně v okrese Jeseník a náleží pod Olomoucký kraj. Území Jeseníku patří do povodí Odry, městem protéká vodní tok Bělá. Z turistického hlediska patří do horské oblasti Jeseníků. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1267. Město leží v průměrné nadmořské výšce 432 metrů nad mořem, celková katastrální plocha je 38,22 km 2, z toho orná půda zabírá pouze 5%, 12,5% jsou louky a pastviny, 62% plochy jsou pokryté lesem. Město Jeseník sousedí na severu s obcemi Mikulovice a Česká Ves, na západě s obcí Lipová-lázně, na jihu s obcí Bělá pod Pradědem a na východě s městem Zlaté Hory. Od krajského města Olomouc je vzdáleno 69,5 km vzdušnou čarou, ovšem po silnici je to přes 100 km. Město Jeseník se dále dělí na 3 části: Bukovice, Dětřichov, Jeseník. Město Jeseník je rovněž obcí s rozšířenou působností. Dopravní dostupnost města, občanská vybavenost Ve městě Jeseník se nachází městský úřad, úřad práce, pošta, policie, služby, základní školy, mateřské školy, střední školy, dětský domov, okresní soud, kino, divadlo, kulturní zařízení, muzeum, nemocnice, hotely, lázeňství a služby spojené s turistikou, bazén, hřiště, stadion a další sportoviště. Obyvatelé města mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Dopravní spojení je zajištěno autobusovou dopravou a železnicí. Umístění nemovitosti v obci Oceňovaný areál Hotelu NODUS je situován na okraji souvislé zástavby města Jeseník místní část Bukovice. Nachází se ve svažitém terénu v oblasti zastavěné rodinnými domy a objekty rekreace. Areál hotelu je přístupný ze zpevněné místní veřejné komunikace, v místě je možnost napojení na přípojky inženýrských sítí – vodu, elektro, kanalizaci a plyn. Oceňovaný areál není ke dni ocenění pronajat. Popis nemovitosti

Popis areálu Areál Hotelu NODUS sestává z hlavního objektu hotelu budova č.p. 15 na pozemku parc.č. 526 zastavěná plocha a nádvoří, dále ze dvou objektů sloužících k ubytování hostů, původně přestavěných z rodinných domů, objekt č.p. 431 na pozemku parc.č. 511/2 zastavěná plocha a nádvoří, objekt č.p. 430 na pozemku parc.č. 512 zastavěná plocha a nádvoří, stavby garáže bez čp/če na pozemku parc.č. 527 zastavěná plocha a nádvoří. Součástí areálu hotelu jsou vedlejší stavby prodejní stánek nad garáží na pozemku parc.č. 527 a pergola s venkovním posezením a grilováním na pozemku parc.č. 528 ostatní plocha jiná plocha, sklad na pozemku parc.č. 529 ostatní plocha jiná plocha, částečně zpevněná parkovací plocha na pozemku parc.č. 514 trvalý travní porost. Součástí ocenění areálu jsou rovněž související pozemky zastavěné stavbami a dále pozemky tvořící funkční celek. Na pozemcích ve funkčním celku se nacházejí venkovní úpravy a příslušenství - zpevněné přístupové, manipulační a parkovací plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení. Součástí pozemků jsou trvalé okrasné porosty. Celková ubytovací kapacita areálu hotelu je 50 lůžek. FOTODOKUMENTACE AREÁLU

Pohled příjezd

Pohled od parkoviště

-2-

Pohled parkoviště

Pohled hotel

Budova hotelu č.p. 526 Popis celkový Objekt budovy hotelu č.p. 526 je umístěn na pozemku parc.č. 526 zastavěná plocha a nádvoří. Objekt je samostatně stojící, podsklepený, dvoupodlažní, s podkrovím, sedlovou střechou. K zadní části objektu je přistavěna přístavba, ve vstupní části se nachází prosklená chodba. Objekt je napojen na veškeré přípojky inženýrských sítí, vytápění je zajištěno kotlem na paletky, TUV elektro ohřívač. Ubytovací kapacita je 15 pokojů, celkem 34 lůžek.

Popis konstrukcí Základy betonové bez izolace, obvodové konstrukce zděné, klempířské konstrukce úplné pozinkované a v mědi, krytina bonský šindel, fasáda hladká, venkovní obklad kabřinec, krov dřevěný, stropy ŽB s rovným podhledem, sklepy v části klenba, schodiště dřevěné s podstupnicemi, vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné štukové, vnitřní obklady keramické, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné do ocelových zárubní, podlahy keramická dlažba, betonové, textil, výtah s odpovídajícím počtem podlaží, bezbariérové řešení dispozice, vzduchotechnika v kuchyni, požární hydranty, WC, umývadla, sprchové kouty, pisoáry, telefon, STA, elektroinstalace.

Dispoziční uspořádání 1.PP Kotelna, sklady, herna, posilovna, sauna se zázemím, nedokončená vodoléčba, studna 1.NP Vstupní hala s recepcí, restaurace s barem, jídelna, sociální zařízení, kuchyně, výtah, 2.NP Podkroví

kanceláře, sklady, šatny pro personál, schodiště Schodiště, chodba, výtah, pokoje pro ubytování hostů Chodba, výtah, strojovna, sklady, pokoje pro ubytování hostů

Výměry Zastavěná plocha 510 m2 Podlahová plocha 950 m2 Obestavěný prostor 4 400 m3 Stáří a technický stav Objekt budovy hotelu byl původně postaven před cca 100 lety jako objekt mlýna. V 80.letech byl přestavěn na ubytovací zařízení, v roce 1993 byl dle předložené projektové dokumentace rekonstruován do dnešní podoby. Byla provedena přístavba v zadní části objektu, v boční vstupní části prosklený koridor. V době ocenění se objekt nachází v průměrném technickém stavu s běžnou údržbou. Fotodokumentace budovy č.p. 15

Pohled vstup

Pohled přední

-3-

Pohled boční

Pohled přístavba

Vstupní hala

Restaurace

Jídelna

Chodba

Pokoj

Sociální zařízení pokoje

-4-

Budova ubytování č.p. 430

Popis celkový Objekt ubytování č.p. 430 je umístěn na pozemku parc.č. 512 zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o objekt původně rodinného domu typu OKAL, v současné době stavebně upravený k ubytování hostů. Objekt je samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní, s podkrovím, sedlovou střechou. Objekt je napojen na veškeré přípojky inženýrských sítí, vytápění je zajištěno vlastním kotlem na plyn, TUV elektro ohřívač.

Popis konstrukcí Základy betonové s izolací, zděná podezdívka, obvodové konstrukce dřevěné sendvičové, klempířské konstrukce úplné pozinkované, krytina keramická taška, fasáda vápenná hladká, venkovní obklad kabřinec, krov dřevěný, vnitřní obklady keramické, stropní konstrukce s rovným podhledem, okna dřevěná zdvojená, střešní okna, dveře dřevěné do ocelových zárubní, schodiště, podlahy keramická dlažba, textil, PVC, umývadla, WC, sprchové kouty, elektroinstalace.

Dispoziční uspořádání 1.PP Sklady, kotelna 1.NP Vstupní chodba, sociální zařízení, schodiště, pokoje pro ubytování hostů Podkroví Chodba, pokoje pro ubytování hostů Výměry Zastavěná plocha

93 m2 Podlahová plocha

140 m2 Obestavěný prostor

810 m3

Stáří a technický stav Objekt ubytování je užíván jako ubytovací zařízení od roku 1993. V době ocenění se objekt nachází v původním udržovaném stavu s běžnou údržbou. Fotodokumentace budovy č.p. 430

Pohled vstup

Pohled boční

Budova ubytování č.p. 431

Popis celkový Objekt ubytování č.p. 431 je umístěn na pozemku parc.č. 511/2 zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o objekt původně rodinný dům, v současné době stavebně upravený k ubytování hostů. Objekt je samostatně stojící, podsklepený, dvoupodlažní, s podkrovím, sedlovou střechou. Objekt je napojen na veškeré přípojky inženýrských sítí, vytápění je zajištěno vlastním kotlem na plyn, TUV elektro ohřívač.

Popis konstrukcí Základy betonové s izolací, obvodové konstrukce zděné, klempířské konstrukce úplné pozinkované, krytina keramická taška, fasáda vápenná hladká, venkovní obklad kabřinec, krov dřevěný, vnitřní obklady keramické, stropní konstrukce s rovným podhledem, okna dřevěná zdvojená, střešní okna, dveře dřevěné do ocelových zárubní, schodiště, podlahy keramická dlažba, textil, PVC, umývadla, WC, sprchové kouty, elektroinstalace.

Dispoziční uspořádání 1.PP Sklady, kotelna 1.NP Vstupní chodba, sociální zařízení, schodiště, pokoje pro ubytování hostů 2.NP Chodba, pokoje pro ubytování hostů Podkroví Chodba, pokoje pro ubytování hostů Výměry Zastavěná plocha

132 m2 Podlahová plocha

-5-

190 m2 Obestavěný prostor

1 095 m3

Stáří a technický stav Objekt ubytování je užíván jako ubytovací zařízení od roku 1994. V době ocenění se objekt nachází v původním udržovaném stavu s běžnou údržbou. Fotodokumentace budovy č.p. 431

Pohled vstup

Pohled boční

Garáž bez čp/če

Popis Objekt garáže bez čp/če je umístěn na pozemku parc.č. 527 zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o objekt dvojgaráže, zapuštěný do svahu, střešní konstrukci tvoří porůzná terasa s prodejním dřevěným stánkem. Objekt je jednopodlažní, obvodové stěny jsou ŽB prefabrikované, klempířské konstrukce úplné pozinkované, vrata dvoukřídlá plechová, podlaha betonová. Výměry Zastavěná plocha 35 m2 Obestavěný prostor 1 095 m3 Stáří a technický stav Objekt garáže je užíván od roku 1995. V době ocenění se objekt nachází v původním udržovaném stavu s běžnou údržbou. Fotodokumentace objektu bez čp/če

Pohled vstup

Pohled boční

Vedlejší stavby

Prodejní stánek Jedná se o objekt prodejního dřevěného stánku umístěného na střešní konstrukci garáže na pozemku parc.č. 527 zastavěná plocha a nádvoří. Objekt je jednopodlažní, dřevěný, se sedlovou střechou, slouží k venkovnímu prodeji občerstvení.

Pergola Jedná se o objekt pergoly charakteru přístřešku umístěného na části pozemku parc.č. 528 ostatní plocha jiná plocha. Objekt je jednopodlažní, dřevěný, se sedlovou střechou, vybavený krbem ke grilování.

Sklad Jedná se o objekt skladu umístěného na části pozemku parc.č. 529 ostatní plocha jiná plocha. Objekt je jednopodlažní, dřevěný, se sedlovou střechou. Dříve sloužil jako čistička odpadních vod pro hotelový areál, v době ocenění slouží ke skladování.

-6-

Fotodokumentace vedlejších staveb

Pohled vedlejší stavby na parc.č. 528

Pohled vedlejší stavba na parc.č. 529

Příslušenství

Zpevněné plochy Jedná se o přístupové, manipulační a parkovací plochy, provedení ŽB panely, betonová zámková dlažba.

Oplocení Jedná se o oplocení části areálu, dřevěné s betonovou podezdívkou.

Přípojky IS Jedná se o přípojku vody, elektřiny, kanalizace a plynu. Fotodokumentace příslušenství

Pohled parkoviště na parc.č. 514

Pohled přístupová plocha na parc.č. 528

Pozemky související Parc.č. 511/1 Parc.č. 511/2 Parc.č. 512 Parc.č. 513 Parc.č. 514 Parc.č. 526 Parc.č. 527 Parc.č. 528 Parc.č. 529 Parc.č. 1436/10 Parc.č. 1436/14 Výměra celkem

Druh Druh Druh Druh Druh Druh Druh Druh Druh Druh Druh

pozemku pozemku pozemku pozemku pozemku pozemku pozemku pozemku pozemku pozemku pozemku

orná půda zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada trvalý travní porost zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha jiná plocha ostatní plocha jiná plocha trvalý travní porost trvalý travní porost

-7-

Výměra Výměra Výměra Výměra Výměra Výměra Výměra Výměra Výměra Výměra Výměra

521 145 93 637 1441 411 35 2192 533 41 55 6 104

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti +

Příjezd ze zpevněné veřejné komunikace Napojení na veškeré přípojky inženýrských sítí Autobusová zastávka v místě Dobré parkovací možnosti v místě Klidnější lokalita, blízkost přírodní zeleně Dobrá možnost aktivního odpočinku v místě a okolí Bezbariérové řešení Omezená občanská vybavenost v místě Omezená vybavenost ubytovacího zařízení

+ + + + + + -

Zjištění ceny administrativní (dle oceňovacích předpisů) 1

Hotel NODUS Výpočet indexu trhu podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 1

Znak č.

Název znaku

Popis kvalitativního pásma

1

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi

Poptávka je nižší než nabídka

2

Vlastnické vztahy

3

Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost)

4 5 6

Povodňové riziko

Číslo Doporučená Použitá kval. hodnota hodnota pásma I.

-0,01 až 0,06

-0,06

IV.

0,00

0,00

II.

0,00

0,00

Bez vlivu

II.

0,00

0,00

Bez dalších vlivů

II.

0

0,00

Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV.

1,00

1,000

Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) Bez vlivu nebo stabilizovaná území

Index IT =

Součet znaků č. 1 až 6 = -0,060

0,940

Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 3

Znak č. 1 2 3 4 5 6 7

Název znaku Druh a účel užití stavby Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava,*

9

Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti Obyvatelstvo

10 11

Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené**

8


Číslo kval. pásma

Doporučená hodnota

Použitá hodnota

Budovy pro obchod a administrativu

I

0,65

0,65

Rekreační oblasti

III.

-0,05

-0,05

Části nesrostlé s obcí (mimo samot) Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku

IV.

-0,03

-0,03

I.

0,00

0,00

II.

-0,01

-0,01

VII.

0,10

0,10

II.

-0,01 až -0,06

-0,03

IV.

0,10

0,10

II.

0,00

0,00

I. I.

0,00 0 až -0,30

0,00 -0,30

Zastávka od 201 do 1000m Výhodná – pro pozemek se stavbou s komerční využitelnosti Bezproblémové okolí Vyšší než je průměr v kraji Vlivy snižující cenu

Součet znaků č. 2 až 11

-0,220

Povolené maximum srážek (příloha č. 3, text za tab. č. 3) Použitá hodnota Index polohy IP

-8-

-0,800 -0,220 0,507

Výpočet ceny - budova Název Výpočet ceny nákladovým způsobem (§ 12, příloha č. 8) Budova - § 12 a příloha č. 8 Budovy hotelů Základní cena dle typu z příl.č. 8 vyhlášky Obestavěný prostor objektu Průměrná výška podlaží Průměrná zastavěná plocha podlaží Koeficient druhu konstrukce ( příl. č. 10 vyhlášky ) Koeficient zastavěné plochy ( = 0.92 + 6.60 / PZP ) Koeficient výšky podlaží ( = 0.30 + 2.10 / PVP ) Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky ) Index trhu ( příloha č. 3 vyhlášky ) Index polohy ( příloha č. 3 vyhlášky ) Koef. úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu (§10 odst.2) = IT × IP Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení č. (1) (2) 1 Základy 2 Svislé konstrukce 3 Stropy 4 Krov, střecha 5 Krytiny střech 6 Klempířské konstrukce 7

Úprava vnitř. povrchů

8

Úprava vněj. povrchů

9

Vnitřní obklady keram.

10

Schody

11 12 13

Dveře Vrata Okna

14

Povrchy podlah

15 16 17 18

Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod

19

Vnitřní kanalizace

20 21

Vnitřní plynovod Ohřev vody

22

Vybavení kuchyní

23

Vnitřní hyg. vybavení

24

Výtahy

25

Ostatní

26 27

Instalační pref. jádra Konstr. neuvedené Celkem

Koeficient vybavení stavby Zákl. cena upravená bez pp Zákl. cena upravená s pp Rok odhadu Rok pořízení

Ocenění dle § 12 vyhl.č. 441/2013 Sb. typ ZC OP PVP PZP K1 K2 K3 K5 Ki IT IP pp

CZ-CC

121 2 710,00 6 305,00 3,00 100,00 0,939 0,98600 1,00000 1,00 2,037 0,940 0,507 0,477

%

Pod.č.

Koef.

(4) S S S S S S

Podíl (př.21) (5) 0,06300 0,15000 0,08200 0,06100 0,02700 0,00600

(6) 100 100 100 100 100 100

(7) 0,06300 0,15000 0,08200 0,06100 0,02700 0,00600

(8) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Uprav. podíl (9) 0,06300 0,15000 0,08200 0,06100 0,02700 0,00600

S

0,07100

100 0,07100

1,00

0,07100

S

0,03200

100 0,03200

1,00

0,03200

S

0,03100

100 0,03100

1,00

0,03100

S

0,02800

100 0,02800

1,00

0,02800

S S S

0,03800 0,00000 0,05900

100 0,03800 100 0,00000 100 0,05900

1,00 1,00 1,00

0,03800 0,00000 0,05900

S

0,03300

100 0,03300

1,00

0,03300

S S S S

0,04900 0,05800 0,00300 0,03300

100 100 100 100

0,04900 0,05800 0,00300 0,03300

1,00 1,00 1,00 1,00

0,04900 0,05800 0,00300 0,03300

S

0,03200

100 0,03200

1,00

0,03200

S S

0,00300 0,02200

100 0,00300 100 0,02200

1,00 1,00

0,00300 0,02200

S

0,01800

100 0,01800

1,00

0,01800

S

0,04300

100 0,04300

1,00

0,04300

S

0,01400

100 0,01400

1,00

0,01400

S

0,04400

100 0,04400

1,00

0,04400

S

0,00000 0,00000

100 0,00000 100 0,00000 1,0000

1,00 1,00

0,00000 0,00000 1,00000

Provedení

Stand.

(3) betonové pasy s izolací zděné tl. 45 cm s rovným podhledem krov dřevěný, sedlová střecha vícevrstvá svařovaná živičná úplné z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenné omítky, běžné - standardní obklady vápenné dvouvrstvé omítky, obklady Keramické obklady WC, umýváren, koupelen, kuchyní, prádelen jakékoliv kromě dřevěné konstrukce běžné hladké plné nebo prosklené, neuvažují se zdvojená dřevěná PVC, keramická dlažba, textil, beton ústřední světelná a třífázová instalován rozvod studené a teplé vody odpady ze všech hygienických zařízení rozvod zemního plynu Bojlery elektrické běžné sporáky a varné jednotky velkokuchyní umyvadla, sprchy, WC splachovací, pisoáry osobní s odpovídajícím počtem stanic digestoře, odvětrání ventilátory, požární hydranty, rozvody STA pod omítkou, vzduchotechnika neuvažují se nejsou

( z výpočtu výše ) ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 × Ki ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 × Ki × pp

-9-

G Kč/m3 m3 m m2 zděné -

K4 ZCU

Kč/m3 Kč/m3

1,00000 5 110,96 2 435,78 2015 1980

Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení stavby Výchozí cena stavby bez pp

S

roků

Z O CN

roků % Kč

Stupeň dokončení stavby

D

%

CND

Kč

32 224 602,80

O

Kč

-14 098 263,73

CSN CS

Kč

18 126 339,07

Kč

8 638 650,67

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby, bez pp Odpočet na opotřebení stavby

43,75 %

Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp Cena ke dni odhadu s koeficientem pp

35 lineárně 80 43,75 32 224 602,80 100,00

Výnosové ocenění stavby podle §§ 31, 32 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Výnosy z nájemného za rok (§ 32) Nájemné z pronajaté části, použité pro výpočet (dle sdělení vlastníka)

Kč

1 000 000,00

N

400 000,00

Náklady na dosažení výnosů (za rok)

Podklady pro výpočet nákladů Náklady 40 % z nájemného (paušální dle § 32) Je pozemek, na které stavba stojí, stejného vlastníka jako stavba?

ano / ne

ano

m2 Kč / m2 Kč Kč

735,00 398,70 293 044,50 14 652,23

Je-li pozemek, na němž stavba stojí, stejného vlastníka: Zastavěná plocha stavby - příloha č. 1, čl. 2, odst. (1) Jednotková cena pozemku Cena výměry pozemku rovné zastavěné ploše stavby Z toho 5 % Náklady celkem

Kč

414 652,23

Náklady max. 50 % výnosů

Kč

500 000,00

Náklady pro výpočet výnosové hodnoty dle oc. vyhlášky

Kč

414 652,23

Výnosy ročně celkem

Kč

900 000,00

Náklady ročně celkem

Kč

414 652,23

Nájemné po odpočtu nákladů ročně celkem

Kč

585 347,77

Čisté roční nájemné

Kč

585 347,77

Míra kapitalizace základní

%

7,50

Úprava celkem

%

0,50

Míra kapitalizace pro výpočet ceny výnosovým způsobem

%

8,00

Cena zjištěná výnosovým způsobem CV včetně příslušenství

Kč

7 316 847,13

Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet ceny výnosovým způsobem

Ocenění staveb kombinací nákladového a výnosového ocenění podle § 31 a přílohy č. 23 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Cena všech staveb včetně příslušenství, zjištěná výnosovým způsobem Cena všech staveb včetně příslušenství, zjištěná nákladovým způsobem, bez pp, s odpočtem opotřebení Rozdíl CV - CN Absolutní hodnota rozdílu

-

- 10 -

CV (Kč)

7 316 847,13

CN (Kč)

18 126 339,07

(Kč)

-10 809 491,94

(Kč)

10 809 491,94

Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti dle tab.č. 1 přílohy č. 17 vyhlášky Skupina

D Bez zásadních změn – stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti

Charakteristika: Vztah ceny stanovené výnosovým způsobem a ceny stanovené nákladovým způsobem:

Cena stanovená výnosovým způsobem CV je

Případ ocenění:

menší

CV je menší nebo rovna CN

Vztah pro ocenění (příloha č. 23, tabulka č. 2) Cena stanovená kombinací CV a CN = Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu ocenění Kč

2

CV + 0,10 R 8 397 796,32

Pozemky Index omezujících vlivů pozemku IO - příloha č. 3, tabulka č. 2

Znak č.

Název znaku


Číslo kval. pásma

Doporučená hodnota

Použitá hodnota

1

Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku

Tvar bez vlivu na využití

II.

0

0,00

Svažitost terénu pozemku nad 15%; ostatní orientace

II.

-0,01 až -0,02

-0,02

Neztížené základové podmínky

III.

0,00

0,00

2

Svažitost pozemku a expozice

3

Ztížené základové podmínky

4

Chráněná území a ochranná pásma

5 6

Omezení užívání pozemku Ostatní neuvedené

Chráněná krajinná oblast

III.

Bez omezení užívání Bez dalších vlivů

I. II.*

-0,01 až -0,05 0,00 0,00

-0,05 0,00 0,00

Index IO =

Součet znaků č. 1 až 6 = -0,07

0,930

Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, vyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Kraj

Olomoucký

Okres

Jeseník

Obec

Jeseník

Typ obce

Okresní město

Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí

11 711

Katastrální území

Bukovice u Jeseníka 2

Výměra pozemků

m

6104

Stavba na parcele

Hotel

Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky

Jeseník

ZC

Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky

Kč/m

2

900,00

Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1)

IT

--

0,940

Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2)

IO

--

0,930

Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu)

IP

--

0,507

I

--

I = I T × IO × IP

Index cenového porovnání Základní cena upravená

ZCU = ZC × I

ZCU

Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění 2

Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m )

ZCU ZCU

0,443

Kč/m

2

398,70

Kč/m

2

398,70

Kč/m

2

398,70

2

Výměra pozemků celkem

m

6104

Cena pozemků celkem

Kč

2 433 664,80

- 11 -

REKAPITULACE ocenění podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) 1

Hotel NODUS

2 Pozemky související Celkem nemovitosti Celkem nemovitosti zaokrouhleno

8 397 796,32

Kč

2 433 664,80

Kč Kč Kč

10 931 464,80 10 931 460,00

Zjištění ceny obvyklé porovnávacím způsobem 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

realitní inzerce – nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 27.2.2015 Stavba zděná 1

Počet podkroví 1 280.0 m2 11 900 000 Kč 25 % 8 925 000 Kč

1 Zastavěná plocha 1.NP Celková výměra všech pozemků

650.0 m2 3 965.0 m2 9 297 Kč/m2 6 970 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Ubytovací zařízení, Lipová – lázně - Bobrovník, okres Jeseník Kompletně zrekonstruovaný penzion s možností celoročního provozu. Tři stylově vybavené třípokojové apartmány (až 6 osob) se sociálním zařízením, kuchyňkou, WIFI, TV se satelitním příjmem, šest dvoulůžkových pokojů se sociálním zařízením, WIFI, TV se satelitním příjmem, jeden pokoj je bezbariérový. Celková kapacita je 24 lůžek bez přistýlek. V přízemí objektu je společná jídelna s barem a krbem. K penzionu náleží zahrada, venkovní posezení, parkoviště, garáž, sklad uhlí a dřeva. Objekt je napojen na veřejnou kanalizaci, vodovod. Topení celého objektu a TUV je zajištěno buď kotlem na LPG (tank 4000l. za penzionem) nebo automatickým kotlem na uhlí. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 0 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena




400.0 m2 10 134.0 m2 9 274 Kč/m2 6 955 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Hotel, Bělá pod Pradědem - Domašov, okres Jeseník Hotel v provozu se stálou klientelou (60%), jehož součástí je rozlehlý park. Celkem 15 pokojů s vlastním sociálním zařízením, dále 3 pokoje společné sociální zařízení + apartmán pro 5 osob a dále privátní byt 2+1. Restaurace a vinárna nabízí po 50 místech a letní terasa 30 míst. Sauna s bazénem, tenisový kurt, fitness centrum, lyžárna, gril a další služby.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena


Počet podkroví 844.0 m2 8 900 000 Kč 25 % 6 675 000 Kč


- 12 -

237.0 m2 3 719.0 m2 10 545 Kč/m2 7 908 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Penzion, Ostružná - Petříkov, okres Jeseník Penzionu je osazen do jižního svahu s krásným výhledem, byl uveden do provozu v roce 2007. Jedná se o samostatně stojící objekt s celkovou kapacitou 30 lůžek). 1.NP společenská místnost, přípravna pokrmů, sklad, hygienické zařízení, WC pro osoby se sníženou schopností pohybu, úklidová místnost, sklad špinavého prádla, zádveří, lyžárna a kotelna s dílnou. 2.NP - 4 pokoje pro ubytované, dvoupokojový, plně vybavený byt správce, kancelář a sklad prádla. Některé pokoje mají balkon. Ve 3.NP je 8 pokojů s balkony a sklad prádla. K prodeji je též nabízeno kompletní vybavení penzionu, sestávající z vybavení pokojů, jídelny a přípravny jídel. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena




211.0 m2 3 152.0 m2 11 548 Kč/m2 8 660 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Penzion, Jindřichov – Pusté Žibřichovice, okres Šumperk Penzionu v žádané oblasti, s kapacitou 90 lůžek. Komplex se skládá ze dvou průchozích budov z čehož jedna je novostavbou a druhá po částečné rekonstrukci. Součástí penzionu jsou pokoje se sociálním zařízením, společenské prostory – herna a školící místnost, bar s recepcí, sauna s ochlazovacím bazénem a odpočívárnou, krytý bazén s příslušenstvím, tělocvična s posilovnou, kuchyň, kotelna, skladové prostory, sklepy, dílna, technické místnosti, garáž,vlastní čistička vody venkovní posezení s altánem, venkovní bar s terasami a 2 grily, dětské hřiště, oplocené multifunkční hřiště s umělým povrchem, zahrada, parkoviště, lyžařský vlek "Poma". 5. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena




261.0 m2 8 617.0 m2 8 600 Kč/m2 6 450 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Penzion, Loučná nad Desnou - Rejhotice, okres Šumperk Penzionu s kapacitou 63 lůžek. Ubytování se skládá z 5x jednolůžkových pokojů, 9x dvoulůžkových pokojů, 9x třílůžkových pokojů, 5x čtyřlůžkových pokojů, 4x pětilůžkových pokojů, 2x šestilůžkových pokojů a 2 apartmánů. Součástí penzionu je restaurace, 2 klubovny. V letních měsících je k dispozici prostorná terasa. Sociální zařízení jsou na patře společná. Apartmány mají vlastní sociální zázemí. Velmi dobré parkování s dostatečnou kapacitou. V těsné blízkosti je umístěn lyžařský vlek.

Vyhodnocení Poptávka po nemovitostech uvedeného typu „Ubytovací zařízení s příslušenstvím a pozemky“, uvedené velikosti, provedení, vybavení, dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí nižší než nabídka. Jedná se o rekreační lokalitu, s dobrým příjezdem, technickou infrastrukturou, vyhovujícím dopravním spojením, v průměrném technickém stavu, nižší úrovní vybavení. S přihlédnutím k výše uvedenému jsem názoru, že se předmětná nemovitost řadí do střední cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, využití, konstrukční uspořádání, stáří, technický stav, velikost a vybavení. Nemovitost je při prodeji obchodovatelná. Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m2 Podlahová plocha Hotelu NODUS Stanovená cena za m2 podlahové plochy Celková cena nemovitostí

6 675 000,00 - 13 425 000,00 6 450,00 – 8 660,00 1 280,00 7 500,00 9 600 000,00

- 13 -

Kč Kč/m2 m2 Kč Kč

Obvyklá (tržní) cena nemovitostí dle odborného posouzení znalce

9 600 000,00

Slovy:

Kč

Devět milionů šest set tisíc korun českých

Počet stran textu

14

Vypracovala Dne 19.4.2015 Ke dni 19.5.2015

Ing. Honková Radka Zahradní 2470/36 746 01 Opava

Počet stran příloh

2

podpis

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1703 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 26/2015. Podpis znalce

- 14 -

2015

Recommend Documents