2015

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5706-116/2015 o obvyklé ceně nemovité věci – pozemky p.č.464/1, p.č.469/4 a p.č.469/6, katastrální území Dolní Dvůr (kód: 629022), obec Dolní Dvůr, okres Trutnov

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci – 003 Ex 1094/15-22

Oceňovací vyhláška:

Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.

Oceněno ke dni:

17. června 2015

Posudek vypracoval:

Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran a přílohy. V Praze, dne 13.srpna 2015

Znalecký posudek č.5706-116/2015

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění jsou pozemky, je nejprve určena cena zjištěná porovnávacím způsobem, a to na základě bonitních koeficientů podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem, u zemědělských pozemků na základě bonitních koeficientů. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude stanovena metodou srovnávací na základě nabídkových cen pozemků v lokalitě.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Dolní Dvůr (kód: 629022), obec Dolní Dvůr. Oceňovaná nemovitá věc je tvořena: Pozemek p.č.464/1, Pozemek p.č.469/4, Pozemek p.č.469/6. Nemovitá věc není přímo přístupná z místní komunikace. Nachází se v severozápadní části obce Dolní Důl cca 60 m severně od místní zpevněné komunikace směřující na Strážné. Východně od oceňovaných pozemků se nalézá lyžařský vlek - U Moravy. Oceňované pozemky na sebe navazují. Pozemky se nacházejí v intravilánu obce. Dopravní dostupnost obce je dobrá, místní komunikace spojují obec s Vrchlabím a silniční komunikací I. třídy č.14. Vrchlabí se nalézá jižním směrem přibližně 8 km, okresní město Trutnov je cca 35 km jihovýchodním směrem a Špindlerův mlýn je situován cca 20 km na sever od obce. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou dopravou s přímými spoji na Vrchlabí, aj. Autobusová zastávka Dolní dvůr je cca 500 m jihovýchodně od nemovité věci. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Dolní Dvůr 253 stálých obyvatel. V obci se nalézá omezený sortiment služeb občanské vybavenosti. Dolní Dvůr je obcí, která je ve správním obvodu s rozšířenou působností obce Vrchlabí, pověřený obecní úřad je též v obci Vrchlabí.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce č. 003 Ex 1094/15-22 ze dne 26.5.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Dolní Dvůr (kód:629022), obec Dolní Dvůr, list vlastnictví č.336, vyhotovený dálkovým přístupem dne 26.5.2015 Mapa geografického systému ČUZK – katastrální území Dolní Dvůr (kód: 629022) Platný územní plán obce Dolní Dvůr. Místní šetření se zaměřením současného stavu dne 17.7.2015. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech.

3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.336 pro katastrální území Dolní Dvůr (kód: 629022), obec Dolní Dvůr zapsán: Petr Rychnovský identifikátor: 661210/0836 č.p. 56 543 42 Dolní Dvůr

4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Ortofoto mapa

-3-


5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.469/4 část I 2) Pozemek p.č.469/6 část I 3) Pozemek p.č.464/1 4) Pozemek p.č.469/4 část II 5) Pozemek p.č.469/6 část II

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.469/4 část I Oceněno podle § 6 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.469/4, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost, celková výměra 3108 m2, katastrální území Dolní Dvůr (kód: 629022), obec Dolní Dvůr. Pozemek není přímo přístupný z místních komunikací. Dle územního plánu částečně (část II) je pozemek s výměrou 1100 m2 v zóně BV – plochy bydlení v rodinných domech venkovského typu. Část (část I) s výměrou 2008 m2 je v zóně NP2 – plochy původní zemědělské. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení územním plánem. 1.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%)

60%

1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=93715) Cena za celou výměru 2008.00 m2 Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek

= Kč = Kč = Kč

1,28 2.570,24 4.112,38

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.469/4 část I

Cena celkem Kč

4.112,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Pozemek p.č.469/6 část I Oceněno podle § 6 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.469/6, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost, celková výměra 7377 m2, katastrální území Dolní Dvůr (kód: 629022), obec Dolní Dvůr. Pozemek není přímo přístupný z místních komunikací. Dle územního plánu část (část II) pozemku s výměrou 4100 m2 je v zóně BV – plochy bydlení v rodinných domech venkovského typu. Část (část I) s výměrou 3277 m2 je v zóně NP2 – plochy původní zemědělské. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení územním plánem. 2.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: -5-

Znalecký posudek č.5706-116/2015 Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%)

60%

2.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=93715) Cena za celou výměru 3277.00 m2 Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek

= Kč = Kč = Kč

1,28 4.194,56 6.711,30

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.469/6 část I

Cena celkem Kč

6.711,-

_______________________________________________________________________________________________________________

3. Pozemek p.č.464/1 Oceněno podle § 9 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemek p.č.464/1, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost, výměra 562 2 m , katastrální území Dolní Dvůr (kód: 629022), obec Dolní Dvůr. Pozemek není přímo přístupný z místních komunikací. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně BV – plochy bydlení v rodinných domech venkovského typu. Pozemek je oceněn na základě zařazení územním plánem. 3.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ui

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 253 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod a kanalizace 5. Dopravní obslužnost obce Autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment)

5

0.50

4

0.60

5

0.80

2

0.85

3

0.90

5

0.85

_______________________________________________________________________________________________________________

Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = 0.156

0.156

3.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky -6-

2

0.00

4

0.00

3

0.00

Znalecký posudek č.5706-116/2015 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

1

0.00

1

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00

3.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

2

0.00

5

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000

0.00

3.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 3 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 1 Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava 2 Zastávka 500 m 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 4 Výhodná - pro pozemek se stavbou s komerční využitelností

-7-

1.01 -0.02 -0.01 0.00 -0.02 -0.08 -0.01 0.02

Znalecký posudek č.5706-116/2015 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

2

0.00

2

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.12) x 1.01 = 0.889

-0.12

3.6 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 740 Kč x 0.156 = 115.44 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 0.889 Koeficient pozemku určeného k zastavění

= Kč

115,44 x 0.8890 x 0.3000

_________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 562.00 m2

= Kč = Kč

30,79 17.302,77

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.464/1

Cena celkem Kč

17.303,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4. Pozemek p.č.469/4 část II Oceněno podle § 9 vyhlášky. 4.1 Popis Pozemek p.č.469/4, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost, celková výměra 3108 m2, katastrální území Dolní Dvůr (kód: 629022), obec Dolní Dvůr. Pozemek není přímo přístupný z místních komunikací. Dle územního plánu částečně (část II) je pozemek s výměrou 1100 m2 v zóně BV – plochy bydlení v rodinných domech venkovského typu. Část (část I) s výměrou 2008 m2 je v zóně NP2 – plochy původní zemědělské. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení územním plánem. 4.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ui

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 253 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod a kanalizace 5. Dopravní obslužnost obce Autobusová zastávka

-8-

5

0.50

4

0.60

5

0.80

2

0.85

3

0.90

Znalecký posudek č.5706-116/2015 6. Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment)

5

0.85

_______________________________________________________________________________________________________________


0.156


Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

2

0.00

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00

4.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________


2

0.00

5

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________


-9-

0.00

Znalecký posudek č.5706-116/2015 4.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 3 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 1 Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava 2 Zastávka 500 m 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 4 Výhodná - pro pozemek se stavbou s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů

1.01 -0.02 -0.01 0.00 -0.02 -0.08 -0.01 0.02 0.00 0.00 0.00

_______________________________________________________________________________________________________________


-0.12

4.6 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

115,44 x 0.8890 x 0.3000

_________________________________________


= Kč = Kč

30,79 33.866,63

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.469/4 část II

Cena celkem Kč

33.867,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 10 -


5. Pozemek p.č.469/6 část II Oceněno podle § 9 vyhlášky. 5.1 Popis Pozemek p.č.469/6, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost, celková výměra 7377 m2, katastrální území Dolní Dvůr (kód: 629022), obec Dolní Dvůr. Pozemek není přímo přístupný z místních komunikací. Dle územního plánu část (část II) pozemku s výměrou 4100 m2 je v zóně BV – plochy bydlení v rodinných domech venkovského typu. Druhá část (část I) s výměrou 3277 m2 je v zóně NP2 – plochy původní zemědělské. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení územním plánem. 5.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ui

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 253 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod a kanalizace 5. Dopravní obslužnost obce Autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment)

5

0.50

4

0.60

5

0.80

2

0.85

3

0.90

5

0.85

_______________________________________________________________________________________________________________


0.156


Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

2

0.00

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00

- 11 -

Znalecký posudek č.5706-116/2015 5.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________


2

0.00

5

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________


0.00

5.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 3 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 1 Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava 2 Zastávka 500 m 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 4 Výhodná - pro pozemek se stavbou s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů

1.01 -0.02 -0.01 0.00 -0.02 -0.08 -0.01 0.02 0.00 0.00 0.00

_______________________________________________________________________________________________________________


- 12 -

-0.12

Znalecký posudek č.5706-116/2015 5.6 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

115,44 x 0.8890 x 0.3000

_________________________________________


= Kč = Kč

30,79 126.230,18

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.469/6 část II

Cena celkem Kč

126.230,-

_______________________________________________________________________________________________________________

CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.469/4 část I 2) Pozemek p.č.469/6 část I 3) Pozemek p.č.464/1 4) Pozemek p.č.469/4 část II 5) Pozemek p.č.469/6 část II

Kč Kč Kč Kč Kč

4.112,6.711,17.303,33.867,126.230,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

188.223,188.220,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 13 -


METODA SROVNÁVACÍ K ocenění nemovité věci – pozemků p.č.464/1, p.č.469/4 a p.č.469/6 v katastrálním území Dolní Dvůr (kód:629022) je použita srovnávací metoda. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena nemovité věci je stanovena porovnáním s obdobnými (srovnávacími) nemovitými věcmi. K vyjádření odlišností kvalitativního charakteru oceňované a srovnávací nemovité věci je užito indexu porovnávací nemovité věci, pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovité věci. Podobný postup je uplatněn v případě vyjádření odlišností standardní a oceňované nemovité věci, a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovité věci, ty jsou stanoveny pomocí indexu oceňované nemovité věci. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci Dolní Dvůr a okolí, jsou dobře dostupné, napojeny na vodu a elektro, neoploceny, či oplocení bez vlivu na cenu, rovinné, přístupné z nezpevněné cesty, bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích pozemků soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, IS, využití pozemcích, oplocení, svažitost terénu, přístupovou cestu a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných pozemků obsahuje celkem 4 pozemky, resp. 3 pozemky, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.

1. Pozemky p.č.469/4 část I a p.č.469/6 část I

Nabídková cena nemovitosti [Kč]

KRC

Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

Plocha [m2]

Jednotková cena [Kč/m2]

k1

Lokalita

k2

Dopravní obslužnost

k3

1

1 938 570

0,9

1 744 713

10 203

171,00

1,10

Labská, Špindlerův Mlýn

0,95

obtížněji dostupný

1,05

2

50 000

0,9

45 000

338

133,14

1,05

Úpice-Radeč

0,95

3

590 000

0,9

531 000

4 700

112,98

0,90

MostekDebrné

1,00

- 14 -

obtížněji dostupný dobře dostupný, HD v dosahu

0,95 0,95

Inženýrské sítě

i

1.1 Výpočet jednotkové ceny dosažitelné srovnávací metodou

elektro, voda, kanalizace nebo plyn elektro/dostupn é elektro/dostupn é

Přístupová cesta

k8

Další vlivy jinde nezahrnuté

IS

JTCO

nestavební

1,00 neoplocený/bez vlivu 0,95 mírně svažitý 1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

0,66

259,09

2

0,60

nestavební


zpevněná

1,00

bez vlivu

0,57

233,58

3

0,60

nestavební


zpevněná

1,00

bez vlivu

0,51

221,53

k6

k5

k7

Využitelnost pozemku

0,60

Svažitost terénu

k4

1

Oplocení

i


1.2 Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitostí

3

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

3

Minimum použitých hodnot

221,53 Kč

Průměr použitých hodnot [SJTC]

238,07 Kč

Maximum použitých hodnot

259,09 Kč

Směrodatná odchylka

15,66 Kč

Průměr minus směrodatná odchylka

222,41 Kč

Průměr plus směrodatná odchylka

253,73 Kč

Užitná plocha [m2]

5285,00 Koeficienty odlišnosti/SJTC

238,07 Kč

Lokalita

Dolní Důl

k1

1,00


dobře dostupný, HD v dosahu k2

1,00


elektro/dostupné

k3

0,95


nestavební

k4

0,60

Oplocení

neoplocený/bez vlivu

k5

1,00

Svažitost terénu

mírně svažitý

k6

0,95

Přístupová cesta

Bez přístupu

k7

0,90

k8

1,00

Další vlivy - jinde nezahrnuté bez vlivu Index odlišnosti oceňovaného objektu IO

0,49

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 2

116,65

Pozemek p.č.469/4 část I (2008 m )

234 241,83

Pozemek p.č.469/6 část I (3277 m2)

382 276,14

Celková srovnávací cena nezastavitelných částí

616 517,98

- 15 -


2. Pozemky p.č.464/1, p.č.469/4 část II a p.č.469/6 část II

1,05

Černý Důl

1,00

3

690 000

0,9

621 000

1 003

619,14

1,05

Lánov

1,03

4

1 050 000

0,9

945 000

1 610

586,96

1,05

Dolní Dvůr

1,00

1

1,00

stavební

1,00


1,00

rovinný

1,05

zpevněná

1,00


652,13

1,10 1,10 1,00

elektro, voda, kanalizace a plyn elektro, voda, kanalizace a plyn elektro, voda

JTCO

109 028

elektro/dostu pné

IS

71 100 000

k3

0,9

0,95

Další vlivy jinde nezahrnuté

79 000 000


k2

2

dobře dostupný, HD v dosahu dobře dostupný, HD v dosahu velmi dobře dostupný, HD v dosahu dobře dostupný, HD v dosahu

k8

Lokalita

1,00

Přístupová cesta

k1

Černý Důl

k7

Jednotková cena [Kč/m2]

1,05

Svažitost terénu

Plocha [m2]

450,00

k6

Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

2 905

Oplocení

KRC

1 307 250

k5

0,9


Nabídková cena nemovitosti [Kč] 1 452 500

k4

1

i

i

2.1 Výpočet jednotkové ceny dosažitelné srovnávací metodou

bez vlivu

1,05

428,57

1,27

513,49

2

1,00

stavební

1,00


0,95

mírně svažitý

1,05

zpevněná

1,10

rozparcelován o, sousedí se sportovišti

3

1,00

stavební

1,00


1,00

rovinný

1,05

zpevněná

1,05

vč. projektu

1,31

472,63

0,95

mírně svažitý

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,05

559,01

4

1,00

stavební

1,00


2.2 Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitostí

4

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

4

Minimum použitých hodnot

428,57 Kč

Průměr použitých hodnot [SJTC]

493,43 Kč

Maximum použitých hodnot

559,01 Kč

Směrodatná odchylka

48,33 Kč

Průměr minus směrodatná odchylka

445,10 Kč

Průměr plus směrodatná odchylka

541,76 Kč

- 16 -

Znalecký posudek č.5706-116/2015 Koeficienty 5832,00 odlišnosti/SJTC

Užitná plocha [m2]

493,43 Kč

Lokalita

Dolní Dvůr

k1

1,00


dobře dostupný, HD v dosahu

k2

1,00


elektro/dostupné

k3

0,95


stavební

k4

1,00

Oplocení


k5

1,00

Svažitost terénu

mírně svažitý

k6

0,95

Přístupová cesta Další vlivy - jinde nezahrnuté

bez přístupu součást jednotného funkčního celku-jiné vlastnictví

k7

0,90

k8

1,00

Index odlišnosti oceňovaného objektu IO

0,81

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 2

Pozemek p.č.464/1 (562 m )

399,68 224 619,20

2

Pozemek p.č.469/4 část II (1100 m )

439 646,13

Pozemek p.č.469/6 část II (4100 m2)

1 638 681,03

Celková srovnávací cena zastavitelných částí

2 302 946,36

- 17 -


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc – pozemky, které se částečně nalézají v zastavitelné zóně, částečně jsou zóně zemědělské. Pozemky jsou v intravilánu obce. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rekreační lokalita Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Bez zpevněné cesty Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem a způsobem na základě bonitních koeficientů, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude stanovena metodou srovnávací na základě nabídkových cen pozemků v lokalitě. 1) Cena zjištěná 2) Cena stanovená metodou srovnávací

Kč Kč

188.220,2.919.460,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci – pozemky p.č.464/1, p.č.469/4 a p.č.469/6, katastrální území Dolní Dvůr (kód: 629022), obec Dolní Dvůr, okres Trutnov je:

2 900 000,- Kč Slovy: dva milióny devět set tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad.

- 18 -

Znalecký posudek č.5706-116/2015 Rizika: -

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje v souladu s územně plánovací dokumentací Nemovitá věc se nenalézá v oblasti s výskytem přírodních katastrof v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské) Úkoly pro znalce: - Cena zjištěná, dle platné oceňovací vyhlášky: 188.220,- Kč. - Na nemovité věci neváznou žádná práva a závady, které by ovlivňovaly cenu obvyklou. - Na nemovité věci neváznou žádná práva ani závady, které by dražbou nezanikly. - Nemovitá věc není, ani její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení § 13 zákona č.20/1987 Sb. - Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc prodejná, je: 2.900.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 13.srpna 2015

.................... vypracoval

- 19 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5706-116/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 20 -

2015

Recommend Documents