2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1147/54/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/10 na pozemcích parc. č. 76/3 a 2557 vč. příslušenství, vše v k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín (LV 26); - podílu ve výši id. 1/5 na pozemcích parc. č. 819, 820, 821 a na pozemcích ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 188, 371 a 372 vč. příslušenství, vše v k. ú. Chlum u Hořic, obec Hořice, okres Jičín (LV 203); - podílu ve výši id. 1/10 na pozemcích parc. č. 1/1 a 220/7 vč. příslušenství, vše v k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín (LV 3289); - podílu ve výši id. 1/5 na pozemcích parc. č. 300/1, 300/2, 301/1, 301/2 a 362 vč. příslušenství; vše v k. ú. Miletín, obec Miletín, okres Jičín (LV 461); - podílu ve výš id. 1/5 na pozemku parc. č. 860 vč. příslušenství; vše v k. ú. Rohoznice u Hořic, obec Rohoznice, okres Jičín (LV 511). Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 4414/12-105 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 30.12.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 5.2.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 45 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 8.3.2015

Znalecký posudek č. 1147/54/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 6 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 6

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 6

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 6

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 6

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 6 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 6

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 7

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 9

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění .............................................................................. 10

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................. 11

6.

METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 11 6.1.

Nákladový způsob ocenění.............................................................................................................. 11

6.2.

Výnosový způsob ocenění ............................................................................................................... 11

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 11

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 11

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 12 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 12

7.2.

Pozemky .......................................................................................................................................... 15

7.3.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 22

7.4.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 24

7.5.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 25

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 26

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 26 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 26

8.1.1.

Zemědělské pozemky .............................................................................................................. 27

8.1.2.

Pozemky komunikací ............................................................................................................... 31

8.1.3.

Lesní pozemek......................................................................................................................... 31

8.1.4.

Ostatní pozemky ...................................................................................................................... 33

8.1.5.

Rekapitulace určení obvyklé ceny ........................................................................................... 33

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 34

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 34

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 44

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 45

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 45

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 45



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 4414/12-105: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 26 v k. ú. Libonice, na LV č. 203 v k. ú. Chlum u Hořic, na LV č. 3289 v k. ú. Libonice, na LV č. 461 v k. ú. Miletín a na LV č. 511 v k. ú. Rohoznice u Hořic, tj.: - podílu ve výši id. 1/10 na pozemcích parc. č. 76/3 a 2557 vč. příslušenství, vše v k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín (LV 26); - podílu ve výši id. 1/5 na pozemcích parc. č. 819, 820, 821 a na pozemcích ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 188, 371 a 372 vč. příslušenství, vše v k. ú. Chlum u Hořic, obec Hořice, okres Jičín (LV 203); - podílu ve výši id. 1/10 na pozemcích parc. č. 1/1 a 220/7 vč. příslušenství, vše v k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín (LV 3289); - podílu ve výši id. 1/5 na pozemcích parc. č. 300/1, 300/2, 301/1, 301/2 a 362 vč. příslušenství; vše v k. ú. Miletín, obec Miletín, okres Jičín (LV 461); - podílu ve výš id. 1/5 na pozemku parc. č. 860 vč. příslušenství; vše v k. ú. Rohoznice u Hořic, obec Rohoznice, okres Jičín (LV 511). b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 26 pro k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín; ze dne 30.12.2014 ALV:

Vlastník Dostál Miloslav, Dolní Boříkovice 188, 561 69 Králíky; Identifikátor: 591119/0296; Podíl: 1/30 Dostál Radoslav Mgr., Horní Rokytnice 196, 512 44 Rokytnice nad Jizerou; Identifikátor: 580503/1364; Podíl: 1/30


Stránka 3 z 45


BLV:

FLV:


Dostálová Marcela, Dolní Boříkovice 188, 561 69 Králíky; Identifikátor: 636223/0864; Podíl: 1/30 Klepl Miroslav, Havlíčkovo náměstí 741/11, Poruba, 708 00 Ostrava; Identifikátor: 670103/1612; Podíl: 1/10 Samek Jiří, Karlovarská třída 505, 273 01 Kamenné Žehrovice; Identifikátor: 320505/064; Podíl: 1/10 Samek Josef Ing. Růžičkova 453, Všetuly, 769 01 Holešov; Identifikátor: 590513/1991; Podíl: 1/10 Samek Karel, Školská 297, Kročehlavy, 272 01 Kladno; Identifikátor: 330721/013; Podíl: 1/10 Zemědělské družstvo Podchlumí Dobrá Voda č. p. 210, 507 73 Dobrá Voda u Hořic; Identifikátor: 00125474; Podíl: 1/2 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 76/3 orná půda 1625 m 2 parc. č. 255/7 ostatní plocha 46 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 76/3 30900 1625 m

* LV č. 203 pro k. ú. Chlum u Hořic, obec Hořice, okres Jičín; ze dne 30.12.2014 ALV:

Vlastník Dostál Miloslav, Dolní Boříkovice 188, 561 69 Králíky; Identifikátor: 591119/0296; Podíl: 1/15 Dostál Radoslav Mgr., Horní Rokytnice 196, 512 44 Rokytnice nad Jizerou; Identifikátor: 580503/1364; Podíl: 1/15 Dostálová Marcela, Dolní Boříkovice 188, 561 69 Králíky; Identifikátor: 636223/0864; Podíl: 1/15 Klepl Miroslav, Havlíčkovo náměstí 741/11, Poruba, 708 00 Ostrava; Identifikátor: 670103/1612; Podíl: 1/5 Samek Jiří, Karlovarská třída 505, 273 01 Kamenné Žehrovice; Identifikátor: 320505/064; Podíl: 1/5 Samek Josef Ing. Růžičkova 453, Všetuly, 769 01 Holešov; Identifikátor: 590513/1991; Podíl: 1/5 Samek Karel, Školská 297, Kročehlavy, 272 01 Kladno; Identifikátor: 330721/013; Podíl: 1/5 BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 819 zastavěná plocha a nádvoří 2783 m 2 parc. č. 820 ostatní plocha 882 m 2 parc. č. 821 ostatní plocha 173 m Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela: Původní kat. území Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 188 Libonice 2564 m 2 parc. č. 371 4496 m 2 parc. č. 372 2248 m FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 PK parc. č. 188 31310 645214 Libonice 2564 m 2 PK parc. č. 371 31210 4496 m 2 PK parc. č. 372 31210 2248 m 2 parc. č. 819 31210 537 m 2 31310 2246 m 2 parc. č. 820 31310 882 m


Stránka 4 z 45



* LV č. 3289 pro k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín; ze dne 30.12.2014 ALV:

BLV:

FLV:

Vlastník Dostálová Marcela, Dolní Boříkovice 188, 561 69 Králíky; Identifikátor: 636223/0864; Podíl: 1/30 Klepl Miroslav, Havlíčkovo náměstí 741/11, Poruba, 708 00 Ostrava; Identifikátor: 670103/1612; Podíl: 1/10 Město Hořice, náměstí Jiřího z Poděbrad 342, 508 01 Hořice; Identifikátor: 00271560; Podíl: 26/30 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 1/1 trvalý travní porost 3367 m 2 parc. č. 220/7 ostatní plocha ostatní komunikace 49 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 1/1 36701 3367 m

* LV č. 461 pro k. ú. Miletín, obec Miletín, okres Jičín; ze dne 30.12.2014 ALV:

BLV:

FLV:

Vlastník Dostál Miloslav, Dolní Boříkovice 188, 561 69 Králíky; Identifikátor: 591119/0296; Podíl: 1/15 Dostál Radoslav Mgr., Horní Rokytnice 196, 512 44 Rokytnice nad Jizerou; Identifikátor: 580503/1364; Podíl: 1/15 Dostálová Marcela, Dolní Boříkovice 188, 561 69 Králíky; Identifikátor: 636223/0864; Podíl: 1/15 Klepl Miroslav, Havlíčkovo náměstí 741/11, Poruba, 708 00 Ostrava; Identifikátor: 670103/1612; Podíl: 1/5 Samek Jiří, Karlovarská třída 505, 273 01 Kamenné Žehrovice; Identifikátor: 320505/064; Podíl: 1/5 Samek Josef Ing. Růžičkova 453, Všetuly, 769 01 Holešov; Identifikátor: 590513/1991; Podíl: 1/5 Samek Karel, Školská 297, Kročehlavy, 272 01 Kladno; Identifikátor: 330721/013; Podíl: 1/5 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 300/1 trvalý travní porost 3434 m 2 parc. č. 300/2 trvalý travní porost 293 m 2 parc. č. 301/1 ostatní plocha ostatní komunikace 142 m 2 parc. č. 301/2 ostatní plocha ostatní komunikace 11 m 2 parc. č. 362 trvalý travní porost 5673 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 300/1 55800 3434 m 2 parc. č. 300/2 55800 293 m 2 parc. č. 362 55800 5673 m

* LV č. 511 pro k. ú. Rohoznice u Hořic, obec Rohoznice, okres Jičín; ze dne 30.12.2014 ALV:

Vlastník Dostál Miloslav, Dolní Boříkovice 188, 561 69 Králíky; Identifikátor: 591119/0296; Podíl: 1/15 Dostál Radoslav Mgr., Horní Rokytnice 196, 512 44 Rokytnice nad Jizerou; Identifikátor: 580503/1364; Podíl: 1/15 Dostálová Marcela, Dolní Boříkovice 188, 561 69 Králíky; Identifikátor: 636223/0864; Podíl: 1/15 Klepl Miroslav, Havlíčkovo náměstí 741/11, Poruba, 708 00 Ostrava; Identifikátor: 670103/1612; Podíl: 1/5


Stránka 5 z 45


BLV:


Macháčková Vlasta, Količín 78, 769 01 Holešov; Identifikátor: 645929/0629; Podíl:1/5 Samek Jiří, Karlovarská třída 505, 273 01 Kamenné Žehrovice; Identifikátor: 320505/064; Podíl: 1/5 Samek Karel, Školská 297, Kročehlavy, 272 01 Kladno; Identifikátor: 330721/013; Podíl: 1/5 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 860 lesní pozemek 3508 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 6.2.2015 bez přítomnosti povinného.


Stránka 6 z 45



Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Znalce na základě doporučeného dopisu kontaktoval pouze spoluvlastník některých pozemků pan Josef Samek, který sdělil, že se nemůže účastnit místního šetření, protože je zaneprázdněn. Sdělil také, že nemá námitek ke vstupu na pozemky. Dále je připraven zodpovědět případné dotazy. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 26 ze dne 30.12.2014, k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 203 ze dne 30.12.2014, k. ú. Chlum u Hořic, obec Hořice, okres Jičín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3289 ze dne 30.12.2014, k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 461 ze dne 30.12.2014, k. ú. Miletín, obec Miletín, okres Jičín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 511 ze dne 30.12.2014, k. ú. Rohoznice u Hořic, obec Rohoznice, okres Jičín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 4414/12-105 ze dne 30.12.2014 Smlouva o budoucí kupní smlouvě ze dne 11.6.2007 (p. č. 220/7) Smlouva o budoucí kupní smlouvě ze dne 11.6.2007 (p. č. 220/7) Smlouva o pronájmu pozemků ze dne 1.1.2006, vlastník: Miloslav Dostál Smlouva o pronájmu pozemků ze dne 4.3.2006, vlastník: Marcela Dostálová Lesní hospodářská osnova – LHC 504823, platnost: 1.1.2008-31.12.2017, lesní porosty: 39 Bo 3 a 39 Bo 12 Kopie map bývalého pozemkového katastru a kopie katastrálních map – celkem 4 ks, obdrženo od katastrálního pracoviště Jičín dne 3.3.2015 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, katastrální území Libonice – dálkový náhled - viz. příloha Kopie katastrální mapy, katastrální území Chlum u Hořic – dálkový náhled - viz. příloha Kopie katastrální mapy, katastrální území Miletín – dálkový náhled - viz. příloha


Stránka 7 z 45



Kopie katastrální mapy, katastrální území Rohoznice u Hořic – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Hořice Územní plán obce Miletín Územní plán obce Rohoznice Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem některých nemovitých věcí panem Josefem Samkem Mapy oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 8 z 45



Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 9 z 45



5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 26 v k. ú. Libonice, LV č. 203 v k. ú. Chlum u Hořic, LV č. 3289 v k. ú. Libonice, LV č. 461 v k. ú. Miletín a LV č. 511 v k. ú. Rohoznice u Hořic, všechny LV ze dne 30.12.2015, váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložená LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Získány byly pouze 2 nájemní smlouvy, které se však týkají jiných spoluvlastníků pozemků – pana Miloslava Dostála a paní Marcely Dostálové. Nevylučuji možnost, že jsou oceňované pozemky (oceňované podíly) pronajaty na základě nájemní smlouvy. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 26 v k. ú. Libonice, LV č. 203 v k. ú. Chlum u Hořic, LV č. 3289 v k. ú. Libonice, LV č. 461 v k. ú. Miletín a LV č. 511 v k. ú. Rohoznice u Hořic, všechny LV ze dne 30.12.2015, dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložená LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.


Stránka 10 z 45



5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 3.3.2015 od Katastrálního úřadu Jičín. Jednalo se o zákres pozemků ve zjednodušené evidenci do katastrální mapy.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné


Stránka 11 z 45



osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné zemědělské pozemky, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Předmětem ocenění jsou však také pozemky místních komunikací mimo zastavěné území obce a obtížně hospodářsky využitelné pozemky, u kterých není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. V případě oceňování lesního pozemku je však přístup k validním a verifikovaným případům velmi komplikovaný. V úvahu připadá použití nabídkových cen z realitních serverů, které ovšem zdaleka nemusí být cenami konečnými. Nouzovou praxí v těchto případech je bohužel určení obvyklé ceny z administrativní ceny podle zákona č. 151/1997 násobené koeficienty 0,3 – 0,4 (zdroj: Ing. Radek Zádrapa, PhD.; odborný čtvrtletník: Odhadce a oceňování majetku 3-4/2007). Domnívám se, že v takovémto případě je vhodné pro ocenění použít metodu „nouzové praxe“. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., jejíž výsledek je vynásoben koeficientem 0,35, který byl vzhledem k účelu znaleckého posudku a stavu porostů stanoven na prostřední hranici obvyklého rozmezí koeficientu. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Město Hořice, okres Jičín – LV č. 26, LV č. 203 a LV č. 461 Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Jičín na území, které spadá pod město Hořice v katastrálních územích Libonice a Chlum u Hořic, mimo zastavěné území obce.


Stránka 12 z 45



Konkrétní popis umístění jednotlivých pozemků je uveden u každého pozemku níže v bodě 7.2. znaleckého posudku. Město leží při silnici I. třídy č. I/35 přibližně na půli cesty mezi okresními městy Hradec Králové a Jičín, od kterých je vzdáleno cca 22 km jízdy autem. Jedná se o městečko s malým historickým centrem, které je známo především výrobou Hořických trubiček. V regionu je však spíše nedostatek pracovních příležitostí, velká část obyvatel musí za prací dojíždět např. do Hradce Králové. Zástavba města a okolí: Ve městě převažuje původní zděná zástavba rodinných domů, je zde také panelové sídliště, chrám, zámek aj. Zástavba města je v jižní polovině obklopena poli a v severní polovině je obklopena lesy. Občanská vybavenost: Ve městě je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, knihovna, městská policie, chrám, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Hradci Králové či v Jičíně. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou především po silnici I. třídy č. I/35 (Hradec Králové – Jičín). Nájezd na nejbližší dálnici D11 u Hradce Králové je vzdálen cca 30 km. Z veřejné dopravy jsou ve městě zastávky autobusů, které zajišťují přímé spojení do nejbližších okresních měst a do okolních menších obcí. Na jižním okraji města je také železniční zastávka. Nevýhodou je pouze absence nočních linek. Inženýrské sítě: S ohledem na možné využití pozemků dle územního plánu, nejsou v ocenění možnosti napojení na inženýrské sítě řešeny. Ve městě jsou však provedeny veškeré inženýrské sítě (elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, telefon). Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0522 Hořice

Kód obce

Správní obvod 1

572926 5204

2 7

3 6

4

5

6

7

8

2143,5576 8733 5845 739 626

9 1

10 11 12 13 1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0)

Město Miletín, okres Jičín Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Jičín na území, které spadá pod město Miletín v katastrálním území Miletín, při na okraji souvisle zastavěného území obce. Konkrétní popis umístění jednotlivých pozemků je uveden u každého pozemku níže v bodě 7.2. znaleckého posudku. Město je vzdáleno asi 6 km severovýchodním směrem od města Hořice, které je přirozeným centrem regionu. Okresní město Jičín je vzdáleno 28 km, krajské město Hradec Králové je vzdáleno 30 km.


Stránka 13 z 45



Jedná o poměrně malé městečko ležící v mírně zvlněné krajině v údolí říčky Bystřice. V regionu je spíše nedostatek pracovních příležitostí, velká část obyvatel musí za prací dojíždět do větších měst např. do Hradce Králové. Zástavba města a okolí: Ve městě převažuje původní zděná zástavba rodinných domů, je zde také kostel, zámek aj. Zástavba města je obklopena poli a v širším okolí jsou také lesy. Občanská vybavenost: Ve městě je k dispozici základní občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, obchody s potravinami, restaurace, penzion, lékař, ZŠ, MŠ, muzeum, kostel, aj. Potřebná občanská vybavenost je v nedalekých Hořicích, veškerá pak v Jičíně či v Hradci Králové. Dopravní dostupnost: Město je průměrně dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic II. třídy. Nejbližší silnice I. třídy č. I/35 vede asi 7 km od města jihozápadním směrem. Z veřejné dopravy jsou ve městě zastávka autobusů, které zajišťují spojení do nejbližších okolních měst a obcí. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Inženýrské sítě: V blízkosti oceňovaných pozemků byla zjištěna vedení elektřiny. S ohledem na možné využití pozemků však nejsou možnosti napojení na inženýrské sítě řešeny. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0522 Miletín

Kód obce

Správní obvod 1

573175 5204

2

3

1

1

4

5

6

893,3551 879 595

7

8

87

70

9 1

10 11 12 13 1

1

1

3


Obec Rohoznice, okres Jičín – LV č. 511 Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Jičín na území, které spadá pod obec Rohoznice, v katastrálním území Rohoznice u Hořic, mimo souvisle zastavěné území obce. Konkrétní popis umístění pozemku je uvedeno níže v bodě 7.2. znaleckého posudku. Obec plynule jihovýchodním směrem navazuje na město Miletín, nachází se asi 6 km severovýchodním směrem od města Hořice, které je přirozeným centrem regionu. Okresní město Jičín či krajské město Hradec Králové jsou vzdáleny 29 km. Jedná o středně velikou obec ležící v mírně zvlněné krajině v údolí říčky Bystřice. V regionu je spíše nedostatek pracovních příležitostí, velká část obyvatel musí za prací dojíždět do větších měst např. do Hradce Králové. Zástavba obce a okolí: V obci převažuje původní zástavba zděných rodinných domů. Ve východní části obce je také areál zemědělských staveb. Zástavba obce je obklopena poli a v širším okolí jsou také lesy. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 14 z 45



Občanská vybavenost: V obci prakticky chybí občanská vybavenost, základní občanská vybavenost je v sousedním městě Miletín. Potřebná občanská vybavenost je v nedalekých Hořicích, veškerá pak v Jičíně či v Hradci Králové. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží na silnici II. třídy. Nejbližší silnice I. třídy č. I/35 vede asi 7 km od obce jihozápadním směrem. Z veřejné dopravy jsou ve městě zastávka autobusů, které zajišťují spojení do nejbližších okolních měst a obcí. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí není v místě oceňovaného pozemku možnou napojení na žádnou inženýrskou síť. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0522 Rohoznice

Kód obce

Správní obvod 1

573221 5204

2 1

3 1

4

5

6

894,8139 333 229

7 24

8 0

9 0

10 11 12 13 0

0

0

1


7.2. Pozemky Předmětem ocenění je: - podílu ve výši id. 1/10 na pozemcích parc. č. 76/3 a 2557 vč. příslušenství, vše v k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín (LV 26); - podílu ve výši id. 1/5 na pozemcích parc. č. 819, 820, 821 a na pozemcích ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 188, 371 a 372 vč. příslušenství, vše v k. ú. Chlum u Hořic, obec Hořice, okres Jičín (LV 203); - podílu ve výši id. 1/10 na pozemcích parc. č. 1/1 a 220/7 vč. příslušenství, vše v k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín (LV 3289); - podílu ve výši id. 1/5 na pozemcích parc. č. 300/1, 300/2, 301/1, 301/2 a 362 vč. příslušenství; vše v k. ú. Miletín, obec Miletín, okres Jičín (LV 461); - podílu ve výš id. 1/5 na pozemku parc. č. 860 vč. příslušenství; vše v k. ú. Rohoznice u Hořic, obec Rohoznice, okres Jičín (LV 511). Obvyklá cena trvalých porostů, je zohledněna v určené obvyklé ceně. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány.

Pozemky zapsané na LV č. 26 v k. ú. Libonice – podíl id. 1/10 Sousední parcely: parc. č. 76/3: 76/28, 235/1, 235/6, 255/6, 255/7, 255/8 parc. č. 255/7: 76/3, 76/28, 235/1, 235/6, 255/6, 255/8


Stránka 15 z 45



Pozemek parc. č. 76/3

Pozemek je rovinný, má přibližně trojúhelníkovitý tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek se nachází asi 400 m jihozápadním směrem od nejbližší zástavby – objekt Libonice č. p. 14, a těsně sousedí s oceňovaným pozemkem parc. č. 255/7. Směrem od severu k jihu pozemek křižuje vzdušné vedení elektřiny. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 255/7

Pozemek je rovinný, má trojúhelníkovitý tvar, travnatý neudržovaný povrch, je pravděpodobně užíván jako polní cesta pro traktory. Pozemek sousedí s oceňovaným pozemkem parc. č. 76/3, východní stranou sousedí s vodotečí zarostlou nálety. Pozemek se nachází asi 400 m jihozápadním směrem od nejbližší zástavby – objekt Libonice č. p. 14. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemky zapsané na LV č. 203 v k. ú. Chlum u Hořic – podíl id. 1/5 Sousední parcely: Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely.


Stránka 16 z 45



Pozemek parc. č. 819

Pozemek je rovinný, má přibližně obdélníkovitý tvar, travnatý povrch, slouží k zemědělské činnosti jako trvalý travní porost. Pozemek sousedí s oceňovaným pozemkem parc. č. 820, nachází se asi 200 m západním směrem od nejbližší zástavby – objekt Hrachovec č. p. 2160. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 820

Pozemek je rovinný, má přibližně obdélníkovitý tvar, převážně travnatý povrch, slouží k zemědělské činnosti jako trvalý travní porost či orná půda. Pozemek sousedí s oceňovanými pozemky parc. č. 819 a parc. č. 821, nachází se asi 250 m západním směrem od nejbližší zástavby – objekt Hrachovec č. p. 2160. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 821

Pozemek je rovinný, má protáhlý přibližně obdélníkovitý tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek sousedí s oceňovaným pozemkem parc. č. 820, nachází se asi 250 m západním směrem od nejbližší zástavby – objekt Hrachovec č. p. 2160.


Stránka 17 z 45



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Skutečným využitím se jedná o ornou půdu. Pozemek ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 188

Pozemek je rovinný, má protáhlý přibližně obdélníkovitý tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek svou severní stranou sousedí s polní cestou, nachází se asi 250 m západním směrem od nejbližší zástavby – objekt Hrachovec č. p. 2160. Pozemek se prolíná s pozemkem dle evidence KN parc. č. 377. Pozemek ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 371

Pozemek je rovinný, má protáhlý přibližně obdélníkovitý tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek svou severní podélnou stranou sousedí s oceňovaným pozemkem ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 372, nachází se asi 200 m severním směrem od nejbližší zástavby – objekt Bílsko u Hořic č. p. 53. Pozemek se prolíná s pozemkem dle evidence KN parc. č. 377. Pozemek ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 372

Pozemek je rovinný, má protáhlý přibližně obdélníkovitý tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek svou jižní podélnou stranou sousedí s oceňovaným pozemkem ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 371, nachází se asi 200 m severním směrem od nejbližší zástavby – objekt Bílsko u Hořic č. p. 53. Pozemek se prolíná s pozemkem dle evidence KN parc. č. 377.


Stránka 18 z 45



Pozemky zapsané na LV č. 3289 v k. ú. Libonice – podíl id. 1/10 Sousední parcely: parc. č. 1/1: 1/2, 10/2, 113/1, 115/1, 118/1, 118/6, 118/7, 220/1, 220/7 parc. č. 220/7: 1/1, 10/2, 118/7, 220/1 Pozemek parc. č. 1/1

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, travnatý povrch, slouží pravděpodobně k zemědělské činnosti jako trvalý travní porost. Pozemek jižní stranou sousedí s oceňovaným pozemkem parc. č. 220/7, nachází se asi 50 m západním směrem od nejbližší zástavby – objekt Libonice č. p. 5. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 220/7

Pozemek je rovinný, má přibližně trojúhelníkovitý tvar, hliněný povrch, slouží jako nezpevněná polní cesta. Pozemek severní stranou sousedí s oceňovaným pozemkem parc. č. 1/1, nachází se asi 100 m jihozápadním směrem od nejbližší zástavby – objekt Libonice č. p. 5. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemky zapsané na LV č. 461 v k. ú. Miletín – podíl id. 1/5 Sousední parcely: parc. č. 300/1: 285, 289/4, 300/2, 304/1, 304/2, 320/24 parc. č. 300/2: 285, 300/1, 304/1, 304/2, 339 parc. č. 301/1: 294/2, 302, 303, 320/24, 320/25, 320/27 parc. č. 301/2: 290/1, 294/3, 320/24, 320/25, 320/26 parc. č. 362: st. 651/1, 359/1, 361/2, 364, 365, 371/2


Stránka 19 z 45



Pozemek parc. č. 300/1

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, travnatý povrch, slouží k zemědělské činnosti jako trvalý travní porost. Pozemek jižní stranou sousedí s oceňovaným pozemkem parc. č. 300/2, nachází se asi 100 m severním směrem od hřbitova v obci Miletín. V jižní části pozemek křižuje vzdušné vedení elektřiny – směrem ze západu na východ, severní stranou sousedí s korytem potoka Bystrý. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 300/2

Pozemek je rovinný, má protáhlý přibližně obdélníkový tvar, travnatý povrch, slouží k zemědělské činnosti jako trvalý travní porost. Pozemek severní stranou sousedí s oceňovaným pozemkem parc. č. 300/1, nachází se asi 100 m severním směrem od hřbitova v obci Miletín. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 301/1


Stránka 20 z 45



Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, je neudržovaný s travnatým povrchem a nálety, navazuje na sousední zahradu. Pozemek svou jižní stranou sousedí s korytem potoka Bystrý, nachází se asi 50 m jižním směrem od stavby – adresa: Miletín, 10. května č. p. 261. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Skutečným využitím se jedná spíše ostatní plochu. Pozemek parc. č. 301/2

Pozemek je pravděpodobně svažitý, má tvar trojúhelníka, je pravděpodobně neudržovaný s travnatým povrchem a nálety, navazuje na sousední zahradu. Pozemek svou jižní stranou sousedí s korytem potoka Bystrý, navazuje na zahradu u objektu Miletín č. p. 294 v ulici 10. května. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Skutečným využitím se jedná spíše ostatní plochu. Pozemek parc. č. 362

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, travnatý povrch, slouží k zemědělské činnosti jako trvalý travní porost. Pozemek se nachází asi 200 m jihozápadním směrem od nejbližší zástavby – objekt Horka č. p. 234. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemky zapsané na LV č. 511 v k. ú. Rohoznice u Hořic – podíl id. 1/5 Sousední parcely: parc. č. 860: 824, 825/1, 861, 1210/1


Stránka 21 z 45



Pozemek parc. č. 860

Pozemek je rovinný či mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží v souladu s evidencí KN jako lesní pozemek. Pozemek se nachází v lokalitě zvané Buček asi 800 m východním směrem od nejbližší zástavby – objekt Horka č. p. 341. Jedná se o malý háj, který je ze všech stran obklopen poli. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.3. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Hořice se oceňované pozemky v k. ú. Libonice: - parc. č. 76/3 a 1/1 a nachází v území vymezeném jako „louky – pastviny“; - parc. č. 255/7 a 220/7 nachází v území vymezeném jako „místní komunikace“.

Podle územního plánu obce Hořice se oceňované pozemky v k. ú. Chlum u Hořic: - parc. č. 819 a 820 nachází v území vymezeném jako „louky – pastviny“; - parc. č. 821 nachází v území vymezeném jako „místní komunikace“; - parc. č. PK 188, PK 371 a PK 372 nachází v území vymezeném jako „orná půda“.


Stránka 22 z 45



Podle územního plánu obce Miletín se oceňované pozemky v k. ú. Miletín: - parc. č. 300/1, 300/2, 301/1, 301/2 nachází v území vymezeném jako „nízká zeleň“ v zastavěném území obce; - parc. č. 362 nachází v území vymezeném jako „nízká zeleň“ mimo zastavěné území obce.


Stránka 23 z 45



Podle územního plánu obce Rohoznice se oceňovaný pozemek v k. ú. Rohoznice u Hořic: - parc. č. 860 nachází pravděpodobně v území vymezeném jako „vysoká zeleň, lesy“. Tento pozemek se však do územního plánu – do mapy, která je k dispozici na serveru http://up.kr-kralovehradecky.cz/, nevešel.

7.4. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti. S ohledem na množství vodotečí v okolí oceňovaných pozemků však nevylučuji, že mohou být některé pozemky při vydatných deštích zaplaveny - podmáčeny.


Stránka 24 z 45



7.5. Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků LV č. K. ú. 26

Libonice

Chlum u 203 Hořic

3289 Libonice

461 Miletín

511

Rohoznice u Hořic

Podíl Parcela Druh pozemku 76/3 orná půda 1/10 255/7 ostatní plocha trvalý travní 819 porost trvalý travní 820 porost 821 ostatní plocha 1/5 ve zjednodušené PK 188 evidenci ve zjednodušené PK 371 evidenci ve zjednodušené PK 372 evidenci trvalý travní 1/1 porost 1/10 220/7 ostatní plocha

1/5

1/5

300/1

trvalý travní porost

300/2


301/1

ostatní plocha

301/2

ostatní plocha

362


860

lesní pozemek

Územní plán Skutečné využití louky - pastviny orná půda místní komunikace polní cesta

Výměry 2 1 625 m 2 46 m

louky - pastviny


2 783 m

2

louky - pastviny


882 m

2

173 m

2

místní komunikace orná půda orná půda

orná půda

2 564 m

2

orná půda

orná půda

4 496 m

2

orná půda

orná půda

2 248 m

2

louky - pastviny


3 367 m

2

místní komunikace nízká zeleň - v zastavěném území obce nízká zeleň - v zastavěném území obce nízká zeleň - v zastavěném území obce nízká zeleň - v zastavěném území obce nízká zeleň - mimo zastavěné území obce

polní cesta

49 m

2


3 434 m

2


293 m

2

neobhospodařova ný pozemek

142 m

2

neobhospodařova ný pozemek

11 m

2


5 673 m

2

lesní pozemek

3 508 m

2

31 294 m

2

vysoká zeleň, lesy

Výměra pozemků celkem

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o umístění některých pozemků v blízkosti zástavby obcí o jedná se převážně o rovinné pozemky Ponižující faktory: o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva - nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 25 z 45



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Určení obvyklé ceny je provedeno samostatně pro jednotlivé typy pozemků dle možného a skutečného využití: 1. Zemědělské pozemky 2. Pozemky komunikací 3. Lesní pozemek 4. Ostatní pozemky

Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 90% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnické podíly o velikostech id. 1/5 či id. 1/10 jsou pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Pozemky lze však poměrně jednoduše rozdělit pomocí geometrického plánu v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 26 z 45



8.1.1. Zemědělské pozemky Jedná se o pozemky parc. č. 76/3 (podíl id. 1/10) v k. ú. Libonice, parc. č. 819 a 820 (podíl id. 1/5) v k. ú. Chlum u Hořic, parc. č. 1/1 (podíl id. 1/10) v k. ú. Libonice, parc. č. 300/1, 300/2 a 362 (podíl id. 1/5) v k. ú. Miletín. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitých věcí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu a vybavení v sobě odráží stav porostů, pastvy, standard a další možné vybavení nacházející se na pozemcích; vybavení IS, stavbami aj. K 4 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcí daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 5 - Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu se zemědělskými pozemky V inzerci na serverech www.sreality.cz, www.zemedelskepozemky.cz, www.reality.cz a www.ceskereality.cz jsou v regionu v nabídce zemědělské 2 pozemky s nabídkovou cenou od 15 Kč/m . Většinou se však 2 2 nabídkové ceny pohybují v rozpětí od 20 Kč/m do 30 Kč/m . V regionu je nabídka obdobných pozemků přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech po vypuknutí finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich obvyklá cena roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu, což dokumentuje i zdě uvedená tabulka. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 27 z 45



Reprezentanti – srovnávané nemovité věci Reprezentant č. 1 Adresa: obec Velký Vřešťov Popis: Zemědělské pozemky, které jsou zahrnuty v LPIS. 2

Pozemek: Nabídková cena:

8 596 m 128 940 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

15,00 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 6.1.2015

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Doubravice Popis: Zemědělské pozemky, které jsou zahrnuty v LPIS. 2


36 846 m 571 113 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

15,50 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 27.1.2015

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Borovnice Pozemek vč. přístupové komunikace je možno využít pro zemědělskou činnost, zalesnění a

Popis: různé aktivity. K pozemku zajištěn právní přístup. 2


5 062 m 101 240 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

20,00 Kč/m

zdroj: vychodo.ceskereality.cz 2

datum: 14.1.2013

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Lanžov Popis: Pozemek - trvalý travní porost využitelný pro zemědělskou činnost. 2


6 196 m 150 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

24,21 Kč/m

zdroj: www.reality.cz 2

datum: 13.12.2014

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Dvůr Králové nad Labem - Lipnice Popis: Pozemek sloužící jako louka, přístupný z obecní komunikace. El. energie na pozemku. 2


10 061 m 250 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

24,85 Kč/m

zdroj: vychodo.ceskereality.cz 2

datum: 12.2.2014

Reprezentant č. 6 Adresa: obec Mlázovice Popis:

Pozemek ve ZE parcela PK č. 800 v k. ú. a obci Mlázovice. Pozemek je situován severně od centra obce za hranicí zastavěného území. Terén v lokalitě je mírně zvlněný. Parcela využívána jako trvalý travní porost je dostupná z místní cesty pozemku p. č. 1286/2, který navazuje na komunikační síť obce.

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


2

830 m 23 000 Kč 27,71 Kč/m

zdroj: www.reality.cz 2

datum: 19.2.2015

Stránka 28 z 45



Srovnávací metoda R.

Výměra 2 m

1. 2. 3. 4. 5. 6.

8 596 36 846 5 062 6 196 10 061 830

Nabídková 2 cena v Kč/m 15,00 15,50 20,00 24,21 24,85 27,71

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Právní Poloha Velikost Stav Zdroj Ostatní vztahy 1,00 1,00 1,00 0,85 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 0,75 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 0,75 0,96 0,90 0,95 1,00 1,00 0,75 0,96 0,90 0,95 1,00 1,00 0,70 0,96 0,90

Upravená NC 2 v Kč/m 12,24 12,65 14,40 15,69 15,30 15,92

Průměrná upravená nabídková cena zemědělského pozemku

14,37

Statistické údaje 2 Směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Minimální upravená cena [Kč/m ]: 2 Průměr - směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Aritmetický průměr [Kč/m ]: 2 Průměr + směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Maximální upravená cena [Kč/m ]:

1,44 12,24 12,92 14,37 15,81 15,92

Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Na obvyklou cenu zemědělských pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Částečným vodítkem pro obvyklou cenu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle 2 kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají nízkou, průměrnou i poměrně vysokou bonitu. Dle BPEJ se jednotková cena pozemků dle oceňovací vyhlášky pohybuje: 2 - ve výši 18,08 Kč/m (BPEJ 30900) – parc. č. 76/3 v k. ú. Libonice; 2 - ve výši 13,08 Kč/m (BPEJ 31310) – parc. č. 820 a části parc. č. 819 v k. ú. Chlum u Hořic; 2 - ve výši 14,61 Kč/m (BPEJ 31210) – parc. č. PK 371, PK 372 a části parc. č. 819 v k. ú. Chlum u Hořic; 2 - ve výši 1,43 Kč/m (BPEJ 36701) – parc. č. 1/1 v k. ú. Libonice; 2 - ve výši 7,87 Kč/m (BPEJ 55800) – parc. č. 300/1, 300/2, 362 v k. ú. Miletín. V případě pozemků v k. ú. Libonice a v k. ú. Chlum u Hořic se cena s ohledem na umístění na území obce s 5-10 tisíci obyvateli upravuje o 80% nahoru. Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku byla indikována pomocí srovnávací metody ve 2 výši 14,37 Kč/m . Vzhledem k množství srovnávaných nemovitých věcí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemků určena na základě provedené srovnávací metody. U reprezentantů použitých při výpočtu srovnávací hodnoty nebyla zjištěna kvalita půdy dle BPEJ, bylo však nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků, které by mělo rozdíly v bonitě odstranit. 2 Srovnávací hodnota je pro zemědělské pozemky určena na základě porovnání ve výši 14,37 Kč/m . Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 29 z 45



Určení srovnávací hodnoty - obvyklé ceny - pozemky v k. ú. Libonice Pozemek parc. č.

76/3

2

Určená srovnávací hodnota [Kč/m ] 2

Měrná jednotka - m zemědělského pozemku Předběžná srovnávací hodnota [Kč] Srovnávací hodnota - podíl id. 1/10 Srovnávací hodnota - podíl id. 1/10 Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/10

1/1

14,37

14,37

1 625

3 367

23 351

48 384

2 335

4 838

2 102

4 355

2 100

4 350

Určení srovnávací hodnoty - obvyklé ceny - pozemky v k. ú. Chlum u Hořic Pozemek parc. č. 819 820 PK 188 PK 371 PK 372 2


Měrná jednotka - m zemědělského pozemku Předběžná srovnávací hodnota [Kč] Srovnávací hodnota - podíl id. 1/5 Srovnávací hodnota - podíl id. 1/5 Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) podíl id. 1/5

14,37

14,37

14,37

14,37

14,37

2 783

882

2 564

4 496

2 248

39 992 12 674

36 845

64 608

32 304

7 998

2 535

7 369

12 922

6 461

7 199

2 281

6 632

11 629

5 815

7 200

2 280

6 630

11 630

5 810

Určení srovnávací hodnoty - obvyklé ceny - pozemky v k. ú. Miletín Pozemek parc. č. 2


Měrná jednotka - m zemědělského pozemku Předběžná srovnávací hodnota [Kč] Srovnávací hodnota - podíl id. 1/5 Srovnávací hodnota - podíl id. 1/5 Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/5

300/1

300/2

362

14,37

14,37

14,37

3 434

293

5 673

49 347

4 210

81 521

9 869

842

16 304

8 882

758

14 674

8 880

760

14 670

Pozn. Na pozemek parc. č. 1/1 byla dne 4.4.2007 uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní mezi 2 spoluvlastníky pozemku (prodávající) a městem Hořice (kupující) na částku 120 Kč/m . Prodej podílu id. 26/30 byl pravděpodobně uskutečněn kupní smlouvou ze dne 16.1.2008. Ve smlouvě se píše, že s povinným panem Miroslavem Kleplem bude kupní smlouva uzavřena po ukončení exekučního řízení. 2 Cena 120 Kč/m není cenou obvyklou, jedná se o zemědělský pozemek vedený v územním plánu jako „louky - pastviny“. V obvyklém obchodním styku bývá realizovaná cena obvykle výrazně nižší.


Stránka 30 z 45



8.1.2. Pozemky komunikací Jedná se o pozemky parc. č. 255/7 v k. ú. Libonice (podíl id. 1/10), parc. č. 821 v k. ú. Chlum u Hořic (podíl id. 1/5) a parc. č. 220/7 v k. ú. Libonice (podíl id. 1/10). U těchto pozemků místních komunikací umístěných mimo zastavěné území obce je velice obtížné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji. K oceňovanému pozemku parc. č. 220/7 v k. ú. Libonice byla získána smlouva o budoucí kupní smlouvě ze 2 dne 11.6.2007, ve které je uvedena kupní cena ve výši 1.200 Kč/m pozemku. Budoucím kupujícím mělo býti město, prodej spoluvlastnických podílů však nebyl uskutečněn. Uvedená cena je dosti vysoká, neodpovídá ceně zjištěné ani obvyklým cenám za obdobné pozemky ke dni vyhotovení znaleckého posudku. Nalezeny nebyly žádné informace o realizovaných transakcí s obdobnými pozemky na území města. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Určení obvyklé ceny pozemků - oceňovaných podílů Pozemek parc. č. 2

Zjištěná cena [Kč/m ] 2

Výměra [m ] Předběžná obvyklá cena pozemku - celek [Kč] Předmětem ocenění je podíl Předběžná obvyklá cena - podílu [Kč] Předběžná obvyklá cena - podílu Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena - po zaokrouhlení

255/7

821

220/7

69,96

69,96

122,43

46

173

49

3 218,16

12 103,08

5 999,07

1/10 321,82

1/5 2 420,62

1/10 599,91

289,63

2 178,55

539,92

290 Kč

2 180 Kč

540 Kč

Pozn. Na pozemek parc. č. 220/7 byla dne 2.7.2007 uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní mezi 2 spoluvlastníky pozemku (prodávající) a městem Hořice (kupující) na částku 1.200 Kč/m . Prodej podílu id. 26/30 byl pravděpodobně uskutečněn kupní smlouvou ze dne 16.1.2008. Ve smlouvě se píše, že s povinným panem Miroslavem Kleplem bude kupní smlouva uzavřena po ukončení exekučního řízení. 2 Cena 1.200 Kč/m není cenou obvyklou, jedná se o pozemek místní komunikace. Při výkupu pozemků pod komunikacemi obcemi bývá realizovaná cena zpravidla určena ve výši ceny zjištěné a neměla by jí převyšovat. V obvyklém obchodním styku bývá tedy realizovaná cena obvykle výrazně nižší.

8.1.3. Lesní pozemek Jedná se o pozemek parc. č. 860 v k. ú. Rohoznice u Hořic. Předmětem ocenění je pouze podíl id. 1/5 na tomto pozemku. Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke dni ocenění je proveden ve smyslu §2 zákona č.151/1997 Sb. a s ohledem na vliv tržního hospodářství a s ohledem na vypočtenou cenu dle cenových předpisů pomocí tzv. metody nouzové praxe.


Stránka 31 z 45



Důležitými faktory při určení obvyklé ceny pozemků s lesními porosty jsou: - Výměra; Tvar; Možnost identifikace pozemku v terénu; Využití dřevní hmoty; Dostupnost; Vícenáklady na další pěstební činnost; Využití dotací příspěvků) do lesního hospodářství; Situování lesního pozemku s lesními porosty; Dotčení pozemků civilizací; Počet spoluvlastníků; Kvalitativní znaky jednotlivých dřevin Určení obvyklé ceny pozemku – oceňovaného podílu Nemovité věci a součásti

Cena [Kč]

Pozemek parc. č. 860 (lesní pozemek bez porostů)

16 312,20

Trvalé porosty na parc. č. 860

158 624,26

Zjištěná cena nemovitých věcí

174 936,46

Koeficient nouzové praxe

0,35

Zjištěná cena nemovitosti upravená koeficientem nouzové praxe

61 227,76

Předběžná srovnávací hodnota - podílu id. 1/5 na pozemku

12 245,55

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/5 na pozemku Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty)

11 021,00

Obvyklá cena (po zaokrouhlení) - podíl id. 1/5

11 020 Kč 2

Určená obvyklá cena pozemku je ve výši cca 15,71 Kč/m . Nabídkové ceny lesních pozemků v regionu se dle 2 2 inzerce na www.sreality.cz a vychodo.ceskereality.cz pohybují většinou v rozmezí od 18 Kč/m do 30 Kč/m . V přednášce z listopadu 2013 znalce pana Ing. Radka Zádrapa, PhD. (téma: zjišťování tržní hodnoty lesa) je uvedena níže uvedená databáze realizovaných cen lesních pozemků. Určená obvyklá cena odpovídá obvyklému rozmezí realizovaných cen dle databáze Ing. Radka Zádrapy, PhD. Databáze realizovaných cen lesních pozemků – Ing. Radek Zádrapa, PhD. Rok

Počet prodejů

Průměr kupních 2 cen (Kč/m )

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2 5 8 21 18 14 12 13 9 9 14 14 23 21 13 15 33 38 21

30,56 12,23 9,97 11,71 9,81 14,6 14,62 8,24 7,91 7,76 6,13 9,23 11,84 8,6 12,34 11,9 16,88 13,13 8,88

45,97 18,3 26,89 26,77 25,72 29,37 25,35 23,52 15,4 18,64 19,8 20,93 24,59 18,15 23,69 20,56 22,72 19,65 19,06

66% 67% 37% 44% 38% 50% 58% 35% 51% 42% 31% 44% 48% 47% 52% 58% 74% 67% 47%

Celkem

303

11,56

22,38

52%


Průměr úředních Kupní ceny / 2 cen (Kč/m ) úřední ceny (%)

Stránka 32 z 45



8.1.4. Ostatní pozemky Jedná se o podíl id. 1/5 na pozemcích parc. č. 301/1 a 301/2 v k . ú. Miletín. Jedná se o pozemky, které jsou hospodářsky nevyužívané, dle územního plánu jsou vedeny jako nízká zeleň - v zastavěném území obce. Dle evidence KN se jedná o ostatní plochy – ostatní komunikace. Pozemky jsou velice obtížně hospodářsky využitelné, na místním regionálním i celorepublikovém trhu prakticky nelze nalézt informace o transakcích s obdobnými pozemky. Ocenění je proto v tomto případě provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Určení obvyklé ceny pozemků - oceňovaných podílů Pozemek parc. č.

301/1

2

Zjištěná cena [Kč/m ]

301/2

10,46

10,46

142

11

1 485,32

115,06

Předmětem ocenění je podíl Předběžná obvyklá cena - podílu [Kč]

1/5 297,06

1/5 23,01

Předběžná obvyklá cena - podíl Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty)

267,36

20,71

Obvyklá cena - po zaokrouhlení

270 Kč

20 Kč

2

Výměra [m ] Předběžná obvyklá cena pozemku - celek [Kč]

8.1.5. Rekapitulace určení obvyklé ceny Rekapitulace určených obvyklých cen Pozemky vč. součástí a příslušenství LV č.

Katastrální území

26

Libonice

203

Chlum u Hořic

3289

Libonice

461

Miletín

511

Rohoznice u Hořic

Obvyklá cena celkem Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Pozemek parc. č. 76/3 255/7 819 820 821 PK 188 PK 820 PK 821 1/1 220/7 300/1 300/2 301/1 301/2 362 860

Oceňovaný podíl 1/10

1/5

1/10

1/5

1/5

Obvyklá cena 2 100 Kč 290 Kč 7 200 Kč 2 280 Kč 2 180 Kč 6 630 Kč 11 630 Kč 5 810 Kč 4 350 Kč 540 Kč 8 880 Kč 760 Kč 270 Kč 20 Kč 14 670 Kč 11 020 Kč 78 630 Kč

Stránka 33 z 45



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace 1.LV č. 26, k. ú. Libonice - podíl id. 1/10 Adresa předmětu ocenění: 508 01 Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Hořice Katastrální území: Libonice Počet obyvatel: 8 664 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. I III

Pi 0,95 0,85

V I

0,80 1,00

II I

0,95 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 583,02 Kč/m 2.LV č. 203, k. ú. Chlum u Hořic - podíl id. 1/5 Adresa předmětu ocenění: 508 01 Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Hořice Katastrální území: Chlum u Hořic Počet obyvatel: 8 664 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a III všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, I zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

2

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 583,02 Kč/m

2


Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,95 1,00

Stránka 34 z 45


3.LV č. 3289, k. ú. Libonice - podíl id. 1/10 Adresa předmětu ocenění: 508 01 Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Hořice Katastrální území: Libonice Počet obyvatel: 8 664 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)


č. I III

Pi 0,95 0,85

V I

0,80 1,00

II I

0,95 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 583,02 Kč/m 4.LV č. 461, k. ú. Miletín - podíl id. 1/5 Adresa předmětu ocenění: 507 71 Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Miletín Katastrální území: Miletín Počet obyvatel: 885 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, II zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

2

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 261,42 Kč/m 5.LV č. 511, k. ú. Rohoznice u Hořic - podíl id. 1/5 Adresa předmětu ocenění: 507 71 Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Rohoznice Katastrální území: Rohoznice u Hořic Počet obyvatel: 314 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V

2


Pi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,98

Pi 0,50 0,60 0,80

Stránka 35 z 45



O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, II nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby V – základní sortiment)

0,85 0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 148,26 Kč/m

2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz.výše 3. Obsah znaleckého posudku LV č. 26, k. ú. Libonice - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 26

LV č. 203, k. ú. Chlum u Hořic - podíl id. 1/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 203

LV č. 3289, k. ú. Libonice - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 3289

LV č. 461, k. ú. Miletín - podíl id. 1/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 461

LV č. 511, k. ú. Rohoznice u Hořic - podíl id. 1/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 511

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

LV č. 26, k. ú. Libonice - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 26 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území


Pi -0,55

Stránka 36 z 45



IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

-0,20 -0,05 0,00 0,60 4

I = P5 * (1 +

Úprava základní ceny pozemků komunikací

 Pi) = 0,120 i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty 2 [Kč/m ] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 583,02 0,120 1,000 Parcelní číslo § 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní 255/7 komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem Typ

Název

Výměra 2 [m ] 46,00

Parcelní číslo

1 625,00

Cena [Kč] 3 218,16 3 218,16

80 % 80,00 %

BPEJ Výměra [m2]JC [Kč/m2]Úprava [%] UC [Kč/m2]

orná půda 76/3 30900 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem:

69,96

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 69,96

Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název

Upr. cena 2 [Kč/m ]

18,08

80,00

32,54

1 625,00 m2

Pozemky LV č. 26 - zjištěná cena

Cena [Kč] 52 877,50 52 877,50

=

56 095,66 Kč

LV č. 203, k. ú. Chlum u Hořic - podíl id. 1/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 203 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Pi -0,55 -0,20 -0,05

Stránka 37 z 45



P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

0,00 0,60 4

I = P5 * (1 +


 Pi) = 0,120 i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty 2 [Kč/m ] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 583,02 0,120 1,000 Parcelní číslo § 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní 821 komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem Typ

Název

Výměra 2 [m ] 173,00



Parcelní číslo 819

Cena [Kč] 12 103,08

80 % 80,00 %

14,61

80,00

26,30

Cena [Kč] 14 123,10

13,08 13,08

80,00 80,00

23,54 23,54

52 870,84 20 762,28

14,61 14,61

80,00 80,00

26,30 26,30

118 244,80 59 122,40

BPEJ Výměra [m2]JC [Kč/m2]Úprava [%] UC [Kč/m2] 31210

69,96

12 103,08

Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název


537,00

31310 2 246,00 trvalý travní 820 31310 882,00 porost v ZE PK 371 31210 4 496,00 v ZE PK 372 31210 2 248,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 10 409,00 m2 Pozemky LV č. 203 - zjištěná cena

265 123,42 =

277 226,50 Kč

LV č. 3289, k. ú. Libonice - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 3289 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Pi -0,40

Stránka 38 z 45



P2. Charakter a zastavěnost území IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

-0,20 -0,05 0,00 0,60 4

I = P5 * (1 +


 Pi) = 0,210 i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty 2 [Kč/m ] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 583,02 0,210 1,000 Parcelní číslo § 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní 220/7 komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem Typ

Název

Výměra 2 [m ] 49,00


Parcelní číslo

Cena [Kč] 5 999,07

80 % 80,00 %


trvalý travní 1/1 36701 porost Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem:

122,43

5 999,07

Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název


3 367,00

1,43

80,00

2,57

3 367,00 m2

Cena [Kč] 8 653,19 8 653,19


=

14 652,26 Kč

LV č. 461, k. ú. Miletín - podíl id. 1/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 461 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost

300/1

55800

3 434,00

7,87

7,87

Cena [Kč] 27 025,58

300/2

55800

293,00

7,87

7,87

2 305,91

362

55800

5 673,00

7,87

7,87

44 646,51

Parcelní číslo



Stránka 39 z 45



Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem:

9 400,00 m2

Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění 2 [Kč/m ] § 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky § 9 odst. 6 261,42 Typ

Název

§ 9 odst. 6

ostatní plocha ostatní komunikace § 9 odst. 6 ostatní plocha ostatní komunikace Jiné pozemky - celkem

Parcelní číslo 301/1 301/2

73 978,-

Koeficienty

Index P


Úprava

0,04 Výměra 2 [m ] 142,00 11,00

10,46 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 10,46

Srážka

Cena [Kč] 1 485,32

10,46

115,06 1 600,38


=

75 578,38 Kč

LV č. 511, k. ú. Rohoznice u Hořic - podíl id. 1/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 511 Ocenění Lesní pozemek oceněný dle § 7 Název

Parcelní číslo

SLT

lesní pozemek 860 2B3 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem

Výměra [m2] 3 508,00

JC [Kč/m2] 4,65

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 4,65

Cena [Kč] 16 312,20 16 312,20

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Lesní porosty: § 40 - § 43 . Výměra Zast. Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena jeřáb ptačí 37 3 6,000 70 700 50 5,67 4,32 0,798 0,955 2 Ha=[(5,67-4,32)*0,798*1/0,955+4,32]*6,00*50 % = 1,6344 Kč/m 1 144,08 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,835 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 jeřáb ptačí - celkem = 955,31 Název

Název Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2]

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv kulturu c [Kč/m2] fa


Stránka 40 z 45



Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z habr obecný 37 7 6,000

Cena 70

700

30

(min 100)

50,73 26,83 0,276 2 Ha=[(50,73-26,83)*0,276+26,83]*6,00*30 % = 6,0168 Kč/m Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): habr obecný - celkem

* * =

4 211,76 0,685 1,000 2 885,06

Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena dub letní 37 2 6,000 70 700 20 (min 120)

92,42 30,70 0,220 2 Ha=[(92,42-30,70)*0,220+30,70]*6,00*20 % = 5,3134 Kč/m Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): dub letní - celkem

* * =

3 719,38 0,585 1,000 2 175,84

Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena dub letní 118 4 8,000 140 2 808 43 82,72 30,70 0,770 2 Ha=[(82,72-30,70)*0,770+30,70]*8,00*43 % = 24,3399 Kč/m 68 346,44 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,890 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 dub letní - celkem = 60 828,33 Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena buk lesní 118 4 8,000 140 2 808 30 86,52 26,83 0,868 2 Ha=[(86,52-26,83)*0,868+26,83]*8,00*30 % = 18,8738 Kč/m 52 997,63 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,890 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 buk lesní - celkem = 47 167,89 Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena habr obecný 118 3 8,000 140 2 808 20 98,51 26,83 0,845 2 Ha=[(98,51-26,83)*0,845+26,83]*8,00*20 % = 13,9839 Kč/m 39 266,79 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,890 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 habr obecný - celkem = 34 947,44 Název

Stáří [roků]


Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků]

Výměra V [m2]

Zast. Z [%]

Stránka 41 z 45



Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 118 5 8,000 140 2 808 5 (max 120)

60,78 14,29 0,962 2 Ha=[(60,78-14,29)*0,962+14,29]*8,00*5 % = 2,3605 Kč/m Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): smrk ztepilý - celkem

* * =

6 628,28 0,990 1,000 6 562,-

Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. faktor Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena modřín evropský 118 1 8,000 140 2 808 2 (max 120)

71,41 17,77 0,969 2 Ha=[(71,41-17,77)*0,969+17,77]*8,00*2 % = 1,1160 Kč/m Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): modřín evropský - celkem

* * =

3 133,73 0,990 1,000 3 102,39

Celkem - lesní porosty

=

158 624,26 Kč

Trvalé porosty - zjištěná cena

158 624,26 Kč

Cena porostů celkem

=

158 624,26 Kč


=

174 936,46 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV č. 26, k. ú. Libonice - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 26

56 095,70 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

56 095,70 Kč

LV č. 26, k. ú. Libonice - podíl id. 1/10 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:

*

56 095,70 Kč 1 / 10 5 609,60 Kč

LV č. 203, k. ú. Chlum u Hořic - podíl id. 1/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 203

277 226,50 Kč


277 226,50 Kč

LV č. 203, k. ú. Chlum u Hořic - podíl id. 1/5 celkem

277 226,50 Kč


Stránka 42 z 45


Úprava ceny vlastnickým podílem


*

Výsledná cena:

1/5 55 445,30 Kč

LV č. 3289, k. ú. Libonice - podíl id. 1/10 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 3289

14 652,30 Kč


14 652,30 Kč

LV č. 3289, k. ú. Libonice - podíl id. 1/10 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Výsledná cena:

14 652,30 Kč 1 / 10 1 465,20 Kč

LV č. 461, k. ú. Miletín - podíl id. 1/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 461

75 578,40 Kč


75 578,40 Kč

LV č. 461, k. ú. Miletín - podíl id. 1/5 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Výsledná cena:

75 578,40 Kč 1/5 15 115,70 Kč

LV č. 511, k. ú. Rohoznice u Hořic - podíl id. 1/5 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV č. 511

174 936,50 Kč


174 936,50 Kč

LV č. 511, k. ú. Rohoznice u Hořic - podíl id. 1/5 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

*

174 936,50 Kč 1/5 34 987,30 Kč

112 623,10 Kč

112 620,- Kč

slovy: Jednostodvanácttisícšestsetdvacet Kč


Stránka 43 z 45



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

78 630 Kč 112 620 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 26 v k. ú. Libonice, na LV č. 203 v k. ú. Chlum u Hořic, na LV č. 3289 v k. ú. Libonice, na LV č. 461 v k. ú. Miletín a na LV č. 511 v k. ú. Rohoznice u Hořic, tj.: o o

o o o

podíl ve výši id. 1/10 na pozemcích parc. č. 76/3 a 2557 vč. příslušenství, vše v k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín (LV 26); podílu ve výši id. 1/5 na pozemcích parc. č. 819, 820, 821 a na pozemcích ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 188, 371 a 372 vč. příslušenství, vše v k. ú. Chlum u Hořic, obec Hořice, okres Jičín (LV 203); podílu ve výši id. 1/10 na pozemcích parc. č. 1/1 a 220/7 vč. příslušenství, vše v k. ú. Libonice, obec Hořice, okres Jičín (LV 3289); podílu ve výši id. 1/5 na pozemcích parc. č. 300/1, 300/2, 301/1, 301/2 a 362 vč. příslušenství; vše v k. ú. Miletín, obec Miletín, okres Jičín (LV 461); podílu ve výš id. 1/5 na pozemku parc. č. 860 vč. příslušenství; vše v k. ú. Rohoznice u Hořic, obec Rohoznice, okres Jičín (LV 511).

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 6.2.2015, částkou ve výši:

78 630,- KČ slovy: Sedmdesátosmtisícšestsettřicet korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Žádné příslušenství nebylo zjištěno

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 8.3.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 44 z 45



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1147/54/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 54 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 26 ze dne 30.12.2014 Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 203 ze dne 30.12.2014 Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3289 ze dne 30.12.2014 Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 461 ze dne 30.12.2014 Příloha č. 5: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 511 ze dne 30.12.2014 Příloha č. 6: Katastrální mapa – dálkový náhled a mapa oblasti – LV č. 26 Příloha č. 7: Katastrální mapa – dálkový náhled a mapa oblasti – LV č. 203 Příloha č. 8: Katastrální mapa – dálkový náhled a mapa oblasti – LV č. 3289 Příloha č. 9: Katastrální mapa – dálkový náhled a mapa oblasti – LV č. 461 Příloha č. 10: Katastrální mapa – dálkový náhled a mapa oblasti – LV č. 511 Příloha č. 11: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 5.2.2015


Stránka 45 z 45

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 26





Příloha č. 6: Katastrální mapa – dálkový náhled; mapa oblasti - LV č. 26

Letecká fotomapa nemovitých věcí parc. č. 255/7 a 76/3 GPS: šipka: 50°21'48.47"N, 15°37'03.56"E

50°21'37.17"N, 15°36'53.08"E

Příloha č. 7: Katastrální mapa – dálkový náhled; mapa oblasti - LV č. 203 Pozemky parc. č. 819, 820 a 821

Letecká fotomapa - pozemky parc. č. 819, 820 a 821 GPS: 50°22'19.70"N, 15°36'34.19"E

šipka: 50°22'23.73"N, 15°36'44.85"E

Pozemky ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 371, 372

Letecká fotomapa – pozemky ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 371, 372 GPS: 50°22'17.30"N, 15°36'21.69"E

Pozemek ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 188

Letecká fotomapa – pozemek ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 188 GPS: 50°22'22.20"N, 15°36'27.96"E

Umístění pozemku v rámci obce

Příloha č. 8: Katastrální mapa – dálkový náhled; mapa oblasti - LV č. 3289

Letecká fotomapa nemovitých věcí parc. č. 220/7 a 1/1 GPS: 50°21'48.65"N, 15°36'58.29"E

šipka 50°21'50.27"N, 15°37'01.70"E

Příloha č. 9: Katastrální mapa – dálkový náhled; mapa oblasti – LV č. 461

Letecká fotomapa nemovitých věcí parc. č. 300/1, 301/1 a 301/2 GPS: 50°24'20.02"N, 15°41'12.22"E

Příloha č. 10: Katastrální mapa – dálkový náhled; mapa oblasti – LV č. 511

Letecká fotomapa nemovité věci parc. č. 860 GPS: šipka: 50°24'15.45"N, 15°41'52.61"E

Příloha č. 11: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pozemky parc. č. 255/7 a 76/3 zapsané na LV č. 26 v k. ú. Libonice

Pozemky parc. č. 819, 820, 821 a PK188, PK 371, PK 372 zapsané na LV č. 203 v k. ú. Chlum u Hořic

Pozemky parc. č. 1/1 a 220/7 zapsané a LV č. 3289 pro k. ú. Libonice, obec Hořice

Pozemky parc. č. 300/1, 300/2, 301/1, 301/2 a 362 zapsané na LV č. 461 v k. ú. Miletín

Pozemek parc. č. 860 v k. ú. Rohoznice u Hořic

2015

Recommend Documents