2015

Znalecký posudek č. XXX/2015 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/6 (jiného vlastníka) a stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/12 (jiného vlastníka), kat. území Chomutov II, obec Chomutov, zapsané na listu vlastnictví č. 4830

Zhotovitel:

ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076

Zadavatel:

Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako „Zadavatel“) JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 č.j. 132 EX 240/11-50

Povinný neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 17 stran textu včetně titulní strany a 19 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/6 (jiného vlastníka) a stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/12 (jiného vlastníka), kat. území Chomutov II, obec Chomutov, zapsané na listu vlastnictví č. 4830 (vše dohromady dále též jako „Nemovitost“). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 15. 12. 2014 činí:

132 000 Kč Slovy: sto třicet dva tisíce korun českých

2

Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014 ....................................... 2 1

NÁLEZ............................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12

2

Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4 Místní šetření ............................................................................................................. 4 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4 Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4 Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 4 Poloha ....................................................................................................................... 5 Dopravní poměry ....................................................................................................... 5 Občanská vybavenost ................................................................................................ 6 Infrastruktura ............................................................................................................. 6 Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 7 Územní plán .............................................................................................................. 7 Majetkoprávní vztahy ................................................................................................. 8

OCENĚNÍ .......................................................................................................................... 9 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ....................................................................... 9 Metody ocenění ......................................................................................................... 9 Nákladová metoda ..................................................................................................... 9 Výnosová metoda ...................................................................................................... 9 Porovnávací metoda ................................................................................................ 10 Volba metody........................................................................................................... 10

3

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 15

4

ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 16

5

PŘÍLOHY......................................................................................................................... 17

Tabulky: Nenalezena položka seznamu obrázků.

Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 6 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy ..................................................................................... 7 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu ...................................................................................... 7 Obrázek č. 4: Okolní pozemky vlastněné Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových ................................................................................................................................................. 8

3

1 Nález 1.1

Účel a předmět ocenění

Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/6 (jiného vlastníka - Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových) a stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/12 (jiného vlastníka - Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových), kat. území Chomutov II, obec Chomutov, zapsané na listu vlastnictví č. 4830 (vše dohromady dále též jako „Nemovitost“). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 15. 12. 2014.

1.2

Místní šetření

Místní šetření proběhlo dne 15. 12. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. Povinný neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.

1.3

Hlavní používané zkratky a pojmy

LV KN k. ú. parc. č. č.p. GP NP PP ÚP Povinný id. IVS nemovitost

1.4

– list vlastnictví – katastr nemovitostí – katastrální území – parcelní číslo – číslo popisné – geometrický plán – nadzemní podlaží – podzemní podlaží – územní plán – ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění – ideální podíl – Mezinárodní oceňovací standardy – pojem odpovídající pojmu „nemovitá věc“, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.

Identifikace vlastníka

Jméno: Trvalé bydliště:

1.5

Hladík Jaroslav Březenecká 4689, PSČ: 430 04 Chomutov

Popis Nemovitosti

Oceňovanou Nemovitost tvoří:  Stavba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/6 (jiného vlastníka)  Stavba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/12 (jiného vlastníka), kat. území Chomutov II, obec Chomutov, zapsané na listu vlastnictví č. 4830. . 4

Povinný neumožnil prohlídku a zaměření Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze vnější obhlídkou. Místní šetření bylo velmi ztíženo, protože Nemovitost se nachází uvnitř oplocené zahrádkářské kolonie a v době místního šetření nebylo možno vstoupit do tohoto oploceného areálu a tudíž ani vizuálně zjistit přesný stav Nemovitosti a zhotovit její fotodokumentaci. Pouze obhlídkou přes plot bylo možno částečně identifikovat Nemovitost. Na základě odměření z katastrální mapy byla odhadnuta zastavěná plocha stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/6 (jiného vlastníka) na 51 m2 a stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/12 (jiného vlastníka) na 42 m2. Stavby bez č.p./č.e. jsou přízemní, zřejmě dřevěné konstrukce s pultovou střechou a lepenkovou krytinou. Podle podkladů ze stavebního úřadu v Chomutově se v minulosti zřejmě jednalo o stavby holubníků, které byly v průběhu let přestavovány do současného stavu. Na stavebním úřadu v Chomutově bylo také dohledáno „Rozhodnutí o změně využití objektu stavby holubníků, ul. Osadní“ ze dne 20. 6. 2001, ve které se povoluje změna užívání dočasných staveb uvedených holubníků na stavby trvalé. Jedná se o stavby dřevěných konstrukcí s pultovou střechou o zastavěné ploše 42 – 59 m2. Na katastrálním úřadu v Chomutově byla dohledána kupní smlouva z 2. 1. 2013, na základě které byla Nemovitost prodávána za sjednanou částku 150 000 Kč.

1.6

Poloha

Oceňovaná Nemovitost se nachází v městě Chomutov, v části zvané „Nové Spořice“ v oploceném území nedaleko od „Průmyslového areálu Nové Spořice“, areálu „Materiálové laboratoře Chomutov“, objektu „Povodí Ohře“ a zástavby rodinných domů. Dle podkladů stavebního úřadu v Chomutově se jedná o území, na kterém byly v minulosti umístěny objekty pro chov holubů. Pozemek je ohraničen korytem potoka Hačka a korytem přivaděče Ohře – Bílina. Město Chomutov je okresní město v Ústeckém kraji, 49 km jihozápadně od Ústí nad Labem. Od 1. července 2006 je statutárním městem. Zaujímá plochu 29,26 km² a žije zde téměř 50 tisíc obyvatel. Je 22. největším městem České republiky, pátým v Ústeckém kraji a největším v okrese Chomutov1. Souřadnice GPS: 50°27'38.62"N, 13°22'26.59"E

1.7

Dopravní poměry

Nemovitost je dopravně automobilem dostupná z místní asfaltové komunikace „Luční“, dále okolo areálu „Materiálové laboratoře Chomutov“ a déle cca 100 m po nezpevněné komunikaci. 1

Zdroj: http://cs.wikipedia.org/

5

Autobusová stanice MHD „Chomutov, U Hačky“ je umístěna ve vzdálenosti cca 900 m od Nemovitosti. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti

Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti

1.8

Občanská vybavenost

V městě Chomutov se nachází veškerá běžná občanská vybavenost. Ve městě se nachází mnoho obchodů a nákupních center, např. Nákupní park Chomutov (Baumax, Kaufland, Takko, Jysk, Asko atd...), Central Chomutov. Dále jsou zde: Globus, Baumarkt, OC Chomutovka, LIDL, Billa, Penny, Tesco, KFC.

1.9

Infrastruktura

Konkrétní napojení Nemovitosti na inženýrské sítě nebylo možno ověřit. Předpokládáme napojení Nemovitosti na elektrickou energii. 6

1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy

1.11 Územní plán Oceňovaná Nemovitost je v územním plánu města Slaný vedena v ploše ZO – Zeleň ostatní.

Zeleň ostatní: Plochy extenzivní zeleně v zastavěném území nespadající pod plochy parkové ani izolační zeleně (např. doprovodná zeleň vodotečí). Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu

7

1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem zákonným, zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji viz Příloha č. 5: List vlastnictví. Nemovitost se nachází na pozemku jiného vlastníka - Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových. Tento jiný vlastník je vlastníkem i okolních pozemků viz Obrázek č. 5: Okolní pozemky vlastněné Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Přístup k Nemovitosti je možný pouze přes tyto pozemky jiného vlastníka. Věcné břemeno přístupu a příjezdu k Nemovitosti či nájemní smlouva k pozemkům jiného vlastníka pod Nemovitostí nebyly zjištěny. Obrázek č. 5: Okolní pozemky vlastněné Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových

8

2 Ocenění 2.1

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti

Nemovitost je umístěna v oploceném území (pozemek jiného vlastníka - Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových), v současnosti zřejmě využívaném jako zahrádkářská kolonie, kde územní plán uvažuje s využitím území jako ZO – Zeleň ostatní. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme její současné využití - zřejmě k rekreačním účelům za nejlepší a nejvyšší.

2.2

Metody ocenění

Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod.

2.3

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.

2.4

Výnosová metoda

Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh.

9

Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

2.5

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami.

2.6

Volba metody

Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání.

10

Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti – přízemní chaty s obdobnými nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že Povinným nebylo opakovaně umožněno místní šetření a Nemovitost je umístěna v oploceném uzamčeném území, nebylo možno blíže zjistit parametry oceňované Nemovitosti. Proto byly pro porovnání vybrány alespoň částečně obdobné nemovitosti a určeno rozpětí hodnot, ve kterém by se mohla tržní hodnota Nemovitosti pohybovat. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 12

Dřevěná chata na pronajatém pozemku ve známé osadě Kazín, Praha - Zbraslav. Zastavěná plocha chaty je 22 m², k chatě přiléhá kůlna na nářadí, případně na chemické WC. Chata je cca 200 m od řeky Berounky. K dispozici je parkoviště, pitná voda, společné WC. V osadě jsou dva tenisové kurty společně spravované. V nedaleké osadě Tornádo je restaurace otevřená od jara do podzimu. Roční poplatky za nájemné a elektřinu činí 1 750 korun, poplatek za parkoviště je ročně 80 korun. Nabídková cena: 110 000 Kč Koeficient prodejnosti: 0,6 Odhad tržní hodnoty 66 000 Kč Porovnávaná nemovitost č. 23

2 3

Zdroj: http://www.realingo.cz/prodej/ostatni-chata-oddechova-praha/i143425 Zdroj: http://www.realingo.cz/prodej/ostatni-chata-lok-petrov/240688

11

Chata stojící na pronajatém pozemku (500 Kč/rok) v lokalitě Petrov, Praha západ – Davle uprostřed zeleně. Chata se nachází v malé chatové oblasti, kde je přivedena elektřina i voda (studna) a je zde chataři vybudováno hřiště na fotbal i občerstvení. Příjezdová cesta je zpevněna asfaltem a je upravována obcí i v zimě. Nabídková cena: 110 000 Kč Koeficient prodejnosti: 0,6 Odhad tržní hodnoty 66 000 Kč Porovnávaná nemovitost č. 34

Chatka se zahrádkou o rozloze 500 m² v obci Veltrusy, okr. Mělník. Na pozemku stojí chatka, která je určena ke kompletní rekonstrukci. V chatě není elektřina a pozemek lze napojit na užitkovou studnu (společná s ostatními zahradami). Jedná se o rovinatý pozemek. Zahrádka se nenachází v blízkosti řeky. Veškerá občanská vybavenosti v obci, nebo Kralupech. V blízkosti zahrádky je letní koupaliště Nabídková cena: 100 000 Kč Koeficient prodejnosti: 0,8 Odhad tržní hodnoty 80 000 Kč Porovnávaná nemovitost č. 45

Rekreační chata - ul. Na Stráni v Jirkově o celkové rozloze 439 m 2. Zděná chatka se zahradou, se nachází v zahrádkářské kolonii v Jirkově. Elektřina zde není zatím připojena, voda pouze užitková. Součástí prodeje je i zahradní nářadí. Chatka zůstane kompletně zařízena. Částečná občanská vybavenost v dosahu.

4 5

Zdroj: http://www.realingo.cz/prodej/ostatni-chata-v-piskovne-kralupy-nad-vltavou/i136169 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/jirkov-jirkov-/642986076#img=0&fullscreen=false

12

Nabídková cena: 110 000 Kč Koeficient prodejnosti: 0,8 Odhad tržní hodnoty 88 000 Kč Porovnávaná nemovitost č. 56

Chatka se zahradou v zahrádkářské kolonii v Kladně - Ostrovec. Chata je dřevná na zděných základech a její zastavěná plocha činí 16 m2. Chata vytápěna kamny na tuhá paliva, do chaty přivedena elektřina a na pozemek přivedena voda užitková (2x v týdnu). Nabídková cena: 120 000 Kč Koeficient prodejnosti: 0,8 Odhad tržní hodnoty 96 000 Kč Porovnávaná nemovitost č. 67

Chata v obci Veltěže, okr. Louny, o dispozici jedna obytná místnost + obytné podkroví, chata je vybavena základní kuchyňskou linkou a nábytkem, vše odpovídá svému stáří. Zavedena nová elektroinstalace až do chaty. Chata se nalézá na svažitém pozemku o velikosti 600 m 2, kde jsou vzrostlé ovocné stromy. Pozemek je obehnán vzrostlými tújemi a cypřiši. Pozemek a chata jsou nyní neudržované, nutno posekat trávu a udělat běžné úpravy. V okolí dobrá občanská vybavenost. Nabídková cena: 129 000 Kč Koeficient prodejnosti: 0,8 Odhad tržní hodnoty 103 000 Kč

6 7

Zdroj: http://www.realingo.cz/prodej/ostatni-chata-v-kratochvila-kladno/5207802 Zdroj: http://www.realingo.cz/prodej/ostatni-chata-louny/5903902

13

Tržní hodnoty porovnávaných nemovitosti se pohybují v rozpětí 66 000 Kč - 103 000 Kč/chatu. Vzhledem k lokalitě, typu Nemovitosti a skutečnosti, že Nemovitost umístěna na pozemku jiného vlastníka bez věcného břemene přístupu, stanovujeme hodnotu jedné chaty na dolní úrovní rozpětí hodnot - 66 000 Kč/chatu, tj. za Nemovitost (dvě chaty) celkem 132 000 Kč.

Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 132 000 Kč.

14

3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 15. 12. 2014 stanovena: a) Cena obvyklá stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/6 (jiného vlastníka) a stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/12 (jiného vlastníka), kat. území Chomutov II, obec Chomutov, zapsané na listu vlastnictví č. 4830 činí: 132 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – Nezjištěno (i když je pozemek pod Nemovitostí jiného vlastníka - Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových) Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná cena obvyklá stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/6 (jiného vlastníka) a stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 4378/12 (jiného vlastníka), kat. území Chomutov II, obec Chomutov, zapsané na listu vlastnictví č. 4830 činí k datu ocenění 15. 12. 2014:

132 000 Kč Slovy: sto třicet dva tisíce korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

15

4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2015 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Ivan Korčák

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Ing. Andrea Paslerová

V Praze dne 9. 1. 2015

16

5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 7: Fotopříloha

17

Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 8: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS9  „odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,  „by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,  „k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,  „mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,  „ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,  „při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),  „po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,  „ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,  „a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 8

International Valuation Standards 2005, str. 82-83. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 9

Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:      

Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Informace získané na katastrálním úřadu Chomutov, údaje získané na Stavebním úřadu Chomutov, Katastrální mapa, Místní šetření.

Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

Použitá literatura       

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. Časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Příloha

č.

4:

Usnesení

o

jmenování

znalce

Příloha č. 5: List vlastnictví

Příloha č. 6: Fotopříloha

Pohled na Nemovitost přes plot ze západní strany.

Nezpevněná příjezdová komunikace.

Elektroměr u oploceného areálu.

Potok Hačka s vjezdem do areálu.

Přivaděč Ohře – Bílina.