2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 95-5076/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník pozemku:

Rodinný dům, příslušenství, pozemky Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Rozkoš, k.ú. Rozkoš u Jevišovic Rozkoš 71, 671 53 Zdeněk Protivínský, Píškova 1961/42, 155 00 Praha, vlastnictví: výhradní

OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s., obj. č. 693/2015-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 DIČ: fax: aukce

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 14 stran

e-mail: [email protected]

550 000 Kč 2.9.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 6

V Moravském Krumlově, dne 4.9.2015

Ing. Miroslav Krajíček

2.9.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovité věci v ceně obvyklé – aukce nemovitých věcí Přehled podkladů - Výpis z KN z LV č.68 kú Rozkoš u Jevišovic - Snímky pozemkové mapy - Oceňovací předpis - Vyhl.č. 199/2014 Sb. - Údaje z realitní inzerce - vlastní databáze cen pozemků v okrese Znojmo - Územní plán obce Rozkoš - Údaje sdělené majitelem panem Protivínským Zdeňkem - fotodokumentace pořízená znalcem Místopis Rozkoš je malá obec se 175 obyvateli severním směrem od Znojma, obce s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem. V obci je minimální občanská vybavenost (obchod se smíšeným zbožím), zvýšená nezaměstnanost. Technická vybavenost - rozvod NN, vodovod, rozvod zemního plynu, buduje se tlaková splašková kanalizace. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St.71- zastavěná plocha a nádvoří jehož součásti je stavba rodinného domu č.p. 38 s příslušenstvím (vedlejší stavby hospodářské budovy, kolny a garáže, venkovní úpravy), dále pozemky p.č. 81 a 82 - zahrady tvořící se stavbou a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Areál je situován v jižní části zastavěného území obce. Dále pozemek p.č. 749/1 - zahrada situovaný v zastavěném území obce, bez staveb, naproti rodinného domu přes silnici. Rodinný dům je užíván v souladu s evidenčním stavem k rodinnému bydlení. V místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu, příjezd je z veřejné komunikace. Znalci nebyl umožněn přístup do areálu domu, bylo proto provedeno pouze venkovní ohledání, výměry byly odměřeny z mapových podkladů, dále znalec vycházel z údajů sdělených majitelem panem Protivínským. Silné stránky Velký pozemek v zastavěném území obce, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě.

-2-

Slabé stránky Malá obec s minimální občanskou vybaveností, vzdálenost od správního centra Znojma 22 km, značné stáří staveb, vysoké technické i morální opotřebení staveb. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení:  Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské na všech pozemcích, věcná břemeno bytu na p.č. St.71, a věcné břemeno užívání p.č. 82 pro rodiče majitele (Protivínská Helena a Protivínský Karel). Dle sdělení majitele pana Protivínského Zdeňka nejsou aktuální z důvodu úmrtí obou oprávněných (budou v průběhu probíhajícího dědického řízení vymazána). Z uvedených důvodů nebyly znalcem v ocenění zohledněny. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Rodinný dům údajně užívají rodiče majitele k bydlení.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemky p.č. St 71, 82 a 81 ve funkčním celku se stavbou rodinného domu a příslušenství v zastavěném území obce, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, rovinný, s příjezdem po veřejné komunikaci. Pozemek p.č. 749/1 mimo areál RD (naproti přes silnici), je bez staveb a porostů. Územním plánem určený k zástavbě.

-3-

Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Rozkoš KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemky v malé obci Průměrná jednotková cena

KVP: 1,00

KUV: 1,00

1,00

200,00

200,00

200,00 Kč/m2

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je dle podkladů znalce a z údajů v realitní inzerci 200 Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a st.71 nádvoří zahrada 82 zahrada 81 zahrada 749/1 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 405

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200,00

105 388 336 1 234

200,00 200,00 200,00 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 81 000 21 000 77 600 67 200 246 800

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název

Popis

Parc. číslo Množství

přízemní objekt v St. 71 350,00 zadní části dvora, m3 zhoršený technický stav kolna Přízemní objekt v St. 71 170,00 pravé straně dvora, m3 sedlová a pultová střecha garáž Zděný objekt se St. 71 58,00 m3 vjezdem z ulice, střecha plochá Věcná hodnota ostatních staveb celkem stodola

-4-

1 800 Kč/m3

Opotřebe VH ní 630 000 80 % 126 000 Kč Kč

1 800 Kč/m3

306 000 Kč

80 %

61 200 Kč

1 800 Kč/m3

104 400 Kč

50 %

52 200 Kč

JC

RC

239 400 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Samostatně stojící, nepodsklepený, bez podkroví, s bytem 3+1 s verandou, hygienickým příslušenstvím a komunikačními prostory. Stáří domu je odhadem znalce 90 roků, je běžně udržovaný, s provedenou modernizací v roce 1953. Konstrukční prvky dlouhodobé životnosti jsou zřejmě původní. Obvodové stěny zděné ze smíšeného zdiva (kámen a cihly) bez hydroizolace, stropy trámové s rovným podhledem, střecha sedlová, krtina pálené tašky, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní i venkovní omítky vápenné. Okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové, v domě je proveden rozvod NN, vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Vytápění plynové, zařizovací předměty v nižším standardu. Podlahy prkenné a betonové, ohřev vody v průtokovém ohřívači. Technický stav odpovídá stáří objektu a běžné údržbě, standard konstrukcí i vybavení nižší, obvodové zdivo částečně vlhké. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 140,57 m2 3,00 m

Název 1.np Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.np (19,90*6,34)*(3,00+3,20/2)+(1,80*8,00)*(2,20) =

[m3] 612,04 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.np Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP)

Ocenění 141 112 612,04 3 000 100,00 3 000 1 836 131

2

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

-5-

Obestavěný prostor 612,04 m3 612,04 m3

Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

roků roků % [Kč]

100 20 83,30 306 634

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

112,46 m2 612,04 m3 140,57 m2 1 234,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům, bez podkroví, s bytem 3+1, v zastavěném území obce Rozkoš. Příslušenství tvoří garáž, hospodářské budovy ve dvoře, venkovní úpravy v běžném rozsahu. Pozemek o celkové výměře 1234 m2. Stáří cca 90 roků, po částečné modernizaci, napojen na vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu.

Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Prodej RD vhodného na bydlení i rekreaci částečně rekonstruovaný dům s garáží a dalším parkovacím místem před domem na vlastním pozemku. Do Znojma (22km), pro rekreaci - Dalešická přehrada (19 km), v blízkosti známé koupaliště Tavíkovice, hezké okolí. Dům má zahrádku s vlastní studnou (darling), garáž, za domem zahrádku oplocenou vysokým dřevěným plotem vytvářející zajímavé soukromí (vhodné např. na grilování či posezení) a další parkovací místo vedle domu. CP pozemku, včetně pozemku na parkování - 171m2, zast. plocha-113m2 Pěkně provedená rekonstrukce vnitřních prostor- obývací pokoj s velkým kuchyňský koutem : krbová kamna s prostorem pro dřevo, kuchyně s el. sporákem (s dřezem a s ohřevem teplé vody), s jídelním koutem, novými plastovými okny. - ložnice s repasovanou dřevěnou podlahou a kastlovými okny, dveře původní, repasované, - velká koupelna s vanou a sprchovým koutem, umyvadlo vestavěné, WC, v koupelně ohřívač teplé vody. - prostorná předsíň v úložnými prostory. V předsíni darling a elektřina. - garáž s elektřinou a vstupem na grilovací zahrádku, zeleninová a odpočinková zahrádka s vlastní studnou. Vnější rekonstrukce částečná (část. omítky, okapy, oplocení atd.) PENB - energetická třída G.

Lokalita Újezd Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:

0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 1,10 real. inzerce -6-

Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 1,06 5 596 srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku výrazně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - menší příslušenství; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 90,40 m 171 m 479 000 Kč 5 299 Kč/m2 Název: RD II Rodinný dům 4+1 s kamennou stodolou/ 117m2/ a klenutým sklípkem. Chalupa se nachází v houbařské oblasti, 18 km od Vranovské přehrady, vyjížďky po cyklostezkách. V prvním patře se nachází, obývací pokoj, kuchyň, ložnice, dva pokoje. Zastřešenou verandou se vchází do komory a na půdu. Střecha je ve velmi dobrém stavu. V přízemí je suché WC, hospodářské místnosti, letní kuchyně, dva sklepy. Dům 4+1 v obci Hostim je napojen na obecní vodu,elektriku a plyn. Vytápění je kamny Wav. Nyní se buduje nová přípojka na kanalizaci, dosud je odpad sveden do veřejné splaškové kanalizace.Ve spodní části je uzavřený dvorek a z něj vstup na pěknou zahradu, kde se nachází i klenutý sklep. V obci Hostim se nachází škola, pošta, dva obchody a letní kino. Je blízko hlavního tahu Znojmo - Moravské Budějovice - Jihlava

Lokalita Hostim Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: real. inzerce Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 1,07 3 552 srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - menší příslušenství, není garáž; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 180,00 m 510 m 599 000 Kč 3 328 Kč/m2 Název: RD III RD 3+1 s garáží, předzahrádkou, zahrádkou a dalším tzv. letním podkrovním pokojíkem v městečku Jevišovice. V domě jsou zavedeny všechny sítě, vytápění ústřední plynové, obecní vodovod , el. 230/400. Nyní se právě dokončuje městský kanalizační řad a přípojka z domu je připravena k napojení určitě v tomto roce. V kuchyni rohová linka s plynovým sporákem a myčkou. Okna domu jsou plastová, střecha 6 let nová, prostorná koupelna s vanou je společná s toaletou. Vše kromě jednoho pokoje ( nutno dokončit jeho započatou rekonstrukci) a přístupu na zahrádku s posezením za domem, je domek ihned k bydlení nebo chalupaření. Vhodná ještě výměna všech dveří včetně vstupních. Dům vhodný zejména pro dvojici nebo menší rodinu, chalupáře, houbaře, turisty či rybáře. V Jevišovicích nacházejících se 17 km od Znojma je zámek se zámeckým parkem, nejstarší přehrada ve Střední Evropě s lesy v okolí. Široká siť obchodů, lékař, lékárna, škola, sportoviště a koupaliště.

-7-

Lokalita Jevišovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: real. inzerce Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,81 5 607 srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - menší příslušenství; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 100,00 m 158 m 690 000 Kč 6 900 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-8-

3 552 Kč/m2 4 918 Kč/m2 5 607 Kč/m2 4 918 Kč/m2 112,46 m2 553 078 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

553 078 Kč 0 Kč 792 834 Kč 246 800 Kč

Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla stanovena metodou porovnávací, podklady získány z realitní inzerce a z vlastní databáze znalce. Údaje o úmrtí oprávněných z věcného břemene byly sděleny majitelem panem Protivínskýcm Zdeňkem. Závěr Malá obec v odlehlé lokalitě ve východním okraji okresu Znojmo. Vzdálenost od správního centra a pověřené obce Znojma cca 22 km. Rodinný dům 3+1 s příslušenstvím, garáží a hospodářskými budovami. Pozemek o celkové výměře 1234 m2, napojení na veškeré sítě. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. V Moravském Krumlově 4.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 95-5076/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100/2015.

-9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 1 1

Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy Mapa obce Mapa oblasti Fotodokumentace

- 10 -

Snímek z katastrální mapy

- 11 -

Mapa obce

Pozemek p.č. 71 v k.ú. č. 742287 - 12 -

Mapa oblasti

- 13 -

Fotodokumentace

pohled z ulice

pohled ze dvora

- 14 -