ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 68/7158/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 3157/2 v bytovém domě č.p. 3156 a 3157 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 176/21 a 176/22, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Kmochova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 68/7158/2015
LV no.: 1025
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zák.č. 72/1994 Sb.) - byt č. 3157/2 v bytovém domě č.p. 3156 a 3157 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 176/21 a 176/22, k.ú. Dobětice, v ulici Kmochova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kmochova 3157/35, Ústí nad Labem – Severní Terasa, 400 10 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
1 757 342 Kč
Market value Tržní hodnota
900 000 Kč
nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
900 000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
910 000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel Parcel of land nr.
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 3157/2 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Appurtenances: Příslušenství:
Sklepní kóje
Size: Velikost
podíl 167/4848 z 519 m2 tj. 17,87 m2
Location in the town: Poloha v obci:
Obytná zóna
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura
Úplná (krajské město)
Unit price: Jednotková cena
176/21 a 176/22
1000 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
montovaný z cihelných bloků
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
100,2 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
1988 30 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1025 je byt ve vlastnictví Václava Wimmera, bytem Kmochova 3157/35, Severní Terasa, 400 11 Ústí nad Labem Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 1025 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši 39 189 Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Ústí nad Labem podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 6.11.2013 - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši 6 088 Kč ve prospěch Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 20.6.2013 - zástavním právem exekutorským pro 14 543 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK KMOCHOVA 3161/14, 3162/16 A 3163/18 V ÚSTÍ NAD LABEM podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 2.1.2013 - zástavním právem exekutorským pro 224 713,40 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch FOSET COLLECT LIMITED, podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 14.10.2011 -zástavním právem soudcovským návrh podán 20.4.2012 pro 48 127,19 Kč ve prospěch CCRB a.s. podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 25.2.2012 -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 8000002756 na částku 150 000 Kč se splatností do 60 měsíců od převzetí peněz ve prospěch Euro Benefit a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7.8.2008 - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 3708313823 do celkové výše 350 000 Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 350 000 Kč, které vzniknou od uzavření zástavní smlouvy do 15.9.2027 ve prospěch České spořitelny podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 5.9.2007 - rozhodnutím o úpadku podle usnesení insolventního soudu o úpadku ze dne 8.9.2014 - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti podle exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí ze dne 2.9.2013 - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti podle exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí ze dne 2.1.2012 - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti podle exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí ze dne 11.10.2012 - nařízením exekuce podle usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 5.12.2014 - nařízením exekuce podle usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 1.11.2012 - nařízením exekuce podle usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 14.9.2011 - nařízením výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí ze dne 6.5.2013 Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 1025 není vlastnické právo k bytu omezeno žádným věcným břemenem.
-3-
Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 1025 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši 39 189 Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Ústí nad Labem podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 6.11.2013 - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši 6 088 Kč ve prospěch Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 20.6.2013 - zástavním právem exekutorským pro 14 543 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK KMOCHOVA 3161/14, 3162/16 A 3163/18 V ÚSTÍ NAD LABEM podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 2.1.2013 - zástavním právem exekutorským pro 224 713,40 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch FOSET COLLECT LIMITED, podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 14.10.2011 -zástavním právem soudcovským návrh podán 20.4.2012 pro 48 127,19 Kč ve prospěch CCRB a.s. podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 25.2.2012 -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 8000002756 na částku 150 000 Kč se splatností do 60 měsíců od převzetí peněz ve prospěch Euro Benefit a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7.8.2008 - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 3708313823 do celkové výše 350 000 Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 350 000 Kč, které vzniknou od uzavření zástavní smlouvy do 15.9.2027 ve prospěch České spořitelny podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 5.9.2007 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům - byt se nachází v 1.NP - nedostatek parkovacích míst v okolí domu Strong points / silné stránky: - dům prošel revitalizací Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1025 pro k.ú. Dobětice a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 20.1.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 24.2.2015 za účastí p. Václava Wimmera.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
757772 Dobětice 554804 Ústí nad Labem 93 747 01.10.2014 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (93 747 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes které vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitosti: Bytový dům se nachází ve východní části města Ústí nad Labem, v městské části Severní Terasa v sídlišti Dobětice. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti (viz situaci v příloze). Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 3157/2 : Oceňovaný byt je situován v 1.nadzemním podlaží sekce č.p. 3157 bytového domu č.p. 3156 a 3157, postaveného na pozemcích čís. parcel 176/21 a 176/22, k.ú. Dobětice, v ulici Kmochova v Ústí nad Labem. K bytu náleží podíl o velikosti 167/4848 na společných částech domu č.p. 3156 a 3157 a pozemcích čís. parcel 176/21 a 176/22, k.ú. Dobětice. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 4+1 sestává z předsíně, 4 pokojů, kuchyně, koupelny, WC a loggie. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 100,2 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou z montované z panelů, střecha je plochá s krytinou z asfaltové svařované lepenky, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s krytinou stupňů z PVC, okna bytu jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, vana, umyvadlo a záchod, kuchyňská linka, kombinovaný sporák, vestavěná skříň, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny plovoucí laminátovou podlahou, PVC a keramickou dlažbou.
-5-
Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1988, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 27 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá. Dům prošel revitalizací. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržovaný. Oceňovaný byt je rekonstruován (vyzděná koupelna, plovoucí podlahy, dveře, nová kuchyňská linka, vnitřní instalace atd.). Byt je dobře udržován. Celkový technický stav oceňovaného bytu lze hodnotit jako dobrý. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 3157/25 náleží podíl 167/4848 na pozemcích čís. parcel 176/21 a 176/22, k.ú. Dobětice. Pozemky, zastavěné stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, jsou napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z veřejných komunikací ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 3157/2 v bytovém domě č.p. 3156 a 3157 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 176/21 a 176/22, k.ú. Dobětice, v ulici Kmochova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 1025 pro k.ú. Dobětice a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24.2.2015
900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 1025 je evidováno omezení vlastnického práva: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 39 189 Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Ústí nad Labem podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 6.11.2013 - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 6 088 Kč ve prospěch Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 20.6.2013 - zástavní právo exekutorské pro 14 543 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK KMOCHOVA 3161/14, 3162/16 A 3163/18 V ÚSTÍ NAD LABEM podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 2.1.2013 - zástavní právo exekutorské pro 224 713,40 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch FOSET COLLECT LIMITED, podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 14.10.2011 -zástavní právo soudcovské návrh podán 20.4.2012 pro 48 127,19 Kč ve prospěch CCRB a.s. podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 25.2.2012 -zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 8000002756 na částku 150 000 Kč se splatností do 60 měsíců od převzetí peněz ve prospěch Euro Benefit a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7.8.2008 - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 3708313823 do celkové výše 350 000 Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 350 000 Kč, které vzniknou od uzavření zástavní smlouvy do 15.9.2027 ve prospěch České spořitelny podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 5.9.2007 - rozhodnutí o úpadku podle usnesení insolventního soudu o úpadku ze dne 8.9.2014 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podle exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí ze dne 2.9.2013 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podle exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí ze dne 2.1.2012 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podle exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí ze dne 11.10.2012 - nařízení exekuce podle usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 5.12.2014 - nařízení exekuce podle usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 1.11.2012 - nařízení exekuce podle usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 14.9.2011 - nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí ze dne 6.5.2013 Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1025. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
-7-
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 68/7158/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 26. února 2015
-8-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
68/71582015/2015
LV no.:
1025
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
1
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
byt č. 3157/2
100
24 800
2 484 960
30,0
1 739 472
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 739 472
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
176/21 a 176/22
17,87
17 870 podíl o velikosti 167/4848
1 000
2 3 4 5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
17 870
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 757 342
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price per object
Comments
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Komentář
Kč
Kč/m2
m2
Kč
Kč/m2
1) osob. vlastnictví, panelový dům i byt po rekonstukci
1
BJ Ústí nad Labem, ul. Kmochova
1 190 000,00
II-15
100,00
4+1
11 900
0,80
952 000,00
9 520
2
BJ Ústí nad Labem, ul. Kmochova
990 000,00
II-15
98,00
4+1
10 102
0,80
792 000,00
2) osob. vlastnictví, panelový dům 8 082 po rekonstukci, byt je v původní stavu
3
BJ Ústí nad Labem, ul. Šrámkova
999 000,00
II-15
83,00
3+1
12 036
0,80
799 200,00
9 629
Cost Value - Věcná hodnota
1,757
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,910
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,900
mil.Kč
1) aktuální nabídka realitní kanceláře REALITY PACOVSKÁ Ústí nad Labem 2) aktuální nabídka realitní kanceláře REALITY DISK s.r.o. Ústí nad Labem 3) aktuální nabídka realitní kanceláře Hypoteam, s.r.o. Ústí nad Labem
3) osob. vlastnictví, panelový dům i byt po rekonstukci
Byt č. 3157/2 v ulici Kmochova v Ústí nad Labem
Situace lokality
Fotomapa
Byt č. 3157/2 v ulici Kmochova v Ústí nad Labem
Bytový dům č.p. 3156 a 3157
Bytový dům č.p. 3156 a 3157Vchod do by
Vchod do domu č.p. 3157
Komunikace u domu
Pokoj
Pokoj
Pokoj
Pokoj
Kuchyně
Předsíň
-2-
