2015

Vyhotovení č. 3

ZNALECKÝ POSUDEK č. 328-017/2015

Předmět ocenění:

Pozemek p.č. 233, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 507, p.č. 234/1, 234/2, jehož součástí je stavba garáže, a p.č. 234/3, jehož součástí je stavba garáže vše zapsáno na LV 104 v k.ú. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa, kraj Liberecký

Adresa nemovitosti:

Nerudova 507 473 01 Nový Bor

Účel ocenění:

Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé) pro potřeby exekučního řízení spis. zn.: 110 EX 670/06

Objednatel:

Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor Husitská 692/3 415 01 Teplice IČ: 67199330, DIČ: CZ7304032879

Datum místního šetření:

20.03.2015

Ocenění provedeno ke dni:

20.03.2015

Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitých věcí se započtením práv a závad s nimi spojených ke dni ocenění: Ocenění vypracoval:

Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava tel.: 732 831 328 e-mail: [email protected] ID dat. schr.: h422e3e

V Horní Libchavě dne:

13.04.2015

730 000 Kč

Ocenění obsahuje 34 stran (včetně titulního listu a 19 stran příloh). Objednateli se předávají písemná vyhotovení č. 1 a 2 a elektronické vyhotovení č. 3, které též zůstává v archivu znalce spolu s písemným vyhotovením č. 4. Strana 1 (celkem 34)

Posudek č. 328-017/2015 – stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí na adrese: Nerudova 507, Arnultovice, 473 01 Nový Bor

Vyhotovení č. 3

OBSAH POSUDKU: A) ÚVOD ................................................................................................................ 3 1. Znalecký úkol ................................................................................................................... 3 2. Použitá metodika ocenění ................................................................................................ 4 3. Omezující podmínky a předpoklady .............................................................................. 4

B) NÁLEZ .............................................................................................................. 6 1. 2. 3. 4. 5.

Identifikace nemovitých věcí ........................................................................................... 6 Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření .................................................................. 6 Podklady pro vypracování posudku .............................................................................. 6 Místopis ............................................................................................................................ 7 Popis oceňovaných nemovitých věcí .............................................................................. 7

C) OCENĚNÍ ....................................................................................................... 10 1. 2. 3. 4.

Ocenění nemovitých věcí metodou porovnávací ......................................................... 10 Stanovení tržní hodnoty práv a závad ......................................................................... 13 Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob ........................................................ 13 Nemovitá kulturní památka ......................................................................................... 13

D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY .................................. 14 E) ZNALECKÁ DOLOŽKA .............................................................................. 15 F) SEZNAM PŘÍLOH ........................................................................................ 15 1. 2. 3. 4.

Výpis z katastru nemovitostí LV 104 ........................................................................... 16 Snímek katastrální mapy .............................................................................................. 29 Mapa oblasti .................................................................................................................. 30 Fotodokumentace ........................................................................................................... 32

Strana 2 (celkem 34)


Vyhotovení č. 3

A) ÚVOD 1. Znalecký úkol Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 670/06-471 soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, 415 01 Teplice, je úkolem znalce: Pro potřeby exekučního řízení ocenit nemovité věci a jejich příslušenství uvedené níže, včetně ceny jednotlivých práv a závad spojených s předmětnými nemovitostmi, přičemž oceněním má být stanovena cena obvyklá. Předmětem ocenění jsou tyto nemovité věci:

„Obvyklou cenou se“ ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění „rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ „Tržní hodnota majetku“ podle aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS - International Valuation Standards), Evropských oceňovacích standardů (EVS – European Valuation Standards) a Profesionálních standardů (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyers) „je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, obezřetně a z vlastní vůle.“ Strana 3 (celkem 34)


Vyhotovení č. 3

Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva (práva Evropské unie) uvádí že: „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy (stavby) mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“ Předpokládá se, že takto definovanou tržní hodnotu lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění.

2. Použitá metodika ocenění Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků. 2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. 2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Závěrem provede odhadce odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Obvyklá cena je na základě výše uvedeného pro pozemky se stavbou rodinného domu s příslušenstvím stanovena výhradně porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných a inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikuje se na oceňované nemovité věci.

3. Omezující podmínky a předpoklady 3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitým věcem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Strana 4 (celkem 34)


Vyhotovení č. 3

3.5. Znalecký posudek nemovitých věcí je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitých věcí. Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně.



Vyhotovení č. 3

B) NÁLEZ 1. Identifikace nemovitých věcí Název:

Rodinný dům č.p. 507 s pozemky a příslušenstvím

Pozemky: p.č. 233 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 93 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 507 p.č. 234/1 – zahrada o výměře 702 m2 p.č. 234/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 26 m2, jehož součástí je stavba garáže bez čp/če p.č. 234/3 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 25 m2, jehož součástí je stavba garáže bez čp/če Stavby:

rodinný dům č.p. 507 na pozemku p.č. 233 garáž bez čp/če na pozemku p.č. 234/2 garáž bez čp/če na pozemku p.č. 234/3

Ostatní součásti a příslušenství: venkovní úpravy, trvalé porosty

Vlastník:

Mlejnek Jiří, Nerudova 507, Arnultovice, 473 01 Nový Bor, RČ 480705/048

Katastrální území: List vlastnictví:

Arnultovice u Nového Boru (707147) 104

Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Počet obyvatel:

Nerudova 507, Arnultovice, 473 01 Nový Bor Liberecký Česká Lípa (CZ0511) Nový Bor (561860) 11 962 (Lexikon měst a obcí, stav k 01.02.2015)

2. Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření Místní šetření se uskutečnilo dne 20.03.2015. Povinný se na adrese trvalého pobytu (adresa oceňovaných nemovitých věcí) nezdržuje. Dotazem na matrice MěÚ Nový Bor nebyly zjištěny jiné údaje o pobytu povinného. Místní šetření jsem tudíž učinil bez přítomnosti povinného.

3. Podklady pro vypracování posudku 3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku 3.1.1. Usnesení Exekutorského úřadu v Teplicích č.j.: 110 EX 670/06-471 ze dne 17.03.2015 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručené znalci dne 17.03.2015 prostřednictvím datové schránky 3.1.2. Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha) Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, ze dne 16.03.2015 k.ú. Arnultovice u Nového Boru, LV 104 3.2. Podklady opatřené znalcem 3.2.1. Kopie katastrální mapy (viz příloha) - jsou použity kopie katastrálních map z veřejného portálu „Nahlížení do KN“ prokazující stav k datu 20.03.2015. 3.2.2. Fotodokumentace ze dne 20.03.2015 (viz příloha) 3.2.3. Porovnávací databáze cen nemovitostí - http://www.sreality.cz/, archiv znalce 3.2.4. Informace z internetu-především: http://cs.wikipedia.org, http://www.novy-bor.cz/, http://www.wmap.cz/pk_zapluz/



Vyhotovení č. 3

4. Místopis Město Nový Bor se nachází v severní části okresu Česká Lípa na rozhraní CHKO Lužické hory a CHKO České středohoří. Jeho rozloha je 1 944 ha. Sestává z pěti částí: Arnultovice, Bukovany, Janov, Nový Bor, Pihel na pěti katastrálních územích: Arnultovice u Nového Boru, Bukovany u Nového Boru, Janov u Nového Boru, Nový Bor, Pihel. Nadmořská výška je 365 m n.m. Město bylo založeno v r. 1692 a od 18. století proslulo sklářskou výrobou. Významnou památkou ve městě je kostel Nanebevzetí Panny Marie (dostavěn r. 1788). V r. 1870 byla postavena sklářská průmyslová škola. Městem resp. obchvatem prochází silnice I. třídy č. I/9 z Prahy do Rumburku a silnice I. třídy I/13 spojující Děčín s Novým Borem. Další silnice III. tříd spojují Nový Bor s okolními obcemi. Železniční trať 080 z Bakova nad Jizerou do Jedlové prochází středem města a spojuje město s okresním městem Česká Lípa a druhým směrem s Varnsdorfem a Rumburkem. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, základní a mateřské školy a Vyšší odborná škola sklářská a Střední škola.

5. Popis oceňovaných nemovitých věcí 5.1. Všeobecně Oceňované pozemky se stavbami rodinného domu a garáží se nacházejí v části Nového Boru Arnultovice, na křižovatce ulic Štursovy a Nerudovy. Jsou vzdáleny asi 800 m od centra Nového Boru. Jedná se o klidnou lokalitu se zástavbou rodinných domů. Přístup je bezproblémový z ulice Nerudovy. V této ulici jsou i veškeré inženýrské sítě. Dům se nachází mimo záplavové území potoka Šporka. Územním plánem města jsou pozemky určeny jako plochy bydlení předměstského (BP). Mapa záplavových území:

Územní plán obce

5.2. Dům Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s jedním podzemním, dvěma nadzemními podlažími a částečně využitým podkrovím. Základní půdorysný rozměr domu je 10,15 x 8,50 m s přistavěnou jednopodlažní vstupní částí (zádveřím) o půdorysných rozměrech 1,75 x 2,90 m, na jehož ploché střeše je terasa přístupná z 2.NP. Stáří domu odhaduji na cca 80 let. Podle sdělení sousedů není dům v posledních asi 15 letech obýván. Jeho stav je silně zanedbaný až havarijní - jsou vytlučená okna, vyvrácené dveře, do domu zatéká, opadávají omítky, je propadlý strop v 1.NP. Dům byl napojen na veškeré IS. V současnosti je od nich správci sítí odpojen (elektro, plyn). Je nutná celková rekonstrukce.



Vyhotovení č. 3

5.2.1. Konstrukce a vybavení domu Konstrukce základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy krov střešní krytina klempířské konstrukce vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů schodiště Vybavení okna dveře podlahy obytných místností podlahy nebytových místností vytápění elektro bleskosvod zdroj vody rozvod vody zdroj TUV rozvod plynu kanalizace splašková kanalizace dešťová vybavení kuchyně vybavení koupelny vybavení WC slaboproud

Provedení betonové pasy z větší části nefunkční zděné cihelné dřevěné trámové dřevěný trámový vázaný, valbová střecha s valbovým a polovalbovým vikýřem eternitové šablony FeZn stříkaný břízolit omítky hladké – narušené zatékající vodou betonové Provedení dřevěná dvojitá hladké do ocelových zárubní parkety, betonové dlažba nefunkční plynový kotel v 1.PP, radiátory chybí nefunkční (původně zřejmě 380V) ne veřejný vodovod nezjištěno není zemní plyn pilíř HUP veřejná na terén bez vybavení nezjištěno 1.NP: samostatný splachovací nezjištěno

5.2.2. Dispozice domu Nebyla zjišťována. Vchod do domu je z JZ strany (od ulice) do přistavěného zádveří. Další zjištěný vchod je ze SV strany ze zahrady. 5.2.3. Výčet a výměry místností Podlaží

1.PP

Místnost sklepní prostory 1. PP - celkem

1.NP

obytné prostory 1. NP - celkem

2.NP

obytné prostory 1. NP - celkem

Podkr.

obytné prostory

Podkroví - celkem Podlahová plocha celkem

Rozměry - u místností se zkoseným Koeficient Podlahová Započitatelná stropem v části nad 1,3 m světlé započ.plochy plocha [m²] plocha [m²] výšky [m] KZp stanoveno odhadem z půdorysných 60,00 1,00 60,00 rozměrů domu 60,00 60,00 stanoveno odhadem z půdorysných 69,00 1,00 69,00 rozměrů domu 69,00 69,00 stanoveno odhadem z půdorysných 60,00 1,00 60,00 rozměrů domu 60,00 60,00 stanoveno odhadem z půdorysných 20,00 1,00 20,00 rozměrů domu 20,00 20,00 209

ZAPOČITATELNÁ PLOCHA CELKEM

209,00



Vyhotovení č. 3

5.3. Další součásti a příslušenství - garáže: na pozemcích p.č. 234/2 a 234/3 jsou stavby dvou garáží. Garáže mají společnou zadní a boční stěnu (jsou postaveny kolmo na sebe). Jejich stav je též zhoršený, je nutná jejich rekonstrukce. - venkovní úpravy: přípojka elektro, kanalizace, přípojka vodovodu, plynovodu, oplocení s vraty a vrátky, zpevněné plochy - trvalé porosty: neudržovaná zahrady s ovocnými a okrasnými stromy a keři. 5.4. Velikosti zastavěných ploch a pozemků Objekt Dům č.p. 507 garáže Parcela p.č. 233 234/1 234/2 234/3 Pozemky celkem

Půdorysné rozměry [m] 10,15*8,50+2,90*1,75 4,30*6,10+4,30*5,85 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří


2

Zastavěná plocha [m ] 91,35 51,38 2 Výměra [m ] 93 702 26 25 846


Vyhotovení č. 3

C) OCENĚNÍ 1. Ocenění nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství metodou porovnávací: Užitná plocha 2 m Lokalita Nový Bor, Máchova 530 320 Popis NEMOVITOST Č. 1

Zastavěná plocha 2 m 158

Pozemek 2 m 1 030

Požadovaná cena (redukovaná) Kč 2 720 000

Jednotková cena 2 Kč/m Vypočtená Upravená 8 500 2 500 Foto

Ke dni ocenění je nabízena k prodeji: „prvorepubliková vila, podsklepená, se třemi bytovými jednotkami 2+1 s komorou (77m2), 2+1 s lodžií a komorou (76m2) a podkrovní 2+kk (60m2) nově zrekonstruovaný. Každý byt má samostatné měřáky na vodu, plyn a elektriku. V domě je ústřední plynové topení s ohřevem vody, odpady jsou napojeny na městskou kanalizaci, voda je napojena na městský vodovod. Rozvody v domě jsou v plastu a mědi. Střecha je z pálených tašek,okna jsou plastová.Komíny jsou vyvložkované. Na zahradě jsou dvě garáže, dvě prostorné kůlny, výměra zahrady je 842m2. V blízkosti je školka a večerky. Vzdálenost do centra Nového Boru 5min.“

Připojení na IS: V, K, E, TEL Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality-Sever, s.r.o., B. Egermanna 156, 473 01 Nový Bor, za částku 3 200 000,- Kč – po zkrácení 15% činí 2 720 000,- Kč. Zdroj: www.sreality.cz, ID:01081, datum vložení neudán, aktualizace 26.03.2015

Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti (UP) velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost / parkování záplavové území jiná korekce

NEMOVITOST Č. 2 Lokalita Nový Bor, Na Slovance 352 Popis

-

-

+ +

-

absolutní vlastnictví nejsou ano exekuce

absolutní vlastnictví nezjištěna ano 0,95 zástavní právo smluvní, zákaz zcizení

atraktivní atraktivní k rekonstrukci podstandard dobrá dobrý 209 m2 846 m2 – čtvercový rovinný E, V, K, P,TEL autobus, vlak asf.MK / dobré mimo Q100 2 x garáž k rekonstrukci

atraktivní atraktivní 0,5 dobrý – po rekonstrukci 0,8 lepší standard dobrá dobrý 1,05 320 m2 0,9 1 030 m2 – čtvercový 1,02 mírně svažitý E, V, K, P, TEL autobus, vlak asf.MK / dobré mimo Q100 0,8 2x garáž, 2x kůlna

Užitná plocha 2 m

Zastavěná plocha 2 m

Pozemek 2 m

Požadovaná cena (redukovaná) Kč

150

125

1 013

1 444 000

Jednotková cena 2 Kč/m Vypočtená Upravená

4 900

9 630 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „Dům ležící na rohu ulic na rovinatém pozemku v klidné čtvrti Nového Boru v Arnultovicích. Dům obklopuje překrásná udržovaná zahrada se vrostlými stromy o celkové rozloze 888 m2. Pozemek je oplocen s možností vjezdu do zahrady z obou ulic. Na zahradě je venkovní gril s posezením. Dům je v dobrém stavu, udržovaný, částečně podsklepen, zateplen, podkrovní část domu opláštěna palubkami. Eternitová střecha v perfektním stavu. V přízemí domu je obývací pokoj, sociální zázemí a kuchyně. Na chodbě plynový kotel napojen na centrální rozvod ÚT, dále vstup do dílny, sklepa a na zahradu. V patře domu jsou dva obývací pokoje a kuchyně. Klidné místo na okraji města s možností výletů do přírody, Arnultovice leží na úpatí přírodní rezervace Klíč. Do centra města několik minut. V dosahu je i síť supermarketů. Arnultovice jsou v Novém Boru vyhledávanou lokalitou.“

Připojení na IS: V, K, E, P, tel. Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Realitycl, Mlýnská Strana 10 (celkem 34)


Vyhotovení č. 3 34/12, 470 01 Česká Lípa, za částku 1 699 000,- Kč – po zkrácení 15% činí 1 444 000,- Kč. Zdroj: www.sreality.cz, ID:9601054, datum vložení neudán, aktualizace 08.04.2015

Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti (UP) velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost / parkování záplavové území jiná korekce

NEMOVITOST Č. 3

-

+ -

-

+

Užitná plocha 2 m


absolutní vlastnictví nezjištěna ano 0,95 nejsou


atraktivní 1,05 průměrná 0,6 dobrý 0,9 nižší standard dobrá dobrý 0,95 150 m2 0,9 1 013 m2 – pravidelný rovinný E, V, K, P, TEL autobus, vlak asf.MK / dobré mimo Q100 1,1 -


Pozemek 2 m


Lokalita Nový Bor, Gen. Svo190 208 260 1 490 000 body 130 Popis Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „dům v Novém Boru Arnultovicích. Dům je podskle-


5 600

7 840 Foto

pený. V domě je v přízemí jedna bytová jednotka 3+1 s koupelnou s vanou, garsonka s koupelnou se sprchovým koutem a WC, v patře je příprava na byt 3+1 s hotovou koupelnou se sprchovým koutem, topením, dále příprava na garsonku (do obou bytů jsou přivedeny odpady, voda, vytažený plyn) nebo je možné mít zde větší byt 4+1. Každý byt má své hodiny na vodu, elektriku a plyn. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. V celém domě jsou rozvody vody v plastu, elektriky v mědi. Topení je ústřední s plynovým kotlem, komín je vyvložkovaný. Každé patro má svůj plynový kotel. Jsou zde plastová okna, podlahy jsou izolované, betonové. V kuchyni, chodbě a v koupelnách je dlažba. V domě je menší garáž, za domem je přístřešek na dřevo a menší terasa s položenou zámkovou dlažbou. Vedle domu je parkoviště pro 5 aut. “

Připojení na IS: V, K, E, P, tel. Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality-Sever, s.r.o., B. Egermanna 156, 473 01 Nový Bor, za částku 1 750 000,- Kč – po zkrácení 15% činí 1 490 000,- Kč. Zdroj: www.sreality.cz, ID:00619, datum vložení neudán, aktualizace 26.03.2015 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti (UP) velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS

absolutní vlastnictví nejsou ano exekuce + + + +

atraktivní atraktivní k rekonstrukci podstandard dobrá dobrý 209 m2 846 m2 – čtvercový rovinný E, V, K, P,TEL


absolutní vlastnictví nezjištěna ano exekuce 1,1 1,05 0,6 0,8

dobrá průměrná dobrý, po částečné rek. lepší standard dobrá 1,03 omezený 190 m2 1,2 260 m2 – nepravidelný rovinný E, V, K, P, internet


Vyhotovení č. 3 dopravní obslužnost dopravní dostupnost / parkování záplavové území jiná korekce

NEMOVITOST Č. 4

+

Užitná plocha 2 m

autobus, vlak asf.MK / dobré mimo Q100 2 x garáž k rekonstrukci


Pozemek 2 m

autobus, vlak asf.MK / dobré mimo Q100 1,05 přístřešek na dřevo


Lokalita Nový Bor, Prokopa 250 97 1 287 2 975 000 Velikého 547 Popis Ke dni ocenění je nabízena k prodeji: „vila (2x byt 2+1, upravené podkroví k bydlení).


3 100

11 900 Foto

Dům je podsklepený- kotelna, prádelna, garáž.V 1. a 2. podlaží jsou byty 2+1, v přízemí s novou kuchyňskou linkou. Podkroví je zrekonstruované. Celkově proběhla nemovitost rekonstrukcí- nová zateplená střecha z kanadského šindele, plastová okna, na podlahách jsou lina, plovoucí podlahy, dlažby, dubové obložky a dveře. Vytápění je centrální plynové s možností kombinovat s kotlem na dřevo a koks. Dům je zateplený, postavený z kamene a pálených cihel, napojený na městský vodovod,kanalizace je řešena dvoukomorovým septikem. K domu náleží kůlna a oplocená, udržovaná zahrada s okrasnými stromy. Jedná se o příjemnou lokalitu nedaleko centra a zároveň v blízkosti lesa.“

Připojení na IS: V, K-septik, E, P Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality-Sever, s.r.o., B. Egermanna 156, 473 01 Nový Bor, za částku 3 500 000,- Kč – po zkrácení 15% činí 2 975 000,- Kč. Zdroj: www.sreality.cz, ID:01097, datum vložení neudán, aktualizace 26.03.2015 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti (UP) velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost / parkování záplavové území jiná korekce

-

-

+ +


absolutní vlastnictví - podílové nezjištěna ano 0,95 nejsou


0,4 0,75

1,02 0,85 1,05

atraktivní atraktivní výborný po rekonstrukci nadstandard dobrá dobrý 250 m2 1 287 m2 – nepravidelný svažitý V, K- septik, E, P autobus, vlak asf.MK / dobré mimo Q100 kůlna

Rekapitulace porovnávaných nemovitostí NEMOVITOST Č. 1 Lokalita 1. Nový Bor, Máchova 530 2. Nový Bor, Na Slovance 352 Nový Bor, Gen. Svo3. body 130 4. Nový Bor, Prokopa Velikého 547 OCEŇOVANÁ NEMOVITOST

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m



320

158

1 030

2 720 000

8 500

2 500

150

125

1 013

1 444 000

9 630

4 900

190

208

260

1 490 000

7 840

5 600

250

97

1 287

2 975 000

11 900

3 100

209

91

846

Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím porovnávací hodnotu ve výši


3 500


Vyhotovení č. 3

Dům č.p. 507 započitatelná plocha porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem

209,00 m² 3 500 Kč/m² 731 500 Kč

POROVNÁVACÍ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO

730 000 Kč

2. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad s nemovitými věcmi spojených 2.1. Práva odpovídající věcnému břemeni Na LV nejsou zapsána práva odpovídající věcnému břemeni.

Hodnota závad z věcných břemen: ........................................................................... 0,- Kč 2.2. Výměnek Na LV nejsou zapsána reálná břemena výměnku ani nebyla znalci doložena žádná smlouva o výměnku.

Hodnota závad odpovídajících výměnku: ................................................................ 0,- Kč 2.3. Nájemní či pachtovní právo Na LV není zapsáno pachtovní právo. Znalci nebyla doložena žádná nájemní ani pachtovní smlouva.

Hodnota závad odpovídajících nájemnímu či pachtovnímu právu: ..................... 0,- Kč 2.4. Předkupní právo Na LV není zapsáno věcné předkupní právo.

Hodnota závad z titulu předkupního práva: ........................................................... 0,- Kč 2.5. Zástavní právo smluvní Na LV není zapsáno žádné zástavní právo smluvní.

Hodnota závad z titulu zástavního práva smluvního: ............................................. 0,- Kč 2.6. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Na LV jsou zapsána zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu pro OSSZ a FÚ. Tato práva dražbou zaniknou.

Hodnota závad z titulu zástavního práva smluvního: ............................................. 0,- Kč 2.7. Exekuční řízení. Na LV jsou zapsána zástavní práva exekutorská, zahájeny exekuce. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad.

Hodnota závad z titulu exekučního řízení: .............................................................. 0,- Kč Nebyla zjištěna žádná práva ani závady, které by snižovaly hodnotu nemovitosti.

3. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv Protože nebyla zjištěna žádná práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, neplynou tudíž z výše uvedených práv žádným oprávněným osobám žádné výhody.

4. Nemovitá kulturní památka Oceňované nemovité věci ani jejich kterékoliv části nejsou kulturní památkou ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči.



Vyhotovení č. 3

D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY 1.

Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu

Oceňovaný celek nemovitých věcí - pozemky se stavbou domu a 2 garáží - je vzhledem k jeho poloze v atraktivní klidné části města v blízkosti centra dobře obchodovatelný. Jeho obchodovatelnost je však výrazně snižována stavebnětechnickým stavem, který si vyžádá nákladnější rekonstrukci. Nabídka takovýchto nemovitostí v blízkosti centra města není veliká. Jsou nabízeny většinou domy v lepším stavu, případně po celkové rekonstrukci.

2.

Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-)

+ jsou zapsány na LV, údaje v nich souhlasí se skutečným stavem + právní vztahy nejsou dotčeny změnou + jsou v absolutním vlastnictví + po právní stránce je zajištěn bezproblémový přístup + na LV nejsou zapsána věcná práva odpovídající věcným břemenům - jsou zřízena zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu a exekutorská, vydány exekuční příkazy k prodeji, zahájeny exekuce + z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití + nenachází se v záplavovém území - špatný stavebnětechnický stav vyžadující rekonstrukci

3.

Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí jako celku

Na základě skutečností uvedených v posudku indikuji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitých věcí: Rodinného domu č.p. 507 s pozemky a příslušenstvím, tj. Pozemky:

p.č. 233 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 93 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 507 p.č. 234/1 – zahrada o výměře 702 m2 p.č. 234/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 26 m2, jehož součástí je stavba garáže bez čp/če p.č. 234/3 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 25 m2, jehož součástí je stavba garáže bez čp/če

Stavby:

rodinný dům č.p. 507 na pozemku p.č. 233 garáž bez čp/če na pozemku p.č. 234/2 garáž bez čp/če na pozemku p.č. 234/3

Ostatní součásti a příslušenství: venkovní úpravy, trvalé porosty

zapsaného na LV 104 v k.ú. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, Okres Česká Lípa, kraj Liberecký se započtením hodnoty práv a závad ke dni 20.03.2015 ve výši:

730 000,- Kč Slovy: Sedmsettřicettisíc korun českých V Horní Libchavě, dne 14.04.2015 Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava telefon: 732 831 328 e-mail: [email protected] ID dat. schr.: h422e3e Strana 14 (celkem 34)


Vyhotovení č. 3

E) ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl. spec. nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 328-017/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015017328.

F) PŘÍLOHY 1. 2. 3. 4.

počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí – LV 104 ................................................................................. 13 Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 1 Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2 Fotodokumentace .................................................................................................................... 3



Vyhotovení č. 3

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 104 ze dne 16.03.2015



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3

2. Snímek katastrální mapy



Vyhotovení č. 3

3. Mapa oblasti – zdroj: www.mapy.cz

širší vztahy – poloha nemovitosti v okrese

širší vztahy – poloha nemovitosti ve městě



Vyhotovení č. 3

letecká – poloha nemovitosti v části města

letecká – poloha nemovitosti v ulici



Vyhotovení č. 3

4. Fotodokumentace pořízená znalcem dne 20.03.2015

čelní pohled (západní) z ul. Nerudovy

pohled severní z ul. Štursovy

pohled jižní z ul. Nerudovy

pohled východní ze zahrady

pohled východní ze zahrady

vchod ze zahrady



Vyhotovení č. 3

kotelna v 1.PP

schody do 1.PP

prostory v 1.NP

prostory v 1.NP

prostory v 1.NP

prostory v 1.NP

prostory v 1.NP

prostory v 1.NP



Vyhotovení č. 3

prostory v 1.NP

přístup ke garážím

garáže – pohled západní

garáž - interiér

garáže pohled jižní

pilíř HUP

oplocení a zřícená kůlna


VSTUPNÍ OVĚŘOVACÍ DOLOŽKA o přijetí dokumentu do datové schránky Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice potvrzuje, že mu připojený dokument byl doručen do datovém schránky ID: 96jg82e Odesílatel datové zprávy: (h422e3e), František Kovač - Ing. František Kovač, Horní Libchava 279, 47111 Horní Libchava, CZ Ověřující osoba: Ing. Gabriela Bublová, údaje o elektronickém podpisu: číslo certifikátu P249639, obchodní firma PostSignum Qualified CA 2, "Česká pošta Vystavil: Mgr. Martin Svoboda, V Teplicích dne 15.04.2015

Signature Not Verified

Date: 2015.04.15 14:45:35 +02:00 Location: Teplice

2015

Recommend Documents