2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

51/80/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 312/12 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 312 a 313 (který stojí na pozemcích parc. č. st. 471 a st. 472) a na pozemcích parc.č. st. 471 a st. 472 ve výši 581/18684; to vše v k. ú. Třemošnice nad Doubravou, obec Třemošnice, okres Chrudim.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 10679/15-47 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 6. 10. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20. 11. 2015. Znalecký posudek obsahuje 39 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 10. 12. 2015

Znalecký posudek č. 51/80/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí .............................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9

6.

6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 10

7.

7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Bytová jednotka č. 312/12 ............................................................................................................... 11

7.3.

Pozemky – spoluvlastnický podíl ..................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 22

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 23

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 28

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 29

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 29

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 29



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 10679/15-47: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1429, tj.: - bytová jednotka č. 312/12 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 312 a 313 (který stojí na pozemcích parc. č. st. 471 a st. 472) a na pozemcích parc.č. st. 471 a st. 472 ve výši 581/18684; to vše v k. ú. Třemošnice nad Doubravou, obec Třemošnice, okres Chrudim. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 1429 pro k. ú. Třemošnice nad Doubravou , obec Třemošnice, okres Chrudim; ke dni 6. 10. 2015 ALV: BLV:

Vlastník Malinská Martina; Družstevní 312, 53843 Třemošnice; identifikátor 775717/0839 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 312/12 byt 581/18684

* LV č. 1105 pro k. ú. Třemošnice nad Doubravou , obec Třemošnice, okres Chrudim dálkový náhled; ke dni 6. 11. 2015 BLV:

Stavby Typ stavby: Způsob využití: Třemošnice, č. p. 312, 313 bytový dům Pozemky Parcely: Způsob využití: parc. č. st. 471 zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 472 zastavěná plocha a nádvoří


Na parcele: st. 471, st. 472 Výměry: 194 m2 241 m2

Stránka 3 z 29



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; S – sklep; L – lodžie; K – komora

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 20. 11. 2015 bez přítomnosti povinné. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst a ze společných částí domu. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinné nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byla povinná o místním šetření informována. Doporučeným dopisem byl obeslán pan Malinský Zdeněk. Doporučený dopis s kontaktováním pana Malinského Zdeňka byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 26. 10. 2015).


Stránka 4 z 29



Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Bytový dům čp.312 byl zpřístupněn sousedem panem Málkem, který umožnil zaměření jeho sklepní koje, která dle jeho sdělení je velikostně obdobná jako sklepní koje povinné. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Bosch. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1429 ze dne 6. 10. 2015, k. ú. Třemošnice nad Doubravou, obec Třemošnice, okres Chrudim – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 10679/15-47 ze dne 6. 10. 2015 Písemné sdělení MěU Třemošnice ze dne 12. 11. 2015; č. j. SU/1398/2015; vyřizuje: Ing. Vladimír Kutílek; že zasílají následující podklady: 

Územní plán



Technická zpráva



Část půdorysu 2.NP až 6.NP



Část znaleckého posudku č. 840-180/96 ze dne 11. 12. 1996



Smlouva o převodu bytové jednotky ze dne 28. 4. 1997



Kolaudační souhlas s užíváním stavby - instalace plynových kotlů pro vytápění a ohřev teplé vody pro šestipodlažní bytový dům v ulici Družstevní 312-313 ze dne 10. 2. 2012



Kolaudační rozhodnutí – stavební úpravy domu č. p. 312 a 313 v Třemošnici ze dne 22. 12. 2006



Stavební povolení - instalace plynových kotlů pro vytápění a ohřev teplé vody pro šestipodlažní bytový dům v ulici Družstevní 312-313 ze dne 6. 6. 2011

Žádali jsme o: 

Stavební dokumentaci týkající se oceňované nemovité věci (půdorys podlaží, se zakreslením bytu, kde se nachází)



Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích bytu i budovy

Z katastrálního úřadu bylo získáno: 

Část prohlášení vlastníka s výměrami jednotky a schéma podlaží

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1429 (BJ) – dálkový náhled Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 5 z 29



Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1105 (bytový dům + pozemky) – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Třemošnice nad Doubravou – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Třemošnice Informace získané při místním šetření Údaje předané sousedem panem Málkem Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí a zaměření sklepní kóje pana Málka Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 6 z 29



Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 7 z 29



Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1429 ze dne 6. 10. 2015 vázne na oceňovaných nemovitých věcech zástavní právo – viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. ze dne 6. 10. 2015 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovité věci (bytový dům) byly získány od souseda pana Málka. K jednotce byla získána výkresová dokumentace a smlouva o převodu bytové jednotky s uvedením výměr místností, v případě sklepní kóje bylo přistoupeno k podrobnému zaměření. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Bosch.


Stránka 8 z 29



6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky.


Stránka 9 z 29



Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Chrudim, na území města Třemošnice, v katastrálním území Třemošnice nad Doubravou, v souvisle zastavěné části obce, v intravilánu. Nemovité věci se nachází na okraji města Třemošnice, při vedlejší ulici Družstevní, která je kolmá na ulici 1. máje a je souběžná s ulicemi Lichnická a Brigádnická. Absolutní centrum (náměstí Míru) je vzdáleno cca 700 m pěší chůzí jihovýchodním směrem. Okresní město Chrudim je vzdáleno cca 23,5 km jízdy autem. V jižním a severním směrem od zástavby obce převažují pole, východním a západním směrem od města lesy. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční městskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba panelových bytových domů. Nemovitá věc se nachází v části ulice Družstevní, která je mezi ulicemi 1. máje a Pod Radnicí. Les je vzdálen cca 700 m, k vodě je to cca 500 m (Zlatý potok). Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, knihovna, dům s pečovatelskou službou, policie ČR, zámek a kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v okresním městě Chrudim. Dopravní dostupnost: Město je průměrně dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na silnici II. třídy č. II/337. Z veřejné dopravy je asi 370 m pěší chůzí zastávka autobusů - průměrné spojení do Čáslavi a Chrudimi na autobusové nádraží. Vlaková stanice je vzdálena cca 360 m pěší chůzí – trať Čáslav - Třemošnice. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 320/27 (druh pozemku: ovocný sad; vlastník: Město Třemošnice), na který navazuje obecní pozemek parc. č. 320/101(druh pozemku: zahrada; vlastník: Město Třemošnice) a dále ulice Družstevní - pozemek parc. č. 320/1 (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: ostatní komunikace; vlastník: Město Třemošnice). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné pouze v nedostatečné kapacitě na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Bytový dům je na všechny uvedené inženýrské sítě napojen.


Stránka 10 z 29



Informace z malého lexikonu obcí Kód Pořado okresu vé číslo CZ0531

Název obce

89 Třemošnice

Kód obce

Správní obvod 1 2

572411

5304

8

3 7

4

5

6

1900 3157 2240

7

8

9 10 11 12 13

21

56 21

1

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Bytová jednotka č. 312/12 Nachází se ve 4.NP panelového bytového domu č. p. 312 a 313, který byl postaven cca v roce 1976. Dům má celkem 6 nadzemních podlaží se 3 byty na každém patře (č. p. 312), a 1 podzemní podlaží, ve kterém se nachází sklepní kóje a technické zázemí. V bytovém domě č. p. 312 je celkem 18 jednotek. Byt je orientován na sever směrem do ulice Družstevní (kuchyň, obývací pokoj, lodžie) a na jih do zeleně (ložnice). Výměry podle stavu uvedeného ve smlouvě o převodu bytové jednotky jsou pravděpodobně v souladu se skutečným stavem. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka) Byt má průměrnou dispozici 2+1, skládá se z kuchyně, dvou pokojů, předsíně, komory, koupelny, WC a lodžie. Příslušenstvím bytu je právo užívání sklepní kóje, která je umístěná v 1.PP objektu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 6 nadzemních podlaží Základy: železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: železobetonové panelové Stropy: železobetonové panelové Schodiště centrální: konstrukce: železobetonová s povrchovou úpravou z teraco Střecha: plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování okenních parapetů, atiky a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém s omítkou Vstupní dveře do objektu: plastové částečně prosklené Vrata: nejsou provedeny Okna: plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden Komíny: nerezový venkovní na fasádě (z 1.PP – plynová kotelna BD)


Stránka 11 z 29

3



POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: náplňové hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: kobercové, z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední – plynová kotelna v 1.PP BD, žebrové litinové radiátory Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní – umakartové jádro – koupelna s vanou a umyvadlem; WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden – přívod do kotelny Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: opotřebovaná kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem, digestoř Ostatní: není Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Soupis místností bytové jednotky dle smlouvy o převodu bytové jednotky Podlahová Podlaží Místnost Zohledněno plocha 1.PP

sklepní kóje

Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP kuchyně pokoj 1 pokoj 2 předsíň 4.NP komora koupelna WC lodžie

2,808

12 18 16,3 6,2 2,1 2,6 0,9 3,5

50%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%

Započitatelná plocha bytu ve 4.NP

Započitatelná plocha 1,40 m2 1,40 12,00 18,00 16,30 6,20 2,10 2,60 0,90 1,75

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

59,85 m2

Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

61 m2

Stavebně technický stav byt ové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Bytová jednotka je v nevalném stavu. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou původní bez provedené rekonstrukce. Byt je běžně užíván k bydlení. Údržba je zanedbaná. Vady a závady u bytové jednotky Nebyly zjištěny. Provedené rekonstrukce na bytové jednotce Z doložených dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna žádná rekonstrukce oceňované bytové jednotky. Předpokládáme proto původní stav a vybavení, především umakartové jádro.


Stránka 12 z 29



Stáří a stavebně technický stav bytového domu Stáří objektu je dle znaleckého posudku č. 840-180/96 ze dne 11. 12. 1996 ve výši 39 let – výstavba v roce 1976. Bytový dům je v dobrém stavu po rekonstrukci fasády (zateplení), vchodových dveří (plastové) včetně domovních schránek a domovních zvonků. Nový je osobní výtah, plechové sklepní kóje, plynová kotelna v 1.PP objektu, asfaltová lepenka včetně zateplení střechy a stoupací potrubí v domě. Bytový dům je tak po celkové revitalizaci. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a dobré údržbě – provedeným rekonstrukcím. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém stavu. Vady a závady u bytového domu Objekt je bez viditelných statických poruch. Stavebně technický stav nevyžaduje provedení rekonstrukce. Provedené rekonstrukce na BD Osobní výtah, 2006 - zateplení fasády, 2006 - plastová okna, 2006 - zábradlí, kotelna, střešní krytina asfaltová lepenka vč. zateplení. Na základě dopisu ze dne 12. 11. 2015 s vedoucím odboru výstavby Ing. Vladimírem Kutílkem bylo zjištěno, že bylo vydáno kolaudační rozhodnutí na stavební úpravy domu č. p. 312-313 v Třemošnici. Příslušenství bytového domu a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Inženýrské sítě - elektřina, vodovod, kanalizace i plyn (jsou součástí pozemku)

7.3. Pozemky – spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také podíl ve výši 581/18684 na pozemcích parc. č. st. 471 a st. 472, které jsou zapsané na LV č. 1105 (dálkový náhled), pro k. ú. Třemošnice nad Doubravou, obec Třemošnice, okres Chrudim. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. st. 471: st. 472, 320/27 (přístup) parc. č. st. 472: st. 471, 320/27 (přístup) Pozemek parc. č. st. 471

Pozemek je mírně svažitý, má tvar čtverce a je částečně zastavěn bytovým domem č. p. 313. Pozemek Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 13 z 29



východním okrajem těsně sousedí s obdobným pozemkem (parc. č. st. 472), z ostatních směrů těsně sousedí s veřejným přístupovým pozemkem parc. č. 320/27. U tohoto pozemku není druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. st. 472

Pozemek je mírně svažitý, má tvar obdélníku a je částečně zastavěn bytovým domem č. p. 312. Pozemek západním okrajem těsně sousedí s obdobným pozemkem (parc. č. st. 471), z ostatních směrů těsně sousedí s veřejným přístupovým pozemkem parc. č. 320/27. U tohoto pozemku není druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce „Třemošnice“ se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako “zóna bydlení ve více podlažních domech“.


Stránka 14 z 29



7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Chrudim, město Třemošnice, ulice Družstevní č. p. 312 byt 2+1 v panelovém BD č. Nemovité věci: p. 312 a 313 na pozemcích parc. č. st. 471 a st. 472 Dispozice vč.zhodnocení: Podlaží:

2+1/L, průměrné 4.NP ze 6 NP s výtahem

Započitatelná plocha:


61 m2

Stavební stav: Vybavení: Příslušenství: Realizovatelnost:

nevalný - BJ; dobrý - BD podstandardní - předpoklad sklepní kóje v 1.PP - právo užívání průměrná

Stránka 15 z 29



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách v osobním vlastnictví. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce. K 5 - Koeficient stav bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení. K 6 - Koeficient stav bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí. K 7 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, sociální zařízení. K 8 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství sklepu, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby, aj. K 9 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost bytové jednotky zejména z hlediska její započitatelné plochy, podlažnost. K 1 0 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv. K 1 1 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 2 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 3 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a závady váznoucí na nemovitých věcech. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 16 z 29



K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – bytové jednotky 1.) www.sreality.cz Nabídka bytů v OV, panelový dům v obci Třemošnice - bylo nalezeno celkem 4 byty s nabídkovou cenou od 969.000 Kč do 1.390.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 11 bytů s nabídkovou cenou od 519.000 Kč do 1.390.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka bytů v OV, panelový dům v obci Třemošnice - bylo nalezeno celkem 1 byt – cena neuvedena. V obci a okolí do 6 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 4 byty s nabídkovou cenou od 540.000 Kč do 750.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka bytů v obci Třemošnice - bylo nalezeno celkem 8 bytů s nabídkovou cenou od 1.050.000 Kč do 1.500.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na těchto serverech nebyla v obci Třemošnice nalezena žádná uskutečněná nedobrovolná dražba bytové jednotky. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v obci Třemošnice nalezena žádná uskutečněná nedobrovolná dražba bytové jednotky. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 17 z 29



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

Byt 2+1

Byt 3+1

Byt 5+1

Byt 3+1

Byt 4+1

Byt 4+1

Adresa:

Družstevní č. p. 312, Třemošnice

Bučina č. p. 224, Prachovice

Lichnická č. p. 380, Třemošnice

Sídliště č. p. 310, Hrochův Týnec

U Bažantnice č. p. 786, Heřmanův Městec

1.máje č. p. 329, Třemošnice

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

49°52'23.19"N, 15°34'43.55"E

49.8895158N, 15.6249467E

49.8725869N, 15.5816494E

49.9622119N, 15.9062592E

49.9467611N, 15.6725133E

49.8716839N, 15.5781528E

x

5,7 km

400 m

32 km

13,1 km

635 m

Byt v OV po celkové rekonstrukci. Elektřina v mědi, nová plastová okna, zděné jádro. K bytu patří sklep, lodžie. Zap-pl.: 68 m2 (byt) + 6 m2 * 0,5 (sklep+lodžie) = 71 m2

Byt prošel částečnou rekonstrukcí (plastová okna) a je celkově ve středním stavu. Zap.pl.: 90 m2 (byt) + 4 m2 * 0,5 (lodžie) = 92 m2

Byt s balkonem v cihelném bytovém domě. K bytu dále patří ještě dva sklepy o výměře 9,27 m2 a 2,33 m2. Byt je udržovaný. Zap.pl.: 67 m2 (byt) + 3,6 m2 * 0,5 (balkon) + 11,6 m2 * 0,5 (2 sklepy) = 74,6 m2

Byt v OV. Dům prošel revitalizací - zateplen, plastová okna, nové stupačky, el. rozvody. Zap.pl.: 67,1 m2 (byt) + 3 m2 *0,5 (balkon) + 2 m2 *0,5 (sklep) = 69,6 m2.

Byt s lodžií v původním stavu. Dům zateplený, dálkové topení s ohřevem vody. K bytu náleží sklep a společné prostory. Zap.pl.: 76 m2 (byt) + 6 m2 *0,5 (balkon) + 6 m2 *0,5 (sklep) = 82 m2; cena dle sdělení makléřky

panel 3+1 4.NP 1

panel 5+1 6.NP 1

cihla 3+1 3.NP 1

panel 4+1 4.NP 1

panel 4+1 4.NP 1

Fotografie:

Doplňujicí popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Počet NP bytového domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Započitatelná plocha m2:

x

panel 2+1 6.NP 1 61

71,00

92,00

74,60

69,60

82,00

Nabídková / prodejní cena Kč:

x

750 000

1 099 000

995 000

1 190 000

1 119 000

Jednotková cena Kč/m2 zap.pl.:

x

10 563

11 946

13 338

17 098

13 646

Variační koeficient [%]:

16,40% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


Družstevní č. p. 312, Třemošnice; vedlejší ulice

obč.vybavenost - horší

obdobná

obdobná

1,02

1,00

1,00

obdobná hlavní ulice (hluk) - horší 1,00

1,02

12 887 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

16 649 Kč

Stránka 18 z 29

Znalecký posudek č. 51/80/2015 K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy

Určení obvyklé ceny obdobná průměrná, vlak i bus

tj. číselná úprava v hodnotě

obdobná

lepší do Pardubic - lepší lepší do Pardubic - lepší

obdobná

1,00

1,00

0,97

0,97

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

silnice III.třídy - horší

obdobná

-31 289 Kč silnice I.třídy, blíže okresní město - lepší 0,96

obdobná

1,04

1,00

-24 408 Kč silnice I.třídy, blíže okresní město - lepší 0,96

26 290 Kč

0 Kč

-31 568 Kč

-40 467 Kč

0 Kč

obdobný

obdobný

obdobný

obdobný

obdobný

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

po rekonstrukci - lepší 0,90

po část.rkci - lepší 0,95

obdobný 1,00

po rekonstrukci - lepší 0,90

po část.rkci - lepší 0,95

-68 354 Kč

-36 434 Kč

0 Kč

-97 120 Kč

-42 454 Kč

obdobný

střední - horší

střední - horší

obdobný

obdobný

1,00

1,04

1,04

1,00

1,00

0 Kč

27 690 Kč

30 305 Kč

0 Kč

0 Kč

standardní - lepší 0,97



dobré - lepší 0,95


-18 456 Kč

-21 598 Kč

-23 638 Kč

-43 704 Kč

-24 199 Kč

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

větší - horší 1,02





tj. číselná úprava v hodnotě

11 935 Kč

41 901 Kč

22 929 Kč

16 608 Kč

31 297 Kč

K10 - Umístění bytu v domě: (podlaží, výtah)

1.NP bez výtahu - horší

3.NP s výtahem obdobné



4.NP s výtahem obdobné

1,08

1,00

1,05

1,05

1,00

48 693 Kč

0 Kč

39 361 Kč

42 349 Kč

0 Kč

K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy

průměrná

tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Stav bytu: Koeficient úpravy

podíl na pozemcích vlastní

nevalný

tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Stav bytového domu: Koeficient úpravy

dobrý

tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Vybavení: Koeficient úpravy

podstandardní

tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Příslušenství: Koeficient úpravy

sklepní kóje

tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy

Koeficient úpravy

Zap.pl.: 61 m

4.NP s výtahem

tj. číselná úprava v hodnotě K11 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


2

E, V, K - horší E,V,K,P

E, V, K, P - obdobné

obdobné

1,00

E, V, K, dálkové topení obdobné obdobné

1,02

1,00

1,00

1,00

1,00

13 147 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

reality.idnes.cz; ID: 490963


reality.idnes.cz; ID: 102-N03117

reality.idnes.cz; ID: 075-N01297


0,85

0,85

0,85

0,80

0,80

-100 576 Kč

-111 036 Kč

-123 988 Kč

-177 867 Kč

-162 744 Kč

Stránka 19 z 29

Znalecký posudek č. 51/80/2015 K13 - Právní vztahy: Koeficient úpravy


v exekuci

tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy

panel

tj. číselná úprava v hodnotě Váhy: Vážený průměr Kč / m zap.pl.: 2

Vážený průměr upr. cen Kč: Variační koeficient [%]:

bez exekuce 0,96

bez exekuce 0,96

bez exekuce 0,96

bez exekuce 0,96

bez exekuce 0,96

-22 797 Kč obdobné

-25 168 Kč

-28 104 Kč

-28 459 Kč

-26 039 Kč

obdobné

cihla - lepší

obdobné

obdobné

1,00

1,00

0,90

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

-67 450 Kč

0 Kč

0 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

10 053 Kč

8 969 Kč

9 902 Kč

9 952 Kč

11 197 Kč

10 245 Kč

613 233 Kč 7,11%

547 135 Kč

604 038 Kč

607 046 Kč

683 010 Kč

624 937 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

43 583 Kč 547 135 Kč 569 650 Kč 613 233 Kč 656 817 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

683 010 Kč

Obvyklá cena (vážený průměr po zaokrouhlení) [Kč]:

610 000 Kč


Stránka 20 z 29



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o příslušenství bytu – lodžie a sklepní kóje o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí (zámky a přehrada) o dobrý stavebně – technický stav bytového domu po rekonstrukci Ponižující faktory o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o orientace větší části bytu (lodžie, kuchyň, obývací pokoj) na severní stranu o předpokládaný nevalný stav a podstandardní vybavení bytu o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: Ve městě nabídka odpovídá poptávce po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje průměrné množství především větších bytů s dispozicí 3+1 až 5+1. Nabídka menších bytů je menší, v nabídce je obdobné množství panelákových i cihelných bytů. V regionu je však nedostatek dobrých pracovních příležitostí, koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká. Z výše uvedeného je zřejmé, že je průměrně obtížné zobchodovat nemovitou věc v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, tj. byty v průměru od 0,75 mil. Kč do 1,19 mil. Kč (tj. cca od 10.563 Kč/m2 do 17.098 Kč/m2 zap.pl.). Rozměrově nejmenší byt měl nejvyšší nabídkovou cenu Kč / m 2 zap.pl. – 17.098 Kč.


Stránka 21 z 29



Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 8.969,- až 11.197,- Kč/m2 Určená cena za 1 m2 u oceňované nemovité věci: 10.053,- Kč/m2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 613.233 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 610.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu bytových domů, které jsou užívány k bydlení. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky orientaci větší části bytu na severní stranu a předpokládanému nevalnému stavu a podstandardnímu vybavení bytu (negativní faktory), i přes dobrý stav domu a příslušenství bytu – lodžie a sklepní kóje a také díky klidné lokalitě (pozitivní faktory) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí průměrně obtížná a spíše ve středním časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,8 a 0,85. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 610.000,- Kč, tj. 10.000 Kč/m2 zap.pl.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájené exekuce a exekuční příkazy k prodeji

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem.


Stránka 22 z 29



ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. NE

Umístění nemovité věci není v chráněném území. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: stavba je umístěna v chráněné krajinné oblasti – II. – IV. zóna

ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 538 43 Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Třemošnice Katastrální území: Kubíkovy Duby Počet obyvatel: 3 157 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 870,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

č. II IV V

Pi 0,85 0,60 0,80

Stránka 23 z 29



O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

I

1,00

II II

0,95 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 330,47 Kč/m2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 312/12

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, zahájení I exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovité věci 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi 0,00 0,00

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 0,960

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V 0,00 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,03 dostupnost centra obce Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 24 z 29



8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,960

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,922

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 312/12 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Zastavěné pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,960 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,960 = 0,922 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 330,47

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří


Parcelní číslo st. 471

Výměra [m2] 194,00

Index

Koef.

0,922 Jedn. cena [Kč/m2] 304,69

Upr. cena [Kč/m2] 304,69 Cena [Kč] 59 109,86

Stránka 25 z 29



§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

st. 472

241,00 435,00

304,69

73 430,29

m2

132 540,15

Zastavěné pozemky - zjištěná cena

=

132 540,15 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Zastavěné pozemky

=

132 540,15Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

132 540,15 Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 40 let 2 006 14 408,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj 1: pokoj 2: předsíň: komora: koupelna: WC: lodžie: sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy ( 12 ) * 1,00 = ( 18 ) * 1,00 = ( 16,3 ) * 1,00 = ( 6,2 ) * 1,00 = ( 2,1 ) * 1,00 = ( 2,6 ) * 1,00 = ( 0,9 ) * 1,00 = ( 3,5 ) * 0,20 = ( 2,4*1,17 ) * 0,10 =

12,00 m2 18,00 m2 16,30 m2 6,20 m2 2,10 m2 2,60 m2 0,90 m2 0,70 m2 0,28 m2 59,08 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 9 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (9 + 15)= 0,880

č. III II II III II

Vi 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00

II

-0,10

III

0,00

III III III

0,00 0,00 0,85

9

Index vybavení

IV = (1 +

 Vi) * V10 * 0,880 = 0,711 i=1


Stránka 26 z 29



Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 408,- Kč/m2 * 0,711 = 10 244,09 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 59,08 m2 * 10 244,09 Kč/m2 * 0,960 * 0,960= 557 771,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

557 771,52 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 132 540,15 Kč Spoluvlastnický podíl: 581 / 18 684 Hodnota spoluvlastnického podílu: 132 540,15 Kč * 581 / 18 684 = 4 121,49 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

4 121,49 Kč

Bytová jednotka č. 312/12 - zjištěná cena

=

561 893,01 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 312/12

561 893,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

561 893,- Kč

Celkem

561 893,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

561 893,- Kč

561 890,- Kč

slovy: Pětsetšedesátjednatisícosmsetdevadesát Kč


Stránka 27 z 29



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

610 000 Kč 561 890 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 1429, tj.: o

bytová jednotka č. 312/12 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 312 a 313 (který stojí na pozemcích parc. č. st. 471 a st. 472) a na pozemcích parc.č. st. 471 a st. 472 ve výši 581/18684; to vše v k. ú. Třemošnice nad Doubravou, obec Třemošnice, okres Chrudim.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 20. 11. 2015, částkou ve výši:

610 000,- KČ slovy: Šestsetdesettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

sklepní kóje

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 10. 12. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) a Ing. Jan Rejmon a Ing. Tomáš Kukla a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci.

…………………………………………….. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

………………………………… Ing. Jan Rejmon

………………………………….. Ing. Tomáš Kukla

Stránka 28 z 29



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 51/80/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 80 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1429 ze dne 6. 10. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 20. 11. 2015 Příloha č. 5: Část listiny Prohlášení vlastníka s výměrami místností


Stránka 29 z 29

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1429

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled + Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa bytového domu č. p. 312 GPS: 49°52'23.19"N, 15°34'43.55"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Družstevní“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Třemošnice“

Umístění nemovité věci v rámci okresu Chrudim

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohled z ulice Družstevní na bytový dům č. p. 312 a 313

Pohledy ze zahrady na bytový dům č. p. 312 a 313

Pohled na vstupy do BD č. p. 312 a 313

Pohled z venku na domovní zvonky a na domovní schránky

Detaily pohledů na okna BJ č. 312/12 ve 4.NP

Pohled na vstupní dveře do BJ č. 312/12 a na schodiště v BD č. p. 312

Příloha č. 5: Část listiny Prohlášení vlastníka s výměrami místností

2015

Recommend Documents