2015

Znalecký posudek č. 676 - 35 / 2015 O ceně nemovitostí - pozemek parc. č. 3071/649, jehož součástí je budova bez č. p. /č. e. – garáž, pozemek parc. č. 3071/64 a pozemek parc. č. 3071/282, jehož součástí je budova č. p. 1578 – rodinný dům, k. ú. Hlučín, obec Hlučín, okr. Opava.

Objednatel posudku:

Hypoteční banka, a. s. Radlická 333/150 150 57 Praha 5 IČ: 13584324

Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé

Posudek vypracovala:

Ing. Soňa Kalusová Olbrachtova 11 Ostrava – Slezská Ostrava tel. 775 624 836 email:[email protected]

Datum místního šetření:

7. 8. 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

12. 8. 2015

Použitý oceňovací předpis:

Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškou č. 199/2014 Sb.

Zvláštní požadavky objednatele:

nejsou

Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.

V Ostravě dne 12. 8. 2015 1

A. N Á L E Z 1. Podklady pro vypracování posudku 1) 2) 3) 4) 5)

Výsledky místního šetření ze dne 7. 8. 2015 za účasti pana Nováka. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hlučín, obec Hlučín, LV č. 2320. Pokyn směřující ke správě a zpeněžení zajištěného majetku. Projektová dokumentace provedení přístavby rodinného domu. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškou č. 199/2014 Sb.

2. Vlastník nemovitostí Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník na LV č. 2320 zapsána: Sedláčková Petra, Dělnická 1578/34, 748 01 Hlučín. 3. Popis oceňovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti – pozemek parc. č. 3071/649, jehož součástí je budova bez č. p. /č. e. – garáž, pozemek parc. č. 3071/64 a pozemek parc. č. 3071/282, jehož součástí je budova č. p. 1578 – rodinný dům se nachází v k. ú. Hlučín, obec Hlučín, okr. Opava. Jedná se o objekt dvougeneračního rodinného domu. Rodinný dům je přímo přístupný z místní zpevněné komunikace ul. Dělnická č. p. 1578/34 v obci Hlučín. Rodinný dům je přízemní, podsklepený. Rodinný dům je zděný s plochou střechou. Rodinný dům je užíván od roku 1981. Jednalo se o přízemní, podsklepený, zděný RD (2+1+jídelní kout) se dvěma garážemi a dalšími místnostmi v suterénu. V roce 2005 byla nad větší garáží provedena přístavba bytu (3+kk) se samostatným vstupem z ulice. Část bytu se nachází i původním RD. Současně byla vyměněna okna. Popis: Rodinný dům má standardní vybavení a je celkově v průměrném stavebně technickém stavu. Základové pásy jsou betonové s provedenou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce vrchní stavby jsou zděné tl. 45 cm. Vnější omítky jsou břizolitové, u přístavby chybí. Obklad soklu uremický. Vnitřní hladké vápenné. Podlahy z mazaniny kryté koberci, PVC, z keramického obkladu, dřevěné parkety. Stropní konstrukce jsou z dřevěných trámů do ocelových nosníků s rovným podhledem. Střecha je plochá, krytina lepenková. Klempířské konstrukce žlabů a svodů a atiky jsou z pozinkovaného plechu. Dveře jsou dřevěné prosklené a plné a shrnovací, okna plastová. Vytápění kotel na tuhá paliva pro oba byty. Je proveden rozvod studené a teplé vody. Teplá voda z elektrického bojleru pro oba byty. Elektroinstalace je světelná a motorová, každý byt má zvlášť hodiny. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vodovod a plynovod. Plyn je rozveden po domě, ale není zrevidován, nepoužívá se. Zastavěná plocha domu včetně garáže je 229 m2. Na rodinném domě je nutná oprava střechy – cca před 3 lety začalo do původní části rodinného domu zatékat. V původním bytě jsou viditelné stopy po vlhkosti, omítka je oprýskaná. Vlhkost je skoro po celé stropní části bytu a zasahuje i do svislých konstrukcí. Na domě je v zadní části domu viditelná trhlina. Dle sdělení p. Nováka vznikla vlivem působení podzemní vody. Došlo i k poškození izolace proti zemní vlhkosti. 3.1. Suterén: V suterénu se nachází prostorná garáž o podlahové ploše 65 m2, která slouží jako dílna. Menší garáž o podlahové ploše 53 m2, která slouží ke garážování. Obě garáže mají samostatný vjezd 2

a tvoří příslušenství rodinného domu. Dále se v suterénu nacházení místnosti sloužící jako sklady, dále kuchyň, WC se sprchovým koutem a chodby o celkové podlahové ploše 48 m2. Ze suterénu je vstup na zahradu. Celková podlahová plocha suterénu je 166 m2. V 1. NP se nacházejí byty (3 + kk) + (2+1+jídelní kout). 3.2. Byt (2+1+jídelní kout) První byt má vstup, při čelním pohledu na dům, z pravé strany domu. Jedná se o původní byt, který se nachází v rodinném domě. Vstup je do zádveří dále do chodby. Ze zádveří je vstup do sklepa. Z chodby je vstup do jídelního koutu s kuchyní, jídelní kout je průchozí do obývacího pokoje. Z chodby je dále vstup na WC, do koupelny a do ložnice. V bytě se dále nachází při vstupu z chodby rozestavěná část budoucí nové koupelny. Zádveří má 2,70 m2, chodba má 6,40 m2, jídelní kout má 12,90 m2, kuchyň má 8,10 m2, obývací pokoj má 28,80 m2, ložnice má 17,60 m2, WC má 1,20 m2, koupelna má 4,40 m2. Celková podlahová plocha bytu 82,10 m2. 3.3. Byt (3+kk) Přistavěný byt má vstup z přední části rodinného domu. Vstup je do předsíně, z ní po schodech do obývacího pokoje s kuchyňským koutem, po chodbě do dvou pokojů. Z předsíně je dále vstup na WC a do koupelny. Předsíň má 6,50 m2, obývací pokoj s kuchyňským koutem má 33,60 m2, pokoj má 15,60 m2, druhý pokoj má 19,40 m2, WC má 1,60 m2 a koupelna má 4,50 m2. Celková podlahová plocha bytu má 81,10 m2. Celková podlahová (užitná) plocha rodinného domu: suterén: 166 m2 první byt: 82,10 m2 druhý byt: 81,10 m2 K venkovním úpravám patří: vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, plynovodní přípojka, oplocení drátěným plotem, venkovní posezení s venkovním krbem, skleník, venkovní betonové vstupní schody, zpevněné plochy kolem domu. 3.4. Pozemky K rodinnému domu patří pozemky: parc. č. 3071/282 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 151 m2, parc. č. 3071/649 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 78 m2 a parc. č. 3071/64 – zahrada o výměře 638 m2. 4. Místopis Objekt se nachází v zastavěné části obce Hlučín. Jedná se o obec s dobrou občanskou vybaveností, s dobrými spoji do města Ostrava. Rodinný dům je přímo přístupný z ul. Dělnická. V okolí se nachází rodinné domy, v sousedství se nachází hospoda. Spojení do centra obce je dobré. V okolí jsou dobré parkovací plochy. 5. Vysvětlení základních pojmů HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze po přiměřené úpravě využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. CENA OBVYKLÁ - Cenou obvyklou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně 3

prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. TRŽNÍ CENA V TÍSNI – bere v úvahu cyklický vývoj cen nemovitostí a výši realizovaných cen při nedobrovolných prodejích majetku. Cena v tísni vychází ze statistické analýzy tržních hodnot, stanovených odhadci při poskytnutí úvěru a skutečných prodejních ceny cena dosažených při nedobrovolných prodejích. Cena v tísni je obvykle stanovena jako standardní tržní hodnota multiplikovaná koeficientem menším než 1, který zohledňuje výše uvedená rizika

B. P O S U D E K Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Toto srovnání se provádí na základě vlastního šetření, konzultacemi s realitními kancelářemi, realitní inzercí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a způsobu využití. Srovnávací nemovitosti: K porovnání jsem vybrala obdobné nemovitosti, které jsou v nabídce ke dni ocenění. Pro ocenění porovnávací metodou byly použity údaje z internetových stránek, www.sreality.cz, tyto údaje byly upraveny koeficientem přepočtu cen a korigovány ve vztahu k oceňované nemovitosti. Z nabídky prodeje nemovitostí bylo nalezeno 5 obdobných nemovitostí, které jsou na trhu s nemovitostmi ke dni ocenění. Srovnávané nemovitosti se nacházejí v obci Hlučín. Inzerované ceny je třeba reálně snížit o nadsazení nabídkové ceny, která je pro prodej obvykle upravována o 10 % 20% směrem nahoru, nabídková cena také obsahuje cenu za zprostředkování prodeje. Hodnota nemovitosti porovnávací metodou Pro výpočet porovnávací metodou byly použity jako porovnávací nemovitosti aktuálně nabízené nemovitosti. Situace na trhu v Hlučíně a blízkém okolí: Trh práce: vyšší míra nezaměstnanosti v lokalitě. Trh nemovitostí: Ceny nemovitostí klesají. Koeficienty cenového porovnání: Celkový koeficient vyjadřuje kvalitu oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávací se zohledněním zdroje porovnávacích nemovitostí.

4

1,00 1,10 1,10 1,10 0,95

Korekce na srovnatelnost velikosti nemovitosti Pozemek

Stavebně technický stav a vybavení

Jednotková cena (Kč/m2) 18 072 12 375 12 917 14 286 10 191

0,985 1,01 1,02 1,00 1,00

1,07 1 1,03 1,00 1,06

Celkový koeficient

83 200 240 175 157

Lokalita

1 500 000 2 475 000 3 100 000 2 500 000 1 600 000

Užitná plocha (m2)

Cena (Kč)

Porovnávací nemovitost (popis v příloze odhadu) 1 2 2 3 4

0,99 1,00 1,00 1,00 0,99

1,04 1,11 1,16 1,10 0,99

Porovnání nemovitosti č. 1: Plocha pozemku je mnohem větší, přístup na pozemek je srovnatelný, horší poloha, poloviční užitná plocha, srovnatelný stavebně technický stav, srovnatelné vybavení. Porovnání nemovitosti č. 2: Plocha pozemku je srovnatelná, přístup na pozemek je srovnatelný, srovnatelná poloha, větší užitná plocha, lepší stavebně technický stav, srovnatelné vybavení. Porovnání nemovitosti č. 3: Plocha pozemku je větší, přístup na pozemek je srovnatelný, srovnatelná poloha, mnohem větší užitná plocha, lepší stavebně technický stav, vybavení je srovnatelné. Porovnání nemovitosti č. 4: Plocha pozemku je srovnatelná, přístup na pozemek je srovnatelný, poloha je srovnatelná, užitná plocha je srovnatelná, stavebně technický stav je lepší, vybavení je srovnatelné.

Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí

1,04 1,11 1,16 1,10 0,99

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

PRŮMĚRNÁ CENA

Výsledná cena (Kč/m2)

Celkový koeficient

1 2 3 3 4

Jednotková cena (Kč/m2)

Porovnávací nemovitost (popis v příloze odhadu)

Porovnání nemovitosti č. 5: Plocha pozemku je větší, přístup na pozemek je srovnatelný, poloha je horší, užitná plocha je srovnatelná, stavebně technický stav je horší, vybavení je horší.

18 072 12 375 12 917 14 286 10 191

15 639 10 034 10 022 11 689 9 265 11 330,- Kč/m

VÝPOČET CELKOVÉ POROVNÁVACÍ HODNOTY OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Porovnávací hodnota nemovitosti: 11 330,- Kč × 163,20 m2

1 849 056,- Kč

Porovnávací hodnota po zaokrouhlení

1 800 000,- Kč 5

2

C. Z Á V Ě R Hodnocení: Při stanovení tržní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti. Silné stránky: Pěkná zahrada, dům je ideální pro dvě generace nebo dvě rodiny, ev. k podnikání a bydlení. Slabé stránky: nutná oprava střechy a trhliny v zadní části domu, nutná rekonstrukce původního bytu z důvodu zatečení do bytu, hospoda v sousedství domu. Vzhledem k poloze nemovitosti a současné situaci na trhu nemovitostí v okolí k. ú. Hlučín a v obci Hlučín a okolí a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí: pozemek parc. č. 3071/649, jehož součástí je budova bez č. p. /č. e. – garáž, pozemek parc. č. 3071/64 a pozemek parc. č. 3071/282, jehož součástí je budova č. p. 1578 – rodinný dům, k. ú. Hlučín, obec Hlučín, okr. Opava.

Cena obvyklá ke dni ocenění:

1 800 000,- Kč

(slovy:jedenmilionosmsettisíckorunčeských)

otisk znalecké pečeti:

Podpis znalce:

Adresa znalce:

Ing. Soňa Kalusová, Olbrachtova 11, 710 00 Slezská Ostrava

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 2.12.1999, č. j. Spr. 3485/99 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví - odvětví stavby obytné, stavby průmyslové . Znalecký posudek je zapsán pod č. 676 - 35/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace a náhradu nákladů (náhradu mzdy) na základě přiložené likvidace. Podpis znalce Přílohy:

1. Srovnávací nemovitosti - str. 7, 8 2. Fotodokumentace – str. 9 3. Informace o pozemku parc. č. 3071/64 – str. 10 4. Informace o pozemku parc. č. 3071/649 – str. 11 5. Informace o pozemku parc. č. 3071/282 – str. 12 6

SROVNÁVACÍ NEMOVITOST Č. 1:

Nemovitost je nabízena realitní

Rodinný dům Lokalita: Hlučín – Darkovičky Datum: 12. 8. 2015

kanceláří Hřebenka Developers, s. r. o.

Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s plochou střechou s garáží, bývalými hospodářskými objekty a přiléhajícím pozemkem. Dům má jedno Cena prodeje: 1 500 000,- Kč nadzemní podlaží, je podsklepený a byla v něm zahájena rekonstrukce. Cena za m²: 18 072,- Kč za m² Plocha užitná: 83 m2 Pozemek: 1 386 m2 Voda: dálkový vodovod Plyn: není Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V.



Rodinný dům Lokalita: Hlučín – Okrajová Datum: 12. 8. 2015

kanceláří Beruška

Prodej RD o velikosti 6+2 s garáží a bezbariérovým výtahem. RD je samostatně stojící, dvoupodlažní, nepodsklepený. V přízemí se nachází garáž a bytová jednotka 2+1 s vlastní koupelnou a WC. V 1.patře se nachází bezbariérová jednotka 4+1 (samostatná kuchyně se spižírnou), koupelna a WC. Dům prošel částečnými úpravami (nová plastová okna, rozvody vody a odpadů, výtah). Dům je možno vytápět jak tuhými palivy, tak plynem. Dům lze bez větších investic využívat jako 2 samostatné byty.

Cena prodeje: 2 475 000,- Kč Cena za m²: 12 375,- Kč za m² Plocha zastavěná: 121 m2 Plocha užitná: 200 m2 Pozemek: 623 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V



Rodinný dům Lokalita: Hlučín - Dělnická Datum: 12. 8. 2015

kanceláří Ambra real group

Prodej dvougeneračního rodinného domu 6+2. Dům byl kolaudován v roce Cena prodeje: 3 100 000,- Kč 1981 a je ve velmi dobrém stavu. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Vytápění plynem a kondenzačním kotlem. K domu náleží velká Cena za m²: 12 917,- Kč za m² Plocha zastavěná: 188 m2 udržovaná zahrada obdélníkového tvaru. Plocha užitná: 240 m2 Pozemek: 904 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V

7



Rodinný dům Lokalita: Hlučín – ul. Družební Datum: 12. 8. 2015

kanceláří PS - Reality

Budova je zděná s plochou střechou, částečně podsklepená, o dvou nadzemních podlažích. V 1. NP se nachází garáž, zádveří, chodba se schodištěm, kotelna a bytová jednotka 2+1 sestávající z předsíně, dvou obytných místnosti, kuchyně, koupelny s vanou a WC. Ve 2. NP se nachází chodba se schodištěm a bytová jednotka o velikosti 3+1 sestávající z předsíně, tři obytných místnosti, kuchyně, spíže, koupelny s vanou a WC. K bytu náleží lodžie a balkon. Topení ústřední zajištěné plynovým kotlem. Ohřev vody plynovým kotlem. Ve 2. NP byla provedena výměna oken, v obytných místnostech byly nově provedeny plovoucí podlahy. 1. NP se nachází v původním stavu. Provedena nová střešní konstrukce včetně střešní krytiny. U domu se nachází zděná hospodářská budova, altán a nedokončená konstrukce bazénu. K domu přináleží oplocený pozemek se zahradou. Příjezd k domu po veřejné komunikaci.

Cena prodeje: 2 500 000,- Kč Cena za m²: 14 286,- Kč za m² Plocha zastavěná: 109 m2 Plocha užitná: 175 m2 Pozemek: 775 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V



kanceláří PS - Reality

Rodinný dům Lokalita: Hlučín – Bobrovníky – ul. Požárnická Datum: 12. 8. 2015

Nabízíme k prodeji rodinný dům 7+1 o velikosti 157 m2 obytné plochy. Dům je dvoupatrový a podsklepený. V 1.NP jsou tři místnosti a kuchyň. Ve 2.NP jsou čtyři místnosti. Dům je určen k rekonstrukci. Vytápění plynem nebo tuhými palivy. Na pozemku samostatná garáž. Dům je cihlový, okna původní, střešní krytina pálené tašky. Pozemek má velikost 1239 m2. Na zahradě ovocné stromy. Klidná lokalita.

Cena prodeje: 1 600 000,- Kč Cena za m²: 10 191,- Kč za m² Plocha zastavěná: 98 m2 Plocha užitná: 157 m2 Pozemek: 1 239 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: do septiku Elektřina: 230V, 400V

8

9

2015

Recommend Documents