2015

Stavební parcela č. 1171/3, jejíž součástí je rozestavěná stavba rodinného domu bez čp., s pozemkovou parcelou .č. 1171/1 v k.ú. Kunštát na Moravě, obec Kunštát

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3237/064/2015

O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ ZASTAVĚNÉ PLOCHY P.Č. 1171/3, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE ROZESTAVĚNÝ RODINNÝ DÚM BEZ čp. , POZEMKOVÉ PARCELY Č. 1171/1 , UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ KUNŠTÁT NA MORAVĚ, OBEC KUNŠTÁT , VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ POZEMKY JSOU VEDENY V JEDNÉ ČÍSELNÉ ŘADĚ.

Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j.

411/2015-D

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka

Oceněno ke dni

20.7.2015

Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu ( + 9 stran příloh samostatně) . Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách 20.7.2015 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

1


Fotodokumentace

přístupová cesta

pohled severní

chodba

obývací pokoj

obytná místnost

terasa

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

2


obytná místnost

koupelna

obytná místnost

WC

trhliny ve zdivu

Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


3


A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Zastavěná plocha p. č. 1171/3, jejíž součástí je rozestavěná stavba rodinného domu bez čp. s přísl., s pozemkovou parcelou č. 1171/1, s příslušenstvím 679 62 Kunštát

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Jihomoravský Blansko Kunštát Kunštát na Moravě cca 2 600

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.6.2015 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 1086

Konečná Dagmar, Šebetov čp. 162, 679 35 Šebetov

podíl 1/1

Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Ocenění je zpracováno v souladu se zjištěným stavem při místním šetření, nemovitost je rozestavěna, projektová dokumentace není k dispozici, informace o stavbě byly podány na místním šetřením bývalým přítelem vlastníka, Alexandrem Banyou, dále zástupcem stavebního úřadu Města Kunštát.. Předmětem ocenění je zastavěná plocha p.č.1171/3 samostatně stojícím rozestavěným rodinným domem bez č.p. s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepeným, dle zjištění na místě samém s budoucím bytem 3 + 1 s přísl. v přízemí, bez garáže. Budova rodinného domu je postavena jako zděná, s dřevěným vázaným krovem, stropy jsou položeny s rovným podhledem, nedokončené.. Oceňované nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území Kunštát na Moravě, na jihojihozápadním okraji obce v sousedství Panské zahrady s vodní plochou - parku, obory. Poloha je neutrální až nevhodná pro bydlení, není zajištěn příjezd k nemovitosti, přístup je po nezpevněné cestě parku p.č. 1148/1 ve vlastnictví Města Kunštát, ze zpevněné komunikace p.č. 1094/1 . Město Kunštát má od 90.let min. století statut města, má cca 2 600 obyvatel, je umístěno v Brněnském kraji v bývalém okrese Blansko, dominantou města je zámek. Město je ve vzdálenosti cca 25 km od Blanska, 40 km od Brna - obě města jsou severozápadním směrem. Městem prochází komunikace I/19 z Bystřice nad Perštejnem, Olešnice, ve městě je pouze autobusová doprava . Má městské části Hluboké, Rudka, Sychotín, Touboř, Újezd. Ve městě je Městský úřad, základní škola, mateřská škola, pošta, několik restaurací, pizzerie, penzion , hotel, prodejny potravin, základní služby, sportovní hala, tenisové kurty, ordinace praktických lékařů. Přesné stáří nemovitosti nebylo sděleno. Ke dni 1.4.1997 bylo vydané stavební povolení. V roce 2006 byla nemovitost vydražena, v posledních cca 6 letech je stavba beze změny.


4


Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kunštát na Moravě, list vlastnictví č.1086 ze dne 9.6.2015 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Kunštát na Moravě - dálkovým přístupem mapa města 3. Doklady o nabytí Usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 14.11.2006 4. Ostatní podklady Místní šetření dne 26.6.2015

Zjištěné právní závady: Rizika: není možnost příjezdu vozidlem po nezpevněné pěšině parku ve vlastnictví Města Kunštát, přístup pěší možný hranice oceňovaných pozemků - pozemkové parcely a zastavěné plochy je společná s hranicí okrasného záhonu ve vlastnictví Města Kunštát Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 1086 oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní - ČS a.s. Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekucí

N

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací. Obvyklý výnos z pronájmu nemovitosti nelze stanovit z důvodu rozestavěnosti a obvyklé nájemné rodinných domů v obci nelze stanovit.


5


B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM BEZ čp. NA P.Č. 1171/3 Rodinný dům je rozestavěn jako budova s půdorysem obdélníkovým, s jedním nadzemním podlažím, ke dni ocenění není rozestavěno a stavebně upraveno podkroví v šikmé střeše. Vzhledem k tomu, že není k dispozici projekt a není postaveno schodiště, 2.NP nebude uvažováno, není příčkami rozděleno na místnosti, ve štítech jsou však okno a balkonové dveře. . Rodinný dům byl rozestavěn před 18 lety, v roce 2006 byl převeden do vlastnictví paní Konečné, v posledních 4 letech již nebylo ve výstavbě pokračováno. Budova byla geometricky zaměřena, je evidována v katastru nemovitostí jako rozestavěná stavba. Technický popis:

popis konstrukcí vybavení zjištěných na místním šetření

Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 8. Fasádní omítky 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 17. Elektroinstalace

Popis betonové pasy izolované

Název 2. Zdivo

dřevěné, SDK betonové tašky

4. Střecha 7. Vnitřní omítky 10. Vnitřní obklady 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 22. Kanalizace

dřevěné masiv, hladké betonová světelná

Popis zděné cihelné, plynosilikátové krov dřevěný, vázaný vápenné omítky nejsou dřevěná, zdvojená betonová plastová

Rozestavěnost byla stanovena na 60 % Technický stav: Přestože budova rodinného domu nebyla stavebně dokončena, část konstrukcí a vybavení vykazuje zvýšené opotřebení - trhliny ve zdivu, praskliny v omítkách , podstandardně provedené podkladní betony. Budova je uzamčena, interier je rozestavěn, nebyl zdemolován. V přízemí je byt 3 + 1 s přísl., s technickou místností. Ke dni ocenění nejsou dokončeny: -

stropní podhledy

-

schodiště do střešního prostoru

-

nášlapné vrstvy podlah

-

osazeny vnitřní dveře, pouze ocelové zárubně

-

není vybavena koupelna hygienickými předměty

-

není vybavena kuchyně

-

nejsou dokončeny úpravy povrchů vnitřní, vnější, keramické obklady

-

nejsou dokončeny vytápění, vodoinstalace, elektroinstalace, odpady k vybavení

-

nejsou osazeny klempířské konstrukce

Není dokončeno napojení na přípojky vodovodní, do jímky. Dispozice:

Viz výčet započitatelných ploch


6


Seznam podlaží Název místnosti 1.NP obývací pokoj chodba kuchyň pokoj pokoj koupelna WC technická místnost zádveří terasa

Reprodukční cena Stávající stav Hlavní stavby:

Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 105,00 m2 77,78 m2 2 2 21,30 m 1,00 21,30 m 8,98 m2 1,00 8,98 m2 2 11,47 m 1,00 11,47 m2 2 9,98 m 1,00 9,98 m2 2 12,00 m 1,00 12,00 m2 2 5,33 m 1,00 5,33 m2 2 1,66 m 1,00 1,66 m2 2 2,60 m 1,00 2,60 m2 2 2,63 m 0,50 1,31 m2 2 6,30 m 0,50 3,15 m2

Věcná hodnota 1 386 603 Kč

Hlavní stavby:

901 292 Kč

Věcná hodnota celkem:

901 292 Kč

Opotřebení : 35 % Rozestavěnost 60% Nákladová cena rodinného domu po zohlednění rozestavěnosti: 60 %

901 300,00 Kč

OCENĚNÍ POZEMKŮ: Předmětem ocenění jsou rovinné pozemky ke dni ocenění z části zainvestované, umístěné na JJZ okraji města Kunštát v sousedství městského parku, stavba byla v minulosti povolena, ke dni ocenění vzhledem k návštěvnosti parku a množství lidí nelze polohu budovy považovat za vhodnou pro bydlení. Výstup z budovy je na pozemek Města Kunštát, nelze předpokládat možnost oplocení s umístěním plotu na cizím pozemku. Inženýrské sítě jsou dle slov pana Banyy na sousedícím pozemku. Pozemky v obci jsou obchodované za ceny 500 - 1000 Kč/m2 , zde po zohlednění umístění budovy. bez možnosti oddělení od parku, bez možnosti příjezdu automobilem k budově odhaduji obvyklou cenu ve výši 150 Kč/m2. . Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zahrada: zastavěná plocha a nádvoří: Celkem: Reprodukční cena Stávající stav Hlavní stavby: Ostatní stavby:

Parcelní číslo 1171/1 1171/3

Výměra 230 m2 105 m2 335 m2

Jednotková cena pozemku 150 Kč/m2 150 Kč/m2 50 250 Kč

Věcná hodnota 1 386 603 Kč

Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:


901 292 Kč 50 250 Kč 951 540 Kč 7


951 500,00 Kč

NÁKLADOVÁ CENA BUDOVY A POZEMKŮ CELKEM PO ZAOKR. :

Příslušenství je bez vlivu na obvyklou cenu.

C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, nemovitost je rozestavěna, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu v Kunštátě není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné a výnosová hodnota po odpočtu nákladů na dokončení. .

D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 335 m2 Započitatelné plochy: 78 m2

Porovnávací hodnota Lokalita

Užitná Pozemek Požadovaná plocha cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč

Jednotková Koeficien cena t celkový Kč/m2

KC

Letovice - Kladoruby 160,00 1 000 2 490 000 15 563 0,53 Přízemní rodinný dům o rozloze 146 m2, stavba byla zahájena v roce 2012, dispozice: 1.NP kuchyň spojená s obývacím pokojem, z obývacího pokoje lze vyjít na plánovanou terasu z boční i zadní části domu, v obývacím pokoji jsou nainstalována rohová krbová kamna. Kromě sociálních místností jsou zde ještě technická místnost a garáž. 2.NP: čtyři pokoje, chodba. Dům je postaven jako nízkoenergetický rodinný dům. Střecha je sedlová, střešní krytina betonová taška. Okna jsou plastová, schody vedoucí do prvního patra betonové. V domě jsou hotové rozvody elektřiny, v podlaze je rozvedeno topení. Pozemky 1000 m 2. Novostavba není dokončena. K1 Zdroj ceny - nabídka K2 Velikosti objektu - větší výměra započitatelných ploch K3 Poloha - lukrativnější K4 Provedení a vybavení - srovnatelná K5 Celkový stav - srovnatelný K6 Vliv pozemku - větší výměra Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

Upravená cena Foto Kč/m2 8 310

0,80 1,03 0,90 1,00 1,00 0,90 8


K7 Úvaha zpracovatele ocenění - nžší % rozestavěnosti

0,80

Jevíčko 73,00 234 1 440 000 19 726 0,43 Koncový řadový rodinný dům v Jevíčku s bytem 3 + kk s přísl., budova zděná, zdivo smíšené, s dřevěným vázaným krovem s volným půdním prostorem, nepodsklepený, byt je umístěn v 1.NP. Technický stav po celkové rekonstrukci velmi dobrý, vybavení standardní, z části vyšší standard. Vytápění lokální elektrické, 1 * krbová kamna. poloha lukrativnější, vyšší standard vybavení a nižší opotřebení - rekonstrukce střechy, stropů, výměna krytiny, celková modernizace. K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lukrativnější 0,80 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard 0,90 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - srovnatelný 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - rozestavěnost 0,60

8 522

Bystřice nad Pernštejnem 85,00 1 489 1 390 000 16 353 0,50 Rodinný dům po rekonstrukci, s bytem 2+1 , je vhodný jak trvalému bydlení tak i k rekreaci. V přízemí domu se nachází kuchyň s jídelnou, prostorný obývací pokoj, velká chodba, technická místnost, veranda, samostatné WC a koupelna se sprchovým koutem a vanou. V patře se nachází půda, vhodná pro půdní vestavbu. K domu patří kůlna a udržovaná zahrada s okrasnými keři a stromy. Poloha lukrativnější,, budova stavebně dokončena, vybavena. Vyšší opotřebení konstrukcí. K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lukrativnější 0,90 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - rozestavěnost 0,65

8 132

Variační koeficient před úpravami: 10,49 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

Variační koeficient po úpravách:

1,92 % 8 321 Kč/m2 78 m2

647 291 Kč

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím menší rodinné domy s výměrou započitatelných ploch do 100 m2, které byly a jsou obchodované v blízkém regionu . Obvyklou cenu odhaduji porovnávací metodou a zohledňuji rozestavěnost rodinného domu a jeho nevýhodnou polohu z pohledu dopravní dostupnosti a frekventovanosti místa. Obvyklá cena byla odhadnuta po vyhodnocení příkladů prodejů po zaokrouhlení ve výši 650 000 Kč.


9


REKAPITULACE:

1. Nákladová cena :

951 500,00 Kč

2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou :

650 000,00 Kč

Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou a odhadnuta ve výši :

650 000,00 Kč Slovy: Šestsetpadesáttisíckournčeských

Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí.

Ve Svitavách 20.7.2015 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3237/0654/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15064/15.

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy


10

2015

Recommend Documents