2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1194/135/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. ½ na pozemcích parc. č. 57 a 58 vč. příslušenství a na budově č. p. 172 (dočasná stavba s provozem diskotéky), která je součástí pozemku parc. č. 57; to vše v k. ú. Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 26128/12-52 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 30. 3. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR MUSILOVÁ (roz.Vyhnalíková) Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 1. 7. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 69 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 20. 8. 2015

Znalecký posudek č. 1194/135/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 8

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 9

6.

METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 10 6.1.

Nákladový způsob ocenění.............................................................................................................. 10

6.2.

Výnosový způsob ocenění ............................................................................................................... 10

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 10

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 11 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 11

7.2.

Budova - dočasná stavba s provozem diskotéky č. p. 172, která je součástí p. č. 57, a příslušenství 12

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 17

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 18

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 19

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 19

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 20

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 20 8.1.

Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................ 20

8.1.1.

Srovnávací metoda – předpoklad stavba na dobu neurčitou .................................................. 21

8.1.2.

Výnosová metoda – stavba na dobu určitou (dočasná do 31. 12. 2017) ................................ 27

8.1.3.

Výnosová metoda – předpoklad stavba na dobu neurčitou (věčná renta) .............................. 44

8.1.4.

Rekapitulace metod a určení obvyklé ceny ............................................................................. 44

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 45

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 47

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 57

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 58

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 58

Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 58



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 26128/12-52: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1491, tj.: - podíl ve výši id. ½ na pozemcích parc. č. 57 a 58 vč. příslušenství a na budově č. p. 172 (dočasná stavba s provozem diskotéky), která je součástí pozemku parc. č. 57; to vše v k. ú. Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 1491 pro k. ú. Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha; ke dni 24. 3. 2015 ALV:

BLV:

Vlastník Jonák Ivan, Na Pěšinách 20/2, Kobylisy, 182 00, Praha 8; Identifikátor: 560307/1496; podíl: ½ Jonáková Sylvie, Cikháj 70, 591 02 Cikháj; Identifikátor: 865909/0231; podíl: ¼ Jonáková Veronika, Zenklova 1/35, Libeň, 180 00, Praha 8; Identifikátor: 835820/0180; podíl: ¼ Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 57 zastavěná plocha a nádvoří 370 m Součástí je stavba: Libeň 172; bydlení Stavba stojí na pozemku p. č.: 57 2 parc. č. 58 ostatní plocha jiná plocha 401 m


Stránka 3 z 58



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; užit.pl. – užitná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 1. 7. 2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byli obeslání následující spoluvlastníci: Jonáková Sylvie (doporučený dopis nebyl vrácen), Jonáková Veronika (doporučený dopis byl vrácen, na uvedené adrese sídlí pouze MÚ). Paní Sylvie


Stránka 4 z 58



Jonáková mě kontaktovala a poskytla telefonní kontakt na paní Veroniku Jonákovou, která však telefon opakovaně nebrala. Paní Sylvie Jonáková sdělila, že nemá klíče a že o budově nic neví. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1491 ze dne 24. 3. 2015, k. ú. Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 26128/12-52 ze dne 30. 3. 2015 Písemné sdělení MěÚ Praha 8 – odbor územního rozvoje a výstavby ze dne 20. 4. 2015; č. j. MCP8 046958/2015, vyřizuje: Hrdličková Ladislava; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích Doloženo bylo: Rozhodnutí o změně v užívání předmětné dočasné stavby, spis. Zn. MCP8 066657/2012/OV.Hrd, č. j. MCP8 078945/2012 ze dne 8. 6. 2012 V této záležitosti MěU Praha 8 doporučil obrátit se na správní archiv ÚMČ Praha 8 Zajištění dokumentace ze správního archívu UMČ Prahy 8, při které bylo fotoaparátem nafoceno: Stavební dokumentace ke stavbě (řez, půdorysy, situace, technická zpráva, elektroinstalace vč. stavebního povolení na sekundární přípojku, plynofikace vč. technické zprávy, požární ochrany vč. technické zprávy, ústřední vytápění vč. technické zprávy, vzduchotechnika – technická zpráva, statický výpočet, zdravotně technická instalace – technická zpráva) Stavební dokumentace k tanečnímu parketu z roku 1994; vypracoval: Ing. Kozlíček Stavební dokumentace k neonovému poutači Akustické měření a studie na vliv hluku z června 1992; vypracoval: Ing. Stuchlík, Vosátka, Radilová Přihláška elektrické přípojky z roku 1991 Hospodářská smlouva o dočasném užívání komunikací za účelem pokládky elektrické a plynové přípojky Kolaudační rozhodnutí ze dne 17. 1. 1992, vyřizuje: Šimek; povolení stavba elektro přípojky pro stavbu č. p. 172 Kupní smlouva ze dne 19. 2. 1992; číslo položky 0-8-706-733/92 Rozhodnutí k odstranění stavby (přístřešku a WC) ze dne 11. 6. 1991 vč. situace a zápisu Rozhodnutí o změně stavby ze dne 15. 1. 1992 (budova č. p. 172 s provozem diskotéky) Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 5 z 58



Žádost o prodloužení termínu dokončení stavby (budova č. p. 172 s provozem diskotéky) ze dne 20. 12. 1991 Žádost o změnu stavby před dokončením ze dne 9. 1. 1991 Rozhodnutí o zamítnutí žádosti o změně stavby ze dne 29. 10. 1991 Rozhodnutí o povolení změny užívání dočasné stavby (budova č. p. 172 do 30. 6. 1996) ze dne 7. 3. 1995 Rozhodnutí o povolení změny užívání dočasné stavby (budova č. p. 172 do 31. 12. 1999) ze dne 16. 12. 1996 Rozhodnutí o povolení změny užívání dočasné stavby (budova č. p. 172 do 31. 12. 2002) ze dne 17. 1 2000 Rozhodnutí o provedení stavebních úprav (zřízení provozovny diskotéky v 1.NP, zřízení BJ ve 2.NP) Posouzení vlivu hluku ze dne 30. 11. 1992; hygienik: JUDr. Pletka Oznámení o zahájení řízení o odstranění zařízení (informační, propagační) ze dne 23. 11. 1992 Žádost o umístění světelných reklam ze dne 22. 11. 1992 Rozhodnutí – dodatečné povolení instalace reklamních zařízení ze dne 15. 1. 1993 Žádost o vydání kolaudačního řízení ze dne 12. 2. 1992 Oznámení o zahájení kolaudačního řízení ze dne 28. 2. 1992 (na stavbu s provozem diskotéky) Kolaudační rozhodnutí povolení užívání stavby nového nebytového domu s provozovnou diskotéky ze dne 20. 3. 1992 Stavební povolení (dvojgaráže) ze dne 28. 9. 1992 Stavební povolení (na úpravy spojené s instalací nosné pochozí podlahy, opatřeny neprůstřelným sklem ve 2.NP domu) ze dne 15. 6. 1994 Technická zpráva (taneční parket) Další dokumenty obstarané znalcem: Znalecký posudek č. 2715/80/2010 ze dne 28. 12. 2010, ke dni 12. 3. 2010, vypracoval: František Jirků; obvyklá cena byla určena ve výši 18.400.000 Kč Informace zjištěné od advokáta pana Mgr. Luboše Prokeše Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1491 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Libeň – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán města Prahy Videoreportáže s interiérem budovy discolandu: http://video.idnes.cz/?idvideo=V140807_163740_tv-zpravy_sha http://www.novinky.cz/domaci/334879-legendarni-jonakuv-discoland-zchatral-k-nepoznani.html Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitých věcí – Jonáková Sylvie Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 6 z 58



Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3


Stránka 7 z 58



Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.


Stránka 8 z 58



Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1491 ze dne 24. 3. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1491 ze dne 24. 3. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Dále je na tomto LV uvedena půjčka od ČSTSP a omezení převodu nemovitosti podle § 58 občanského zákoníku. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1491 ze dne 24. 3. 2015 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j.: V-15881/2015-101. Řízení se týká zástavního práva, poslední operací bylo dne 28. 5. 2015 ukončení řízení. Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Znalcem byla z archivu městské části Prahy 8 obstarána výkresová dokumentace, venkovní a vnitřní rozměry jsou převzaty z této dokumentace, nemohly však být ověřeny. Vzhledem k tomu, že nemovité věci nebyly zpřístupněny, v tomto znalecké posudku vycházím z předložené dokumentace. Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 9 z 58



Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 18.8. 2015 od pana Mgr. Luboše Prokeše.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. Jedná se komerčně využitelné nemovité věci, a proto je také v ocenění proveden výpočet výnosové metody.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky s budovou (provozovna diskotéky) a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor


Stránka 10 z 58



obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. Vzhledem ke komerčnímu charakteru stavby je také provedeno ocenění výnosovou metodou. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno třemi způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů výnosovou metodou Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Hlavní město Praha, v městské části a katastrálním území Libeň, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o jižní okraj jednosměrné ulice Primátorská, která z jižní strany navazuje na hlavní komunikaci Zenklova a ze severní strany je kolmá na hlavní komunikaci Povltavská. Absolutní centrum Prahy (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 7 km jízdy západním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční městskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba bytových domů a kancelářských budov. V místě je hluk z hlavní silnice Zenklova. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, městský úřad, supermarket, restaurace, hotel, bankomat, ZŠ, MŠ, gymnázium, knihovna, hospoda, městská policie, kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci celého města Praze. Dopravní dostupnost: Městská část je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, přímo před objektem vede hlavní silnice Zenklova. Nájezd na rychlostní komunikaci R8 je vzdálen cca 900 m severně od oc. nem., na kterou dále navazuje dálniční komunikace D8. Z veřejné dopravy je v ulici Zenklova asi 100 m pěší chůzí zastávka tramvaji, cca 800 m pěší chůzí jižním směrem je k dispozici zastávka metra „B“ – Palmovka.


Stránka 11 z 58



Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Zenklova, z pozemku parc. č. 3723/1 (způsob využití: ostatní komunikace, druh pozemku: ostatní plocha, vlastník: Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku parc. č. 58. Rozměry zpevněné plochy jsou cca 22,5 m x 11,8 m. Je zde možné parkování pro cca 9 osobních vozidel za předpokladu zachování trvalé vjezdu do dvojgaráže. V ulici přímo před objektem je zákaz zastavení, parkování na veřejném prostranství je možné v okolních vedlejších ulicích, kapacitně je však nedostačující. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn.

7.2. Budova - dočasná stavba s provozem diskotéky č. p. 172, která je součástí p. č. 57, a příslušenství Dle kolaudačního rozhodnutí ze dne 20. 3. 1992 se jedná o stavbu nového neobytného domu s provozovnou diskotéky se třemi nadzemními a jedním podzemním podlažím. Budova byla zkolaudovaná jako dočasná do 31. 12 1994 a její dočasnost byla pravidelně prodlužována. Poslední rozhodnutí o změně stavby (prodloužení užívání) je ze dne 8. 6. 2012 a to do 31. 12. 2017. Dočasnost staveb je vázána na vydání výjimky ze stavební uzávěry pro nadřazenou komunikační síť hlavního města Prahy č. j. 123033/970UR/DI/Ex ze dne 23. 4. 1997. Budova č. p. 172 je v současnosti v nevalném stavebně technickém stavu, neboť je delší dobu neudržována. Původně (v 90-tých letech) byl objekt využíván jako diskotéka známá pod jménem „Discoland Sylvie“. Budova je podsklepená a směrem do ulice (Primátorská) se skládá ze 3-nadzemních podlaží. Směrem do dvora se budova skládá ze 2 nadzemních podlaží a střecha je tvořena terasou. Pro provoz diskotéky mělo sloužit 1.NP a 2.NP, ve 3.NP byly umístěny byty, které měly být dle technické zprávy využity jako bydlení pro zaměstnance. Popis interiéru budovy vychází z videoreportáží a fotodokumentace (článek ze dne 30. 4. 2014) ze serveru www.novinky.cz. Celková kapacita diskotéky dle technické zprávy činí cca 250 návštěvníků. Na pozemku parc. č. 58 vedle budovy je proveden zpevněný povrch, který je zkolaudován jako parkoviště, a v západní části pozemku se nachází dočasná stavba dvojgaráže, která není zakreslená v katastrální mapě. Dispoziční řešení (dle stavební dokumentace a technické zprávy) 1.PP: chodba, schodišťový prostor, 3x sklad, komora, nákladní výtah (nosnost 100 kg, 1.PP – 2.NP) 1.NP: sál (lze využít únikový východ směrem do dvora), schodišťový prostor, šatna, WC (muži x ženy), přípravna, kuchyň 2.NP: schodišťový prostor, chodba, galerie (lze využít únikové schodiště směrem do dvora), strojovna, sklad, WC (muži x ženy), předsíň, kancelář 3.NP: prostory využívané v minulosti k bydlení zaměstnanců - 4x byt s hygienickým zázemím (z toho 3x - 1+kk – orientace do ulice, a 1x – 1+1 – orientace do dvora), kotelna, chodba, schodišťový prostor (směr půdní prostor) Objekt nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu tak, aby nebylo ovlivněno nejlepší možné využití.


Stránka 12 z 58



Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což není v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Budova v současnosti není využívána, je zkolaudována jako dočasná v současnosti do 31. 12. 2017 pro provoz diskotéky se zázemím. Dle sdělení pana Mgr. Luboše Prokeše se vlastník v minulosti snažil o změnu z dočasné stavby na stavbu trvalou. Magistrát však tuto změnu zamítl. Žádost o změnu stavby ani listina prokazující zamítnutí této žádosti nebyla i přes několik urgencí doložena. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle kolaudačního rozhodnutí byla původní stavba zkolaudována na podnik s diskotékou v roce 1992, dodatečné povolení stavby je z r. 1991, původní stavba byla dle technické zprávy pravděpodobně zcela odstraněna; stáří budovy dále uvažuji 23 let Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 3 nadzemní podlaží + půda Základy: železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce 45 cm a v 1.PP o tloušťce 60 cm - zděné z pálených děrovaných cihel Stropy: keramické HURDIS na ocelové nosníky „I“ Střecha: kombinace tvarů: mansardová (do ulice) a plochá pochozí terasa přístupná ze 3.NP na střeše 2.NP (do dvora, krov nad 3.NP dřevěný Krytina střechy: plechové pozinkované Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka vápenná, částečně opadající (zejména jižní strana objektu vč. porušení zdiva vlivem vytékající vody z dešťového svodu) Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní (boční, severní vstup); kovová – dvoukřídlová, prosklená (hlavní) částečně prosklená Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená; kovová Bleskosvod: je instalován POPIS INTERIÉRU (na základě fotodokumentace a videoreportáží volně dostupných na internetu a stavební dokumentace - výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelnách, v kuchyni Schody: konstrukce: železobetonové monolitické s kamenným obkladem Dveře: náplňové s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina (převažující povrch), koberce a keramické dlažby Vytápění: ústřední plynovým kotlem – pravděpodobně nefunkční, deskové radiátory - pouze v některých místnostech, jinak chybí Ohřev teplé vody: plynovým akumulačním kotlem – pravděpodobně nefunkční Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: standardní opotřebované: 1.NP a 2.NP; oddělené toalety pro muže a ženy 3.NP: hygienické zázemí (sprchový kout, WC, umyvadlo) – v každém bytě Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nákladní výtah 1.PP – 2.NP (nosnost 100 kg) – pravděpodobně nefunkční Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 13 z 58



Vybavení kuchyní: opotřebované – pravděpodobně nefunkční či chybí Údržba: zanedbaná Ostatní: vzduchotechnika Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří budovy jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Výpočet obestavěného prostoru budovy č. p. 172 dle stavební dokumentace Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP 2.NP 3.NP

25,15*(13,3+11,6)/2 25,05*(13,2+11,5)/2 25,05*(13,2+11,5)/2 15*(13,2+12,15)/2

půda

(15*(13,2+12,15)/2)*2,39*0,5 - sedlová část

Konstrukční výška 3 3,8 3,3 3,01

m m m m

Zastavěná plocha 313,12 309,37 309,37 190,13

Obestavěný prostor 2

m 2 m 2 m 2 m

939 1 176 1 021 572

3

m 3 m 3 m 3 m

227 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

3

3 935 m

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

3

2

309 m 2 1 122 m 2 809 m

Výměry místností budovy č. p. 172 dle stavební dokumentace Podlaží

Užitná plocha

100% 100%

96,30 m 2 14,70 m

10,10

50%

5,05 m

27,50 28,80 10,80 58,90

100% 100% 100% 100%

161,50 10,40 6,30 7,00 3,40 8,00 3,80 15,60 0,60 1,10

100% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 0%

7,00

100%

29,80

100%

29,80 m 2 242,40 m

galerie

149,60

100%

149,60 m

2

schodiště

10,40

0%

0,00 m

2

sklad sklad schodiště (cca 1/2 plochy pod schodištěm je využitelná) 1.PP sklad chodba komora sklad Užitná plocha 1.PP sál schodiště šatna WC - muži předsíň - muži WC - ženy 1.NP předsíň - ženy chodba elektro skříň výtahová šachta přípravna čajová kuchyň Užitná plocha 1.NP 2.NP

Podlahová plocha 96,30 14,70

Zohledněno

Místnost


2

27,50 28,80 10,80 58,90 242,05 161,50 0,00 6,30 7,00 3,40 8,00 3,80 15,60 0,00 0,00

2 2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m

7,00 m

3 2

Stránka 14 z 58



úklid - sklad

6,30

100%

6,30 m

2

WC - muži

7,00

100%

7,00 m

2

předsíň - muži

3,40

100%

3,40 m

WC - ženy

8,00

100%

8,00 m

2

předsíň - ženy

3,80

100%

3,80 m

2

chodba

15,80

100%

15,80 m

2

výtahová šachta

1,10

0%

0,00 m

2

strojovna

0,80

100%

0,80 m

2

předsíň

14,30

100%

14,30 m

2

kancelář

19,40

100%

19,40 m

2

2

Užitná plocha 2.NP

3.NP

2

228,40 m

pokoj

16,60

100%

16,60 m

2

WC, lázeň

5,80

100%

5,80 m

2

předsíň

4,80

100%

4,80 m

2

pokoj

22,30

100%

22,30 m

2

schodiště

7,10

0%

0,00 m

2

chodba

15,00

100%

15,00 m

2

kotelna

5,50

100%

5,50 m

2

WC, lázeň

4,60

100%

4,60 m

2

předsíň

4,20

100%

4,20 m

2

pokoj

19,30

100%

19,30 m

2

předsíň

2,50

100%

2,50 m

2

WC, lázeň

4,60

100%

4,60 m

2

pokoj

10,10

100%

10,10 m

2

předsíň

2,50

100%

2,50 m

2

WC, lázeň

4,60

100%

4,60 m

2

18,90 110,00

100% 0%

pokoj terasa Užitná plocha 3.NP Užitná plocha stavby celkem

2

18,90 m 2 0,00 m 2 141,30 m 854,15 m

2

Byt I - 1+kk

28,10 m

2

Byt II - 1+kk

17,20 m

2

Byt III - 1+kk

26,00 m

2

49,50 m

2

Prostory diskotéky (1.NP - 2.NP)

470,80 m

2

Skladové prostory (1.PP)

242,05 m

2

2

Byt IV - 1+1 + terasa 110 m přístupná z bytu

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl pravděpodobně zcela nově postaven v letech 1991 až 1992, kdy byla provedena kolaudace jako dočasná stavba provozovny diskotéky. Stavba není delší dobu užívána, dle videoreportáží, které byly staženy z veřejného portálu na internetu, není prováděna údržba stavby. V některých místnostech se nachází poházené původní vybavení - matrace, židle aj. Hygienické zázemí ve 3.NP působí zašlým, neudržovaným dojmem (běžný keramický obklad, sprchové kouty, WC a umyvadlo). Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 15 z 58



Na jižní a severní straně objektu opadává fasáda, což je na jižní straně způsobeno částečně chybějícím dešťovým svodem. Dochází zde také k degradaci zděné nosné konstrukce. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako nevalný, vyžadující provedení rekonstrukce zejména vnitřních prostor, výměnu části prvků krátkodobé životnosti (např. okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.) a opravu fasády a klempířských konstrukcí. Pokud nedojde k výše uvedeným opravám, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Oplocení – plechové do ocelových (západní strana pozemku parc. č. 58) c) Vrata – kovová s plechovou výplní d) Vrátka – kovová s plechovou výplní e) Zpevněné plochy – betonový povrch (dvůr – předpoklad); asfaltový povrch (parkoviště na parc. č. 58) f) Venkovní schodiště 2x – 1. ocelové spojující terasu ve 3.NP a střechu skladu; 2. pravděpodobně ocelové spojující 2.NP a dvůr na parc. č. 57

-

Dvojgaráž – jedná se o zděnou stavbu stojící v západní části pozemku parc. č. 58. Stavební povolení na stavbu je ze dne 28. 9. 1992, kolaudační rozhodnutí nebylo získáno. Jedná se o stavbu dočasnou, jejíž doba trvání je průběžně prodlužována. V současnosti je trvání stavby prodlouženo do 31. 12. 2017 (stejné jako pro stavbu č. p. 172). Dle technické zprávy jsou nosné konstrukce zděné z plynosilikátových tvárnic, strop z ocelových „I“ profilů a keramických desek hurdis, strop tvoří plochou střechu, která je pochozí.. Stavba stojí na pozemku, který byl v minulosti zkolaudován jako parkoviště. Vstup do objektu je prostřednictvím plechových vrat (2x), podlaha je z keramické dlažby. V jedné z garáží je provedena montážní jáma. Stavba není zakreslena v katastrální mapě. Stav objektu je nevalný. Vnitřní rozměry jsou 2 10,8 m x 7,2 m, tj. 84 m užitné plochy využitelné mj. jako sklad. Výpočet obestavěného prostoru garáže dle stavební dokumentace Konstrukční Podlaží Výpočet výška 11,4*7,8 3,8 m 1.NP 6,89*1 - montážní jáma 1,26 m

Zastavěná Obestavěný plocha prostor 2 3 88,92 m 338 m 6,89 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo -

2

9 m

3

347 m

3

Sklad – jedná se o pravděpodobně zděnou stavbu, která navazuje na dvojgaráž jižním směrem a stojí na pozemku parc. č. 58. Stav, přesná velikost a vybavení nebylo zjištěno. K dispozici je pouze zakreslení 2 skladu v půdorysu dvojgaráže, ve kterém je uvedena vnitřní výměra 8,06 m a podlahová krytina – betonová mazanina. Severní stěna objektu je společná s garáží. Stav objektu je pravděpodobně nevalný, stáří nebylo zjištěno. Výpočet obestavěného prostoru skladu - půdorys + odhad Podlaží

Výpočet

1.NP

3,8*2,9

Konstrukční výška 3,8 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo


Zastavěná plocha 11,02 m

2

Obestavěný prostor 3 42 m 42 m

3

Stránka 16 z 58



7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 57 a 58, které jsou zapsané na LV č. 1491 ze dne 24. 3. 2015 pro k. ú. Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 57: 55, 58, 69/1, 3723/1 parc. č. 58: 57, 59, 60, 69/1, 3723/1 Pozemek parc. č. 57

Pozemek má obdélníkovitý, protáhlý tvar, který je téměř z celé své plochy zastavěn budovou č. p. 172. Pozemek východním okrajem těsně sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací. Západní část pozemku má zpevněný povrch a slouží jako dvůr. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 58

Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, zpevněný povrch a z převažující části tvoří parkoviště. V západní části je zastavěn stavbou dvojgaráže a skladem. Stavby nejsou zakresleny v katastrální mapě. V současnosti je pozemek oplocen pomocí ocelových sloupků s plechovou výplní a kovovými vraty. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem.


Stránka 17 z 58



7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „SV-D“ – všeobecně smíšené.

SV - všeobecně smíšené Území sloužící pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci monofunkčních staveb pro bydlení, obchod, administrativu, kulturu, veřejné vybavení, sport a služby všeho druhu, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60% celkové kapacity území vymezeného danou funkcí. Funkční využití: 2 Bydlení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 5 000 m prodejní plochy, stavby pro administrativu, kulturní a zábavní zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací a vysokoškolská zařízení, mimoškolní zařízení pro děti a mládež, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, zařízení veřejného stravování, ubytovací zařízení, církevní zařízení, stavby pro veřejnou správu, sportovní zařízení, služby, hygienické stanice, veterinární zařízení v rámci polyfunkčních staveb a staveb pro bydlení, drobná nerušící výroba, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, sběrny surovin, malé sběrné dvory. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže. Výjimečně přípustné funkční využití: Víceúčelová zařízení pro kulturu, zábavu a sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 2 15 000 m prodejní plochy, zařízení záchranného bezpečnostního systému, veterinární zařízení, parkoviště P+R, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven, dvory pro údržbu pozemních komunikací, sběrné dvory, zahradnictví, stavby pro drobnou pěstitelskou činnost a chovatelství. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně smíšeném funkčním využití v podílu celkové kapacity vyšším než 60%.


Stránka 18 z 58



7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.6. Shrnutí Adresa: obec Praha, městská část Libeň, ulice Primátorská Nemovité věci: Stavební stav: Dispozice vč.zhodnocení: Podlažnost:

Dočasná stavba s provozem diskotéky č. p. 172 (Discoland Sylvie), pozemky parc. č. 57 a 58 vč. příslušenství (mj. dočasná stavba dvougaráže a sklad) - doba trvání staveb byla naposled prodloužena do 31. 12. 2017 na základě rozhodnutí ze dne 8. 6. 2012 standardní opotřebované Vybavení: nevalný, stavba z r. 1992 z r. 1992 sklad + diskotéka + byty ve dvojgaráž, sklad, venkovní Příslušenství: 3.NP (1+1/T a 3x 1+kk) úpravy 2 Výměra pozemků: 1.PP+1.NP+2.NP+3.NP+půda 771 m

Obestavěný prostor (OP):

3 935 m

3

Užitná plocha (užit.pl.):

854 m

2

OP / zap.pl.: Zast. plocha dvojgaráže:

4,607 2 89 m

Zast. plocha 1.NP: Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: Realizovatelnost:

309 m

2

809 m

2

1,049 obtížná

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / užit.pl.: - podíl obestavěného prostoru a užitné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 19 z 58



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny Analýza trhu Objekt se nachází při frekventované ulici Zenklova s tramvajovým provozem. Západním a jižním směrem od objektu stojí stavby úřadu Městské části Praha 8. V okolí bydlí mimo jiné sociálně nepřizpůsobiví občané, jedná se o dosti znečištěnou část Prahy smogem (umístění v údolí), tranzitní dopravou. Za centrum městské části lze považovat okolí stanice metra „B“ Palmovka, které je vzdáleno cca 750 m jižním směrem. V okolí objektu je pěší ruch především přes den, kdy je otevřen úřad MČ. Podniky s večerní zábavou a restaurace se nachází především v okolí stanice metra Palmovka, což je výrazně atraktivnější lokalita k obdobnému využití. Prostor na trhu pro existenci zábavného podniku v tomto místě (ul. Primátorská č. p. 172) je poměrně malý, konkurence v tomto segmentu je vysoká. V současnosti prosperují především podniky umístěné na atraktivnějších místech v centru Prahy (česká i zahraniční klientela). V dané lokalitě považuji za nejlepší možné využití velikostně obdobného objektu na kanceláře či bydlení (především ve vyšších podlažích), obchodní prostory v přízemí, skladové prostory v suterénu. Pro tyto účely disponují nemovité věci dostatečným parkovacím prostorem. Stavba si díky zanedbané údržbě vyžaduje provedení alespoň částečné rekonstrukce tak, aby byla na trhu v segmentu podniků s večerní zábavou či restaurací alespoň trochu konkurenceschopná. Dočasnost lhůty trvání stavby Jedná se však o dočasné stavby s dobou trvání do 31. 12. 2017 (doba trvání staveb je pravidelně prodlužována), případné investice do oprav a stavebních úprav objektu jsou proto dosti problematické – nejisté. Stavba stojí v místě stavební uzávěry kvůli plánované nadřazené komunikační síti. Trh s obdobnými stavbami je dosti omezený. Ve vlastním archivu, mezi spolupracujícími znalci, ani v inzerci nebyly nalezeny obdobné nemovité věci s krátkou dobou trvání stavby. Provedení klasické srovnávací metody je pro oceňované nemovité věci prakticky nemožné. Rizika spojená s prodlužováním trvání dočasných staveb jsou vysoká. Ve znaleckém posudku s možností prodloužení doby trvání stavby nekalkuluji, jednalo by se o spekulaci. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 20 z 58



Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“

8.1.1. Srovnávací metoda – předpoklad stavba na dobu neurčitou Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí.


Stránka 21 z 58



K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1491 ze dne 24. 3. 2015 mají nemovité věci celkem 3 spoluvlastníky. Nemovité věci nelze pravděpodobně ani pomocí jednoduché stavební úpravy rozdělit v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18. 2. 2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Nabídka staveb v městské části Libeň V městské části Libeň, v Praze, ani v celé České republice nebyla nalezena žádná obdobná dočasná stavba. Níže jsou uvedeny pouze stavby trvalé, které jsou nabízeny v inzerci k prodeji. 1.) www.sreality.cz V nabídce bylo nalezeno celkem 18 rodinných domů s nabídkovou cenou od 4.000.000 Kč do 29.000.000 Kč. V nabídce bylo nalezeno celkem 5 činžovních domů s nabídkovou cenou od 9.500.000 Kč do 60.000.000 Kč. Dále je v nabídce 1 výrobní hala za 15.999.000 Kč, 1 kancelářský objekt za 14.500.000 Kč a dále již jen samostatné prostory. 2.) www.reality.cz V nabídce bylo nalezeno celkem 6 rodinných domů s nabídkovou cenou od 8.220.472 Kč do 29.000.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz V nabídce bylo nalezeno celkem 9 rodinných domů s nabídkovou cenou od 6.014.000 Kč do 24.900.000 Kč.


Stránka 22 z 58

1.NP - 2.NP + půda

2x obchod + 4+1/B

1x 1+1/T a 3x 1+kk) + provozovna diskotéky

1.PP - 3.NP + půda

zděné

Činžovní dům; v 1 NP: 2 obchody, ve 2.NP - byt 4+1/B. Střecha vhodná k vestavbě. Plastová okna, ústřední plynové vytápění, na pozemku je možno dále stavět.

500 m

50.1142142N, 14.4713986E

Zenklova 608/150, Libeň

zděné

x

x

50.1104133N, 14.4718494E

Primátorská 172/3, Libeň

Rodinný dům s obchodem

Budova s provozem diskotéky

Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Podlažnost:

Dispozice:

Konstrukční provedení:

Doplňující popis:

Fotografie:

Vzdálenost cca od oc. nem.:

GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Reprezentant č. 1

Oceňované nemovité věci

Srovnávací metoda – za předpokladu trvalé stavby


1.PP - 2.NP + podkroví

2x 3+1; 1x 2+1

zděné

RD s dvougaráží (33 m2); dispozice: suterén (33 m2), 1.NP a 2.NP byty 3+1 (2x 80 m2) a podkrovní byt 2+1 (80 m2) s galerií. Po částečné reko: plastová okna, EZS, v 1.NP v oknech bezpečnostní fólie, po reko rozvody V, E, serverovna. Vytápění: el. přímotopy, plyn v ulici 1 m od paty pozemku.

2,5 km

50.1222700N, 14.4535703E

Nad Záložnou 499/6, Kobylisy

Rodinný dům se 3 byty

Reprezentant č. 2

700 m

50.1143031N, 14.4746081E

1.PP - 2.NP + půda

2x 2+1; 1x 3+1/B

1.NP - 2.NP + podkroví

část. 1.PP-2.NP+ podkroví

Stránka 23 z 58

5+1/T/G

obchody, kanceláře, apartmány

zděné

Patrový RD 5+1/T/ G pro 4 vozy. RD kolaudován v r. 2006, je z keramických tvárnic. Vrata termoizolační na dálkové ovládání, venkovní žaluzie, datový rozvod po celém domě, alarm aj. Vytápění plynovým kotlem.

2 km

50.1112728N, 14.4884389E

Podvinný mlýn 74/27, Libeň

Rodinný dům

Stavba s komerčním využitím Zenklova 291/113, Libeň

Reprezentant č. 5

Reprezentant č. 4

Komerční dům prodejny, kanceláře, penzion, dílna, sklad, po rekonstrukci z r. 2008. Ve dvoře parkování pro 5 aut, garáž, dílna a sklady. 1.NP: 2x kancelář, 2x pokoj s kk vč. soc. zař., 2x obchod. 2.NP: 5x pokoj s kk a soc. zař. a 1x mezonetový apartment. Podkroví: 4x pokoj s kk + soc. zař. Vytápění 2 plynovými kotli, EZS, kamerový systém. Orientační roční výnos je cca 2.700.000,- Kč. zděné zděné RD s garáží (kolaudace r. 2007). V polosuterénu je byt 2+1, v 1.NP byt 2+1, ve 2.NP byt 3+1. Půda s možností vestavby. Vytápění plynovým kotlem, ohřev TUV el. bojler.

9 km

50.1093133N, 14.5688008E

Blatská 1574, Kyje

Rodinný dům

Reprezentant č. 3



8,11%

nevalný z r. 1992, zanedbaná údržba

dvojgaráž, sklad, venkovní úpravy

standardní opotřebované z r. 1992


Koeficient úpravy

K7 - Příslušenství:

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

K6 - Vybavení:


K5 - Stavebně technický stav:

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: dobrá Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy dobrá tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: z části zastavěný, z části Koeficient úpravy zpevněný - parkoviště tj. číselná úprava v hodnotě

K1 - Lokalita:

Variační koeficient [%]:

45 751

12 490 000

278 125 273

lepší; stavba z r. 2007

lepší; udržovaná stavba po částečné reko (plastová okna)

1,01

bez příslušenství

1,00 0 Kč

obdobné; opotřebované

1,02 890 506 Kč

horší; starší objekt

1,02 714 411 Kč obdobná 1,00 0 Kč horší; menší výměra 1,04 1 457 399 Kč

0,98 -765 932 Kč obdobná 1,00 0 Kč horší, menší výměra 1,09 3 377 759 Kč

1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč horší; menší výměra 1,07 2 912 871 Kč

1,00

obdobné; dvougaráž

1,00

obdobné; garáž

0,95 -1 705 156 Kč

lepší; dobré

lepší; standardní méně opotřebované 0,98 -777 260 Kč

0,90 -3 789 236 Kč

0,95 -2 045 420 Kč

horší

lepší; blízkost metra

obdobná

1,02 700 403 Kč

horší; dál od centra, klidnější

0,98 -781 563 Kč

lepší; vedlejší ulice

1,00 0 Kč

obdobná

41 000

12 300 000

522 125 300

parc. č. 140 - 178 m2, parc. č. 1897/2 - 134 m2, parc. č. 141 - 100 m2 parc. č. 1897/1 - 388 m2

Srovnání pomocí indexové metody

48 718

346 125 195 9 500 000

0

Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Užitná plocha [m2]:

parc. č. 2245 - 346 m

Jednotková cena [Kč/m2 užit.pl.]:

771 309 854

Pozemky parc.č. s výměrami:

2

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

parc. č. 57 - 370 m2, parc. č. 58 - 401 m2


0,97 -1 225 920 Kč obdobné; vedlejší stavby 1,00

lepší; standardní

0,95 -2 150 737 Kč

lepší; stavba po částečné rekonstrukci

1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč horší; menší výměra 1,05 2 048 321 Kč

obdobná

1,00 0 Kč

obdobná

47 962

26 000 000

Stránka 24 z 58

1,01

horší; pouze terasa

0,95 -1 484 084 Kč

lepší; dobré

0,90 -3 297 963 Kč

lepší; stavba z r. 2006

1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč lepší; udržovaný 0,99 -333 128 Kč

obdobná

0,98 -679 852 Kč

lepší; blízkost zeleně

39 797

14 900 000

parc. č. 3022/2 - 212 m2, parc. č. 3026/1 - 413 m2, parc. č. 186 - 474 m parc. č. 3894/8 - 15 m2, parc. č. 3026/2 - 56 m2 474 791 215 156 542 374 2


veškeré IS

669 m2

24 874 643 Kč 8,19%

29 122 Kč

špatná pověst objektu podniku, který byl v objektu provozován

bez věcných břemen

v exekuci

kolaudace a dispozice jako provozovna diskotéky


Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

Vážený průměr [Kč / m2 užit.pl.]:

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Právní vztahy: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě Váhy:

K11 - Zdroj informací:


K10 - Funkční využitelnost:

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

K8 - Velikost nemovitých věcí:

tj. číselná úprava v hodnotě


0,20

26 237 917 Kč

26 300 620 Kč

30 792 Kč

0,20 30 718 Kč

0,85 -5 089 129 Kč bez exekuce 0,96 -1 153 536 Kč obdobné 1,00 0 Kč lepší 0,95 -1 384 243 Kč

maxima.cz; ID: D17327

sreality.cz; ID: 3546574940 0,80 -7 192 411 Kč bez exekuce 0,96 -1 150 786 Kč obdobné 1,00 0 Kč lepší 0,95 -1 380 943 Kč

0,98 -692 399 Kč

lepší; dispozice pro bydlení či kanceláře

lepší; dispozice pro bydlení a obchod 0,98 -733 920 Kč

0,90 -3 808 573 Kč K, V, E; V ulici P 1,01 342 772 Kč

menší

0,80 -9 173 994 Kč obdobné 1,00 0 Kč

0 Kč

454 158 Kč menší; bez sklepu, volná půda

23 888 708 Kč

27 968 Kč

0,20

0,90 -2 794 001 Kč v exekuci 1,00 0 Kč obdobné 1,00 0 Kč lepší 0,95 -1 257 300 Kč

maxima.cz; ID: D17322

0,98 -570 204 Kč

lepší; dispozice pro bydlení

0,88 -3 887 756 Kč obdobné 1,00 0 Kč

menší, volná půda

0 Kč

0 Kč

26 641 059

31 190 Kč

0,20

0,80 -7 302 922 Kč bez exekuce 0,96 -1 168 467 Kč obdobné 1,00 0 Kč lepší 0,95 -1 402 161 Kč

sreality.cz; ID: 2654

Stránka 25 z 58

21 304 910 Kč

24 943 Kč

0,20

0,90 -2 595 627 Kč bez exekuce 0,96 -934 426 Kč obdobné 1,00 0 Kč lepší 0,95 -1 121 311 Kč

energon-reality.cz; ID: 2015050002

0,98 -529 720 Kč

lepší; dispozice pro bydlení

lepší; dispozice pro kanceláře, obchod, bydlení 0,98 -745 196 Kč

0,93 -1 993 569 Kč veškeré IS 1,00 0 Kč

menší

281 976 Kč

0,94 -2 378 285 Kč veškeré IS 1,00 0 Kč

menší; jen částečně sklep




Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

2 036 036 Kč 21 304 910 Kč 22 838 607 Kč 24 874 643 Kč 26 910 679 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

26 641 059 Kč

Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]:

24 874 643 Kč

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 1491, k. ú. Libeň

12 437 321 Kč

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 1491, k. ú. Libeň Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

9 949 857 Kč

Srovnávací hodnota po zaokrouhlení - podíl id. 1/2 na LV č. 1491, k. ú. Libeň

9 900 000 Kč

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Vyhodnocení nabídky a poptávky Ke dni ocenění je v nabídce pouze malé množství obdobných staveb s komerčním využitím. Většinou se však jedná obytné stavby, které lze rekolaudovat i pro jiné využití. Tyto stavby mají většinou výrazně menší rozměry, mají lepší funkční využitelnost a jsou často v udržovaném stavu po rekonstrukci. Oceňovaný objekt je umístěn na místě, které není díky hluku atraktivní pro bydlení, díky spíše menšímu pohybu osob se jedná také o méně atraktivní polohu pro komerční využití na obchod či restauraci. Obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou a spíše v delším časovém horizontu. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem či obdobnou komerční stavbou v průměru od 2 2 9,5 mil. Kč do 26 mil. Kč (tj. cca od 39.797 Kč/m do 48.718 Kč/m užit.pl.). Objekt poskytující dle inzerce


Stránka 26 z 58



poměrně zajímavý výnos (reprezentant č. 4) a nemovité věci s možností rozšíření o půdní prostory a směrem 2 2 2 do vnitrobloku měly nevyšší nabídkovou cenu Kč / m užit.pl. – 47.962 Kč/m a 48.718 Kč/m . 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 24.943,- až 31.190,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m užitné plochy u oceňované nemovité věci: 29.122,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 24.874.643 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/2, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 9.900.000 Kč.

8.1.2. Výnosová metoda – stavba na dobu určitou (dočasná do 31. 12. 2017) Výpočet výnosové hodnoty nemovitých věcí je proveden součtem diskontovaných odhadovaných budoucích čistých výnosů dle počtu let trvání stavby a předpokládaného reverzního výnosu na konci trvání stavby (náklady na demolici + výnos z prodeje pozemků). Výpočet je tedy proveden pomocí vzorce pro tzv. dočasnou rentu s reverzním výnosem na konci. Diskontní míra Diskontní míru určuji na základě níže uvedených metod ve výši 9%. Je odvozena jako riziko asociované s určitým stupněm bezpečnosti investice. Určení diskontní míry z úroků hypotečních úvěrů Úroková míra je charakterizována nabídkou, poptávkou a rizikem kapitálu vyjádřeného v penězích. Kapitalizační míra se pak skládá z hypoteční úrokové míry a rizikové přirážky, ve které se zohledňuje především druh, poloha a stáří nemovitých věcí. Jedním z problémů této metody je, že úroková míra hypoték nemá stabilizovaný vývoj. Východiskem je pak stanovení průměrné výše úrokové míry hypoték za určité období. Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 dle hypoindexu na www.hypoindex.cz Rok Průměrná úroková sazba Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

5,16% 4,79% 3,96% 4,18% 4,69% 5,61% 5,61% 4,90% 4,04% 3,52% 3,07% 2,73% 5,73% 5,66% 5,42% 5,36% 5,27% 5,04% 4,89% 4,88% 4,84% 4,93% 4,92% 5,00%

5,00% 4,96% 4,74% 4,55% 4,48% 4,56% 4,77% 4,95% 5,05% 4,87% 4,85% 4,74%

4,66% 4,43% 4,27% 4,14% 4,03% 3,75% 3,62% 3,64% 3,63% 3,64% 3,77% 3,98%


4,13% 4,12% 4,11% 4,02% 4,06% 3,98% 4,14% 4,25% 4,19% 4,36% 4,38% 4,36%

4,35% 4,27% 4,20% 4,22% 4,27% 4,46% 4,67% 4,93% 5,10% 5,24% 5,28% 5,34%

5,54% 5,55% 5,52% 5,51% 5,52% 5,53% 5,63% 5,82% 5,73% 5,70% 5,63% 5,69%

5,74% 5,74% 5,50% 5,54% 5,51% 5,55% 5,66% 5,67% 5,63% 5,60% 5,60% 5,61%

5,52% 5,37% 5,41% 5,29% 5,12% 4,92% 4,84% 4,79% 4,56% 4,42% 4,33% 4,23%

4,20% 4,26% 4,27% 4,28% 4,24% 4,14% 4,14% 4,09% 3,89% 3,77% 3,65% 3,56%

3,59% 3,61% 3,67% 3,70% 3,68% 3,61% 3,59% 3,55% 3,46% 3,36% 3,25% 3,17%

3,21% 3,21% 3,17% 3,08% 2,96% 2,95% 3,00% 3,01% 3,00% 3,06% 3,09% 3,06%

3,08% 3,01% 2,93% 2,88% 2,81% 2,76% 2,72% 2,65% 2,54% 2,51% 2,44% 2,37%

Stránka 27 z 58



Průměrná úroková míra z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 je dle hypoindexu ve výši 4,36%. V posledních letech však úroková míra hypoték klesá, za rok 2014 je průměrná úroková sazba hypotéky ve výši 2,73%. Riziková přirážka Riziko se u jednotlivých typů nemovitých věcí dosti liší. K nejméně rizikovým segmentům trhu patří zemědělské pozemky a byty, dá se u nich očekávat spíše nižší výnos, na rozdíl od např. obchodních prostor. Předmětem ocenění je stavba, ve které převažuje provoz diskotéky, v suterénu skladové prostory a ve 3.NP prostory využitelné k bydlení. S ohledem na skutečnost, že suterénní skladové prostory a obytné prostory ve 3.NP jsou přístupné pouze přes prostory diskotéky, je v současném stavu objekt pronajatelný prakticky jen jako celek. Pronajatelnost proto hodnotím spíše jako obtížnou. S existencí objektu jsou spojeny poměrně vysoké náklady – stavba je dlouhodobě neudržovaná. Dalšími jsou náklady na správu, daň z nemovitých věcí, pojištění a s existencí stavby spojená rizika. Velkým rizikem je výpadek nájemného, případný soudní spor s nájemníkem apod. V případě oceňovaného prostoru uvažuji rizikovou přirážku ve výši 4,5%. Diskontní míra je určena součtem průměrné úrokové míry z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 ve výši 4,36% a rizikové přirážky ve výši 4,5%, tj. 8,86%. S ohledem na skutečnost, že se jedná o dočasnou stavbu – případný pronájem lze prozatím uzavřít pouze na dobu trvání stavby, tj do 31. 12. 2017, je tato diskontní míra zaokrouhlena nahoru na 9%. Diskontní míra je určena ve výši 9%. Určení obvyklého příjmu z nájemného Obvyklé nájemné je odvozeno z porovnání s nabízenými obdobnými prostory (prostory diskotéky v 1.PP, 1.NP a 2.NP; bytové prostory ve 3.NP; garáže) v daném místě a čase. Obvyklé nájemné – bytové prostory 2 Níže je provedena srovnávací metoda pro byt 1+kk s výměrou 26 m . Srovnávací hodnota nájemného vychází 2 2 ve výši 191 Kč/m /měsíc, tj. cca 4.958 Kč/měsíc či 2.288 Kč/m /rok. Obvyklá cena nájemného pro byt 1+kk 2 2 2 s výměrou 26 m a pro byt 1+kk s užitnou plochou 28,1 m je určena ve výši 2.288 Kč/m /rok. 2 2 Obvyklá cena nájemného pro byt 1+kk s užitnou plochou 17,2 m je určena ve výši 2.400 Kč/m /rok, 2 tj. cca 1,05 x 2.288 Kč/m /rok. Jednotkové nájemné pro tento byt je vyšší z důvodu menší výměry. 2 2 Obvyklá cena nájemného pro byt 2+kk s užitnou plochou 49,5 m (+ terasa 110 m ) je určena ve výši 2 2 1.945 Kč/m /rok, tj. cca 0,85 x 2.288 Kč/m /rok. Obvyklé nájemné pro prostory diskotéky Níže je provedena srovnávací metoda s prostory restaurací, barů a klubů, které jsou ke dni ocenění nabízeny 2 k pronájmu. Srovnávací hodnota nájemného vychází ve výši 101 Kč/m /měsíc, tj. cca 47.648 Kč/měsíc či 2 1.214 Kč/m /rok. Obvyklé cena nájemného pro prostory diskotéky (1.NP a 2.NP, parkovací plocha, sklad 2 mimo objekt) je určena na základě srovnání ve výši 1.214 Kč/m /rok. Dle sdělení pana Mgr. Luboše Prokeše byl tento prostor pronajatý za 45 000 Kč/měsíc. Nájemní smlouva předchozího nájemce nebyla předložena.

Obvyklé nájemné pro dvojgaráž (sklad či dílna) Stavba dvojgaráže je využitelná garáž, sklad či dílna (i díky existenci montážní jámy), srovnání níže je proto provedeno s obdobnými prostory využívanými jako sklad či garáž. Obvyklá cena nájemného pro dvojgaráž 2 2 určeno ve výši 119 Kč/m /měsíc, tj. 1.434 Kč/m /rok či 10.036 Kč/měsíc za celou dvojgaráž.


Stránka 28 z 58



Dle sdělení pana Mgr. Luboše Prokeše byl tento prostor pronajatý za 10 000 Kč/měsíc. Nájemní smlouva předchozího nájemce nebyla předložena.

Obvyklé nájemné pro skladové prostory v 1.PP budovy č. p. 172 Obdobné prostory v nevalném stavu se samostatně pronajímají spíše zřídkakdy. Prostory jsou přístupné přes prostory diskotéky z 1.NP (vstup do budovy) pouze pěší chůzí po vnitřním schodišti či pomocí nákladního výtahu (1.PP – 2.NP s nosností 100 kg), který je však pravděpodobně nefunkční. Do tohoto prostoru nelze dostat rozměrově větší a váhově těžší věci na uskladnění. Využitelnost je proto hodnocena jako obtížná. Ke dni ocenění jsou v Praze v nabídce např.: 2 - sklepní prostory pod bytovým domem v ulici Opatovická (Nové Město), 600 m , nabídkové nájemné 2 59 Kč/m /měsíc; prostory jsou v nevalném stavu, jsou přístupné nákladním výtahem; 2 - sklepní prostory pod bytovým domem v ulici Neklanova (Vyšehrad), 136 m , nabídkové nájemné 2 50 Kč/m /měsíc; prostory jsou ve špatném stavu, jsou přístupné pouze pěší chůzí; 2 - sklepní prostory pod bytovým domem na náměstí Hrdinů (Nusle), 160 m , nabídkové nájemné 2 75 Kč/m /měsíc; prostory jsou po rekonstrukci ve středním stavu, jsou přístupné pouze pěší chůzí; 2

Nabídkové nájemné za obdobné prostory se v Praze obvykle pohybuje v rozmezí od 600 Kč/m /rok do 2 1.200 Kč/m /rok. Oceňované skladové prostory jsou v nevalném stavu, jsou poměrně veliké. Obvyklá cena 2 2 nájemného je na základě výše uvedených skutečností určena ve výši 600 Kč/m /rok, tj. cca 50 Kč/m /měsíc či 12.103 Kč/měsíc. Tabulka odhadu příjmu z nájemného Části objektu Diskotéka 1.NP + 2.NP Skladové prostory v 1.PP Byt I - 1+kk Byt II - 1+kk Byt III - 1+kk Byt IV - 1+1 + terasa Dvojgaráž Celkový příjem z nájemného ročně


Užitná plocha m

Obvyklé nájemné 2 Kč/m /rok

470,80 242,05 28,10 17,20 26,00 49,50 84

1 214 600 2 288 2 403 2 288 1 945 1 434

2

Roční příjem z nájemného Kč 571 773 Kč 145 230 Kč 64 299 Kč 41 325 Kč 59 493 Kč 96 276 Kč 120 779 Kč 1 099 175 Kč

Stránka 29 z 58


Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:

6,06%

Primátorská 172/3, Libeň, hluk a prach

x


x

Nájemné Kč/m2 zap.pl./měs.:

zděné 1+kk 1.PP - 3.NP 1 26

x

x

Nájemné Kč/měsíc:

Konstrukční provedení: Dispozice: Počet NP objektu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Započitatelná plocha m2:

Doplňujicí popis:

Fotografie:


50.1104133N, 14.4718494E 600 m

50.1118356N, 14.4781278E

Pod Labuťkou, Libeň

Byt 1+1 ve 3.NP

Reprezentant č. 2

2

210

6 500

1,01

horší; dál od občanské vybavenosti

1,01

horší; dál od občanské vybavenosti


182

6 000

Byt ve 3.NP cihlového domu: pokoj, kuchyně, chodba, koupelna s WC. V bytě je dlažba či plovoucí podlaha, okna plastová, orientace do vnitrobloku, nové rozvody E a P. BD: reko střechy, fasáda. zděné zděné 1+kk 1+1 1.PP - 5.NP 1.PP - 4.NP 1 1 33,00 31,00

Byt v 1.NP cihlového domu: obývací pokoj s kk vč. standardní linky, koupelna, WC a chodba. Okna jsou plastová, na podlaze je položena dlažba či PVC.

300 m

50.1115553N, 14.4753697E

Prosecká 190/4, Libeň


Adresa:

GPS:

Byt 1+kk v 1.NP

Byt č. III - 1+kk ve 3.NP

Reprezentant č. 1

Nemovité věci:

Oceňovaná nemovitá věc

Srovnávací metoda – nájemné pro byt č. III - 1+kk s výměrou 26 m


200

7 000

35,00

0,99

lepší; blíž občanské vybavenosti

zděné 2+kk 1.PP - 3.NP 1

Byt v udržovaném zděném domě po rekonstrukci. V bytě je kuchyňská linka, podlahy: dlažba, vinyl. Byt je v 1.NP s okny do dvora. Možné parkování ve dvoře za 500 Kč.

1 km

206

7 000

34,00

1,00

obdobná; klidnější, dál od obč. vybavenosti

zděné 1+1 1.PP - 4.NP 1

Byt ve 2.NP cihlového domu vč. kuchyňské linky, podlahy plovoucí či z dlažby. Byt je po rekonstrukci.

600 m

50.1154842N, 14.4722897E

Na Dědince, Libeň

Sokolovská 513/182, Libeň 50.1021717N, 14.4757983E

Byt 1+1 ve 2.NP

Reprezentant č. 4

Byt 2+kk v 1.NP

Reprezentant č. 3

219

7 000

32,00

Stránka 30 z 58

1,00

obdobná

zděné 1+1 1.PP - 3.NP 1

Byt 1+1 ve 2.NP, nezařízený, kuchyňská linka. Koupelna s vanou, WC samostatně. Podlahy řešeny parketami a dlažbou. Okna plastová.

2 km

50.1180378N, 14.4538281E

V Holešovičkách 1400/7, Libeň

Byt 1+1 ve 2.NP

Reprezentant č. 5


veškeré IS v domě, v bytě není plyn



Koeficient úpravy

K11 - Napojení na sítě (přípojky):


Koeficient úpravy

0 Kč

1,00

obdobné

229 Kč

1,05

horší; 1.NP bez výtahu

3.NP bez výtahu

90 Kč


K10 - Umístění bytu v domě: (podlaží, výtah)

1+kk, 26 m2

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné; 3.NP bez výtahu

105 Kč

větší byt 1+1 1,02

0 Kč

větší byt 1+kk 1,02

0 Kč

K9 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy


1,00

obdobné

-107 Kč

lepší; po část. reko. 0,98

-54 Kč

0,99

lepší; po část. reko.

-110 Kč

lepší; po část. reko. 0,98

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

1,00

bez příslušenství

1,00 0 Kč

Koeficient úpravy

-139 Kč

lepší; nové standardní 0,97

0 Kč

1,00

obdobný

-143 Kč

lepší; po rekonstrukci 0,97

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

obdobná

obdobné

standardní, opotřebované bez údržby

nevalný - zanedbaná údržba

nevalný - zanedbaná údržba

pod stavbou + parkoviště (k bytu není privátní parkování)

dobrá

dobrá

55 Kč

47 Kč



K7 - Vybavení: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K6 - Stav bytového domu:


K5 - Stav bytu: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:


K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy


tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy


0 Kč

1,00

obdobné

247 Kč

1,05

horší; 1.NP bez výtahu

144 Kč

větší byt 2+kk 1,03

0 Kč

1,00

obdobné

-148 Kč


0 Kč

1,00

obdobný

-153 Kč


0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

-51 Kč

0,99

lepší; blíž k metru

-52 Kč

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00


102 Kč


0 Kč

1,00

obdobné

-157 Kč


0 Kč

1,00

obdobný

-162 Kč


0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

54 Kč

1,01

horší; dál od metra

0 Kč

Stránka 31 z 58

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00


109 Kč


0 Kč

1,00

obdobné

-169 Kč


0 Kč

1,00

obdobný

-174 Kč


0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

114 Kč

1,02


0 Kč


4 958 Kč 4,73%

Vážený průměr - nájem Kč/měs.: Variační koeficient [%]:


Doplňujicí popis:

Fotografie:


x

x

50.1104133N, 14.4718494E

Prostor fungoval jako restaurace, může být pronajat vč. vybavení. Prostory jsou v 1.PP cihlového domu.

400 m

50.1125939N, 14.4749356E

Podlipného, Libeň


Adresa:

GPS:

restaurace

diskotéka

Reprezentant č. 1

Nemovité věci:


176 Kč 4 571 Kč

Srovnávací metoda – nájemné pro prostory diskotéky

191 Kč

Upr. nájemné Kč/m2 zap.pl./měs.:

0,20

0 Kč


Váhy:

1,00

obdobné

-241 Kč

0,95

sreality.cz; ID: N1079

Koeficient úpravy

K13 - Ostatní:


Koeficient úpravy



Klub / restaurace / bar v 1.NP a 1.PP cihlového domu. Prostor je po rekonstrukci (2014). Prostor má klimatizaci, dva kotle. Klub splňuje hygienické normy pro reprodukci hudby v nočních hodinách.

4,1 km

Restaurace / hudební klub v 1. NP cihlového domu. Prostor se skládá ze 3 místností, kuchyně a WC. Kapacita je cca 90 míst.

4,5 km

50.1005297N, 14.4249197E

Veletržní, Holešovice

Veletržní 924, Holešovice 50.1022672N, 14.4336744E

restaurace / klub

Reprezentant č. 3

4 927 Kč

189 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-259 Kč

0,95

sreality.cz; ID: 036N036523

klub / restaurace / bar

Reprezentant č. 2

5 073 Kč

195 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-267 Kč

0,95


Rockový klub, v 1.NP pivnice, v 1.PP klub. Prostor je po rekonstrukci. Nájemní smlouva na 5+5 let.

4,2 km

50.0869014N, 14.4463561E

Husitská, Žižkov

pivnice / klub

Reprezentant č. 4

4 929 Kč

190 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-259 Kč

0,95


Stránka 32 z 58

Nájem restaurace s kuchyní propojenou s bowlingovým centrem. Prostor má restauraci s barem v 1.NP, salónek v 1.PP a letní zahrádku ve vnitrobloku.

4,7 km

50.0997761N, 14.4235681E

Milady Horákové, Holešovice

restaurace

Reprezentant č. 5

5 289 Kč

203 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-278 Kč

0,95

sreality.cz; ID: R4E-008645


malý dvůr

dobrá

dobrá

parkovací plocha pro

standardní opotřebované; z r. 1992

nevalný - bez údržby; stav z r. 1992

nevalný - bez údržby; stav z r. 1992




Koeficient úpravy

K7 - Vybavení:


Koeficient úpravy

K6 - Stav objektu:


Koeficient úpravy

K5 - Stav prostoru:


Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:





Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:

5,62%


x

Nájemné Kč/m2 užit.pl./měsíc:


x

471

diskotéka, kuchyně

zděné

Nabídková / prodejní cena Kč:

Užitná plocha m2:

Typ prostor:

Konstrukční provedení:


149

55 000

370,00

klub / restaurace / bar

zděné

159

35 000

220,00

restaurace / klub

zděné

164

36 000

220,00

pivnice / klub

zděné

161

60 500

375,00

restaurace

zděné

1,00

0,95 horší; bez parkování

horší; bez parkování

-6 103 Kč

0,90

lepší; dobré po rekonstrukci

lepší; standardní udržované

1,00

obdobný

-6 781 Kč

0,90


-3 447 Kč

0,95


0 Kč

1,00

obdobný

-3 629 Kč

0,95

lepší; střední udržovaný

lepší; střední po rekonstrukci

1,02

horší; bez pozemku

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

1 423 Kč

0 Kč

-3 368 Kč

0,95 -3 745 Kč

1 330 Kč

1,02


0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

0 Kč

1,00

obdobný

-3 545 Kč

0,95


1 390 Kč

1,02


0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

obdobná

0,95 -3 499 Kč

3 310 Kč

1,05


-3 546 Kč

0,95


0 Kč

1,00

obdobný

-3 733 Kč

0,95


1 464 Kč

1,02


0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

-3 852 Kč

0,95

Stránka 33 z 58


-3 428 Kč

0,95


0 Kč

1,00

obdobný

-3 608 Kč

0,95


0 Kč

1,00

odbobný; zahrádka

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

-3 798 Kč

0,95

horší; vedlejší ulice, lepší; žádanější, ulice se lepší; žádanější, ulice se lepší; žádanější, ulice se lepší; žádanější, ulice se silným provozem silným provozem silným provozem silným provozem méně na očích


141

45 000

320,00

restaurace

zděné


47 648 Kč 2,07%


1,05

48 336 Kč

103 Kč

0,20

-5 371 Kč

0,90

lepší; bez "badwill"

-13 427 Kč

0,80


0 Kč

1,00

obdobné

1 955 Kč

1,03

horší; pouze 1.PP

-2 016 Kč

menší prostor 0,97

3 200 Kč



x

50.1104133N, 14.4718494E 2,7 km

50.1096047N, 14.4522961E

Přívozní, Holešovice

Adresa:

GPS:

Tři skladové haly

Dvojgaráž - sklad


Reprezentant č. 1

Nemovité věci:


1,05

-1 154 Kč


2 746 Kč

3,2 km

50.1051703N, 14.5029850E

Freyova, Vysočany

Dvě skladové haly

Reprezentant č. 2

45 783 Kč

97 Kč

0,20

-5 087 Kč

0,90


-5 652 Kč

0,90


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné; 1.NP + 1.PP

Srovnávací metoda – nájemné pro skladové prostory (dvojgaráž)

101 Kč

objekt se špatnou pověstí - "badwill"

veškeré IS v objektu

1.NP + 2.NP

užitná plocha celkem cca 471 m2

cca 9 automobilů

Upr. nájemné Kč/m2 užit.pl./měs.:

Váhy:


Koeficient úpravy

K13 - Ostatní:


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K10 - Umístění v objektu:




Koeficient úpravy

Znalecký posudek č. 1194/135/2015 1,05

2,8 km

50.1003511N, 14.4979708E

K Žižkovu, Vysočany

Skladový prostor

Reprezentant č. 3

47 484 Kč

101 Kč

0,20

-5 276 Kč

0,90


-9 311 Kč

0,85


0 Kč

1,00

obdobné

-3 267 Kč

0,95

lepší; pouze 1.NP

-3 439 Kč


3 275 Kč

1,05

2,6 km

50.1053292N, 14.4484597E

U průhonu, Holešovice

Skladový prostor

Reprezentant č. 4

48 387 Kč

103 Kč

0,20

-5 376 Kč

0,90


-13 441 Kč

0,80


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00


-3 537 Kč


3 369 Kč

Stránka 34 z 58

4 km

50.1334325N, 14.4511922E

Kobylisy

Garáže - sklad

Reprezentant č. 5

48 248 Kč

102 Kč

0,20

-5 361 Kč

0,90


-13 402 Kč

0,80


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00


-1 368 Kč


3 256 Kč

1,05



Koeficient úpravy

1,00

obdobný

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

1,00

obdobný

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

1,00

obdobný

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

obdobná

obdobná

1,02


134

44 341

0,95

1,00

obdobný

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

-561 Kč

Stránka 35 z 58

1,00

obdobný

0 Kč

1,00

obdobný

194 Kč

horší; dál od centra 1,02

882 Kč

1,10


420 Kč

1,05

horší; dál od centra

100

15 000

Garáže - skladový prostor, ve střeženém areálu, vrata s výškou 3,2 m, betonové podlahy, prostor je suchý, není vytápěný, elektřina. zděné zděné skladový prostor garáže - sklad 332 150

Skladové prostory v 1.NP cihlového domu, veškeré IS.

horší; dál od centra lepší; blíž k centru Prahy

200 Kč

1,02

horší; dál od centra

119

14 300

120

191 Kč

0 Kč

K5 - Stav:

114

25 000

220

zděné skladový prostor

Sklad umístěný přímo na vykládací rampě. Vhodné jako VO sklad i výdejna. K dispozici je rampa pro velká nákladní auta.

-596 Kč

0,95

lepší; blíž k centru Prahy


nevalný

dobrá

dobrá

zděné 2 haly

Dva sklady v uzavřeném areálu, možnost vjezdu nákladních aut. Sklady jsou zděné, vytápěné. Areál je zabezpečený kamery a alarm.


142

59 924

Tři nebytové prostory vhodné pro sklady, čistou výrobu, nebo tělocvičny. Jsou v 1.NP, propojeny chodbou, obsahují sociální zařízení, šatnu. zděné / ŽB 3 haly 422

Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:





Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:

12,16%


x


x

Nájemné Kč/m2 užit.pl./měsíc:

zděné dvojgaráž 84

x

Nájemné Kč/měsíc:

Konstrukční provedení: Prostory: Užitná plocha m2:

Doplňujicí popis:

Fotografie:


10 036 Kč 4,99%



119 Kč

Upr. nájemné Kč/m2 užit.pl./měs.:

Váhy: 10 738 Kč

128 Kč

0,20

0 Kč


obdobné

-565 Kč

0,95


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné; 1.NP

538 Kč

větší objekt 1,05

1,00

veškeré IS

1.NP

1 prostor 84 m2 přístupný 2 garážovými vraty

Koeficient úpravy

K12 - Ostatní:


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K9 - Umístění v objektu:



0 Kč

1,00


obdobné

-567 Kč

0,95

9 527 Kč

113 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-501 Kč

0,95


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné; 1.NP

292 Kč


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné

Koeficient úpravy -

bez vybavení, rozvody E, K, V

0 Kč

0 Kč lepší; vč. sociálního zařízení



Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:



9 797 Kč

117 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-516 Kč

0,95


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné; 1.NP

102 Kč


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

10 530 Kč

125 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-554 Kč

0,95


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné; 1.NP

426 Kč


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

Stránka 36 z 58

9 589 Kč

114 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-505 Kč

0,95


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné; 1.NP

198 Kč


0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč




Určení obvyklé ceny pozemků za předpokladu demolice staveb Určení obvyklé ceny pozemků (v případě, že by nebyly zastavěny) je provedeno na základě porovnání s nabídkovými cenami volných pozemků určených k zastavění komerční stavbou v daném místě a čase. V určení obvyklé ceny pozemků není zohledněno, že využití oceňovaných pozemků je omezeno stavební uzávěrou pro nadřazenou komunikační síť hlavního města Prahy č. j. 123033/970UR/DI/Ex ze dne 23. 4. 1997. Obdobné pozemky stát (popř. město) běžně vykupuje za cenu obvyklou dle znaleckého posudku. V minulosti na pozemku stála jiná stavba, která byla nahrazena současnou dočasnou stavbou. Pozemky jsou v územním plánu vedeny jako „SV-D“ – všeobecně smíšené území. Pro potřeby určení obvyklé ceny nemovitých věcí jsou oceňované pozemky uvažovány jako volné pozemky určené k zastavění bez omezení. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 5 - Koeficient svažitost a orientace pozemku zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 6 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů, připravenost k zastavění. K 7 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 8 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 9 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku a případnou maximální možnou zastavitelnost. K 1 0 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci.


Stránka 37 z 58



K 1 1 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85 až 0,95, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 3 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.


Stránka 38 z 58



Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


dobrá


25,82%

1 800

-

9 866

5 900 000

0 Kč horší; pouze autobus 1,03

obdobná 1,00

1,00

obdobná

0 Kč

1,00

obdobná

1,7 km

50.1207772N, 14.4784611E

Střížkovská, Libeň

Reprezentant č. 3

1,03

horší; pouze autobus

-113 106 Kč

0,98

lepší; klidnější

7 335

14 295 915

Svažitý, terasovitý pozemek mezi vilami s výhledem, všechny IS, je po demolici vily a garáže. Jedná se o stavební proluku vhodnou pro rodinné vily či bytový dům. Možnost 3-4 NP a 1 PP. Parc. č. 2011 - 2014. 598 1 949

Pozemku určený pro výstavbu komerčního objektu či bytového domu. Veškeré IS jsou na hranici pozemku. Před pozemkem je zastávka autobusů MHD. Parc. č. 872/2.

1,6 km

50.1171003N, 14.4577072E

V Holešovičkách, Libeň

Reprezentant č. 2


7 222

13 000 000

771

Jednotková cena [Kč / m2 poz.]:

-

Ostatní: Výměra pozemku [m2]:

Pozemek pro stavbu BD o 3 NP s komerčními prostory a zahradou. Možnost napojení na veškeré IS, proluka, v sousedství zeleň.

650 m

50.1141683N, 14.4748053E

Zenklova, Libeň

Reprezentant č. 1

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

x

x

50.1104133N, 14.4718494E


Doplňující popis:

Fotografie:


GPS:

Adresa:

Oceňované nemovité věci

Srovnávací metoda pro komerční pozemky určené k zastavění


Reprezentant č. 5

11 754

6 500 000

553

0,98

lepší; blíž k metru

-453 119 Kč

0,95

lepší; klidnější, blíž centra

-

Metro Holešovice 500 m, veškeré IS. Je zde možnost komerční i bytové výstavby. Pozemek je v majetku s.r.o. - jedná se o prodej společnosti. Parc. č. 296/1, 296/2, 297.

3,2 km

50.1069889N, 14.4388861E

5 674

8 000 000

1 410

Stránka 39 z 58

1,02

horší; pouze autobus

218 723 Kč

horší; dál od občanské vybavenosti, hluk silnice 1,05

-

Mírně až středně svažitý pozemek, inženýrské sítě před pozemkem (E, K, P, V). Parc. č. 794 a 795.

2,3 km

50.1002500N, 14.4922639E

Za papírnou, Holešovice Spojovací, Vysočany

Reprezentant č. 4


1,00


Koeficient úpravy

K12 - Právní vztahy:


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K10 - Přístup:


K9 - Velikost pozemku: Koeficient úpravy

v exekuci

zpevněný, obecní

771 m2

1,01

1,00

0,96

bez exekuce

-612 517 Kč

0,90

0,96

bez exekuce

-1 162 806 Kč

0,85



1,00 0 Kč

0 Kč

1,00

0,96

bez exekuce

-1 045 502 Kč

0,85


0 Kč

1,00

690 722 Kč obdobný; zpevněný, obecní

-158 205 Kč obdobný; zpevněný, obecní

větší 1,11

0 Kč

1,00

obdobné; -

0 Kč

obdobné; veškeré IS 1,00

0 Kč

556 833 Kč

menší 0,98

0 Kč

1,00

obdobné; -

0 Kč


78 319 Kč

obdobný; zpevněný, obecní

větší 1,10

0 Kč

1,00


obdobné; -

0 Kč


0 Kč

Koeficient úpravy -

v ulici jsou veškeré IS

srovnaný do roviny bez staveb - předpoklad

obdobný; srovnaný

horší; neudržovaný s porosty

obdobný; srovnaný do roviny

1,10 570 844 Kč

153 567 Kč

1,02

horší; terasovitý s SZ

0 Kč

1,00

obdobný; obdélníkový

0 Kč

1,00

obdobná

166 265 Kč

0 Kč

1,00

horší; mírná k severu

obdobná; mírná k jihu



K7 - Vybavení IS: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K6 - Stav:


mírná, orientace k jihu

0 Kč

1,00


-156 701 Kč

228 206 Kč lepší; dvouproudá silnice 0,98

0 Kč

1,00

tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Svažitost a orientace pozemku: Koeficient úpravy


0 Kč

1,00

obdobná

Koeficient úpravy

cca obdélníkový

dobrá

0 Kč

K4 - Tvar pozemku:


Koeficient úpravy

K3 - Dostupnost osobní dopravou:



0,96

bez exekuce

-1 215 320 Kč

0,85


0 Kč

1,00


-250 581 Kč

menší 0,97

0 Kč

1,00

obdobné; -

0 Kč


0 Kč

1,00

obdobný; zpevněná plocha

-84 371 Kč

0,99

lepší; rovinný

0 Kč

1,00


0 Kč

1,00

obdobná

-172 185 Kč

Stránka 40 z 58

0,96

bez exekuce

-250 909 Kč

0,95

sreality.cz 24.3.2014; ID: A14SL111; již prodáno

0 Kč

1,00


238 961 Kč

větší 1,05

0 Kč

1,00

obdobné; -

0 Kč


47 319 Kč

1,01

horší; neudržovaný s porosty

46 851 Kč

1,01

horší; mírná až střední

0 Kč

1,00

obdobný; lichoběžník

0 Kč

1,00

obdobná

91 864 Kč


5 700 000 Kč

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:


6 611 338 Kč

6 325 666 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

5 292 144 Kč

0,20 8 204 Kč

728 086 Kč 4 576 586 Kč 4 970 566 Kč 5 698 653 Kč 6 426 739 Kč

5 698 653 Kč 12,78%

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

6 864 Kč

0 Kč

1,00

obdobné

-263 569 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

7 391 Kč

Vážený průměr [Kč / m2 poz.]:

0,20

0 Kč


Váhy:

1,00

obdobné

-220 506 Kč

Koeficient úpravy

K13 - Ostatní:



5 687 529 Kč

7 377 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-236 980 Kč

6 611 338 Kč

8 575 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-275 472 Kč

Stránka 41 z 58

4 576 586 Kč

5 936 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-190 691 Kč




Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky umístěné většinou na místě se zvýšenou hlučností a prašností 2 2 v průměru od 5.674 Kč/m do 11.754 Kč/m pozemku (tj. dle výměry od 5.900.000 Kč do 14.295.915 Kč). 2 Pozemek umístěný na nejméně atraktivním místě měl nejnižší jednotkovou nabídkovou cenu 5.674 Kč/m a naopak pozemek umístěný na nejatraktivnějším místě měl nejvyšší jednotkovou nabídkovou cenu 2 11.754 Kč/m pozemku. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 5.936,- až 8.575,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m pozemku u oceňované nemovité věci: 7.391,- Kč/m S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu a také obvyklou cenu pozemků jako celek po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru ve výši 5.700.000 Kč, 2 tj. 7.393 Kč/m pozemku. Odhad nákladů na demolici staveb Kalkulace nákladů na demolici objektu dle HCÚ (hrubé cenové ukazatele) - CÚ 2015 Průměrné náklady na demoliční práce dle HCÚ demolice zděných budov celkový podíl konstrukcí na budově průměrná váha suti doprava suti včetně nakládky uložení třídění suti na skládku

160 20 1,7 120 130

Kč/m % 3 t/m Kč/t Kč/t

3

Kalkulace demoličních nákladů staveb - budova č. p. 172, dvojgaráž a sklad konstrukční systém obestavěný prostor hlavní budova Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

zděná konstrukce 3 4 324 m

Stránka 42 z 58



objem demoliční suti celkem náklady na demolici objektu náklady na nakládku a dopravu suti náklady na uložení

864,80 691 840 176 419 191 121

Celkové náklady na demolici

3

m Kč Kč Kč

1 059 380 Kč

Náklady na dosažení příjmu Odhad čistého ročního příjmu z nemovitých věcí – od odhadovaného hrubého příjmu je nejdříve odečtena srážka z důvodu předpokládané obsazenosti (-10%), a až následně jsou odečteny náklady na dosažení příjmu, tj. daň z nemovitých věcí a pojistné dle majitele, údržba, opravy, vytváření rezerv a správa – odhad. Daň z nemovitých věcí – výše byla určena dle daňové kalkulačky na www.finance.cz a to ve výši 4.336 Kč/rok Pojištění nemovitých věcí – bylo odhadnuto ve výši 21.000,- Kč Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy – byly určeny na základě odhadu znalce ve výši cca 300 Kč/m

2

2

užitné plochy pro prostory diskotéky, ve výši cca 200 Kč/m užitné plochy pro 2

bytové prostory a ve výši cca 100 Kč/m užitné plochy pro prostory dvojgaráže a skladové prostory v 1.PP, tj. po zaokrouhlení celkem ve výši 200.000,- Kč Náklady na správu nemovitých věcí – byly určeny na základě odborného odhadu ve výši 33.000,- Kč/rok, tj. cca 3% z maximálního možného ročního příjmu z nájemného Výnosová metoda Celkový příjem z nájemného ročně Jistotní koeficient

1 099 175 Kč 0,90

Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

989 257 Kč

Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad)

4 336 Kč 21 000 Kč 200 000 Kč 33 000 Kč

Celková výše odpočtu

258 336 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Doba trvání stavby (let) Diskontní míra pro výpočet výnosové hodnoty

730 921 Kč 2,50 9,00%

Příjem z nájemného diskontovaný na současnou hodnotu Náklady na demolici staveb Příjem z prodeje pozemku

1 575 822 Kč -1 059 380 Kč 5 700 000 Kč

Reverzní výnos - prodej pozemku po odečtení nákladů na demolici staveb Reverzní výnos diskontovaný na současnou hodnotu

4 640 620 Kč 3 740 180 Kč

Výnosová hodnota - celek

5 316 002 Kč

Výnosová hodnota - podíl id. 1/2

2 658 001 Kč


Stránka 43 z 58



8.1.3. Výnosová metoda – předpoklad stavba na dobu neurčitou (věčná renta) Vstupní parametry (nájemné, náklady) jsou stejné. Kapitalizační míra byla určena ve výši 9%. Výnosová metoda Celkový příjem z nájemného ročně Jistotní koeficient

1 099 175 Kč 0,90

Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

989 257 Kč

Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad)

4 336 Kč 21 000 Kč 200 000 Kč 33 000 Kč

Celková výše odpočtu

258 336 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty

730 921 Kč 9,00%

Výnosová hodnota

8 121 349 Kč

Výnosová hodnota - podíl id. 1/2

4 060 675 Kč

8.1.4. Rekapitulace metod a určení obvyklé ceny Výsledné ceny – podíl 1/2 Srovnávací hodnota - stavby na dobu neurčitou Výnosová hodnota - dočasné stavby do 31. 12. 2017 Výnosová hodnota - stavby na dobu neurčitou

9 900 000 Kč 2 658 001 Kč 4 060 675 Kč

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o napojení na kompletní IS o možnost parkovacího stání pro více aut na vlastním pozemku o potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti Ponižující faktory: o dočasnost staveb do 31. 12. 2017 o špatná pověst podniku, který byl v objektu provozován o nebyla umožněna prohlídka interiéru oceňovaných nemovitých věcí o předpokládaný celkově nevalný stav a standardní opotřebované vybavení o rozsáhlý objekt nákladný na provoz a údržbu o objekt je situován při hlavní komunikaci – zvýšená hlučnost a prašnost od dopravy o v ulici před objektem nejsou parkovací možnosti o byty ve 3.NP jsou přístupné pouze přes prostory diskotéky – komplikovaný přístup o v dané lokalitě bydlí sociálně nepřizpůsobiví občané o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 44 z 58



Určení obvyklé ceny a její zdůvodnění Velikostně obdobné komerční objekty či bytové domy (trvalé stavby) se v lokalitě běžně obchodují, jedná se převážně o zástavbu objektů obdobného rozsahu sloužících k bydlení (rodinné a bytové domy) či ke komerčnímu využití, nebo kombinaci těchto využití. Oceňované stavby mají upravenu dobu trvání stavby na dobu určitou do 27. 12. 2017, většina staveb v lokalitě (a v celé ČR) je však postavena „na dobu neurčitou“. Z těchto důvodů neexistuje dostatečně veliký vzorek nemovitých věcí v daném místě a čase, který by byl vhodný k porovnání. Pro dočasné stavby proto nelze provést srovnávací metoda. Obvyklá cena je proto určena na základě metody výnosové se zohledněním dočasnosti staveb. Odhad obvyklé ceny nájemného, která je použitá při výpočtu výnosové metody, se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a užitné plochy, podlažnosti, stavebně technického stavu, příslušenství, době trvání stavby, komplikovanosti přístupu do bytů ve 3.NP a ostatních vlivů. Vypočtená výnosová hodnota je následně zaokrouhlena dolů na statisíce. Díky dočasnosti staveb (do 31. 12. 2017), špatné pověsti podniku, který byl v objektu provozován, předpokládanému celkově nevalnému stavu, opotřebovanému vybavení, vysokým nákladům na provoz a údržbu, zvýšené hlučnosti a prašnosti od automobilového a tramvajového provozu, nevábnému okolí objektu (sociálně nepřizpůsobivý občané), zákazu zastavení v ulici před objektem, komplikovaného přístupu do bytů ve 3.NP pouze přes prostory diskotéky (negativní faktory), i přes dobrou dopravní dostupnost, napojení na veškeré IS, parkovací možnosti na vlastním pozemku a potřebnou občanskou vybavenost v docházkové vzdálenosti (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Na základě výnosové metody se zohledněním dočasnosti staveb, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, tj. podíl id. ½ na pozemcích parc. č. 57 a 58 vč. příslušenství a budově č. p. 172 (dočasná stavba s provozem diskotéky), která je součástí pozemku parc. č. 57, vše v k. ú. Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha; v současném stavu, ve výši 2.650.000,- Kč.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: stavba dvojgaráže není zakreslena v katastrální mapě.

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA!


Stránka 45 z 58



Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, půjčka od ČSTSP, omezení převodu nemovitosti, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Poškozená je fasáda, opadává. Na jižní straně objektu chybí dešťový svod a dochází k degradaci zděné nosné konstrukce

Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. – NENÍ PRAVDA! ANO Popis rizika: Dle evidence KN se jedná o stavbu „bydlení“. Dle kolaudačního rozhodnutí a skutečného využití (v minulosti) se jedná o stavbu s provozem diskotéky. ANO Nenastal právní zánik stavby. NE

Nejedná se o dočasnou stavbu. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Dle kolaudačního rozhodnutí a rozhodnutí o změně stavby - o době trvání stavby se jedná o dočasné stavby s dobou trvání do 31. 12. 2017

ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

NE

Stavba je určena výhradně k bydlení. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Dle kolaudačního rozhodnutí se jedná o stavbu s provozem diskotéky.

ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

NE

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje). – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: stavba stojí v těsné blízkosti frekventované ulice Zenklova – v místě je zvýšená hlučnost a prašnost.

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. NE

Umístění nemovité věci není v památkové zóně. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Dle LV č. 1491 ze dne 24. 3. 2015 se oceňované nemovité věci nachází v památkově chráněném území.

ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. NE

Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na LV č. 1491 ze dne 24. 3. 2015 je uvedena plomba, týkající se zástavního práva.

ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.


Stránka 46 z 58



8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn aktuální stav a vybavení interiéru objektu. Dále nebylo možné ověřit rozměry nemovitých věcí. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

180 00 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Libeň 1 243 201

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č. p. 172 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dvojgaráž 1.2.2. Sklad 1.2.3. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 1.2.4. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 1.2.5. Plot z plechu na ocelové sloupky do patek 1.2.6. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1.2.7. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu III pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - stavební uzávěra pro nadřazenou I komunikační síť 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi -0,06 -0,01 0,00 -0,04 -0,30 1,00

5


Stránka 47 z 58


Index trhu


IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,590 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s IV 0,08 komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,150 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,678

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č. p. 172 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

D. budovy pro společenské a kulturní účely zděná 1261

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.PP 25,15*(13,3+11,6)/2 1.NP 25,05*(13,2+11,5)/2 2.NP 25,05*(13,2+11,5)/2 3.NP 15*(13,2+12,15)/2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP Součet


2

= = = = Zastavěná plocha 2 313,12 m 2 309,37 m 2 309,37 m 2 190,13 m 2 1 121,99 m

Konstr. výška 3,00 m 3,80 m 3,30 m 3,01 m

[m ] 313,12 309,37 309,37 190,13

Součin 939,36 1 175,61 1 020,92 572,29 3 708,18

Stránka 48 z 58



Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

3 708,18 / 1 121,99 1 121,99 / 4

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP (25,15*(13,3+11,6)/2)*(3,00) 1.NP (25,05*(13,2+11,5)/2)*(3,80) 2.NP (25,05*(13,2+11,5)/2)*(3,30) 3.NP (15*(13,2+12,15)/2)*(3,01) zastřešení - půda (15*(13,2+12,15)/2)*2,39*0,5

= 3,31 m 2 = 280,50 m

3

= = = = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP zastřešení - půda Obestavěný prostor - celkem:

Typ PP NP NP NP Z

939,35 m 3 1 175,60 m 3 1 020,91 m 3 572,28 m 3 227,20 m Obestavěný prostor 3 939,35 m 3 1 175,60 m 3 1 020,91 m 3 572,28 m 3 227,20 m 3 3 935,34 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S X S P S X

6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,60 7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 0,00 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 0,00 3,40 1,40 5,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,60 7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 0,00 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 0,00 3,40 0,64 5,40 0,00 99,24 0,9924

Stránka 49 z 58



Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

3

3 935,34 m * 5 348,85 Kč/m

3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 77 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 100 = 23,0 % Koeficient opotřebení: (1- 23,0 % / 100)

= * * * * * * =

2 611,0,9390 0,9435 0,9344 0,9924 1,2000 2,0780 5 348,85

=

21 049 543,36 Kč

* =

0,770 16 208 148,39 Kč

Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Objekt je zkolaudovaný jako stavba s provozem diskotéky, vybavení z r. 1992 je již pro toto využití zastaralé nevyhovuje současným požadavkům. Srážka za morální opotřebení: 16 208 148,39 * 10 % = 1 620 814,84 Kč Nákladová cena stavby CSN = 14 587 333,55 Kč Koeficient pp * 0,678 Cena stavby CS = 9 890 212,15 Kč Budova č. p. 172 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu 9 890 212,15 Kč = Úprava ceny vlastnickým podílem * 1/2 Budova č. p. 172 - zjištěná cena

=

4 945 106,08 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Dvojgaráž Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 11,4*7,8 6,89*1

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 2

= =

[m ] 88,92 6,89

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP


Zastavěná. plocha 2 88,92 m 2 6,89 m

Konstr. výška 3,80 m 1,26 m

Stránka 50 z 58



Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (11,4*7,8)*(3,80) (6,89*1)*(1,26)

3

[m ] 3 337,90 m 3 8,68 m

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP

Typ NP NP

Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 3 337,90 m 3 8,68 m 3 346,58 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S X S S S S S S S S

6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m ]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

3

346,58 m * 3 410,55 Kč/m

3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 57 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 80 = 28,8 % Koeficient opotřebení: (1- 28,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Dvojgaráž - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem


Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * * =

Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00 100,00 1,0000

1 375,1,0000 1,2000 2,0670 3 410,55

=

1 182 028,42 Kč

* = * = = *

0,712 841 604,24 Kč 0,678 570 607,67 Kč 570 607,67 Kč 1/2

Stránka 51 z 58



Dvojgaráž - zjištěná cena

=

285 303,84 Kč

1.2.2. Sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 3,8*2,9

2

=

[m ] 11,02

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 11,02 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (3,8*2,9)*(3,80)

Konstr. výška 3,80 m

3

[m ] 3 41,88 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 41,88 m 3 41,88 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:


Obj. podíl [%] S S S S S S S X S S S P

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 2,67 96,87 0,9687

Stránka 52 z 58



Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

3

1 250,0,9687 1,2000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 41,88 m * 3 003,45 Kč/m

= =

3 003,45 125 784,49 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 57 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 80 = 28,8 % Koeficient opotřebení: (1- 28,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,712 89 558,56 Kč 0,678 60 720,70 Kč 60 720,70 Kč 1/2

Sklad - zjištěná cena

=

30 360,35 Kč

1.2.3. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.4.1. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 211

Výměra:

267,00 m

2

Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m ] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená cena [Kč/m ] Plná cena:

2

267,00 m * 719,60 Kč/m

2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 50 = 46,0 % Koeficient opotřebení: (1- 46,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek - zjištěná cena

= * * =

270,1,2000 2,2210 719,60

=

192 133,20 Kč

* = * = =

0,540 103 751,93 Kč 0,678 70 343,81 Kč 70 343,81 Kč

* =

1/2 35 171,91 Kč

1.2.4. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 53 z 58



Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 211

Výměra:

63,00 m

2

Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m ] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená cena [Kč/m ] Plná cena:

2

63,00 m * 626,32 Kč/m

2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 50 = 46,0 % Koeficient opotřebení: (1- 46,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= * * =

235,1,2000 2,2210 626,32

=

39 458,16 Kč

* = * = =

0,540 21 307,41 Kč 0,678 14 446,42 Kč 14 446,42 Kč

*

Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm - zjištěná cena =

1/2 7 223,21 Kč

1.2.5. Plot z plechu na ocelové sloupky do patek Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.11. Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek 2222

Výměra: 2 7,8*2 = 15,60 m pohledové plochy Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m ] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená cena [Kč/m ] Plná cena:

2

15,60 m * 1 774,78 Kč/m

2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 7 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 30 = 76,7 % Koeficient opotřebení: (1- 76,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Plot z plechu na ocelové sloupky do patek - výchozí cena pro výpočet Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

= * * =

645,1,2000 2,2930 1 774,78

=

27 686,57 Kč

* = * = =

0,233 6 450,97 Kč 0,678 4 373,76 Kč 4 373,76 Kč

Stránka 54 z 58



vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

1/2

Plot z plechu na ocelové sloupky do patek - zjištěná cena

=

2 186,88 Kč

1.2.6. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 2222

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks] Plná cena:

1,00 ks * 4 402,56 Kč/ks

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 7 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 30 = 76,7 % Koeficient opotřebení: (1- 76,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků - zjištěná cena

= * * =

1 600,1,2000 2,2930 4 402,56

=

4 402,56 Kč

* = * = =

0,233 1 025,80 Kč 0,678 695,49 Kč 695,49 Kč

*

1/2

=

347,75 Kč

1.2.7. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 2222

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks] Plná cena:

1,00 ks * 10 180,92 Kč/ks

= * * =

3 700,1,2000 2,2930 10 180,92

=

10 180,92 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 7 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 30 = 76,7 % Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 55 z 58



Koeficient opotřebení: (1- 76,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = =

0,233 2 372,15 Kč 0,678 1 608,32 Kč 1 608,32 Kč

*

1/2

Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků - zjištěná cena

=

804,16 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 2 cen. mapa

Parcelní číslo 57

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa ostatní plocha 58 Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Výměra 2 [m ] 370,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 4 980,00

401,00 4 980,00 2 771,00 m = *

Pozemky - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 1 842 600,1 996 980,3 839 580,3 839 580,- Kč 1/2 1 919 790,- Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č. p. 172 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dvojgaráž 1.2.2. Sklad 1.2.3. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 1.2.4. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 1.2.5. Plot z plechu na ocelové sloupky do patek 1.2.6. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1.2.7. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků

4 945 106,10 Kč 285 303,80 Kč 30 360,40 Kč 35 171,90 Kč 7 223,20 Kč 2 186,90 Kč 347,80 Kč 804,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

5 306 504,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

1 919 790,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

1 919 790,- Kč

Celkem

7 226 294,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

7 226 294,30 Kč

7 226 290,- Kč Stránka 56 z 58



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - stavby na dobu neurčitou Výnosová hodnota - dočasné stavby do 31. 12. 2017 Výnosová hodnota - stavby na dobu neurčitou Zjištěná cena dle vyhlášky

9 900 000 Kč 2 658 001 Kč 4 060 675 Kč 7 226 290 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1491, tj.: o

podílu ve výši id. ½ na pozemcích parc. č. 57 a 58 vč. příslušenství a budově č. p. 172 (dočasná stavba s provozem diskotéky – mimo provoz), která je součástí pozemku parc. č. 57; to vše v k. ú. Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitích metod, se zohledněním rizikových faktorů, na základě metody výnosové se zohledněním dočasnosti staveb po zaokrouhlení; podle stavu ke dni 1. 7. 2015, částkou ve výši:

2 650 000,- KČ slovy: Dvamiliony šestset padesát tisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Dvojgaráž, sklad, venkovní úpravy

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 20. 8. 2015 Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 57 z 58



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23. 10. 2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1194/135/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 135 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1491 ze dne 24. 3. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 1. 7. 2015


Stránka 58 z 58

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1491

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa - budova č. p. 172, č. o. 3 na pozemku parc. č. 57 a pozemky parc. č. 57 a 58 GPS: 50°06'37.43"N, 14°28'19.34"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Primátorská“

Umístění nemovité věci v rámci městské části „Libeň“

Umístění nemovité věci v rámci města Prahy a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí Fotodokumentace pořízená při místním šetření

Uliční (východní) pohled na budovu č. p. 172

Pohled na vstupní dveře

Boční (jižní) pohled na budovu č. p. 172 vč. deatilního pohledu na závadu na fasádě

Severní pohled na pozemek parc. č. 58, dvojgaráž

Pohled na vstupní vrata k pozemku

Fotodokumentace interiéru stažena z internetu

Pokoj ve 3.NP

Fotodokumentace interiéru z videoreportáže

Kuchyně

2015

Recommend Documents