2015

Ing. Katarína Uhlárová, Za hradbami 29, 902 01 Pezinok, ev.č. znalca: 914148

Znalec:

Zadávateľ znaleckého posudku: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, 917 01 Trnava Číslo spisu (objednávky):

sp.zn DD 042/2015, objednávka zo dňa 20.4.2015

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 67/2015

Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 613 v bytovom dome s.č. 10191, na p. č. 2166/7, spolu so spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 6866/564012 na spoločných častiach a zariadeniach byt. domu a pozemkoch p.č. 2166/7 a 2166/8, k.ú. Vajnory, ul. Rybničná 61/B, Bratislava III

Počet listov posudku (z toho príloh): 21 (8) Počet vyhotovení: 6 V Pezinku dňa: 24.5.2015

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 613 v bytovom dome s.č. 10191, na p. č. 2166/7, spolu so spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 6866/564012 na spoločných častiach a zariadeniach byt. domu a pozemkoch p.č. 2166/7 a 2166/8, k.ú. Vajnory, ul. Rybničná 61/B, Bratislava III Pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností 2. Dátum vyžiadania posudku: 20.4.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 24.5.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 11.5.2015 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Východiskové zdroje informácií pre vypracovanie znaleckého posudku:  Objednávka znaleckého posudku od spol. DUPOS dražobná, spol. s r.o.., zo dňa 20.4.2015  Znalecký posudok č. 16/2010, vypracovaný znalcom Ing. Slávka Magulová Zadávateľ vyhlasuje, že predkladané údaje a informácie sú správne, pravdivé a v súlade s platnými predpismi. Znalec nezodpovedá za správnosť poskytnutých podkladov. 5.2 Obstarané znalcom :  List vlastníctva č. 3234-čiastočný, k. ú. Vajnory, zo dňa 11.5.2015  Kópia katastrálnej mapy , k. ú. Vajnory, zo dňa 11.5.2015  Fotodokumentácia  Kópia mapy mesta  Zameranie skutkového stavu (zaznamenané v nákrese bytu, ktorý bol poskytnutý v predloženom znaleckom posudku od Ing. Slávky Magulovej) 6. Použitý právny predpis:  Hodnotenie je vykonané podľa Vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. zo dňa 23.08.2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení vyhlášky MS SR č.626/2007 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.605/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.254/2010. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:  Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.  Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhlášky MS SR č.500/2005 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.534/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 33/2009 Z.z.  Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov,v znení vyhlášky MS SR č.400/2006 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 565/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 34/2009 Z.z.  Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov  Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb  Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3  Usmernenie k používaniu rozpočtových ukazovateľov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN 80-7100-827-3) zo dňa 15.12.2008 vydané ŽU v Žiline.  Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV.štvrťrok 2014 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba na základe návrhu na vykonanie dražby od záložného veriteľa.

Ing. Katarína Uhlárová

Znalecký posudok č. 67/2015

list 2

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je realizované v súlade s Prílohou č. 3 Vyhlášky MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Pre zistenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti neboli k dispozícii podklady o predaji rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností, preto nie je možné uplatniť porovnávaciu metódu. Použitie kombinovanej metódy je veľmi problémové bez objektívnych podkladov a ukazovateľov, preto pre výpočet všeobecnej hodnoty nie je počítané s výnosovou hodnotou a následne s kombinovanou metódou. Z týchto dôvodov v tomto znaleckom posudku je všeobecná hodnota nehnuteľností určená metódou polohovej diferenciácie - úpravou technickej hodnoty resp. úpravou jednotkovej všeobecnej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Úprava rozpočtového ukazovateľa je realizovaná indexom cien stavebných prác vydávaných Štatistickým úradom Slovenskej republiky a Ústavom súdneho znalectva. b) Vlastnícke a evidenčné údaje:



list 3

c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním nehnuteľnosti bola vykonaná znalcom dňa 11.5.2015 na základe objednávky znaleckého posudku zadávateľa DUPOS dražobná, spol. s r.o. zo dňa 20.4.2015. Ohodnocovaný byt bol sprístupnený vlastníčkou nehnuteľnosti-Katarínou Vojtekovou. Bola vykonaná fyzická obhliadka vnútorných priestorov bytu. Bolo vykonané skutkové meranie podlahovej plochy bytu (zaznamenané je v prílohe posudku v pôdoryse bytu). Fotodokumentácia súčasného stavu ohodnocovanej nehnuteľnosti vyhotovená znalcom dňa 11.5.2015. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom: Ohodnocovaný byt bol v termíne 11.5.2015 sprístupnený. Ohodnocovaný byt je byt po rekonštrukcii (presný popis je v kapitole 2. Výpočet technickej hodnoty). Bytový dom bol daný do užívania v roku 1979. e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: V Kópii z katastrálnej mapy, k.ú. Vajnory sú bytový dom v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza a pozemky zakreslené. Ohodnocovaný byt a podiel na pozemkoch prislúchajúcich k bytu sú vo výpise z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č. 3234-čiastočný , k.ú. Vajnory. Údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so zisteným skutkovým stavom f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia:



list 4

Stavby Byt č. 613 v byt. dome s.č. 10191 na p.č. 2166/7, k.ú. Vajnory, ul. Rybničná 61/B, Bratislava, m.č. Vajnory

Pozemky 2

Pozemky pod bytovým domom - parc. č. 2166/7 (13,68 m ) 2

Pozemky pod bytovým domom - parc. č. 2166/8 (9,6 m ) g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 613 v byt. dome s.č. 10191 na p.č. 2166/7, k.ú. Vajnory, ul. Rybničná 61/B, Bratislava, m.č. Vajnory Popis bytového domu: Bytový dom je panelový dom s 9 nadzemnými podlažiami založený na železobetónových pásoch. Strecha je plochá so strešnou krytinou z asfaltových natavovaných pásov, klampiarske konštrukcie pozinkované, bleskozvod, tri strany fasády novozateplené (na poslednej práve prebiehali stavebné práce), interiérové omietky v spoločných priestoroch schodiska a chodieb sú nové. Podlaha v zádverí domu, je z keramickej dlažby, v priestoroch schodiska je podlaha terazzo a na chodbách je PVC podlaha. Vstupné dvere do bytového domu sú rekonštruované rámové so sklenenou výplňou a s otváraním kódovaným elektrickým kľúčom. Okná v zádverí domu a v spoločných priestoroch chodieb sú plastové. Prístup k bytom je železobetónovým dvojramenným schodiskom s povrchovou úpravou terazzo alebo výťahmi. Na základe informácie od predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, bolo zistené, že bytový dom bol daný do užívania v roku 1979. V roku 2003 bola rekonštruovaná kotolňa v dome , kde 8 plynových kotlov zabezpečuje kúrenie a ohrev TÚV v bytoch a v spoločných priestoroch, boli rekonštruované vchodové dvere, výťahy, senzorové osvetlenie na chodbách, nová PVC podlaha v spoločných priestoroch chodieb, nové stúpacie rozvody v bytovom dome, elektromery, schodisko pred vstupom a prestrešenie vstupu do domu. Bytový dom je napojený na miestnu komunikáciu a jestvujúce inžinierske siete (plyn, voda, kanalizácia, el.energia, telefónna sieť a káblová televízia). Spoločné priestory sú primerane udržiavané. Územie, kde stojí bytový dom je v rovinatom teréne. Popis bytu č. 613: Byt sa nachádza na 6. NP. Pozostáva z 3 obytných miestností. Príslušenstvo bytu tvorí predsieň, tri izby ( z toho jedna s kuchynským kutom), kúpeľňa s WC, chodba a loggia. V byte sú vstupné dvere bezpečnostné Adlo, dvere interiérové sú laminátové. Podlahy-v izbách je laminátová podlaha, v predsieni, v kúpeľni, v kuchynskom kúte, v chodbe a na loggii je podlaha z keramickej dlažby. Kúrenie ústredné z kotolne v bytovom dome-radiátory doskové a v kúpeľni je rebríkový radiátor. Okná a dvere na loggiu sú plastové s vnútornými žalúziami. V kúpeľni je keramické umývadlo osadené na skrinke, vaňa plastová rohová obložená keramickým obkladom, WC kombi, rebríkový radiátor a keramický obklad stien. V kuchynskom kúte chýba kuchynská linka. Podľa Listu vlastníctva je podlahová plocha bytu 68,66 m2, nameraná plocha bytu zaznamenaná v pôdoryse v prílohe je 73,32 m2. Počítané je s nameranou podlahovou plochou bytu.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 5 Domy obytné netypové 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet

2

Podlahová plocha [m ]

Predsieň

0,00

3,45*2,36

8,14

Izba

0,00

3,48*4,74


16,50


list 5

Izba s kuchynským kútom

0,00

3,47*7,24

25,12

Chodba

0,00

1,38*1,09

1,50

Izba

0,00

3,43*3,54+1,97*1,18

14,47

Kúpeľňa s WC

0,00

3,43*2,37-0,76*0,71

7,59

Vypočítaná podlahová plocha

73,32

Loggia

0,00

3,5*0,86

3,01

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet izieb:

2

RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) kCU = 2,263 kM = 1,10 3

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Číslo

Názov

Cenový podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksi

Cenový Úprava podiel podielu hodnotenej cpi * ksi stavby [%]

Dokonč. [%]

Výsledný podiel prvku na dokonč. [%]

Spoločné priestory 1

Základy vrát. zemných prác

5,00

1,10

5,50

5,14

100

5,14

2

Zvislé konštrukcie

18,00

1,00

18,00

16,83

100

16,83

3

Stropy

8,00

1,00

8,00

7,47

100

7,47

4

Schody

3,00

1,00

3,00

2,80

100

2,80

5

Zastrešenie bez krytiny

5,00

1,00

5,00

4,67

100

4,67

6

Krytina strechy

2,00

1,10

2,20

2,06

100

2,06

7

Klampiarske konštrukcie

1,00

1,00

1,00

0,93

100

0,93

8

Úpravy vonk. povrchov

3,00

1,00

3,00

2,80

100

2,80

9

Úpravy vnút. povrchov

2,00

1,00

2,00

1,87

100

1,87

10

Vnútorné ker. obklady

0,50

0,30

0,15

0,14

100

0,14

11

Dvere

0,50

1,00

0,50

0,47

100

0,47

12

Okná

5,00

1,20

6,00

5,60

100

5,60

13

Povrchy podláh

0,50

1,20

0,60

0,56

100

0,56

14

Vykurovanie

2,50

1,20

3,00

2,80

100

2,80

15

Elektroinštalácia

2,00

1,00

2,00

1,87

100

1,87

16

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

0,93

100

0,93

17

Vnútorný vodovod

2,00

1,00

2,00

1,87

100

1,87

18

Vnútorná kanalizácia

2,00

1,00

2,00

1,87

100

1,87

19

Vnútorný plynovod

1,00

1,00

1,00

0,93

100

0,93

20

Výťahy

2,00

1,00

2,00

1,87

100

1,87

21

Ostatné

2,00

1,00

2,00

1,87

100

1,87

Zariadenie bytu



list 6

22

Úpravy vnút. povrchov

4,00

1,00

4,00

3,74

100

3,74

23

Vnútorné ker. obklady

1,00

1,00

1,00

0,93

100

0,93

24

Dvere

2,00

1,80

3,60

3,36

100

3,36

25

Povrchy podláh

2,50

1,20

3,00

2,80

100

2,80

26

Vykurovanie

2,50

1,10

2,75

2,57

100

2,57

27

Elektroinštalácia

3,00

1,00

3,00

2,80

100

2,80

28

Vnútorný vodovod

1,00

1,00

1,00

0,93

100

0,93

29

Vnútorná kanalizácia

1,00

1,00

1,00

0,93

100

0,93

30

Vnútorný plynovod

0,50

1,00

0,50

0,47

100

0,47

31

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

1,87

100

1,87

32

Vybavenie kuchýň

2,00

1,00

2,00

1,87

0

0,00

33

Vnút.hyg.zariad.vrátane WC

4,00

1,10

4,40

4,11

100

4,11

34

Bytové jadro bez rozvodov

4,00

1,40

5,60

5,23

100

5,23

35

Ostatné

2,50

1,30

3,25

3,04

100

3,04

107,05

100,00

Spolu

100,00

98,13

Koeficient vplyvu vybavenosti: Východisková hodnota na MJ:

kV = 107,05 / 100 = 1,0705 2 VH = RU * kCU * kK * kV * kM [€/m ] 2 VH = 325,30 €/m * 2,263 * 1,037 * 1,0705 * 1,10 2 VH = 898,93 €/m

Rozostavanosť bytu: Nedokončenosť bytu:

98,13 % 1,87 %

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Názov

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

Byt č. 613 v byt. dome s.č. 10191 na p.č. 2166/7, k.ú. Vajnory, ul. Rybničná 61/B, Bratislava, m.č. Vajnory

1979

36

64

100

36,00

64,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota dokončeného bytu Nedokončenosť

Výpočet 2

898,93 €/m * 73,32m

2

-1,87% z 65 909,55 €

Východisková hodnota Technická hodnota

Hodnota [€] 65 909,55 -1 232,51 64 677,04

64,00% z 64 677,04 €

41 393,31

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v meste Bratislava. Mesto Bratislava je Hlavným mestom SR so sídlom Prezidenta Slovenskej republiky a sídlom Národnej rady SR, vybavené je najvyššou administratívou štátu a ministerstvami, krajskými a okresnými daňovými úradmi, súdmi, správnymi orgánmi, základnými, strednými a vysokými školami, divadlami, kinami, poliklinikami, nemocnicami, policajným veliteľstvom, mestskou políciou, autobusovou, vlakovou, lodnou a letiskovou dopravou, taxi službou a všetkými službami. Bytový dom sa nachádza na ul. Rybničná, je situovaný v mestskej časti Bratislava-Vajnory (viď. Kópia mapy mesta v prílohe), oceňovaný byt sa nachádza na 6 nadzemnom podlaží (z 9 NP) bytového domu. Bytový dom má možnosť



list 7

napojenia na vodovod, kanalizáciu, plynovod, el. sieť. Prístup k nehnuteľnosti je z miestnej komunikácie. Dopravné spojenie s centrom mesta je cca 17 min. Ohodnocovaný byt sa nachádza v krajnej sekcii bytového domu s orientáciou bytu na SV stranu. b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Bytový dom ako aj byt je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie nie je predpokladané. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V LV č. 3234 je pri ohodnocovanej nehnuteľnosti uvedené: Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva V-30010/10 na byt č.613/6.p., Rybničná 61/B v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s., (IČO 00151653) formou dobrovoľnej dražby, P-383/15 Ťarchy: Záložné právo podľa § 15 z. 182/93 Z.z. v znení z. 151/95 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov. Vecné bremeno - právo vstupu na pozemok parc.č. 2166/8 z dôvodu umiestnenia elektroenergetických stavieb a zariadení distribučnej sústavy transformačná stanica, rozvodov elektrických vedení a prípojok, káblového NN a VN vedenia, vzdušného NN a VN vedenia, v prospech ZSE Distribúcia a.s., IČO: 36361518, v zmysle znenia § 10 a § 36 Zákona č. 656/2004 Z.z. zákona o energetike v súlade GP č. 692/2011, Z-14131/11 198 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa a.s. (IČO 00151653) na byt č.613 na 6.p., vchod Rybničná 61/B, podľa V-30010/10 zo dňa 7.12.2010 198 Exekučné záložné právo v prospech ČSOB Leasing, a.s., IČO:35704713 na byt č.613 na 6.p., vchod Rybničná 61/B podľa exekučného príkazu č.Ex 1068/2013-4 zo dňa 30.01.2014 (súdny exekútor JUDr.Roman Fogta) Z2492/14 Nie sú známe žiadne negatívne zmeny v územno-plánovacej dokumentácii mesta spojené s lokalitou, kde sa oceňovaná nehnuteľnosť nachádza.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s „Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“, vydaný ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, použité stavebné materiály, dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 1,3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Výpočet

Trieda

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (1,300 + 2,600)

3,900

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

2,600

III. trieda

Priemerný koeficient

1,300

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,715

V. trieda

III. trieda - 90 % = (1,300 - 1,170)

0,130

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

Popis

Trieda

kPDI

Váha vI

IV.

0,715

10

Výsledok kPDI*vI

Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je nižší



7,15

list 8

2

Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce, priemyslové zóny obcí

3

Súčasný technický stav bytu a bytového domu

4

Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu

IV.

0,715

30

21,45

II.

2,600

7

18,20

II.

2,600

5

13,00

III.

1,300

6

7,80

II.

2,600

10

26,00

I.

3,900

8

31,20

III.

1,300

6

7,80

IV.

0,715

5

3,58

II.

2,600

9

23,40

V.

0,130

7

0,91

II.

2,600

7

18,20

II.

2,600

6

15,60

III.

1,300

4

5,20

II.

2,600

5

13,00

III.

1,300

20

26,00

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.)

5

Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah

6

Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením

7

Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 %

8

Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov

9

Orientácia obytných miestností k svetovým stranám

10

Umiestnenie bytu v bytovom dome

orientácia obytných miestností k SZ - SV byt v krajnej sekcii na 2-6 NP

11

Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: nad 48 bytov

12

Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút

13

Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby

14

Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m

15

Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy

16

Názor znalca priemerný byt

Spolu

145

238,49

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 238,49/ 145

Všeobecná hodnota

VŠHB = TH * kPD = 41 393,31 € * 1,645

Hodnota 1,645

68 091,99 €

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Ing. Katarína Uhlárová


list 9

3.2.1.1.1 Pozemky pod bytovým domom Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku je určená podľa prílohy č. 3 vyhlášky 492/2004 a jej novelizovanej vyhlášky 254/2010.

Parcela

Druh pozemku

Spolu výmera 2 [m ]

Vzorec

Podiel

Výmera podielu 2 [m ]

2166/7

zastavaná plocha a nádvorie

1124

1124,00 6866/564012

13,68

2166/8

zastavaná plocha a nádvorie

789

789,00 6866/564012

9,60

Spolu výmera

1 913,00

Obec: Východisková hodnota:

Bratislava 2 VHMJ = 66,39 €/m

Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie kV koeficient intenzity využitia kD koeficient dopravných vzťahov kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov

23,28

Hodnota koeficientu

Hodnotenie 6. obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov

1,20

3. bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi

1,00

2. pozemky na okraji miest, doprava do mesta ešte vyhovujúca

0,85

3. obytná alebo rekreačná poloha

1,00

4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3)

1,50

1. nevyskytuje sa

1,00

1. nevyskytuje sa

1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie Jednotková hodnota pozemku Všeobecná hodnota pozemku v celosti

Výpočet

Hodnota

kPD = 1,20 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 66,39 €/m * 1,5300 2 VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 913,00 m * 101,58 2 €/m

1,5300 101,58 €/m

2

194 322,54 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov

Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€]

Spoluvlastnícky Všeobecná hodnota podiel podielu na pozemku [€]

parcela č. 2166/7

114 175,92

6866/564012

1 389,92

parcela č. 2166/8

80 146,62

6866/564012

975,66

Spolu


194 322,54


2 365,58

list 10

III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

68 091,99 € 2 365,58 €

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Všeobecná hodnota celej časti [€]

Názov

Spoluvl. podiel

Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [€]

Stavby Byt č. 613 v byt. dome s.č. 10191 na p.č. 2166/7, k.ú. Vajnory, ul. Rybničná 61/B, Bratislava, m.č. Vajnory

68 091,99

1/1

68 091,99

114 175,92

6866/564012

1 389,92

80 146,62

6866/564012

975,66

Pozemky Pozemky pod bytovým domom - parc. č. 2166/7 2 (13,68 m ) Pozemky pod bytovým domom - parc. č. 2166/8 (9,6 2 m)

Spolu VŠH

70 457,57

Zaokrúhlená VŠH spolu

70 500,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 70 500,00 €

Slovom: Sedemdesiattisícpäťsto Eur

3. MIMORIADNE RIZIKÁ V LV č. 3234 je pri ohodnocovanej nehnuteľnosti uvedené: Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva V-30010/10 na byt č.613/6.p., Rybničná 61/B v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s., (IČO 00151653) formou dobrovoľnej dražby, P-383/15 Ťarchy: Záložné právo podľa § 15 z. 182/93 Z.z. v znení z. 151/95 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov. Vecné bremeno - právo vstupu na pozemok parc.č. 2166/8 z dôvodu umiestnenia elektroenergetických stavieb a zariadení distribučnej sústavy transformačná stanica, rozvodov elektrických vedení a prípojok, káblového NN a VN vedenia, vzdušného NN a VN vedenia, v prospech ZSE Distribúcia a.s., IČO: 36361518, v zmysle znenia § 10 a § 36 Zákona č. 656/2004 Z.z. zákona o energetike v súlade GP č. 692/2011, Z-14131/11 198 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa a.s. (IČO 00151653) na byt č.613 na 6.p., vchod Rybničná 61/B, podľa V-30010/10 zo dňa 7.12.2010 198 Exekučné záložné právo v prospech ČSOB Leasing, a.s., IČO:35704713 na byt č.613 na 6.p., vchod Rybničná 61/B podľa exekučného príkazu č.Ex 1068/2013-4 zo dňa 30.01.2014 (súdny exekútor JUDr.Roman Fogta) Z-2492/14

V Pezinku, dňa 24.5.2015




list 11

IV. PRÍLOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva 2. Kópia katastrálnej mapy 3. Doklad do veku bytového domu 3. Nákres bytu, zameranie skutkového stavu 4. Kópia mapy obce 5. Fotodokumentácia



list 12

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa 20.12.2006 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 09 00 - Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 914148. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 67/2015 znaleckého denníka č.9 Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 67/2015

V Pezinku, 24.5.2015


2015

Recommend Documents