ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 94-5075/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 499 jehož součástí je objekt rodinného domu č.p. 13, pozemek p.č. 500, součásti a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Slup, k.ú. Slup Adresa nemovité Slup 13, 671 28 věci: Vlastník stavby: s.r.o. Tirozet, Kamenická 656/56, 170 00 Praha 7, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: s.r.o. Tirozet, Kamenická 656/56, 170 00 Praha 7, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s., obj. č. 721/2015-D Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 DIČ: fax:
e-mail:
[email protected]
Dražba (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
330 000 Kč
Datum místního šetření: 2.9.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: uživatelky slečny Šťastné Počet stran: 15 stran Počet příloh: 5
V Moravském Krumlově, dne 4.9.2015
Ing. Miroslav Krajíček
2.9.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé k datu ocenění, obj.č. 721/2015-D Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č.428 kú Slup - Snímek katastrální mapy - Vlastní prohlídka a zaměření znalcem - Údaje z realitní inzerce Sreality.cz - Údaje ze spolupracujících realitních kanceláří - Údaje sdělené uživatelkou domu sl. Šťastnou - Vlastní databáze znalce z uskutečněných prodejů v okrese Znojmo - Vyhl.č. 199/2014 Sb Místopis Obec Slup se 473 obyvateli se nachází cca 10 km východním směrem od Znojma. V obci jsou základní služby, obchod, restaurace, mateřská škola, sportovní zařízení, knihovna. Ostatní občanská vybavenost ve Znojmě. V obci a okolí je nedostatek pracovních příležitostí. Obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem je Znojmo. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
BUDOUCÍ STAV Okolí :
bytová zóna
Přípojky: veř / vl.
ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 554, 87/1 Obec Slup
průmyslová zóna
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. 499- zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 13 s příslušenstvím, dále pozemek p.č. 500 - zahrada navazující na stavební pozemek a tvořící s ním a stavbou rodinného domu funkční celek. Rodinný dům z levé strany, dvůr a část příslušenství jsou z části situované na části pozemku p.č. 497 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 498- zahrada (vlastník Česká Republika, LV č. 60000.) Areál je umístěn v zastavěném území obce Slup. Jedná se o krajní sekci řadové nízkopodlažní zástavby rodinných domů v okrajové části obce. Rodinný dům je přízemní, nepodsklepený, bez podkroví. Vstup je z ulice do průjezdu, vlevo je byt 1+1, vpravo 1+1 s koupelnou. Ve dvoře navazuje po pravé straně na obytnou část hospodářská budova s WC. Celková výměra pozemků je 237 m2. Příslušenství hlavní stavby rodinného domu tvoří vedlejší stavba hospodářské budovy a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Objekt je napojen na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a přívod plynu. Stáří původního domu je cca 100 roků, byla provedena pouze částečná modernizace, údržba zanedbaná. Příjezd a přístup po veřejné komunikaci, záplavové území kód 3. -2-
K datu ocenění byla nemovitá věc užívána rodinou k trvalému bydlení. Silné stránky Nejsou známy. Slabé stránky Značné stáří budov, vysoké morální i fyzické opotřebení, záplavové pásmo kód 3, nízký standard vybavení i konstrukcí. Část domu s příslušenstvím jsou situovány na pozemcích jiného vlastníka (část p.č. 497 a 498 LV č. 60000). Na nemovité věci je zřízeno zástavní právo smluvní a zákaz zcizení nebo zatížení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Záplavové území kód 4. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s., exekuční příkaz k prodeji nemovitosti . Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Výrazně zhoršený technický stav.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek rovinný, v okrajové části obce Slup v zástavbě rodinných domů, příjezd z veřejné komunikace, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Lokalita zástavby rodinných domů -3-
poblíž centra obce. Záplavová oblast st. 3. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Slup KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena
KMZ: 1,00
1
KIV: 1,00
200
KVP: 1,00
KUV: 1,00
1,00
200,00
200,00
200,00 Kč/m2
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je 200,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 499 nádvoří zahrada 500 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 193
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200,00
44 237
200,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 38 600 8 800 47 400
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název
Popis
Parc. číslo Množství
Hospodářs Přízemní, st. 87 ká budova nepodsklepený objekt ve dvoře, smíšené zdivo, havarijní stav Věcná hodnota ostatních staveb celkem
108,00 m3
JC 2 500 Kč/m3
Opotřebe ní 270 000 95 % Kč RC
VH 13 500 Kč
13 500 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Řadový dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví. Obsahuje byt 2+2 s průjezdem, koupelnou, WC (mimo RD). Stáří domu je odhadem znalce 100 roků. V minulosti byla provedena částečná modernizace, většinou konstrukčních prvků krátkodobé životnosti a výměna zařizovacích předmětů. Konstrukční řešení: Obvodové zdivo smíšené, převážně z kamene na kamenných základech, bez hydroizolace. Stropy trámové s rovným omítnutým podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Omítky vápenné, -4-
bez vnějších obkladů, vnitřní obklady v koupelně a kuchyni. Okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové. Podlahy dřevěné, v koupelně dlažba. Vytápění lokální plynové 3x WAW, ohřev vody v boileru, v kuchyni plynový sporák. Zařizovací předměty v nízkém standardu. Technický stav: Zdivo částečně vlhké, poškozené omítky, ve špatném stavu je krov a střešní krytina, nízký standard vybavení. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 96,60 m2 3,00 m
Název 1.np Výčet místností: celkem Užitná plocha celkem:
96,60 m2
0,80
77,28 m2 77,28 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.np (14,00*6,90)*(3,05+3,20/2)
=
[m3] 449,19 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.np Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody
Popis mělké založení bez izolace smíšené zdivo vesměs kámen s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný tašková pozink. plech jednovrstvé vápenné omítky vápenná s nátěrem chybí běžné keramické obklady chybí náplňové dřevěná špaletová dřevěné, PVC, koberec dlažba, beton lokální na pevná paliva světelná chybí ocelové trubky, studená voda -5-
Obestavěný prostor 449,19 m3 449,19 m3
20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
bojler chybí plastové potrubí plynový sporák na PB umyvadlo, vana, WC splachovací mimo objekt chybí
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 97 77 449,19 3 676 100,00 3 676 1 651 222
roků roků % [Kč]
100 20 83,30 275 754
2
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
77,28 m2 449,19 m3 96,60 m2 237,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům s bytem 2x1+1 a příslušenstvím situovaný v okrajové části obce Slup. Stáří cca 100 roků, částečně modernizovaný, ve špatném technickém stavu. Příslušenství tvoří vedlejší stavba hospodářské budovy a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Pozemek celkem 237 m2, část staveb na cizím pozemku. Možnost napojení na veškeré inženýrské sítě.
Srovnatelné nemovité věci Název: RD I RD 4+kk po částečné rekonstrukci v obci Pravice, okr. Znojmo. V domě proběhla rekonstrukce elektřiny, podlahy, plastová okna, topení, omítky, rozvody vody v plastu, plastové vstupní dveře, nová střecha.Za domem je oplocená uzavřená zahrada, uprostřed klenutý sklep, hospodářské místnosti, letní kuchyň. Vzdálenost do města Hrušovany nad Jevišovkou je to pouhé 3 km, zde je veškerá občanská vybavenost: restaurace, KB, Spořitelna, nákupní středisko, lékaři, škola, školka. Dům 4+kk Pravicích zajišťuje naprosté soukromí. Je vhodný k trvalému bydlení i na chalupaření
-6-
Lokalita Pravice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: realitní inzerce Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,59 5 658 srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 90,00 m 699 m 860 000 Kč 9 556 Kč/m2 Název: RD II Rodinný dům 4+1 obec Krhovice, okres Znojmo. Dům je starší, určený k rekonstrukci, v řadové zástavbě, v klidné části. Vjezd je možný i zezadu na zahradu (104m2) popř. do garáže. Na zahradě je přístřešek se sklepem, na dvoře menší hosp. stavení (bývalé chlívy). Dům má 4 pokoje a kuchyň s betonovými podlahami, krytina lino, chodbu, komoru, samostatné WC, koupelnu. Vytápění centrální, kotel na TP. Plyn je zaveden u domu v předzahrádce. Voda je obecní, odpad sveden do jímky. Kanalizace je v ulicích před i za domem. Celková plocha pozemku je 578m2.
Lokalita Krhovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,86 3 206 srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku větší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 120,00 m 578 m 450 000 Kč 3 750 Kč/m2
-7-
Název: RD III Rodinný dům v obci Křídlůvky, vzdálenost od Znojma 20 km. Nemovitost je samostatně stojící v centru obce, bez podsklepení, sedlová střecha. Dispozice: velká kuchyň, obývací pokoj, ložnice a obytná místnost, koupelna s vanou. V další části domu se nachází WC, vejmínek a menší technické místnosti. Nemovitost je zděná, vytápění na plyn – WAF, voda se čerpá ze studny. K domu náleží zahrádka. Po rekonstrukci je dům vhodný jak bydlení tak i k rekreaci. V obci se nachází obchod, hospoda, obecní úřad.
Lokalita Křídlůvky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,86 3 946 srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku větší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 130,00 m 712 m 599 999 Kč 4 615 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
3 206 Kč/m2 4 270 Kč/m2 5 658 Kč/m2 4 270 Kč/m2 77,28 m2 329 986 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
Celkový výnos za rok: Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok)
nájem
nájem
[Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP m2 RC Kč
-8-
nájem
0 1 755 494
Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Nh Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění 0,00 % * RC Opravy a údržba 0,00 % * RC Správa nemovitosti 0,00 % * RC Ostatní náklady Náklady celkem V N=Nh-V Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Výnosová hodnota Cv
Kč/(m2*r ok) Kč/rok % Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Cv = N / i Kč
0 95 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
329 986 Kč
Věcná hodnota Hodnota pozemku
336 654 Kč 47 400 Kč
Obvyklá cena 330 000 Kč slovy: Třistatřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14
Komentář ke stanovení výsledné ceny Ke stanovení ceny obvyklé vycházel znalec z hodnoty porovnávací. K porovnání byly použity srovnatelné objekty z realitní inzerce (sreality.cz) upravené zvolenými koeficienty porovnání, cena byla konzultována v realitní kanceláři Irmanová reality. Závěr Na základě výsledků z jednotlivých dílčích přístupů k ocenění vyplývají kladné a záporné tržnětvorné faktory ovlivňující tržní hodnotu nemovitosti a to zejména: -
Rodinný dům je situován v zastavěné části obce Slup, v záplavovém území (kód 3). Část staveb a příslušenství jsou umístěny na cizích pozemcích (p.č. 497 a 498 - LV 60000) - je nutno dořešit! V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Dům je před celkovou rekonstrukcí, většina konstrukčních prvků dlouhodobé životnosti jsou původní, stáří cca 100 roků. Pozemek je malý bez možností rozšíření stávajícího objektu. -9-
Technický stav je nevyhovující, většina konstrukčních prvků jeví známky nadměrného opotřebení. Rekonstrukce byla před časem zahájena, ale byla zastavena. Poptávka na realitním trhu v uvedené lokalitě po obdobných domech je minimální. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 300 000 Kč. V Moravském Krumlově 4.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 94-5075/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 99/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1 2
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
Zastavěný pozemek
- 12 -
Mapa oblasti
- 13 -
Fotodokumentace nemovitosti
pohled z ulice
pohled ze dvora
hospodářská budova
Zahrada
průjezd
záchod v hosp. budově
- 14 -
interiér pokoj
Pokoj
koupelna
pohled z jihovýchodní strany
- 15 -
