2015

Znalecký posudek č. 6515 - 334 / 2015 Rodinný dům č.p. 319 na pozemku p.č. st. 419 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 419 a p.č. 2073/13 v k.ú. Žarošoce, v obci Žarošice, v okrese Hodonín.

Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8

Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště

Posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 7 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.

V Uherském Hradišti dne 10.11.2015

1. ÚVOD 1.1. Předmět posudku Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 319 na pozemku p.č. st. 419 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 419 a p.č. 2073/13 v k.ú. Žarošice, v obci Žarošice, v okrese Hodonín

1.2. Účel posudku Účelem posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 29.10.2015.

1.3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z KN, List vlastnický č. 386 pro k.ú. Žarošice ze dne 12.10.2015 - Mapa KN (zdroj ČUZK) - Informace získané při místním šetření dne 29.10.2015 z vizuální obhlídky majetku a na obecním úřadě - Vlastní databáze prodejů nemovitostí - Realitní inzerce

1.4. Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 29.10.2015, bez účasti vlastníka. Pracovníkům znaleckého ústavu nebylo umožněno provést zaměření a popis interiéru domu. Fakta uvedená v posudku jsou získána z vizuální obhlídky, fyzického zaměření dostupných vnějších rozměrů, veřejných mapových podkladů a informací získané na obecním úřadě. Místní šetření proběhlo za účasti zaměstnanců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka.

1.5. Speciální požadavky zadavatele Nejsou.

1.6. Základ hodnoty Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): …. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

2

Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.

3

2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Majetek dle LV č. 386 pro k.ú. Žarošice Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):

794627 Žarošice 586790 Žarošice 1 055 01.01.2014 CZ0645 Hodonín Jihomoravský kraj (Jihovýchod)

p.č. st. 419, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 494 m2, součástí je stavba Žarošice č.p. 319, bydlení p.č. 2073/13, vedená v KN jako zahrada o výměře 1937 m2

Vlastník předmětného majetku: Dle LV č. 386 pro k.ú. Žarošice je vlastníkem předmětného majetku: SJM Adámek Bedřich a Adámková Jaroslava, č.p. 319, 696 34 Žarošice; Evropská 882/6, 350 02 Cheb Adámek Bedřich č.p. 319, 696 34 Žarošice

podíl id. ½ podíl id. ½

2.2. Váznoucí závazky Na LV č. 386 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedeno zástavní právo smluvní, zákaz zcizení nebo zatížení, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji. Kopie LV č. 386 je součástí přílohy znaleckého posudku.

2.3. Informace o pronájmu oceňovaného majetku K oceňovaným nemovitým věcem nebyly vlastníkem ani zadavatelem posudku předloženy nájemní ani jiné smlouvy, které by osvědčovaly existenci užívacích práv pro jinou osobu, nebo právních závad. Existence takových smluv nebyla zjištěna znalcem ani při šetření ani v průběhu zpracování znaleckého posudku.

4

2.4. Popis majetku Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace

Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb

Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Současný a minulý způsob využití Ostatní, příslušenství

Obec Žarošice se nachází 28 kilometrů severozápadně od Hodonína a 13 kilometrů západně od města Kyjov. Oceňovaný majetek je situován na západním okraji. jako poslední, řadový krajní dům. Vzdálenost cca 10 min. pěší chůze Rodinné domy se zahradami Dům má pravděpodobně provedeny přípojky vodovodu, plynu, elektrické energie a kanalizaci do septiku, s přepadem do veřejného řadu (ČOV v obci není). Funkčnost přípojek nebylo možné ověřit. Přístup k majetku je po veřejné zpevněné komunikaci. Neověřena, v případě funkčnosti standardní pro účely rodinného bydlení Zastávka autobusu je vzdálená od oceňovaného domu cca 150 m Obec Žarošice má základní školu vyššího stupně a mateřskou školu, sportovní hřiště, ordinaci praktického lékaře, obchody, restaurace, služby, sportovní i kulturní zařízení. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Garáž je v průjezdu domu, před domem je zpevněná plocha Nebyly zjištěny Průměrná Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou. K datu ocenění není trvalé obývání průkazné, nebyla umožněna vnitřní prohlídka domu Příslušenství domu tvoří vedlejší stavby, přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy, skleník v zahradě. Nedokončená stavba situovaná za průjezdem je tvořena základovými konstrukcemi a obvodovým zdivem, není chráněná proti klimatickým vlivům a dochází k její postupné degradaci. Vzhledem k její nevyužitelnosti není její hodnota do ocenění zahrnuta.

2.4.1. Rodinný dům č.p. 319 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady

Betonové pasy, existence izolací proti zemní vlhkosti nebyla prokázána. Konstrukční systém zděný na tl. 0,45 m Pravděpodobně dřevěné omítnuté, v průjezdu keramické, dodatečně dobudované Sedlová, polovalbová Pálené tašky Pozinkovaný plech Pravděpodobně vápenné štukové Břízolitové Keramický obklad kolem vstupních dveří Nezjištěno 5

Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, přístavby Rekonstrukce, modernizace Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku Životnost Současný a minulý způsob využití

Mezi 1. a 2. NP - materiál nezjištěn Vrata dřevěná, vstupní dveře dřevěné, interiérové - nezjištěno Plastová do ulice Nezjištěno Nezjištěno Přípojka na střešník domu – funkčnost neověřitelná Instalován T+S voda, pravděpodobně z veřejného řadu Nezjištěno Přípojka provedena Přes vlastní septik do řadu – v obci není ČOV Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nebyly provedeny Výměna oken za plastová, ostatní nezjištěno Z veřejné místní komunikace p.č. 4171 (vlastník ČR) a 4177/1 (vlastník Obec Žarošice) Nezjištěno Běžná Z vnější prohlídky byl zjištěn opad soklu, částečně chybějící omítky domu ze dvorní části Cca 1930 120 roků Rodinné bydlení, pravděpodobně jednogenerační koncepce (46) pokojů a příslušenství

Dispozice (orientační výpočet užitné plochy)

Podlaží 1.NP 2.NP celkem

Název místnosti celé podlaží celé podlaží

m2 168,51 146,20 314,71

koef. užitná plocha m2 0,80 134,81 0,80 116,96 251,77

2.4.2. Hospodářská budova Stavba tvořící dvorní křídlo navazující na rodinný dům. Objekt je zděného konstrukčního systému, s pultovou střechou a eternitovou krytinou, Objekt má zanedbanou údržbu, střešní krytina je poškozená. Dle vizuální prohlídky obsahuje 3 místnosti.

6

2.4.3. Sklad ve dvoře Přízemní objekt s pultovým zastřešením a betonovou taškovou krytinou. Dle vizuální prohlídky je objekt pravděpodobně zděný, s dřevěným obkladem vnější stěny. Je patrná nekompletnost střešní krytiny. Vnitřní dispozice nebyla zjištěna.

2.4.4. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 386 pro k.ú. Žarošice st. 419 zastavěná plocha a nádvoří 2073/13 zahrada

494 1937

Pozemek je situován v jihozápadní okrajové části obce, ve stabilizované zástavbě rodinných domů se zahradami. Má protáhlý obdélníkový tvar, je mírně svažitý. V části je zastavěn oceňovaným rodinným domem a vedlejšími stavbami, zbylá část tvoří dvůr a navazující oplocenou zahradu s porosty. Přístup k pozemku je ze zpevněné komunikace na p.č. 4171 ve vlastnictví ČR na p.č. 4177/1 ve vlastnictví Obce Žarošice.

7

3. POSUDEK 3.1. Metodika ocenění 3.1.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: stavby venkovní úpravy, pozemky (včetně vodních ploch). Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou např.: délka [m] zastavěná plocha [m2] obestavěný prostor [m3] stáří stavby, úpravy prováděné v průběhu životnosti stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavby, atd.) reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zast. plochy, příp. 1 m délky opotřebení stavby užívání stavby - soulad či nesoulad s kolaudačním rozhodnutím, intenzita užívání, apod. ostatní údaje ovlivňující hodnotu stavby (statika, poruchy, vady, apod.) Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji nebo nabídkami pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Možno využívat i údaje z cenových map.

8

Metoda porovnávací u pozemků je založena na dostatečném souboru vstupních dat o realizovaných cenách v posledním období. Při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat.

3.1.2. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, nebo jsou aktuálně nabízeny v realitní inzerci, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak parametry samotné stavby či souboru staveb, tak i výměry pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny co nejaktuálnější, minimálně tři realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod.

3.1.3. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů nebo nabídek v realitní inzerci). Z výpočtových metod jsou u některých typů nemovitých věcí využitelné hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou věcné hodnoty. Pro standardní rezidenční nemovitosti metoda porovnávací nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu, a proto by měla být využita jako stěžejní přístup při dovození obvyklé ceny.

9

3.2. Analýza ocenění majetku 3.2.1. Analýza trhu Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě – oceňovaný dům se nachází na okraji souvislé zástavby obce, jako poslední dům, v lokalitě standardně využívané pro rodinné domy. Funkční využití - tradičně koncipovaný objekt pro rodinné bydlení, vzhledem k neumožnění prohlídky je funkčnost technického zařízení neprůkazná. Kapacita pro bydlení – rodinný dům s pravděpodobně jednobytovým dispozičním členěním Současná míra využití – pravděpodobně trvalé rodinné bydlení Zátěž z minulosti – pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu staveb nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů. Změna charakteru pozemku – je založena na potenciální změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. V budoucnu nejsou takové změny předpokládány. Inženýrské sítě – majetek je zhodnocen přípojkami elektrické energie, vody, plynu a kanalizace z vlastního septiku. Funkčnost přípojek plynu, vody a elektrické energie nebylo možné prokázat. Klimatická pohoda – expozice ke světovým stranám je vhodná, míra znečištění ovzduší stejně jako dopravní zátěž je běžná, výrazně nezhoršující podmínky pro bydlení. Dopravní napojení a možnost parkování Přístup k domu je z veřejné místní komunikace. Parkovací možnosti jsou v průjezdu domu. Omezení užívacích práv Na LV č. 386 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedeno zástavní právo smluvní, zákaz zcizení nebo zatížení, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji. Kopie LV č. 386 je součástí přílohy znaleckého posudku. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou – jde o stavbu pro rodinné bydlení, ve funkčním celku s dalším příslušenstvím a velkým pozemkem. Za předpokladu obyvatelnosti domu, lze konstatovat zhodnocení pozemku stavbou.

10

3.2.2. Ocenění majetku 3.2.2.1. Věcná hodnota majetku Seznam oceňovaných objektů 3.2.2.2.1. Rodinný dům 3.2.2.2.2. Hospodářská budova 3.2.2.2.3. Sklad ve dvoře 3.2.2.2.4 Příslušenství a venkovní úpravy 3.2.2.2.5. Pozemky 3.2.2.2.1. Rodinný dům č.p. 319 Zatřídění: JKSO:

803 60 Domky rodinné jednobytové 46.21.11.00 Domy jednobytové a dvoubytové zděné z cihel,tvárnic,bloků

SKP: Materiálová charakteristika: Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP

Výpočet / komentář (12.37*9.30)+(3.35*9.30)+(3.53*6.32)

Celkem m2 168,51

169 m2

Zastavěná plocha celkem:

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis 1.NP 2.NP Zastřešení

Výpočet / komentář ((12.37*9.30)+(3.53*6.32))*3.20+(3.35*9.30*3.73) (12.37*9.30)*3.20+(3.53*6.32)*2.90 (12.37*9.30)*3.40/2-(3.00*1.40/2*1.70/3)+(3.35*9.30)*3.40/2

Celkem:

1 235,90 m3 obestavěného prostoru

Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: Výpočet: Výchozí hodnota celková: Reprodukční cena celková: Výpočet: Reprodukční cena jednotková nezaokr.: Reprodukční cena jednotková:

4 830 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 830 * 1 235,90 = 5 969 397 5 969 397 Kč 5 676 240 Kč 5 676 240 / 1 235,90 = 4 592,7988 4 592,7988 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 593 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Stáří: Celková životnost: Výpočet: Míra opotřebení:

77 roků 110 roků 100 * ( 77 * 77) / ( 110 * 110 ) = 49,000 49,000 % 11

Celkem 555,73 432,83 247,34

Výpočet: Věcná hodnota:

5 676 240 * (1 - 0,49000) = 2 894 882 2 894 882 Kč

3.2.2.2.2. Hospodářská budova Zatřídění: JKSO:

812 00 Budovy pro výrobu a služby 46.21.19.00 Budovy hotelů, restaurací a budovy nebytové jinde neuvedené zděná tl. přes 15 cm


Výpočet / komentář 8.73*4.43

Celkem m2 38,67

39 m2


Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis 1.NP Zastřešení

Výpočet / komentář (8.73*4.43)*2.10 (8.73*4.43)*0.90/2

Celkem 81,22 17,40

Celkem:

98,62 m3 obestavěného prostoru


2 529 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 529 * 98,62 = 249 410 249 410 Kč 203 777 Kč 203 777 / 98,62 = 2 066,2847 2 066,2847 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 066 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Stáří: Celková životnost: Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

45 roků 55 roků 100 * 45 / 55 = 81,818 81,818 % 203 777 * (1 - 0,81818) = 37 051 37 051 Kč

12

3.2.2.2.3. Sklad ve dvoře Zatřídění: JKSO:

812 00 Budovy pro výrobu a služby 46.21.19.00 Budovy hotelů, restaurací a budovy nebytové jinde neuvedené zděná tl. do 15 cm


Výpočet / komentář 7.60*2.30

Celkem m2 17,48

17 m2


Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis 1.NP Zastřešení

Výpočet / komentář (7.60*2.30)*3.00 (7.60*2.30)*1.30/2

Celkem 52,44 11,36

Celkem:

63,80 m3 obestavěného prostoru


1 494 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 494 * 63,80 = 95 317 95 317 Kč 67 934 Kč 67 934 / 63,80 = 1 064,7962 1 064,7962 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 065 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Stáří: Celková životnost: Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

35 roků 80 roků 100 * 35 / 80 = 43,750 43,750 % 67 934 * (1 - 0,43750) = 38 213 38 213 Kč

3.2.2.2.4. Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (zpevněné plochy, oplocení, plotová vrata, přípojky vody, kanalizace plynu a elektrické energie, skleník) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu bazénů, nákladných terénních úprav, podzemních staveb a pod.. Vzhledem k obvyklému rozsahu není hodnota příslušenství počítána samostatně a je zahrnuta do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní.

13

3.2.2.2.4. Pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců profesního sdružení ČSCOM. Stavební pozemek v k.ú. Archlebov K prodeji stavební pozemek v obci Archlebov, ležící na trase Kyjov-Brno. Celková plocha pozemku 370 m2, šířka cca 16m. Veškeré IS na hranici pozemku. Výměra pozemku 370 m2. Nabídková cena 149 000,- Kč, tj. 403,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka Realitní kancelář STING, s.r.o. Stavební pozemek v k.ú. Násedlovice Pozemek o celkové ploše 299 m2. Na pozemku se nachází rodinný dům. Jedná se o stavbu postavenou ze smíšeného zdiva, vhodnou k demolici či celkové rekonstrukci. Pozemek se nachází v klidné, málo frekventované části obce. Na stavbu navazuje zahrada s ovocnými stromy. Nabídková cena 120 000,- Kč, tj. 401,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka RK M & M reality holding Stavební pozemek v k.ú. Strážovice Pozemek situovaný na okraji obce. Má celkovou výměru 3324 m2, cca 21 x 160 m. Je rovinatý, mírně svažitý, sousedící s lesem. V územním plánu obce je veden jako rezerva pro výstavbu rodinných domů. IS na hranici pozemku. Nabídková cena 840 000,- Kč, tj. 253,- Kč/m2. Zdroj: Nabídka RK NEXT REALITY Stavební pozemek v k.ú. Dambořice Pozemek situovaný v okrajové části obce, je rovinatý pozemek s uliční šíří 14,5 m a délkou 60 m. IS: na hranici pozemku, příjezdová komunikace asfaltová. V obci MŠ, ZŠ. Klidná lokalita, v těsné blízkosti Ždánický les. Výměra pozemku 962 m2. Nabídková cena 250 000,- Kč, tj. 260,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka RK SDK REALITY Stavební pozemek v k.ú. Želetice Pozemek situovaný v centru obce. Na hranici pozemku se nachází veškeré potřebné sítě, tj. plyn, kanalizace, voda a elektřina. V uliční části je šířka pozemku 12 m a rozšiřuje se. Přístup na pozemek je i z druhé strany pozemku po místní komunikaci. Výměra pozemku 1 657 m2. Nabídková cena 397 680,- Kč, tj. 240,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka RK e-Finance, a.s., realitní divize

14

Analýza: Nabídkové ceny stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách v regionu se pohybují od 240 do 403 Kč/m2. Vzhledem ke zdroji informací, kterým je nabídka realitní inzerce, je nutné uvažovat nižší reálnou dosažitelnost takových cen, dle empirických zjištění mnohdy až o 20 %. Rozptyl cen po zohlednění této skutečnosti by tedy bylo možné očekávat od 200 do 337 Kč/m2. Dle databáze cen pozemků ČSCOM se ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů v obci Žarošice se pohybují v rozpětí od 120 do 300,- Kč/m2. V porovnání s uvedenými pozemky lze oceňovaný pozemek považovat za nadstandardně velký, s dobrou vybaveností inženýrskými sítěmi, vhodným tvarem i svažitostí a průměrnou polohou v rámci obce. Na základě posouzení všech uvedených aspektů dovozujeme jednotkovou cenu stavebního pozemku ve výši 250,- Kč/m2, jednotkovou cenu zahrady ve výši 50,- Kč/m2, Číslo st. 419 2073/13

Popis zastavěná plocha a nádvoří zahrada

Plocha (m2) Jednot. cena 494,00 250,00 1 937,00 50,00

Plocha (m2): Celková hodnota:

Hodnota 123 500,00 96 850,00

2 431,00 220 350 Kč

3.2.2.2.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název

Věcná hodnota [Kč] 2 894 882 37 051 38 213 220 350 3 190 496

Rodinný dům Hospodářská budova Sklad ve dvoře Pozemky Celkem

Věcná hodnota je po zaokrouhlení 3 190 000,- Kč.

15

3.2.2.2. Porovnávací hodnota majetku 1. Rodinný dům v obci Strážovice Nabídka prodeje rodinného domu o velikosti 3+1, se standardně velkým pozemkem s dvorem a zahradou. Dům má dvě garáže. Topení je ústřední plynové, elektroinstalace 220/380 V, okna jsou nová plastová v roce 2009, voda obecní, kanalizace. Podlahy - kombinace parkety, linoleum. Podlahová plocha: 160 m2 Pozemek: 993 m2 Nabídková cena: 1 300 000,- Kč, tj. 8 125,- Kč/m2 Zdroj: Reality Kuchtíčková 2. Rodinný dům v obci Nenkovice Nabídka rodinného domu o velikosti 4+kk. Dispozice domu: 1.NP: vstupní hala, obývací pokoj, ze kterého je vstup na prostornou terasu, kuchyně, WC a sprchový kout dohromady. 2.NP : koupelna se sprchovým koutem, 3 x pokoj. Na podlahách je dlažba, v pokoji plovoucí podlaha. Okna jsou původní - kastlová, na vytápění a ohřev vody slouží vlastní kotel (nefunkční). Dále lze vytápět krbem, který se nachází v obývacím pokoji. Za domem je zatravněná zahrada s vjezdem. Podlahová plocha: 150 m2 Pozemek: 400 m2 Nabídková cena: 1 500 000,- Kč, tj. 10 000,- Kč/m2 Zdroj: PJ - REALITY, spol. s r.o. 3. Rodinný dům v obci Kašnice Nabídka prodeje RD 6+1. Jedná se o zděný, řadový, podsklepený rodinný dům, se dvěma NP. K domu náleží velká předzahrádka, průjezd – parkování pro 2 auta, uzavřený dvůr, hospodářské budovy – letní kuchyň 45 m2, garáž s úložným prostorem 70 m2, vinný sklep, zahrada. Dispozice: I.NP: vstup, šatna, kuchyň, jídelna, 2 x pokoj, koupelna s WC. II.NP: 3 pokoje, vstup na půdu a velká lodžie přístupná z chodby. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (elektřina, plyn, voda, odpad). Dům je možné po úpravách užívat jako dvougenerační. Podlahová plocha: 180 m2 Pozemek: 1 204 m2 Nabídková cena: 2 400 000,- Kč, tj. 13 333,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář Domov

16

4. Rodinný dům v obci Krumvíř Nabídka prodeje domu o dvoubytové koncepci 2+1 a 3+1. Dům je zděný, řadový, patrový, 2. nadzemní podlaží má samostatný vstup ze dvora. Dispozice: I. NP: kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC, šatna, technická místnost. II. NP: kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna, samostatné WC, terasa. Přízemí prošlo před 3 lety kompletní rekonstrukcí, patro je původní. K domu náleží průjezdná garáž, uzavřený dvůr a hospodářská budova. Vytápění domu je lokální plynové (WAW) - oddělené plynoměry pro každou bytovou jednotku, elektřina a voda společná. Podlahová plocha: 190 m2 Pozemek: 446 m2 Nabídková cena: 2 450 000,- Kč, tj. 12 895,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář Domov Komentář: Dům č. 1 je situovaný v sousední menší obci. Koncepce domu je jednobytová, dům má výrazně menší výměru podlahových ploch i pozemek. Možnost parkování je v garáži ve dvoře. Technický stav je srovnatelný. Dům č. 2 je situovaný v blízké, menší obci. Koncepce domu je jednobytová, dům má mešní výměrou podlahových ploch, pozemek je rovněž menší. Možnost parkování je v garáži v domě. Dům má funkční zařízení, technický stav je lepší. Dům č. 3 je situovaný v blízké, srovnatelně vybavené obci. Koncepce domu je jednobytová, dům má menší výměrou podlahových ploch. Výměra pozemku je rovněž menší, dostatečná. Možnost parkování je v průjezdu. Technický stav domu je výrazně lepší. Dům č. 4 je situovaný v blízké, srovnatelně velké a vybavené obci. Koncepce domu je dvoubytová, dům má menší výměru podlahových ploch a i pozemek je menší. Možnost parkování má v průjezdu. Technické zařízení domu je funkční, stav objektu lepší. Nabídkové ceny porovnávaných domů z realitní inzerce se pohybují v intervalu od 8 125 do 13 333,- Kč/m2. Z důvodu nejistoty realizovatelnosti inzerovaných cen je nutno uvažovat jejich korekci, kdy podle empiricky zjištěných faktů bývá diference mezi nabídkou a dosaženou cenou až 20 %, v závislosti na atraktivitě nabízené nemovitosti. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů, a se zohledněním zjištěných specifik oceňovaného majetku (nadměrná výměra užitné plochy, nepravidelná údržba a neprůkaznost funkčnosti technického zařízení) dovozujeme pro oceňovaný rodinný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 6 000,- Kč/m2 užitné podlahové plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 251,77 m2). 251,77 x 6 000 = 1 510 620,- Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení je 1 510 000,- Kč. 17

3.2.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota

Kč 3 190 000 1 510 000

Silné stránky:  Provedeny veškeré dostupné přípojky inženýrských sítí  Pozemek i se zahradou  Možnost garážování v průjezdu Slabé stránky:  Lokální poškození fasádních omítek  Nejistá funkčnost přípojek médií  Zhoršený stav vedlejší hospodářské stavby  Existence dlouhodobě rozestavěné stavby ve dvorní části  Objekt skladu ve dvoře není zakreslen v katastrální mapě  Nadměrná výměra pozemku S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, dovozujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky v úrovni hodnoty porovnáním: 1 400 000,- Kč

18

4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu rodinného domu č.p. 319 na pozemku p.č. st. 419 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 419 a p.č. 2073/13 v k.ú. Žarošice, v obci Žarošice, v okrese Hodonín, ke dni 29.10.2015, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:

1 400 000,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc korun českých

V Uherském Hradišti, 10.11.2015

--------------------------------------------

----------------------------------------VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s.

vypracoval Ing. Jiří Halámek

Ing. Miloslav Smělík ředitel společnosti

ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6515-334/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura.

19

5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 386 pro k.ú. Žarošice ze dne 12.10.2015 Snímky katastrální mapy – zdroj internet Fotodokumentace

20

2015

Recommend Documents