2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1155/62/2015

o obvyklé ceně družstevního podílu ve vlastnictví povinného spojené s právem užívat byt v družstvu: Veltruská 604, bytové družstvo, Veltruská 604/12, 190 00 Praha 9, IČ: 25668978, vč. příslušenství; to vše v k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 1771/14-60 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 30.1.2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb.,č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.2.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 26 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 24.3.2015

Znalecký posudek č. 1155/62/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle EL ................................................................................ 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ......................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Družstevní byt č. 4 ........................................................................................................................... 10

7.3.

Pozemek – podíl .............................................................................................................................. 12

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 13

7.5.

Povodňový plán ČR - CAP .............................................................................................................. 14

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 14

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 15

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 15 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 15

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 20

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 21

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 25

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 26

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 26

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 26



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 1771/14-60: a) ocenit družstevní podíl, spojený s právem užívat byt v družstvu a jeho příslušenství: - o obvyklé ceně družstevního podílu ve vlastnictví povinného spojené s právem užívat byt v družstvu: Bytové družstvo Veltruská 604, Veltruská 604/12, 190 00 Praha 9, IČ: 25668978, vč. příslušenství; to vše v k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství bytu, k němuž se váže právo užívat byt v družstvu c) zjistit věcná břemena, výměnky, nájemní smlouvy, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovaným družstevním podílem, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle EL Z evidenčního listu, který byl zaslán bytovým družstvem, vyplývá: * Údaje o uživateli jednotky Vlastník: Číslo bytu: Poloha bytu: Velikost bytu:

Svoboda Jiří, Veltruská 12, Praha 9 4 1. patro / 2.NP 1+0 2

* Údaje o bytě, údaje o místnostech (v m ) Název místnosti Pokoj + kk Předsíň Koupelna WC Spíž Balkon (ve skutečnosti lodžie)

Podlahová plocha: 2 20,14 m 2 2,90 m 2 2,00 m 2 0,97 m 2 1,00 m 2 6,61 m


Stránka 3 z 26



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; EL – evidenční list; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc. nem. – oceňovaná nemovitá věc

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 15.2.2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 18.2.2015). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byli obeslání i členové představenstva (Lokajová, Klamertová, Seifert) a bytové družstvo (Veltruská 604). Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 4 z 26



Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko,č.j.: 167 EX 1771/14-60 ze dne 30.1.2015 Sdělení MěU Prahy 9 odbor výstavby doručeno dne 16.3.2015; č. j. P09 013977/2015; vyřizuje: .M. Červená; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady Žádala jsem o: •

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Úřadem byla zaslána pouze informace týkající se bytového domu (povolení z roku 1966, povolení 2009 a kolaudace 2010 týkající se uprav domu – vstupních portály vč. zídek, předsazených schodů a přístupových ramp.) Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Stanovy bytového družstva Veltruská ze dne 22.1.2002 Kopie katastrální mapy, k.ú. Prosek – dálkový náhled -viz.příloha Územní plán města Prahy; městská část Prosek Evidenční list Nájemní smlouva bytového družstva Veltruská 604 Informace získané při místním šetření Poskytnutí informací o bytu, který užívá pan Svoboda; za bytové družstvo: p. Lokajová (1. místopředseda), dne 4.3.2015 Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku


Stránka 5 z 26



Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jinýzájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálněpropojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnitnezávislost nebo objektivitu znalce.


Stránka 6 z 26



Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedenév zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům,které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaného družstevního podílu nebyla zjištěna žádná věcná břemena. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaného družstevního podílu nebyla zjištěna žádná věcná břemena. Zástavní práva K tíži oceňovaného družstevního podílu nebyla zjištěna žádná zástavní práva. Předkupní práva Z doložených dokumentů nebyla zjištěna žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Dle doložených dokumentů byly zjištěny tyto nájemní vztahy:


Stránka 7 z 26



• Smlouva o nájmu družstevního bytu - Pronajímatel: - Nájemce – člen družstva: - Předmět nájmu: - Nájemné:

- Doba nájmu:

Veltruská 604 Bytové družstvo se sídlem Veltruská 12/604, 190 00 Praha 9 Jiří Svoboda; RČ: 61318/0820 byt č. 4 na adrese Veltruská 12/604, Praha 9 190 00 bylo stanoveno na dobu neurčito členskou schůzí družstva a uvedeno v evidenčním listě, je splatné do 15. dne v měsíci, na který se platby vztahují. Dle evidenčního listu činí ekonomické nájemné 1.299,- Kč, zálohy na služby 1.092,- Kč; měsíční platba celkem je tedy: 2 391,- Kč. Dle sdělení družstva je anuita na byt splacená. na dobu neurčitou

Tato nájemní smlouva nemá dle znalce negativní vliv na obvyklou cenu družstevního podílu. Omezení vlastnického práva Z doložených dokumentů nebyla zjištěna žádná omezení vlastnického práva.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Informace o vybavení, vnitřním stavebně technickém stavu nemovité věci a evidenční list s jednotlivými výměrami bytu byly získány z bytového družstva. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 16.3.2015 z městského úřadu – odbor výstavby a ze dne 24.3.2015 z exekutorského úřadu (viz. 5.2. podklady pro vypracování znaleckého posudku).

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem


Stránka 8 z 26



doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je družstevní byt, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází na severovýchodní straně města Prahy, v městské části a katastrálním území Prosek v souvisle zastavěné části. Konkrétně se jedná o střední část ulice Veltruská, která je z jižní strany kolmá k ulici Litvínovská Absolutní centrum (Václavské náměstí) je vzdáleno cca. 8 km jízdy jihozápadním směrem.


Stránka 9 z 26



Okolní zástavba: Jedná se o tradiční sídlištní lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba panelových, bytových domů. Ze zeleně je v docházkové vzdálenosti k dispozici park Přátelství (cca 350 m pěší chůzí) a přírodní park Prosecké skály (cca 500 m pěší chůzí). Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, městský úřad, supermarket, pošta, městská policie, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, gymnázium, divadlo, kostel aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci celého města. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží u křižovatky silnic II. třídy (Vysočanská x Prosecká) a především při rychlostní komunikaci R8 (Liberecká). Z veřejné dopravy je v ulici Vysočanská (cca 300 m) zastávka autobusů a zastávka metra „C“ Prosek (cca 700 m). Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Veltruská, pozemku parc. č. 1196/1 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník Hl. m. Praha), přes pozemek parc. č. 1196/4 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník Hl. m. Praha ) a přes pozemek (přístupový chodník) parc. č. 1196/11 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník Hl. m. Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné v omezené míře, pouze na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn a dálkové vytápění.

7.2. Družstevní byt č. 4 Nachází se ve 2.NP panelového bytového domu č. p. 604, který byl postaven cca v roce 1970. Bytový dům není podsklepen, má celkem 8 nadzemních podlaží a nemá zajištěn bezbariérový přístup. Byt je orientován na jihovýchod směrem do zeleně. Výměry v evidenčním listu jsou pravděpodobně v souladu se skutečným stavem. Dispoziční řešení (dle evidenčního listu): Byt má průměrnou dispozici 1+kk. Skládá se z obytné místnosti s kuchyňským koutem, předsíně, koupelny, spíže a balkonu. Při místním šetření bylo zjištěno, že se nejedná o balkon ale o lodžii. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití/ legálnost staveb: Dle evidenčního listu se jedná o byt v bytovém domě ve vlastnictví bytového družstva, v minulosti užíván jako byt. Způsob využití nemovité věci je „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepší využitím. Dle sdělení družstva není družstevní byt delší dobu (cca 3-5 let) užívána.


Stránka 10 z 26



Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení stavebního úřadu (povolení) cca z roku 1966, byl objekt postaven cca v roce 1970, tedy před 45-ti lety Počet podlaží: 8 nadzemních podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: železobetonové panelové Stropy: železobetonové panelové Střecha: tvar plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování okenních parapetů, střešních prostupů a atiky z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná Vstupní dveře do objektu: plastové částečně prosklené Vrata: nejsou provedeny Okna: plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: železobetonová Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, kobercové, z PVC Vytápění: dálkové, žebrové litinové radiátory Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní umakartové jádro – vana, umyvadlo, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem Údržba: zanedbaná Soupis místností družstevního bytu dle evidenčního listu Podlaží

Místnost

2.NP

pokoj + kk předsíň koupelna wc spíž lodžie

Podlahová plocha

Zohledněno

20,14 2,9 2 0,97 1 6,61

100% 100% 100% 100% 100% 50%

Započitatelná plocha bytu v 2.NP Celková započitatelná plocha družstevního bytu - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

Započitatelná plocha 2 20,14 m 2 2,90 m 2 2,00 m 2 0,97 m 2 1,00 m 2 3,31 m 2

30,32 m

30 m

2

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako podstandardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.


Stránka 11 z 26



Stavebně technický stav bytu (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Dle sdělení bytového družstva není družstevní byt cca 3-5 let užívána, údržba je velmi zanedbaná. Byt je v původním nevalném stavu - prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu (kuchyňská linka podstandardní, umakartové jádro, vnitřní povrchy zašpiněné, nášlapné vrstvy podlah ve zhoršeném stavu). Předpokládám potřebu provedení celkové rekonstrukce - dveře, podlahy, rozvody elektřiny, bytové jádro vč. rozvodů a zařizovacích předmětů, štuky a malby. Stáří a stavebně technický stav bytového domu Objekt byl dle sdělení paní Lokajové (1. místopředseda družstva) postaven cca v roce 1970, tedy před 45-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v dobrém stavu pro svoji funkčnost. Dle sdělení bytového družstva byly provedeny následující rekonstrukce: plastová okna (přední část domu v r. 2001, zadní část domu v r. 2003, okna na chodbách v r. 2011), stoupací potrubí (r. 2001), vstupní dveře (r. 2009), střecha vč. předpokládaného zateplení (r. 2011), výtah (r. 2011), malba vnitřních povrchů a nová nášlapná krytina ve společných prostorách (chodba, v r. 2011). Objekt je bez viditelných statických poruch. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako dobrý, vyžadující provedení zateplení zbylé části bytového domu. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům. Venkovní úpravy a) Inženýrské sítě - elektřina, vodovod, kanalizace, plyn i dálkové vytápění b) Venkovní schodiště – betonové s keramickým obkladem

7.3. Pozemek – podíl Bytový dům se nachází na pozemku parc. č. 628/122, který je zapsán na LV č. 687 pro k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Sousední parcely: parc.č.: 628/122: 628/121, 628/123, 628/211, 628/217, 628/218, 1196/11

Pozemek parc.č.628/122


Stránka 12 z 26



Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar s výběžkem na severní straně, tvořící vstup do objektu. Pozemek je z celé své plochy zastavěn bytovým domem č. p. 604. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „OB“- čistě obytné území sloužící pro bydlení.

Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná


Stránka 13 z 26



plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu1. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin.

7.5. Povodňový plán ČR - CAP Dle povodňového plánu české asociace pojišťoven (CAP) www.cap.cz se pozemky nenachází v záplavové oblasti– ZÓNA 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně/záplavy.

7.6. Shrnutí Adresa: Praha, Prosek, Veltruská č. p. 604 Nemovité věci: Dispozice vč. zhodnocení: Podlaží: Započitatelná plocha:


Družstevní byt 1+kk průměrné 2.NP s výtahem 2 30 m

Stavební stav: Vybavení: Příslušenství: Realizovatelnost:

nevalný mírně podstandardní x normální

Stránka 14 z 26



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotěnemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska:umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k družstevnímu bytu K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav družstevního bytu, jeho stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství družstevního bytu, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se družstevní byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1.


Stránka 15 z 26



V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – družstevních bytů 1.) www.sreality.cz 2)

Nabídka družstevních bytů (do 40 m v městské části Prosek - byly nalezeny celkem 2 byty s nabídkovou cenou od 1.580.000 Kč do 2.099.000 Kč. 2) Nabídka družstevních bytů (do 40 m v městské části Střížkov byla nalezena pouze 1 s nabídkovou cenou 1.560.000,- Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka družstevních bytů v městské části Prosek - byly nalezeny celkem 2 byty s nabídkovou cenou 2.400.000 Kč a 2.500.000 Kč. 2 Nabídka družstevních bytů (pod 40 m ) v městské části Střížkov – byla nalezena pouze 1 nabídková cena 1.550.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka družstevních bytů v městské části Prosek - bylo nalezeno celkem _9 bytů s nabídkovou cenou od 1.430.000 Kč do 3.990.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na portále není v současnosti uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na portále není v současnosti uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. Vyhodnocení nabídky a poptávky: Nabídka družstevních podílů s právem užívání obdobného bytu je přibližně v rovnováze s poptávkou. Velká část bytového fondu v této lokalitě již však byla převedena do „osobního“ vlastnictví. Rozdíl v obchodovatelnosti mezi byty v „osobním“ a „družstevním“ vlastnictví vyrovnává rozdíl v realizovaných – obvyklých cenách. Obchodovatelnost oceňovaného družstevního podílu posuzuji jako průměrnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 16 z 26



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

Byt - družstevní

Byt - družstevní

Byt - družstevní

Byt - osobní

Byt - družstevní

Byt - družstevní

Adresa:

Veltruská, Prosek

Veltruská, Prosek

Veltruská, Prosek

Lovosická, Prosek

Kytlická, Prosek

Mimoňská, Prosek

Byt s lodžií 7 m2 po celkové rekonstrukci nová plastová okna, zděná koupelna, kuchyňská linka, podlahy. Nedílnou součástí je komora na chodbě. Rovněž dům prošel renovací - nová střecha, zateplení, fasáda, okna, výtah.

Byt s orientací na jihozápad. Po vstupu se nachází toaleta a oddělená koupelna. Z chodby jsou vstupy do ložnice a obývacího pokoje s kuchyňským koutem. Dům je bez výtahu, po rekonstrukci střechy a obvodového pláště z r. 2008 resp. 2010. K bytu náleží komora se vstupem vedle vchodu do bytu a sklepní kóje.

Byt v 7.nadzemním podlaží s výtahem, panelové budovy, je v původním udržovaném stavu - je vhodný k rekonstrukci. Budova je po částečné revitalizaci (nová plastová okna, fasáda, zateplení, nová střecha).

panelové 1+kk/L 5.NP nebylo zjištěno 1 osobní

panelové 2+kk/L 4.NP 1.PP - 4.NP 1 není

panelové 1+kk 7.NP 1.PP - 10.NP 1 osobní

Fotografie:

Doplňujicí popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlaží, ve kterém se byt nachází: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Výtah: Započitatelná plocha m2:

x

panelové 1+kk/L 2.NP 1.NP - 8.NP 1 osobní 30

Zrekonstruovaný byt, orientace na jihovýchod. Obývací pokoj, kuchyňský kout, předsíň, koupelna s WC, lodžie (přístupná z chodby) a sklep na patře. Koupelna - sprchový kout a WC. Plovoucí podlaha a dlažba. Panelový dům je po rekonstrukci, zateplená fasáda, plastová okna, vstupní dveře, schodiště, střecha, stoupačky a výtah. Byt 28 m2 + lodžie 6 m2. panelové panelové 1+1/L 1+kk/L 4.NP 2.NP 1.PP - 8.NP nebylo zjištěno 1 1 osobní osobní 31,00 31,00

Byt se skládá z předsíně s vestavěnou skříní, zděné koupelny s WC a sprchovým koutem, kuchyně s novou kuchyňskou linkou, obývacího pokoje, zasklené lodžie. K bytu je komora na patře. Byt je po kompletní rekonstrukci (zděná koupelna, podlahy, štuky, rozvody elektro, klimatizační jednotka). Orientace bytu na jih. Byt 28 m2 + lodžie 6 m2.

30,50

45,00

28,00

Nabídková/prodejní cena Kč:

x

1 430 000

2 099 000

1 650 000

2 199 999

1 490 000

Cena [Kč / m2 zap. pl.]:

x

46 129

67 710

54 098

48 889

53 214


Stránka 17 z 26



Variační koeficient [%]:

13,77% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Veltruská, Prosek

K2 - Pozemek:

bytového družstva

K3 - Stav bytu:

špatný

K4 - Stav bytového domu:

střední - převážně po rekonstrukci

K5 - Vybavení, příslušenství:

podstandardní 2

K6 - Velikost nemovité věci:

1+kk/L, 30,0 m

K7 - Umístění bytu v domě:

2.NP z 8NP s výtahem

K8 - Napojení na sítě (přípojky):

veškeré IS - E, K, V, P, dálkové vytápění

K9 - Zdroj informací:

K10 - Právní vztahy: K11 - Ostatní:

v exekuci družstevní vlastnictví

Váhy: Upravená cena [Kč / m2 zap.pl.]: Upravená cena Kč: Variační koeficient [%]:


obdobná; stejná ulice

obdobná; stejná ulice

obdobná; cca 1,4 km pěší chůzí od oc.nem

obdobná; cca 1,4 km pěší chůzí od oc.nem

obdobná, cca 700 m pěší chůzí od oc. nem

1,00 obdobný

1,00 obdobný

1,00 obdobný

1,00 obdobný

1,00 obdobný

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

lepší - po celkové rekonstrukci



lepší - původní udržovaný

lepší - udržovaný k rekonstrukci

0,93 lepší - po rekonstrukci vč. fasády



0,98 obdobný - převážně po rekonstrukci

0,99 obdobný - převážně po rekonstrukci

0,99

0,99

0,99

dobré, komora

dobré, sklep

dobré, komora

1,00 původní udržované, komora, sklep

1,00 původní udržované k rekonstrukci

0,93 větší byt 1+1/L

0,93 obdobný byt

0,93 obdobný byt

0,98 větší byt 2+kk/L

0,99 obdobný byt 1+kk

0,98 lepší - 4.NP s výtahem

1,00 obdobné - 2.NP


0,96 horší - 4.NP bez výtahu


0,99 veškeré IS

1,00 veškeré IS

0,99 veškeré IS

1,06 veškeré IS

0,99 veškeré IS

1,00 kupní cena; www.realhit.cz; ID: REALHITCZ-57377

1,00

1,00

1,00

1,00

www.grandreality.cz; ID: www.dobrenemovitosti.cz; 13621 ID: 40/2855

www.grandreality.cz; ID: macBT1227

www.sreality.cz; ID: 1360

1,00 bez exekuce

0,70 bez exekuce

0,90 bez exekuce

0,85 bez exekuce

0,80 bez exekuce

0,96 obdobné

0,96 obdobné

0,96 osobní vlastnictví

0,96 obdobné

0,96 obdobné

1,00 0,20

1,00 0,20

0,92 0,20

1,00 0,20

1,00 0,20

38 169

36 788

38 960

36 452

38 988

39 655

1 157 081 3,39%

1 115 233

1 181 078

1 105 044

1 181 917

1 202 133

Stránka 18 z 26


Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:


1 157 081 39 196 1 105 044 1 117 885 1 157 081 1 196 277

Maximální upravená cena [Kč]:

1 202 133

Obvyklá cena (aritmetický průměr po zaokrouhlení) [Kč]:

1 150 000

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o příslušenství bytu – lodžie o občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o možnost napojení na veškeré IS Ponižující faktory o družstevní vlastnictví o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o omezené možnosti parkování Vyhodnocení srovnávací metody: Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, tj. byty v průměru od 1,43 mil do 2,2 mil. Kč (tj. cca od 2 2 39.722 Kč/m do 61.735. Kč/m zap.pl.). 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 27.497,- až 40.055,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 34.588,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 1.000.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu bytových domů, které jsou užívány k bydlení. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Po vyhodnocení všech výše uvedených povyšujících a ponižujících faktorech posuzuji obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí jako normální


Stránka 19 z 26



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Družstevní byt je evidován na EL, byl předložen aktuální originál EL (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředí (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje)

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví


Stránka 20 z 26



8.3. Určení administrativní ceny A. NÁLEZ 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

110 00 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Prosek 1 243 201

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena viz.výše . 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 4


Stránka 21 z 26



B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Družstevní byt č. 4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 9 45 let 2 40 054,- Kč/m

Podlahové plochy bytu pokoj + kk: předsíň: koupelna: wc: spíž: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy 2 20,14 * 1,00 = 20,14 m 2 2,90 * 1,00 = 2,90 m 2 2,0 * 1,00 = 2,00 m 2 0,97 * 1,00 = 0,97 m 2 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 6,61 * 0,20 = 1,32 m 2 28,33 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem - 2.NP s výtahem III 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení II - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení IV rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1 - 0,005 * 45 = 0,775 Index vybavení

Vi -0,05 -0,01 0,00 0,05 0,00 -0,10 -0,01 0,00 0,00 0,65

9

IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,775 = 0,443 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku


č.

Pi

Stránka 22 z 26



1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuční příkaz I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu

0,00 -0,04 0,00 1,00

5 IT = P6 * (1 +  Pi) = 0,960 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index polohy

0,00 0,00

č. I I

Pi 1,00 0,04

II I

0,02 0,00

I

0,00

V

0,00

III

0,00

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11 IP = P1 * (1 +  Pi) = 1,060 i=2

Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 40 054,- Kč/m * 0,443 = 17 743,92 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 28,33 m * 17 743,92 Kč/m * 0,960 * 1,060= 511 532,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem


=

511 532,51 Kč

Stránka 23 z 26



C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Družstevní byt č. 4

511 532,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

511 532,50 Kč

Celkem

511 532,50 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

511 532,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Družstevní byt č. 4

511 532,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

511 532,50 Kč

Celkem

511 532,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

511 532,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

511 530,- Kč

slovy: Pětsetjedenácttisícpětsettřicet Kč Poznámka: V ocenění zjištěnou (administrativní) cenou je uvažováno, že předmětem ocenění je družstevní byt. Ve skutečnosti je předmětem ocenění podíl v bytovém družstvu s právem užívat byt. Není znám podíl na pozemku proto není uveden ve výpočtu. Jedná se pouze o orientační výpočet administrativní ceny.


Stránka 24 z 26



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky (orientační výpočet)

1 150 000 Kč 511 530 Kč

a) Předmětem ocenění je určení obvyklé ceny družstevního podílu ve vlastnictví povinného pana Jiřího Svobody (Veltruská 604/12, Praha, nar. 18.3.1961) s právem užívat byt v družstvu: Bytové družstvo Veltruská 604, Veltruská 604/12, 190 00 Praha 9, IČ: 25668978), vč. příslušenství; to vše v k. ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací,popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 15.2.2015, částkou ve výši:

1 150 000,- KČ slovy: jedenmilionstopadesáttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí: o

Žádné příslušenství nebylo zjištěno

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 24.3.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 25 z 26



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j.Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán podpoř. č. 1155/62/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 62 -2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Evidenční list s výměrami místností Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č.3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 5.2.2015


Stránka 26 z 26

Příloha č.1: Evidenční list

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovité věci - bytový dům č. p. 604, č. o. 14 s pozemkem GPS: 50°07'15.45"N, 14°29'29.54"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Veltruská“

Umístění nemovité věci v rámci městské části „Prosek“

Umístění nemovité věci v rámci města Prahy a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Uliční pohled na bytový dům

Pohled na vstup do objektu

Společné prostory – chodba, výtah, schodišťový prostor

2015

Recommend Documents