2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1154/61/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku parc. č. 45 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č. e. 71 (rekreační domek), která je součástí pozemku parc. č. 45; to vše v k. ú. Skalka u Prostějova, obec Skalka, okres Prostějov

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 50799/13-61 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 27.1.2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18.2.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 44 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 31.3.2015

Znalecký posudek č. 1154/61/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rekreační domek č. e. 71, který je součásti p. č. 45, a příslušenství ............................................. 11

7.3.

Pozemek .......................................................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR - CAP .............................................................................................................. 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 17

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 17 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 17

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 23

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 24

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 31

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 31

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 32

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 32



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 50799/13-61: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 82, tj.: - pozemek parc. č. 45 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č. e. 71 (rekreační domek), která je součástí pozemku parc. č. 45; to vše v k. ú. Skalka u Prostějova, obec Skalka, okres Prostějov. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 82 pro k. ú. Skalka u Prostějova, obec Skalka, okres Prostějov; ke dni 27.1.2015 ALV: BLV:

Vlastník Krausová Dagmar, Písnická 765/25, Kamýk, 142 00 Praha 4; identifikátor: 616111/1407 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 45 zastavěná plocha a nádvoří 596 m Součástí je stavba: Skalka č. e. 71, rodinná rekreace Stavba stojí na pozemku p. č.: 45


Stránka 3 z 32



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rekreační domek; NP – nadzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 18.2.2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Povinná znalce kontaktovala prostřednictvím e-mailu (19.2.2015) a také telefonicky (25.2.2015) na základě zaslaného doporučeného dopisu a poskytla informace o oceňovaných nemovitých věcech. Místního šetření se s ohledem na svůj zdravotní stav a současné bydliště v Praze nemůže zúčastnit. Požadované dokumenty povinná dle svého vyjádření nemá k dispozici. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.


Stránka 4 z 32



5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 82 ze dne 27.1.2015, k. ú. Skalka u Prostějova, obec Skalka, okres Prostějov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 50799/13-61 ze dne 27.1.2015 Sdělení magistrátu Prostějov, č. j. PVMU 17574/2015 64, vyřizuje: Ing. Mgr. Helena Řehůřková; „do dokumentace je možné nahlédnout na magistrátu města“; ve spisovně magistrátu byly nafoceny dokumenty: Půdorys + schéma plynového vytápění stavby, Půdorys 1.NP – vše bez kotování Situace plynové přípojky, datum: 4/1998 Rozhodnutí - povolení stavby vnitřního rozvodu plynu a plynovodní přípojky ze dne 6.11.1998, č. j. SÚ/1318/98-Tom Rozhodnutí - povolení stavby vnitřního rozvodu plynu a plynovodní přípojky ze dne 6.11.1992, č. j. SÚ/2989/92-Koš Rozhodnutí – povolení změny v užívání stavby (z rodinného domu na rekreační objekt) ze dne 5.4.2006, č. j. PVMU 57600/2006 61 Protokol z ohledání objektu, Zn.: SÚ/489/2006-OD Smlouva darovací a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 26.10.1994; N 209/94 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k. ú. Skalka u Prostějova – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Skalka Informace získané při místním šetření Údaje předané povinnou prostřednictvím telefonního hovoru ze dne 25.2.2015 Úmrtní listy zaslán povinnou prostřednictvím elektronické komunikace (e-mail) ze dne 31.3.2015 Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři


Stránka 5 z 32



Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015


Stránka 6 z 32



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 82 ze dne 27.1.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech věcná břemena: •

Věcné břemeno užívání ze dne 26.10.1994, právní účinky vkladu ke dni 31.10.1994 - Oprávnění pro: Benešl Vladimír Ing., Praha 1, Jilská 2; RČ: 230713/1366 Benešlová Jindřiška, Jilská 527/2, Staré Město, 110 00 Praha; RČ: 265425/431 - Povinnost k:

parcela č. 45

- Listina:

Smlouva o věcném břemeni V3 2412/1994. POLVZ: 15/1995


Stránka 7 z 32



Toto věcné břemeno není ve znaleckém posudku zohledněno. Byly předloženy úmrtní listy, které jsou v příloze, ze kterých je zjevné, že oba oprávnění zemřeli. Dle sdělení povinné byla dne 18.3.2015 podat na příslušný katastrální úřad žádost o změnu a vymazání věcného břemene. Toto tvrzení povinná doložila úmrtními listy oprávněných. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 82 ze dne 27.1.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 82 ze dne 27.1.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Částečné informace o vnitřním vybavení a stavebně technickém stavu staveb byly získány prostřednictvím telefonního hovoru s povinnou paní Dagmar Krausovou dne 25.2.2015. K nemovitým věcem byla získána částečná stavební dokumentace (půdorys 1.NP) bez kótování, ze které je zřejmá dispozice rodinného domu. Dispoziční řešení dle dokumentace je v souladu s vyjádřením povinné. Z výkresové dokumentace však nebyly získány přesné rozměry, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření staveb, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 31.3.2015 od povinné.


Stránka 8 z 32



6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je pozemek se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací.


Stránka 9 z 32



V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Prostějov v centrální části obce Skalka, v katastrálním území Skalka u Prostějova, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná jihovýchodní část obce, naproti rodinného domu se nachází Lázně Skalka a asi 140 m východním směrem je obecní úřad. Okresní město Prostějov je vzdáleno cca 14 km jízdy autem severním směrem. Jedná se o poměrně malou obec, která je prakticky po celém obvodu obklopena poli, pouze jihovýchodním směrem navazuje malý les. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů, naproti objektu se nachází lázeňský areál – alkalicko-sirnaté lázně. Občanská vybavenost: V obci prakticky chybí občanská vybavenost, je zde k dispozici pouze obecní úřad, knihovna, obchod se smíšeným zbožím, restaurace a lázně. Mateřská škola je v sousední obci Čelčice (2 km), základní škola v Klenovicích na Hané (4 km). Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Prostějově (14 km), veškerá pak v Olomouci (30 km). Dopravní dostupnost: Z veřejné dopravy jsou v obci pouze zastávky autobusů (přímo před objektem), které zajišťují podprůměrné spojení do okolních měst a obcí (cca 14 spojů za den; Skalka – Prostějov cca 20 minut jízdy). Nevýhodou je i absence nočních spojů. Nejbližší vlaková stanice je v sousední obci Čelčice. Obcí prochází pouze silnice III. třídy. Nájezd na rychlostní komunikaci R46 (exit 16) je vzdálen cca 7 km jízdy autem západním směrem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 504 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: obec Skalka) a z pozemku parc. č. 495 (druh pozemku:


Stránka 10 z 32



ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: obec Skalka). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, plyn a jednotná kanalizace pro dešťovou vodu. Obec však dle povinné v současnosti dokončuje ČOV, v dohledné době bude možnost napojení na kanalizaci. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu CZ0713

Název obce Skalka

Kód obce 589993

Správní obvod 1 7108

2 1

3

4

5

6

1 174 255 178

7 5

8 7

9

10 11 12 13

3 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rekreační domek č. e. 71, který je součásti p. č. 45, a příslušenství Jedná se o nepodsklepenou stavbu původně rodinného domu, který byl v roce 2006 rekolaudován na rekreační objekt. Stavba má obytné přízemí a stavebně neupravený půdní prostor s vysokou nadezdívkou (odhadem cca 2 m). Vstup do objektu je z jižní strany. Severním směrem na objekt navazuje stodola s možným průjezdem vraty do zahrady. Oceňovaný pozemek je oplocený, společně se stavbami a venkovními úpravami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení Dle informací povinné a půdorysu 1.NP je stavba dispozičně řešena jako 2+1 (či 3+1). Skládá se z vstupní chodby, ze které vedou dveře směrem doleva (nižší část objektu - přístavba) do kuchyně, navazuje chodba, koupelna, spíž a WC. Směrem doprava (vyšší část objektu) navazuje velký pokoj, ze kterého je možný vstup do verandy, ze které vedou dále dveře do pokoje. Veranda byla původně pokojem. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinná rekreace“. Dle sdělení povinné a obyvatelů sousední stavby č. p. 98 není stavba delší dobu obývána. Za nejlepší možné využití v současném stavu považuji bydlení či využití k rekreaci. Možná je také přestavba na penzion, což však nepovažuji za ekonomicky nejvýhodnější řešení. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 90-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půdní prostor Základy: betonové prokládané kameny bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 11 z 32



Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem a zděné klenuté Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem, který je částečně zkorodovaný Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené do dřevěných zárubní Okna: dřevěná dvojitá Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (dle sdělení povinné po telefonu / fotodokumentace z inzerce o nabídce k prodeji): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně Schody: nejsou provedeny Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s dřevěnými či kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby, parketové Vytápění: ústřední plynovým kotlem, deskové radiátory; + 2x kamna na TP Ohřev teplé vody: plynovým kotlem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: opotřebované standardní (80-tá léta): koupelna s vanou a umyvadlem; WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do jímky Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: opotřebovaná kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, ve znaleckém posudku předpokládám soulad informací poskytnutých povinnou telefonicky a fotodokumentace interiéru z inzerce se skutečným stavem. Skutečný stav však může být odlišný.

Informativní odhad obestavěného prostoru rekreačního domku č. e. 71 - odměřeno z KM Podlaží

Výpočet

1.NP

12,1*7+13,9*4,9 12,1*7

půdní prostor

Konstrukční výška 2,6 m 2,2 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

152,81 m 2 84,70 m

12,1*7*3,6*0,5+13,9*4,9*2*0,5 - sedlová střecha

221 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

3

397 m 3 186 m 3

804 m

3

2

153 m 2 153 m 2 153 m

Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 26,12 zastavěná plocha - obvodové zdivo 3,98 zastavěná plocha - vnitřní příčky 30,10 zastavěná plocha celková všemi zdmi započitatelná plocha: zastavěná plocha rekreačního domku - zastavěná plocha 122,91 zdmi 0,80 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 12 z 32



Informativní odhad vnitřní výměry místností rekreačního domku č. e. 71 Podlaží

Místnost

1.NP

chodba, kuchyně, chodba, koupelna, spíž, WC, 2x pokoj, veranda - odhad 0,8 x zastavěná plocha 1.NP

Podlahová plocha

Zohledněno

122,25

100%

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

Započitatelná plocha 122,25 m

2

122 m

2

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 90-ti lety, je z velké části v původním nevalném stavu. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím funkční, prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou však převážně dosti opotřebované. Střešní konstrukce přístavby (nižší část stavby) je zvlněná, je zde možnost statické poruchy krovu. Na východní fasádě objektu se vyskytuje prasklina, je zde opadaná omítka soklu objektu, vyskytují se zde také mapy od vlhkosti. Dle sdělení povinné nebyl objekt v posledních letech rekonstruován, byla provedena pouze přípojka plynu vč. rozvodů vytápění a plynového kotle (stavební povolení z roku 1992 a 1998). Odhadem v 80-tých letech bylo provedeno sociální zařízení. Celkové vnitřní vybavení díky opotřebení již nevyhovuje dnešním standardním požadavkům na bydlení. -

Venkovní úpravy a) b) c) d)

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, vodovod, plyn Jímka – pravděpodobně betonová Oplocení – z pletiva s ocelovými či betonovými sloupky Zpevněné plochy – betonové (chodník ke vstupu do RD)

Příslušenstvím: -

Stodola – jedná se o zděnou stavbu přibližně obdélníkového tvaru navazující na rodinný dům severním směrem, stojí na pozemku parc. č. 45. Stavba má sedlovou střechu, nášlapná vrstva hlíněná u vrat částečně zpevněná, vnitřní dveře provedeny, krytina je pálená tašková, fasáda neomítnutá, vjezdová vrata dřevěná částečně prosklená, v půdním prostoru se vyskytují malá okna, schodiště není, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří objektu odhaduji obdobné jako u RD, tj. cca 90 let, stav je nevalný. Z inženýrských sítí je k dispozici napojení na elektřinu (220+360) Informativní odhad obestavěného prostoru stodoly Podlaží

Výpočet

1.NP

9*7,75 9*7,75

půdní prostor

9*7,75*3,6*0,5 - sedlová střecha

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

Konstrukční výška 3,6 m 2,2 m

Zastavěná plocha 2 69,75 m 2 69,75 m

Obestavěný prostor 3 251 m 3 153 m 126 m

3

530 m

3

7.3. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 45, který je zapsán na LV č. 82 ze dne 27.1.2015 pro k. ú. Skalka u Prostějova, obec Skalka, okres Prostějov. Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny.


Stránka 13 z 32



Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 45: 44/1, 213/1, 495, 504 Pozemek parc. č. 45

Pozemek je mírně svažitý, má lichoběžníkovitý tvar, je z části zastavěn rekreačním domkem č. e. 71 a navazující stodolou. Převažující část pozemku má travnatý povrch s trvalými porosty – ovocné stromy. Část pozemku má také zpevněný betonový povrch. Pozemek z východní a jižní strany sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Skalka se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „SV“ – plochy smíšené obytné – venkovské.


Stránka 14 z 32



7.5. Povodňový plán ČR - CAP Dle povodňového plánu české asociace pojišťoven (CAP) www.cap.cz se pozemky nenachází v záplavové oblasti – ZÓNA 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně / záplavy.


Stránka 15 z 32



7.6. Shrnutí Adresa: okres Prostějov, obec Skalka č. e. 71 Nemovité věci: Dispozice vč.zhodnocení: Podlažnost: Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.):

Realizovatelnost:

zděný RD s pozemkem a příslušenstvím 2+1, průměrné 1.NP + půdní prostor

Stavební stav: Vybavení: Příslušenství:

nevalný podstandardní - opotřebované stodola

804 m

3

Výměra pozemku:

596 m

2

122 m

2

Zast. plocha 1.NP:

153 m

2

153 m

2

obtížná

Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

0,257 6,590

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 16 z 32



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 17 z 32



Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Skala a okolí do 1 km od obce - bylo nalezeno celkem 5 rodinných domů s nabídkovou cenou od 570.000 Kč do 2.890.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 60 rodinných domů s nabídkovou cenou od 310.500 Kč do 4.350.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Skala byla nalezena pouze 1 nemovitá věc (oceňovaná stavba) s nabídkovou cenou 950.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 11 rodinných domů s nabídkovou cenou od 390.000 Kč do 2.999.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Skala byla nalezena pouze 1 nemovitá věc (oceňovaná stavba) s nabídkovou cenou 950.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v obci Skalka nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rekreačního domku či rodinného domu a příslušenstvím. Nalezena byla pouze dražba většího rodinného domu v obci Ivaň, která je vzdálena cca 8 km od oceňovaných nemovitých věcí. Uskutečněná dražba Adresa: Ivaň č. p. 135, okres Prostějov Objekt je zděný, založený na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, stropy s rovným podhledem „hurdyskové“, vnitřní a venkovní omítky jsou hladké, střecha pultová vysoká s využitým podkrovím a se střešní krytinou pálenou, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného, okna dřevěná zdvojená, částečně dvojitá s deštěným ostěním, střešní Popis: okna dřevěná, dveře hladké, vrata garáží plechová. RD je v 1.NP částečně rozestavěný, je zde technická místnost (vana, umyvadlo, plynový kotel UT, plynový boiler), rozestavěný sklad, chodba, 2x garáž. Schody jsou dřevěné. Ve 2.NP je chodba s kk, koupelna, WC a 4 pokoje. Na podlaze v chodbě je keramická dlažba, v pokojích je plovoucí podlaha. Ve 2.NP je také byt 1+1. V podkroví je chodba s kk a podobným vnitřním uspořádáním jako ve 2.NP.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný ŘRD není zcela zřejmá 1.NP+2.NP+podkroví

střední standardní -

Fotodokumentace:

Pozemek: Podlahová plocha: Odhadní cena: Vydražená cena: 2

Cena Kč/m podl.pl.:

130 254 910 000 369 000

2

2 Zastavěná plocha: 135,90 m 3 Obestavěný prostor: 1 435,10 m 2 Odhadní cena: 3 586 Kč/m zdroj: www.eurodrazby.cz

m 2 m Kč Kč

1 454 Kč/m

2

datum: 3.6.2014

Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách


Stránka 18 z 32



s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 19 z 32



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Nemovité věci: Adresa:

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

rekreační domek

vnitřní ŘRD

vnitřní ŘRD

vnitřní ŘRD

krajní ŘRD

vnitřní ŘRD

Skalka č. e. 71

Kobyliničky č. p. 53, Myslejovice

Myslejovice č. p. 41

Krumsín č. p. 81

Vřesovice č. p. 93

Otaslavice č. p. 119

Vzdálenost od oc. nem. cca:

x

15 km

13 km

15 km

5 km

10 km

Vytápění plynovými kamny WAW, ústřední topení kotlem na dřevo, el. bojler na ohřev vody, WC a koupelna s vanou, sklep, spižírny, vejminek ve dvoře 1+1, udírna. V kuchyni sporák na elektřinu i plyn. V podkroví 1 pokoj s terasou.

Rodinný dům v probíhající rekonstrukci včetně nakoupeného stavebního materiálu na dokončení, zahrada u lesa.

Objekt s možností půdní vestavby a sklepem. Na RD navazují hospodářské budovy, oplocená zahrádka a dvůr. Topení je na pevná paliva, plyn je před domem. Domem vede velký průjezd do dvora parkování 2 aut.

Dům určený ke kompletní rekonstrukci, v přízemí se nachází vstupní chodba, 3 pokoje, kuchyně, koupelna a WC, v patře 3 pokoje, balkon a vstup na půdu, kterou je možno také zobytnit.

Objekt s dispozicí 2+1 s možnosti užívání jako 3+kk. V objektu jsou nové rozvody elektřiny, částečně vody, nová krbová kamna. Před domem možnost napojení plynu a veřejné kanalizace.

Fotografie:

Doplňující popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

zděné 2+1 1.NP + půda 596 804 140 122

zděné 4+1 a 1+1 sklep + 1.NP + podkroví 444 nezjištěn 92 139

zděné nebylo zjištěno 1.NP + půda 1 329 nezjištěn 142 114

zděné 3+1 sklep + 1.NP + půda 301 nezjištěn 150 100

zděné 6+1 1.NP + podkroví 106 nezjištěn 65 81

zděné 2+1 1.NP + 2.NP + půda 87 nezjištěn 40 67

950 000

480 000

550 000

450 000

390 000

350 000

Cena [Kč / m zap.pl.]:

7 787

3 453

4 842

4 500

4 839

5 208

Variační koeficient [%]:

13,15%

Nabídková / prodejní cena [Kč]: 2

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:


Skalka, Prostějov

hůře dostupná

hůře dostupná

větší obec

obdobná

větší obec

1,05

1,03

0,98

1,00

0,98

Stránka 20 z 32


Určení obvyklé ceny mírně svažitý, travnatý s porosty

K2 - Pozemek: K3 - Stav:

nevalný

K4 - Vybavení, příslušenství:

podstandardní opotřebované; stodola

K5 - Velikost nemovitých věcí:

1.NP + půda, 2+1 E, V, P, v ulici je vybudována K – možnost napojení

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci samostatný rekreační domek

K9 - Ostatní: Váhy: 2

Upravená cena [Kč / m zap.pl.]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:

mírně svažitý, větší rovinný, menší 1,02 0,90 nevalný nevalný 1,00 1,00 obdobné obdobné 1,00 1,00 větší, více podlaží menší 1,05 0,98 veškeré IS (již napojeno) veškeré IS (již napojeno)

rovinný, menší rovinný, menší 1,05 1,08 nevalný nevalný 1,00 1,00 obdobné obdobné 1,00 1,00 menší objekt, sklep menší objekt, podkroví 0,97 0,95 E, V, K, možný P veškeré IS (již napojeno)

rovinný, menší 1,09 nevalný 1,00 obdobné 1,00 menší objekt, více NP 0,92 E, V, možno P a K

0,98

0,98

1,00

0,98

1,00

jiho.moravskereality.cz, ID: 004780 - inzerce

jiho.moravskereality.cz, ID: 61372x4242



jihomoravskereality.cz, ID: 425551 - inzerce

0,90 bez exekuce 0,96 vnitřní ŘRD 1,05



0,80 bez exekuce 0,96 krajní ŘRD 1,03


0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

3 742

3 453

3 693

3 848

3 849

3 870

456 577 4,23%

421 206

450 563

469 504

469 528

472 086

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]:

456 577 19 301

Minimální upravená cena [Kč]:

421 206

Průměr - směrodatná odchylka [Kč]:

437 276

Aritmetický průměr [Kč]:

456 577

Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

475 878

Maximální upravená cena [Kč]:

472 086

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení)

450 000


Stránka 21 z 32



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o možnost napojení na kompletní IS kromě kanalizace, která je ve výstavbě o možnost půdní vestavby o klidná lokalita s možností komerčního využití – naproti se nachází sirnato-alkalické lázně Ponižující faktory: o celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o závady: praskliny na fasádě, zvlněný krov objektu – nevylučuji statickou poruchu o nevalná dostupnost veřejnou dopravou o absence občanské vybavenosti v obci o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Poptávka je spíše po objektech ve středním udržovaném stavu, které jsou standardně vybavené a jsou umístěny v obci alespoň se základní občanskou vybaveností a s lepší dostupností veřejnou dopravou. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou i s ohledem na existenci věcného břemene užívání. Objekt je sice nabízen k prodeji na serveru www.sreality.cz (ID: 444761) za cenu 950.000 Kč vč. provize realitní kanceláře. Za tuto cenu je však dle mého názoru objekt neprodejný. Povinná neuvedla představu o prodejní ceně. Vyhodnocení srovnávací metody Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 22 z 36



Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 350.000 do 550.000 Kč (tj. cca 2 2 od 3.453 Kč/m do 5.208 Kč/m zap.pl.). Rozměrově nejmenší rodinný dům s pozemkem měl nejvyšší 2 nabídkovou cenu – 5.208 Kč/m zap.pl. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 3.453,- až 3.870,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 3.742,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 456.577 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány převážně k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci bez občanské vybavenosti s nevalnou dostupností veřejnou dopravou, nevalnému stavu objektu a podstandardnímu vybavení (negativní faktory) i přes umístění na klidném místě v blízkosti lázní s možností napojení prakticky na veškeré inženýrské sítě (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,75 až 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí bez věcného břemene užívání, v současném 2 stavu, ve výši 450.000,- Kč, tj. 3.689 Kč/m /zap.pl.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.

Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO Není ztížený přístup k nemovité věci Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, ANO nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva – věcné břemeno užívání (Na LV je uvedeno věcné břemeno, to však bude na základě úmrtních listů smazáno) ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem


Stránka 23 z 32



ANO Nenastal právní zánik stavby ANO Nejedná se o dočasnou stavbu ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí

ANO Stavba je určena výhradně k rekreačním účelům, původně se jednalo o objekt k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno číslo evidenční ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje)

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně ANO Stavba není v demoličním pásmu ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah staveb – výměry jsou pouze odhadnuty. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně. A. NÁLEZ 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 798 24 Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Skalka Katastrální území: Skalka u Prostějova Počet obyvatel: 255 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m2 Koeficienty obce Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 24 z 32


Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo IV oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby V – základní sortiment)


Pi 0,50 0,60 1,01 1,00 0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 301,33 Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.2.2015. 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rekreačním domkem č. e. 71 a příslušenstvím B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5 IT = P6 * (1 +  Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce


Stránka 25 z 32



6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VII

0,01

III

0,00

III

0,01

II III II

0,00 0,02 0,00

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

11 IP = P1 * (1 +  Pi) = 1,081 i=2

Index polohy

Koeficient pp = IT * IP = 0,973 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rekreačním domkem č. e. 71 a příslušenstvím Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno Index omezujících vlivů

6 IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,081 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,081 = 0,973 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 301,33

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Parcelní číslo 45

Výměra 2 [m ] 596,00 596,00

Index

Koef.

0,973 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 293,19 m

2

Upr. cena 2 [Kč/m ] 293,19 Cena [Kč] 174 741,24 174 741,24

Stránka 26 z 32



Ocenění staveb na pozemcích Rekreační domek č. e. 71 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu:

Rekreační chalupa, rekreační domek § 35 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel 90 let 3 1 516,- Kč/m

Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 12,1*7+13,9*4,9 Název podlaží 1.NP:

=

Zastavěná plocha 2 152,81 m

2

Konstrukční výška 2,60 m

Obestavěný prostor 1.NP: (12,1*7+13,9*4,9)*(2,60) půdní prostor: 12,1*7*(2,2+3,6*0,5)+13,9*4,9*2*0,5 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

152,81 m

3

= = =

ZP1 ZP

397,31 m 3 406,91 m 3 804,22 m 2

= =

152,81 m 2 152,81 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: s = 1 - 0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení

č. I

Vi typ A

I III II I IV

-0,02 0,00 0,00 0,00 0,04

III II

0,00 -0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

II III III

0,00 0,00 0,85

12

IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,600 = 0,495 i=1


Stránka 27 z 32



Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,081 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 516,- Kč/m * 0,495 = 750,42 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 804,22 m * 750,42 Kč/m * 0,900 * 1,081= 587 147,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

587 147,85 Kč

Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 9*7,75

2

=

[m ] 69,75

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 69,75 m

Název 1.NP

Konstr. výška 3,60 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (9*7,75)*(3,60) půdní prostor 9*7,75*(2,2+3,6*0,5)

3

[m ] 3 251,10 m 3 279,00 m

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP půdní prostor Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Obestavěný prostor 3 251,10 m 3 279,00 m 3 530,10 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov


Obj. podíl [%] S S S S

6,20 30,40 19,30 10,80

Část [%] 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80

Stránka 28 z 32



5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S C S S P S

6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00

= * * *

6,90 1,90 4,90 0,00 3,10 1,00 3,13 4,90 92,53 0,9253

1 250,0,9253 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 530,10 m * 1 912,60 Kč/m

= =

1 912,60 1 013 869,26 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 152 080,39 Kč 0,973 147 974,22 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

147 974,22 Kč

Cena staveb celkem

=

735 122,07 Kč

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:

Kč 174 741,24 2 m 596,00 2 m 150,00 Kč 43 978,50 * 0,045 = 1 979,03

Trvalé porosty - zjištěná cena Cena porostů celkem

1 979,03 Kč =

1 979,03 Kč

Pozemek s rekreačním domkem č. e. 71 a příslušenstvím - zjištěná cena =

911 842,34 Kč


Stránka 29 z 32



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rekreačním domkem č. e. 71 a příslušenstvím

911 842,30 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

911 842,30 Kč

Celkem

911 842,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

911 842,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

911 840,- Kč

slovy: Devětsetjedenácttisícosmsetčtyřicet Kč


Stránka 30 z 32



D.Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

450 000 Kč 911 840 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 82, tj.: - pozemek parc. č. 45 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č. e. 71, která je součástí pozemku parc. č. 45 vč. věcného břemene užívání; to vše v k. ú. Skalka u Prostějova, obec Skalka, okres Prostějov Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 18.2.2015, částkou ve výši:

450 000,- KČ slovy: Čtyřistapadesáttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Stodola

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 31.3.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1154/61/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 61 - 2015. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 31 z 32



F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 82 ze dne 27.1.2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 18.2.2015 Příloha č. 5: Úmrtní listy


Stránka 32 z 32

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 82

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

¨

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa rekreační chaty č. e. 71 na pozemku parc. č. 45 GPS: 49°24'11.50"N, 17°10'16.93"E

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Skalka“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Skalka“ a okolí

Umístění nemovité věci v rámci města Prostějova a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí Fotodokumentace nemovitých z místního šetření

Uliční východní a jižní pohled na rekreační domek a navazující stodolu

Uliční severní pohled na rekreační domek a navazující stodolu

Zvlněná střešní konstrukce přístavby objektu

Přístupový chodník ke vstupu

Opadávající fasáda objektu v místě soklu

Fotodokumentace získána z realitní nabídky na www.mmreality.cz

Obývací pokoj

Pokoj

Kuchyně

Koupelna

Stodola – pohled ze dvora

Rekreační domek – přístavba – pohled ze dvora

Příloha č. 5: úmrtní listy

2015

Recommend Documents