2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4224-23/2015 O ceně bytové jednotky č.906/42 v Brně, místní část Lesná, Dusíkova 906, vč.příslušenství a podílu o velikosti 728/114729 na společných částech domu a pozemku p.č.902/264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 3275 m2, vše zapsáno na LV č.8778 pro k.ú.Lesná

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 27.1.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.906/42 v Brně, místní část Lesná, Dusíkova 906, vč.příslušenství a podílu o velikosti 728/114729 na společných částech domu a pozemku p.č.902/264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 3275 m2, vše zapsáno na LV č.8778 pro k.ú.Lesná

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.906/42 Dusíkova 906/33 638 00 Brno-Lesná Jihomoravský Brno-město Brno Lesná 378 327

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.1.2015 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.8778 pro k.ú.Lesná - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

460319/094, Pan Miloslav Výborný, Spodní 671/4, 625 00 Brno-Bohunice, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

460319/094, Pan Miloslav Výborný, Spodní 671/4, 625 00 Brno-Bohunice, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+kk, nacházející se v 1.nadzemním podlaží vyzdívaného objektu s jedním podzemním a devíti nadzemními podlažími. Bleskosvod na domě je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Výtah v domě je instalován, schody jsou betonové s terasovým povrchem. Objekt je starý 6 roků. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.906/42

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.906/42

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 902/264

Výměra [m2] 3 275,00

Jedn. cena [Kč/m2] 3 010,00

Cena [Kč] 9 857 750,9 857 750,-

Pozemek - zjištěná cena

=

-4-

9 857 750,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek

=

9 857 750,-Kč 9 857 750,- Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

9 857 750,- Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Brno 4 6 let 32 128,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu předsíň: obývací pokoj: kuchyňský kout: ložnice: koupelna a WC: komora: terasa: terasa: terasa: terasa: Započítaná podlahová plocha bytu:

9,6 * 28,8 * 5,5 * 17,5 * 4,5 * 3,3 * 111,4 * 7,0 * 20,0 * 8,4 *

-5-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,17 = 0,17 = 0,17 = 0,17 =

9,60 m2 28,80 m2 5,50 m2 17,50 m2 4,50 m2 3,30 m2 18,94 m2 1,19 m2 3,40 m2 1,43 m2 94,16 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970

č. IV

Vi 0,10

I II II III

-0,01 0,00 0,00 0,03

III

0,00

IV

0,04

III III II

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,970 = 1,125

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

-6-

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,04 -0,05 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,980 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 32 128,- Kč/m2 * 1,125 = 36 144,- Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 94,16 m2 * 36 144,- Kč/m2 * 0,900 * 0,980= 3 001 727,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

3 001 727,39 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 9 857 750,- Kč Spoluvlastnický podíl: 728 / 114 729 Hodnota spoluvlastnického podílu: 9 857 750,- Kč * 728 / 114 729 = 62 551,25 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

62 551,25 Kč

Bytová jednotka č.906/42 - zjištěná cena

=

3 064 278,64 Kč

-8-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.906/42

3 064 278,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 064 278,60 Kč

Celkem

3 064 278,60 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

3 064 278,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.906/42

3 064 278,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 064 278,60 Kč

Celkem

3 064 278,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

3 064 278,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třimilionyšedesátčtyřitisícdvěstěosmdesát Kč

-9-

3 064 280,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.000.000,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 10 -

byt o původní dispozici 2+kk s možností úpravy na 3+kk. Byt o CP 65 m2 se nachází ve vyhledávané lokalitě Brno-Lesná, na ulici Dusíkova v 1. NP a náleží k němu i velká terasa se zahrádkou o CP 82 m2, situovaná do vnitrobloku. V bytě se nachází větší šatní místnost, která je nyní využívána jako pracovna. Dále se s bytem prodává garážové stání v podzemní garáži a sklep. Byt se nabízí i s vybavením a uvolněn může být téměř ihned. Pokoje jsou samostatné a jsou zde dvě toalety, jedna samostatná a druhá umístěna v prostorné koupelně s vanou. Možnost využití zahrady a terasy jako u rodinného domu. Kolaudace proběhla v roce 2009. Požadovaná cena 2.950.000,- Kč, cena uvedená bez garážového stání 300.000 Kč + provize RK.

- 11 -

byt 3+kk v osobním vlastnictví ve vyhledávané lokalitě Brno - Lesná, ulice Dusíkova. Bytová jednotka se nachází ve 2. patře novostavby cihlového bytového domu a její dispozice jsou: pokoj s kuchyňským koutem 27m², ložnice s vestavnou skříní 17m², dětský pokoj 9m², předsíň s vestavnými skříněmi 9m², koupelna s vanou společná s toaletou 6m², balkon 6m². Na podlahách je položena plovoucí podlaha, v dětském pokoji koberec, v koupelně dlažba. Kuchyňský kout je vybaven kuchyňskou linkou s vestavnými spotřebiči. Velice nízké náklady na bydlení. K bytové jednotce se prodává i garážové stání v přízemí domu v ceně 300.000,- Kč. V místě veškerá občanská vybavenost, supermarkety, poliklinika, pošta, školy, školky, dětská hřiště, sportoviště, tenisové kurty, minigolf, plavecký bazén. Výborná dostupnost do centra města. Požadovaná cena 3.190.000,- Kč.

byt 3+kk v OV v ul. Barvy, Brno - Lesná. Byt prošel celkovou rekonstrukcí a nabízí se včetně zařízení. Obytná plocha bytu činí 74 m2, dále jsou k dispozici dva balkóny, každý o výměře cca 3 m2. Při vstupu do bytu se nachází předsíňová stěna s botníkem zhotovená na míru, stejně jako ostatní úložné prostory a nábytek v bytě. Dále jsou k dispozici dvě ložnice s vestavěnými skříněmi a postelemi, koupelna se sprchovým koutem a pračkou, samostatné WC, obývací pokoj s obývací stěnou a koženou sedačkou, kompletně vybavená kuchyňská linka zařízená spotřebiči zn. Siemens, jídelní stůl s židlemi. Z kuchyně a obývacího pokoje jsou vstupy na oddělené balkony. K bytu - 12 -

náleží také sklep. Dům prošel celkovou revitalizací, je zateplen, okna jsou plastová. V bytě je zaveden internet (UPC). Bezproblémové parkování je možné přímo u domu. Ideální bydlení pro rodinu - jedná se o klidnou lokalitu s vynikající občanskou vybaveností (školy, školky, hřiště, poliklinika, obchodní centrum, restaurace, lesy a řeka Svitava v docházkové vzdálenosti), dobrou dopravní dostupností (městské okruhy, MHD) a s výhledem na celé Brno. Požadovaná cena 3.590.000,- Kč včetně právního servisu.

Negativně na obvyklou cenu působí prodej dražbou a umístění bytu v 1.nadzemním podlaží Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.900.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.900.000,- Kč. Slovy: Dvamilionydevětsettisíc Kč V Tršicích 27.1.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA - 13 -

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4224-23/2015 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8778 ze dne 5.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

- 18 -

- 19 -