ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ)
číslo: 77/4237/2015 o administrativní ceně a ceně obvyklé nemovitosti zapsané na LV č. 209 (pozemková parcela č. 17/2-trvalý travní porost) pro obec Orlické Záhoří a katastrální území Bedřichovka, kraj Královéhradecký a příslušenství.
Objednavatel posudku:
JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod
Účel posudku:
083 EX 374/14 – zjištění administrativní ceny a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
8.září 2015
Posudek vypracoval:
Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 4 strany textu a 11 stran příloh. V Novém Městě nad Metují, dne 14.září 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Předmětem zjištění ceny administrativní a ceny obvyklé je nemovitost zapsaná na LV č. 209 (pozemková parcela č. 17/2-trvalý travní porost) pro obec Orlické Záhoří a katastrální území Bedřichovka, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňovaná nemovitost se nachází v části obce Orlické Záhoří - Bedřichovka, u hraniční řeky Divoká Orlice. Na malé části pozemku se nacházejí přestárlé neošetřované topoly. Část pozemku je mokřina a část pozemku je užívána společností Ekolife - družstvo, Orlické Záhoří čp. 8 jako louka – pro senoseč. Příjezd je po polní částečně zpevněné cestě. Pozemek se nachází v CHKO Orlické hory chráněná lokalita Přírodní rezervace Bedřichovka – Květnaté horské louky v nivě řeky Orlice.
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 374/14-31 ze dne 27.8.2014 - Výpis z KN, LV č. 209 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 14.7.2015 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 14.7.2015 - kopie katastrální mapy - údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - údaje sdělené zástupcem uživatele části pozemku Ing. Ondřejem Hulcem (Ekolife družstvo) - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 8.9.2015 - prohlídka dne 8.9.2015
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitost na listu vlastnictví č. 209 pro katastrální území Bedřichovka, obec Orlické Záhoří zapsán: Petr Polák, nar. 12.4.1970
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Trvalý travní porost č. par. 17/2 2) Trvalé porosty
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ-ADMINISTRATIVNÍ CENA 2.1 Trvalý travní porost č. par. 17/2 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 2.1.1 Popis Obec Orlické Záhoří, katastrální území Bedřichovka 2.1.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky, jejichž zemědělské využití je prokazatelně sníženo: - lokalizací (např. chráněná území) (až -30%)
-30%
2.1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m zem.pozemku (BPEJ=96701) Cena za celou výměru 8817.00 m2 Po započtení -30.00% všech přirážek a srážek
= Kč = Kč = Kč
1,28 11.285,76 8.817,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Trvalý travní porost č. par. 17/2
Cena celkem Kč
8.817,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Trvalé porosty Oceněno podle § 40 až 46 vyhlášky. List.stromy I - kmenné tvary běžných druhů koeficient K5 0.8000, Kz 0.1500 spoluvlastnický podíl 100%) 75 let, 26 ks x 5.258,40 Kč -90.00%
= Kč
13.672,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Trvalé porosty
Cena celkem Kč
13.672,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-3-
3. REKAPITULACE 1) Trvalý travní porost č. par. 17/2 Kč 8.817,2) Trvalé porosty Kč 13.672,________________________________________________________ Zjištěná výsledná cena Kč 22.489,Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky Kč 22.490,________________________________________________________ Slovy: Dvacetdvatisícečtyřistadevadesát Kč V Novém Městě nad Metují, dne 14.září 2015
........................... vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 77/4237/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena
-4-
OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 209 (pozemková parcela č. 17/2-trvalý travní porost) pro obec Orlické Záhoří a katastrální území Bedřichovka, kraj Královéhradecký a příslušenství, nejsou zapsána nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky. V části CLV jsou dále zapsána Zástavní práva exekutorské, Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, Zahájení exekuce, Exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu.
Věcné břemeno:
0,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. ve znění platných změn, rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé je nemovitost zapsaná na LV č. 209 (pozemková parcela č. 17/2-trvalý travní porost) pro obec Orlické Záhoří a katastrální území Bedřichovka, kraj Královéhradecký a příslušenství (tj. trvalé porosty). Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu (např.
-5-
RAKO reality, s.r.o. Náchod, RE/MAX Gem Hradec Králové, M&M reality holding a.s. Praha, RAKO reality s.r.o. Trutnov, Reality Sisi pobočka Náchod, Reality EU s.r.o. Náchod, TANA realitní kancelář, spol. s r.o. Trutnov, DAVER s.r.o. Náchod (Ideal Reality s.r.o. Praha), REKA Náchod, SOMOS Náchod, AEstate, s.r.o. Náchod, BIB a.s. Praha, bydlíte.cz, nemovitosti.cz, PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou, TRIÁDA realitní kanceláře s.r.o. Jičín, dumrealit.cz Krakonoš, s.r.o Trutnov, FINESKO ESTATE s.r.o. Náchod, apod.). POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje zemědělských pozemků (okresy Náchod a Rychnov nad Kněžnou): Dle zjištění u zemědělských organizací (Podorlické zemědělské družstvo Ohnišov, Zemědělské družstvo Zlatý potok Bačetín, Nahořanská a.s. Nahořany, Karsit agro a.s. Dubenec, ZD Miletín, Farmář s.r.o. Dobruška – Křovice, apod.) nakupují zemědělské pozemky. Realizované ceny jsou ve výši převážně dle BPEJ bez přirážek. Tyto informace jsem si telefonicky aktuálně ověřil u několika zemědělských společností. Ve znaleckých posudcích pro exekuční dražby stanovuji ceny obvyklé zemědělských pozemků ve výši ceny dle BPEJ bez přirážek. Vyvolávací ceny jsou vždy v prvním kole ve výši 2/3 z ceny obvyklé. Při dražbách se ceny již několikrát vyšplhaly nad základní cenu dle BPEJ. 1)
Nové Město nad Metují, zemědělské pozemky směrem k obci Chlístov, plocha pozemků 2.655 m2, Realizovaná cena: 6,-Kč/m2 (BPEJ bez přirážky ve výši 120% na město Nové Město nad Metují) Realizace: říjen 2012
2)
Dle informací na KP Náchod byl realizován na konci roku 2010 prodej zemědělské půdy v Nahořanech za cenu 12,-Kč/ m2. Jednalo se o větší celek. Pozemky v Nahořanech jsou v „zelinářské oblasti“ a jedná se o velice lukrativní pozemky.
3)
Nové Město nad Metují-Spy, zemědělské pozemky o celkové výměře 17.695 m2, administrativní cena 224.370,-Kč (malá část trvalé porosty na zalesněné louce) Kupující: Nahořanská a.s. Nahořany Realizovaná cena: 120.000,-Kč (dle BPEJ bez přirážek) Právní moc: 24.3.2014
4)
Nové Město nad Metují (k.ú. Nové Město nad Metují a Krčín), zemědělské pozemky v celkové výměře 70.678 m2, ceny stanoveny ve dvou cenových hladinách 11,-Kč/m2 a 15,-Kč/m2. Jedná se o velice lukrativní pozemky. Realizace: červen 2015
-6-
B) Nabídka zemědělského pozemku v obci Bačetín (okres Rychnov nad Kněžnou, od Dobrušky vzdálenost 5 km): 1)
Prodej pozemku – orná půda o celkové výměře 23.205 m2, územním plánem není určen pro stavbu Nabídková cena : 400.000,-Kč (tj. 17,- Kč/m2) Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha
C) Nabídky zemědělských pozemků v okrese Náchod: 1)
Náchod - Bražec, pozemky o výměře celkem 9.741 m2, Nabídková cena : 117.000,-Kč (tj. 12,-Kč/m2) Realitní makléř: RK NIKA realitní kancelář Semily
2)
Nové Město nad Metují – Krčín, zemědělský pozemek v blízkosti řeky Metuje, není zahrnut v ÚP pro stavbu, výměra celkem 7.000 m2, Nabídková cena : 154.000,-Kč (tj. 22,-Kč/m2) Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha
Toto je statistika ze dne 4.9.2015. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 163 realitních kanceláří a firem.
Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji (realizaci převodu).
-7-
ZÁVĚR: V tomto případě se jedná o pozemek, který slouží částečně jako louka pro senoseč a převážná část je mokřina s trvalými porosty. Pozemky se nacházejí v těsné blízkosti řeky Divoká Orlice, která v tomto úseku tvoří hranici s Polskem. Pozemek se nachází v CHKO Orlické hory, chráněná lokalita Přírodní rezervace Bedřichovka – Květnaté horské louky v nivě řeky Orlice. Lokalitou je dáno i omezení užívání tohoto pozemku. Navíc Agentura ochrany přírody a krajiny ČR dle informací od Ing. Hulce by uvítala vykácení topolů, jako nepůvodní invazní druh. (neověřeno na agentruře). Pro cenu obvyklou ale toto nemá žádný vliv. Administrativní cena je ve výši 22.490,- Kč. Stanovuji obvyklou cenu nemovitosti zapsané na LV č. 209 (pozemková parcela č. 17/2-trvalý travní porost) pro obec Orlické Záhoří a katastrální území Bedřichovka, kraj Královéhradecký a příslušenství (tj. trvalé porosty), ve výši:
22.500,- Kč Slovy: Dvacetdvatisícepětset Kč
Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. Já soudní znalec, jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Novém Městě nad Metují, dne 14.září 2015
............................... vypracoval
-8-
Pozemková parcela č. 17/2 v obci Orlické Záhoří, k.ú. Bedřichovka
Pohled na topoly a most přes Divokou Orlici
Pohled na topoly
-9-
Pohled na topoly a cca ½ pozemku – mokřina
Pohled od řeky na celý pozemek
- 10 -
