ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ)
číslo: 5/4165/2015 o administrativní ceně a ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 278 (Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) č. 1/5 a č. 52/6) pro obec Žižice a katastrální území Osluchov, kraj Středočeský a příslušenství.
Objednavatel posudku:
JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod
Účel posudku:
083 EX 1847/13 - 23 zjištění administrativní ceny a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
26.ledna 2015
Posudek vypracoval:
Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 6 stran textu a 11 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 16.února 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny administrativní a ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 278 (Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) č. 1/5 a č. 52/6) pro obec Žižice a katastrální území Osluchov, kraj Středočeský a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v lánu zemědělských pozemků západně od Osluchova, v lokalitě Velká zahrada a Na žižické špičce. Pozemky jsou užívány k zemědělským účelům (dle LPIS jsou nájemci ZOD Žižice a pan Rostislav Linda). Na Pozemku ve zjednodušené evidenci (PK) č. 52/6 je zřízeno věcné břemeno zřizování, provozu, údržby a úprav podzemního vedení telekomunikační sítě. Zřízení je pro 4 společnosti. Oceněny jsou tedy celkem 4 věcná břemena (každé částkou 10.000,-Kč – dle zákona č. 151/1994 Sb. v platném znění.
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 1847/13-23 ze dne 20.3.2014 - Výpis z KN, LV č. 278 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 18.3.2014 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 18.3.2014 - kopie katastrální mapy - kopie katastrální mapy s orientačním zákresem stavu pozemkové držby ze dne 14.4.2014, č. zak. PÚ 787/2014 - Smlouva o zřízení věcného břemene vložená do katastru nemovitostí pod V-1211/2002231, ze dne 31.5.2001, s právními účinky vkladu dne 7.6.2002 včetně GP č. 19-126/2000 - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - prohlídka území dne 26.1.2015
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 278 pro katastrální území Osluchov, obec Žižice zapsáni: Ing. Václav Hora, nar. 20.10.1948 Zuzana Nicková, nar 1.11.1974
- 1/2 - 1/2
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) (PK) č. par. 1/5 2) (PK) č. par. 52/6 3) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. 4) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. 5) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. 6) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. -2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ-ADMINISTRATIVNÍ CENA 2.1 (PK) č. par. 1/5 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 2.1.1 Popis LV č. 278, obec Žižice, katastrální území Osluchov 2.1.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% 2.1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=13301) Cena za celou výměru 10961.00 m2 Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek
= Kč = Kč = Kč
8,53 93.497,33 149.595,73
_______________________________________________________________________________________________________________
(PK) č. par. 1/5
Cena celkem Kč
149.596,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 (PK) č. par. 52/6 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 2.2.1 Popis LV č. 278, obec Žižice, katastrální území Osluchov 2.2.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% 2.2.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=13301) Cena za celou výměru 9309.00 m2 Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek
= Kč = Kč = Kč
8,53 79.405,77 127.049,23
_______________________________________________________________________________________________________________
(PK) č. par. 52/6
Cena celkem Kč
127.049,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-3-
2.3 Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. 2.3.1 Popis Věcné břemeno zřizování a úprav podzemního vedení telekomunikační sítě České Radiokomunikace a.s. 2.3.2 Výpočet ceny věcného břemene _______________________________________________________________________________________________________________
Roční užitek ve výši obvyklé ceny nelze zjistit Cena věcného břemene (částka daná zákonem)
= Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb.
Cena celkem Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.4 Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. 2.4.1 Popis Věcné břemeno zřizování a úprav podzemního vedení telekomunikační sítě SUPTel a.s. 2.4.2 Výpočet ceny věcného břemene _______________________________________________________________________________________________________________
Roční užitek ve výši obvyklé ceny nelze zjistit Cena věcného břemene (částka daná zákonem)
= Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb.
Cena celkem Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.5 Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. 2.5.1 Popis Věcné břemeno zřizování a úprav podzemního vedení telekomunikační sítě Sloane Park Property Trust a.s. 2.5.2 Výpočet ceny věcného břemene _______________________________________________________________________________________________________________
Roční užitek ve výši obvyklé ceny nelze zjistit Cena věcného břemene (částka daná zákonem)
= Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb.
Cena celkem Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.6 Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. 2.6.1 Popis Věcné břemeno zřizování a úprav podzemního vedení telekomunikační sítě TeliaSonera Internacional Carrier Czech Republic a.s.
-4-
2.6.2 Výpočet ceny věcného břemene _______________________________________________________________________________________________________________
Roční užitek ve výši obvyklé ceny nelze zjistit Cena věcného břemene (částka daná zákonem)
= Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb.
Cena celkem Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3. REKAPITULACE-ADMINISTRATIVNÍ CENA CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. 2) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. 3) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. 4) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb.
Kč Kč Kč Kč
10.000,10.000,10.000,10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena celkem
Kč
40.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
VÝSLEDNÉ CENY
1) (PK) č. par. 1/5 Kč 149.596,2) (PK) č. par. 52/6 Kč 127.049,3) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč -10.000,4) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč -10.000,5) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč -10.000,6) Věcné břemeno podle § 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč -10.000,________________________________________________________ Zjištěná výsledná cena Kč 236.645,Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky Kč 236.650,________________________________________________________ Slovy: Dvěstětřicetšesttisícšestsetpadesát Kč V Novém Městě nad Metují, dne 16.února 2015 ........................... vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5/4165/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena
-6-
OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 278 (Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) č. 1/5 a č. 52/6) pro obec Žižice a katastrální území Osluchov, kraj Středočeský a příslušenství, jsou zapsána věcná břemena celkem 4x - Věcné břemeno zřizování a úprav podzemního vedení telekomunikační sítě. V části CLV jsou dále zapsána Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno:
(v ceně obvyklé věcné břemeno započítáno)
40.000,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. ve znění platných změn, rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 278 (Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) č. 1/5 a č. 52/6) pro obec Žižice a katastrální území Osluchov, kraj Středočeský). Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu (např. M&M reality holding a.s. Praha, Reality Deluxe s.r.o. Česká Lípa, RÁJ NEMOVITOSTÍ
-7-
s.r.o. Praha a dále realitní kanceláře, které realizují prodeje zemědělských pozemků, např. RAKO reality, s.r.o. Náchod, RE/MAX Gem Hradec Králové, RAKO reality s.r.o. Trutnov, Reality Sisi pobočka Náchod, Reality EU s.r.o. Náchod, TANA realitní kancelář, spol. s r.o. Trutnov, DAVER s.r.o. Náchod (Ideal Reality s.r.o. Praha), REKA Náchod, SOMOS Náchod, AEstate, s.r.o. Náchod, BIB a.s. Praha, bydlíte.cz, nemovitosti.cz, PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou, TRIÁDA realitní kanceláře s.r.o. Jičín, dumrealit.cz Krakonoš, s.r.o Trutnov, FINESKO ESTATE s.r.o. Náchod, apod.). POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: Nepodařilo se objektivně zjistit realizované prodeje zemědělských pozemků v okrese Kladno. A) Realizované prodeje zemědělských pozemků (okresy Náchod a Rychnov nad Kněžnou): Dle zjištění u zemědělských organizací (Podorlické zemědělské družstvo Ohnišov, Zemědělské družstvo Zlatý potok Bačetín, Nahořanská a.s. Nahořany, Karsit agro a.s. Dubenec, ZD Miletín, Farmář s.r.o. Dobruška – Křovice, apod.) nakupují zemědělské pozemky. Realizované ceny jsou ve výši převážně dle BPEJ bez přirážek. Tyto informace jsem si telefonicky aktuálně ověřil u několika zemědělských společností. Ve znaleckých posudcích pro exekuční dražby stanovuji ceny obvyklé zemědělských pozemků ve výši ceny dle BPEJ bez přirážek. Vyvolávací ceny jsou vždy v prvním kole ve výši 2/3 z ceny obvyklé. Při dražbách se ceny již několikrát vyšplhaly nad základní cenu dle BPEJ. 1)
Nové Město nad Metují, zemědělské pozemky směrem k obci Chlístov, plocha pozemků 2.655 m2, Realizovaná cena: 6,-Kč/m2 (BPEJ bez přirážky ve výši 120% na město Nové Město nad Metují) Realizace: říjen 2012
2)
Dle informací na KP Náchod byl realizován na konci roku 2010 prodej zemědělské půdy v Nahořanech za cenu 12,-Kč/ m2. Jednalo se o větší celek. Pozemky v Nahořanech jsou v „zelinářské oblasti“ a jedná se o velice lukrativní pozemky.
3)
Nové Město nad Metují-Spy, zemědělské pozemky o celkové výměře 17.695 m2, administrativní cena 224.370,-Kč (malá část trvalé porosty na zalesněné louce) Kupující: Nahořanská a.s. Nahořany Realizovaná cena: 120.000,-Kč (dle BPEJ bez přirážek) Právní moc: 24.3.2014
B) Nabídka zemědělského pozemku v obci Bačetín (okres Rychnov nad Kněžnou, od Dobrušky vzdálenost 5 km): 1)
Prodej pozemku – orná půda o celkové výměře 23.205 m2, územním plánem není určen pro stavbu Nabídková cena : 400.000,-Kč (tj. 17,- Kč/m2) Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha
-8-
C) Nabídky zemědělských pozemků v okrese Kladno: 1)
katastrální území Pozdeň, pozemek bez nájemní smlouvy, pozemky o výměře celkem 3.155 m2, Nabídková cena : 65.000,-Kč (tj. 21,-Kč/m2) Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha
2)
obec Neuměřice, výměra celkem 6.839 m2, Nabídková cena : 196.000,-Kč (tj. 29,-Kč/m2) Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha
3)
obec Velvary, výměra celkem 84.278 m2, Nabídková cena : 3.371.120,-Kč (tj. 40,-Kč/m2) Realitní makléř: Reality Deluxe s.r.o. Česká Lípa
3)
katastrální území Smečno, výměra celkem 4.662 m2, Nabídková cena : 74.592,-Kč (tj. 16,-Kč/m2) Realitní makléř: RÁJ NEMOVITOSTÍ s.r.o. Praha
Toto je statistika ze dne 30.1.2015. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Ze Středočeského kraje je to cca 374 realitních kanceláří a firem. Dle vlastních zkušeností jsou nabídky předražené. Dle informací i od ZOD Žižice nakupují zemědělské pozemky dle BPEJ bez přirážek.
Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji (realizaci převodu).
-9-
ZÁVĚR: V tomto případě se jedná o pozemky, které slouží jako orná půda. Pozemky jsou užívány dle Veřejného registru půdy LPIS Zemědělským obchodním družstvem Žižice a druhý pozemek panem Rostislavem Lindou – viz příloha LPIS. Dle vlastních zkušeností s realizovanými prodeji zemědělských pozemků je cena obvyklá ve výši dle BPEJ bez přirážek, tj. v tomto případě cena 8,53 Kč/m2. Tuto zkušenost mám i z jiných krajů, např. Středočeský, Pardubický a Liberecký. Věcná břemena přes pozemek (PK) č. 52/6 nemají zásadní vliv na cenu obvyklou. Břemena vedení telekomunikační sítě jsou podél komunikace. Jedná se ale o břemena, a proto je v ceně obvyklé uvažuji a to plnou částkou dle oceňovacího předpisu tj. pro polovinu nemovitostí ve výši 20.000,-Kč. Stanovuji obvyklou cenu ½ zjednodušené evidenci - parcely pro obec Žižice a katastrální břemene na parcele č. (PK) 52/6,
nemovitostí zapsaných na LV č. 278 - Pozemky ve původ Pozemkový katastr (PK) č. 1/5 a (PK) č. 52/6, území Osluchov, kraj Středočeský, včetně věcného ve výši:
1) (PK) č. 1/5 (podíl ½)
46.749,-Kč
Slovy: Čtyřicetšesttisícsedmsetčtyřicetdevět Kč
2) (PK) č. 52/6 (podíl ½)
19.704,-Kč
Slovy: Devatenácttisícsedmsetčtyři Kč
Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. Já soudní znalec, jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Novém Městě nad Metují, dne 16.února 2015
............................... vypracoval
- 10 -
