ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5508-78/2014 o obvyklé ceně nemovité věci – pozemky p.č.st.468 a p.č.2004/8 s rodinným domem č.p.435 realizovaném na pozemku p.č.st.468 s příslušenstvím, v katastrálním území Kamenický Šenov (kód:662640), obec Kamenický Šenov, okres Česká Lípa
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci - 003 EX 961/10-52
Oceňovací vyhláška:
Odhad obvyklé ceny věcí nemovitých je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.1.2014.
Oceněno ke dni:
11. dubna 2014
Posudek vypracoval:
Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle
Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran a přílohy. V Praze, dne 20.května 2014
Znalecký posudek č.5508-78/2014
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)
METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - určení nákladů na pořízení nemovitých věcí v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitých věcí tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitých věcí. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je rodinný dům, je cena zjištěná určena porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, určenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Vzhledem k tomu, že nebylo možné zjistit dostatečné množství informací o obvyklém nájemném, není nemovitá věc hodnocena výnosově. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude stanovena i se znalostí nabídkových cen porovnatelných nemovitých věcí.
-2-
Znalecký posudek č.5508-78/2014
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Kamenický Šenov (kód: 662640), obec Kamenický Šenov, v severní části obce, v zástavbě převážně rodinných domů a je přístupná z místní zpevněné komunikace – ulice Nádražní. Dopravní dostupnost objektu je dobrá, místní zpevněná komunikace navazuje na silniční komunikaci I. třídy č. 13, která je hlavním dopravním tahem na trase Liberec – Kamenický Šenov – Děčín – Teplice. Liberec se nalézá cca 45 km východním směrem od města, Děčín je 20 km západně. Okresní město Česká Lípa je situované jihovýchodně přibližně 15 km od Kamenického Šenova. Hromadná dopravní obsluha je v Kamenickém Šenově zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Českou Lípu. Kamenický Šenov má statut města a podle Malého lexikonu obcí žije v Kamenickém Šenově 4025 stálých obyvatel. Kamenický Šenov se nachází ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Nový Bor, kde je rovněž pověřený obecní úřad. V dispozici jsou všechny základní služby občanské vybavenosti a úplná sestava veřejných inženýrských sítí. Součástí nemovité věci jsou pozemky, stavba rodinného domu, vedlejší stavby a venkovní úpravy.
2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 9.4.2014 č.j. 003 EX 961/10-52 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kamenický Šenov (kód:662640), obec Kamenický Šenov, list vlastnictví č.270, vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.4.2014 Mapa geografického systému ČUZK – katastrální území Kamenický Šenov (kód: 662640) Místní šetření se zaměřením současného stavu dne 11.4.2014 za účasti exekutorského vykonavatele Exekutorského úřadu Prahy 10 a vlastníka nemovitých věcí. Dokumentace poskytnutá vlastníkem. Platný územní plán obce Kamenický Šenov. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech.
3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitých věcí na listu vlastnictví č.270 pro katastrální území Kamenický Šenov (kód: 662640), obec Kamenický Šenov zapsán: Miroslav Horák identifikátor: 540803/2212 Nádražní 435 471 14 Kamenický Šenov
4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Inzertní listy srovnatelných objektů
-3-
Znalecký posudek č.5508-78/2014
5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.468 2) Pozemek p.č.2004/8 3) Rodinný dům č.p.435
*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***
-4-
Znalecký posudek č.5508-78/2014
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.st.468 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.st.468, zastavěná plocha a nádvoří, výměra je 178 m 2, katastrální území Kamenický Šenov (kód:662640), obec Kamenický Šenov. Na pozemku se nalézá rodinný dům č.p.435. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001 - 5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = 0.388
0.388
1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití
-5-
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
Znalecký posudek č.5508-78/2014 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
0.00
1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0.06 0.00 0.00 0.00 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.06) x 1 = 0.940
-0.06
1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 5 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelností 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1 Vyšší než je průměr v kraji
-6-
1.00 0.02 0.00 0.00 -0.01 -0.02 0.00 0.00 0.00 -0.02
Znalecký posudek č.5508-78/2014 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.03) x 1 = 0.970
-0.03
1.6 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 920 Kč x 0.388 Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.940 x 0.970
= Kč
356,96 x 0.9120
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 178.00 m2
= Kč = Kč
325,55 57.947,46
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č.st.468
Cena celkem Kč
57.947,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2. Pozemek p.č.2004/8 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.2004/8, zahrada, výměra je 157 m2, katastrální území Kamenický Šenov (kód:662640), obec Kamenický Šenov. Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek. 2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001 - 5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = 0.388
0.388
-7-
Znalecký posudek č.5508-78/2014 2.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
0.00
2.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0.06 0.00 0.00 0.00 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.06) x 1 = 0.940
-0.06
2.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce -8-
1.00 0.02 0.00 0.00 -0.01
Znalecký posudek č.5508-78/2014 6. Dopravní dostupnost 5 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
-0.02 0.00 0.00 0.00 -0.02 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.03) x 1 = 0.970
-0.03
2.6 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 920 Kč x 0.388 Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.940 x 0.970
= Kč
356,96 x 0.9120
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 157.00 m2
= Kč = Kč
325,55 51.110,96
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č.2004/8
Cena celkem Kč
51.111,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. Rodinný dům č.p.435 Oceněno podle § 35 vyhlášky. 3.1 Popis Předmětem ocenění je stavba rodinného domu realizovaná na pozemku p.č.st.468 v katastrálním území Kamenický Šenov (kód:662640), v obci Kamenický Šenov. Stáří je dle dostupných údajů 135 let. Objekt je podsklepen, přízemní s obytným podkrovím. Půdorys rodinného domu je obdélníkový s přístavbou. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba rodinného domu je tradiční, realizována klasickými zdícími postupy, užity jsou standardní materiály a obvyklé stavební detaily. Objekt je vystavěn na smíšených základech bez funkční hydroizolace. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Podezdívka s částečným čedičovým obkladem. Střecha je sedlová, krov dřevěný. Krytina je z falcovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, zdvojená. Dveře jsou dřevěné. Vytápění je na tuhá paliva. Vnitřní dispoziční řešení je charakteru 3+1: 1. PP nebylo zpřístupněno, dle vlastníka nemovitých věcí je v podsklepení koupelna a technické a skladovací zázemí domu, v 1. NP se nalézá 1 pokoj, kuchyň, chodba, záchod, zádveří, v podkroví jsou 2 pokoje. -9-
Znalecký posudek č.5508-78/2014 Technický stav objektu je zanedbaný, odpovídá použitému konstrukčnímu systému, době a účelu užití a absenci pravidelné údržby. Některé konstrukce krátkodobé a střednědobé životnosti jsou za svojí technickou či ekonomickou životností. Rodinný dům je napojen na rozvod elektro, veřejný vodovod a je odkanalizován do vlastní žumpy. Přípojka plynu je na hranici pozemku. Součástí nemovité věci je dále přízemní nepodsklepená vedlejší stavba - kolna o výměře cca 15 m2 . Hlavní nosná konstrukce je dřevěná. Vedlejší stavba je v zanedbaném technickém stavu. Vzhledem k výměře je součástí ocenění rodinného domu. Oplocení je převážně tvořeno kovovým pletivem na podezdívce. Oplocení je též součástí ocenění rodinného domu, stejně jako další venkovní úpravy (přípojky, zpevněné plochy,…). 3.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná 3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 4.73*4.33*2.15 Vrchní stavba 12.45*5.70*2.97+3.65*2.93*2.99 Zastřešení 12.45*5.70*2.75/2+3*1*1
44.03 m3 242.74 m3 100.58 m3
= = =
_________________________________________ 3
celkem =
3.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná plocha
387.35 m
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - 2.NP 1.PP
12.45*5.70+3.65*2.93 81.66 m2 4.73*4.33 20.48 m2
3.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 16. 20. 21. 23.
Základy vč. zemních prací podstandard Svislé konstrukce podstandard Vytápění podstandard Zdroj teplé vody podstandard Instalace plynu chybí Vybavení kuchyní podstandard - 10 -
0.05400
100%
-0.054
0.23400
100%
-0.234
0.05300
100%
-0.053
0.01700
100%
-0.017
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.00500
100%
-0.005
Znalecký posudek č.5508-78/2014 26.
Ostatní chybí
0.04000
100%
-0.04*1.852 ________________________________________________
-0.44634 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.44634) = 0.7590 3.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 3 C Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 1 -0.08 Na bázi dřevní hmoty - nezateplené; zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn 3 0.03 více jak 45 cm 4. Podlažnost c) 3 0.02 Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 183.80 m2 / zastavěná plocha 1.NP 81.66 m2 = podlažnost 2.25 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (možnost) 6. Způsob vytápění stavby 1 -0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Základní příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 3 0.05 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.5100 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 134 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.02) x 0.51 = 0.520
- 11 -
0.02
Znalecký posudek č.5508-78/2014 3.7 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
2.853,x 0.520 x 0.940 x 0.970
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 387.35 m3
= Kč = Kč
1.352,32 523.821,93
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům č.p.435
Cena celkem Kč
523.821,-
_______________________________________________________________________________________________________________
CENA ZJIŠTĚNÁ- REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.st.468 2) Pozemek p.č.2004/8 3) Rodinný dům č.p.435
Kč Kč Kč
57.947,51.111,523.821,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
632.879,632.880,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 12 -
Znalecký posudek č.5508-78/2014
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění jsou pozemky s rodinným domem č.p.435 a vedlejší stavbou v obci Kamenický Šenov. Rodinný dům je v zanedbaném technickém stavu. Pozitivní faktor ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita s dobrou dostupností služeb Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s nemovitými věcmi v lokalitě - Převis nabídky typově shodných nemovitých věcí v lokalitě - Zhoršený, až špatný technický stav (nízká úroveň vybavení) Vzhledem k tomu, že nebylo možné zjistit dostatečné množství informací o obvyklém nájemném, nemovitá věc proto není hodnocena výnosově. Pro tento konkrétní případ je cena určená porovnávacím způsobem jako cena zjištěná, vypočtená podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, určenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při určení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o „právní pomoc“): - Viz příloha Příklady porovnatelných nemovitých věcí Za předpokladu, že tyto inzerované nemovité věci nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné (administrativní). Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k nabídkovým cenám porovnatelných nemovitých věcí. 1) Cena zjištěná
Kč
632.880,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 13 -
Znalecký posudek č.5508-78/2014 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena oceňované nemovité věci pozemky p.č.st.468 a p.č.2004/8 s rodinným domem č.p.435 realizovaném na pozemku p.č.st.468 s příslušenstvím, v katastrálním území Kamenický Šenov (kód:662640), obec Kamenický Šenov, okres Česká Lípa je:
630 000,- Kč Slovy: šest set třicet tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -
riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské).
Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 632.880,- Kč. 2. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by dražbou nezanikla. 4. Oceňovaná nemovitá věc, ani žádná její součást, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení § 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. 5. Cena obvyklá, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: 630.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 20.května 2014
.................... vypracoval
- 14 -
Znalecký posudek č.5508-78/2014
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5508-78/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail:
[email protected]
- 15 -
