Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2015.01.19 08:42:03 +01:00
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1037-49/2014
O ceně pozemku p.č. st. 53, jehož součástí je stavba rodinného domu Zlonín č.p. 59 vše v k.ú. Zlonín
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Exekutorského úřadu Třebíč JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53 674 01 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro účely exekutorského úřadu
Podle stavu ke dni 8. 10. 2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420 776 630 065 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třebíči 13. 10. 2014
1. Úvod 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je postupem podle z.č. 151/1997 Sb. stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejich příslušenství - pozemek p.č. st. 53 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 422 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 59, vše v katastrálním území Zlonín, zapsáno v u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha - východ ve společném jmění povinného a Magdaleny Figalové, na LV č. 47.
1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
pozemek se stavbou rodinného domu Zlonín 59 250 64 Zlonín Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Zlonín Katastrální území: Zlonín Počet obyvatel: 377 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel - 377 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost
č. V IV III
Pi 0,50 0,60 1,02
I
1,00
I
1,00
VI
0,80
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 518,98 Kč/m2
1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1. 10. 2014.
1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -
prohlídka, šetření a měření na místě samém za přítomnosti pana Figally od něj získané informace k provedení ocenění nemovitosti
-
konzultace s realitními kancelářemi Dvořák a Michálek & Partners zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku vyhláška MF č.540/2002 Sb. ve znění vyhl. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. výpis z katastru nemovitostí LV č. 47 z internetu kopie katastrální mapy z internetu původní projektová dokumentace vyhlášky a předpisy související údaje z realitního serveru S Reality
-
-2-
1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Petr Figalla, Zlonín 59, 250 64 Zlonín, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Magdalena Figalová, Lubninská 570/2, 110 00 Praha, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Petr Figalla, Zlonín 59, 250 64 Zlonín, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Magdalena Figalová, Lubninská 570/2, 110 00 Praha, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 LV č. 47 Katastrální území Zlonín B: Parcela St.59
Výměra (m2) Druh pozemku 422 zastavěná plocha a nádvoří
1.6. Dokumentace a skutečnost K dispozici projekt „Rekonstrukce rod. domku” , květen 1991, projektant ing. Arch. Matoušová půdorys v M 1:50
1.7. Celkový popis nemovité věci Popis obce Obec Zlonín je samostatnou obcí v okrese Praha-východ, kraj Středočeský. Nachází se v hustě obydlené oblasti cca 6 km jižně od města Neratovice. V obci Zlonín je následující občanská vybavenost: obecní úřad, školka, restaurace, golfové hřiště.
Popis a poloha nemovitosti Nemovitost je postavena poblíž centra obce v uliční řadové zástavbě jako krajní řadový dům. Situována je při hlavní komunikaci v obci, obec je situována na odbočce z trasy Praha Neratovice ve směru na obec Čakovičky ve vzdálenosti od hlavního města Prahy cca 20 km. Dopravní dostupnost Nemovitost v zastavěné části obce, pohodlně přístupná po místní zpevněné komunikaci. Dopravní obslužnost dále autobusovou dopravou a železnicí. Inženýrské sítě: Oceňovaná nemovitost je vybavena přípojkou elektro, plynu, vody a kanalizace. Kanalizace je tlaková s čerpací jímkou na oceňovaném pozemku Škodlivé a negativní vlivy Vnější škodlivé vlivy vzhledem k poloze a okolí nejsou znalci známy. Historie nemovitosti – stavební úpravy Je popsáno podrobně v rámci ocenění rodinného domu podle oceňovacího předpisu. Současný způsob využití RD je využit k bydlení. -3-
Vhodnost využití Určeno stavebním uspořádáním – pro bydlení – blíže viz popis v rámci ocenění podle vyhlášky. Břemena, závazky a zatížení nemovitosti Z dostupných dokladů nejsou známa žádná břemena ani zatížení nemovitosti exekuce a smluvního
zástavních práv
Vhodnost využití, ekonomická charakteristika, možnosti rozvoje Určeno polohou, současným stavebním uspořádáním a účelovostí objektu. Lze charakterizovat, že nejlepší a nejvyšší využití odpovídá stávajícím, tedy bydlení – takto bude dále posuzováno. Komerční využití je variantou méně pravděpodobnou, nicméně možnou pro drobnou podnikatelskou činnost s možností využití zahrady k doplňkové zástavbě. Rozvoj obce, územní plán: Obec v současné době má schválený územní plán, nabídka dalších stavebních pozemků minimální (viz inzerce v příloze), zájem o pozemky podle informace zastupitele p. Novotného převyšuje nabídku - u oceňované nemovitosti lze uvažovat s cenovými relacemi pozemků min. 1500,-Kč/m2 Vztah nabídky a poptávky: Poptávka v místě mírně převažuje nad nabídkou, výběr ze současné nabídky uveden dále v rámci ocenění porovnávacím způsobem Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky
2. Posudek – stanovení obvyklé ceny nemovitosti ČÁST „A“ POSUDKU - Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s využitím k bydlení, méně pravděpodobná možnosí drobného podnikání. 2. Pro porovnání k dispozici nejsou realizované prodeje nemovitostí v místě , využity jsou nabídky z z realitního serveru „S reality”, kde převažuj nabídky novostaveb a developerských projektů Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem byl při ocenění předmětné nemovitosti zvolen tento postup: 1. V části 3.1. provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu – pro rodinný dům v souladu s metodikou vyhlášky - vzhledem k obestavěnému prostoru do 1.100 m3 je použita porovnávací metoda ocenění. 2. V části 3.2 je provedeno porovnání pomocí ukazatelů vycházejících z nabídek RK v současnosti a realizovaných prodejů z databáze. 3. Finální odhad ceny pak na základě výše uvedených výpočtů a závěrečné úvahy znalce -4-
3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. st. 53 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž na p.č. st. 53 1.2.2. Zahradní domek na p.č. st. 53 1.2.3. Studna kopaná na p.č. st. 53 1.2.4. Udírna na p.č. st. 53 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st. 53 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty na p.č. st. 53 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce - Platí pro obce v okolí Prahy 2. Vlastnické vztahy - stavba součástí pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Nejsou znalci známy 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + S Pi) = 1,000 i=1
-5-
č. II
Pi 0,00
V II II II IV
0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + S Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,040
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. st. 53 1. Všeobecně: Oceňovaný objekt je krajní řadový dům v uliční zástavbě hlavní ulice. Dům je orientovaný směrem do ulice na JV stranu, zahrada je v severozápadní ploše pozemku. Půdorys RD je ve tvaru písmene „T”, střecha sedlová. Součástí nemovitosti je dále samostatně stojící garáž a zahradní domek. 2. Zatřídění objektu: Dům má jedno nadzemní podlaží, má jednu bytovou jednotku - vyhovuje tak definici rodinného domu podle §3 Vyhl. č. 137/1998 Sb. („rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví”). Obestavěný prostor je menší než 1.100 m3, ocenění je tedy provedeno pro rodinný dům podle §35 vyhlášky porovnávacím způsobem -6-
3. Dispozice:
Dům je jednopodlažní bez obytného podkroví. Vchod z JZ strany ze dvora, odkud do zádveří. Ze zádveří vstup do chodby, ze které přístup do přístavby kuchyně, WC, koupelny,komory a kotelny vše v části orientované do dvora. V části do ulice jsou pak situovány 3 pokoje, všechny s okny do ulice.
4. Popis konstrukcí:
Základy vč. zemních prací
podle informace majitele s vloženou izolací (podříznuto), ale z venkovní strany patrná vlhkost na fasádě
Svislé konstrukce
cihelné zdivo 45 cm - plná cihla, přístavba kuchyně plynosilikát 40 cm
Okna podlahy obytných místností podlahy ostatních místností
dřevěné, s omítkou sedlová pálená , vyšší opotřebení plast štuková břízolit - poškozeno vlhkostí standard na půdu standard do ocelových zárubní nejsou špaletová s vyšším opotřebením, 2 ks nově plast (koupelna, WC) dřevotříska s kobercem dlažby .
Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyní Vn.hyg.zařízení Záchod Ostatní, spec. vybavení
etážové s plynovým kotlem, rozvody a tělesa ocel z roku 1980, nově termostatické ventily a hlavice, kotel se zásobníkem TUV Immergas 230/400 V není převážně pozink , část u kotle nově plast kotel -viz výše ano, stáří 12 roků standard standard - el. sporák standard - vana, umyvadlo standard není
Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Vrata
-7-
6. Popis technického stavu a provedených rekonstrukcí: Jedná se o stavbu z roku 1928, v roce 1980 provedena přístavba, konstrukce převážně v původním provedení, v domě nejsou známky žádných poruch nebo závad, ovšem technický stav neodpovídá současnému standardu, dům je s vyšší energetickou náročností a bude vyžadovat postupnou, nejlépe však celkovou rekonstrukci. 7. Příslušenství, venkovní úpravy: Venkovní úpravy sestávají ze zpevněných ploch, zídek, venkovního krbu a udírny se zázemím a přípojek inženýrských sítí. Ocenění venkovních úprav v rámci ocenění RD , v souladu s §35 odst. 5) bude udírna oceněna samostatně. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha – východ 86 let 5 563,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: (7,65*7)+(13*6,5) Název podlaží 1.NP:
=
Zastavěná plocha 138,05 m2
Konstrukční výška 2,90 m
Obestavěný prostor 1.NP: ((7,65*7)+(13*6,5))*(2,90) střecha 1: (7,65*7)*(1,95) střecha 2: (13*6,5)*(1,81) přípočet střecha 1: 1/6*(3,25*3,9*7) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
138,05 m2
= = = = =
400,35 m3 104,42 m3 152,95 m3 14,79 m3 672,51 m3 138,05 m2 138,05 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo - viz komentář výše 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby - etážové plynové -8-
č. I II III
Vi typ A -0,01 0,00
II I V
0,00 0,00 0,08
III
0,00
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - viz text v posudku výše 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - vedlejší stavby o celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - zahr. domek 34, 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - do 300 m2 - pozemek celkem 422m2 - zast. plocha 138m2 = 284m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně zvyšující cenu - zohledňují se provedené rekonstrukce 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - viz komentář výše Koeficient pro stáří 86 let: s = 1 - 0,005 * 86 = 0,570 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III I III
0,00 0,00 0,00
II
0,00
I
-0,01
V
0,06
III
0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
S Vi) * V13 * 0,600 = 0,571
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 563,- Kč/m3 * 0,571 = 3 176,47 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 672,51 m3 * 3 176,47 Kč/m3 * 1,000 * 1,040= 2 221 656,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 221 656,15 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž na p.č. st. 53 1. Všeobecně Garáž situována jako samostatná stavba na pozemku p.č. st. 53 vedle rodinného domu, tvoří JZ hranici se sousedním pozemkem. Provedení zděná stavba obdélníkového půdorysu s pultovou střechou 2. Zatřídění objektu: Garáž je ve vlastnictví majitele RD a s domem je společně užívána. Podle § 510 NOZ se jedná o příslušenství hlavní věci (rodinného domu), se kterým je garáž trvale užíván v rámci hospodářského určení. Ocenění je provedeno podle §37 oceňovacího předpisu porovnávací metodou. 3. Popis konstrukcí: Základy Svislé konstrukce Stropy Střecha
-
s izolací proti zemní vlhkosti zdivo t. 30 cm nejsou pultová -9-
Krytina Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy Elektro
- azbestocement vlnovky - plast - venkovní břízolit, vnitřní štuková - není - nejsou - plechová - plast - beton - 230/400 V
4. Technický stav, stáří: Technický stav bez zásadních závad s průměrnou údržbou, stáří uvažováno 34 roků stejně jako přístavba RD Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 34 let 1 853,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží nadzemní část vč. střechy: 3,73*6,39 Název podlaží nadzemní část vč. střechy:
=
Zastavěná plocha 23,83 m2
Obestavěný prostor nadzemní část vč.(3,73*6,39)*(2,11+3)/2 střechy: Obestavěný prostor - celkem:
23,83 m2
Konstrukční výška 2,56 m
=
60,90 m3
=
60,90 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné s krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - viz komentář výše ¨
- 10 -
č. II
Vi typ B
II II III III III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stáří 34 let: s = 1 - 0,005 * 34 = 0,830 5
Index vybavení
IV = (1 +
S Vi) * V6 * 0,830 = 0,705
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 853,- Kč/m3 * 0,705 = 1 306,37 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 60,90 m3 * 1 306,37 Kč/m3 * 1,000 * 1,040= 82 740,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
82 740,25 Kč
1.2.2. Zahradní domek na p.č. st. 53 1. Všeobecně: Oceňovaný objekt navazuje stavebně na garáž štítovou zdí, je obdobného konstrukčního provedení jako garáž s pultovou střechou, dispozičně rozdělena na dílnu se stropem a na skladovou část bez stropní konstrukce. Přístup do objektu přímo ze dvora. 2. Zatřídění objektu, způsob využití: Stavba doplňuje užívání pozemku, zastavěná plocha 24m2 (nepřesahuje plochu 100m2), je tedy oceněn podle §16 jako vedlejší stavba. 3. Stáří stavby: Uvažováno podle hlavního objektu 34 roků. 4. Technický stav, opotřebení: Odpovídá stáří objektu, Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4*8,70 nadzemní část
=
- 11 -
[m2] 34,80
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 34,80 m2 3,05 m
Název nadzemní část Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor nadzemní část (4*8,70)*(2,60+3,50)/2
=
[m3] 106,14 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
nadzemní část Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 106,14 m3 106,14 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy izolované zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné chybí dřevěný neumožňující podkroví azb.vlnovky plast břízolitová omítka dřevěné zdvojená standard světelná a motorová
Hodnocení standardu N S S C P S S S X S S S S
Část [%] 100 100 35 65 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště
Obj. podíl [%] N S S C P S S S X
7,10 31,80 19,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 - 12 -
Část [%] 100 100 35 65 100 100 100 100 100
Koef. 1,54 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 10,93 31,80 6,93 0,00 3,36 8,10 1,70 6,10 0,00
9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S
3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00
3,00 1,10 8,20 5,80 87,02 0,8702
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,8702 0,8000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 106,14 m3 * 1 798,70 Kč/m3
= =
1 798,70 190 914,02 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 80 = 42,5 % Koeficient opotřebení: (1- 42,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,575 109 775,56 Kč 1,040 114 166,58 Kč
Zahradní domek na p.č. st. 53 - zjištěná cena
=
114 166,58 Kč
1.2.3. Studna kopaná na p.č. st. 53 Studna kopaná s hloubkou 8,0 m. Domácí vodárna oceněna v rámci venkovních úprav Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 4,00 m 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
- 13 -
+ = * * =
7 800,- Kč 7 800,- Kč 0,8000 2,2930 14 308,32 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 100 = 86,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = = * =
0,150 2 146,25Kč 2 146,25 Kč 1,040 2 232,10 Kč
Studna kopaná na p.č. st. 53 - zjištěná cena
=
2 232,10 Kč
1.2.4. Udírna na p.č. st. 53 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
24.1. Udírna zděná z pálených nebo betonových cihel, omítka nebo spárování, dvířka 242
Výměra:
2,30 m3 obestavěného prostoru
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]
= * * =
2 010,0,8000 2,2690 3 648,55
=
8 391,66 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 60 = 56,7 % Koeficient opotřebení: (1- 56,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,433 3 633,59 Kč 1,040 3 778,93 Kč
Udírna na p.č. st. 53 - zjištěná cena
=
3 778,93 Kč
Plná cena:
2,30 m3 * 3 648,55 Kč/m3
- 14 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st. 53 1. Všeobecně: Předmětem ocenění jsou pozemky: * p.č.St. 53 422 m2 zastavěná plocha a nádvoří 2. Využití pozemků, ocenění: · Pozemek p.č. St. 53 - zastavěn rodinným domem, v katastru veden jako zastavěná plocha a nádvoří - bude oceněn jako stavební podle §4odst. (1) oceňovacího předpisu.
3. Inženýrské sítě: RD napojen na přípojku vody, elektro, plynu a kanalizace. Dále je využívaná přípojka vody ze studny Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Další vlivy nejsou znalci známy
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
- 15 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 518,98 Parcelní číslo 53
Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 422,00
Index
Koef.
1,040 Jedn. cena [Kč/m2] 539,74
Upr. cena [Kč/m2] 539,74 Cena [Kč] 227 770,28 227 770,28
Pozemek p.č. st. 53 - zjištěná cena
=
227 770,28 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty na p.č. st. 53 Okrasné dřeviny na p.č. st. 53 - ocenění provedeno zjednodušeným způsobem podle pokryvné plochy porostů. druh 1. 2. 3. 4
thuje smrk červený buk keře
průměr (m) 1,0 1,5 1,2
plocha (m2) 0,785 1,766 1,130
počet ks 1 4 1
CELKEM
plocha (m2) 0,8 7,1 1,1 8,0 17
Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty na p.č. st. 53 - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
227 770,28 422,00 17,00 9 175,58 0,085 779,92 779,92 Kč
- 16 -
Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. st. 53 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž na p.č. st. 53 1.2.2. Zahradní domek na p.č. st. 53 1.2.3. Studna kopaná na p.č. st. 53 1.2.4. Udírna na p.č. st. 53
2 221 656,10 Kč 82 740,30 Kč 114 166,60 Kč 2 232,10 Kč 3 778,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 424 574,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st. 53
227 770,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
227 770,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty na p.č. st. 53
779,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
779,90 Kč 2 653 124,20 Kč
Celkem
3.1. Cena podle oceň. předpisu po zaokrouhlení …….
- 17 -
2 653 120 ,- Kč
3.2. Obvyklá cena porovnáním Jak už je uvedeno výše, vychází se ze 3 nabídek uvedených v serveru S Reality. Dále je provedeno zjednodušené porovnání s výše uvedenými nemovitostmi - nejprve je v tabulce uveden přehled nemovitostí k porovnání s popisem, následuje vlastní porovnání, v kterém jsou zohledněny jednotlivá hlediska podstatná pro odhad obvyklé ceny. Přehled nabízených a realizovaných prodejů lokalita, datum prodeje
velik.
ZP/PP
cena
pozemek celkem přísl.
Zlonín, nabídka 10/2014
Zlonín, nabídka 01/2014
3+1
5+1
205/110
197/197
Zlonín, nabídka 10/2014
4+kk
…/124
oceňovaný RD
4+1
138/106
sítě
k nemovitosti
m2
Kč
3 490 000
4 398 000
370
2 799
3 850 000
elektro, voda, plyn, kanalizace , terasa, studna na atrium užitkovou vodu
garáž, stodola, hosp. budovy.
Stavba po rekonstrukci 2005 - nová střecha, izolační zeď. V r. 2008 kompletní rekonstrukce interiéru moderní kuchyně včetně spotřebičů. Vytápění a ohřev TUV plynový kotel + krb v obývacím pokoji.
Část.podskl.RD - 1.PP kotelna, sklep s kotlem na tuhá paliva. 1.NP - zádveří, kuchyň s komorou, jídelna, obýv. pokoj, elektro, voda, ložnice, dětský pokoj, koupelna s plyn. Přípojka u vanou, samostatná toaleta, prádelna. RD, kanalizace Půda s možností vestavby.
terasa , kryté elektro, voda, stání plyn, 405 pro auto kanalizace elektro, plyn, garáž, voda + studna zahr. s pitou vodou, 422 domek kanalizace
1. Porovnání s nabídkou Zlonín 3+1 nabídková cena porovnávací nemovitosti provize - cena vč. provize Výchozí cena
0%
úpravy ceny vzhledem k: lokalitě v rámci ČR - dtto velikosti RD větší podlahová plocha o 27m2 typ domu - samostatný technickému stavu - po rekonstrukci
Novostavba cihlového rodinného domu - dům v develop. projektu. Možnost klient. změn, výběr obkladů apod. V přízemí obývací pokoj s kuch. koutem 41m2, koupelna se sprch. koutem a WC, komora. Z obývacího pokoje francouzskými okny vstup na terasu a zahradu. V patře 3 ložnice, koupelna s vanou a WC. Ústřední topení plyn. kotlem , rozvody pro zabezp. systém.
Starší stavba po částečné rekonstrukci, vytápění plyn
3 490 000 Kč 0 Kč 3 490 000 Kč
0% 5% 35%
-80 000 Kč 174 500 Kč -1 221 500 Kč
inž. sítě - kompletní , studna na už. Vodu
0 Kč
příslušenství - terasa , atrium, není garáž
100 000 Kč
pozemky -nižší výměra o 52 m2 ostatní - názor znalce cena po úpravě
78 000 Kč 2 541 000 Kč - 18 -
2. Porovnání s nabídkou Zlonín 5+1 nabídková cena porovnávací nemovitosti provize - cena vč. provize Výchozí cena
4 398 000 Kč 219 900 Kč 4 617 900 Kč
5%
úpravy ceny vzhledem k: lokalitě v rámci ČR - dtto velikosti RD větší podlahová plocha o 91 m2 typ domu - samostatný technickému stavu - obdobný technický stav
0% -1 820 000 Kč 0 Kč 0 Kč
0% 0%
inž. sítě - není přípojka plynu do RD a studna
50 000 Kč
příslušenství -stodola, hosp. budovy, není garáž
50 000 Kč
pozemky - vyšší výměra o 2 377m2 ostatní - názor znalce cena po úpravě
-175 000 Kč 2 942 800 Kč
3. Porovnání s nabídkou Zlonín 4+kk nabídková cena porovnávací nemovitosti provize - devel. Projekt Výchozí cena
3 850 000 Kč 0 Kč 3 850 000 Kč
0%
úpravy ceny vzhledem k: lokalitě v rámci ČR - dtto velikosti RD menší podlahová plocha o 17 m2 typ domu - řadový technickému stavu - novostavba
0% 340 000 Kč 0 Kč -1 847 160 Kč
0% 40%
inž. sítě - kompletní, není studna
50 000 Kč
příslušenství - terasa , kryté stání pro auto, není garáž
80 000 Kč
pozemky - nižší výměra o 17m2 ostatní - názor znalce cena po úpravě
25 500 Kč 2 498 340 Kč
REKAPITULACE cen 1. Porovnání s nabídkou Zlonín 3+1 2. Porovnání s nabídkou Zlonín 5+1 3. Porovnání s nabídkou Zlonín 4+kk
2 541 000 Kč 2 942 800 Kč 2 498 340 Kč
Průměr
2 660 713 Kč
3.2. Obvyklá cena porovnáním zaokrouhleno
- 19 -
=
2 661 000,- Kč
4. 4.1.
Odhad obvyklé ceny nemovitosti Přehled cen 1. Administrativní cena porovnávací 2. Cena porovnáním
2 653 120,- Kč 2 661 000,- Kč
4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: 1. Administrativní cena porovnávací - cena zohledňuje řadu tržních hledisek, často se blíží ceně obvyklé - zde cena téměř shodná s cenou porovnáním. 2. Cena porovnáním – pro porovnání využito 3 nabídek z realitního serveru, cena pozemku pak uvažována shodně s nabídkou v místě - cena podstatná pro závěrečný odhad obvyklé ceny.
4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: · Uživatelsky příjemná dispozice řešená v rámci jednoho podlaží, přiměřená velikost pro největší tržní segment zákazníků · Přiměřené a příjemné zázemí – garáž, zahr. domek, hezká zahrada
·
Slabé stránky: Horší technický stav s předpokladem náročnější rekonstrukce
4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V závěru stanovená obecná cena nemovitosti vychází komentáře k jednotlivým cenám, silné stránky jsou přibližně v rovnováze se slabými. Při závěrečném odhadu ceny se vychází z ceny porovnáním, která je nakonec shodná s cenou podle oceňovacího předpisu Výsledná cena vzhledem k výše uvedenému jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době.
Obvyklá cena - celá nemovitost
2 650 000,- Kč
slovy: dvamilionyšestsetpadesáttisíc Kč
- 20 -
V Třebíči 13. 10. 2014
Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420 776 630 065 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.19.
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1036-49/2014 znaleckého deníku.
6. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 47 ze dne 10. 10. 2014 Snímek katastrální mapy – ortofoto ze dne 10. 10. 2014 Fotomapa Nabídky nemovitostí ze serveru S reality Fotodokumentace nemovitosti
- 21 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 6 1
Pohled na RD ze zahrady
vlhké zdivo exteriéru
Garáž ze zahrady
Garáž interiér
RD - WC
RD - koupelna
topení
okna dřevěná - 22 -
