4/2013 Aktuality Na počátku Zpravodaje obvyklé aktuality. To, že se v domě něco děje jste jistě zaznamenali po čichu. Dodavatelská firma již dokončila s výjimkou výměny dveří úpravy schodišťových prostor v č. p. 429 a nyní se přesunula do č. p. 430, kde maluje po předchozím předchozí zednickém začišťování, schodiště. Jistě jste si všimli dost neobvyklého jevu, a to že i při práci zachovávají úzkostlivý pořádek, a že malují bez pomocí stříkání. Žádáme vás, abyste jim vyšli maximálně vstříc. Termín se jim blíží, a při závěrečných pracích prací potřebují součinnost s obyvateli, zejména při vyklízení chodbiček a otevírání dveří. Co se týká dveří, tak několik informací. Dveře jsou objednány a měli by dojít cca do 3 týdnů, kdy je dodavatelská firma nainstaluje. Rozměrově i typem prosklení budou shodná shodná s předchozími, provedením budou podstatně kvalitnější (nebudou to již papíráky). Bude instalován hotelový systém zamykání, tzn. každá trojice bytů, bude mít nadále svoje vlastní klíče, takže do chodbičky budou mít přístup jen byty, které jsou tam dislokovány. Všechny vložky však budou mít tzv. univerzál, který umožní provádět údržbu a revize bez toho, abychom horko těžko sháněli někoho, kdo nám klíč půjčí. To může mít i stinnou stránku. Bude se jednat o majetek příslušní ke společným prostorám domu, a pokud někdo vymění vložku bez vědomí družstva, bude velmi přísně stíhán. O distribuci klíčů bude opět vydán samostatný informační materiál. Vyúčtování roku 2012 I když vám sdělujeme podle našeho názoru zajímavé věci, víme, že následující informace přijmete přijmet s větším zájmem. Vyúčtování je hotovo, a je pouze otázkou dnů, kdy vám doručíme doklady. S tím máme trochu problémy. Řada členů své byty pronajímá, někteří mají schránky v dezolátním stavu nemluvě o tom, že se budou schránky předělávat. Proto budou doklady doklady pravděpodobně vydávány od středy 15. květny v rámci návštěvních hodin kanceláře. Současně toho využijeme k tomu, že někteří naši nepořádní sousedé si konečně podepíší a převezmou nájemní smlouvy, které byly vystaveny v únoru minulého roku. Možnost reklamovat údaje, které se vám nelíbí, bude možné na DARC do konce května 2013, odesílání přeplatků případně termín pro vyrovnání nedoplatků bude do konce června 2013. Stav rekonstrukčních prací (elektro). Stav prací elektro prakticky skončil. Firma již provádí pouze revize a zaškolení v obsluze kamerového systému a programování čipů. Technici, kteří se zde přitom pohybují, kontrolují a již předané části instalací s ohledem na jejich funkci, případně nastavení. To se týká i světel, u kterých předpokládáme ještě nějakou dobu, než je všechny doladíme přesně podle našich potřeb. Ke světlům ještě pár slov. Nepočítejte s tím, že budeme obíhat světla v případě závad v chodbičkách. Pokud se nebude jednat o závadu společnou pro víc chodbiček (například vypadlý jistič), tam t samozřejmě ano, ale žárovky si budou obyvatelé vyměňovat sami. Představenstvo zakoupilo za výhodnou cenu větší množství žárovek značky Philips, které začneme používat hned, jakmile spotřebujeme malou zásobu, kterou jsme dostali od dodavatele prací elektro. elekt Vzhledem k tomu, že se jedná o polské výrobky, nebude to asi trvat dlouho. Při výměně žárovky si prostě obyvatelé přijdou k nám i my jim dáme žárovku k výměně. Pokud samozřejmě na chodbičce jsou v bytech obyvatelé, kterým by to činilo fyzické potíže, rádi r jim je vyměníme. Světla na chodbách pochopitelně bude hlídat správce, jakmile jej po skončení revitalizace opět uvedeme do činnosti. Znovu připomínáme, že stále probíhá ladění, abychom nastavili přesnou citlivost světel, která zejména na schodišti se musí usí přenastavit při zásadní změně, jakou je jaro a zima. Pouze takto dosáhneme skutečných úspor. Čipy a otevírání dveří. (seřízení) V současné době bylo provedeno detailní ošetření dveří a doplnění zámkových systémů do definitivního stavu. U hlavních vstupních pních dveří kromě tří přesně nespecifikovaných výpadků fungují bez problémů. Zadní nouzové dveře jsou sice pro běžný průchod uzavřeny, jsou však trvale ovládány bezpečnostním tlačítkem, které lze použít v krizové situaci po rozbití bezpečnostního skla. Upozorňujeme Upozorňujeme však, že zneužití signalizačního systému je trestné, tlačítka jsou jištěna klaksonem a kamerovým záznamem.
Stránka 1
Kamerový systém Jak jsme se v poslední době přesvědčili, má kamerový systém úspěch. Zatím jsme pouze zjišťovali, kteří nepříliš pořádní sousedé nechávají po sobě otevřené vstupní dveře. Proto následuje pár informací o tom, jak je kamerový systém rozsáhlý. Prostor v našem domě a těsně před vstupními dveřmi monitoruje 16 kamer s možností nočního vidění. K tomu přistupují 3 kamery instalované v kabinách výtahů. Z kamerového systému se provádí permanentní záznam. Abychom se nedostali do rozporu s Úřadem pro ochranu osobních údajů, nebude družstvo provádět trvalou archivaci záznamů, ale budeme je mazat cca po 1 měsíci, kdy zjistíme, že v domě nenastala žádný mimořádný stav (nebo když nás o to požádá policie). Doporučujeme proto všem nájemníkům a platí to i pro jejich nájemníky, aby pečlivě dodržovali domovní řád a o udržování co nejlepšího pořádku v domě. Ti, kteří toto pravidlo poruší, budou nejdříve pozváni na představenstvo, kde jim předložen příslušný záznam a budou seznámeni s dalšími kroky v případě opakování prohřešku a dle závažnosti až po vyloučení z družstva (na základě rozhodnutí členské schůze). Průběh současné etapy revitalizace Po delším jednání dosáhlo vedení družstva dohody o zajištění 4. etapy revitalizace. Jednání byla zaměřena zejména na to, abychom za zbývající peníze z úvěru získali co nejvíce prací. Tak bylo možné do poslední etapy zařadit i práce, které původně nebyly uvažovány – výměna dveří k předchodbičkám. Dospěli jsme také k závěrečnému technickému řešení zajištění balkonových zábradlí, jejichž stav označil statický posudek jako nevyhovující z pohledu bezpečnosti. Závěrečné práce představují dvě zásadní skupiny – vnější a vnitřní úpravy. Vnitřní úpravy zahrnují poměrně velký rozsah prací od malování, přes vnitřní dveře až po opravy madel zábradlí, vstupní prostor, schránky a další a předpoklad jejich ukončení je konec 05/2013. Vnější úpravy, které zahrnují především opravy balkonů a úpravu vstupních prostor před vchodovými dveřmi by měly být ukončeny do 30. června 2013, kdy by tím byla zakončena celá revitalizace objektu. Celková rekapitulace revitalizace členěná podle objektů bude předložena členské schůzi. Je však pochopitelné, že při tak rozsáhlé rekonstrukci jako je tato se narazí na skryté problémy, s kterými původní projekt nepočítal. Proto i po ukončení revitalizace budou následovat ještě velmi důležité práce a to generální oprava požární ventilace a ukončení ventilačních průduchů pro odvětrání kuchyní a WC. S těmito pracemi se již nájemníci již fyzicky nesetkají, protože budou prováděny v prostorách bývalých strojoven výtahů a střešních nástavbách. Doufáme, že našim nájemníkům, počítaje 1. červencem nastane období klidu. Zasklení lodžií Při diskuzi o řešení oprav balkonového zábradlí jsme byli několikrát dotázáni, zda by družstvo mohlo organizovat hromadnou objednávku zasklení lodžií, která by mohla zajistit podstatně výhodnější cenu než by se povedlo jednotlivci. Představenstvo tuto záležitost prodiskutovalo a chtělo by vyjít vstříc zájemcům a je toho názoru, že existují dvě cesty. Hromadná objednávka u firmy OPTIMI, kterou by zaplatilo družstvo a jednotliví nájemníci u kterých by se tyto lodžie realizovali, by uhradili částku družstvu. Druhou možnost představuje spolupráce s firmou, která provádí revitalizaci a je ochotna převzít nad touto akcí garanci s tím, že by jednotliví zájemci byli v přímém vztahu k této firmě, nikoliv prostřednictvím družstva. Protože v současné době nejsou pro tyto práce technické podmínky, uvažuje představenstvo, že začne s organizací v době ukončení prací na vnější fasádě objektu, tedy cca v 07/2013. Akce bude zahájena rozesláním dotazníků a získáním předběžného seznamu zájemců. Je nutné upozornit, že celá akce může být výhodná v případě, že bude počet zájemců co nejvyšší (odhadujeme minimálně 10 zájemců pro získání výraznější slevy). To však není možné, pokud by se volilo mezi více dodavateli. Proto navrhujeme použít systém OPTIMI, o němž víme, že pro něj Stavební úřad Prahy 8 nepožaduje stavební povolení, ale pouze ohlášení. Peníze za okna Přestože jsme několikrát cestou oznámení na schůzi, ve Zpravodaji i při diskusích v kanceláři vysvětlovali, že na kompenzace nákladů vynaložených soukromě na nákup plastových oken není automatický nárok (a vůbec už ne právní) a vedení družstva přistupuje k tomuto kroku jako k výrazu snahy řídit záležitosti objektivně, setkali jsme se s případy, kdy naši členové (a někdy i nevybíravě) se dotazují, kdy tyto kompenzace budeme vyplácet. Proto znovu opakujeme zásady, podle kterých se budou kompenzace vyplácet: Družstvo bude v takové finanční kondici, že vyplacení kompenzací nezpůsobí vážné ekonomické dopady
Stránka 2
Bude možné vyplatit celou částku a nepostupovat po částech, jak jsme původně počítali. Vidíme sami, že někteří naši sousedé ještě nedorostli takové úrovně, aby přenesli přes srdce, že by byli vyplaceni ve druhé, nebo třetí vlně. Kompenzace neznamená, že každý dostane vyplacenu tu částku, kterou sám zaplatil. Po průzkumu jsme totiž zjistili, že rozdíl cen, které nájemníci zaplatili je více než 100% a není dán rozdílem kvality, ale často tím, že nezvolili optimální formu a optimální dobu montáže. Proto kompenzace bude ve výši aktuálně namontovaných oken, které mají velmi dobré parametry, a navíc jsme dostali dobrou cenu. Znovu opakujeme, že na tuto kompenzaci není právní nárok a jedná se pouze o vnitřní rozhodnutí družstva. Těch, kteří dostali plastová okna v rámci havarijní výměny od Prominecomu (máme od nich potvrzený seznam) se kompenzace netýká, protože okna neplatili. Odhadujeme, že k výplatě kompenzací by mohlo dojít po ekonomickém vyhodnocení roku 2013, tedy přibližně koncem 1. kvartálu roku 2014. Stav spolupráce se správní firmou, účetní závěrka, vyúčtování Jak jsme již v předchozích číslech Zpravodaje konstatovali spolupráce s novou správní firmou je zatím velmi úspěšná a pokračuje zásadním krokem předáním správně technické dokumentace, kterou bude nadále provozovat a udržovat SBD 8. V současné době se pracuje na poslední části a to převodu evidence nájemníků a nájemních smluv. Tím bude proces převodu ukončen a bude na webové stránce družstva zveřejněn manuál jak řešit různé situace s pomocí nového správce. Bohužel si nelze pochvalovat postup při řešení účetní závěrky za rok 2012 a přenos výsledných údajů do účetnictví u SBD 8, které je velmi nutně potřebuje. Naše současná největší bolest - účetní závěrka Současné představenstvo zdědilo účetnictví ve stavu, nad kterým by každý ekonom vážně zachmuřil tvář. Jenže s rokem 2011 již nic neuděláme, takže se snažíme zachránit alespoň rok 2012. Vzpomínáme na to, jak bývalý předseda kontrolní komise Ing. L. Brož reagoval, když tyto problémy viděl. Nyní již můžeme říci: "Láďo, měl jsi pravdu". Snad je toto uznání pro něj alespoň částečná satisfakce za to, co si musel vyslechnout. Ale o tom se ještě zmíníme v některém z dalších čísel. O co jde. Ne, že by nám na účtech chyběly nějaké peníze. Naše vedení dokladů, za co je utrácíme, je přesné a můžeme doložit každou vydanou korunu. Problém je jinde, a to ve výkaznictví. Ono totiž záleží i na tom, kam se vydané a přijaté peníze zapíší, a to je ten problém. Jistě, většinu lidí taková kouzla nezajímají. Je zajímá jen to, kolik jsme fyzicky dostali, kolik vydali a co máme na účtu. Jenže. Ještě je tady finanční úřad, daně, závěrky a další. Když jsme se dozvěděli, že schodek rozpočtu (ztráta) za rok 2011 je cca 900 000,- Kč, jemně jsme pobledli. Když jsme žádali o úvěr v polovině roku 2012, byla již ztráta za rok 2012 přes čtvrt milionu a vysvětlit bance, proč to je tak, bylo velmi obtížné. Ale banka prozkoumala naše účetní data a přiznala, že máme pravdu a poskytla nám úvěr. Když jsme se ovšem z předběžné závěrky dozvěděli, že způsob účtování se ani po našich připomínkách nezměnil, došla nám trpělivost a přešli jsme do útoku. Tedy my. Do útoku přešla naše zástupkyně, paní Hromadová. V současné době jedná s účetní DARC a daňovou poradkyní, jak dát tato čísla dohromady. Proč s DARC? Protože rok 2012 musí uzavřít ten, kdo jej celý spravoval. A to je DARC. Letošní rok se již odehrává v režii SBD8. A můžeme vám říci, že neodbytné honění ze strany jejich hlavní účetní nás, přes svoji intenzitu, naplňuje uspokojením, že se někdo o problém někdo pečlivě stará. Nyní již chápete, co byl hlavní popud (kromě jiných) pro změnu správní firmy. Paní Hromadová je nesmírně pečlivá a pracovně výkonná (a vytížená) žena a tímto ji veřejně děkujeme. Protože cítila, že naše problémy je nutné členům trochu objasnit, než budeme situaci projednávat na členské schůzi, našla si chvíli na to, aby vám problém přiblížila populárně naučnou formou. Těm, kterým se následující řádky zdají příliš polopatické, se samozřejmé se omlouváme. Pro podepření následujících vět ještě uvádíme, že v současné době se stav financí BD trvale pohybuje na částce cca 6,2 mil Kč, z čehož cca 4 mil Kč je trvale udržováno jako rezerva jak pro splácení úvěrů, tak i pro vyrovnání případných nenadálých požadavků (havárie, nutné opravy, vyrovnání se odchodem a nástupem nových členů, prohlášení vlastníka apod.). Tuto částku chceme udržovat v přibližně stejné výši. Do uvedené částky ještě nejsou započítány prodeje dvou bytů, z nichž jeden je již smluvně zajištěn (1,9 mil Kč) a druhý necháváme na dobu, až se trh s byty ustálí. Nyní následuje vysvětlující článek paní Hromadové a žádáme vás, abyste vzali na vědomí, že z účetního pohledu je rozdíl mezi účetnictvím jako takovým a hospodářským výsledkem (ekonomickou výkonností), která je vlastně formálním výkaznictvím, ale nemůžeme jej obejít.
Stránka 3
Jak to tedy je V současné době již téměř rok intenzivně řešíme způsob účtování zvolený společností Darc, zejména z důvodu chybného zobrazení hospodářského výsledku, a to jak za rok 2011, tak za rok 2012. Vzhledem k tomu, že stav chybně zobrazeného hospodářského výsledku roku 2011 lze v současné době opravit nejsnadněji pokrytím falešné ztráty z fondů, a takovéto rozhodnutí podléhá schválení členské schůze, ráda bych níže vysvětlila problém, který jsem se snažila popsat již na minulé členské schůzi. Vzhledem k tomu, že Darc v loňském roce na naše připomínky nereagoval a podal daňové přiznání včetně účetní závěrky bez konečného schválení představenstva, musíme nyní situaci v účetnictví napravit. Problém vychází z toho, že v účetnictví za rok 2011 je uvedena ztráta družstva v hodnotě cca 900.000, avšak reálně má družstvo zisk cca 250.000 (z této částky také byla správně odvedena daň z příjmu FÚ). O uhrazení konečné ztráty musí podle stanov rozhodnout členská schůze… Družstvo ale v podstatě nemůže být ztrátové, pokud má správně nastavené předpisy nájemného a spojených úhrad. Družstvo nemá na krytí takových ztrát žádné fyzické rezervy, pokud si je za léta existence nevytvoří. Veškeré ztráty by musel někdo fyzicky zaplatit (což po členech družstvo nežádá). Kdyby družstvo bylo ve skutečné ztrátě, znamenalo by to, že výdaje družstva jsou ve skutečnosti vyšší, než byly plánované výdaje kalkulované v nájemném. To je jediná možnost, jak se může družstvo dostat do ztráty, a to není náš případ. Představme si to na příkladu: Rodina má určitý měsíční příjem, pro náš případ 20.000 Kč. Tento příjem plánuje použít určitým způsobem, a udělá to tak, že si připraví 3 obálky, na každou obálku napíše, k čemu bude určena a do obálky vloží peníze z donesené výplaty. Na každou obálku napíše, kolik peněz tam bylo vloženo. Obálka číslo 1 2 3
O co jde
Do obálky vložíme
PRAVIDELNÉ PLATBY-BYDLENÍ A POPLATKY (internet, telefon, pojištění bytu, …), OBLEČENÍ, ZÁBAVA REZERVA, ta bude sloužit jako rezerva na neplánované výdaje (servis auta např.)
Na obálku napíšeme
14 000,-
14 000
2 000,4 000,-
2 000,4 000,-
Nyní máme v obálkách peníze na měsíční útratu a začínáme utrácet. Jdeme na nákup 2.000, zaplatíme nájem 5.000, zaplatíme účet za telefon 500 Kč, atd. Peníze si musíme odněkud vzít, zadarmo nám to nikde nedají. Vezmeme si je z obálek. Ať už ze správných, nebo třeba jen z jedné, to je jedno – celkový zůstatek, který máme k dispozici na útratu, se nezmění. • Co ale zapomeneme? Napsat na obálky, kolik jsme si z obálek vzali! Večer přijde domů manželka, podívá se na obálky, a řekne si: sakra, ještě máme tolik peněz, koupím si boty. Podívá se do obálky, ale peníze na boty k dispozici nejsou… • Kolik máme tedy v obálkách peněz? Tolik, kolik je na nich napsáno, nebo jen neutracený zbytek? Samozřejmě neutracený zbytek. • Pokud jsme plánovali naše výdaje dobře, na konci měsíce budeme mít zůstatek v obálkách 4.000 – tj. tolik, kolik jsme si chtěli ponechat jako rezervu. Pokud jsme ale třeba opravili auto, budeme mít o něco méně nebo nic. • Ale pokud jsme plánovali špatně a utratili někde víc, buď jsme museli ušetřit jinde, anebo jsme se dostali do ztráty a museli jsme si někde peníze fyzicky půjčit. Na fyzický stav peněz v obálkách tedy nemá žádný vliv, zda jsme si na ně napsali správné údaje, zda jsme napsali, kolik jsme z nich utratili – pokud z obálek utrácíme, peníze z nich postupně mizí, i když to na ně nepíšeme. Obálky jsou v případě družstva účty 475, tedy „fondy“. Výše uvedený problém s neodepisováním výdajů z obálek je přesně problém účtování našeho bývalého dodavatele Darc. Nechává napsáno na obálkách (fondech), že v nich jsou peníze od členů na pojištění domu, na režijní výdaje, na správu domu, na odměny představenstva atd.
Stránka 4
Na druhou stranu ale Darc musí někam „zapsat“, za co družstvo utrácí. Zapíše (zaúčtuje) to na účty nákladů, skupiny 5 - jakoby to rodina napsala někam do bloku, místo na obálky. Na účtech nákladů je za rok 2011 cca 900.000 Kč, je to tam „zapsané“, za co se utratilo. Správně by to mělo ale být zapsané na obálkách, nikde jinde. Není odepsané z „obálek“, tj. fondů, kolik se během roku na plánované výdaje utratilo. Tím tedy vzniká nesprávně napsaná ztráta „v bloku“ ve výši plných výdajů, protože do bloku nebylo nic předtím vloženo. Na druhou stranu v obálkách (fondech) je napsáno, že je v nich hodně peněz uloženo, ale ony tam nejsou, jsou už utracené… Jsou tam fyzicky jen ty, které zbyly, pokud se utratilo méně, než se plánovalo + peníze z obálky REZERVA, tj. neutracené peníze z fondu oprav. Účetnictví našeho družstva jako takové je správné, jsou v něm zaúčtované všechny faktury, všechny účtenky, každá koruna je doložena faktickým dokladem - nikdo si nevymyslel nějaký výdaj, který nebyl uskutečněn, jen na obálku nenapsal, kolik utratil… - tudíž jediné co je špatně, je účetní závěrka.
Účetní závěrka jsou dva dokumenty, "Rozvaha" a "Výkaz zisků a ztrát". Obvykle se chybně zaměňuje termín „účetní závěrka“ s účetnictvím jako takovým a s výsledkem hospodaření. Účetnictví je mnohem širší, je o nastavení správných účtů, o účtování správných dokladů, o kontrole zůstatků na účtech, o kontrole toho, zda pro každý údaj v účetnictví existuje fyzický podklad (faktura, účtenka, …), je o tom, zda majetek uvedený v účetnictví fyzicky existuje atd. Není to o jednom čísle, zobrazeném na konci, i když to číslo musí být samozřejmě správné. Jediná chyba našeho účetnictví je, že to konečné číslo není správné, protože někdo zapomněl uskutečněné výdaje odepsat z obálek. Účetně řečeno – Darc nesmyslně kombinuje dvě možné metody účtování družstva, tj. metodu zálohovou a metodu výsledkovou. Dle zálohové metody účtuje nájemné na účty 475, avšak dle výsledkové metody účtuje veškeré související výdaje do nákladů. Proto musí členská schůze odhlasovat, jak krýt ztrátu (v našem případě falešnou ztrátu, způsobenou chybou DARC), tedy musí odhlasovat, že se musí odepsat z obálek to, co už bylo utraceno, co bylo ale také plánováno utratit a Darc to jenom zapomněl odepsat. Kdyby na to Darc nezapomněl, nemusela by členská schůze o ničem hlasovat, protože hospodářský výsledek by byl zapsán správně. Takovéto hlasování je pouze formální, opravit se to prostě musí - tak, aby zůstatek účtů 475 odpovídal fyzickému stavu prostředků. Vzniklou situaci nemůžeme zaměňovat s kontrolou fyzického hospodaření družstva – k tomu slouží kontrola výdajů, a hlasování je dobré stanovit povinně k věcné stránce hospodaření, např. o výdajích nad určitou hodnotu. Příklad takového pravidla: členská schůze musí odhlasovat každý jednorázový výdaj vyšší než 50.000 Kč a každý paušální nebo opakující se výdaj vyšší než 10.000 Kč. Takovým ustanovením se členové družstva chrání proti případnému zbytečnému utrácení ze strany představenstva. Hlasování o úhradě ztráty je naopak záležitostí ryze formální. Pokud se týká roku 2012, v současné době jsme snad již došli ke shodě a Darc by měl k rozvahovému dni vše napravit a postupovat správně, jednou metodou. K datu schůze již by měly být konečné údaje k dispozici. Za rok 2012 družstvo v každém případě skončí ve ztrátě, neboť do nákladů zahrne většinu prací, na něž čerpalo úvěr. Hospodářský výsledek tak bude odpovídat skutečnosti. Jana Hromadová (428) Poznámka představenstva. Paní Hromadová je dlouholetá obyvatelka domu č. p. 428, která má rozsáhlé zkušenosti vyplývající z její civilní funkce ředitelky velké agentury. Pro družstvo nyní účinkuje jako dobrovolný specialista ekonom bez nároků na odměnu. Vaše představenstvo Webová stránka družstva: www.bdpo.cz, Platí i starší www.bd-poznanska-odra.cz, mail družstva
[email protected], nadále platí i maily:
[email protected] - předseda,
[email protected] - místopředseda,
[email protected] - člen představenstva,
[email protected] - předseda KK
Stránka 5
Přechod na jinou formu vlastnictví - informační seriál - díl 4. Postup po prohlášení vlastníka A.
B.
C.
D. E.
F.
G.
Zopakujme si, čeho jsme dosáhli prohlášením vlastníka (předchozí pokračování): 1. Doplnili jsme dokumentaci domu o zaměření jednotlivých bytů a popisem jejich reálného stavu 2. Doplnili jsme dokumentaci domu o zaměření společných prostor a popisu jejich funkcí 3. Specifikovali jsme součást jedné jednotky, tzn. rozsah vlastního bytu + rozsah externích prostor + podíl na společných prostorách. To se provede pro každou jednotku. 4. Připravila se právní část smlouvy o převodu správa domu, povinné přípěvky do společných finančních prostředků - například fondu oprav, způsob plateb záloh na služby výpočet podílu na zisku nebo ztrátě a podmínky jejich vyplácení. specifikace vztahu mezi bývalým (družstvem) a novým (vlastníkem) majitele bytu 5. Upravili se stanovy družstva tak, aby odpovídaly novým vztahům v domě. 6. Získal se zkušený právník seznámený s procesními detaily 7. Připravila se žádost o zápis na katastrálním úřadě 8. Provedlo se řízení na katastrálním úřadě včetně zápisu (případně opravy, úpravy žádosti). Nyní je nutné dle litery zákona projednat souhlas členů družstva s postupným přechodem na smíšený model vlastnictví a převody splacených jednotek do vlastnictví. To je záležitostí představenstva. To musí přesvědčit většinu členů, kteří se převodů neúčastní, že je rozumné, aby s tímto postupem souhlasili. To spolu s notářským zápisem (bude i změna stanov) bude základem pro konkrétní převody. Předposledním krokem je projednání s bankou, jakým způsobem budou jednotliví žadatelé uvolňování ze zástavy, která je zapsána v katastru. Při této příležitosti bude také vyřešen problém s investičním úvěrem, který byl sjednán na celý dům, a proto se vztahuje i na převáděné jednotky. Protože úvěr je brán na celý dům, splácí se z fondu oprav a ručí za něj celé družstvo, bude princip spočívat v zápisu věcného břemene představující povinné příspěvky do fondu oprav až do úplného splacení úvěru a uvedení tohoto vztahu do jednotlivých smluv o převodu. Posledním krokem pak bude příprava vzoru smluv o převodu Jednotlivé převody budou prováděny vždy individuálně pro jednotlivé žadatele a jsou pochopitelně podmíněny výše popsanými koky. Budou zahrnovat: • Žádost o převod (zájemce) • Podepsání smlouvy o převodu (zájemce a družstvo, právník) • Žádost bance o uvolnění ze zástavy (družstvo) • Podání návrhu o zápis na katastr (družstvo, právník) Další krok se již družstva přímo netýká, nicméně se domníváme, že je dobré na něj upozornit. Jakmile budou v domě převedeny první dvě jednotky, bude splněna podmínka zákona pro vznik SVJ, protože v domě budou tři různí vlastníci bytů. SVJ má vlastní procesní řád a družstvo zajímá potud, že s touto právnickou osobou uzavře smlouvu o správě domu, ve které budou mimo jiné ustanoveny podmínky pro vzájemné spolužití dvou různých vlastnických forem. I když práva vlastníka upravuje nový občanský zákoník, nepřipustí majoritní vlastník situaci, aby si budoucí vlastníci prováděli v domě, co chtějí bez ohledu na spolubydlící a nutili tak družstvo organizovat nové a nové právní spory. Tomu lze dobře koncipovanou smlouvou předejít. Časový plán - Ten zřejmě zajímá nejvíce zájemců o převod. Upozorňujeme, že následující představa není v žádném případě závazné ujištění, a nebudeme odpovídat na připomínky typu: Vy jste to lidem slíbili. Už jenom začátek platnosti občanského zákoníku a častá lochneska v našich zákonech může našimi záměry zamíchat. Představa je tedy následující. etapa
Úkony
A A, D
Technická část prohlášení vlastníka Právní a organizační část žádosti o prohlášení vlastníka
Přibližný termín 10/2014 1/2014
B C E
Úprava stanov a hlasování mimořádná schůze Jednání s bankou, žádost o zápis do katastru Příprava smluv se žadateli o převod
11/2013 1/2014 2/2014
E F
Dva testovací převody Vznik SVJ
F
Smlouva o vzájemných vztazích BD - SVJ Zahájení rutinních převodů
3/2014 4/2014 (?) 4/2012 4/2014
Jistě jste si při čtení těchto řádek uvědomili, jak obrovský kus administrativní práce tato činnost představuje. Není možné, aby je prováděli byť za dozoru právníka totálně přetížení členové představenstva (i když velká část prací se jim nevyhne). Bude nutné část prací zadat právníkovi, případně dalším profesionálům. Zatímco prohlášení vlastníka hradí v plné míře družstvo, protože se týká všech bytů, jednotlivé žádosti o převod a jejich vyřízení si žadatelé financují sami. Pokud můžeme soudit z provedených převodů v okolí, přijde tato záležitost jednotlivé vlastníky do cca 10 000,- Kč.
V dalším Zpravodaji - dotazy a zkušenosti.
Stránka 6
