2012
Een turbulent jaar.
2
Inhoudsopgave Inleiding
4
Kengetallen
7
1 Algemeen
8
2 Leefbaarheid
11
3 De kwaliteit van de woongelegenheden
13
4 Wonen en zorg
22
5 Het verhuren van woningen
23
6 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
25
7 Financiën
27
8 Ondernemingsbestuur
31
3
Volkshuisvestingsverslag 2012
Inleiding Voor u ligt het jaarverslag 2012 met daarin de verantwoording van de activiteiten en werkzaamheden, die wij in het verslagjaar hebben gedaan, van de volkshuisvestelijke prestatievelden waarbinnen de corporatie wordt geacht te handelen. Woningstichting Kessel kijkt terug op een zeer dynamisch jaar. Een jaar vol veranderingen binnen de sector en de corporatie zelf. De afsluiting van het jaar, voornamelijk richting gegeven door het nieuwe regeerakkoord, is op zijn minst onstuimig en zeer onrustig te noemen. Het jaar 2012 zal zeker de geschiedenisboeken ingaan als peiljaar voor de toekomst, waarbij ik moet aangeven dat het voor de gehele sector, maar bovenal voor de kleine corporaties, erg moeilijk zal worden om in de toekomst op kwalitatief verantwoorde wijze het bedrijf te besturen en de taken binnen de volkshuisvestelijke (rand)voorwaarden te blijven borgen. De kwaliteit van het beheer van onze woningen en het verstrekken van diensten aan onze klanten komt onder zeer grote druk te staan en zal ons meer dan ooit dwingen tot het nemen van passende maatregelen. Vanaf 2012 is de samenwerking tussen Woonservice Urbanus, Woningstichting Domus en Woningstichting Kessel een feit. Medio 2012 is, in samenspraak met alle medewerkers, een gezamenlijke business-case tot stand gekomen waarin de doelen en strategieën staan uitgewerkt om te komen tot een samenwerking met een concrete toegevoegde waarde in de bedrijfsvoering van de drie corporaties. Met totstandkoming van eenduidige procedures en werkprocessen zullen de werkzaamheden binnen, met name de primaire bedrijfsvoering van de financiële administratie en het technisch bedrijfsbureau, leiden tot een grotere bedrijfscontinuïteit. In tijden van sterk toenemende regelgeving en administratieve werkzaamheden is een dergelijke samenwerking naar mijn mening hard nodig. Samenvoeging van kennis en capaciteit zal zowel de beperking van de kwetsbaarheid (beperkte personele bezetting), als ook de specialistische kennis vergroten. Verwacht wordt dat dit op termijn tot kostenbesparingen zal leiden. In december is de samenwerking bezegeld in een overeenkomst en een bestuurlijk statuut. De samenwerking krijgt geen aparte juridische entiteit waardoor elke corporatie, als toegelaten instelling, haar eigen organisatiemodel behoudt met haar eigen statuten, regelementen en als toezichthoudend orgaan haar eigen Raad van Commissarissen. Als gevolg van de hiervoor genoemde samenwerking en de daaruit voortvloeiende organisatiewijziging, is overeengekomen dat een van de bestuurders, Dhr. J.J.M. Keijsers, per 1-1-2013 terugtreedt als bestuurder. Dit vindt plaats met wederzijds goedvinden. Tot dan toe vormden J.J.M. Keijsers en H.P.J. Leenders gezamenlijk het bestuur van de corporatie. Met ingang van 1 januari 2013 zal er derhalve een eenhoofdig bestuur zijn, in de persoon van H.P.J. Leenders. Woningstichting Kessel is afgelopen jaar actief geweest met nieuwe doelgroepen in de tijdelijke huisvesting. Met name de semipermanente huisvesting (mid-stay) van arbeidsmigranten is een markt die volgens ons een vaste doelgroep behoort te zijn voor woningcorporaties. De betreffende doelgroep, die groeiende is, is niet meer weg te denken uit onze samenleving en vraagt om passende huisvesting. Met onze kennis van (permanente) huisvesting kunnen we een belangrijke tussenstap vormen bij het scheiden van wonen en werk van arbeidsmigranten. Het eerste pand (in de woonwijk gelegen) dat huisvesting biedt aan een groep van maximaal 8 mensen is een feit. Op een andere locatie waren alle randvoorwaarden aanwezig, waarbij reeds een convenant ondertekend was, om een 9-tal woningen te realiseren met elk 6 woonstudio’s geschikt voor maximaal 80-90 tijdelijke huurders. Door opgelegde heffingen vanuit het Rijk, vanaf 2013 e.v., heeft het WSW vooralsnog alle borgingen vanaf 2014 stopgezet. Dit heeft ons genoodzaakt het plan voor onbepaalde tijd stop te zetten.
4
Jaarverslag 2012
Het nieuwe regeerakkoord heeft grote gevolgen voor de corporatiesector in zijn geheel. De voortvloeisels van het voorgenomen regeringsbeleid, waarin o.a. is opgenomen de verhuurdersheffing, het begrenzen van de huurprijzen door koppeling aan de WOZ-waardes en de saneringsheffing, vormen een grote aanslag op de kasstromen en derhalve de financiële continuïteit van de corporatiesector. Het jaar sloot af met grote onzekerheid in welke vorm deze genoemde maatregelen van de overheid doorgang zullen vinden. Als reactie hierop heeft het WSW de faciliteringsvolumes van 2013 bevroren en vanaf 2014 ingetrokken, hetgeen heeft geleidt tot veel stopgezette bouwprojecten (nieuwbouw- alsmede renovatieprojecten) in heel Nederland. Zo ook bij ons bij het project voor de arbeidsmigranten. Eind 2012 hebben De Eerste en Tweede Kamer de nieuwe Wet Normering Topinkomens aangenomen. Voor de corporatiesector is tevens een staffel ontwikkeld, waarbij de inkomens van bestuurders, topfunctionarissen en toezichthouders binnen de sector direct gekoppeld worden aan het aantal VHE’s dat een corporatie in bezit heeft. Ten gevolge van deze nieuwe wetgeving maakt de sector zich, met name voor de kleinere corporaties, zorgen over de continuïteit van de kwaliteit van het bestuur en het toezicht in de toekomst. Woningstichting Kessel zal hier eveneens mee te maken krijgen, wat mogelijk van invloed zal zijn op de koers die gevolgd zal worden. Wij zijn een kleine gezonde corporatie die lokaal goed is verankerd en voorziet in de plaatselijke behoeften op volkshuisvestelijk gebied. Ik spreek het vertrouwen uit dat, ondanks het rumoerige jaar en de politieke onzekerheden die op ons afkomen, wij in staat zullen zijn een weg te vinden om onze doelstellingen, ook in de toekomst, te blijven behalen. In 2012 is een start gemaakt om een compleet nieuwe website te introduceren. Begin 2013 zal de nieuwe website gereed zijn. Dit jaarverslag is nu en in de toekomst integraal op onze website terug te vinden, waar u het kunt inlezen of downloaden. Een hard copy is aanvraag beschikbaar. Ook bent u altijd welkom om gezamenlijk over dit jaarverslag van gedachte te wisselen.
Ric Leenders Directeur-bestuurder
5
6
Jaarverslag 2012
Kengetallen
2012 2011 2010 2009 2008
Gegevens woningbezit goedkope sociale huurwoningen (2011< € 366,37) betaalbare sociale huurwoningen dure sociale huurwoningen (2011 > € 561,98) totaal sociale huurwoningen: dure huurwoningen (2011 > € 664,66) overig vastgoed totaal vastgoed
49 56 56 59 64 393 408 392 401 398 25 6 4 2 3 468 471 452 462 465 1 1 1 0 0 4 34 5 3 4 502 505 458 465 469
gemiddelde OZB waarde per woning in € 142.466 147.493 145.816 147.467 146.617 gemiddelde verzekerde waarde per woning in € 85.755 85.595 92.867 90.148 84.476 gemiddelde bedrijfswaarde per woning in € 73.303 67.678 48.353 49.081 45.911 gemiddelde boekwaarde per woning in € 44.034 44.242 39.249 39.071 37.526
Mutaties in het woningbezit aantal opgeleverd 2 42 5 0 0 aantal gekocht 0 10 0 0 1 aantal verkocht 5 5 12 4 5
Kwaliteit van het woningbezit groot onderhoud per woning in € 36 850 0 2.191 1.332 planmatig onderhoud per woning in € 1166 438 202 346 766 vraag gestuurd onderhoud per woning in € 260 227 351 0 0 dagelijks onderhoud per woning in € 345 321 354 676 589 totaal onderhoud per woning in € 1.807 1.836 906 3.213 2.687
Verhuur van woningen gem. netto huurprijs per woning per maand in € 457 442 432 418 407 huurstijging in % per 1 juli 2,24 1,26 1,19 2,47 1,60 mutaties in % totaal aantal woningen 8,33 5,52 7,08 10,39 8,96 huurachterstand in % jaarhuur 0,27 0,23 0,25 0,23 0,43 huurderving in % jaarhuur 0,80 0,98 0,85 1,10 0,35 aantal matigingen IHS 103 98 95 101 102
Financiën solvabiliteit in % 36,8 35,5 31,5 31,9 34,2 liquiditeit, current ratio 1,0 1,1 1,5 1,2 1,3 rentabiliteit totaal vermogen in % 3,0 9,1 7,7 3,8 2,9 eigen vermogen per woning in € 21.192 20.738 18.686 15.612 15.131 jaarresultaat per woning in € 330 3.791 2.121 351 -57
Personeelsbezetting aantal personeelsleden full time formatieplaatsen
6 7 6 7 7 3,61 3,75 3,6 4,18 3,43
7
1 Algemeen 1.1
Toelating en inschrijving
Naam: Toelating: Inschrijving: Werkgebied:
Woningstichting Kessel Keverbergstraat 2b; 5995 XW Kessel Bij koninklijk besluit nr. 74 d.d. 24 april 1939; verlengd bij koninklijk besluit d.d. 19 november 1969. Laatstelijk is goedkeuring verleend door het ministerie van VROM op de huidige statuten d.d. 10 februari 2006. In het openbare handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Venlo onder nummer 12012549 en in het stichtingen- en verenigingenregister onder nummer V165168. De gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Peel en Maas, Venlo en Venray.
1.2 Organisatie Ondernemingsbestuur Voor een nadere uiteenzetting van het ondernemingsbestuur wordt verwezen naar hoofdstuk 9.
Werkapparaat Het personeelsbestand bestaat ultimo verslagjaar uit 6 personen (in totaal 3,61 fte). Er is een tweehoofdig directie-bestuur, dat verantwoordelijk is voor de dagelijkse gang van zaken, waarbij de ene directeur/bestuurder verantwoordelijk is voor de technische en bewonerszaken en de andere voor de financiële en verhuurzaken. Zij worden daarin ondersteund door drie parttime administratieve/secretariële medewerksters en een huismeester. Per 1 januari 2013 treedt de bestuurder voor financiële en verhuurzaken terug en wordt zijn functie financieel directeur. De administratieve medewerksters hebben elk een takenpakket gekregen waarvoor zij verantwoordelijk zijn, alsmede een tweede takenpakket om opvang bij ziekte en vakantie te verzekeren. Hierdoor is een duidelijke scheiding van werkzaamheden aanwezig. Om de werkzaamheden goed te kunnen verrichten is aanvullende scholing nodig. Hiervoor wordt jaarlijks een inventarisatie van wensen gemaakt. In het verslagjaar zijn in totaal 28 cursussen en seminars bezocht. Er waren in het verslagjaar geen ziekmeldingen hetgeen leidde tot een ziekteverzuim van 0,00 %.
Foto samenwerking
8
Jaarverslag 2012
1.3 Externe contacten Samenwerking Woningstichting Roermond, Woningstichting Kessel en Woonservice Urbanus In december 2012 is de samenwerkingsovereenkomst gesloten met Woonservice Urbanus en Woningstichting Domus. Intern heeft deze samenwerking de naam “Connect” gekregen. Het belangrijkste doel van de samenwerking is de kwetsbaarheid te verminderen. Naast het verminderen van de kwetsbaarheid zal voor iedere partij een slag worden gemaakt naar een professionelere, kwalitatief betere en effectievere organisatie. De drie corporaties hopen daarmee een nog stevigere basis te krijgen om in de toekomst zelfstandig door te kunnen gaan, waardoor de klanten bij hun eigen “vertrouwde” verhuurder hun woonvragen kunnen blijven stellen. Het beoogde doel van de samenwerking is niet een fusie van de corporaties, maar is gericht op de interne organisatie. Om tot een goede basis te komen waarop de samenwerking is gefundeerd is in 2012 eerst een businesscase gemaakt van de samenwerking. Hieruit zijn het bestuurlijk statuut en de samenwerkingsovereenkomst voortgekomen. Eind 2012 (en de eerste helft van 2013) zijn een aantal werkgroepen gestart om de bedrijfsprocessen van de financiële administratie en het technisch bedrijfsbureau op elkaar af te stemmen. Ook de ICT speelt hierin een grote rol, waarbij “het nieuwe werken” centraal zal staan. Hieronder valt dan met name het virtualiseren van de servers, het digitaliseren van het facturatie- en postproces en het op termijn digitaliseren van het dynamisch en statisch archief. Om een goede afstemming en informatieverstrekking te borgen met de Raad van Commissarissen is een RvC-beraad ingesteld. Hierin hebben de voorzitters van de afzonderlijke RvC’s, samen met de gezamenlijke bestuurders zitting/ Het RvC-beraad komt jaarlijks 2 maal bij elkaar om de voortgang en procesvorming onderling af te stemmen en te monitoren. Dit is additioneel aan de bestaande verantwoordelijkheden van elke deelnemende corporatie in Connect.
Overige samenwerking Op 9 juni 2011 zijn de kwaliteitsafspraken tussen de gemeente Peel en Maas, Woningstichting Kessel, Wonen Helden en Antares voor de periode 2011-2015 ondertekend. Hieruit voortvloeiend is er regelmatig overleg tussen partijen over de uitwerking van bovengenoemde afspraken. Woningstichting Kessel neemt deel aan het project wonen welzijn en zorg regio Peel en Maas (Leven in het Dorp) en heeft op 9 januari 2003 het convenant mede ondertekend. Inhoudelijk wordt medewerking verleend aan diverse projecten. Deze projecten zijn nader omschreven in het hoofdstuk over Wonen en Zorg. Woningstichting Kessel is aangesloten bij de regionale geschillencommissie Woningcorporaties Noord- en Midden-Limburg. Woningstichting Kessel participeert verder in: • Domaas (Samenwerkingsverband 20 kleine, zelfstandige woningcorporaties in Limburg). • Samenwerkingsverband woningcorporaties Noord- en Midden Limburg. • Aedes, branche organisatie van woningcorporaties. • Platform Limburgse Woningcorporaties. • Financiële managerskring zuid-oost. • MKW, platform voor woningcorporaties. • Vereniging Ons Limburg.
9
10
Jaarverslag 2012
2 Leefbaarheid Woningstichting Kessel vindt het belangrijk dat haar woningen van goede kwaliteit zijn en dat ze zich bevinden in buurten waar het aangenaam leven en vertoeven is. Jaarlijks was tot 2011 voor leefbaarheid een bedrag van € 50.000 beschikbaar, echter in 2012 is dit bedrag teruggebracht naar € 5.000 in verband met bezuinigingen die noodzakelijk zijn om de exorbitant gestegen heffingen van de gemeente Peel en Maas te kunnen bekostigen. Aangezien de betreffende heffingen afbouwend zijn in 5 jaar tijd, zal het beschikbare budget evenredig toenemen tot de oorspronkelijke omvang van vóór 2012. In 2012 zijn uitgaven gedaan aan de volgende activiteiten: • Groenverwerking Hof van Kessel. • Aankleding Merwijck. • Afvalcontainer Hof van Kessel. • AED apparatuur. • Servicekosten WoZoCo: de Woningstichting draagt substantieel bij aan de energiekosten, onderhoudskosten en schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke ruimten en installaties. Dit is afbouwend en wordt bij nieuwe verhuringen niet doorgevoerd.
Sponsorbeleid Woningstichting Kessel heeft als uitgangspunt dat er geen afzonderlijke verenigingen of stichtingen worden gesponsord. Wel kunnen in het kader van leefbaarheid bijdragen worden verleend aan initiatieven die van algemeen nut zijn voor de gehele gemeenschap in het werkgebied van Woningstichting Kessel of alle huurders van de woningstichting raakt. In 2013 zal een sponsorbeleid worden opgesteld. In 2012 zijn door Woningstichting Kessel geen sponsorbijdragen verleend.
11
12
Jaarverslag 2012
3 De kwaliteit van de woongelegenheden Aangezien onze verdiencapaciteit grotendeels wordt bepaald door ons woningbezit en de kwaliteit daarvan, blijft dit voortdurend de aandacht hebben. Hiertoe is een simpel, doch doeltreffende onderhoudsbeleid binnen onze corporatie vastgesteld.
Onderhoudsbeleid, eenvoudig doch doeltreffend: Woningstichting Kessel stelt zichzelf tot doel de kwaliteit van de woningvoorraad continu te verbeteren. Hierdoor stijgt het woongenot en dalen op termijn de onderhoudskosten. De kwaliteit zal hierbij zo hoog mogelijk, grenzend aan nieuwbouwkwaliteit, worden nagestreefd. Er worden 2 soorten onderhoud gehanteerd, te weten “niet planmatig onderhoud” en “planmatig onderhoud”.
Niet planmatig onderhoud: Niet planmatig onderhoud, ook wel dagelijks onderhoud genoemd, is sterk afhankelijk van het moment dat er aanspraak op wordt gedaan. Dit is meestal afhankelijk van de klant/huurder. Niet planmatig onderhoud is grotendeels te onderscheiden in: Herstel- onderhoudswerkzaamheden bij reparatieverzoeken en woningmutaties enerzijds en vraaggestuurd onderhoud (zie verder) op verzoek van de klant anderzijds.
Reparatieverzoeken: Het onderhoud bij reparatieverzoeken kenmerkt zich hoofdzakelijk als curatief onderhoud; Bij reparatieverzoeken is het belangrijk snel bij de klant ter plekke te zijn en de reparatie vakkundig uit te voeren. Hierbij geldt dat de klant minstens dezelfde kwaliteit krijgt bij reparatie als vóór de reparatie. Is dit niet mogelijk dan wordt het betreffende onderdeel vervangen. Ook bij reparaties is de service erg belangrijk. Zodoende streven we ernaar altijd met plaatselijk betrokken partijen te werken die eveneens in de directe omgeving een goede naam hebben en de klant kent. Controle op de uitvoering borgt hierbij de objectiviteit en kwaliteit.
13
Woningmutaties: Bij mutaties is het onderhoud veel vaker gebaseerd op preventief onderhoud; Bij preventief onderhoud wordt zoveel mogelijk de huidige standaard nagestreefd dat overeenkomt met de nieuwbouweisen en de huidige gebruiksnormen. Zo wordt tijdens een woningmutatie de woning op een 3-tal aspecten beoordeeld en vergeleken aan huidige eisen en gebruiksnormen: - Voldoet het afwerkingsniveau aan deze uitgangspunten? - Voldoen de isolatie- en ventilatievoorzieningen aan deze uitgangspunten? - Voldoen de veiligheidsvoorzieningen aan deze uitgangspunten? Indien nodig wordt een woning vervolgens inpandig gerenoveerd en aangepast aan de genoemde uitgangspunten. Het is dan mogelijk dat een woning tijdens een bewonerswisseling voorzien wordt van nieuw sanitair, spouwisolatie, dubbel glas en bijvoorbeeld een mechanisch ventilatiesysteem. Op deze wijze wordt ook het energielabel van de woningen continu zoveel mogelijk op bouwkundige wijze verbeterd. De woningen worden vervolgens met de aangepaste labelwaardering in het wws-systeem opnieuw in de verhuur gezet met bijpassende geharmoniseerde huurprijs.
Vraaggestuurd onderhoud: Het uitgangspunt van het middel ‘vraaggestuurd onderhoud’ is dat zittende huurders altijd een aanpassing/vernieuwing en/of verbetering van hun huurwoning kunnen laten realiseren. Individueel wordt bekeken hoe de aanvraag gehonoreerd kan worden. Uitgangspunt daarbij is dat alle wensen kunnen worden ingevuld door middel van een vervroegde renovatie. Hierbij zal de huurder dan wel een éénmalige bijdrage moeten leveren ter dekking van de restant afschrijving die noodzakelijk is bij vroegtijdige vervanging (voordat het technisch en financieel is afgeschreven). Daarnaast zal, afhankelijk van de mate van geriefverbetering die voortkomt uit het gelijktrekken van de kwaliteit van de woning aan de huidige eisen en gebruiksnormen (zie ook het kader mutatieonderhoud), al dan niet een huurverhoging worden toegepast. Dit heeft er toe geleid dat in 2012 bij 51 woningen een aanpassing/renovatie heeft plaatsgevonden al dan niet met een huurverhoging. Onder deze aanpassingen en renovaties vallen grote, maar ook kleine aanpassingen. Voorbeelden hiervan zijn doucherenovaties, waarbij o.a. naar keuze van de huurder een zwevend toilet bijgeplaatst wordt met inbouwreservoir en moderne tegelkeuzes mogelijk zijn. Een kleinere aanpassing kan zijn dubbel glas plaatsen in een slaapkamerkozijn of het volblazen van de spouw met spouwmuurisolatie. Bij de introductie van het vraaggestuurd onderhoud kennen we geen projecten meer waarbij planmatig hele complexen voorzien worden van een nieuwe badkamer of toilet. Het principe is geheel gericht op klantgerichte aanpak. Als de klant iets wenst kan het worden ingevuld en als de klant geen renovatie wenst gaan we dat ook niet doorvoeren.
Overige onderhoudswerken: Verder vallen onder de noemer dagelijks onderhoud de kosten ten gevolge van woningaanpassingen op basis van een medische noodzaak ingevolge de Wet Maatschappelijke Ondersteuning en het verhelpen van schades ten gevolge van calamiteiten zoals bv. stormschade.
14
Jaarverslag 2012
Planmatig onderhoud: Om de kwaliteit te realiseren die de woningstichting zich tot doel heeft gesteld heeft de woningstichting in 2001 een grote inventarisatie uitgevoerd waaruit een 10-jarig onderhoudsplan is voortgekomen. Hierin was het uitgangspunt om groot onderhoud uit te voeren bij de woningvoorraad ouder dan 30 jaar. Bij het groot onderhoud werden bij woningen het dak, de gevel en de kozijnen gerenoveerd en tevens de binnenkant van de woningen zoals plafonds, wanden, binnendeuren, douches, keukens en toiletten. In totaal zijn er circa 200 woningen voor in aanmerking gekomen in een periode van 10 jaar. Vanaf 2011 wordt het onderhoud al meer cyclusmatig uitgevoerd en is er, door de leeftijd van de woningen, in principe geen sprake meer van groot onderhoud maar van cyclusmatig onderhoud, oftewel planmatig onderhoud. In 2011 is het totale bezit opnieuw in kaart gebracht door middel van een conditiemeting. Alle complexen zijn bezocht, beoordeeld en geclassificeerd in een meetbare onderhoudskwaliteit. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd door een extern adviesbureau, in combinatie met de woningstichting en voldoen aan de NEN-normering van conditieafhankelijk onderhoud. Aan de feitelijke meetbare onderhoudstoestand van diverse bouwonderdelen zijn kwaliteitsniveaus toegevoegd. Door deze 2 grootheden met elkaar te matchen rolt er een onderhoudsplanning uit. Hieraan zijn vervolgens de normkosten gekoppeld die Woningstichting Kessel hanteert in haar meerjarenonderhoudsbegroting (mjob). De onderhoudsbegroting die vervolgens met behulp van het software pakket Ibis-Main, hieruit voortkwam is vergeleken met de reguliere (eigen) onderhoudsbegroting. Deze weken niet noemenswaardig van elkaar af. Binnen de te verwachten samenwerking met 2 collega-corporaties (interne naam Connect) zijn mogelijk hoge aanschafkosten van het softwarepakket te voorkomen. Ten aanzien van de aankomende samenwerking van Connect is 2012 een overgangsjaar wat betreft de technische jaarbegroting en meerjarenbegroting. 2013 zal een implementatiejaar zijn, waarin de relevante bedrijfsonderdelen en processen op elkaar worden afgestemd. Zo ook geld dit voor het onderhoudsbeleid en de meerjarenbegroting. De meerjarenbegroting van 2012-2022 en 2013-2023 is daarom nog op dezelfde wijze verwerkt en gepresenteerd als in voorgaande jaren. De meerjarenbegroting van 2014 e.v. wordt zo mogelijk opgesteld met het softwarepakket “Ibis-Main”. Planmatig onderhoud wordt verder gekenmerkt door cyclusmatige vervangingen en contractwerkzaamheden. van dit product. Implementatie van dit product binnen de bedrijfsvoering van de corporatie vond plaats medio 2009. De opbrengsten die met deze verkopen worden gegenereerd worden gebruikt voor het bereikbaar maken van de woningen voor de primaire doelgroep van de Woningstichting. In 2011 zijn 2 woningen verkocht met huurder korting en 3 woningen met korting middels Slimmer Kopen®.
Cyclusmatige werkzaamheden: Hierbij valt te denken aan terugkerend schilderwerk, vervangingen van dakbedekking, kozijnen en cv-ketels, maar ook het onderhouden van achterpaden, galerijen en trappenhuizen.
Contractwerkzaamheden: Het regelmatig onderhouden en verhelpen van storingen aan met name installaties is veelal vastgelegd in onderhoudscontracten met leveranciers en installateurs. Voorbeelden hiervan zijn zonweringen, cv-ketels, liftinstallaties, maar ook groen- en schoonmaakonderhoud. Hierbij geldt voor diverse soorten contracten dat deze niet worden meegenomen in de onderhoudsbegroting, maar worden doorbelast als servicekosten voor de huurders.
15
Uitvoering onderhoud De splitsing in het onderhoud zoals hiervoor omschreven in het onderhoudsbeleid, leidt eveneens tot een scheiding in de begroting en de wijze waarop de begroting tot stand komt. De werkelijke onderhoudsuitgave in 2012 bedraagt € 867.522,00 (in 2011:€ 923.229,00, in 2010: € 415.047,00 en in 2009: € 1.493.926.) incl. € 100.815,00 geactiveerd bij geriefverbeteringen en € 365.858,00 bij planmatige investeringen zoals levensduur verlengende ingrepen. De uitgave is € 50.522 hoger dan begroot.
Niet planmatig onderhoud: Onderhoudsuitgaven bij niet planmatig onderhoud zijn meer onderhevig aan onvoorspelbare gebeurtenissen. Zowel reparatieverzoeken als ook aantallen mutaties zijn het best te bepalen aan de hand van gemiddelde ervaringscijfers uit het verleden. Daarbij zal rekening gehouden worden met de gevolgen van bv. nieuwbouwprojecten die de mutaties doen beïnvloeden. De kosten voor de woningaanpassingen zijn niet begroot aangezien deze in principe kostendekkend door de gemeente worden vergoed. De kosten voor vraaggestuurd onderhoud (geriefverbeteringen) zijn in 2012 begroot en vastgesteld op een maximaal budget, waarin bij de totstandkoming van de onderhoudsbegroting sterk is bezuinigd ten gevolge van extra onvoorziene lastenverzwaringen van gemeentelijke heffingen. Gezien het onderhoudsbeleid en het besluit hieraan vast te houden in 2012 is op vraaggestuurd onderhoud fors overschreden in 2012. Onder vraaggestuurd onderhoud/geriefbeteringen vallen verbeteringen die op wens van de huurder worden aangebracht, waarvan het onderhoudsniveau uitstijgt boven de oorspronkelijke kwaliteit van het betreffende onderdeel dat aanwezig was.
16
De kosten worden geheel of gedeeltelijk doorberekend aan de huurders middels een, vooraf overeengekomen huurverhoging. Aangezien deze onderhoudssoort pas vanaf 2010 voor het eerst is toegepast is het budget voor dit soort onderhoud nog niet gebaseerd op een voortschrijdend gemiddelde van de afgelopen jaren. In 2010 is een startverwachting uitgesproken die enerzijds herleid is uit aantallen en kosten van geriefverbeteringen van de voorgaande jaren en anderzijds is rekening gehouden met de geplande vervangingen van sanitair en keukens. In 2012 zijn hiervoor dezelfde uitgangspunten aangehouden, waarna een bezuinigingsronde is doorgevoerd. Mede ten gevolge van de bezuiniging op deze onderhoudssoort (als reactie op de extra rioolheffingen) en het aantal renovatiewoningen tijdens mutaties zijn de uitgaven in deze onderhoudssoort overschreden met 48%. Financiën niet planmatig onderhoud. De kosten voor het totaal niet planmatig onderhoud bedragen in 2012 € 287.260,00 (2011 315.954,00 en 2010 € 322.538,00). Gemiddeld per VHE is dit € 570,00 (in 2011 € 625,00 en in 2010 € 704). De uitgaven zijn ca. 20% hoger dan begroot. Onderstaand staan de aantallen en kosten van de gerealiseerde cijfers in 2012.
Aantal
Kosten
Reparatieverzoeken 2011 537 € 99.011 2012 436 € 71.967
Gemiddeld
€ 184 € 165
Mutaties 2011 26 € 56.620 2012 39 € 93.529
€ 2.177 € 2.398
Vraaggestuurd oh. 2011 38 € 51.703 2012 51 € 121.764
€ 1.360 € 2.387
Jaarverslag 2012
Planmatig onderhoud. Het woord ‘planmatig’ zegt het al, dit betreft onderhoud dat te plannen is en dus te begroten op noodzaak en hoeveelheden. De uitgaven zijn gepland en begroot weergegeven in de meerjarenonderhoudsbegroting. Jaarlijks vind een opname plaats van de onderdelen die het daaropvolgende jaar zijn begroot. Op basis van deze opname zijn de uitgaven definitief vastgesteld voor het jaar 2012. Planmatig onderhoud is te verdelen in 3 soorten onderhoud. 1. cycligebonden onderhoud; 2. renovatie/groot onderhoud. Begrotingstechnisch spreken we gemakshalve van planmatig onderhoud en groot onderhoud. 3. Contractwerken.
Ad 1: Ad 2: Ad 3:
Cycli gebonden onderhoud bestaat uit het vervangen en/of uitvoeren van onderhoud aan bijvoorbeeld cv-ketels, ventilatie units, kitwerken, schilderwerk, etc. Renovatie/groot onderhoud bestaat uit het vervangen van daken, goten, kozijnen, voegwerk etc. Bij deze werkzaamheden wordt veel aandacht besteed aan de isolatie aan dak, gevel en kozijnen. Isolerende voorzieningen aan daken en glas wordt kosteloos voor de huurder uitgevoerd. Bij de contracten bedragen de kosten de prijzen voor de onderhoudscontracten. Het in 2011 volledig opgezette contractenbeheer geeft een grote nauwkeurigheid van de uitgaven van bijvoorbeeld cv-storingen en onderhoud, liftonderhoud en onderhoud aan o.a. groenvoorzieningen.
In verslagjaar 2012 zijn in het kader van het planmatig onderhoud de volgende werkzaamheden uitgevoerd: - Alle onderhouds- en installatietechnische contractwerkzaamheden zoals o.a. cv-ketels reinigen en liftonderhoud. - Alle reguliere cyclusmatige werkzaamheden zoals o.a. schilderwerkzaamheden aan kozijnen en deuren. - Daarnaast is een start gemaakt met het versneld vervangen van de cv-ketels. Tot 2012 was de technische vervangingscyclus van cv-ketels afgestemd op 20 jaar. In het belang van het beperken van de CO-2 uitstoot en het beperken van de woonlasten voor onze klanten is besloten de vervangingscyclus van cv-ketels op 15 jaar te zetten. Een bijkomend voordeel voor de woningstichting is dat het storingenonderhoud hierdoor wordt teruggedrongen, hetgeen voor de klanten eveneens een comfortverbetering is. In een periode van 3 jaar wordt een inhaalslag doorgevoerd om dit te bereiken. Zo zijn in het verslagjaar de cv-ketels met een leeftijd van 19 en 20 jaar vervangen en worden in 2013 alle ketels vervangen met een leeftijd van 17 en 18 jaar. - Bij 16 appartementen zijn alle gevels geïsoleerd, gerenoveerd en geschilderd. Samen met de maatregelen die in 2011 zijn uitgevoerd is het energielabel van de appartementen met gemiddeld 2 labelstappen verbeterd. De appartementen hebben hierdoor een intensieve aanpak gekregen aan de schil, waarbij tevens is geïnvesteerd in de uitstraling van het gehele complex. In het voorjaar van 2013 wordt, in overleg met de bewoners, de groenvoorziening rondom het complex vernieuwd en aangelegd als algemene tuin.
Financiën planmatig onderhoud. 2012 € 578.653 Begroot 2012 € 578.000 2011 € 548.966
17
18
Jaarverslag 2012
Vervreemden van woningen: In het huidige verkoopbeleid (in 2009 vastgesteld en in 2010 geactualiseerd) zijn in totaal ca. 120 woningen opgenomen die momenteel te koop zijn. De inzet van verkoop van bestaande en nieuwe woningen moet verantwoord worden vanuit de bedrijfsstrategie en getoetst aan de ontwikkelingen in de huidige en toekomstige woningmarkt. De beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden kunnen herleid worden vanuit 2 aanleidinggebieden:
Volkshuisvestelijke en markttechnische benadering: • De gewenste opbouw van het woningbestand aan de hand van de prognoses in het kader van de demografische ontwikkelingen en de gevolgen daarvan op de woningmarkt; • De verhouding tussen het aantal goedkope versus het aantal dure huurwoningen; • De gewenste verhouding tussen huur- en koopwoningen ten aanzien van de leefbaarheid en de betrokkenheid van de bewoners in de woonomgeving; • Het aantal koopaanvragen van huurders voor hun eigen huurwoning; • Het bevorderen van de doorstroming in zowel de huur- en de koopmarkt; • Het aanbieden van koopwoningen voor de doelgroep die graag wil kopen, maar voor wie de huidige woningmarkt net niet bereikbaar is;
Financiële aspecten tijdens met name onderhoudstechnische- en beheersaspecten: • Het totale financiële beleid van de corporatie op basis van de financiële meerjarenbegroting en de borgstellingen. • De alsmaar toenemende bedrijfskosten van de corporatie door eveneens toenemende regelgeving op financieel gebied in de volkshuisvestingssector; • Toenemende kosten door stijgende bouwkosten hetgeen is terug te vinden in het hoge onrendabele toppen bij nieuwbouw en niet kostendekkende huurverhogingen bij verbeteringen van bestaand bezit bij zittende huurders en tijdens mutatie. • Het achterblijven van inkomstenstijgingen t.o.v. de kostenstijgingen; De woningen die in het verkoopbeleid zijn opgenomen zijn te koop voor de zittende huurder(s). Gaat deze groep niet over tot aankoop van hun huurwoning dan wordt de woning bij mutatie te koop aangeboden op de vrije markt. Om ook de mensen met de smalle beurs te bereiken heeft Woningstichting Kessel zich tot doel gesteld dat iedereen, met een vast inkomen, zoveel mogelijk in staat moet zijn een woning te kunnen kopen. Zij hanteert daartoe 2 kortingsproducten, die weliswaar niet gelijktijdig toegepast kunnen worden, waarvan een koper gebruik kan maken binnen de richtlijnen die hiervoor zijn opgesteld.
19
20
Jaarverslag 2012
De huurderskorting: Voor huurders van de Woningstichting geldt een korting van de huidige maandhuur vermenigvuldigd met het aantal aaneengesloten gehuurde jaren met een maximum van 12 jaar. Deze aaneengesloten gehuurde jaren zijn de laatste jaren tot en met de woning die ze op dat moment huren. Hierbij geldt een speculatiebeding om te voorkomen dat woningen, verkocht aan huurders met dit kortingspakket, met winst worden doorverkocht binnen een termijn van 5 jaar na aankoop.
Slimmer Kopen: Voor huurders en niet huurders geldt een korting binnen de toepassing van het product Slimmer Kopen®. Dit houdt in dat de woning met een maximale korting van 25 % wordt verkocht. Deze korting kan men zelf bepalen zolang minstens voldaan wordt aan een vooraf door de Woningstichting vastgestelde koppeling tussen het kortingspercentage en het bruto jaarinkomen van de koper(s). Ter meerdere zekerheid vestigt de Woningstichting een 2de hypotheek met daaraan gekoppeld een deelname in het verkoopresultaat t.o.v. de aanschafwaarde volgens de faire-value methode. De kopers hebben bij verkoop een aanbiedingsplicht aan de Woningstichting en de Woningstichting heeft hierbij het recht tot aankoop. Voor verdere toelichting op deze constructie wordt verwezen naar de informatie en procedure van dit product. Implementatie van dit product binnen de bedrijfsvoering van de corporatie vond plaats medio 2009. In 2012 zijn 5 woningen verkocht met toepassing van Slimmer Kopen®. Aangezien per 1 november 2011 de regels omtrent verkoop van huurwoningen, met meer dan 10% korting, door corporaties zijn gewijzigd, hoeft in bepaalde gevallen geen toestemming vooraf te worden aangevraagd bij het ministerie BZK. Voor 1 woning, die dit jaar verkocht is geldt deze nieuwe regel, waarvan bij deze verslag wordt gedaan.
Aankopen onroerend goed: In 2012 zijn geen panden en/of gronden aangekocht.
Nieuwbouw: De nieuwbouw zal erop gericht zijn om aan te laten sluiten op het aanbod van de (toekomstige) vraag. Dit betekent in de gemeente Peel en Maas met name de bouw van woningen voor senioren en starters. Omdat in de toekomst de vraag naar eerder genoemde woningen zal toenemen zal een gedeelte van de eengezinswoningen moeten worden omgezet naar levensloopbestendige woningen. Verkoop van bestaande eengezinswoningen zal hierbij een belangrijke rol spelen, hetgeen aansluit op ons vigerende verkoopbeleid. In Kessel-Eik heeft de Woningstichting een grondpositie verworven door in 2005 en 2006 ruim 2,1 ha landbouwgrond aan te kopen. Het plan ‘Het Veldje’ in Kessel-Eik is als mogelijk uitbreidingsgebied aangekocht, waarin ruimte wordt geboden voor de doelgroepen starters en senioren in de koop- en huursfeer. Ten gevolge van diverse factoren heeft het plan forse vertragingen opgelopen. Een van de oorzaken is gelegen in het feit dat een advies van de RIVM, dat na aankoop is gepubliceerd, omtrent consequenties van hoogspanningsmasten voor de volksgezondheid de netto uitgeefbare grond drastisch heeft verkleind, waardoor het plan momenteel onder hoge druk staat. Tevens is door de ontwikkelingen op de huidige woningmarkt en de economie de markt aan het opdrogen. Dit noodzaakt Woningstichting Kessel tot maatregelen om het totale plan in 2013 opnieuw te beoordelen naar financiële en maatschappelijke haalbaarheid. In het verslagjaar zijn 2 nieuwbouwappartementen in exploitatie genomen. Deze appartementen zijn geschikt voor de doelgroep starters.
Vervreemding overig onroerend goed: In 2012 zijn verder geen andere panden verkocht.
21
4 Wonen en zorg In 2003 heeft de ondertekening van het convenant wonen welzijn en zorg in de regio Helden, genaamd Leven in het Dorp, plaatsgevonden. Woningstichting Kessel heeft het convenant mede ondertekend. In 2008 is ook het hernieuwde convenant ondertekend. Met het in 2011 in gebruik genomen project De Merwijck heeft de woningstichting maximale zorg voor de Kesselse gemeenschap gerealiseerd. Naast 13 huur- en 8 koopappartementen zijn in dit multifunctionele project intramurale verpleeghuiszorg, intramurale gehandicaptenzorg, een tandartsenpraktijk, de plaatselijke bibliotheek en de plaatselijke kinderopvang ondergebracht. De instellingen die deze zorg en welzijnsactiviteiten uitvoeren beheren daarnaast gezamenlijk de in het gebouw aanwezige gemeenschappelijke ruimte. Woningstichting Kessel participeert actief in een aantal onderwerpen binnen Leven in het Dorp. Zo wordt geparticipeerd in het netwerk Kessel dat zich bezig houdt met integrale aanpak van multiprobleem situaties en in het project buurtbemiddeling. Daarnaast neemt de Woningstichting deel aan het netwerk van professionals in de gemeente Peel en Maas en is actief op de deelgebieden Wonen, Maatschappelijke opvang breed, Housing First (in 2012 overgenomen door Leger des Heils), Regionaal Kompas ketenzorg, Blijvend thuis in eigen huis, multifunctionele ruimte plan Merwijck, gemeentelijke invulling WMO, wonen met zorg en garanderen 24 uurszorg.
Bijzondere doelgroepen Ten aanzien van maatschappelijke opvang van bijzondere doelgroepen is in het samenwerkingsverband van woningcorporaties Noord- en Midden Limburg afgesproken dat dit gezamenlijk wordt opgepakt, waarbij de gemeente Venlo als centrumgemeente de regie voert. Naar verwachting zal de inbreng van Woningstichting Kessel als corporatie in een kleine plattelandsgemeente gering zijn. In december 2011 is in Kessel de eerste woning in de regio Noord- en Midden-Limburg in gebruik genomen door Housing First, een project dat onderdak biedt aan daklozen. In 2012 is ten behoeve van dit project een 2e woning ter beschikking gesteld. In 2012 heeft Woningstichting Kessel actief gewerkt aan de doelgroep urgent woningzoekenden alsmede arbeidsmigranten. Zo is eind 2011 reeds het voormalige politiekantoor van Kessel geschikt gemaakt voor deze doelgroep. Na een korte moeizame start is in 2012 (arbeidsmigranten blijken individueel niet geïnteresseerd te zijn in een dergelijke kleinschalige tussenvorm tussen seizoenshuisvesting en huisvesting voor onbepaalde tijd in reguliere woningen) het pand verhuurd aan een ondernemer met als doelstelling het huisvesten van arbeidsmigranten met een middellange verblijfswens. Hiermee loopt Woningstichting Kessel fysiek voorop in de gemeente Peel en Maas als het gaat om realisatie van een woonvorm met het concept “midstay” voor deze doelgroep.
22
Jaarverslag 2012
5 Het verhuren van woningen 5.1 Woningvoorraad Op 1 januari 2012 had Woningstichting Kessel 505 verhuureenheden in exploitatie, waarvan 470 sociale huurwoningen, 1 dure huurwoning, 4 kamers bijzondere doelgroep, 26 kamers intramurale zorg, 2 bedrijfsruimten (tandarts, fysiotherapie) en 2 maatschappelijk vastgoed (bibliotheek, kinderdagopvang). In 2012 zijn vijf sociale huurwoningen verkocht en zijn twee nieuwbouw sociale huurwoningen aan de Keverbergstraat in Kessel in gebruik genomen, zodat per 31 december 2012 467 sociale huurwoningen, 1 dure huurwoning, 4 verhuureenheden bijzondere doelgroep, 26 kamers intramurale zorg, 2 bedrijfsruimten (tandarts, fysiotherapie) en 2 welzijnsinstellingen (bibliotheek, kinderdagopvang) in exploitatie zijn. Het maatschappelijk vastgoed, de dure huurwoning en 381 sociale huurwoningen staan in Kessel-Dorp, 76 sociale huurwoningen in Kessel-Eik en 10 sociale huurwoningen in Baarlo. De sociale huurwoningen kunnen onderverdeeld worden in 305 eengezinswoningen (65,3%), 115 ouderenwoningen (24,6 %) (waarvan 26 in het WoZoCo Hof van Kessel en 13 in de Merwijck) en 47 HAT-woningen (10,0 %). Van de sociale woningen behoren er 49 tot de categorie goedkoop (huur tot € 366,37), 393 zijn er betaalbaar (huur tussen € 366,37 en € 561,98) en 25 zijn er duur (huur tussen € 561,98 en € 664,66). Er is 1 eengezinswoning met een huurprijs boven de maximale huurgrens (huur hoger dan € 664,66).
5.2 Toewijzingsbeleid De woningen van Woningstichting Kessel worden verhuurd op basis van een marktgericht verhuurmodel. Via de website www.wskessel.nl en advertenties in weekblad ”Op den Baum” kunnen kandidaten reageren. De kandidaten dienen als woningzoekende ingeschreven te staan bij Woningstichting Kessel. De woning wordt toegewezen aan de kandidaat die het langst staat ingeschreven. Bij een goede reactie op een advertentie wordt de inschrijftijd verlengd met 1 maand, bij weigering van een toegewezen woning wordt de inschrijftijd verkort met 2 maanden. In 2012 zijn er 38 mutaties bestaande woningen geweest; 31 in Kessel-Dorp, 5 in Kessel-Eik en 2 in Baarlo; 18 eengezins- woningen, 11 ouderenwoningen, 9 HAT-woningen. Een woning is toegewezen met urgentie en 37 woningen zijn geadverteerd. Hierop kwamen 307 reacties binnen (gemiddeld 8,1 reacties per woning) waarvan 188 reacties (gemiddeld 4,9 reacties per woning) van woningzoekenden met een binding met gemeente Peel en Maas. Daarnaast zijn er 2 appartementen nieuwbouw gerealiseerd. Er zijn 5 bestaande eengezinswoningen verkocht.
5.3 Huurprijsbeleid Jaarlijkse huuraanpassing. Om de hoge kosten van het groot onderhoud deels op te vangen heeft het bestuur in 2001 besloten dat jaarlijks aan de hand van de financiële situatie wordt bekeken of de huur extra verhoogd wordt met maximaal 0,5 %. In 2008 heeft het toenmalige kabinet bepaald dat de huurstijging in de die kabinetsperiode maximaal de inflatie over het afgelopen jaar mag bedragen. Op grond hiervan is de huur per juli 2012 verhoogd met 2,3%. Incidentele huuraanpassing. Op 23 augustus 2012 heeft het bestuur besloten om bij mutatie de huur van een woning aan te passen naar 65% van de maximaal redelijke huurprijs, waarbij de huurprijs beneden de maximale huurgrens voor huurtoeslag van 23 jaar en ouder blijft.
23
5.4 Huurtoeslag Op 31 december 2012 ontvingen 93 huurders (2011: 98 huurders) een bijdrage middels geclusterd betalen via de Woningstichting in het kader van de huurtoeslagwet. Dit is 20 % van de huurders. Het gemiddelde huurtoeslagbedrag per huurder bedroeg € 185 (2011: € 195) per maand.
5.5 Huurachterstand De huurachterstand van zittende huurders bedroeg op het einde van het jaar € 8.084 (in 2011 € 6.672) en had betrekking op 16 huurders (in 2011: 13 huurders). Het percentage van de huurachterstand is gestegen van 0,23% ultimo 2011 naar 0,27% eind 2012. De huurachterstand van de vertrokken huurders is nihil. Het incassobeleid is er op gericht om de achterstand in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en aan de huurder kenbaar te maken. Indien mogelijk wordt met de huurder een betalingsregeling getroffen middels schriftelijke afspraken. Als dit niet mogelijk blijkt wordt de vordering na ruim 2 maanden ter incasso en eventueel ter ontbinding van de huurovereenkomst in handen van een deurwaarder gegeven; daarnaast heeft de huurder de keuze om een schuldhulp verlening traject in te gaan. In 2012 heeft geen huisuitzetting plaatsgevonden.
5.6 Hennepplantages In 2012 is geen woning ontruimd vanwege de aanwezigheid van een hennepplantage. Zodra in een woning van Woningstichting Kessel de aanwezigheid van een hennepplantage wordt geconstateerd, volgt een ontruimingsprocedure.
5.7 Leegstand Incidenteel is er sprake van leegstand als bij een mutatie de woning wordt verkocht of wordt gerenoveerd. Het huurdervingpercentage over het verslagjaar bedroeg 0,80 % van de jaarhuur (in 2011: 0,98 %). 11 % heeft betrekking op mutatiewoningen, 24 % op nieuwbouwwoningen en 65 % op bij mutatie verkochte woningen.
5.8 Verhuiskostenvergoeding In 2005 is het BBSH op enkele onderdelen gewijzigd. Een van de wijzigingen betreft de verplichting voor toegelaten instellingen om in bepaalde gevallen aan huurders een verhuiskostenvergoeding te betalen en om ter zake een reglement op te stellen. Woningstichting Kessel heeft conform deze nieuwe bepaling in 2005 een reglement opgesteld waarin is vastgelegd welke tegemoetkoming huurders ontvangen indien zij gedwongen moeten verhuizen als gevolg van renovaties (vernieuwing door verandering of toevoeging dan wel sloop met vervangende nieuwbouw met voortzetting van de huurovereenkomst). Het reglement is na overleg met de huurdersraad vastgesteld op 26 augustus 2005 door een besluit van het bestuur van Woningstichting Kessel en is met ingang van 1 oktober 2005 in werking getreden.
24
Jaarverslag 2012
6 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer 6.1 Huurders Huurders kunnen invloed uitoefenen op het beleid van de Woningstichting op meerdere manieren. Op voordracht van de huurdersraad zijn twee commissarissen benoemd in van de Raad van Commissarissen (1 commissaris zitting vanaf 2 maart 2006 en 1 commissaris vanaf 28 januari 2008).
6.2 Huurdersraad In 2003 is de huurdersraad Kessel opgericht. Het bestuur bestaat uit 5 personen. De huurdersraad telt 8 leden en behartigt de belangen van huurders van Woningstichting Kessel als bedoeld in artikel 17 en 17a van het BBSH. De huurdersraad wordt erkend en gesteund door de Woningstichting. Overeenkomstig artikel 18 van het BBSH wordt de huurdersraad geïnformeerd over onderwerpen die voor huurders van wezenlijk belang zijn zoals: • Samenwerkingsovereenkomst verhuurder en huurdersorganisatie • Toekomst huurdersraad • Woonvisie en structuurvisie gemeente Peel en Maas • Prestatie afspraken met gemeente Peel en Maas • Samenwerking met WS Domus en WS Urbanus • onderhoud en beheer van woningen en woonomgeving • nieuwbouwprojecten • energiebeleid • leefbaarheid • huisvesting voor ouderen • invulling huismeester zorgcomplexen • verkoopbeleid • toewijzingsbeleid wijzigingen als gevolg van EU regels • beleid woningruil • huurprijsbeleid • voorwaarden huurovereenkomst • servicekosten • jaarrekening 2011 en begroting 2012 huurdersraad • ZAV-beleid • WMO-beleid van de gemeente • Geriefverbeteringen / Vraaggestuurd onderhoud • Bewonersmagazine • BBSH In 2012 is er 2 maal overleg geweest tussen directie-bestuur en de voltallige huurdersraad en heeft de plaatsvervangend voorzitter van de RvC en 1 directeur-bestuurder inleidingen gehouden op de jaarvergadering van de huurdersraad.
25
6.3 Informatieverstrekking Alle huurders worden eenmaal per jaar op hoofdlijnen geïnformeerd over actuele zaken via het blad voor huurders ”Woonzine”. Met betrekking tot het centrumplan Merwijck zijn alle inwoners van Kessel periodiek (bij nieuwe ontwikkelingen) geïnformeerd over de voorgang van het project. Daarnaast worden de bewoners van de woningen waaraan in het betreffende jaar groot onderhoud gepleegd wordt, allen uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst voorafgaand aan de start van de werkzaamheden. Aan deze bijeenkomst is ook deelgenomen door de huurdersraad.
6.4 Geschillen Woningstichting Kessel is aangesloten bij de regionale geschillencommissie woningcorporaties Noorden Midden-Limburg. In 2012 zijn er geen klachten ingediend bij de geschillencommissie welke Woningstichting Kessel betreffen. Bij de huurcommissie zijn geen bezwaren ingediend inzake de huuraanpassing per 1 juli 2012, ook zijn geen verzoeken tot tijdelijke verlaging van de huurprijs in verband met ernstige onderhoudsklachten ingediend.
26
Jaarverslag 2012
7 Financiën Woningstichting Kessel baseert haar financieel beleid op een meerjarenbegroting over een periode van 10 jaar. Het accountantskantoor PricewaterhouseCoopers te Maastricht draagt zorg voor de externe controle van de jaarstukken. De Raad van Commissarissen wordt per kwartaal op de hoogte gebracht van de voortgang van de bedrijfsvoering middels managementrapportages.
7.1 Resultaat Over 2012 is een resultaat geboekt van circa € 165.000 (in 2010: € 1.915.000). De afname van het resultaat met € 1.750.000 wordt veroorzaakt door een hogere huuropbrengst (€ 132.000), een lagere boekwinst op de verkoop van woningen (€ 449.000), een verlaging van de overige bedrijfsopbrengsten (€ 3.000), een verhoging van de afschrijvingskosten (€ 587.000), een verhoging van de overige waardeveranderingen materiële vaste activa (€ 836.000), een verlaging van de salariskosten (€ 9.000), een verlaging van de onderhoudslasten (€ 129.000), een verlaging van de uitgaven leefbaarheid (€ 48.000), een verhoging van de overige kosten (€ 157.000), een verlaging van de rentebaten (€ 8.000), een verlaging van de rentelasten (€ 70.000) en een verhoging van de te betalen belastingen (€ 98.000).
7.2
Eigen vermogen
Het eigen vermogen op het einde van het boekjaar bedraagt € 10.638.000 (2011: € 10.473.000). De toename van het eigen vermogen is het gevolg van het resultaat over 2012.
7.3 Financiering De restantschuld van de langlopende schulden bedraagt op het einde van het boekjaar € 16.112.000 (eind 2011: € 17.033.000). De gemiddelde rentevoet over 2012 bedroeg 3,69 % (in 2011 4,45 %). De uitstaande leningen zijn ofwel aangetrokken via de gemeente Kessel, of zijn geborgd door het WSW.
7.4
Solvabiliteit
De solvabiliteit geeft aan de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. Per het einde van het boekjaar bedraagt de solvabiliteit 36,8 % (in 2011 35,5 %).
7.5 Liquiditeitspositie Onder de liquiditeitspositie wordt verstaan de mate waarin op korte termijn aan de betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Het werkkapitaal (vlottende activa – schulden op korte termijn – kortlopend deel voorzieningen en langlopende schulden) bedraagt per einde boekjaar € 608.000 negatief (in 2011: € 872.000 negatief). De current ratio (vlottende activa / kortlopende schulden) bedraagt 1,0 (in 2011 1,1).
7.6 Rentabiliteit De rentabiliteit is de verhouding tussen de opbrengst van het vermogen en het vermogen waarmee de opbrengst is behaald. De rentabiliteit van het eigen vermogen is de procentuele verhouding tussen het jaarresultaat en het eigen vermogen op het einde van het boekjaar en bedraagt 1,6 % (in 2011 18,3 %). De rentabiliteit van het totale vermogen geeft de verhouding aan tussen de som van jaarresultaat en rentelasten èn het totale vermogen op het einde van het boekjaar en bedraagt 3,0 % (in 2011 9,1 %).
27
7.7
Beleggingen en deelnemingen
Woningstichting Kessel heeft in 2012 geen beleggingen en deelnemingen bij respectievelijk in andere rechtspersonen. In dit jaar heeft geen risicovolle belegging van middelen plaatsgevonden en zijn geen risicovolle financiële transacties aangegaan. Woningstichting Kessel hanteert geen derivatenportefeuille of andere vormen van termijnfinanciering.
7.8
Onrendabele investeringen
Gedurende het verslagjaar zijn geen onrendabele investeringen gepleegd.
7.9
Collegiale financiering
Op 8 april 2011 zijn 10 woningen in Baarlo aangekocht van collega woningcorporatie Woonservice Urbanus Belfeld voor een bedrag van € 870.000. Deze aankoop is gefinancierd middels een lening groot € 870.000 van Woonservice Urbanus tegen een rentepercentage van 2,5%. Aflossing vindt plaats bij verkoop van woningen uit bestaand bezit van Woningstichitng Kessel. In 2012 is deze lening geheel afgelost.
7.10
Vennootschapsbelasting (vpb)
Met ingang van 2008 zijn woningcorporaties integraal vpb-plichtig. Door de branche zijn hierover collectieve afspraken gemaakt met de belastingdienst welke zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). Aan PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV is de opdracht verstrekt om de fiscale positie 2012 te bepalen. De te betalen vennootschapsbelasting over 2012 bedraagt € 0 (in 2011: € 0).
7.11
Financiële continuïteit
In 2012 is de aandacht voor de financiële continuïteit van toegelaten instellingen in Nederland onverminderd groot gebleven. De financiële problemen in de sector stapelen zich op. In januari 2012 kwam de grootste woningcorporatie in Nederland, Vestia, in liquiditeitsproblemen door een grote derivatenpositie die als gevolg van de lage rente sterk in waarde was gedaald. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een sanering van ongekende omvang van Vestia. De saneringsheffing die vervolgens bij de gehele sector wordt opgelegd leidt voor Woningstichting Kessel tot een additioneel beslag op de operationele kasstromen van circa € 0,39 miljoen in de komende vijf jaren. Daarnaast spelen de perikelen rondom de herziening van de Woningwet de corporaties parten. De in het oorspronkelijke Regeerakkoord Rutte II afgesproken maatregelen zijn door de Tweede Kamer uiteindelijk niet goedgekeurd. Hierdoor is in 2012 veel onduidelijkheid blijven bestaan bij de corporaties over de consequenties van de herziening van de Woningwet voor de financiële positie. Dit heeft geleid tot onrust en terugtrekkende bewegingen voor wat betreft investeringsplannen bij corporaties, zo ook bij Woningstichting Kessel.
28
Jaarverslag 2012
In februari 2013 is overeenstemming bereikt over een samenhangend pakket van maatregelen voor de woningmarkt. Een en ander moet nog goedgekeurd worden door de 1ste kamer. Naar verwachting zal de verhuurderheffing van € 2,0 miljard naar € 1,7 miljard verlaagd worden. Het niveau van de verhuurderheffing loopt hierbij geleidelijk op en bereikt in 2017 zijn maximale niveau van € 1,7 miljard. In het oorspronkelijke plan zou de verhuurderheffing voor WS Kessel oplopen tot circa € 0,40 miljoen in 2017, terwijl deze in het aangepaste Woonakkoord oploopt tot circa € 0,34 miljoen in 2017. Het netto-effect van deze verlaging is afhankelijk van het effect van de verlaagde huurverhogingen, die ook onderdeel zijn van het nieuwe Woonakkoord. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) maakt als gevolg van de onzekerheid over de financiële positie van woningcorporaties ook terugtrekkende bewegingen. Met name als gevolg van de invoering van de verhuurderheffing is het faciliteringsvolume, dat normaal gesproken voor een periode van drie jaar wordt afgegeven, teruggebracht naar een periode van één jaar. Voor WS Kessel is voor de periode 2012-2014 in eerste instantie een faciliteringsvolume van € 0 miljoen afgegeven. Van dit faciliteringsvolume is, door het opnemen van leningen in 2012, ultimo 2012 nog een bedrag van € 0 miljoen over. Het WSW heeft dit faciliteringsvolume ultimo 2012 verder teruggebracht tot enkel de jaarschijf 2013 die € 0 miljoen bedraagt. Dit is het maximale bedrag waarvoor WS Kessel in 2013 geborgde financiering ten behoeve van DAEB activiteiten kan aantrekken. De omgeving waarin corporaties anno 2012 hebben moeten functioneren is dus zeer turbulent. Ook in 2013 blijft er nog veel onzekerheid over de maatregelen die er vanuit Den Haag worden genomen en de gevolgen die dat voor de financiële positie heeft. De onzekere economische situatie versterkt dit gevoel nog eens. WS Kessel heeft reeds in 2011 een solide financieel beleid geïmplementeerd. Onze meerjarenbegrotingen en alle individuele investeringsbeslissingen worden getoetst aan dit financieel beleid. Hierdoor is onze financiële positie nog steeds gezond, ook na invoering van de verhuurderheffing. Op hoofdlijnen richt ons financieel beleid zich op de bewaking van de continuïteit op de lange termijn (solvabiliteit) en de continuïteit op de korte termijn (liquiditeit). Vooral de liquiditeit wordt steeds belangrijker, omdat de operationele kasstromen door de hierboven genoemde oorzaken steeds meer onder druk staan en we voor geborgde financiering door het WSW afhankelijk zijn van positieve operationele kasstromen. In paragraaf 7.4en 7.5 zal respectievelijk worden ingegaan op de bewaking van de solvabiliteit (lange termijn) en de bewaking van de liquiditeit (korte termijn). Stresstest Alle corporaties zijn door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting verzocht een stresstest derivaten in te vullen. Woningstichting Kessel maakt gebruik van een 2-tal basisrenteleningen die door het CFV als categorie betrokken worden in deze test. Conform de definitie van het WSW beschikken wij niet over derivaten. De totale nominale waarde van onze basisrenteleningen bedraagt per 31 december 2012 € 5 miljoen en de marktwaarde hiervan bedraagt € 2,3 miljoen negatief. De marktwaarde van de gehele portefeuille bedraagt bij een daling van 1% van de rente € 3,8 miljoen negatief en bij een daling van 2% € 5,3 miljoen negatief. Het resultaat van de stresstest ten aanzien van de liquiditeitsbuffer alsmede ten aanzien van de buffer andere zekerheden is bij een rentedaling van zowel 1% als 2% voldoende. Voor de basisrenteleningen hoeft geen buffer aangehouden te worden.
29
30
Jaarverslag 2012
8 Ondernemingsbestuur 8.1
Governance en integriteit
Governance Sinds januari 2007 is de AedesCode van kracht, in november 2010 is de inhoud ervan nogmaals bekrachtigd op het Aedescongres. Daarin is onder meer een Governancecode ondergebracht, waarin normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties zijn gepresenteerd. Het streven van Woningstichting Kessel is om de voor een kleine corporatie van toepassing zijnde bepalingen van de Governancecode zoveel als mogelijk toe te passen dan wel uit te leggen waarom de betreffende best practices niet worden toegepast.
Integriteit Het integriteitbeleid wordt verwoord in het beleidsstuk Integriteitscode, waarin aan de orde komen: de werkingssfeer van het beleid, wiens belangen veilig gesteld worden, algemene gedragslijnen, bewustwordingsproces en onderlinge dialoog, de wijze van omgang met klanten en collega’s, de scheiding tussen werk en privé, de omgang met relatiegeschenken en uitnodigingen van derden alsmede de mogelijkheid van sancties bij handelen in strijd met het beleid. Gezien de beperkte omvang van de corporatie (3,61 fte’s) leidt een voortdurende onderlinge dialoog en openheid naar elkaar en tussen Bestuur, Raad van Commissarissen, medewerkers en externe vertegenwoordigers van de corporatie tot veel betere resultaten dan het neerleggen van regels in beleidsstukken. Een aparte klokkenluiderregeling of een vertrouwenspersoon in deze is niet nodig omdat organisatie breed is vastgelegd hoe te handelen bij niet overbrugbare meningsverschillen (in eerste instantie onderling bespreken, daarna bespreken met het bestuur, daarna of bij betrokkenheid van een bestuurder bespreken met de voorzitter van de Raad van Commissarissen). Deze werkwijze is ook goed hanteerbaar bij integriteitvraagstukken. In het verslagjaar zijn geen integriteitschendingen geconstateerd.
31
8.2
Bericht van de Directie/Bestuur
Werkzaamheden Directie-bestuur heeft, zoals vastgelegd in art.10 van de statuten, vooraf ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen: • Vaststelling en wijziging van de opgestelde beleidsplannen en beleidsuitgangspunten: • Wijziging en vaststelling huurbeleid. • Overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding of bezwaring van registergoederen: • Afzien van terugkoop verkochte woningen onder licentie Slimmer kopen. • Aangaan van de definitieve onderhandelingen met externe partijen betreffende het semipermanent en permanent huisvesten van arbeidsmigranten. • Afbreken van alle onderhandelingen van bovengenoemd project t.g.v. de ontwikkelingen binnen de sector en het beklemmen van de wsw-borging. • Aanpassingen bestuur en de organisatie: • De aanpassing van de bestuurlijke organisatie die in 2013 doorgevoerd wordt; • De aanpassing van het werkapparaat die medio 2013 doorgevoerd wordt; • Het aangaan of verbreken van een duurzame samenwerking: • Implementatietraject ten aanzien van de samenwerking met Woningstichting Domus en Woonservice Urbanus. • De vaststelling van de begroting, het volkshuisvestingverslag, de jaarrekening en het jaarverslag: • Jaarstukken van 2011. • Aanpassen jaarbegroting 2012 t.g.v. de opgelegde rioolheffing. • Begroting 2013 e.v. • Investeringen buiten begroting en ondernemingsplan boven € 25.000: • ICT en telefonie investeringen. • Tijdelijke aanstelling van een onderhoudsopzichter. • Aanwijzing van de accountant voor de jaarstukken en het afgeven van een accountantsverklaring voor 2012.
Samenstelling en visie Directie-bestuur bestond in 2012 uit dhr. J.J.M. Keijsers en dhr H.P.J. Leenders, beiden vervullen naast de directie en bestuurstaken ook andere taken binnen Woningstichting Kessel. Per 1 januari 2013 treedt de heer Keijsers terug als bestuurder van Woningstichting Kessel. Hij blijft (parttime) werkzaam als financieel directeur. Directie-bestuur is belast met het besturen van Woningstichting Kessel, wat inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de continuïteit van de woningcorporatie en voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, het beleid en de resultaten. De ambities, strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in de in 2007, in samenspraak met stakeholders, ontwikkelde toekomstvisie. De toekomstvisie heeft in 2008 een vervolg gekregen in het ondernemingsplan. In 2013 wordt een nieuw ondernemingsplan ontwikkeld. Bij de totstandkoming van het beleid en de uitvoering ervan weegt zij de belangen van betrokkenen af. Het bestuur is daarnaast verantwoordelijk voor de financiering van de corporatie, de naleving van wet- en regelgeving en het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie.
Visitatie In 2010 heeft Woningstichting Kessel, conform de AedesCode, een onafhankelijke gezaghebbende visitatie laten uitvoeren door Raeflex. De visitatiecommissie stelt: ”Woningstichting Kessel weet op een rolbewuste manier haar doelen en ambities in haar werkgebied te formuleren en in te vullen. Zij heeft daarbij gekozen voor een brede oriëntatie op de opgaven in het werkgebied; niet alleen georiënteerd op vastgoed maar ook op leefbaarheid, dienstverlening en de voorzieningen in de kernen. De corporatie toont zich daarbij eerder ambitieus dan behoudend, maar houdt daarbij wel de beperkingen van haar eigen mogelijkheden in het vizier. Haar werkwijze naar stakeholders is transparant met een open communicatieve houding. Stakeholders vinden Woningstichting Kessel dan
32
Jaarverslag 2012
33
ook een plezierige samenwerkingspartner. Zij neemt initiatieven en is meer als proactieve corporatie dan als reactieve corporatie binnen haar werkgebied te kenmerken. De corporatie luistert goed naar de signalen uit het werkgebied en anticipeert op de ontwikkelingen die zich voordoen. De corporatie is zich goed bewust van de beperkingen en de kwetsbaarheid, die de omvang van de corporatie (4 fte) met zich mee brengt. Ook daarop weet zij door samenwerking met collega-corporaties goed te anticiperen”. Samengevat kwam de commissie tot de conclusie dat Woningstichting Kessel een goed presterende corporatie is binnen het werkgebied waarin ze actief is en gezien de opgave waar ze voor staat. Het visiteren zal volgens de code herhaald worden in 2014.
Beloning De Raad van Commissarissen stelt het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van directie-bestuur vast. Omdat het merendeel van de taken van de directie-bestuur een uitvoerend karakter heeft is besloten om, in afwijking van de Governancecode doch in overeenstemming artikel 2.3 eerste lid van de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties (waar is vermeld dat de code geldt voor alle bestuurders van woningcorporaties voor wie die functie de hoofdfunctie is), directie-bestuur te honoreren conform CAO woondiensten, schaal M (€ 4.531 tot € 6.125 bruto per maand), vermeerderd met een 13e maand, een vergoeding gelijk aan de basispremie zorgverzekering en een reiskostenvergoeding voor zakelijk verkeer (niet woon-werkverkeer) van € 0,50 bruto per kilometer. De totale beloning van de bestuurders bedraagt over het gehele jaar 2012 overeenkomstig de Sector brede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW) € 87.691 Dhr Keijsers (waarvan 11/36e deel bestuurder) en € 88.036 Dhr Leenders (waarvan 9/36e deel bestuurder).
Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van directie-bestuur. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen is expliciet afgesproken dat het bestuur haar besluitvorming over het wel of niet accepteren van nevenfuncties ter goedkeuring voorlegt aan de RvC indien er een vermoeden van belangenverstrengeling kan zijn. In 2012 bekleedde directie-bestuur geen nevenfuncties die strijdig met de statuten zijn. In 2012 had de heer Keijsers de volgende onbetaalde nevenfunctie: bestuurslid Stichting Dendron Sporthal. In 2012 had de heer Leenders geen nevenfuncties.
Verklaring De activiteiten die in 2012 zijn ondernomen passen binnen de doelstelling van de Woningstichting Kessel als toegelaten instelling. Directie-bestuur verklaart dan ook dat alle uitgaven, gedaan in het verslagjaar, in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest. De jaarstukken 2012 met de daarbij behorende bijlagen zijn door ons opgesteld, rekening houdend met de geldende voorschriften van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
H.P.J. Leenders Directeur/bestuurder
34
Jaarverslag 2012
8.3
Bericht van de Raad van Commissarissen
Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie en staat tevens het bestuur met raad terzijde. Ook vervult zij ten opzichte van directie-bestuur de rol van werkgever. Het toezicht richt zich onder andere op de realisatie van doel stellingen, het lopen van risico’s, ontwikkeling van beleid en algemene bedrijfsvoering. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in de statuten van Woningstichting Kessel omschreven en nader uitgewerkt in het huishoudelijk reglement.
Samenstelling De huidige Raad van Commissarissen is in functie sinds 2 maart 2006 en wordt in 2012 gevormd door de volgende personen:
Commissaris (functie) Leeftijd Dhr. G.P.J.M. Wolters (voorzitter) 51 Dhr. J.W.G. Selen (vice-voorzitter) 46 Mevr. A.W. Meijer-van Huffelen (lid) 51 Mevr. R.C.M. Wernink (lid) 55 Dhr. T.M.M. Sieben (lid) 61
Voordracht coöptatie huurdersraad coöptatie coöptatie huurdersraad
Hoofdfunctie Global Head of F&A Nunhems B.V. Directeur B+M Baustoff + Metall B.V. Maatschappelijk werkende De Zorggroep Wethouder gemeente Nederweert Belastingdeurwaarder Belastingdienst Limburg
Benoemd 2006 2006 2006 2009 2008
Aftredend 2012 2015 2013 2014 2016
De leden zijn met externe ondersteuning geselecteerd op basis van objectief vastgestelde profielen. Dit heeft geleid tot de volgende samenstelling van de RvC: G.P.J.M. Wolters financieel/economisch J.W.G. Selen volkshuisvestelijk/bouwkundig A.W. Meijer-van Huffelen zorg/welzijn (sociaal maatschappelijk) R.C.M. Wernink management & organisatie T.M.M. Sieben bestuurlijk De zittingsperiode van de commissarissen is (na een overgangsperiode van 3 jaar) 5 jaar. Aftredende leden zijn terstond herkiesbaar. Herbenoeming is slechts tweemaal mogelijk. Ultimo 2012 treedt de heer Wolters terug als voorzitter en lid van de Raad van Commissarissen, hij is niet herkiesbaar. De heer Sieben volgt hem op als voorzitter en de heer H.R. Talen treedt toe als lid van de Raad van Commissarissen met het profiel financieel/economisch. De voorzitter is in beginsel permanent aanspreekbaar voor de overige leden van de Raad van Commissarissen en directie-bestuur. De voorzitter onderhoudt nauw en frequent contact met directie-bestuur en houdt de Raad van deze contacten nauwkeurig en regelmatig op de hoogte. De voorzitter treedt namens de Raad naar buiten toe op. Hij streeft naar optimale participatie van de overige leden van de Raad bij de werkzaamheden van de Raad en coördineert alle activiteiten van de Raad. Er zijn geen afzonderlijke commissies ingesteld.
35
Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties In artikel 4 van het reglement RvC zijn de onverenigbaarheden van Commissarissen benoemd. In 2012 hebben zich geen transacties voorgedaan waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, directiebestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk kunnen functioneren. De commissarissen hebben geen (neven)-functies die tegenstrijdig zijn aan het belang van Woningstichting Kessel.
Werkzaamheden In de loop van 2012 heeft de Raad van Commissarissen 8 keer vergaderd. Het betrof hier 1 bijeenkomst met alleen de Raad van Commissarissen, 6 bijeenkomsten met directie-bestuur en 1 bijeenkomst met directiebestuur en externe accountant. De voorzitter of diens plaatsvervanger hebben 3 bijeenkomsten van de stuurgroep samenwerking Connect bijgewoond. In januari 2012 hebben functioneringsgesprekken met directie bestuur plaatsgevonden. De Raad van Commissarissen verkrijgt haar informatie uit de bestuursnotulen, formeel overleg tussen de voorzitter van de Raad van Commissarissen met directie-bestuur, informeel overleg en informatie vanuit de directe/indirecte omgeving, politiek, bewoners en het eigen netwerk.
Toezicht De diversiteit aan vakkennis en werkgebieden van de leden van de Raad van Commissarissen stelt de Raad in staat om het beleid van de Woningstichting op alle mogelijke gebieden te toetsen en te beoordelen. In de loop van 2012 heeft de Raad van Commissarissen de volgende besluiten genomen: • vaststellen volkshuisvestingverslag 2011; • vaststellen jaarrekening 2011; • vaststellen controleresultaten 2011; • vaststellen liquiditeitsprognose 2012; • vaststellen investeringsplan 2012; • vaststellen businesscase samenwerking WS Kessel-WS Urbanus Belfeld-WS Domus Roermond (Connect) door Atrivé; • instemmen met de implementatie van de samenwerking Connect; • instemmen met organisatiewijziging WS Kessel als gevolg van de samenwerking Connect waardoor een bestuurder terug zal treden; • vaststellen bestuurlijk statuut overleg samenwerking Connect; • vaststellen rechtspositie RvC en directie-bestuur; • vaststellen meerjarenbegroting 2013-2022; • vaststellen vergaderschema 2013; • vaststellen salaris directie-bestuur 2013; • vaststellen vergoeding commissarissen 2013; • aanwijzing accountant jaarrekening 2012; • intrekken goedkeuring nieuwbouwplan 54 studio’s bijzondere doelgroepen i.v.m. gevolgen regeerakkoord kabinet Rutte 2 en maatregelen WSW voor financiering WS Kessel; • benoeming nieuwe commissaris H.R. Talen na sollicitatieprocedure. In december is het functioneren van de directeur-bestuurders en van de Raad van Commissarissen geëvalueerd. Andere belangrijke onderwerpen die zijn besproken gedurende 2012 betreffen de managementinfo (eenmaal per kwartaal), de voortgang van de grote projecten, investerings- plannen, de ontwikkelingen in de branche en de relatie met de gemeente Peel en Maas.
36
Jaarverslag 2012
Risicobeheersing De Raad van Commissarissen richt zich op het monitoren en onderkennen van de risico’s verbonden aan de activiteiten en strategie van de corporatie, de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, het kwaliteitsbeleid, het financiële verslaggevingproces en de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. Dit wordt gedaan door: - goedkeuring investeringen - vaststellen meerjarenbegroting - vaststellen 10 jarig onderhoudsplan - bespreking liquiditeitsplanning - goedkeuring aangaan leningen cq aflossing leningen - bespreking van de kwartaalrapportages
Samenwerking Sinds enkele jaren werken woningstichting Kessel, woningstichting Urbanus Belfeld en woningstichting Domus Roermond (Connect) samen op enkele gebieden om daarmee hun kwetsbaarheid te verminderen. Deze samenwerking geschied op vrijwillige basis. In 2012 is de samenwerking geformaliseerd door het vaststellen van een gezamenlijke businesscase en het bestuurlijk statuut overleg samenwerking Connect, alsmede de start van de implementatie van de samenwerking middels diverse werkgroepen. Het besluit hiertoe is genomen met de steun van alle drie de raden van commissarissen. In 2013 zal de operationele samenwerking van start gaan
Beloning Uitgangspunt voor de beloning van de leden van de Raad van Commissarissen is een geschatte tijdsbesteding van 105 uur per jaar voor een gewoon lid en van 165 uur voor de voorzitter. Aan de leden van de Raad van Commissarissen is conform SBBW in totaliteit een bedrag van € 27.225 uitgekeerd. De vastgestelde vergoeding voor de Raad van Commissarissen bedroeg in 2012 € 382 per maand voor de leden ene 598 per maand voor de voorzitter. De Raad werkt niet met een vooraf vastgesteld budget. De leden van de Raad zijn geen lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties. Commissaris (functie) Dhr. G.P.J.M. Wolters (voorzitter) Dhr. J.W.G. Selen (vice-voorzitter) Mevr. A.W. Meijer-van Huffelen (lid) Mevr. R.C.M. Wernink (lid) Dhr. T.M.M. Sieben (lid)
Honorering e 7.667 e 4.888 e 4.888 e 4.888 e 4.888
Onkostenvergoeding e 480 e 300 e 300 e 300 e 300
Totaal e 8.147 e 5.188 e 5.188 e 5.188 e 5.188
Jaarrekening De jaarrekening 2012 is door directie-bestuur van Woningstichting Kessel opgemaakt. De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening laten onderzoeken door PWC Accountants te Maastricht. Hun goedkeurende verklaring is opgenomen in dit jaarverslag.
37
38
Jaarverslag 2012
Verklaring De Raad van Commissarissen verklaart dat voldaan is aan artikel 10 van de statuten en stelt voor de jaarrekening 2012 vast te stellen en het bestuur te dechargeren. Kessel, 6 juni 2013
T.M.M. Sieben Voorzitter J.W.G. Selen Vice-voorzitter A.W. Meyer- van Huffelen Lid R.C.M. Wernink Lid H.R. Talen Lid
39
Activa
31 - 12 - 2012
balans per 31 - 12 - 2011
VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa (1)
7.140 10.710
Materiële vaste activa (2) Sociaal vastgoed in exploitatie 24.685.701 25.055.212 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 490.752 671.728 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 423.416 412.502 25.599.869 26.139.442 Vastgoedbeleggingen (2) Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.004.170 1.037.434 1.437.300 1.281.000 2.441.470 2.318.434
Financiële vaste activa (3) Latente belastingvordering
192.500 308.000 192.500 308.000
28.240.979 28.776.586
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden (4) Vastgoed bestemd voor de verkoop
127.983 127.983
Vorderingen (5) Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa
8.232 6.672 0 23.094 12.893 33.435 7.429 13.752 28.554 76.953
Liquide middelen (6)
TOTAAL
40
529.177
483.788
685.714 688.724
28.926.693 29.465.310
Jaarverslag 2012
31 december 2012 Passiva
31 - 12 - 2012
31 - 12 - 2011
Eigen vermogen (7) Algemene Bedrijfsreserve Voorzieningen(8) Voorziening latente belastingverplichtingen Langlopende schulden (9) Leningen o/g Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Kortlopende schulden (10) Onderhanden projecten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva
TOTAAL
10.638.281 10.472.859 10.638.281 10.472.859
40.857 43.891 40.857 43.891
16.111.507
17.033.397
1.437.300 1.281.000 17.548.807 18.314.397
0 0 151.178 215.598 226.233 77.413 43.982 42.508 277.355 298.644 698.748 634.163
28.926.693 29.465.310
41
Winst- en verliesrekening over 2012
Bedrijfsopbrengsten (11) Huren Opbrengsten servicecontracten Netto opbrengsten verkoop woningen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
Boekjaar Boekjaar 2012 2011 2.879.915 2.747.935 42.729 34.019 275.581 725.397 8.342 20.154 3.206.567
3.527.505
Bedrijfslasten (12) Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Overige bedrijfslasten
1.017.166 430.034 0 -836.000 279.674 291.252 14.003 13.115 46.965 45.194 400.849 529.539 5.676 53.730 463.346 307.454
Som der bedrijfslasten
2.227.679
834.318
Bedrijfsresultaat
978.888 2.693.187
Financiele baten en lasten (14) Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten Saldo financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
42
7.648 15.150 0 239 -708.648 -779.270 -701.000 -763.881
277.888
1.929.306
Belastingen naar de winst (14)
-112.466
-14.647
JAARRESULTAAT
165.422 1.914.659
Jaarverslag 2012
© artline.nl
Woningstichting Kessel Keverbergstraat 2b 5995 XW Kessel t (077) 462 23 76
[email protected] www.wskessel.nl
