EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 41/2010
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Bytová jednotka č.1 o velikosti 2+1 Libušina 294, Grygov Kraj Olomoucký, okres Olomouc, obec Grygov, k.ú. Grygov, kód ČSÚ: 636 266, LV: 872 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:373/2010-N, U Pískovny 890, 18200 Praha 8
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Vlastník stavby: Vlastník pozemku: OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217
telefon: 800900490
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru:
telefon: 604529836 fax:
Datum místního šetření: 7 stran
Kojetíně, dne 22.8.2010
e-mail:
[email protected]
Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu)
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav 600 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 752 01 Kojetín
18.8.2010
Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka
22.8.2010 5 Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1957 změna stavby v r. Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha, fasáda
zateplení
rekonstrukce v r. 2004 ostatní
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
294/1
1
3
Typ
2+1
MHD dálnice/silnice I. tř
železnice
autobus silnice II.,III.tř
dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
z toho podzemní:
1
PP bytu Balkon Terasa
z toho nadzemní:
2
Počet bytů/nebytů
4/0
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl na Obvyklá cena plocha společných Sklípek stání jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
62,72
0,00
0,00
4,97
KUPNÍ CENA 0 Kč
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
ks
m
m
0,00
66,20
Kč/m2
1/1
9 063 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Není známa.
RIZIKA negativní vlivy sociální riziko riziko přístupu věcná břemena předkupní právo ostatní okolní zástavby a příjezdu omezení záplavová a zátopová oblast
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota
600 000 Kč 650 000Kč 600 000 Kč
Obvyklá cena
-2-
evidence v KN
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - lokalita vzdálená od krajského města Olomouc do 10-ti km s dopravním spojením po dálničním přivaděči a po železnici - dobrý technický stav budovy (obnova střešní krytiny, výměna dřevěných oken za plastová) - napojení bytového domu na všechny IS dostupné v obci - vodovod, plynovod, kanalizace s ČOV, elektřina 230V/380V - oceňovaný byt je v 1.NP je dostatečně prosluněný neboť okna v pokojích jsou orientovány na jih Zápory nemovitosti: - vnitřní zařízení bytu je před obnovu (zjištěno na základě vyjádření sousedů - znalec neměl možnost provést vnitřní prohlídku bytu pro nemoc vlastníka bytu) O byty v uvedené lokalitě je na trhu zájem. Obvyklou cenu stanovuji ve výši porovnávací hodnoty. t.j.600 000,-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.880 ze dne 2.8.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 18.8.2010. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne . Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu od EURODRAŽBY, CZ, a.s., č.j.373/2010-N ze dne 3.8.2010. Obec se nachází ca 9km na jihovýchod od centra krajského města Olomouce. V obci je veškerá infrastruktura odpovídající velikosti a významu obce, t.j.základní škola, mateřská škola, obecní úřad, pošta, restaurace, kostel, sportovní hřiště, ordinace, železniční stanice. Dopravní spojení je po železnici i po dálnici, která je vzdálena od obce ca 3km. Nemovitost se nachází v dosahu centra obce.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN
Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 200 000,-Kč plus příslušenství. Jednotka: 294/1 V-1768/2009-805 ACM Money Česká republika, a.s., Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, 181 00 praha 81, IČO:26158761 Listina: sml. o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 19.2.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.2.2009. V-1768/2009-805 Smlouva kupní ze dne 5.11.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.11.2001. V-8771/2001805. Pro: Pavlík Libor, Libušina 294, 783 73 Grycov RČ:680709/2347
Oceňovaný byt se nachází v přízemí v obytném domě, ve kterém jsou 4byty. Každý byt má samostatný vchod. Obytná budova je podsklepená a každý byt zde má skladovací prostor. Obytný dům je udržovaný. V roce 2004 byla provedena výměna střešní taškové krytiny. Před 3 roky byla provedena výměna oken za plastová. Obytný dům je připojen na všechny dostupné IS v obci, t.j.elektrika, plyn, kanalizace, vodovod. -3-
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Jedná se o byt o velikosti 2+1 v přízemí se samostatným vstupem z venkovního prostředí. chodba, kuchyň, 2pokoje, koupelna, WC. komora, sklep Byt má veškeré zařízení nutné k bydlení. To je koupelnu s vlastním ohřevem TUV, vytápění ÚT s plynovým kotlem, splachovací WC. Skutečný stav bytu znalec nemohl ověřit prohlídkou neboť současný majitel byl v době prohlídky hospitalizován v nemocnici a nemohl tak znalci umožnit vstup do bytu. Informace o zařízení oceňovaného bytu znalec získal od nájemkyně užívající byt v patře a od vlastníků tohoto bytu. Popis betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm trámové polospalné dřevěný vázaný betonová taška novodobá pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky spárované zdivo běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem náplňové chybí plastová PVC plynové světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana chybí chybí
OCENĚNÍ
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj pokoj chodba koupelna WC komora sklad Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt sklad (sklípek)
Podlahová plocha 9,71 m2 16,89 m2 14,83 m2 14,15 m2 3,55 m2 1,44 m2 2,15 m2 4,97 m2 67,69 m2
-4-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70
Započítaná plocha 9,71 m2 16,89 m2 14,83 m2 14,15 m2 3,55 m2 1,44 m2 2,15 m2 3,48 m2 66,20 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 66,20 20 820 1 378 263 100,00 53 47 53,00 650 000
Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty
Trh s byty uvedené kategorie (byt 2+1) je v dotčené lokalitě (obce od Olomouce vzdálené do 10-ti km) ustálený a v současné době se pohybuje nabídková cena místních realitních kanceláří v rozpětí 750tis.Kč až 1050tis.Kč. Lokalita v obci Grygov má dobré dopravní spojení s Olomoucí jak po dálničním přivaděči tak i po železnici a je tak lokalitou oblíbenou. S ohledem na provizi realitních kanceláří až do výše 20-ti % a za předpokladu, že vnitřní zařízení bytu neprošlo obnovou, stanovuji porovnávací hodnotu oceňovaného bytu na hodnotu 600 000,-Kč. Porovnávací hodnota
600 000 Kč
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.880 ze dne 2.8.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 18.8.2010. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne . Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu od EURODRAŽBY, CZ, a.s., č.j.373/2010-N ze dne 3.8.2010.
2 1 1 1 1
Koncesní listina:
Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON:
Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 744-41/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.744-41/2010. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
-5-
Fotodokumentace ze dne 18.8.2010.
Pohled z východní strany na štít a vstup do oceňovaného bytu (vlevo).
Pohled na byt v přízemí ze severní strany.
-6-
-7-
