NYÍREGYHÁZA MEGYEI JOGÚ VÁROS KÖZGYŰLÉSÉNEK 161/2008. (V.26.) számú határozata a Nyíregyháza, Búza tér déli oldalának (Piaccsarnok, Külső piac, COOP ABC, Új utcai parkolók) fejlesztésével és hasznosításával kapcsolatos pályázat kiírásáról A Közgyűlés az előterjesztést megtárgyalta és egyetért azzal, hogy a Nyíregyháza, Búza tér déli oldalának (Piaccsarnok, Külső piac, COOP ABC, Új utcai parkolók) fejlesztésével és hasznosításával kapcsolatban pályázati felhívást kell készíteni a határozat 1. számú mellékletének IX. pontjában foglaltak szerint az alábbi kiegészítésekkel: -
maximális terepszint feletti szintszám tetőtéri szinttel együtt legfeljebb négy lehet, úgy, hogy a tetőtér hasznos alapterülete maximum 30% lehet. - a pályázat bírálatánál előnyben részesül az a tervjavaslat, amely nagyobb mértékben javasol fedett árusítórészt a piac részére - az É-i térrész rendezését, benne a parkolók, a kialakítható zöldfelületet és a tömegközlekedési megállók kialakítását tartalmaznia kell a rendezésnek - a megépítendő szolgáltatási egység részeként a Rákóczi út D-i oldali tömegközlekedési megállóit is a beruházás részeként ki kell alakítani A pályázati felhívás elkészítésében közreműködik: - Vagyongazdálkodási és Üzemeltetési Iroda, - Városfejlesztési Iroda, - Hatósági és Építésügyi Iroda, - Gazdasági Iroda, - Közterület Felügyelet, - Városi Főépítész, - Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. Felelős:
Hámoriné Rudolf Irén ügyvezető
Határidő:
2008. június 15. k.m.f.
Csabai Lászlóné polgármester
Dr. Szemán Sándor jegyző
A határozatot kapják: 1./ A Közgyűlés tagjai 2./ A Jegyző és a Polgármesteri Hivatal belső szervezeti egységeinek vezetői 3./ A határozat tárgya szerint értesült szervezetek, személyek
2 1. számú melléklet a 161/2008.(V.26.) számú határozathoz:
I.
Tartalmi összefoglaló:
A Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. a Nyíregyháza Megyei Jogú Város 100 %-os tulajdonában lévő gazdasági társasága. A Búza tér északi részén fekvő, a lakosság által csak Piaccsarnokként ismert épület 2/3-os tulajdoni hányada a Kft. tulajdonát képezi. A fennmaradó 1/3 tulajdoni hányaddal a Szabolcs-Coop Zrt. és a Mérték-Adó Kft. rendelkezik. A Város vezetése több éve szükségesnek tartja a Búza téri piacot is magába foglaló építmény áttekintését. A lakossági igényeket szem előtt tartva mára elengedhetetlenné vált az épület a jelenkor követelményeihez igazodó korszerűsítése és megyeszékhelyhez méltó, EU-s előírásoknak megfelelő állapotba hozatala. II.
Az Önkormányzat stratégiájához való viszonya:
A frekventált, stratégiai helyen lévő, leromlott állapotú piac megújítása szervesen illeszkedik az Integrált Városfejlesztési Stratégia célkitűzéseihez. A fejlesztés eredményeként létrejövő, mind szolgáltatásában, mind építészeti megjelenésében korszerű kereskedelmi-szolgáltató objektum hozzájárul a megfelelő városkép kialakításához, az élhetőbb, kulturáltabb környezet létrejöttéhez. III.
Előzmények:
A 2007-2013-as európai uniós költségvetési ciklus alatt megvalósítandó nagyberuházások kapcsán a T. Közgyűlés a 197/2006. (IX.13) számú határozatában döntött a Búza téri élelmiszerpiac rekonstrukciójáról (1. sz. melléklet). Ez alapján a Piac és Vagyonkezelő Kft. elkészíttette az ehhez kapcsolódó döntés előkészítő tanulmánytervet. IV.
Várható szakmai hatások:
A Búza téri piac a kialakult szokások, valamint frekventált elhelyezkedése miatt továbbra is meghatározó helye marad a napi élelmiszer kereskedelemnek. Mivel az őstermelői termékek piacra jutásában fontos szerepet játszik, ezen jellegét a továbbiakban is meg kell tartani, erősíteni. A beruházáshoz kapcsolódó nagyszámú parkoló építése megoldást kínálhat a kereskedők, az őstermelők, a vásárlók, valamint itt lakók parkolási gondjaira. Az épület átépítésével és bővítésével, környezetének rehabilitációjával, illetve jelenlegi funkciójának bővítésével jelentősen javulhat a térség kereskedelmi ellátási színvonala.
3
V.
Várható gazdasági hatások:
A beruházás előmozdítja a közvetlen környezet megújulását, hozzájárul a környék ingatlanainak felértékelődéséhez, jó alapot adva a befektetői tőke megjelenéséhez. A rekonstrukció révén a terület és az azon található ingatlanok vagyonértéke gyarapodik. A tovább nem halogatható fejlesztés jelentős kiadásokkal jár, melyet az előterjesztés későbbi részében részletezünk. A város és a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. szűkös anyagi helyzetét tekintve célszerű lenne külső tőke bevonása. VI.
Kapcsolódások:
A piac fejlesztendő területére zónabesorolása KI 711897, ahol:
jelenleg
érvényes
szabályozási
terv
van,
Ki: Különös közhasználatú építményi zóna 7: Egyéb Építészeti karakter 1: az építési övezet nem kialakult 1: szabadon álló beépítési mód 8: újonnan kialakítható legkisebb telek mérete: 4000 m2 9: legnagyobb beépíthetőség 100 % 7: megengedett építménymagasság: 12,5-16,0 méter Ezen a területen a tervezett és kívánt rekonstrukció megvalósításához nincs szükség a szabályozási terv módosítására. A tervezés során felmerülhet olyan változat, amely további területeket igényel, terepszint alatti parkolók kialakítása, valamint szabadtéri piac kialakításához. Ebben az esetben a területhez esetlegesen csatolható, a határoló K-NY-i irányú út, továbbá az 5469, 5470, 5471/1, 5471/2, 5472 hrsz-ú ingatlanok. A fenti helyrajzi számú ingatlanok jelenlegi övezeti besorolása nem teszi lehetővé a fejlesztés megvalósulását. Amennyiben erre a területre, mint tervezési terület igény jelentkezik, szükséges a szabályozási terv módosítása az egységes területhasználat és a szabályozók kialakítása érdekében. Jelenlegi besorolása: Vt 215355. A program és a szándék kapcsolódik a városvezetés befektetés-ösztönző elképzeléseihez, ill. a befektetői tőke minél intenzívebb bevonásához, szerepének fokozásához. A fejlesztési elképzelések kidolgozása előtt célszerű kikérni az érdekképviseleti és társadalmi szervek véleményét, valamint egyeztetni kell a Polgármesteri Hivatal illetékes vezetőivel, irodáival. Továbbá elengedhetetlennek tartjuk a Rendőrség, Tűzoltóság, VPOP, Közlekedésfelügyelet, és tömegközlekedést ellátó vállalatok, a Környezetvédelmi szakhatóság, valamint az ÁNTSZ, Élelmiszerbiztonsági és Állategészségügyi szervek bevonását a tervezésbe és az egyeztetésekbe.
4 VII.
Fennmaradt vitás kérdések:
A piac fejlesztése összhangban áll a 122-1/2007.(VI.11.) számú önkormányzati rendelettel jóváhagyott településszerkezeti tervvel. A piac és közvetlen környezetében lévő területen található ingatlanok Nyíregyháza Megyei Jogú Város Önkormányzata, a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft, a Szabolcs-Coop Zrt, valamint a Mérték-Adó Kft. tulajdonában vannak, ezért feltétlenül szükséges az összes tulajdonossal egyeztetni. VIII.
Javaslat a sajtó tájékoztatására:
A piac fejlesztésesére, rekonstrukciójára vonatkozó pályázati kiírások (tenderek) megjelentetése a helyi és országos sajtón, valamint szakmai fórumokon keresztül történik. A piaccal kapcsolatos közgyűlési döntésekről, illetve a fejlesztés menetéről a lakosságot a sajtón keresztül folyamatosan tájékoztatjuk. IX.
Javaslat a hasznosításra:
A Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. elkészíttette a Búza téri piac jelenlegi helyzetét vizsgáló elemzést. Ez alapján az alábbi lehetséges fejlesztési/ hasznosítási alternatívákat dolgozta ki: 1. A jelenlegi tulajdonviszonyok megtartása mellett a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. (mint többségi tulajdonos) kezdeményezi a jelenlegi épület felújítását, egyeztet a többi tulajdonossal, majd közösen vállalják - tulajdoni hányaduk arányában - a felmerülő költségeket. A piaccsarnok és a hozzátartozó szabadpiac üzemeltetését továbbra is a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. végzi. 2. Az ingatlan fejlesztésére a tulajdonostársak befektető bevonásával közös céget hoznak létre, amelyben a tulajdonosok a jelenlegi ingatlanvagyonukkal, mint apporttal szállnak be. A létrehozott közös cég feladata az új, több funkciós létesítmény fejlesztése és üzemeltetése. 3. A tulajdonosok megbíznak egy befektetőt a beruházás teljes lebonyolításával és finanszírozásával. A megépült épületegyüttesből a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. tulajdonába kb. 8000 m2 piac (3500-4000 m2 fedett /4000 m2 szabad) kerül. A többi tulajdonossal megállapodást köt a befektető az ellentételezésre. A fennmaradó területek a befektető tulajdonába kerülnek, a komplexum pedig társasházként működik tovább. A Búza téri piac rekonstrukciójára vonatkozóan az elmúlt években az A-Stúdió 90 Kft. már készített tanulmányterveket, melyet a város vezetése több fordulóban tárgyalt. A tervezők a Búza tér déli részének (jelenlegi Piaccsarnok-Coop ABC) beépíthetőségét vizsgálták meg. Megfontolásra javasolták az épület teljes lebontását, új, nagyobb, több funkciójú épület építését, illetve további, a piac mögötti magánterületekkel való bővítését. Előzetes számítások alapján a jelenleg rendelkezésre álló területen 45.500 m2 épületegyüttes építhető fel, míg az új telekrészek bevonásával további 11.100 m2 hasznosítható. (2. sz. melléklet)
5 A fentebb részletezett fejlesztési alternatívákat figyelembe véve a szakemberek által végzett tervezői becslések szerint: 1. Jelenlegi tulajdonosok tőkéjének bevonásával a jelenlegi csarnok épületének állagmegóvó karbantartása újabb parkolók kialakítása nélkül (nem szükséges építési engedély). nettó 400-750 millió Ft Jelenlegi tulajdonosok tőkéjének bevonásával a csarnok épületének rekonstrukciója a meglévő szabadpiac helyén megépítendő parkoló szint kialakításával (építési engedély köteles, amely megköveteli a hatályos rendeletek betartását.) nettó 1,8-2,2 milliárd Ft 2. Az összes tulajdonos tőkéjének bevonásával a déli térrész teljes elbontása után, a tulajdonosok által közös beruházásban megvalósítandó új, több funkciós üzletrész megépítése nettó 8, 2-10,2 milliárd Ft 3. Jelenlegi tulajdonosok tőkéjének bevonása nélkül, külső beruházó által a déli térrész teljes elbontása után új, több funkciós épületrész megépítése nettó 8, 2-10,2 milliárd Ft Mindezek alapján - figyelembe véve a Búza téri piac jelenlegi állapotát valamint az önkormányzat és a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. anyagi lehetőségeit - javasolt a fejlesztés és rekonstrukció külső befektetői tőkével történő magvalósítására vonatkozóan pályázat kiírása. X. 1.
A pályázat fontosabb tartalmi elemei: Annak érdekében, hogy megfelelő információkkal rendelkezzünk az ingatlanfejlesztéssel kapcsolatos befektetői szándékokról és ötletekről, javasolt tervjavaslat és ajánlattételi felhívás kiírása. A pályázat kiírásánál célszerű komplex tervet kérni mind a teljes területre, mind pedig a - már meglévő tanulmánytervekben szereplő elképzelésekre. Javasolt, hogy a pályázó kiemelten kezelje az alábbiakat: a) A terület ellentételezése akként történik, hogy a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. kb. 8000 m2 tulajdont kap vissza, a többi tulajdonos esetében a beruházónak meg kell állapodnia az ellentételezés mértékéről és módjáról. A továbbiakban az épület társasházi funkcióban üzemel. b) A piac csak földszinten kerülhet kialakításra és szervesen kell kapcsolódnia a csarnok és a szabad piaci elhelyezésnek. A beruházó kötelezettséget vállal, hogy a piac kialakításakor a zöldség-gyümölcs piac, valamint a döntően élelmiszer kereskedelmi célú kis üzletek tekintetében kialakítja és megvalósítja mindazokat a műszaki feltételeket, amelyeket az engedélyező hatóság, illetve a szakhatóságok az engedélyezés, illetve a használatbavétel során feltételként előírtak. (3. sz. melléklet)
6 Ez többek között magában foglalja az épületgépészet kialakítását, közlekedőterek, és egyéb területek padló és falburkolatának, valamint a légtechnikának, a biztonságos közlekedési utak kialakítását úgy, hogy az megfeleljen minden élelmezésegészségügyi, munka- és tűzbiztonsági valamint egyéb hatósági előírásoknak. Fentiek vonatkoznak a magánszemélyek részére kialakítandó üzlet- és irodahelyiségekre is. c) Parkolást az épület alatt kell megoldani, tulajdoni hányad arányában a társasházi tulajdonosokat parkoló illeti meg. d) A beruházó kötelezettséget vállal arra, hogy a piac lebontását megelőzően, az új épületegyüttes használatbavételéig a Búza tér Északi oldalán (jelenleg parkoló), saját költségén ideiglenes elárusító helyeket (piacteret) alakít ki. 2. 3.
A fejlesztés a befektető finanszírozásával valósul meg. Mivel a terület tulajdonosi viszonyai eltérőek, a pályázónak rendelkeznie kell arra vonatkozó dokumentummal, hogy a magántulajdonosok miként vesznek részt a beruházásban. Ennek hiányában a pályázat értékelhetetlen.
4.
A pályázatnak tartalmaznia kell arra vonatkozó javaslatokat, hogy - az épület jelenlegi funkcióin kívül - a fennmaradó területen mit szeretne megvalósítani.
5.
Ha a pályázó szándékában áll a jelenlegi épületegyüttes melletti magántulajdonosok ingatlanjainak esetleges bevonása a fejleszteni kívánt területbe, opcióként szerepeltetnie kell azt pályázatában, mellékelve a magántulajdonosok előszerződéseit.
6.
A beruházáshoz kapcsolódó és annak megvalósulásához elengedhetetlen infrastrukturális fejlesztések kiépítése a befektetőt terheli.
7.
Teljes részletességgel meg kell határozni a munkálatok, munkaszakaszok műszaki tartalmát, és a kivitelezés várható időtartamát. Javasolt befejezés 2010. szeptember.
8.
Befektető vállalja, hogy az általa megtervezett és engedélyezett épület teljes beruházási költségére bank garanciát mutat fel.
9.
A pályázatokat a Tervtanácsnak jóvá kell hagyni.
10. A beruházásnak úgy kell megvalósulnia, hogy az szerves részét képezhesse az Integrált Városfejlesztési Stratégiának. A beérkezett pályázatok eredménye és az abban megfogalmazott javaslatok alapot szolgáltathatnak a - II. fordulóban - konkrét befektető kiválasztására irányuló közbeszerzési pályázat részleteinek megfogalmazására. A pályázat kiírása az Önkormányzat számára semmilyen kötelezettségvállalással nem jár. A kiírás célja, hogy megismerjük a lehetséges befektetők szándékait az ingatlan hasznosítására vonatkozóan.
7 2. sz. melléklet a 161/2008.(V.26.) számú határozathoz: 197/2006. (IX.13) számú határozat a Búza téri élelmiszerpiac rekonstrukciójáról a 2007-2013-as európai uniós költségvetési ciklus alatt megvalósítandó nagyberuházások, valamint az első ütemben benyújtandó pályázatok állapotáról, az ebből adódó feladatokról A Közgyűlés E g y e t é r t az Búza tér teljes rekonstrukciójával az alábbiak szerint: 2.1. Városképileg, városrendezési szempontból a Búza teret egységesen kell kezelni. 2.2. A Búza tér beépítése kapcsán a parkolást meg kell oldani épületen belül. 2.3. A Búza téri zöldség-gyümölcs élelmiszerpiac maradjon a mai jellegének fenntartásával változatlan helyen önkormányzati tulajdonban. 2.4. A leendő épületben a szolgáltatási jellegnek kell dominálni. 2.5. A Búza teret érintő magántulajdonoknak helyet kell biztosítani épületen belül, ha szükséges, a magántulajdon megtartásával. 2.6. Pályázatot kell kiírni szakmai és vállalkozói tőke bevonására. 2.7. Beruházást megalapozó döntést előkészítő tanulmányt és az ehhez kapcsolódó pénzügyi megvalósítási tervet kell elkészíteni. Búza téri Piac csarnok rekonstrukciója A Búza tér jelenleg Nyíregyháza piactere, szabadtéri piaccal, piaccsarnokkal, kereskedelmi egységekkel és parkolóval. A tér északi részének területe 5.250 m2, a déli részének 13.225 m2. A piaccsarnok épületének életkora közel 30 év. Az általános állapota ennek megfelelő. Az elmúlt években alapvető műszaki beavatkozások nem történtek, csak a szükséges állagmegóvó, tisztasági-és higiéniai beavatkozások, és kisebb belső átalakítások lettek végrehajtva. Az épület földszintje piaccsarnokként üzemel. A központi, felülvilágított árusítóteret különböző funkciójú üzletek, valamint más technológiai és kiszolgáló helyiségek keretezik. Az épület részben kétszintes, az emeleten étterem, ügyviteli irodák, és szociális helyiségek találhatók. A megfelelő szakemberek bevonásával tanulmányterv szintjén megvizsgálásra került egy esetleges épület rekonstrukció lehetősége. A piaccsarnok funkcionális kapcsolatai a fő funkció tekintetében a ma érvényes hatósági előírásokat, szabványokat, rendeleteket már nem elégítik ki. Változtatni szükséges az árufogadás, az árukezelés és tárolás jelenlegi megoldásán, az üzletek és kiszolgáló és szociális helyiségeinek kapcsolatán. Ez a jelenlegi üzletstruktúra átrendezésével járhat együtt. A szabadtéri árusítótér infrastruktúra és komfort nélküli, csak a csarnokkal együtt működhet. A közlekedési, és parkolási megoldás közterületen megoldott, kapacitása nem elégséges, vizsgálatra szorul.
8 Az épület szerkezete előre gyártott vasbeton, pillérváz, főtartók, födémpanelok, homlokzati panelok. Állapotuk most megfelel, de további terhelhetőségük nem lehetséges ( új szint ráépítése), és a mai hőtechnikai előírásokat már nem elégítik ki. A homlokzati vasbeton paneleken felszíni repedések vannak. A víz – és hőszigetelések a jelenlegi hőtechnikai szabványoknak nem felelnek meg, sem a tető, sem a homlokzatok esetében. Burkolatok a mai követelményeknek sem esztétikai, sem komfortszempontból nem felelnek meg. Az ajtók, ablakok és a homlokzati szakipari falak, a helyenkénti cseréket is figyelembe véve, már bontásra érettek, javításuk nem lehetséges, illetve nem gazdaságos. A fentiek ismeretében elmondható, hogy a piactér és csarnok a több évtizeddel ezelőtti előírásoknak, szabványoknak is csak kompromisszumokkal felelt meg. Fizikai paraméterei okán csak jelentős üzlettér – hasznos alapterület – csökkenés mellett képzelhető el a mai előírások és szabványok betartása. A megoldás így is csak kompromisszum lehet, részben a meglévő, és megtartható épületszerkezetek, részben az adottságként meglévő közlekedési kapcsolatok miatt. Általánosságban jellemző – kültéren és beltéren – a zsúfoltság, ebből eredően a közlekedési kényelmetlenségek sora. Nem biztosított a kényelmes parkolás sem a vásárlók, sem az árusok részére, nehézkes a kistermelői áruszállítás, és az üzlethelyiségek szabályos feltöltése. Az elemzés eredménye ezek alapján az, hogy a meglévő épület és a Búza téri piactér bővítési, és rekonstrukciós munkáinak gazdaságossága megkérdőjelezhető, gazdaságtalan. Megfontolandó a tér északi 5.250 m2-es oldalának bevonásával, egy többütemű beruházás lehetőségének megvizsgálása. Ennek keretében sor kerül a tér egészének rekonstrukciójára, ezen belül felépülhet egy a szomszédos épületek magasságát, jellegét figyelembe vevő, elsősorban szolgáltató egységeket magába foglaló épületegyüttes. A tervezett épületben –terveink szerint- helyet foglalnak a téren jelenleg meglévő, magán illetve Szabolcs COOP Rt. tulajdonát képező üzletek. Az új szolgáltató ház megépülése esetén az alábbiakkal lehet számolni: -
a beruházás jelentős nagyságú, bevételt biztosító, önállóan megközelíthető, mérhető, üzemeltethető üzlethelyiségek (funkciók) telepíthetők, terepszint alatt gazdaságosabban, a funkcionális igényeket követő nagyságrendű parkoló építhető, mellyel a városrész parkolási gondjai is megoldódnának, a közlekedési kapcsolatok kompromisszumok nélkül megoldhatóak, az érvényes előírásoknak, szabványoknak megfelelően a funkciók szabadon telepíthetők, a több üteműség lehetőséget ad az új piaci funkciók megépítésére úgy, hogy a piacot nem kell hosszabb távra bezárni, hisz az északi oldalon átmeneti üzemeltetés, esetleg részben megoldható.
9
Az új szolgáltató központ szolgáltatásaira való kielégítő kereslet felmérése érdekében, mindenképpen szükséges, egy a beruházáshoz kapcsolódó, a megfelelő piaci igényeken alapuló, a megtérülést szem előtt tartó tanulmányterv, cash-flow elkészítése. A Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. véleménye szerint a beruházás, tervezői költségbecslésén alapuló 5 milliárd forint bekerülési értékét és annak jellegét figyelembe véve, már a tanulmányterv elkészítésénél szükséges a megfelelő szakmai, illetve pénzügyi befektető bevonása.
10
3. számú melléklet a 161/2008.(V.28.) számú határozathoz: NYÍREGYHÁZA BÚZA TÉR DÉLI RÉSZÉNEK REKONSTRUKCIÓJA, PIACCSARNOK, SZABADTÉRI PIAC, ÉS KIEGÉSZÍTŐ FUNKCIÓK Döntéselőkészítő tanulmányterv 1. 2.
Megbízó: Tartalom:
Nyíregyháza Megyei Jogú Város PM. Hivatala. 4400 Nyíregyháza, Kossuth tér 1. Piaccsarnok, szabadtéri Piac, és kiegészítő funkciók,
2.1. Szabályozási tervnek való megfelelőség A Búza tér jelenleg Nyíregyháza piactere, szabadtéri piaccal, piaccsarnokkal, kereskedelmi egységekkel és parkolóval. A tér területe 13.225 m2. 2.1.1. A Szabályozási Terv jelenleg zónabesorolást jelöl meg.
a
Búza
tér
déli
részére
A területhez csatolhatók az 5469, 547, 5471/1, 5471/2, 5472 hrsz. telkek, melyek szab. tervi besorolása Vt 215355. A Ki 711897 tartalma az alábbi: Ki: különleges közhasználatú építményi zóna 7: egyéb építészeti karakter 1: nem kialakult kategória 1: szabadonálló beépítési mód 8: 4.000 m2 legkisebb teleknagyság 9: legnagyobb beépíthetőség 100 % 7: megengedett építménymagasság: 12,5-16,0 méter Ezen a területen, a tervezett és kívánt rekonstrukció megvalósításához nincs szükség a szabályozási terv módosítására. A Vt 215355 tartalma az alábbi: Vt: településközponti vegyes zóna 2: polgárvárosi építészeti karakter 1: nem kialakult kategória 5: zártsorú, általános beépítési mód 3: 600 m2 min. telek 5: 40 % beépítés 5: 7,50-9,50 m mgs A fenti helyrajzi számú ingatlanok jelenlegi övezeti besorolása nem teszi lehetővé a fejlesztés megvalósulását. Amennyiben erre a területre, mint tervezési terület igény jelentkezik, szükséges a szabályozási terv módosítása, az egységes területhasználat és a szabályozók kialakítása érdekében.
11 2.2 Meglévő állapot Az épület életkora közel 30 év. Az általános állapota ennek megfelelő. Alapvető műszaki beavatkozások nem történtek, csak a szükséges állagmegóvó, tisztasági és higiéniai beavatkozások, és kisebb belső átalakítások lettek végrehajtva. 2.2.1 Funkcionális kialakítás: Az épület földszintje piaccsarnokként üzemel. A központi, felülvilágított árusítóteret különböző funkciójú üzletek, valamint más technológiai és kiszolgáló helyiségek keretezik. Az épület részben kétszintes, az emeleten étterem, ügyviteli irodák, és szociális helyiségek találhatók. A piaccsarnok funkcionális kapcsolatai a fő funkció tekintetében a ma érvényes hatósági előírásokat, szabványokat, rendeleteket már nem elégítik ki. Változtatni szükséges az árufogadás, az árukezelés és tárolás jelenlegi megoldásán, az üzletek és a kiszolgáló és szociális helyiségeinek kapcsolatán. Ez a jelenlegi üzletstruktúra átrendezésével járhat együtt. A funkcionális tartalom alapvetően fontos elemeinek meghatározása után technológus bevonásával célszerű előzetes szakhatósági egyeztetések lefolytatásával véglegesíteni a programot. Vizsgálatra érdemes egy emeletráépítés lehetősége, van-e piacképesen telepíthető házon belüli, vagy még a házban nem üzemelő új funkció. A szabadtéri árusítótér infrastruktúra és komfort nélküli, csak a csarnokkal együtt működhet. A közlekedési, és parkolási megoldás közterületen megoldott, kapacitása vizsgálatra szorul, a jelenlegi előírásokat nem elégíti ki. 2.2.2. Műszaki állapot vizsgálata: Szerkezet előre gyártott vasbeton pillérváz, főtartók, födémpanelok, homlokzati panelok. Állapotuk most megfelel, de további terhelhetőségük nem lehetséges /új szint ráépítése/, és a mai hőtechnikai előírásokat már nem elégítik ki. A homlokzati vb. paneleken felszíni repedések vannak.
12 Minősítéshez, és a tennivalók meghatározásához statikai, és hőtechnikai vizsgálat szükséges, melynek része egy talajmechanikai vizsgálat is. Szigetelések: a víz és hőszigetelések feltárással történő vizsgálata utáni tennivalók meghatározhatók, azonban az már most tudható, hogy a jelenlegi hőtechnikai szabványnak nem felelnek meg, sem a tető, sem a homlokzatok esetében. Burkolatok: a mai követelményeknek sem esztétikai, sem komfortszempontból, sem a tisztántarthatóság követelményeinek már nem felelnek meg. Nyílászárók: az ajtók és ablakok, a homlokzati szakipari falak, a helyenkénti cseréket is figyelembe véve, már bontásra érettek, javításuk vagy nem lehetséges, vagy nem gazdaságos. A szerkezetek hőhidasok, a légzárási követelményeknek nem felelnek meg. Térelatárolások: az új belső válaszfalazás az új funkció függvénye. A meglévő válaszfalszerkezetek a csarnokban bontandók, a kiszolgáló részeken a változásokat lekövető. 2.3. Rekonstrukciós javaslat: a munkálatok várhatóan legalább az alábbiak: 2.3.1 Piaccsarnok rekonstrukció: 2.2 pontok szerint. 2.3.2 Szabadtéri piactér és felszín alatti teremgarázs építése: meghatározandó a komfortfokozat, az esetleges társított funkciók köre, a parkoló szintszáma. A talajvízviszonyok miatt ez leterhelés hiányában egy szint tud lenni, ami gazdaságossági kérdéseket vet fel, és nem tudja megoldani a térség előírásoknak megfelelő parkolási igényét. 2.3.3 Közmű rekonstrukció 2.4. Értékelés: az előző pontokban leírtak alapján az alábbi következtetések vonhatók le: 2.4.1 Az épület, és a piactér műszaki állapota már csak kis részben elégíti ki a vonatkozó előírásokat, és szabványokat. Az alapozás a jelenlegi épületkubatúrához méretezett, annak megfelel, újabb szint ráépítése esetén felülvizsgálat szükséges, a megerősítés nem kizárt.
13 A teherhordó pillérváz állapota megfelelő. A főtartók úgyszintén. Emeletráépítési igény esetében azonban a főtartók terhelési határa felülvizsgálandó. A tetőpanelek további terhelést nem bírnak. Megtarthatóságuk részletes statikai vizsgálattól függ, akkor is, ha nincs ráépítés. Homlokzati térelhatárolások sem műszaki állapotukat, sem hőtechnikai képességüket tekintve nem felelnek meg. Ez vonatkozik a vasbeton és a szakipari szerkezetekre egyaránt. A hő és vízszigetelések a rekonstrukció során cserélendő, javításuk a nagyságrendekkel eltérő paraméterek kielégítési szükségessége miatt nem lehetséges. A külső és belső nyílászárók részben nem javíthatóak, részben nem felelnek meg, így cserélendők. A padló és falburkolatok állapotuk miatt, és a rekonstrukcióból következő funkciómódosulások okán is teljes felületen cserélendők. Az épületgépészeti és elektromos rendszerek teljes cseréje szükséges a funkcióátalakulások, és a műszaki megfelelőség miatt. Gondoskodni kell a piactér térvilágításáról, épületgépészeti ellátásáról. Mind a csarnok, mind a piactér berendezései elavultak, felújításuk nem lehetséges, cserélendők. 2.4.2
A piactér és a csarnok több évtizeddel ezelőtti előírásoknak, szabványoknak megfelelő infrastruktúra. Fizikai paraméterei okán csak jelentős üzlettér – hasznos alapterület - csökkenés mellett képzelhető el a mai előírások és szabványok betartása. A megoldás azonban így is csak kompromisszum lehet, részben a meglévő, és megtartható épületszerkezetek miatt, részben az adottságként meglévő közlekedési kapcsolatok miatt. A helyzetet tovább rontja az épületben meglévő, és megtartandó idegen funkció, és üzemeltető. Általánosságban jellemző – kültéren és beltérben - a zsúfoltság, ebből eredően a közlekedési kényelmetlenségek sora. Nem biztosított a kényelmes parkolás sem a vásárlók, sem az árusok részére, nehézkes a kistermelői áruszállítás.
14 2.5 Összegzés: fentiek, és a technológiai, valamint a közműfejezetek alapján megállapítható, hogy a meglévő piactér és csarnok rekonstrukciós munkái az alábbiak figyelembevételével valósulhatnának meg: A meglévő épületanyagból minimális mennyiség tartható meg- alapok, pillérváz, főtartók. Emeletráépítés csak szerkezeti megerősítéssel lehetséges A szak- és szerelőipari részek teljes cseréje indokolt. Csökken a jelenlegi kapacitás, a hasznos alapterület. A funkció csak kompromisszumokkal alakítható ki. Csak részben oldható meg a parkolási probléma. Nem alakítható ki megfelelő nagyságrendben, a beruházást segítő, bérbe adható, más funkciójú terület. A rekonstrukció elvégzésének idejére az érintett terület üzemeltetését szüneteltetni kell, ez mindkét terület esetében előreláthatóan 6-6 hónap. Az elemzés eredménye ezek alapján az, hogy a meglévő épület és piactér bővítési, és rekonstrukciós munkáinak gazdaságossága megkérdőjelezhető. Megfontolásra javasoljuk az épület teljes lebontását, új, nagyobb, több funkciójú épület építését, illetve újabb telkek bevonásával a terület bővítését. Egy hosszú távú, megoldást, mely gazdaságilag is a legkedvezőbbnek tűnik. Egy több ütemű beruházás lehetőségének megvizsgálása további lehetőségeket is teremthet. Így az alábbiakkal lehet számolni: A beruházást segítendően jelentős nagyságú, bevételt biztosító, önállóan megközelíthető, mérhető, üzemeltethető funkció telepíthető. Terepszint alatt gazdaságosabban, a funkcionális igényeket követő nagyságrendű parkoló építhető. A közlekedési megoldhatók.
kapcsolatok
kompromisszumok
nélkül
Az érvényes előírásoknak, szabványoknak megfelelően telepíthetők a funkciók szabadon. A több üteműség lehetőséget ad az új piaci funkciók megépítésére úgy, hogy a piacot nem kell hosszabb távra bezárni, hisz az új telekrészen az átmeneti üzemeltetés megoldható.
15
Megjegyezzük, hogy rendelkezünk tanulmányterv szintű megoldással a teljes térrekonstrukcióra is. Igény esetén e tanulmány részletes ismertetni tudjuk. 3. Közművek, útkapcsolatok: 3.1 Vízellátás: A tervezési terület előtt halad el a Nyírségvíz Rt. kezelésében lévő Rákóczi úti közüzemi hálózat gerincvezetéke, melyeknek dimenziója a DN200-150 AC, illetve az Búza illetve Új utcán DN 100 KM vezeték, melyről új bekötéssel az ellátás biztosítható. A szolgáltató nyilatkozata alapján a létesítmény vízellátásának elvi akadálya nincs, a meglévő csatlakozásokat szanálni szükséges. 3.2 Szennyvízelvezetés: A tervezési területe előtt halad el a Nyírségvíz Rt. kezelésében lévő Rákóczi F. úti közüzemi hálózat gerinc vezetéke, melyeknek dimenziója a NA300 AC. A beruházói szándék szerint a szennyvízelvezetésére új bekötéseket építünk ki.
létesítmény
A létesítményben keletkező szociális jellegű szennyvíz befogadója a közmű üzemeltetőjének nyilatkozata alapján a fenti csatornák által adott bármely tisztítóakna, mely meglévő városi közüzemi hálózat része. Előtisztítást igénylő szennyvízfajta az épületekben keletkezik, a kilépő zsíros szennyvizeket egy földbesüllyesztett zsírfogó aknával kezeljük a közcsatornába vezethetőség feltételeinek a biztosítására. A tervezett zsírfogók egy PURATOR FAK 2 -120.3 típusjelű 2 l/s kapacitású gyártmány, / alkalmazási engedéllyel rendelkező / műtárgyak. Műtárgy fedlapját D400 környezeti körülményre kell megadni. 3.3 Földgázellátás, energiabiztosítás: A tervezési terület mellett a Rákóczi úton és a Búza téren halad el a TIGÁZ Rt. kezelésében lévő közüzemi hálózat gerincvezetéke, melyeknek dimenziója DN110 KPE üzemi nyomása 3 bar. A tervezett csatlakozás hálózatfejlesztéssel oldható meg. A földgáz használat pontos meghatározását a Nyíregyházi Üzemigazgatóságon kell egyeztetni. 3.4 Távhő ellátás, energiabiztosítás: A tervezési terület mellett a Rákóczi úton halad el a NYÍRTÁVHŐ Kft. kezelésében lévő közüzemi hálózat gerincvezetéke, melyeknek dimenziója D200. A távhőszolgáltatásra való csatlakozáshoz a primer hálózat csatlakozási pontjait a szolgáltató megadta. A tervezett két létesítményben kialakítandó primer oldali hőközpontok a szekunder meleg és hidegenergia előállítására is alkalmasak lesznek.
16
A távhő használat pontos meghatározását a NYÍRTÁVHŐ Kft-nél kell egyeztetni, a csatlakozásnak műszaki akadálya nincs. A létesítmény megvalósításának feltétele az érintett, a Búza tér úttal párhuzamos átkötő DN150 a. vezetékszakasz kiváltása. 3.5 Közúti kapcsolatok, burkolatok: A tervezett létesítményt határolja a Rákóczi út, a Búza út, Új utca, melyek a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. kezelésben lévő városi közutak. A jelenlegi rendszer a környezet illetve az egyéb létesítmények közúti kapcsolatainak kialakításával nyeri el végső formáját, a beruházás kapcsán a jelenlegi elvi megoldások szabványosítása illetve részleges korszerűsítése történik meg. A létesítmény gyalogos megközelítésére új járdaburkolat kerül kiépítésre díszburkolati elemekből, a főbejárati homlokzatok és a belső terasz megközelítésére. A gyalogos közlekedők, valamint az épület bejáratai alkalmasak kerekes kocsis mozgáskorlátozottak közlekedésére is. A létesítmény tömegközlekedési kapcsolata a szomszédos, térségben meglévő autóbusz megállók által biztosított. 4. Alapterületi elemzés: 4.1 déli térrész teljes bontása, új, többfunkciós épületek építése Teremgarázs: teremgarázs -2 szint teremgarázs -1 szint Összesen szabadpiac Piaccsarnok Összesen
Földszint:
I. emelet:
11.500 m2 11.500 m2 23.000 M2 3.580 m2 4.900 m2 8.480 m2
funkció meghatározás nélküli terület 6.800 m2 Összesen 6.800 m2 funkció meghatározás nélküli terület 5.500 m2 Összesen 5.500 m2
II. emelet:
360 gk. 360 gk. 720 GK
17
funkció meghatározás nélküli terület 2.500 m2 Összesen 2.500 m2
III. emelet:
IV. emelet: funkció meghatározás nélküli terület 2.500 m2 Összesen 2.500 m2 Épület összesen:
45.500 M2
Megjegyzés: a 2-es teremgarázs megépítésének szükségessége a pontos funkció ismeretében elkészített parkoló mérleg alapján dől el. 4.2 déli térrész teljes bontása, új telekrészek bevonása, többfunkciós épületek építése Teremgarázs: teremgarázs -2 szint teremgarázs -1 szint Összesen szabadpiac Piaccsarnok Összesen
Földszint:
I. emelet:
11.500 m2 15.100 m2 26.600 M2 3.900 m2 4.900 m2 8.800 m2
funkció meghatározás nélküli terület 6.800 m2 3.900 m2 Összesen 10.700 m2 funkció meghatározás nélküli terület 5.500 m2 Összesen 5.500 m2
II. emelet:
funkció meghatározás nélküli terület 2.500 m2 Összesen 2.500 m2
III. emelet:
IV. emelet: funkció meghatározás nélküli terület 2.500 m2 Összesen 2.500 m2 Épület összesen:
Nyíregyháza 2008-05-13
56.600 M2
360 gk. 450 gk. 810 GK
18
4. sz. melléklet a 161/2008.(V.26.) számú határozathoz: A piacok üzemeltetésére és fenntartásának körülményeire vonatkozó előírások 1. A piacokra vonatkozó élelmiszer higiéniai és egyéb követelmények: A vásári, piaci és vásárcsarnoki árusítás közegészségügyi szabályait az 59/1999. (XI. 26.) EüM rendelet szabályozza. Az állati eredetű élelmiszerekre vonatkozó egyes élelmiszer-higiéniai szabályokról a 66/2006.(IX.15.) FVM rendelet rendelkezik. Az élelmiszer előállítás és forgalombahozatal egyes élelmiszer-higiéniai feltételeiről és az élelmiszerek hatósági ellenőrzéséről a 68/2007.(VII.26.) FVM-EüM–SZMM együttes rendelet rendelkezik. 2. Piacüzemeltetési, élelmiszerbiztonsági elvárások Magyarország uniós csatlakozása következtében a piacokon működő kiskereskedőknek kötelező alkalmazniuk a HACCP elnevezésű élelmiszerbiztonsági rendszert.
