ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2724-4/12 o ceně nemovitosti - rodinného domu Mařákova 1237/8 v Brně - Líšni, postaveném na pozemku parc.č. 2631 se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky parc.č. 2631 a 2632, vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město na listu vlastnictví č. 488 pro k.ú. Líšeň.
Objednavatel posudku:
Městský soud v Brně Polní 39 608 01 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti ve smyslu usnesení Městského soudu v Brně, sp. zn.: 66E 115/2007
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
9.ledna 2012
Posudek vypracoval:
Ing.Jaromír Šuma Renčova 1939/11 621 00 Brno
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a přílohy. V Brně, dne 16.ledna 2012
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost je situovaná uvnitř zástavby městské části Líšeň na ulici Mařákova, ze které je také přímo přístupná z místní komunikace se zpevněným živičným povrchem. Nemovitost je tvořena jednopatrovým rodinným domem částečně podsklepeným se sedlovou střechou, který je postaven uvnitř řadové zástavby, dále pak příslušenstvím sestávajícím z vedlejší stavby a venkovních úprav, vše na pozemcích parc.č. 2631 a 2632 v k.ú. Líšeň. Dům je osazen v rovinatém terénu a z inženýrských sítí je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Stavebně - technický stav je vlivem stáří stavby min. 70 roků hodnocen jako zhoršený, běžná údržba je prováděna podprůměrně.
1.2 Podklady pro vypracování posudku • • • •
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Líšeň, obec Brno, list vlastnictví č. 488, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - město dne 21.10.2011, řízení PÚ: 7075/2011. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Líšeň, mapový list č. Brno 6-0/13, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - město dne 21.10.2011 pod č.zak. 7075 v měřítku 1:1000. Výřez z Cenové mapy stavebních pozemků v Brně č. 8. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 9.1.2012 za přítomnosti justiční stráže Městského soudu v Brně a pana Šmahela, manžela povinné.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 488 pro k.ú. Líšeň, obec Brno, okres Brno - město zapsána Šmahelová Marie (505711/296), Mařákova 1237/8, Líšeň, 628 00 Brno 28.
1.4 Přílohy posudku Situace širších vztahů a letecký snímek. Fotodokumentace. List vlastnictví č. 488, k.ú. Líšeň. Kopie katastrální mapy. Výřez z Cenové mapy stavebních pozemků v Brně.
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Parc.č. 2631 - zastavěná plocha a nádvoří 3) Parc.č. 2632 - zahrada
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle § 26a vyhlášky. 2.1.1 Popis Jednopatrový, částečně podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou, postavený v řadové zástavbě ulice jako vnitřní. Konstrukce: Stěny jsou vyzděny klasickým způsobem ze smíšeného zdiva (kámen a cihla) v tl. 45 cm na smíšených základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, omítky jsou vápenné hladké s nástřikem nebo malbou, střecha je sedlová s taškovou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu v úplném provedení (žlaby, svody, oplechování), stropy s rovným podhledem, schody do sklepa cihelné, do patra dřevěné, okna jsou dřevěná dvojitá s deštěným ostěním, dveře dřevěné, rámové náplňové do obíjených zárubní, podlahy betonové s PVC, dlažba, prkenná, elektroinstalace světelná i motorová, vytápění ÚT s plynovým kotlem, kuchyňský sporák plynový, rozvody studené vody, záchod splachovací, sprcha provizorní. Dispoziční uspořádání: Suterén: 1 sklepní místnost, schodiště, Přízemí: vstupní chodba se schodištěm do patra, kuchyně, spíž pod schody, sprcha, pokoj, obývací pokoj, Patro: pokoj, půda. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 4,63*3,53*2,32+1,43*3,40*2,25/2 Vrchní stavba 6,28*((7,30-0,65)+2,35)/2*10,20+ 0,65*6,28*10,20 Zastřešení 10,20*6,28*1,90/2+6,28*4,10*4,30/ 2
=
43.39 m3
=
329.89 m3
=
116.21 m3
_________________________________________ 3
celkem =
489.49 m
2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Pozitivní *)
3
0.00
2
0.00
3
0.03
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.03 -3-
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.03 = 1.030 2.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Nepreferovaná *) 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.00
1
-0.03
3
0.00
1
-0.02
2
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.05
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.05 = 0.950 2.1.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 B Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 2 -0.01 Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední , etážové , dálkové 2 -0.05 7. Zákl. příslušenství v RD d) Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení -4-
9. Venkovní úpravy 2 -0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 1 -0.01 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.5950 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 70 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
-0.02
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.02) x 0.5950 = 0.583 2.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.030 x 0.950 x 0.583
= Kč
5.601,x 0.5700
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 489.49 m3
= Kč = Kč
3.192,57 1.562.731,09
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou
Cena celkem Kč
1.562.731,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Parc.č. 2631 - zastavěná plocha a nádvoří Oceněno podle § 27 vyhlášky. 2.2.1 Popis Dne 1.1.2010 nabyla účinnosti Obecně závazná vyhláška č. 22/2010, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 8. Pro lokalitu, ve které se oceňovaná nemovitost nachází je v této mapě stanovena cena za 1 m2 pozemku 2500,- Kč. 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 27 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 115.00 m2
= Kč = Kč
2.500,287.500,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Parc.č. 2631 - zastavěná plocha a nádvoří
Cena celkem Kč
287.500,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
2.3 Parc.č. 2632 - zahrada Oceněno podle § 27 vyhlášky. 2.3.1 Popis Dne 1.1.2010 nabyla účinnosti Obecně závazná vyhláška č. 22/2010, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 8. Pro lokalitu, ve které se oceňovaná nemovitost nachází je v této mapě stanovena cena za 1 m2 pozemku 2500,- Kč. 2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 27 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 98.00 m2
= Kč = Kč
2.500,245.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Parc.č. 2632 - zahrada
Cena celkem Kč
245.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Parc.č. 2631 - zastavěná plocha a nádvoří 3) Parc.č. 2632 - zahrada
Kč Kč Kč
1.562.731,287.500,245.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
2.095.231,2.095.230,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionydevadesátpěttisícdvěstětřicet Kč
V Brně, dne 16.ledna 2012 .................... vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 10.10.1988, pod č.j. Spr. 4491/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2724-4/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle faktury.
V Brně, dne 16.ledna 2012
-7-
