2007

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva

Diplomová práce

Zánik nájmu bytu David Švrček 2006/2007

„Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Zánik nájmu bytu zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny.“

Právnická fakulta, Katedra občanského práva

Zánik nájmu bytu

Na tomto místě bych chtěl poděkovat JUDr. Bc. Markétě Selucké za její rady, podněty a čas věnovaný při konzultacích během zpracování mé diplomové práce.

V Kopřivnici, Mniší dne 28. 3. 2007

...……………………. David Švrček

1


Zánik nájmu bytu

Obsah Obsah ------------------------------------------------------------------------------------------------------2 Seznam zkratek právních předpisů --------------------------------------------------------------------4 Úvod ------------------------------------------------------------------------------------------------ 5 1. Nájemní vztah k bytu------------------------------------------------------------------------- 7 2. Historický exkurz ---------------------------------------------------------------------------- 10 2.1. Vliv římského práva ----------------------------------------------------------------------- 10 2.2. Obecný zákoník občanský z roku 1811 ------------------------------------------------ 11 2.3. Vývoj po roce 1948 ------------------------------------------------------------------------ 13 2.4. Občanský zákoník z roku 1964 ---------------------------------------------------------- 15 2.5. Změny po roce 1989 a potřeba nového občanského kodexu----------------------- 17 3. Zánik nájmu bytu ---------------------------------------------------------------------------- 19 3.1. Absolutní zánik nájmu bytu ----------------------------------------------------------- 19 3.1.1. Zánik nájmu bytu dohodou ------------------------------------------------------------ 19 3.1.2. Zánik nájmu bytu uplynutím sjednané doby ---------------------------------------- 21 3.1.3. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele------------------------------------------- 22 3.1.3.1. Obecně k náležitostem výpovědi pronajímatele ------------------------ 24 3.1.3.2. Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu---------------------------- 27 3.1.3.2 - Jednotlivé výpovědní důvody ------------------------------------------------ 31 3.1.3.2-a) Hrubé porušování dobrých mravů v domě------------------------------ 31 3.1.3.2-b) Hrubé porušování povinností nájemce ---------------------------------- 33 3.1.3.2-c) Nájemce má dva nebo více bytů ------------------------------------------ 36 3.1.3.2-d) Nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo jej užívá jen občas 37 3.1.3.2-e) Byty zvláštního určení ------------------------------------------------------ 39 3.1.3.3. Výpověď pronajímatele s přivolením soudu ---------------------------- 40 3.1.3.3 - Jednotlivé výpovědní důvody ------------------------------------------------ 42 3.1.3.3-a) Pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo pro své příbuzné --------- 42 3.1.3.3-b) Výpověď ze služebního bytu ---------------------------------------------- 44 3.1.3.3-c) Veřejný zájem a potřeba oprav, které brání užívání bytu ------------- 45 3.1.3.3-d) Byt související stavebně s prostory pro podnikání --------------------- 46 3.1.4. Zánik nájmu bytu výpovědí nájemce ------------------------------------------------- 47 3.1.5. Zánik nájmu bytu ukončením výkonu práce pro pronajímatele------------------ 48

2


Zánik nájmu bytu

3.1.6. Zánik nájmu bytu smrtí nájemce ------------------------------------------------------ 49 3.1.7. Zánik nájmu bytu zničením bytu ------------------------------------------------------ 50 3.1.8. Zánik nájmu bytu odstoupením od nájemní smlouvy------------------------------ 50 3.1.9. Zánik nájmu bytu splynutím ----------------------------------------------------------- 53 3.1.10. Zánik nájmu bytu soudním rozhodnutím o zrušení práva společného nájmu 53 3.2. Relativní zánik nájmu bytu------------------------------------------------------------ 54 3.2.1. Přechod nájmu bytu --------------------------------------------------------------------- 54 3.2.2. Skončení nájmu bytu dohodou o výměně bytu ------------------------------------- 57 3.2.3. Změna vlastnického práva k bytovému domu či bytu ----------------------------- 58 4. Zvláštní úprava zániku nájmu u některých bytů --------------------------------------- 59 4.1. Družstevní byty -------------------------------------------------------------------------------- 59 4.2. Služební byty, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení ------------ 61 5. Komparace zániku nájmu bytu v ČR s rakouskou právní úpravou ----------------- 63 5.1. Jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu ----------------------------------------------------- 64 5.1.1. Výpověď pronajímatele ----------------------------------------------------------------- 64 5.1.2. Výpověď nájemce------------------------------------------------------------------------ 66 5.1.3. Zánik bytu bez povinnosti jeho obnovení ------------------------------------------- 67 5.1.4. Uplynutí doby ---------------------------------------------------------------------------- 67 5.1.5. Okamžité zrušení nájemní smlouvy nájemcem ------------------------------------- 68 5.1.6. Okamžité zrušení nájemní smlouvy pronajímatelem------------------------------- 69 5.1.7. Zánik nájmu bytu dohodou ------------------------------------------------------------ 69 5.1.8. Splynutím---------------------------------------------------------------------------------- 70 5.2. Přechod nájmu bytu -------------------------------------------------------------------------- 70 5.3. Shrnutí komparativní části-------------------------------------------------------------------- 71 6. Závěr-------------------------------------------------------------------------------------------- 72 7. Resumé----------------------------------------------------------------------------------------- 76 8. Literatura -------------------------------------------------------------------------------------- 79 8.1. Monografie: --------------------------------------------------------------------------------- 79 8.2. Články: --------------------------------------------------------------------------------------- 81 8.3. Internetové zdroje:------------------------------------------------------------------------- 81 8.4. Přehled použité judikatury: --------------------------------------------------------------- 82

3


Zánik nájmu bytu

Seznam zkratek právních předpisů

OZO – Obecný zákoník občanský, císařský patent č. 946/1811 Sb., ve znění třetí velké novely z roku 1916.

OZ – Občanský zákoník, z. č. 141/1950 Sb.

ObčZ – Občanský zákoník, z. č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Návrh ObčZ – navrhovaný občanský zákoník, dílo K. Eliáše a M. Zuklínové, verze pracovní komise zveřejněná na počátku března roku 2007. [citováno dne 9. března 2007]. Dostupná na : http://diskuse.juristic.cz/480556/clanek/legislativa

C.ř.s. – Civilní řád soudní, č.113/1895 Ř.z.

O.s.ř. – O řízení ve věcech občanskoprávních, z. č. 142/1950 Sb.

O.s.ř. – Občanský soudní řád, z. č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

ObchZ – Obchodní zákoník, z. č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

MRG – Das Mietrechtsgesetz (zákon o nájemním právu), BGBl 1981/520 idF., ve znění pozdějších předpisů.

ABGB – Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (rakouský obecný zákoník občanský), JGS Nr. 946/1811 idF., ve znění pozdějších předpisů.

V rámci historického exkurzu jsem pracoval s různými zněními občanského zákoníku, popř. občanského soudního řádu, o který konkrétní zákon se jedná vyplývá z kontextu práce a členění podkapitol. Dále je v textu této práce na různých místech poukazováno na navrhovanou úpravu občanského zákoníku, proto považuji za nutné upozornit, že pokud na „návrh ObčZ“ výslovně neodkazuji, tak se vždy jedná o z. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění předpisů platných a účinných ke dni 30.3.2007.

4


Zánik nájmu bytu

Úvod Každý jednotlivec by měl mít právo na zajištění přiměřené životní úrovně, což zahrnuje i právo na zajištění bydlení. Ačkoliv právo na zajištění bydlení není v českých právních předpisech výslovně stanoveno, vyplývá z celé řady mezinárodních úmluv, jimiž je ČR vázána.1 Právo bydlení je realizováno na základě různých právních titulů – vlastnického práva, nájemního práva (podnájemního práva) či práva věcného břemene. Konkrétně nájemní vztahy k bytům tvoří velmi frekventovaný právní titul, na základě kterého je dáno právo užívat byt a tím uspokojovat potřebu bydlení. Právní úprava nájmu bytu je nejen věcí právně složitou, ale sociálně i politicky citlivou. Snad všechny moderní bytové politiky řeší v právní úpravě otázku nalezení optimální rovnováhy mezi zájmy pronajímatelů spočívající v ochraně jejich vlastnických práv k bytům a zájmy nájemců na zajištění té nejzákladnější životní potřeby – totiž potřeby bydlení. V těchto souvislostech hraje právě otázka zániku nájmu bytu velmi významnou roli a právní úpravě tohoto institutu by měla být věnována patřičná pozornost. K výběru stanoveného tématu této diplomové práce mne přivedl zájem o problematiku nájemního bydlení, přičemž konkrétní zaměření na skončení nájmu bytu bylo determinováno nedávnými novelizacemi této problematiky a možností vnést vlastní názory a poznatky o současném stavu de lege lata, ale i de lege ferenda. Nájem bytu je podle občanského zákoníku chráněný právní vztah. Ústavní soud dokonce konstatoval, že české nájemní právo k bytům je postaveno na výrazné ochraně nájemce.2 Tato skutečnost se projevuje zejména při zániku nájemního vztahu výpovědí ze strany pronajímatele. Prvně se jedná o omezení pronajímatele taxativně stanovenými důvody, pro něž může nájem bytu vypovědět a dále je ochrana nájemce bytu zajištěna tím, že nájemce není povinen vyklidit byt dříve, než je mu poskytnuta odpovídající bytová náhrada (v případech stanovených zákonem). Nicméně v důsledku novelizace občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb., došlo v poslední době v této chráněnosti k významným změnám, které chci ve své práci reflektovat, a to v rámci splnění cíle této práce, jímž je rozbor jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu. Vzhledem k pokroku v pracích na novém

1

O právu na byt se hovoří např. v čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech (vyhlášen pod č. 120/1976 Sb.) Podobně je upraveno právo na bydlení i mnoha jinými mezinárodními úmluvami, které zohledňují zvláštní potřeby určitých sociálních skupin obyvatelstva. Např. právo rodiny na zajištění bydlení ve smyslu čl. 16 Evropské sociální charty (vyhlášena pod č. 14/2000 Sb.m.s.), nebo starých osob ve smyslu čl. 4 odst. 2 písm. a) Dodatkového protokolu k Evropské sociální chartě (vyhlášen pod č. 15/2000 Sb.m.s.). 2 Nález Ústavního soudu ze dne 23. září 2004, sp. zn. IV. ÚS 524/2003.

5


Zánik nájmu bytu

občanském kodexu, jsem se také rozhodl poukázat v textu práce na některé zajímavosti z navrhované úpravy nájmu bytu, neboť tento významný legislativní projekt si tuto pozornost zasluhuje, a to i s vědomím, že ještě s největší pravděpodobností dozná jistých změn. Aby bylo možné komplexně pojmout stanovené téma diplomové práce, zahrnul jsem do jejího obsahu i historický exkurz, pomocí něhož chci nastínit jakým způsobem se vyvíjela úprava zániku nájemních vztahů k bytům na našem území, a které události měly vliv na její dnešní podobu. Pro možnost lepšího zhodnocení české právní úpravy se budu zabývat i rakouskou úpravou zániku nájmu bytu. V rámci možností, které tato práce skýtá provedu přehled jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu a tyto pak srovnám s úpravou v českém právní řádu. Cílem této komparace je poukázat na odlišnosti a zároveň umožnit vytvoření představy o postavení nájemce a pronajímatele v právní úpravě, která je nám velice blízká. Stěžejní část práce se podrobně zabývá zánikem nájemního vztahu k bytu mezi pronajímatelem a nájemcem. Jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu jsem rozdělil do dvou skupin podle toho, zda se jedná o absolutní či relativní zánik nájmu bytu. Smysl a vysvětlení tohoto členění vyplyne z úvodu třetí kapitoly. Největší pozornost je zaměřena na výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele, neboť právě tato forma zániku nájmu doznala převratných změn, které mají učinit vztah nájemce a pronajímatele proporcionálně vyváženějším. V textu se podrobně věnuji jednotlivým výpovědním důvodům, když při uplatnění některých z nich se nyní nevyžaduje přivolení soudu k výpovědi, což je v oblasti nájemních vztahů k bytům ta nejpodstatnější změna. Zvláštní kapitolu tvoří zánik nájmu u družstevních bytů a bytů zvláštního určení, když zejména problematika družstevního bydlení by sama o sobě vydala na další samostatné téma, ale vzhledem k možnostem mé diplomové práce bylo nutné uvést jen ty nejvýznamnější specifika institutu zániku nájmu těchto bytů. V textu kapitoly pojednávající o zániku nájmu bytu jsou včleněny četné judikáty, především Nejvyššího soudu ČR. Ve výběru judikatury jsem se snažil uvést ta rozhodnutí, která jsou právní praxí ponejvíce uznávána a z hlediska výroku zapadají nejvhodněji do textu diplomové práce. Vzhledem k poměrně krátké době, která uplynula od zmiňované novelizace, jež významně ovlivnila nájemní vztahy, nevytvořila se ještě odpovídající judikatura, z které by bylo zřejmé, jak se postavit k novým pozměněným ustanovením občanského zákoníku. Proto bylo i pro mne výzvou pokusit se pojednat o možných následcích provedené novelizace.

6


Zánik nájmu bytu

1. Nájemní vztah k bytu Nájem bytu je smluvní vztah mezi dvěma stranami - pronajímatelem (vlastníkem nájemního domu nebo bytu jako jednotky) a nájemcem (uživatelem, lidově nájemníkem) bytu, spadá do oblasti soukromého práva. Výchozím předpisem pro úpravu nájemních vztahů k bytům je zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále také „ObčZ“) ve znění pozdějších novel. Nájem bytu patří mezi specifické případy nájmu, o nichž má občanský zákoník zvláštní úpravu (§ 685 až § 716), kterou je nutné vnímat jako komplex pravidel upravujících práva a povinnosti ke specifickému předmětu – bytu. Vzhledem k tomu lze obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě (§ 663 až § 684) použít jen tehdy, není-li pro nájem bytu stanovena úprava zvláštní. Ustanovení upravující nájem bytu jsou kogentní, což jen poukazuje na zvláštní přístup k daným nájemním vztahům, které zákon v § 685 odst. 3 ObčZ výslovně označuje za chráněné. Institut nájmu bytu se vyznačuje týmiž pojmovými znaky, jež jsou charakteristické pro institut nájmu jako takový. Jde o tyto znaky: Přenechání užívání Předmětem je věc (její část), v daném případě byt Dočasnost Úplatnost Přenechání bytu do užívání za účelem bydlení je smyslem daného nájemního vztahu. Jeho předmětem je byt jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů (§ 118 odst. 2 ObčZ), protože samotný občanský zákoník pojem bytu nevymezuje, je nutné hledat jeho definici především ve stavebních předpisech3 a také v judikatuře. Podle ustáleného výkladu soudní praxe se bytem pro účely právního vztahu nájmu bytu rozumí soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodující pro posouzení, zda soubor místností (jednotlivá obytná místnost) je bytem, je právní stav založený pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu o povolení užívání stavby, případně o změně účelu jejího užívání, nikoli faktický stav

3

Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu. § 3 písm. h) byt je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen.

7


Zánik nájmu bytu

jejich užívání nebo vůle účastníků smlouvy.4 Byty lze rozdělit v závislosti na jejich charakteru do několika skupin, když toto rozlišení vystihuje určitá specifika různých kategorií bytů, která se promítají i do způsobů zániku nájmu bytu. Ve své práci odlišuji od „obyčejných bytů“ byty družstevní, byty služební, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení.5 Nájem bytu je pojmově vztahem dočasným, lze jej však sjednat nejen na dobu určitou, ale i bez určení doby nájmu. Není-li doba nájmu výslovně dohodnuta, považuje se nájemní smlouva za uzavřenou na dobu neurčitou.6 Posledním charakteristickým znakem nájemního vztahu k bytu je úplatnost, neboť bezplatné přenechání bytu do užívání by bylo nutno považovat za výpůjčku (§ 659 až § 662 ObčZ). Podle § 685 odst. 1 ObčZ vzniká nájem bytu nájemní smlouvou, ale vyskytují se i jiné významné skutečnosti, které zakládají nájemní vztah k bytu – přechod nájmu bytu, sňatek s nájemcem bytu, ale i třeba výměna bytu (bez uzavření nájemní smlouvy).7 Nájemní smlouva však zůstává základním právním dokumentem, který stanoví práva a povinnosti spojené s nájmem bytu. Zvláštní charakter právního vztahu nájmu bytu, jenž je označován za chráněný, je projevem myšlenky či zásady ochrany slabší strany tohoto právního vztahu,8 tedy nájemce bytu. Jak jsem již poukázal, celá řada mezinárodních úmluv hovoří o právu na byt, resp. právu na bydlení, ale je nutno zohledňovat i práva a zájmy druhé strany tohoto obligačního vztahu, tedy pronajímatele (většinou vlastníka bytu). V podmínkách české právní úpravy je typická vyšší míra pozitivněprávní ochrany nájemce bytu, která se projevuje v omezení smluvní volnosti stran, což se významně odráží také v otázce skončení nájmu bytu. Ústavní soud ČR přitom v roce 2006 opakovaně konstatoval, že povaha právního vztahu nájmu, včetně nájmu

4

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.1.2007, sp. zn. 28 Cdo 85/2007, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000. 5 Blíže k vymezení těchto bytů a specifikům zániku nájemního vztahu k těmto bytům ve 4. kapitole. 6 Naopak podle navrhované úpravy občanského zákoníku se budou takové nájemní vztahy považovat za sjednané na dobu určitou, a sice na dobu dvou let. Toto zřetelně dokumentuje snahu preferovat do budoucna dočasnost nájemních vztahů. Pokud by mělo jít o nájem na dobu neurčitou, musí strany ve smlouvě uvést výslovně. Viz. oddíl 3.1.2. 7 Křeček, S. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. Praha : Linde, a.s., 2001, s. 17. 8 Otázka ochrany slabší strany soukromoprávního vztahu má dvě základní řešení: a) Liberální řešení, odmítající užívat právních norem ke zmírnění reálně existující nerovnosti subjektů v určitých typových skupinách vztahů regulovaných soukromým právem. Názory této skupiny argumentují v dimenzích soukromého práva zpravidla rozporem s deklarovaným principem rovnosti a svobody v právu, který by sociální ochranářskou dimenzí formálně právně popřel do jisté míry sám sebe. b) Sociálně determinované řešení, které usiluje na jedné straně o prosazení ochrany slabších cestou nástrojů práva (přímé legislativní omezení vlivu silnějšího subjektu na právní poměry subjektu slabšího v typových právních vztazích – právě zejména nájemní vztahy k bytům), na druhé straně však zasahují významně do rovnosti účastníků v soukromoprávních vztazích. In. Hurdík, J., Fiala, J., Hrušáková, M. Úvod do soukromého práva. Brno : Masarykova univerzita, 2006, s. 79-80.

8


Zánik nájmu bytu

bytu jako vztahu obligačního, pojmově předpokládá vytvoření maximálního prostoru pro uplatnění autonomie vůle a smluvní volnosti stran.9 Idea autonomie vůle je respektována jako vůdčí myšlenka soukromého práva a ačkoliv je její omezení konkrétně ve prospěch ochrany nájemce bytu potřebné, je toto omezení tolerovatelné pouze v určité optimální míře. Hledání této optimální míry je však zejména v oblasti skončení nájemního vztahu k bytu ztíženo protichůdnými zájmy účastníku nájemního vztahu. Poslední úpravy v této oblasti, ale i navrhovaná úprava se snaží odstranit nerovnovážný stav mezi nájemcem a pronajímatelem, který vede k nekonečným diskusím a sporům. Vyváženého vztahu mezi právem vlastnickým a právem na ochranu nájemce bytu lze přitom dosáhnout jen harmonickým uplatňováním zásady ochrany slabší strany a autonomie vůle stran.10

9

Nález Ústavního soudu ze dne 28.2.2006, sp. zn. Pl. ÚS 20/2005. Při výčtu principů ovládajících soukromé právo nemohu opomenout stěžejní princip (nikoliv však vůdčí, tím by měla být ona autonomie vůle stran) ovládající soukromé právo, a to zásadu či ideu rovnosti subjektů soukromoprávních vztahů. Jakékoliv větší zásahy do zásady rovnosti, které by fakticky učinily ze slabšího subjektu subjekt silnější, jsou z hlediska soukromoprávních zásad, tj. stěžejních idejí, které mají nezastupitelnou úlohu při aplikaci, interpretaci a normotvorbě soukromého práva, neakceptovatelné. In. Selucká, M. Pojem „přiměřený náhradní byt“, Jurisprudence, 2005, č. 4, s. 59.

10

9


Zánik nájmu bytu

2. Historický exkurz 2.1. Vliv římského práva Jestliže jsem se rozhodl poukázat v rámci své práce také na historický vývoj institutu zániku nájmu bytu, pak nemohu opomenout právní úpravu starověkého Říma. Právníci starověkého Říma sice pojem nájmu ani teoreticky nezpracovali, ani jej nedefinovali, ale pracovali se smlouvami, které již více či méně svým obsahem připomínají právní vztah nájmu. Tyto smlouvy patřily v římském právu mezi tzv. smlouvy (kontrakty) konsensuální, když k jejich vzniku stačila pouhá shodná vůle stran. Pod smlouvu nájemní bychom mohli podřadit locatio-conductio rei (smlouva o nájmu a pachtu).11 Jednalo se o smlouvu, při které jedna strana (locator) postupovala straně druhé (conductor) do detence nějakou individuálně určenou věc (což mohl být i byt), aby ji strana druhá užívala (nájem) anebo požívala (pacht) po určitou dobu za sjednanou úplatu. Jednalo se o synallagmatický právní vztah, tzn. že oběma smluvním stranám vznikala práva a povinnosti a již zřetelně obsahoval obecné pojmové znaky nájmu, tedy přenechání určité věci k užívání či braní užitků, dočasnost a úplatnost. Práva z tohoto právního vztahu se uplatňovala dvěma žalobami: actio conducti žaloba nájemce (pachtýře) proti pronajímateli (propachtovateli), a actio locati - sloužící pronajímateli (propachtovateli). Oprávnění nájemce byla účinná pouze proti pronajímateli, proti třetím osobám sám žádnou ochranu neměl a musel to být pronajímatel, který na jeho ochranu zakročil a sjednal pořádek. Římská locatio-conductio rei skončila uplynutím sjednané doby, odstoupením pronajímatele v důsledku neplacení nájemného nájemcem nebo také odstoupením nájemce (např. měla-li věc vady, které bránily běžnému užívání). Konstrukci výpovědi s přípustnými výpovědními důvody a stanovenou výpovědní lhůtou v tomto období ještě nenalezneme. Locatio-conductio rei měla dvě zvláštní modality12 locatio-conductio irregularis - to byla smlouva, při které bylo dohodnuto, že nájemce po skončení užívání buď věc vrátí, anebo zaplatí ujednanou cenu. relocatio tacita - mlčky provedené obnovení nájmu. Jestliže strany pokračovaly v realizaci smlouvy o nájmu i poté, co minul její konečný termín, mělo se za to, že spolu uzavřely smlouvu novou.

11

Blaho, P., Haramia, I., Židlická, M. Základy rímského práva. 1. vydání. Bratislava : Nakladatelství MANZ, 1997, s. 362. 12 Kincl, J., Urfus, V., Skřepejk, M. Římské právo. 2. vydání. Praha : C.H.Beck, 1995, s. 254.

10


Zánik nájmu bytu

Jaromír Kincl uvádí, že instituce římského práva jsou jakési vstupní partie ke studiu a poznávání práva platného.13 Proto jsem i já začal svůj historický exkurz poznámkou o již dlouho mrtvém právu, které bylo ovšem na takové úrovni, že jeho vliv na vývoj práva do současnosti je zcela zřetelný a zejména způsoby právního myšlení a postupy při řešení sporů mohou sloužit jako významný návod i v současné době.

2.2. Obecný zákoník občanský z roku 1811 Prvním občanskoprávním kodexem platným na našem území se stal 1. června 1811 rakouský obecný zákoník občanský (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, tzv. ABGB), který byl v českých zemích označovaný jako obecný zákoník občanský (dále OZO). Koncepce kodexu vycházela z římského práva, ale základním východiskem se stala přirozenoprávní teorie. Představoval vyvrcholení více jak stoletého kodifikačního procesu civilního práva. Jeho význam nakonec přesáhl svou dobu a ovlivnil právní úpravu i pozdějšího samostatného Československa,14 kde s určitými nezbytnými úpravami platil až do roku 1950.15 Chceme-li nalézt odpověď na otázku čím byl tak výjimečný a co přinesl do občanského práva nového, pak je třeba poukázat na jeho všeobecnost a výlučnost. Zrušil totiž starší právní úpravu a začal platit bez výjimky pro všechny obyvatele státu bez ohledu na jejich společenské postavení

a

akceptoval

představy

nově

nastupujících

podnikatelských

kruhů

o

nedotknutelnosti soukromého vlastnictví.16 Obecný občanský zákoník se věnoval institutu nájmu ve druhém oddílu o osobních právech k věcem, hlavě dvacáté páté. Konkrétně smlouvě nájemní (pachtovní) je věnována poměrně značná pozornost v §§ 1090 až 1121 OZO, což je vcelku pochopitelné, neboť nájemní smlouva byla již tehdy jednou z nejfrekventovanějších soukromoprávních smluv. Smlouvou nájemní (pachtovní) zákoník rozuměl smlouvu, kterou někdo nabývá užívání nespotřebitelné (movité či nemovité) věci na určitou dobu a za určitou úplatu. Zánik nájemního vztahu byl upraven v ustanovení §§ 1112 až 1121 OZO, které byly označeny jako „Zrušení nájemní (pachtovní) smlouvy“, ale šlo skutečně o zánik právního vztahu, ačkoliv zde zákon nepřesně mluví o zániku smlouvy.17 Jednalo se především o tyto způsoby:

13

Kincl, J., Urfus, V., Skřepejk, M. Římské právo. 2. vydání. Praha : C.H.Beck, 1995, nestránkovaný úvod. Rakouský obecný zákoník občanský platil na našem území i po vzniku samostatného Československa a to díky tzv. recepční normě - zákonu č. 11/1918 Sb., na Slovensku však platilo uherské zvykové právo. 15 Schelleová, I., Schelle, K. Civilní kodexy 1811 - 1950 - 1964. Brno : Nakladatelství Doplněk, 1993, s. 21. 16 Malý, K. a kol. Dějiny českého a československého práva do roku 1945. Praha : Linde, a.s., 2003, s. 289. 17 Rouček, F., Sedláček, J. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl V. Reprint původního vydání. Praha : CODEX Bohemia, 1998, s. 95. 14

11


Zánik nájmu bytu

zkázou věci – tedy jejím zničením, pokud zničení věci zavinila jedna ze stran, druhá měla právo na náhradu škody (vyjma náhody) uplynutím doby – na kterou byl nájem sjednán výpovědí – pouze v případě, že nájemní (pachtovní) smlouva byla sjednána na dobu neurčitou zcizením věci – případ, kdy vlastník pronajatou (propachtovanou) věc zcizil někomu jinému, nájemce měl pak povinnost po řádné výpovědi ustoupit novému vlastníkovi a zároveň právo se na pronajímateli domáhat náhrady škody. odstoupením nájemce – podle § 1117 OZO odstoupením pronajímatele – podle ustanovení § 1118 OZO 18 Smrtí některé ze smluvních stran se nájemní smlouva nezrušovala (§ 1116a OZO), nicméně dané ustanovení po úmrtí nájemce umožňovalo, aby byl nájem bytu vypovězen (na zákonnou výpovědní dobu), a to nájemcovými dědici nebo i pronajímatelem. Jelikož

stěžejní

část

mé

práce

tvoří

problematika

výpovědi,

jako

velmi

frekventovaného důvodu zániku nájmu bytu, pokusil jsem se na tomto místě poosvětlit její úpravu v tomto období, zejména určitá specifika. Pro řízení o výpovědi je rozhodující civilní řád soudní č.113/1895 ř.z. (dále též c.ř.s.), ten obsahoval v šesté části oddílu třetím zvláštní druh řízení - „řízení o rozepřích ze smlouvy nájemní nebo pachtovní“. Jednalo se o formu zkráceného řízení, kdy přicházely v úvahu dvě možnosti skončení nájmu bytu, a to soudní výpověď a výpověď mimosoudní.19 Soudní výpověď podle § 562 c.ř.s. měla obsahovat především jména a příjmení nájemce a pronajímatele, přesné označení předmětu nájmu, dobu sjednaného nájmu a návrh, aby soud odpůrci přikázal pod hrozbou exekuce odevzdání předmětu nájmu. Proti výpovědi mohl odpůrce, který čelil výpovědi podat námitky u soudu, a to ve lhůtě osmi dnů, byla-li výpovědní lhůta alespoň čtrnáctidenní, jinak ve lhůtě tří dnů. Mimosoudní výpověď podle § 565 c.ř.s. se lišila pouze ve formě podání, neboť obsahové náležitosti musela splňovat stejně jako výpověď soudní. Bylo ji možno podat prostřednictvím notáře, ústně nebo dopisem. Aby ovšem měla stejné účinky jako výpověď soudní tj. aby byla zejména exekučním titulem, muselo se prokázat, že byla odpůrci doručena a kdy se tak stalo. I u mimosoudní výpovědi příslušelo odpůrci právo podávat námitky.

18 19

Tamtéž, s. 95-153. Tamtéž, s. 125.

12


Zánik nájmu bytu

Soudní výpověď i výpověď mimosoudní byly instituty procesního práva. Hmotněprávní aspekty začaly hrát podstatnější roli v oblasti skončení nájmu bytu až s větším rozvojem ochrany nájemců, která se stala předmětem zájmu především v období první republiky. Z hlediska zániku nájemního vztahu k bytu výpovědí jsem v tomto období nalezl zárodky celé řady výpovědních důvodů. Výpověď z nájmu bytu, kterou chtěl podat pronajímatel, vyžadovala svolení okresního soudu, v jehož obvodu je byt a mohla být opřena jen o důležité důvody, které zákon demonstrativně uváděl.20 To prakticky znamenalo, že zákonodárce připustil existenci důležitého výpovědního důvodu, který v právním předpise zvláště upraven nebyl. Tato okolnost umožnila soudu při řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu posoudit a judikovat i případy dalších důležitých výpověďních důvodů, než v zákoně uvedených a inspirovat tak zákonodárce k tomu, aby je do příštího zákona o ochraně nájemníků výslovně uvedl. Zatímco nařízení č. 83/1918 Sb. upravovalo sedm kvalifikovaných výpovědních důvodů, tak zákon č. 44/1928 Sb. obsahoval těchto důvodů již devatenáct a tento stav byl zachován až do konce první republiky. V rámci jednotlivých výpovědních důvodů se postupně upřesňovaly podmínky, za nichž mohl soud k výpovědi přivolit. V současné právní úpravě je nezřídka několik prvorepublikových výpovědních důvodů podřazeno pod jeden výpovědní důvod.

2.3. Vývoj po roce 1948 Radikální politická změna v této době ovlivnila hospodářské a sociální poměry ve společnosti a přinesla velké změny do všech právních odvětví. Po revoluci roku 1948 se komunistická strana snažili zúročit nabytou moc a vytvořit takové právní předpisy, které by vyjadřovaly politické a hospodářské postuláty tzv. socialistické výstavby.21 Sovětizace našeho právního řádu bohužel negativně ovlivnila také nájemní poměry, zejména potlačováním smluvní autonomie stran a zakotvením silných pravomocí státních orgánů. Politická moc byla upevněna právním řádem, dovršením tzv. právnické dvouletky, na jejímž konci stál nový občanský zákoník z roku 1950, tzv. střední kodex, který nabyl účinnosti dne 1. 1. 1951. Smlouva nájemní v něm byla upravena v části čtvrté (§ 387 až § 409) a byla definována jako smlouva, kterou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně užíval anebo z ní bral užitky. Nájemní vztah se končil nejčastěji právními úkony stran – dohodou, soudním smírem, výpovědí a odstoupením od smlouvy. Někdy končil

20 21

Tamtéž, s. 133. Schelleová, I., Schelle, K. Civilní kodexy 1811 - 1950 - 1964. Brno : Nakladatelství Doplněk, 1993, s. 27.

13


Zánik nájmu bytu

nájemní poměr na základě určitých událostí, zvláště uplynutím smluvené nájemní doby nebo zkázou předmětu nájmu.22 Zvláštní ustanovení o nájmu bytu v zákoníku upraveny nebyly, což důvodová zpráva vysvětlovala tím, že se jedná o uspořádání poměrů úzce souvisejících s úpravou procesní a jsou tak obsažena v občanském soudním řádu.23 Skončení nájemního vztahu k bytu bylo tedy upraveno zákonem č. 142/1950 Sb., o řízení ve věcech občanskoprávních (dále o.s.ř.). Ten obsahoval v části věnované věcem nájemním ustanovení věnované chráněným nájmům, u kterých bylo zrušení nájemní smlouvy ztíženo. I zde tedy byla zmíněna chráněnost nájemníků jako sociálně slabší strany, která ovšem platila jen pro nájem bytu, jejich částí a jiných místností. Za chráněné se přitom nepovažovaly hostinské pokoje v ubytovacích pokojích, pokoje v internátech a ve studentských kolejích. Všechna ustanovení o chráněném nájmu byla kogentní a nemohla být vyloučena ani omezena úmluvou stran. Pokud nájemní poměr neskončil dohodou smluvních stran, pak ho mohl pronajímatel ukončit jen s přivolením soudu nebo soudním smírem, když jakýkoliv jiný způsob zrušení nájemního poměru pronajímatelem byl neplatný. Přivolení k výpovědi mohlo být dáno dle § 385 odst.1 o.s.ř. jen z důležitých důvodů, ale ze zvláště naléhavých důvodů mohl pronajímatel žádat též o přivolení ke zrušení nájemního poměru bez výpovědi. Tato ustanovení byla konkretizována nařízením ministra spravedlnosti č. 179/1950 Sb., kde byly vymezeny jak důležité důvody k výpovědi chráněných nájmů, tak jejich zrušení bez výpovědi. Přivolení k výpovědi se udělovalo se zřetelem na potřebu pronajímatele (demonstrativně uvedeno 6 důvodů) nebo kvůli chování nájemce (demonstrativně uvedeno 5 důvodů). Výpovědní důvody na straně pronajímatele jako potřeba družstva, potřeba národního podniku nebo instituce státní správy jasně poukazovaly na snahu státu kontrolovat bytovou politiku a zvýhodňovat právnické osoby. V § 4 tohoto nařízení bylo zakotveno významné právo soudu, který mohl dát přivolení k výpovědi též z jiných důvodů, které uznal za stejně důležité jako ty demonstrativně zmíněné. V části věnované samotnému řízení ve věcech chráněného nájmu mě zaujalo ustanovení, které přikazuje soudům, aby ještě před samotným rozhodnutím ve věci daly příležitost k vyjádření místnímu národnímu výboru (§ 389 o.s.ř.). V důvodové zprávě k tomuto ustanovení byla tato povinnost soudů osvětlena tak, že má zaručit rozhodování soudů v souladu s bytovou politikou lidových orgánů.24 Angažovanost místních národních výborů v bytové politice se projevovala i u exekuce vyklizením bytu, když vyklizení bytu nebylo možné bez jejich potvrzení, že pro povinnou stranu je zajištěn náhradní byt. 22

Pelikán, V. Nájmy a nájemné. Praha : Orbis, 1957, s. 28. Andrlík, J., Parma, M. Občanský zákoník. Praha : Orbis, 1950, s. 279. 24 Rubeš, J. Občanský soudní řád. 2. opravené a rozšířené vydání. Praha : Orbis, 1951, s. 316.

23

14


Zánik nájmu bytu

2.4. Občanský zákoník z roku 1964 Rozvíjející se socialistická společnost měla zcela jiné potřeby a považovala výstavbu bytů a jejich užívání za věc celé společnosti. Institut nájmu, kterým bylo umožněno získávat byty jen k dočasnému užívání a který vychází z ochrany zájmů soukromých vlastníků bytů, nemohl tyto nové vztahy při užívání bytu vyjádřit.25 A tak nový občanský zákoník, z. č. 40/1964 Sb. s účinností od 1. 4. 1964 zavedl v oblasti nájemních vztahů k bytům zcela nový institut osobního užívání bytu, který plně nahradil nájem bytu. Charakteristickým znakem institutu práva osobního užívání bytu byla jeho časová neomezenost. To však samozřejmě neznamenalo, že by nemohl skončit. Pouze nebylo možné předem stanovit dobu jeho trvání. Dalšími podstatnými znaky bylo, že šlo o byty v socialistickém vlastnictví, a že se zásadně za užívání bytů platila úhrada. Osobní užívání v sobě navíc kombinovalo prvky soukromoprávní s prvky veřejnoprávními, neboť do vzniku, určování obsahu i zániku těchto vztahů výrazně zasahovaly státní orgány veřejnoprávními rozhodnutími.26 Občané mohli užívat byty spravované národními výbory podle dohody, uzavřené na podkladě rozhodnutí místního národního výboru nebo na podkladě rozhodnutí jiného orgánu, který určoval zákon o hospodaření s byty a nebytovými prostory, z. č. 41/1964 Sb. V rámci rozlišení jednotlivých způsobů zániku práva osobního užívání bytu již zde užiji systematiku, které se budu držet v hlavních kapitolách mé práce. Jde o rozdělení na absolutní a relativní zánik nájmu bytu. Absolutní zánik nastal tehdy, jestliže došlo k vyklizení bytu a užívací právo nepřešlo na nikoho jiného. Jednalo se zejména o tyto způsoby: písemné oznámení uživatele bytu, že nechce byt užívat - Uživatel měl povinnost uvést v oznámení lhůtu, kdy má užívání skončit a to nejméně jeden měsíc tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce. Nebyla-li lhůta uvedena, skončilo užívání bytu koncem měsíce následujícího po měsíci, v němž oznámení došlo organizaci (§ 183 ObčZ). písemná dohoda mezi uživatelem a organizací - Dohoda musela být písemná pod sankcí absolutní neplatnosti a na rozdíl od oznámení, v ní mohla být sjednána i jiná doba zániku užívacího práva než konec kalendářního měsíce. Organizací zde byla myšlena státní, družstevní, či jiná socialistická organizace (§ 183 ObčZ). 25 26

Češka, Z. a kol. Občanský zákoník – komentář. Díl 1. Praha : Panorama, 1987, s. 539. Lazar J., Švestka J. a kol. Občanské právo hmotné I. Praha : Panorama, 1987, s. 305.

15


Zánik nájmu bytu

rozhodnutí soudu – Soud tak mohl učinit na návrh organizace, podaný podle § 80 občanského soudního řádu. Při svém rozhodování ovšem musel respektovat kogentní ustanovení zákona a mohl zrušit právo užívat byt jen v případech, které zákon výslovně stanovoval. Těmito případy byly: 1. Jestliže dosavadní uživatel přestal pracovat pro organizaci, jejíž byt užíval a ta jej potřebovala pro jiného pracovníka 2. Jestliže uživatel, nebo ti, kdo s ním bydlí, přes výstrahu hrubě porušovali zásady socialistického soužití, nebo jestliže uživatel hrubě porušoval své povinnosti (neplacení za užívání bytu nebo za služby po dobu delší než tři měsíce) 3. Měl-li uživatel dva byty 4. Neužíval-li uživatel byt bez vážných důvodů vůbec nebo ho užíval jen občas. rozhodnutí národního výboru - Národní výbor rozhodoval o zrušení práva užívaní bytu jen v případech, které mu byly v § 185 ObčZ výslovně svěřeny do jeho pravomoci. Jednalo se o rozhodnutí vydané ve správním řízení. Důvodem pro vydání takového rozhodnutí byla nadměrnost bytu podle předpisů o hospodaření s byty a obecný zájem (původ v územním plánování a ve stavebních předpisech). smrt uživatele - Nedošlo-li k přechodu práva osobního užívání bytu na některou spolužijící osobu podle § 179 ObčZ. zkáza bytu – V důsledku zkázy bytu nastala nemožnost plnění podle § 93 odst. 1 ObčZ. O zánik práva užívání bytu ovšem nešlo v případě, kdy se stal byt pouze nezpůsobilým k bydlení viz. § 185 písm. b) ObčZ. splynutím – Tím, že dosavadní uživatel nabyl vlastnické právo k bytu podle zákona č. 52/1966 o osobním vlastnictví k bytům nebo tím, že nabyl vlastnické právo k domu, v němž je byt. O relativní zánik šlo tehdy, jestliže užívací právo přecházelo na někoho jiného. Zde lze zařadit tyto situace: přechod práva osobního užívání bytu - V důsledku smrti uživatele bytu nebo jeho trvalým opuštěním společné domácnosti nastal přechod za splnění zákonných podmínek uvedených v § 179 a § 181 ObčZ. Bylo nutné odlišovat situace smrti uživatele bytu družstevního a nedružstevního. výměna bytu - Dohodu uživatelů o výměně bytů schvaloval místní národní výbor, jiný orgán příslušný podle předpisů o hospodaření s byty nebo orgán družstva v závislosti na tom, kdo z nich byt spravoval (§ 188 ObčZ).

16


Zánik nájmu bytu

Právo osobního užívání bytu tedy mohlo zaniknout právním úkonem, událostí anebo rozhodnutím státního orgánu či soudu. Jako doklad poměrů ve společnosti uvádím ještě zvláštní případ zániku užívacího práva přímo ze zákona podle § 1 z. č. 15/1970 Sb., o zániku práva osobního užívání bytu a vyklizení bytu občanů, kteří se protiprávně zdržují mimo území ČSSR.27

2.5. Změny po roce 1989 a potřeba nového občanského kodexu Po událostech z listopadu 1989 bylo vzhledem ke změněným společenským, politickým a hospodářským podmínkám zcela zřejmé, že platný občanský zákoník novým poměrům nemůže vyhovět. Řešení, které bylo zvoleno, představovala obsáhlá novela občanského zákoníku přijatá jako zákon č. 509/1991 Sb., která se významně promítla i do nájemních vztahů. Odstranila dosavadní administrativní zasahování do nájemních vztahů a přinesla také změny v terminologii. Institut osobního užívání bytu se ke dni 1.1.1992 transformoval přímo ze zákona na nájem bytu (§ 871 odst. 1 ObčZ). Vzhledem k tomu, že právní vztah osobního užívání bytu byl pojmově vztahem časově neomezeným, došlo k transformaci na nájemní vztah na dobu neurčitou. Oproti předchozí právní úpravě došlo také ke změně v tom, že zrušit nájem již nemůže orgán státní správy.28 Nájem bytu byl pojat jako chráněný, když tato chráněnost, se založila na tom, že pokud nedojde k dohodě, pronajímatel nemůže nájem vypovědět bez uvedení důvodu, ale může pouze podat u soudu návrh na přivolení k výpovědi z nájmu bytu z důvodů taxativně uvedených v § 711 odst.1 ObčZ. Tzv. velká novela z. č. 509/1991 Sb. byla ovšem všeobecně považována jen jako provizorní řešení, jako mezistupeň před očekávanou rekodifikací občanského práva, bohužel obzvláště u nájemních vztahů k bytům lze konstatovat, že tato provizornost jejich úpravy neodpovídala potřebám a podmínkám nájemního bydlení, nelze ji proto hodnotit jako uspokojivou, a to i přes řadu úprav a novelizací. Ačkoliv je žádoucí, aby nájemcům bytů byla poskytována vyšší míra ochrany, což souvisí s významem potřeby bydlení, nemohou být na druhé straně neúměrně znevýhodňováni a omezováni vlastníci (pronajímatelé) bytů. Hlavními ohnisky sporů byly a ještě jsou problematika regulovaného nájemného a omezení pronajímatele v možnosti jednostranného skončení nájemního vztahu k bytu – současně to byly ovšem dva nejvýznamnější stavební kameny principu ochrany nájemce bytu, jako slabší strany nájemního vztahu. 27 28

Bičovský, J., Holub, M. Občanský zákoník a předpisy souvisící. I.svazek. Praha : Panorama, 1984, s. 331. Důvodová zpráva k zákonu č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník (z. č. 40/1964 Sb.).

17


Zánik nájmu bytu

Ústavní soud ČR opakovaně konstatoval, že povaha právního vztahu nájmu bytu (jako vztahu obligačního) pojmově předpokládá vytvoření maximálního prostoru pro uplatnění autonomie vůle a smluvní volnosti stran. K zásahu do svobody jednotlivce se může státní moc uchýlit pouze v případech, které jsou odůvodněny určitým veřejným zájmem, jestliže je takový zásah proporcionální (přiměřený) s ohledem na cíle, jichž má být dosaženo. Pronajímatelé považovali z tohoto pohledu úpravu nájmu bytu jako nevyhovující a značně poškozující jejich zájmy.29 V souvislosti se zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, dostalo řešení deregulace nájemného z bytů zákonný podklad30 a byl také podstatným způsobem modifikován způsob jednostranného skončení nájemního vztahu pronajímatelem bytu. Ovšem ani tyto změny, byť jsou nepochybně přínosem, neřeší otázku nájemních vztahů definitivně a dostatečně uspokojivě, a proto nájemci i pronajímatelé s očekáváním vzhlížejí k navrhovanému občanskému zákoníku. Návrh občanského zákoníku je v prvé řadě dílem Karla Eliáše a Michaely Zuklínové, kteří byli pověřeni k jeho zpracování v lednu roku 2000 někdejším ministrem spravedlnosti Otakarem Motejlem. Návrh se navrací k obecnému zákoníku občanskému z roku 1811, resp. k vládnímu návrhu nového občanského zákoníku z roku 1937, který však byl upraven podle vzoru nových zákoníků (především kodifikace nizozemské a kanadské provincie Quebec). Definitivní verze návrhu občanského zákoníku by měla být předložena vládě ČR na konci roku 2007.31 Do té doby by měla probíhat diskuze, do které by se měly zapojit co možná nejširší masy odborné i laické veřejnosti, neboť je jistě všeobecným zájmem vytvoření kvalitního soukromoprávního kodexu. Úprava nájmu bytu je v navrhovaném občanském zákoníku obsažena ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu v § 1925 až § 1985, samotný zánik nájmu bytu je pak upraven v § 1969 až § 1982 v oddíle označeném skončení nájmu bytu. V následujícím textu své práce budu na navrhovanou úpravu poměrně často poukazovat, neboť pokrok v legislativních pracích na počátku roku 2007 k tomu vybízí. Nový soukromoprávní kodex by se měl stát platným nejdříve v roce 2011).

29

Ústavní soud ČR se dokonce zabýval návrhem na zrušení ustanovení § 685 až § 716 ObčZ (oddíl upravující nájem bytu), tento návrh dne 28. února 2006 nálezem Pl. ÚS 20/2005 odmítl. 30 S poukazem na nález Ústavního soudu č. 84/2003 Sb., resp. na nález Pl. ÚS 20/2005, by bylo i v případě neexistence zákona č. 107/2006 Sb., možné se dovolávat přímo u obecného soudu, aby rozhodl o zvýšení nájemného, nájemné by mělo být stanoveno s ohledem na místní podmínky, v racionálně odůvodněné výši. 31 Tisková zpráva ministerstva spravedlnosti. [citováno dne 12. února 2007]. Dostupná z: http://portal.justice.cz/ms/ms.aspx?j=33&o=23&k=3894&d=115586

18


Zánik nájmu bytu

3. Zánik nájmu bytu K zániku nájmu bytu může dojít na základě různých právně relevantních skutečností. Ty nejvýznamnější jsou zmíněny v § 710 ObčZ, který vyjmenovává čtyři způsoby zániku nájmu bytu (dohodou, výpovědí, uplynutím doby a ukončením výkonu prací pro pronajímatele). Nelze ovšem zůstat pouze u tohoto ustanovení, jiné způsoby zániku nájmu bytu lze nalézt v rámci zbylých speciálních ustanovení o nájemních vztazích (§ 673 až § 716 ObčZ) a také v rámci obecných ustanovení o zániku závazků (§ 559 až § 587 ObčZ). Tohoto rozlišení se ovšem držet nebudu a pro lepší přehlednost své diplomové práce jsem rozdělil důvody zániku nájmu bytu na dvě skupiny. Prvá skupina nazvaná absolutní zánik nájmu bytu představuje zánik předmětného vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem, kdy nájem bytu nepřechází na nikoho dalšího a stává se právně volným. Těmto případům se budu věnovat nejobsáhleji a považuji je za samotnou podstatu své práce, ale považoval jsem za nezbytné uvést i dále zmiňované případy relativního zániku nájmu, neboť teprve společně dotvářejí obraz institutu zániku nájmu bytu. Druhá skupina s názvem relativní zánik nájmu bytu charakterizuje situace, kdy sice zaniká nájem bytu mezi pronajímatelem a nájemcem, avšak práva a povinnosti z nájmu bytu přechází na základě určitých právně relevantních skutečností na osobu jinou s výlučným nájemcem nebo pronajímatelem svázanou.32 V rámci těchto dvou kapitol se budu podrobně věnovat jednotlivým důvodům zániku nájmu bytu.

3.1. Absolutní zánik nájmu bytu 3.1.1. Zánik nájmu bytu dohodou Skončení nájemního poměru k bytu dohodou je zcela v souladu s principy na nichž stojí úprava občanskoprávních vztahů. Tyto vztahy by totiž měly vznikat a zanikat v souladu se svobodnou vůlí jejich účastníků. Pokud se nájemce hodlá vystěhovat nebo pokud souhlasí s důvody, které pronajímatele vedou k požadavku na uvolnění jeho bytu, není nutné, aby se ukončením nájmu zabývaly již tak přetížené soudy, nebo aby nájemce musel očekávat doručení výpovědi od pronajímatele. Bylo by žádoucí, aby tento způsob zániku nájmu bytu v praxi převládal. Dohoda o zániku nájmu bytu musí být podle § 710 odst. 1 ObčZ uzavřena písemně, a to pod sankcí absolutní neplatnosti. Nedostatek písemné formy nemůže být nahrazen, byť sebe jasnější vůlí nájemce byt vyklidit a fakticky opustit, a to i kdyby byt pronajímateli s jeho 32

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : Nakladatelství CP Books, 2005, s. 36.

19


Zánik nájmu bytu

souhlasem odevzdal.33 Dohodu o skončení nájmu bytu lze sjednat bez ohledu na to, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo neurčitou. Jako dvoustranný hmotněprávní úkon – musí splňovat obecné náležitosti právního úkonu podle ustanovení § 34 a násl. ObčZ. Z jejího znění musí být zřejmá vůle stran nájemní vztah ukončit. Projevy vůle účastníků dohody (včetně jejich podpisů) však nemusí být obsaženy na téže listině.34 Smluvní strany nejsou povinny uvádět v dohodě o zániku nájmu bytu důvody, které je vedly k záměru skončit nájemní vztah. Z hlediska obsahového však musí být v dohodě nezbytně uveden okamžik, kdy nájem skončí, přičemž tento okamžik nemusí být určen konkrétním datem ani uplynutím určité doby, ale lze jej také vázat k určité události, u níž je nepochybné, že nastane. Nejsou-li splněny tyto náležitosti, jde o dohodu absolutně neplatnou (§ 40 ObčZ). Účastníky dohody musí být všichni účastníci nájemního vztahu. V případě plurality účastníků na straně pronajímatele se použije pravidlo v § 139 odst. 2 ObčZ, podle kterého rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Pokud je pluralita účastníků na straně nájemce, může kterýkoli nájemce uzavřít s pronajímatelem dohodu o skončení nájemního vztahu samostatně, ovšem s účinky pouze pro svoji osobu. Zánikem práva nájmu dohodou jednoho ze společných nájemců se v tomto směru rozšiřují práva ostatních.35 Je-li byt ve společném nájmu manželů, musí dohodu uzavřít oba manželé (připouští se, aby jeden z nich jednal za druhého na základě plné moci), jinak by byla dohoda relativně neplatná.36 Dohoda o zániku nájmu bytu může být uzavřena i po zahájení soudního řízení, a to formou soudního smíru. Občanský soudní řád upravuje soudní smír v § 69 a 99, jeho výhodou je nepochybně to, že se v něm spojují jak hmotněprávní účinky, tak účinky procesněprávní, tzn. účinky pravomocného soudního rozhodnutí a představuje tak vykonatelný titul pro případnou exekuci. Obdobné výhody skýtá i dohoda uzavřená formou notářského zápisu. V případě neplnění závazku v notářském zápisu obsaženém se může oprávněná osoba obrátit stejně jako v případě soudního smíru přímo na exekuční soud, což vyplývá z § 274 písm. d) občanského soudního řádu.

33

Ale např. rakouská právní úprava takové jednání považuje za dohodu o skončení nájmu bytu. Srov. oddíl 5.1.7. Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2438/2006, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000. 35 Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha : Linde, a.s., 2003, s. 1099. 36 Korecká, V. Nájem bytu. Komentář k ObčZ §§ 685 až 716 a § 719. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 60.

34

20


Zánik nájmu bytu

3.1.2. Zánik nájmu bytu uplynutím sjednané doby Sjednáním určité doby, jejímž uplynutím dojde k zániku nájemního vztahu k bytu mají smluvní strany od počátku jasnou představu o okamžiku nejzazšího skončení nájemního vztahu. Slovo nejzazší charakterizuje skutečnost, že samozřejmě nic nebrání tomu, aby nájemní vztah zanikl mnohem dříve některým dalším způsobem v mé práci uvedeným. Občanský zákoník hovoří o zániku nájmu bytu uplynutím sjednané doby v § 710 odst. 3. Smluvní strany musí dobu nájmu stanovit dostatečně určitým způsobem, jinak by mohlo být toto ujednání považováno za neplatné a nájemní smlouva by byla považována za smlouvu na dobu neurčitou. Podle navrhovaného občanského zákoníku povedou nejasnosti v určení doby nájmu naopak ke stanovení nájmu na dobu určitou a sice ze zákona na dobu dvou let.37 Den, ke kterému má nájemní vztah zaniknout se nejčastěji určí stanovením konkrétního data nebo doby vymezené počtem dnů, měsíců či let. Pravidla pro počítání času přitom vycházejí z ustanovení § 122 ObčZ. Nevylučuje se ani možnost sjednat dobu trvání nájemní smlouvy k určité události, popř. vymezením účelu, za nímž je nájemní smlouva uzavírána. V samotném okamžiku sjednání takto časově vymezené doby nájmu přitom účastníci nemusí mít jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, musí však být jisté, že tato skutečnost nastane (např. doba nájmu sjednaná na dobu studia nájemce).38 Poměrně častým jevem je vázání doby nájmu bytu na dobu výkonu prací nájemce pro pronajímatele, ačkoliv dříve panovaly pochybnosti, jak takové nájemní smlouvy hodnotit, díky novelizaci občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb. a jasným pravidlům, by již neměly vznikat pochyby v určení okamžiku skončení nájmu bytu sjednaného v návaznosti na výkon práce pro pronajímatele.39 Nájemní smlouvy na dobu určitou jsou výhodnější pro pronajímatele, a to jednak z toho důvodu, že oproti nájemci jsou jeho možnosti skončení nájmu bytu omezenější a stanovením určité doby nájmu získává jistotu ohledně okamžiku skončení nájmu bytu, ale také z toho důvodu, že nájemce při zániku nájmu bytu uplynutím doby nemá nárok na bytovou náhradu.40

37

Blíže viz. § 1929 návrhu ObčZ. Srov. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 1.8.2002, sp.zn. 26 Cdo 803/2001, ze dne 27.12.2002, sp. zn. 28 Cdo 628/2002 a ze dne 22.6.2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003. 39 O zániku nájmu bytu sjednaného na dobu výkonu prací nájemce pro pronajímatele blíže v oddíle 3.1.5. 40 Existuje jediná výjimka z tohoto pravidla: Zanikne-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou delší deseti let uplynutím této doby, má nájemce právo na bytovou náhradu, pokud po uzavření nájemní smlouvy nastanou na jeho straně takové závažné okolnosti, že na něm není možno spravedlivě požadovat vyklizení bytu bez náhrady. Viz. § 6 odst. 3, z. č. 102/1992 Sb., v platném znění, kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. 38

21


Zánik nájmu bytu

Do 30.3.2006 existovala možnost, že ani uplynutí sjednané doby nemuselo znamenat skončení nájmu bytu. Pokud nájemce užíval byt i po uplynutí sjednané doby a pronajímatel proti tomu nepodal návrh na vyklizení bytu u soudu do 30 dnů, nájemní smlouva se obnovovala za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovoval vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovoval vždy na tuto dobu.41 Zákon č. 107/2006 Sb. s účinností od 31.3.2006 začlenil do občanského zákoníku nové ustanovení § 686a odst. 6, které aplikaci pravidel o prodlužování nájmu na nájemní vztahy k bytům vylučuje. Důvodem tohoto kroku je nepochybně specifičnost vztahů týkajících se bydlení a snaha odstranit nejistotu v otázce skončení nájmu bytu.42 Nájemce, který užíval byt i po uplynutí sjednané doby nájmu nevěděl, zda pronajímatel využije svého práva a podá ve lhůtě 30 dnů žalobu na vyklizení bytu, přičemž se o tom mohl dovědět i později než po zmiňovaných 30 dnech, podle toho kdy mu byl doručen stejnopis žaloby soudem. Vzhledem k významu potřeby bydlení považuji za správné zrušení možnosti odvozovat právo nájmu od prostého prodlužování doby nájmu, a to vzhledem k vysoké právní nejistotě v období mezi skončením a opětovným vznikem nájmu bytu. Mohu proto konstatovat, že došlo ke zvýšení právní jistoty ohledně okamžiku zániku nájmu bytu uplynutím doby. Provedená změna je hodnocena pozitivně, proto je o to překvapivější, že navrhovaný občanský kodex s možností prodlužování nájmu bytu opět počítá, sice za zcela jiných podmínek, které by měly zohlednit specifika nájemních vztahů k bytům,43 ale přesto si kladu otázku, zda je správné danou problematiku opět měnit. S přihlédnutím k výše zmíněným argumentům se domnívám, že nikoliv. Považuji za žádoucí, aby si prodloužení doby nájmu sjednávaly strany písemně, např. formou dodatku k nájemní smlouvě.

3.1.3. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele Do 30. 3. 2006 platil právní stav podle něhož mohl dát pronajímatel výpověď z nájmu bytu jen s přivolením soudu a pouze s uvedením taxativně stanovených výpovědních důvodů. Tyto povinnosti představovaly základní princip nájemních vztahů k bytům, které jsou

41

Tato pravidla pro prodlužování nájmu vycházejí z ustanovení § 676 odst. 2 ObčZ, podobný institut nemá v naší právní úpravě obdoby, neboť občanský zákoník takovou možnost obnovy u žádných jiných smluvních typů neupravuje. 42 Tyto důvody byly zdrojem pochybností, zda se prodlužování nájmu vztahuje i na byty, ale judikatura ( např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdo 141/1997) se nakonec přiklonila k názoru, který tento výklad umožňoval. 43 Po uplynutí sjednané doby nájmu, by měl mít pronajímatel k dispozici tříměsíční lhůtu k podání písemné výzvy, aby nájemce pokračující v užívání bytu, tento byt opustil, jinak bude následovat „sankce“ v podobě obnovení nájmu bytu tak, že nájem bude znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednán dříve, ale nejvýše na dobu dvou let. (§ 1970 návrhu ObčZ).

22


Zánik nájmu bytu

pojímány jako chráněné. Výpověď ze strany nájemce není těmito povinnostmi omezována. Tato zdánlivá nerovnost již není nadále tak výrazná. Změny občanského zákoníku provedené z. č. 107/2006 Sb. přinesly od 31. 3. 2006 pro pronajímatele zlepšení jeho pozice v tom, že u některých výpovědních důvodů (zejména pro porušení povinností nájemce) již nemusí žádat o přivolení soudu k výpovědi. A možná již v blízké budoucnosti se pronajímatelé nebudou muset obracet na soudy s žádostí o přivolení k výpovědi vůbec, neboť nově navrhovaný občanský kodex tuto povinnost již nestanoví.44 Považuji za správné, že zákonodárce zvolil cestu postupné změny a ponechal u některých výpovědních důvodů (těch, které nespočívají v porušení povinnosti nájemce) povinnost žádat soud o přivolení k výpovědi a to s ohledem na dlouhou dobu, po kterou se na našem území souhlas soudního orgánu vyžadoval a právě s ohledem na charakter těch výpovědních důvodů, u nichž nájemce žádnou povinnost neporušil. Za současného právního stavu tedy zákon klasifikuje dva druhy výpovědi nájmu ze strany pronajímatele bytu.45 Výpovědi bez přivolení soudu - § 711 odst. 2 písm. a) až e) Výpovědi s přivolením soudu - § 711a odst. 1 písm. a) až d) Pronajímatelé mají nadále povinnost opřít se ve výpovědi jen o ty důvody, jež zákon taxativně vyjmenovává, v čemž spatřuji zachování principu ochrany slabší strany soukromoprávního vztahu, tedy nájemce bytu. Skutkové podstaty výpovědních důvodů zůstaly zachovány až na drobné úpravy beze změny, což bude bezesporu i nadále umožňovat použití dosavadní argumentačně podpůrné ustálené judikatury Nejvyššího soudu ČR, resp. Ústavního soudu, případně obecných soudů.46 Výše zmíněná novela přinesla ovšem ještě další zásadní skutečnost, ta se týká nových podmínek pro doručování výpovědi, o čemž pojednám níže. Lze konstatovat, že nedávnou novelizací je jednoznačně posíleno právní postavení pronajímatele a právní vztah se tímto stává proporcionálně vyváženějším.

44

Návrh ObčZ upravuje v § 1972 až § 1977 výpovědi ze strany pronajímatele, ale u žádného z předpokládaných druhů výpovědí se přivolení soudu nevyžaduje. 45 Podle přechodných ustanovení v § 6 odst. 2 z. č. 107/2006 Sb. platí, že výpovědi z nájmu bytu podané před účinností tohoto zákona podle § 711 ObčZ se řídí dosavadními právními předpisy. 46 Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 45.

23


Zánik nájmu bytu

3.1.3.1. Obecně k náležitostem výpovědi pronajímatele Výpověď pronajímatele daná nájemci je jednostranným, hmotněprávním úkonem. Musí mít písemnou formu a musí druhé straně právního vztahu, tj. nájemci, dojít.47 Obsahem výpovědi pronajímatele je jeho projev vůle směřující k ukončení nájemního vztahu nájemce.48 Výpověď musí jednak vyhovovat požadavkům, kladeným na právní úkony obecnými ustanoveními občanského zákoníku v § 34 a násl. ObčZ a dále musí vyhovovat zvláštním náležitostem, které jsou obsaženy v ustanovení §§ 710, 711 nebo 711a ObčZ. Nyní vymezím jednotlivé zvláštní náležitosti, které musí výpověď pronajímatele splňovat: Výpověď s přivolením soudu – písemná forma, označení bytu, výpovědní důvod, výpovědní lhůta Výpověď bez přivolení soudu – písemná forma, označení bytu, výpovědní důvod, výpovědní lhůta, poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu (jestliže nájemci dle občanského zákoníku přísluší) Pokud chybí některá z těchto podstatných náležitostí (snad vyjma označení bytu, neníli o něm sporu), tak je výpověď považována za neplatnou. V nově navrhovaném občanském kodexu se připouští, aby i výpověď neobsahující všechny předepsané náležitosti bylo možné považovat za platnou, a to v situaci, kdy se nájemce z bytu odstěhuje a dá tak najevo přijetí výpovědi bez námitek.49 Toto se mi jeví jako racionální a více odpovídající principu autonomie vůle stran, jenž navrhovaný kodex považuje za prvořadý, na rozdíl od současného občanského zákoníku, který poznamenán obdobím svého vzniku lpí na dodržování právního stavu.50 Podle stavu de lege lata se teď budu podrobněji věnovat jednotlivým náležitostem výpovědi pronajímatele: Výpověď ze strany pronajímatele musí mít povinně písemnou formu (§ 710 odst. 1 ObčZ) a její nedodržení je sankcionováno absolutní neplatností podle § 40 ObčZ. Označení bytu je nezbytné proto, aby byl splněn požadavek určitosti právního úkonu (§ 37 odst. 1 ObčZ). Zákon sice neuvádí, jakým způsobem by měla být specifikace bytu

47

Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 9. vydání. Praha : C. H. Beck, 2004, s. 1053. 48 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, 2005, s. 196. 49 § 1974 návrhu ObčZ. 50 Základ konstrukce soukromého a občanského práva je v principu autonomie vůle. Zejména podcenění principu autonomie vůle vede k nedocenění základní funkce soukromého a občanského práva, kterou je umožnit svobodné rozvíjení soukromého života. In. Eliáš, K., Zuklínová, M. Návrh občanského zákoníku. Praha : Ministerstvo spravedlnosti, 2005, s. 5-6.

24


Zánik nájmu bytu

provedena, ale je zřejmé, že nesmí vzniknout jakékoliv pochyby v jeho identifikaci.51 Výpověď se musí týkat bytu jako celku, proto nelze vypovědět nájem pouze jeho části. Tuto tezi potvrzuje také Nejvyšší soud ČR, podle kterého se musí výpověď týkat vždy celého předmětu nájemního vztahu.52 Pokud by mezi pronajímatelem a nájemcem nebylo sporu, kterého bytu se výpověď týká, nebylo by možné dovolávat se absolutní neplatnosti výpovědi pro její neurčitost či nesrozumitelnost. Podmínka uvedení výpovědního důvodu je splněna tehdy, když lze z obsahu výpovědi s určitostí vyvodit, na který zákonný důvod pronajímatel poukazuje. Výslovný odkaz na konkrétní ustanovení, či dokonce jeho doslovná citace se nevyžaduje.53 Aktuální judikatura k tomuto praví: „Právní kvalifikace výpovědních důvodů není obligatorní náležitostí výpovědi z nájmu a soud není (žalobcem) použitou právní kvalifikací vázán; proto neurčitost výpovědi nelze dovozovat z okolnosti, že ve výpovědi je odkazováno na chybné zákonné ustanovení upravující výpovědní důvod, popřípadě není odkazováno na žádné zákonné ustanovení.“54 To zda bude výpovědní důvod uznán jako opravňující pronajímatele k dání výpovědi již bude dále zkoumat soud – podle druhu podané výpovědi buď v rámci řízení o přivolení k výpovědi, nebo v rámci řízení o žalobě na určení neplatnosti výpovědi (pokud nájemce tuto žalobu podá). Budou-li naplněny skutkové podstaty více výpovědních důvodů, tak pronajímateli nebrání nic v tom, aby je ve výpovědi uvedl všechny. Na uvedený výpovědní důvod je vázána povinnost pronajímatele zajistit bytovou náhradu. Jak poukazuje M. Selucká, lze obecně říci, že u výpovědí bez přivolení soudu přísluší jen přístřeší a u výpovědí s přivolením soudu náhradní byt.55 Dikce zákona je zcela jednoznačná a vyžaduje u písemné výpovědi uvedení výpovědní lhůty. Minimální délka této lhůty je stanovena na 3 měsíce a musí vždy končit ke konci kalendářního měsíce.56 Není tedy vyloučeno stanovit lhůtu delší. Judikatura potvrzuje, že neuvedení výpovědní lhůty nelze zhojit fikcí a dosadit minimální tříměsíční lhůtu: „jestliže pronajímatel neuvede ve výpovědi nájmu lhůtu, kdy má nájem skončit, a to ani v návrhu na přivolení soudu k výpovědi, popřípadě uvede lhůtu kratší, než stanoví § 710 odst. 3 ObčZ, jde o výpověď neplatnou. Soud nemůže nahrazovat chybějící nebo neplatný právní úkon svým rozhodnutím.“

51

57

Výpovědní lhůta začne

Zavedená praxe v označování bytů požaduje pro určitost zejména: uvedení přesné adresy - číslo popisné domu, ve kterém se byt nachází - podlaží - číslo bytu, pokud je tato evidence vedena, jinak jiné přesné umístění v podlaží - podpůrně je možné uvést kategorii bytu, počet místností, výměru bytu, popř. jeho příslušenství. 52 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 2. 2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/1998 (R 53/2003) 53 Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 14. 54 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 1486/2006, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 6. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2014/2005 55 Selucká, M. In. Fiala, J. a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, 2006, s. 239. 56 Konec lhůty ve výpovědi z nájmu bytu. Soudní rozhledy. 2005, č. 2, s. 63. 57 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. října 2006, sp. zn. 26 Cdo 1611/2006, srov. Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 21.12. 1993, sp. zn. 2 Cdo 72/1993 (R 4/1997).

25


Zánik nájmu bytu

běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemci (§ 710 odst. 2 ObčZ). V návrhu nového občanského kodexu se již tato tříměsíční lhůta objevuje jako ze zákona stanovená, takže její opomenutí v textu výpovědi nezpůsobuje neplatnost výpovědi.58 Takto koncipovaná úprava se mi zamlouvá mnohem více, neboť podle mého názoru je tříměsíční výpovědní lhůta dostatečně dlouhá, a ačkoliv nedisponuji konkrétními statistikami, domnívám se, že i nejčastěji používaná (zájem pronajímatele na co nejrychlejším uvolnění bytu) a její délku lze označit za standardní. Samozřejmě nebude bráněno sjednat v nájemní smlouvě i delší výpovědní lhůty. Výše zmiňované náležitosti jsou společné pro oba druhy výpovědí. Ve výpovědi pronajímatele bez přivolení soudu však musí být obsaženy ještě další 2 nezbytné náležitosti: Uvedení poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Jestliže by poučení obsahem výpovědi nebylo, resp. výpověď by v poučení obsahovala lhůtu kratší nebo by tuto šedesátidenní lhůtu neobsahovala vůbec, bude se jednat o absolutně neplatný právní úkon ve smyslu ustanovení § 40 ObčZ. Správné poučení je pro nájemce velice důležité, neboť uplynutím této šedesátidenní lhůty ztrácí nájemce možnost obrany (resp. přezkumu) proti podané výpovědi. Uvedená lhůta je totiž prekluzivní, což vyplývá z povahy věci, ale podle mého názoru by bylo vhodnější charakter této lhůty výslovně upravit.59 Na tuto specifikaci již návrh ObčZ pamatuje a je v něm výslovně řečeno, že uplynutím lhůty pro obranu nájemce proti výpovědi (nově formou námitek, a pouze ve lhůtě 1 měsíce) jeho právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.60 Jestliže nájemci přísluší podle ObčZ nárok na bytovou náhradu, je nutné uvést také závazek pronajímatele zajistit bytovou náhradu.

58

§ 1973 návrhu ObčZ. V občanském právu jsou prekluzivní doby vcelku výjimečné a musí být zákonem výslovně stanoveny, zejména tak, že neuplatněním práva ve stanovené lhůtě právo zanikne. In Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3.vydání. Brno : Nakladatelství Doplněk, 2002, s. 58. 60 Viz. § 1975 odst. 2 návrhu ObčZ. 59

26


Zánik nájmu bytu

3.1.3.2. Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu Výpověď bez přivolení soudu je koncipována na sankčním principu, představuje reakci pronajímatele za závažné porušení povinností nájemcem. Tato forma výpovědi pronajímatele má bezpochyby přispět k odlehčení práce již tak přetíženému českému soudnictví. Je přípustná u 5 výpovědních důvodů podle § 711 odst. 2 písm. a) až e) ObčZ. Je-li dána tato výpověď a nájemce uvedené důvody nezpochybňuje (např. si je vědom porušení svých povinností nájemce, nebo má jiný byt a nemá opravdový zájem na trvání nájemního vztahu), tak se k soudu řešení daného vztahu vůbec nemusí dostat. Naopak v případech, kdy nájemce nesouhlasí s uvedeným výpovědním důvodem, je mu poskytnuta možnost obrany formou žaloby na určení neplatnosti podané výpovědi a teprve tehdy se zapojí věcně a místně příslušný soud. Výpověď bez přivolení soudu tedy obrací dosud užívaný postup, přičemž lze konstatovat, že nesporné řízení k návrhu nájemce lépe vyhovuje vyvážené ochraně obou stran. Je to totiž nájemce, který si zajišťuje svou životní potřebu tj. potřebu bydlení a měl by to být tedy on, kdo by měl vyvíjet aktivitu k zachování oprávněnosti byt užívat. Proto se u výpovědí bez přivolení soudu jeví přenesení aktivní povinnosti ze strany pronajímatele na nájemce (ten doposud pouze pasivně čekal, jak o žalobě na přivolení k výpovědi rozhodne soud) jako odpovídající zásadě „Vigilantibus iura scripta sunt“.61 Hlavním motivem k obrácení dosud zaběhlého postupu těmito výpověďmi je nepochybně snaha zákonodárce ušetřit soudní agendě čas věnovaný výpovědím z nájmu bytu, jež nejsou sporné a kde ani nájemce nemá zájem na soudním řízení. O tom, které obsahové náležitosti musí výpověď bez přivolení soudu splňovat, jsem hovořil již výše. Podstatné je, že výpověď je dána teprve v okamžiku doručení nájemci, tj. okamžikem, kdy se dostane do sféry jeho dispozice.62 Tento okamžik je rozhodný pro úsudek, zda jsou v konkrétním případě splněny podmínky, které hmotné právo stanovuje pro platnost tohoto úkonu.63 Důkazní břemeno doručení ponese v rámci případného sporu o určení platnosti výpovědi pronajímatel, což nemusí být vůbec snadná záležitost.64 Doručování výpovědi z nájmu bytu bylo považováno za problematické i v předchozí právní úpravě. Řešením se ukázal postup pronajímatele, jenž mohl podat výpověď jako součást žalobního

61

Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 45. Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 12. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2357/1999. 63 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, a.s., 2005, s. 198. 64 Při doručování poštovních zásilek od fyzické osoby, jejímiž adresáty jsou rovněž fyzické osoby, neplatí právní fikce doručení, jako je tomu, pokud je poštovní zásilka doručována podle občanského soudního řádu nebo podle správního řádu. In. Adam, J. Fikce doručení v občanskoprávních vztazích. Bulletin advokacie, 2006, č. 10, s. 37. 62

27


Zánik nájmu bytu

návrhu, kterým žádal soud o přivolení k výpovědi. Protože se u výpovědí bez přivolení soudu nemůže pronajímatel na tuto „pomoc“ soudu spoléhat, nemůže brát otázku doručení na lehkou váhu. Jako nejjistější se mi jeví osobní doručení a okamžité potvrzení převzetí výpovědi podpisem nájemce, ale toto není dost dobře možné vždy a navíc k čemu by poté byli držitelé poštovní licence? Tzv. doporučené poštovní zásilky by měly představovat dostatečně spolehlivý nástroj pro jisté doručení výpovědi. Ale např. Stanislav Křeček poukazuje na nemožnost prokázat obsah takové zásilky.65 Jaké úkony by však fyzické osoby musely vykonat k prokázání obsahu zásilky? Pokud bychom museli i při těchto činnostech využívat svědky, tak by se naše společnost nezabývala ničím jiným než opatřováním důkazů. Domnívám se, že pro řešení těchto sporných situací by bylo možné využít také § 29 ObčZ o ustanovení „hmotněprávního“ opatrovníka. Podle tohoto ustanovení může soud ustanovit opatrovníka tomu, jehož pobyt není znám anebo je-li to třeba z jiného vážného důvodu. Pokud by se tento způsob doručování výpovědi bez přivolení soudu ustálil, mohlo by to napomoci pronajímatelům při doručování nájemci neznámého pobytu anebo odmítajícího spolupracovat. Otázka jak a kdy výpověď řádně doručit však není jediným problémem. Důležitá je také otázka komu má být výpověď doručena. Problém nevzniká u jediného nájemce bytu, ale u společného nájmu bytu. S ohledem na společný nájem manželů judikoval Nejvyšší soud ČR takto: „Právo společného nájmu bytu manžely je zvláštním případem společného nájmu bytu, jehož podstata spočívá v tom, že svědčí oběma manželům společně a nerozdílně. V hmotněprávní oblasti se tato nedílnost projevuje tím, že výpověď musí být dána oběma manželům a oběma musí být také doručena. Existenci výpovědního důvodu je třeba posuzovat k okamžiku doručení výpovědi druhému z manželů.“66 Pokud se jedná o společný nájem bytu jiných osob než manželů, tak z důvodu absence tohoto prvku „nedílnosti“ nájmu, lze vypovědět nájem i pouze některému ze společných nájemců. Od okamžiku doručení počíná běžet prekluzivní lhůta 60 dnů, v rámci níž má nájemce bytu možnost podat soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi. Nepodání žaloby, či její opožděné podání vede k zániku nájemního vztahu a to uplynutím výpovědní lhůty, kterou pronajímatel ve výpovědi uvedl. Povinnost byt vyklidit je vázána na zajištění odpovídající bytové náhrady, o nichž se podrobněji zmíním níže.

65 66

Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha : Linde, a.s., 2006, s. 70. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997.

28


Zánik nájmu bytu

Byla-li podána žaloba na určení neplatnosti výpovědi včas, není nájemce povinen vyklidit byt dříve, než o žalobě pravomocně rozhodne soud.67 Na následující soudní řízení už nebude možné aplikovat ustanovení § 120 odst. 2 občanského soudního řádu, které stanoví povinnost soudu provést i jiné důkazy potřebné ke zjištění skutkového stavu, než které byly účastníky navrhovány.68 Toto může mít za následek obtížnější procesní situaci žalobců (nájemců). Žalobci budou muset k popření výpovědního důvodu uvedeného pronajímatelem, uvést nějaké důkazy, ale bude-li výpovědní důvod formulován jen obecně bez konkretizace závadného chování (porušuje dobré mravy, hrubě porušuje povinnosti nájemce, apod.), tak bude obtížné uvádět důkazy, které by taková tvrzení popíraly.69 Soudy by tedy měly toto obtížné postavení žalobce (nájemce) respektovat. Domnívám se, že by bylo vhodné pod ustanovení § 120 odst. 2 o.s.ř. zařadit i řízení o žalobách na určení neplatnosti výpovědi, což by alespoň částečně odradilo pronajímatele podávat smyšlené a vypočítavé výpovědi, k jejichž popření by nájemci nemohli uvádět důkazy. Velmi významným a diskutovaným institutem, který se váže na skončení nájemního vztahu výpovědí pronajímatele je institut bytových náhrad70, který poskytuje nájemci speciální ochranu. Nájemce je totiž povinen byt vyklidit teprve poté, až je mu zajištěna bytová náhrada.71 Vzhledem k tomu, že nová konstrukce výpovědi umožňuje jednostranné skončení nájemního vztahu bez soudního rozhodnutí, musela být upravena a zpřesněna dikce § 712 ObčZ (upravuje zmiňované bytové náhrady), aby bylo zřejmé jaká bytová náhrada souvisí s užitím konkrétního výpovědního důvodu.72 Pravděpodobně kvůli tomu, že výpověď bez přivolení soudu lze podat z důvodů, které spočívají výhradně v osobě nájemce, postačuje u výpovědí podaných z důvodů dle § 711 odst.

67

§ 711 odst. 5 ObčZ Ustanovení § 120 odst. 2 o.s.ř. se vztahuje pouze na řízení, v tomto ustanovení výslovně vyjmenované. Patří zde i řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, ale řízení o žalobě na určení neplatnosti výpovědi pod toto ustanovení podřadit nelze. 69 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha : Linde, a.s., 2006, s. 76. 70 Mezi bytové náhrady patří: 1. Náhradní byt (§ 712 odst. 2 ObčZ) – je jím byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Kvalitativně vyšší formu představuje „přiměřený náhradní byt“, ale ten připadá v úvahu jen u výpovědí podaných s přivolením soudu. 2. Náhradní ubytování (§ 712 odst. 4 ObčZ) – představuje byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce. 3. Přístřeší (§ 712 odst. 5 ObčZ) – rozumí se jím provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. 71 Institut bytových náhrad není v demokratických zemích běžnou záležitostí a pokud se vyskytuje, tak ne v takové míře, jako je tomu v naší právní úpravě (srov. např. rakouský model v oddíle 5.1.1.). Podle mne není správné, aby byla z moci zákona ukládána pronajímatelům povinnost zajišťovat nájemcům po skončení nájemního vztahu bytová náhrada, když tento úkol by měl plnit stát a ne subjekt soukromého práva. 72 Diferenciace bytových náhrad umožňuje diferencovat právní ochranu nájemce, podle zásady individualizované potřebnosti každého subjektu, jakož i podle principu „spravedlivé“ ochrany. In. Jehlička, O. Bytové náhrady, Právní praxe, 1993, č. 1, s. 23. 68

29


Zánik nájmu bytu

2 písm. a) až d) zajistit jako bytovou náhradu pouze přístřeší.73 Ačkoliv ustanovení § 712 odst. 1 ObčZ mezi bytové náhrady přístřeší neřadí, považuje se přístřeší podle ustálené judikatury za bytovou náhradu sui generis.74 Zákonodárce se snažil zachovat ochranu rodiny s nezletilými dětmi a poskytnout jim lepší bytovou náhradu než pouhé provizorium v podobě přístřeší. Na návrh nájemce mělo být umožněno rozhodnutí soudu o právu nájemce na náhradní ubytování či dokonce náhradní byt. V důsledku pochybení zákonodárce je toto možné u § 711 odst. 1 písm. c) a d) ObčZ, ale protože tato ustanovení občanský zákoník nezná, je ochrana rodiny u výpovědních důvodů bez přivolení soudu neaplikovatelná.75 Další nedůslednost spatřuji v tom, že novelizované znění občanského zákoníku neuvádí jaká bytová náhrada přísluší u výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. e), zatímco minulá úprava s tímto výpovědním důvodem spojovala výslovně poskytnutí náhradního bytu.76 Odbor bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj odůvodnil tento nedostatek tím, že byty zvláštního určení o něž jde v § 711 odst. 2 písm. e), se téměř vždy nacházejí ve vlastnictví obcí a jsou stavěny se státní podporou, a proto se ponechává na uvážení obce, zda a jakou bytovou náhradu (přístřeší) v takovém případě poskytne.77 Domnívám se, že u tohoto výpovědního důvodu by bylo vhodnější stanovit jednoznačnější klíč pro poskytnutí bytové náhrady, daný stav totiž vyvolává nejistotu a podporuje korupční jednání. Pokud má nájemce nárok na zajištění náhradního ubytování nebo náhradního bytu, má povinnost byt vyklidit teprve do 15 dnů po jejich zajištění (§ 711 odst. 4 ObčZ). V mezidobí od skončení nájemního vztahu do uplynutí této patnáctidenní lhůty po poskytnutí odpovídající bytové náhrady, má nájemce právo užívat předmětný byt na základě ustanovení § 712 odst. 6 ObčZ, které zakládá tzv. právo na bydlení.78 Jak jsem ovšem uváděl výše, při výpovědi bez přivolení soudu dle § 711 ObčZ přísluší nájemci zpravidla jen přístřeší. Ustanovení § 711 odst. 4 ObčZ o této bytové náhradě sui generis nehovoří, proto má dle všeho povinný k vystěhování povinnost byt vyklidit ihned,

73

§ 712 odst. 5 ObčZ Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.10.1999, sp. zn. 2 Cdon 1401/1997, dále Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 2 Cdon 568/1997. 75 Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 45. 76 Viz § 712 odst. 2 věta druhá ObčZ ve znění před novelou ObčZ provedenou z. č. 107/2006 Sb.. 77 Ministerstvo pro místní rozvoj, odbor bytové politiky, červenec 2006, Komentář k zákonu č. 107/2006 Sb.o jednostranném zvyšování nájemného a o změně z. č. 40/1964 Sb. [staženo dne 10.února 2007]. Dostupný z: http://www.mmr.cz/upload/files/bytova_politika/Komentar107najem.pdf 78 Obsah tzv. práva na bydlení upravuje § 712a ObčZ, který stanoví, že v období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím § 687 až § 699 a přiměřeně § 700 až § 702 odst. 1 ObčZ. 74

30


Zánik nájmu bytu

jakmile je mu přístřeší zajištěno.79 Takový závěr inklinuje k potvrzení sankční povahy výpovědi bez přivolení soudu. Vedle kvalitativních znaků bytových náhrad je součástí této formy ochrany též prvek časový, konkrétně doba, na kterou má být příslušná bytová náhrada zajištěna. Možnost zajistit bytovou náhradu pouze na dobu určitou stanoví občanský zákoník bez dalšího jen pro přístřeší, což vyplývá z jeho definice jako provizoria (srov. § 712 odst. 5 ObčZ). V jiných případech občanský zákoník se zajištěním bytové náhrady (jen) na dobu určitou nepočítá.80 Pro úplnost dodávám, že pronajímatel je povinen poskytnout jen jednu bytovou náhradu, což je významné zejména pro právní vztahy u společného nájmu bytu.

3.1.3.2 - Jednotlivé výpovědní důvody 3.1.3.2-a) Hrubé porušování dobrých mravů v domě Výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. a) lze uvést, jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě. Žádné změny ve vymezení této skutkové podstaty novelizací zákonem č. 107/2006 Sb. nenastaly, předpoklady pro její naplnění tedy zůstávají stejné: subjekt hrubé porušení dobrých mravů podání písemné výstrahy opětovné hrubé porušení dobrých mravů Vzhledem k tomu, že nemusí jít jen o jednání nájemce, které opravňuje pronajímatele podat výpověď z nájmu bytu, ale i o jednání osob s ním bydlících, je třeba vymezit tyto subjekty. Musí to být osoby, které odvozují své užívací právo k bytu od osoby nájemce, přičemž panuje jednota názorů v tom, že se nemůže jednat o pouhé krátkodobé návštěvy.

81

Nájemce totiž nemůže objektivně nést odpovědnost za chování osob, které jej třeba i náhodně navštěvují (bývalý agresivní manžel, podomní prodejci), ale jen za ty osoby, kterým dovolil v bytě bydlet.

79

Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s.45. – Ustanovení § 712 odst. 6 ObčZ lze charakterizovat jako lex generalis, neboť se vztahuje na všechny druhy bytové náhrady včetně přístřeší a ustanovení § 711 odst. 4 ObčZ je k § 712 odst. 6 ObčZ speciálním ustanovením, které se aplikuje výhradně pro ukončení právního vztahu nájmu dle ustanovení § 711 ObčZ. 80 Toto platí u nájmu na dobu neurčitou, avšak u nájmu na dobu určitou, který skončil předčasně výpovědí pronajímatele, má nájemce právo na bytovou náhradu, jen po dobu, na kterou byl nájem sjednán (§ 6 odst. 1 a 2 z. č. 102/1992 Sb.). 81 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, a.s., 2005, s. 211.

31


Zánik nájmu bytu

Podle mne si však lze představit i takové situace, kdy za určitých okolností mohou i návštěvy vést k naplnění dané skutkovou podstaty, např. pravidelné páteční večírky, které pořádá nájemce. Aniž by byl on sám narušitelem, tak podle mne hlučné či agresivní chování jeho pravidelných návštěv odůvodňuje aplikaci tohoto výpovědního důvodu, neboť právě jeho pořadatelství a propůjčení bytu k opakujícímu se rušivému chování, jej nemůže ponechat bez viny a výpovědní důvod by měl směřovat přímo vůči jeho osobě. Co je považováno za dobré mravy? Tato otázka je velmi obecná a posuzovat, zda je určité chování v souladu s dobrými mravy je nelehkou záležitostí a významnou roli hraje aktuální judikatura.82 Judikatura považuje za hrubé porušování dobrých mravů v domě jen takové jednání nájemce (osob, jež s ním bydlí), které se vztahuje k soužití v domě, v němž se nachází pronajatý byt. Může jít např. o obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi (např. nadměrným hlukem, pachem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat apod.). Skutkovou podstatu daného výpovědního důvodu bezpochyby naplňují slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli.83 Otázkou ovšem je, zda musí tato hrubá chování nastat přímo v domě nebo mohou nastat i v jeho okolí, neboť i tehdy by to mělo vliv na soužití a bydlení v domě. Užije-li se jiný než slovní výklad ustanovení § 711 odst. 2 písm. a), tak by toto v úvahu přijít mohlo.84 Pro úplnost je nutné dodat, že dikce zákona předpokládá opakované porušení dobrých mravů v domě, tedy nelze za ně považovat jednorázový čin. Nezbytnou podmínkou pro dání výpovědi je písemná výstraha, kterou pronajímatel upozorňuje nájemce na možnost vypovězení nájmu pro případ opakovaného porušování dobrých mravů v domě, ať už nájemcem nebo těmi, kdo s ním bydlí. Co se týče formy výstrahy, zákon přímo stanovuje písemnou podobu. Z jejího obsahu by měl vyplývat popis chování, kterým nájemce či osoby s ním spolubydlící porušují dobré mravy v domě, výzva k ukončení narušujícího chování a upozornění, že po dalším obdobném chování bude následovat výpověď z nájmu bytu dle § 711 odst. 2 písm. a). Výstrahou však není pouhé napomenutí či upozornění na nepřístojné chování, není-li z nich patrno, že se jimi míní založit možnost výpovědi. Aktivně legitimovaným k podání výstrahy je pouze pronajímatel, což odpovídá subjektovému vymezení daného právního vztahu. Ještě v nedávné době se však vyskytovaly i odlišné názory např. Jehlička uváděl: „Výstrahou je nejen písemné upozornění pronajímatele,ale i opatření či rozhodnutí orgánů místní samosprávy či státního orgánu (přestupek, trestný

82

Např. Spáčil, J. Dobré mravy v občanském zákoníku a v judikatuře. Právní rozhledy, 2004, č.18, s. 664. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.11. 2005, sp. zn. 26 Cdo 1865/2004. 84 Balík, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 ObčZ. podle stavu k 1. 3. 2005. 4. vydání, Praha : Linde, a.s., 2005, s. 64. 83

32


Zánik nájmu bytu

čin).“85 Dnešní názory jednoznačně považují za výstrahu pouze úkon pronajímatele a opatření či rozhodnutí orgánu státní správy může pronajímatel využít toliko podpůrně jako podklad k dání výstrahy.86 Posledním předpokladem k naplnění skutkové podstaty tohoto výpovědního důvodu je opětovné hrubé porušení dobrých mravů v domě. Může při tom jít o jednání zcela odlišné od toho, pro něž byla nájemci podána písemná výstraha, musí ale být požadované intenzity - „hrubé“. Naplněním této podmínky může pronajímatel nájem bytu nájemci vypovědět, neboť skutková podstata byla naplněna.

3.1.3.2-b) Hrubé porušování povinností nájemce Dalším důvodem, pro který může dát pronajímatel výpověď bez přivolení soudu je podle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ hrubé porušování povinností nájemce, které pro něj vyplývají z nájmu bytu. Přímo v tomto ustanovení jsou demonstrativně uvedeny dva důvody: Nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu Nájemce nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst.3 ObčZ Kromě těchto situací však zákonodárce poukazuje na možnost dání výpovědi dle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ i v těchto případech: Nájemce nesplnil povinnost uloženou mu podle § 689 odst. 3 ObčZ, totiž neoznámil pronajímateli do jednoho měsíce změny v počtu osob, které s ním žijí v jednom bytě. Nájemce přenechal byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele podle § 719 odst. 1 ObčZ. V těchto demonstrativně uvedených případech bude každé takové chování patrně považováno za hrubé, pokud nebude použito ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ o dobrých mravech.87 Jakékoliv jiné chování nájemce, ve kterém bude spatřováno porušení jeho povinností, však bude nutné zkoumat, aby se ověřilo zda se skutečně jedná o hrubé porušení takových povinností.88 K tomu Nejvyšší soud ČR vyslovil toto:„Porušení povinnosti vyplývající z nájemního vztahu důvod výpovědi podle § 711 odst. 1 písm. d) [ dnes odst.2 písm. b)] zakládá nikoliv ve všech případech, ale až v případě kvalifikovaném, dosáhne-li takové intenzity, že je lze posoudit jako hrubé.“89

85

Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 9. vydání. Praha : C. H. Beck, 2004, s. 1057. 86 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1250., Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : Nakladatelství CP Books, 2005, s. 57. 87 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha : Linde, a.s., 2006, s. 81. 88 Mezi povinnosti nájemce u nichž bude třeba zkoumat jejich intenzitu v podobě „hrubého porušování“ patří zejména ty uvedené v § 687 odst. 2 a §§ 689 až 694 ObčZ. 89 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1999, sp. zn. 20 Cdo 2059/1998

33


Zánik nájmu bytu

Na rozdíl od výpovědního důvodu pro hrubé porušování dobrých mravů v domě, se před uplatněním tohoto výpovědního důvodu nevyžaduje upozornění nájemce formou písemné výstrahy. Zákon ve svých ustanoveních neuvádí, do kdy může pronajímatel podat výpověď z důvodu hrubého porušení povinností nájemcem. Faktem ovšem je, že smysl a oprávněnost uplatnění tohoto výpovědního důvodu je oslaben okolností, že od porušení právní povinnosti uplynula určitá, v konkrétních souvislostech relevantní doba. Judikatura se k tomuto postavila tímto způsobem: „Soud při posouzení věci z hlediska § 3 odst. 1 ObčZ přihlédne též k době, která uplynula od porušení povinností zakládajících výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ [dnes odst. 2 písm. b)] do dne dání výpovědi.“90 Pokud jde o výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ, spočívající v neplacení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu91, je nově upravena formulace „dluhu“ naplňujícího tento výpovědní důvod. Nyní je stanoveno, že musí být „ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytované s užíváním bytu“. Zatímco předchozí znění vyžadovalo prodlení delší než tři měsíce a soudy toto interpretovaly ve smyslu, že nájemce musí být alespoň částečně v prodlení za čtvrtý měsíc, tak nově postačí prodlení s platbami za tři měsíce, resp. ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytované s užíváním bytu.92 Ze znění tohoto ustanovení je nyní zřejmé, že nemusí jít o prodlení v po sobě jdoucích měsících, výpovědní důvod je naplněn i částečným neplněním po delší období. Z hlediska zákona je přitom lhostejné, zda nájemce neplatí nájemné a jiné úhrady spojené s užíváním bytu proto, že s jejich částkou nesouhlasí nebo z jiného důvodu. To vyplývá z judikatury Nejvyššího soudu ČR: „Okolnost, že nájemce neplatí nájemné proto, že nesouhlasí s jeho výší, není z hlediska naplnění výpovědního důvodu § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ [dnes odst. 2 písm. b)] rozhodná.93 Jiný přístup by měl následovat v případech, kdy se nájemce dostane do tíživé sociální a životní situace (ztráta zaměstnání, vážná nemoc, úmrtí v rodině) bez svého zavinění a tato mu objektivně jen po určitou dobu nedovoluje platit nájemné a úhrady v plné výši. Samozřejmě podle konkrétních okolností může soud postupovat podle § 3 odst. 1 ObčZ.

90

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2004, sp. zn. 26 Cdo 538/2004 Předchozí úprava obsahovala obrat „neplacení nájemného nebo úhrad..“, zákonodárce bez bližšího zdůvodnění zaměnil ve formulaci tohoto výpovědního důvodu spojku „a“ za „nebo“. Z logiky věci vyplývá, že nejde o tentýž význam, když spojka „nebo“ umožňuje výběr z různých variant, zatímco spojka „a“ směřuje spíše ke kumulaci. Nicméně pro praxi toto význam dle mého názoru mít nebude a rozhodující bude výše „dluhu“ nájemce. 92 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1251. 93 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2002, sp. zn. 26 Cdo 513/2001. 91

34


Zánik nájmu bytu

Skutečnost, že nájemce nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3 ObčZ je dalším důvodem naplňujícím skutkovou podstatu § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ. Pokud pronajímatel onu tzv. „kauci“ oprávněně čerpal, je povinností nájemce doplnit do 1 měsíce tyto peněžní prostředky na zvláštní účet, k tomu určený. Zákon však nehovoří o okamžiku, kdy počíná běžet zmíněná jednoměsíční lhůta. Rozhodující proto bude zřejmě den, kdy pronajímatel čerpání „kauce“ nájemci oznámí.94 Teprve praxe ukáže, zda je stanovená jednoměsíční lhůta dostatečně dlouhá. Bude-li pronajímatel čerpat celou „kauci“, vznikne nájemci povinnost hradit částku odpovídající 4 platbám měsíčního nájemného a jiných úhrad, což může být poměrně vysoká částka a pro některé nájemce složitá situace. V případech, kdy pronajímatel požaduje složení „kauce“ vyvstává také otázka, zda je vůbec spravedlivé podávat výpověď z důvodu neplacení nájemného ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, když pro tyto případy se může pronajímatel uspokojit právě ze složené „kauce“. Domnívám se, že spravedlivé by toto bylo teprve po vyčerpání „kauce“ a teprve dalším následném neplacení. Další povinností nájemce, jejíž nedodržení je považováno za hrubé porušení jeho povinnosti, je nově pojímáno nesplnění oznamovací povinnosti ohledně změn v počtu osob, které žijí s nájemcem v bytě (§ 689 odst. 2 ObčZ).95 Nájemce je povinen tyto změny pronajímateli ohlásit do 15 dnů ode dne, kdy k nim došlo. Nebudou-li změny v počtu osob oznámeny ani do jednoho měsíce, bude se dané opomenutí kvalifikovat jako hrubé porušení povinností nájemce. Je zajímavé si všimnout toho, že pokud zůstává počet osob stejný, přestože se osoby změní, informační povinnost nevzniká (např. změna družky).96 Nájemce smí pronajatý byt nebo jeho část přenechat jinému do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele (§ 719 odst. 1 ObčZ). Není-li tato podmínka splněna, vede sjednání nedovoleného podnájmu nejen k neplatnosti podnájemní smlouvy, ale také k možnosti pronajímatele podat z tohoto důvodu výpověď podle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ. V praxi se problémy s posuzováním tohoto výpovědního důvodu s ohledem na jednoznačné znění zákona nevyskytují, pokud je ovšem přenechání do podnájmu skutečně prokázáno. Jako příklad uvádím rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR: „Dokud příslušný souhlas není udělen, nájemce nesmí přenechat byt do nájmu. Vzhledem k výslovnému znění zákona (§ 719 odst. 1 ObčZ) je třeba

94

Křeček, S. „Kauce“. Právní Rozhledy, 2006, č.13, s. 483. V písemném oznámení je nájemce povinen uvést jména, příjmení, data narození a státní příslušnost osob, jež nově žijí s nájemcem. Pokud nájemce oznámí pronajímateli pouze některé tyto údaje, nesplní svou povinnost. 96 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1210.

95

35


Zánik nájmu bytu

přenechání bytu (jeho části) nájemcem do podnájmu jinému kvalifikovat jako „hrubé“ porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu.“97 Ačkoliv uznávám potřebu pronajímatele vědět komu svůj byt pronajímá a zda za jeho zády neužívají byt cizí pochybné osoby, tak na druhou stranu se mi zdá poněkud přísné zakazovat osobám, které bydlí samy ve velkých bytech, nebo jsou po určitou dobu mimo byt (např. pracovně či studijně v zahraničí), aby nemohly přijímat podnájemníky, kteří by jim tímto ulehčili finanční situaci při platbě nájemného a jiných úhrad. Např. rakouská právní praxe98 neomezuje právo přibrat do bytu podnájemníka, ale pokud by nájemce z přenechání bytu třetí osobě dosahoval nepoměrně vysokého příjmu oproti nájemnému, které platí, mohl by jej pronajímatel pro toto vypovědět.99 Jak napovídají statistiky, je porušování povinností nájemcem nejčastěji uplatňovaným výpovědním důvodem.100 Lze přitom předpokládat, že odpadnutím obligatorního přivolování k výpovědi soudem a rozšířením zákonných důvodů možné výpovědi se jejich počet dále zvýší.

3.1.3.2-c) Nájemce má dva nebo více bytů Okolnost, že nájemce má dva nebo více bytů, s výjimkou případů, kdy na nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, je důvodem k výpovědi z nájmu bytu dle § 711 odst. 2 písm. c) ObčZ. Tento výpovědní důvod je naplněn tehdy, pokud má nájemce užívací právo k jinému bytu na základě nájemního vztahu, je-li jeho vlastníkem, svědčí-li mu právo odpovídající věcnému břemeni nebo právo doživotního bydlení.101 Zákonná podmínka bude splněna také v případě, že manžel nájemce bytu má vlastnické právo k jinému bytu či domu. Naplnění skutkové podstaty tohoto výpovědního důvodu je třeba posuzovat k okamžiku doručení výpovědi nájemci bytu.102 V praxi ovšem mohou vzniknout problémy v situaci, kdy nájemce po doručení výpovědi ztratí právní titul k užívání jednoho

97

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.2.2007, sp. zn. 2720/2006 (srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 6. 2000, sp. zn. 26 Cdo 710/2000, ze dne 17. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1933/1999. 98 Viz § 30 odst. 2 bod 4 zákona o nájemním právu (s Mietrechtsgesetz). 99 Das Bundesministerium für Justiz, s Mietrechtsgesetz heute, in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006, s. 62. [citováno dne 19. února 2007]. Dostupný z: www.justiz.gv.at/_cms_upload/_docs/mrg_heute_auflage_9.pdf 100 Za rok 2005 byl tento výpovědní důvod uplatněn ve více jak 6500 případech. In. Několik postřehů k zákonu č. 107/2006 Sb. (časopis Střecha 4/2006). [Citováno dne 13.února 2007]. Dostupný z: www.osmd.cz/redaction.php?action=showRedaction&id_categoryNode=970 101 Balík, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 ObčZ, podle stavu k 1. 3. 2005. 4. vydání, Praha : Linde, a.s., 2005, s. 84. 102 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.2.1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/1997.

36


Zánik nájmu bytu

z bytů. V takovém případě by se jednalo o výkon práva v rozporu s dobrými mravy a nájemce by se mohl v žalobě na určení neplatnosti výpovědi dovolávat ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ. Mohou existovat závažné důvody, kdy nájemci pouze jeden byt nestačí. Zákon na tyto možnosti pamatuje a v situacích, kdy po nájemci nelze spravedlivě požadovat užívání pouze jednoho bytu, by měly soudy v případě podané žaloby na určení neplatnosti výpovědi, postupovat tak, aby zohlednily konkrétní životní situaci nájemce. Zohledněno by mělo být zejména, zda je druhý byt způsobilý k užívání, zda je pouze jeden byt schopen uspokojit potřeby vícečlenné rodiny, zda druhý byt neslouží pouze k přechodnému ubytování v místě zaměstnání apod.103 Tvrzení těchto skutečností a taky jejich prokázání je z logiky věci na nájemci, měl by proto v žalobě na určení neplatnosti výpovědi uvést co nejvíce důkazů, které by ospravedlňovaly užívání více bytů. Domnívám se, že podstata tohoto výpovědního důvodu vychází jednak z myšlenky zabránit osobám využívat vícekrát výhod plynoucích z platby nižšího regulovaného nájemného104, což je díky existenci starých nájemních smluv ještě stále aktuální, a kvůli pozvolné deregulaci ještě pár let bude. Ale také z myšlenky, že legitimní cíl ochrany nájmu bytu je motivován sociálními důvody a potřebou zajištění přiměřených životních podmínek, a proto nemůže být ochrana nájemce zneužívána k ochraně nájemcova podnikání s pronajatými byty nebo hromadění bytů na úkor skutečných vlastníků bytů.105 Tohle přivedlo v roce 2006 Ústavní soud ČR při rozhodování o návrhu na zrušení tohoto výpovědního důvodu k závěru, že by jeho vynětí z právního řádu vedlo k dalšímu omezení vlastnického práva vlastníků bytů, a proto návrhu na jeho zrušení nebylo vyhověno.

3.1.3.2-d) Nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo jej užívá jen občas Neužívání bytu nebo jeho užívání jen občas se může nepříznivě projevit na technickém stavu bytu a navíc je to v rozporu s účelem nájemního vztahu k bytu. Byty by měly být řádně využívány a tím se má zajistit neznehodnocení předmětu nájemního vztahu (bytu).106

103

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12.9.2001, sp. zn. 26 Cdo 1198/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 5. 2004, sp.zn. 26 Cdo 107/2004 : Ustanovení § 711 odst. 2 písm. c) ObčZ je třeba vykládat a aplikovat tak, aby bylo dosaženo spravedlivého uspořádání vztahů pronajímatele a nájemce, a mimo jiné též eliminován stav, kdy nájemce na úkor pronajímatele sám využívá výhod regulovaného nájemného a své vlastní nemovitosti, v nichž by bez obtíží mohl uspokojovat své bytové potřeby, pronajímá za tržní nájemné. 105 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 28.3.2006, sp. zn. Pl. ÚS 42/2003 (č. 280/2006 Sb.), odst. 46. 106 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1252. 104

37


Zánik nájmu bytu

Toto je podle mne jeden z argumentů pro existenci výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. d) ObčZ. Protože je zřejmá vnitřní souvislost s předcházejícím výpovědním důvodem, platí pro něj částečně i výše uvedené. Nicméně z lidského hlediska je třeba přihlížet ke konkrétním důvodům, pro něž není byt užíván a právě absence vážného důvodu pro neužívání (či jen občasné užívání) dotváří skutkovou podstatu tohoto výpovědního důvodu. Co jsou to „vážné důvody“ a co znamená obecný termín „občas“ zákonná úprava sama nevymezuje. Užití takových pojmů činí z ustanovení § 711 odst. 2 písm. d) ObčZ normu s relativně neurčitou hypotézou, je proto na judikatuře soudů, aby v konkrétních případech demonstrativním výčtem nebo stanovením obecných kritérií vymezily ty skutečnosti, jejichž pomocí určí vlastní obsah hypotézy právní normy, kterou aplikují.107 Nejvyšší soud ČR v jednom ze svých rozhodnutí k tomuto uvedl: „Vážnými důvody, pro něž není byt nájemcem užíván, mohou být např. ústavní léčení, nepříznivý zdravotní stav nájemce bytu nebo jeho výkon zaměstnání mimo obec, v níž se byt nachází, dále jeho pobyt mimo území republiky (např. z důvodů pracovních nebo rodinných) apod.“108 Aby mohl nájemce v případném soudním řízení o žalobě na určení neplatnosti výpovědi uspět, tak samotné prokázání existence vážných důvodů nepostačí, nájemce musí tvrdit a prokázat, že jde o stav dočasný. Toto vyplývá z jiného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, kde je uvedeno: „Vážnými důvody neužívání bytu, jsou pouze takové okolnosti, které brání nájemci dočasně (po určitou dobu) užívat byt.“ 109 K tomuto výpovědnímu důvodu mohu obecně konstatovat, že má bránit neúčelnému nakládání s bytovým fondem tak, že by byty zůstávaly neužívány a neobsazeny. Neužívání bytu je však obtížně prokazatelné a stejně tak je obtížně prokazatelné užívání bytu za situace, kdy způsob života různých občanů je různý (nyní často na více místech) a není možné explicitně stanovit, jaký rozsah užívání bytů je nebo není v souladu se zákonem, resp. jak vysokou míru (např. každodenní) užívání bytu bude zákon tolerovat či nikoli. Proto i když je tento výpovědní důvod zařazen mezi ty, u nichž není třeba přivolení soudu k výpovědi, lze očekávat, že vzhledem k výše zmíněným nejasnostem budou soudní řízení častá a nová zpřesňující judikatura velmi potřebná. V navrhovaném občanském zákoníku hodnotím velmi pozitivně předpokládanou povinnost nájemce oznámit pronajímateli předem svou nepřítomnost v bytě, která má být

107

Korecká, V. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele – z judikatury Nejvyššího soudu. Soudní rozhledy, 2000, č.4., s. 102. 108 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1551/1999. 109 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 10. 1996, sp. zn. 2 Cdon 252/1996.

38


Zánik nájmu bytu

delší než dva měsíce.110 Nesplní-li nájemce tuto svou povinnost, bude se považovat takové jednání za porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, z čehož by mělo vyplývat právo pronajímatele vypovědět nájem bytu bez výpovědní lhůty. Tímto by měla být vyřešena otázka jak dlouhou nepřítomnost nájemce v bytě lze ještě tolerovat.

3.1.3.2-e) Byty zvláštního určení Jestliže nájemce není zdravotně postižená osoba, a jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení, lze dát výpověď z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. e) ObčZ. Smyslem tohoto výpovědního důvodu je, aby byt sloužil k bydlení těm, jimž je účelově určen. Co se rozumí bytem zvláštního určení nebo bytem v domě zvláštního určení, se stanoví v § 9 a § 10 zákona č. 102/1992 Sb..111 Podle minulé úpravy bylo možné nájem bytu vypovědět z tohoto důvodu, jen po předchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zřídil, kdo se podílel na jeho zřízení, nebo se souhlasem jeho právního nástupce.112 Předchozí souhlas se vyžadoval i u všech ostatních výpovědních důvodů, pokud se týkaly bytů zvláštního určení nebo bytů v domech zvláštního určení. Po novelizaci občanského zákona se od 31.3.2006 tento předchozí souhlas vyžaduje jen u výpovědi pronajímatele s přivolením soudu.113 Což má za následek, že u výpovědního důvodu dle § 711 odst. 2 písm. e) ObčZ, tento předchozí souhlas již není nutný. Je otázkou zda toto zákonodárce skutečně zamýšlel nebo jde o další nedůslednost při provedené novelizaci. Domnívám se, že pravdě bude blíže druhá varianta, neboť rozumné důvody pro tuto změnu jsem nenašel. Pro posouzení, zda nájemce je či není osobou zdravotně postiženou (nebude-li v této otázce jasno) bude zapotřebí znalce, který svým znaleckým posudkem zdravotní stav nájemce zhodnotí.114 Na rozdíl od prvních čtyř výpovědních důvodů v § 711 ObčZ, které spočívají v chování nájemce, tento spočívá v objektivních skutečnostech. Proto se jeví zařazení tohoto výpovědního důvody mezi ty, u nichž se nevyžaduje přivolení soudu jako nesystematické.115

110

§ 1954 návrhu ObčZ, nájemce současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel. 111 Blíže v podkapitole 4.2. 112 Viz § 711 odst. 4 ObčZ ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006. Podle tohoto ustanovení mohl být souhlas dán také příslušným orgánem republiky, který podle zákonů národních rad uzavření smlouvy o jeho nájmu doporučil. 113 Viz § 711a odst. 4 ObčZ. Dané ustanovení navíc hovoří o tom, že pokud byl byt zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze nájem vypovědět jen na základě předchozího rozhodnutí příslušného úřadu. 114 Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. svazek. §§ 488 – 880. Praha : Linde, a.s., 2003, s. 1117. 115 Dalším znakem, který tento výpovědní důvod od předchozích čtyř odlišuje, je druh bytové náhrady, když u tohoto výpovědního důvodu pouhé poskytnutí přístřeší nepostačuje.

39


Zánik nájmu bytu

3.1.3.3. Výpověď pronajímatele s přivolením soudu I konstrukce výpovědi s přivolením soudu byla dotčena změnami, které jsou na první pohled zřejmé z redukovaného množství výpovědních důvodů, u nichž může být tato výpověď uplatněna. Od 31. 3. 2007 to jsou pouze čtyři výpovědní důvody uvedené pod ustanoveními § 711a odst. 1 písm. a) až d) ObčZ. Nejpodstatnější změnou, kterou je podle mého názoru nutno vnímat jedině pozitivně, je úprava běhu výpovědní lhůty, když nadále již nebude vázána na pravomocné rozhodnutí soudu. O náležitostech výpovědi, jako obligatorně písemné formy, označení bytu, uvedení výpovědní lhůty a výpovědního důvodu jsem již pojednal v části věnované výpovědím obecně, proto se budu dále věnovat již jen odlišným znakům této formy výpovědi. Teorií i soudní praxí je bez výhrad přijímán názor, že výpověď z nájmu bytu s přivolením soudu (nyní jen § 711a ObčZ) může být dána samostatně ještě před tím než se pronajímatel obrátí na soud s návrhem na přivolení k výpovědi. Ale na rozdíl od výpovědi bez přivolení soudu, může být výpověď podle § 711a ObčZ obsažena také ve skutkových tvrzeních žaloby na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu. Zásadní rozhodnutí, kterým byla řešena otázka možnosti podat výpověď z nájmu bytu společně s žalobním návrhem na přivolení soudu k výpovědi je rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.6.1997, v němž bylo konstatováno: „Jestliže pronajímatel nedal nájemci písemnou výpověď z nájmu bytu dříve, může ji pojmout do žaloby; tím výpověď neztrácí povahu jednostranného hmotněprávního úkonu, jehož adresátem je nájemce, a nelze ji proto zaměňovat s vylíčením rozhodných skutečností v žalobě.“ 116 Žaloba na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu obsahující ve svých skutkových tvrzeních výpověď nájmu bytu je úkonem dvojí povahy – jednak jde o úkon procesněprávní, jehož náležitosti jsou upraveny v § 42 odst. 4 a § 79 odst. 1 o.s.ř. – a jednak jde o úkon hmotněprávní upravený v § 34 a násl., § 710 a § 711a ObčZ. Je tedy nutné rozlišovat dva právní úkony pronajímatele: Výpověď z nájmu bytu Žalobní návrh na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu V každém případě však musí být výpověď nájemci doručena, neboť teprve tímto okamžikem mohou nastat hmotněprávní účinky , které s ní zákon spojuje.117

116

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.6.1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997. Pokud je výpověď z nájmu bytu dána nájemci samostatně, ale pronajímatel ji nedoručí nájemci, je nutno žalobu na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu bez dalšího zamítnout, aniž by se soud blíže zabýval tím, zda výpověď splňuje všechny zákonné náležitosti a zda daný výpovědní důvod je naplněn. In. Fischer, R. K některým aspektům výpovědi nájmu bytu. Právní rozhledy, 2000, č. 3, s. 118.

117

40


Zánik nájmu bytu

Podle úpravy účinné od 1. 1. 2001 se soudní řízení o přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu řadí mezi řízení vypočtená v ustanovení § 120 odst. 2 o.s.ř.. Soud je tedy v tomto řízení povinen provádět všechny důkazy potřebné ke zjištění skutkového stavu – nejen důkazy navržené účastníky, jako tomu bude v řízení o určení neplatnosti výpovědi bez přivolení soudu (§ 711 ObčZ). V řízení o přivolení k výpovědi se soud zabývá zejména otázkou, zda byla výpověď dána nájemci bytu, zda byla doručena, zda je řádně specifikován byt, zda byla ve výpovědi uvedena minimálně tříměsíční výpovědní lhůta, zda byly ve výpovědi specifikovány zákonné důvody výpovědi apod. Zákonná úprava před účinností z. č. 107/2006 Sb. stanovovala, že v případě přivolení soudu k podané výpovědi, měl soud současně určit, ke kterému datu nájemní poměr skončí (s přihlédnutím k výpovědní lhůtě uvedené pronajímatelem).118 Soudem stanovená výpovědní lhůta, pak počala běžet až první den kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku. Vzhledem k tomu, že průměrná délka soudního řízení je přibližně tři měsíce a přičteme-li k této době i minimálně tříměsíční výpovědní lhůtu, tak se pronajímatel mohl dočkat vyklizení bytu nejdříve po šesti měsících. Současný právní stav by měl zkrátit tuto dobu téměř o polovinu, neboť i když je k výpovědím podle § 711a odst. 1 ObčZ potřeba přivolení soudu, tak výpovědní lhůta počíná běžet již prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemci (§ 710 odst. 2 ObčZ). Bude-li soudní řízení zakončeno přivolením k výpovědi, stane se právní moc tohoto rozhodnutí směrodatná pro okamžik skončení nájmu bytu, pokud však ještě neuplynula výpovědní lhůta, bude rozhodný teprve okamžik jejího skončení. I tyto úpravy podle mne vedou ke zvýhodnění pronajimatele, který se oproti předchozí úpravě může dočkat dřívějšího uvolnění bytu. Již několikrát zmiňovaná ochrana nájemce bytu se bude i nadále projevovat v institutu bytových náhrad. Takže ačkoliv jsem výše poukazoval na zkrácení celkové doby při uplatňování výpovědi s přivolením soudu, bude další determinantou pro stanovení okamžiku faktického uvolnění bytu zajištění příslušné bytové náhrady. Podle § 711a odst. 6 ObčZ totiž nájemce není povinen byt vyklidit dříve, než do patnácti dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady.119 Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z kteréhokoliv důvodu podle § 711a odst. 1 písm. a) až d), má nájemce právo na tzv. přiměřený náhradní byt, jímž je byt, který je

118

Srov. znění § 711 odst. 2 ObčZ před účinností z. č. 107/2006 Sb. V období od skončení nájemního vztahu do zajištění odpovídající bytové náhrady, resp. maximálně do patnáctého dne po zajištění bytové náhrady, užívá nájemce byt na základě tzv. práva na bydlení podle § 712 odst. 6 ObčZ.

119

41


Zánik nájmu bytu

podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit.120 Moderační právo soudu se zde projeví v tom, že soud může na návrh pronajímatele z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt (§ 712 odst. 2 ObčZ).121 Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711a odst. 1 písm. b) ObčZ a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Soud může na návrh pronajímatele rozhodnout, že z důvodů zvláštního zřetele hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování. Se zajišťováním bytových náhrad může podle ustanovení § 1 zákona č. 102/1992 Sb. napomáhat pronajímateli obec, zejména tím, že nabídne nájemci uzavření nájemní smlouvy v bytě, který je v jejím vlastnictví. V případě výpovědi dané z důvodů uvedených v § 711a odst. 1 písm. a), c) a d) je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě. Oproti předchozí úpravě nepřísluší nájemci náhrada stěhovacích nákladů u výpovědí z důvodů skončení výkonu práce pro pronajímatele. Výše úhrady je na rozdíl od předchozí úpravy omezena jen na „nezbytné“ stěhovací náklady. Pozměněnou koncepci výpovědí s přivolením soudu považuji za vhodnou úpravu, která posunula tuto oblast o další krok k tomu, aby byla otázka skončení nájmu bytu primárně řešena stranami samotnými, protože soud již nerozhoduje o délce výpovědní lhůty podle své vůle a počátek jejího běhu již není závislý na právní moci rozhodnutí soudu. Přetrvávající potřebu přivolení soudu k těmto výpovědím považuji za dočasnou nutnost, jinak by proběhlá novelizace příliš silně zasáhla do nájemních vztahů k bytům ve prospěch pronajímatele.

3.1.3.3 - Jednotlivé výpovědní důvody 3.1.3.3-a) Pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo pro své příbuzné

120

Při hodnocení zda konkrétní byt naplňuje znaky pojmu „přiměřený náhradní byt“ je třeba brát mimo jiné v úvahu reálné možnosti vlastníka zajistit v příslušné lokalitě „zásadně rovnocenný byt“, tj. nelze vlastníka vyklizeného bytu zatížit reálně nesplnitelnou povinností. In. Selucká, M. Pojem „přiměřený náhradní byt“, Jurisprudence, 2005, č. 4, s. 59. 121 Pojem „důvodů zvláštního zřetele hodných“ je v ustanovení § 712 ObčZ užíván sice často, ale nikde není uvedeno co si pod tímto výrazem představit, čímž je ponechán široký prostor pro judikaturu. Podle zákona to je přitom pronajímatel, který nese důkazní břemeno a bude tak záležet na jeho důkazní schopnosti uvést nějaké „důvody zvláštního zřetele hodné“.

42


Zánik nájmu bytu

Potřeba bytu pronajímatelem nebo některým z taxativně vyjmenovaných členů jeho rodiny (manžel, děti pronajímatele, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha) představuje výpovědní důvod podle § 711a odst. 1 písm. a) ObčZ. Ze znění tohoto výpovědního důvodu však nevyplývá, které potřeby mají být uspokojeny. Pokud by byl vykládán příliš extenzivně, pak by nebylo třeba jiných výpovědních důvodů a pronajímatel by s poukazem na potřebu bytu (např. pouze s poukazem na realizaci vlastnického práva dle § 123 ObčZ) mohl nájemní vztah kdykoliv ukončit.122 Naštěstí pro nájemce tomu tak není a judikatura postavila určité mantinely v rámci nichž lze tento výpovědní důvod využít. Vzhledem k požadavku určitosti výpovědi je nutné, aby pronajímatel jmenovitě uvedl, pro kterou z těchto osob byt potřebuje a ve vztahu k této osobě rovněž prokázal potřebu bydlení.123 K podání žaloby na přivolení soudu k výpovědi je aktivně legitimován pouze pronajímatel, nikoliv jeho příbuzní. Ačkoliv zákon nehovoří o tom, zda může tento výpovědní důvod využít i pronajímatel jako právnická osoba, je judikaturou zastáván negativní názor, neboť potřeba bydlení může sloužit toliko jen fyzickým osobám.124 Význam postavení soudů bude zřejmý při samotném hodnocení bytové potřeby ve smyslu § 711a odst. 1 písm. a) ObčZ, kdy bude nutné vycházet z objektivních hledisek a ne ze subjektivních domněnek pronajímatele předpokládajících splnění výpovědního důvodu.125 Primárně je potřeba bytu uznána v situacích, kdy pronajímatel nebo zmiňovaní příbuzní nemají vlastní možnost bydlení, tedy možnost uspokojení potřeby bydlení. Soudní praxe však zvolila výklad extenzivnější a uznává potřebu bytu i tehdy, má-li pronajímatel (uvedení příbuzní) vlastní byt

126

, ale chce si zajistit lepší bytové podmínky (současný byt je

menší, hůře vybavený, vzdálenější od místa zaměstnání či studia). Takový extenzivní výklad kritizuje např. S. Křeček, který považuje termín „potřebuje-li“ za jednoznačně formulovaný a výklad daného ustanovení ve smyslu „chce-li“ shledává zcela v rozporu s úmyslem zákonodárce a ohrožující zájmy nájemců bytů. Domnívám se, že ačkoliv jsou jeho názory ovlivněny jeho profesním zaměřením127, tak s nimi je možné z části souhlasit a soudy si tímto extenzivním výkladem ztížily svou pozici, neboť takový výklad vede k ještě výraznějšímu

122

Proto je třeba v soudní praxi u tohoto výpovědního důvodu, snad více než u kteréhokoliv jiného výpovědního důvodu, zohledňovat ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ. 123 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 12. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1477/1996. 124 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1/1996, ale i dříve např. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 9. 1. 1995, sp. zn. 18 Co 241/1994. 125 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 31. 3. 1994, sp. zn. 2 Cdo 15/1994. 126 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 12. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1246/1997. „Pronajímatel může uplatnit výpovědní důvod podle § 711a odst. 1 písm. a) ObčZ (v platném znění) i tehdy, má-li vlastní byt. Potřebu pronajímatelem nelze omezovat toliko na potřebu zlepšení podmínek jeho bydlení, ale je třeba přihlížet ke všem jeho oprávněným zájmům jako vlastníka“. viz. § 123 ObčZ. 127 JUDr. Stanislav Křeček je předsedou sdružení nájemníků ČR (SDN), zároveň poslanec PČR.

43


Zánik nájmu bytu

střetu oprávněných zájmů vlastníků a ochranou nájemce. Aby bylo rozhodování soudů opravdu spravedlivé, musí být přihlíženo případ od případu ke konkrétním poměrům nájemce a oprávněné osoby. V těchto souvislostech může mít význam kupříkladu věk nájemce, jeho zdravotní stav, sociální prostředí, důsledky přestěhování apod.

3.1.3.3-b) Výpověď ze služebního bytu Výpovědní důvod podle § 711a odst.1 písm.b) ObčZ umožňuje pronajímateli, aby dal výpověď, jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a ten potřebuje byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat. Ačkoliv nedošlo ke změně ve znění tohoto výpovědního důvodu, byl významně ovlivněn novým ustanovením § 710 odst. 5 a 6 ObčZ, podle kterého je možné uzavřít nájemní smlouvu na dobu trvání práce pro pronajímatele. Toto v důsledku znamená, že výpověď podle § 711a odst.1 písm.b) ObčZ se v současnosti vztahuje na nájem služebního bytu, který nebyl uzavřen na dobu výkonu práce pro pronajímatele nebo na ty případy, kdy nájemce (tam kde byla uzavřena nájemní smlouva na dobu výkonu práce pro pronajímatele) přestal pro pronajímatele pracovat z vážných důvodů (§ 710 odst. 6 ObčZ) a nájem bytu se mu tedy podle § 710 odst. 5 ObčZ mění na nájem na dobu neurčitou.128 Základním předpokladem pro uplatnění tohoto výpovědního důvodu je, že předmětem nájemního vztahu je služební byt.129 Dalším předpokladem je skutečnost, že nájemce přestal pro pronajímatele vykonávat práci. Zákon zde nehovoří o zániku pracovního poměru, může jít tedy i o jiné případy, kdy nájemce přestal pro pronajímatele pracovat. Uvedený předpoklad je třeba vykládat u jednotlivých služebních bytů rozdílně. U služebních bytů uvedených v § 7 odst. 1 písm. a) z. č. 102/1992 Sb. je nutné považovat jej za splněný vždy, přestal-li nájemce vykonávat pro pronajímatele tu práci, s níž byl nájem bytu spojen, např. přestal-li pracovat jako topič, školník, pracovník ostrahy apod., byť by jeho pracovní (obdobný) poměr u pronajímatele trval i nadále. U služebních bytů uvedených pod písmeny b) a c) citovaného ustanovení bude dán tehdy, došlo-li k zániku pracovního (obdobného, např. služebního) poměru nájemce u pronajímatele.130 Konkrétní důvody skončení výkonu práce pro pronajímatele pak budou relevantní při určení bytové náhrady, na kterou bude vázáno vyklizení služebního bytu (§ 712 odst. 2 ObčZ). Soud může výjimečně

128

Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha : Linde, a.s., 2006, s. 107. Definice služebního bytu viz. podkapitola 4.2. 130 Korecká, V. Nájem bytu. Komentář k Obč.Z. §§ 685 až 716 a § 719. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 65. 129

44


Zánik nájmu bytu

přivolit k výpovědi z nájmu služebního bytu i v případě, že nájemce nikdy pro pronajímatele nepracoval.131 Aby soud přivolil k této výpovědi, musí pronajímatel prokázat, že byt potřebuje pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat. Existence takové potřeby nemusí být nutně doložena pracovní smlouvou s novým zaměstnancem, soudní praxe dovodila, že postačí i objektivní záměr pronajímatele zaměstnat novou osobu (zveřejněním informace o konání výběrového řízení, smlouvou o smlouvě budoucí, apod.).132 V této souvislosti se bude soud zabývat otázkou, zda výkon práva ze strany pronajímatele není v rozporu s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 ObčZ.

3.1.3.3-c) Veřejný zájem a potřeba oprav, které brání užívání bytu Ve výpovědním důvodu podle § 711a odst. 1 písm. c) ObčZ jsou spojeny dvě poměrně odlišné skutkové podstaty, které ovšem spojuje skutečnost, že při jejich naplnění nelze byt anebo dům dále užívat (resp. delší dobu užívat). Tyto situace mohou nastat ze dvou důvodů: je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat, nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat V prvém případě (veřejný zájem) musí existovat objektivní důvody, které znemožňují další užívání bytu k bydlení. Buď z toho důvodu, že má být změněno užívání bytu či domu (které doposud sloužily k bydlení) na jiný účel nebo prostě z toho důvodu, že s nimi nemá být spojován účel žádný.133 Z hlediska stavebněprávního tomuto odpovídají instituty změny stavby nebo změny ve způsobu užívání stavby, popřípadě odstranění stavby (domu v němž je byt umístěn).134 Z výše uvedeného vyplývá, že podmínkou pro uplatnění výpovědního důvodu dle § 711a odst. 1 písm. c) ObčZ je existence správního aktu stavebního úřadu (nebo jiného subjektu určeného stavebním zákonem), který koresponduje požadavku, aby k jinému nakládání s domem nebo s bytem došlo z důvodu veřejného zájmu. Jako příklad ze soudní praxe uvádím: „Výpovědní důvod spočívající v tom, že z důvodu veřejného zájmu je potřebné s bytem nebo domem naložit tak, že byt nelze užívat, opírající se o tvrzení, že dům je určen k demolici, je dán tehdy, je-li 131

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19.2. 2003, sp.zn. 26 Cdo 1990/2001. Potřeba bytu pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat, bude splněna i v případě, kdy nejde o nového zaměstnance, ale o zaměstnance, který již pro pronajímatele pracuje, byt je však pro něj třeba např. z důvodu změny jeho funkce. In. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1265. 133 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, a.s., 2005, s. 217. 134 §§ 126 až 131, §§ 135 až 137 z. č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů.

132

45


Zánik nájmu bytu

toto tvrzení doloženo příslušným správním aktem stavebního úřadu. Existence územního plánu, na jehož základě je dům určen k demolici, sama o sobě uvedený výpovědní důvod nezakládá.“135 V druhém případě jde o potřebu oprav bytu či domu, které nejsou slučitelné s trvalým bydlením. Tuto potřebu oprav je nutno vnímat objektivně, což soud zhodnotí opět na základě předložených správních aktů stavebních úřadů nebo po vyjádření znalce. Musí se jednat o situaci, kdy provedení oprav vyžaduje stav bytu nebo domu, nemůže zde jít o pouhé subjektivní posouzení pronajímatele. V tomto smyslu judikoval např. Krajský soud v Brně: „Vyžaduje-li byt nebo dům provedení oprav, nelze dát přivolení k výpovědi z nájmu na základě tvrzení vlastníků nemovitosti, že hodlají provádět takové opravy v domě nebo v bytě. Taková skutečnost musí být dokladována již vydaným rozhodnutím příslušného stavebního úřadu tak, aby na základě rozsahu zde uvedených oprav bylo možné posoudit, zda tyto opravy vyžaduji uvolnění bytu. Pouhé úvahy navrhovatelů o tom, že v budoucnu hodlají takové opravy provádět, nemohou být důvodem přivolení k výpovědi z nájmu.“136 Další podmínkou je, že musí jít o stavební opravy či úpravy, jež směřují k tomu, aby byl zachován stav domu (bytu) pro účely bydlení.137 Jestliže již jednou nájemní poměr zanikne z důvodu potřeby kvalifikovaných oprav podle § 711a odst.1 písm. c), tak jejich provedení a dokončení neznamená, že by bývalý nájemce mohl automaticky požadovat uzavření nové nájemní smlouvy. I navrhovaný občanský kodex pamatuje na možnost vypovědět nájem bytu, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, v němž se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nicméně o možnosti vypovědět nájem z důvodu potřeby oprav již výslovně nehovoří.138

3.1.3.3-d) Byt související stavebně s prostory pro podnikání Ustanovení § 711a odst. 1 písm. d) ObčZ umožňuje dát výpověď, jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce byt užívat. Pro uplatnění tohoto výpovědního důvodu se předpokládá, že prostory, které souvisí s bytem musí být určeny k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti.139

135

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.9.1999, sp. zn. 26 Cdo 919/1999, dále ke srovnání např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.8.1998, sp.zn. 3 Cdon 7/1996. 136 Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 15.4.1993, sp. zn. 15 Co 137/1993. 137 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 933/2000. 138 § 1972 odst. 2 písm. b) návrhu ObčZ. Pod písm. d) téhož odstavce je upraven velmi obecný výpovědní důvod, který umožňuje vypovědět nájem je-li pro to závažný důvod – a potřeba oprav by podle mého názoru závažným důvodem nepochybně byla. 139 Podnikatelská činnost je definována v § 2 obchodního zákoníku (z. č. 513/1991 Sb.) jako soustavná činnost prováděná podnikatelem samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku. Provozování obchodu není nikde v platném právní řádu definováno, lze však vycházet z živnostenského

46


Zánik nájmu bytu

Podmínku stavební souvislosti bytu a nebytového prostoru ve smyslu § 711a odst. 1 písm. d) je nutno chápat jako prostorovou souvislost, která je dána, jsou-li byt a nebytový prostor vzájemně propojeny a tvoří-li určitý funkční celek, umožňující jejich společné užívání stejným subjektem.140 Skutková podstata tohoto výpovědního důvodu je naplněna v případě zájmu nájemce nebo vlastníka výše uvedených nebytových prostor o užívání souvisejícího bytu k bydlení. Dalo by se čekat, že pronajímatel může dát tuto výpověď jen v případě, že on sám je vlastníkem nebo nájemcem souvisejících nebytových prostor, ale není tomu tak. Tento výpovědní důvod je dán i tehdy, má-li potřebu bytu nájemce nebytových prostor nebo jejich vlastník, který není pronajímatelem bytu.141 Nic se ovšem nemění na tom, že aktivně legitimován k podání výpovědi a k návrhu na přivolení k výpovědi soudem je jen pronajímatel. Aby nedocházelo ke zneužívání tohoto výpovědního důvodu pronajímatelem, s odvoláním na potřebu bytu pro nájemce či vlastníky souvisejících nebytových prostor, musí být prokázán jejich zájem o užívání bytu. Je nutné zdůraznit, že byt uvolněný takovou výpovědí může být využit pouze pro 142

bydlení , což je možná příčinou nižšího uplatňování daného výpovědního důvodu. Nicméně smyslem tohoto ustanovení je právě umožnit bydlení fyzické osobě v bytě, který souvisí s nebytovými prostory v nichž podniká, čímž je uspokojena její bytová potřeba a podpořena její podnikatelská činnost.

3.1.4. Zánik nájmu bytu výpovědí nájemce I po novele občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb. zůstávají podmínky pro dání výpovědi ze strany nájemce stejné. Nájemce není na rozdíl od pronajímatele vázán povinností uvádět ve výpovědi zákonem stanovené výpovědní důvody, nemusí dokonce uvádět žádné motivy, které ho vedou ke skončení nájmu bytu. Z výpovědi nájemce však musí být zřejmá jeho vůle nájem bytu ukončit, tato podmínka je splněna již tím, že nájemce podá výpověď splňující všechny zákonné náležitosti a takový právní úkon označí za výpověď

zákona (z. č. 455/1991 Sb.), který v § 33 definuje pojem tzv. obchodní živnosti. Za podnikání lze též považovat výkon činností podle zvláštních právních předpisů jako např. praktičtí lékaři, advokáti, , auditoři, daňoví poradci apod. 140 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000. 141 Balík, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 ObčZ. podle stavu k 1. 3. 2005. 4. vydání, Praha : Linde, a.s., 2005, s. 78. 142 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.1.2002, sp. zn. 26 Cdo 2823/2002.

47


Zánik nájmu bytu

z nájmu bytu, či text uvede slovy „vypovídám nájem z bytu..“. Nájemce může vypovědět nájem bytu kdykoli, jak u nájmu sjednaného na dobu neurčitou, tak i na dobu určitou.143 Samotná výpověď z nájmu bytu je jednostranný adresovaný právní úkon, který musí dojít pronajímateli.144 Kromě obecných náležitostí právních úkonů podle § 34 a násl. ObčZ musí výpověď nájemce splňovat náležitosti v podobě písemné formy a uvedení výpovědní lhůty. Výpověď daná ústně je absolutně neplatná (§ 40 ObčZ). Pro výpovědní lhůtu stanovuje zákon minimálně tříměsíční délku, musí skončit ke konci kalendářního měsíce a s jejím uplynutím spojuje okamžik zániku nájmu bytu. K tomuto uvádím rozsudek Nejvyššího soudu ČR: „Byla-li nájemcem dána platná výpověď z nájmu bytu, zaniká nájemní vztah uplynutím výpovědní lhůty. Okolnost, že nájemce poté byt nevyklidil, není z tohoto hlediska významná“145 Počátek běhu výpovědní lhůty připadá na první den kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, v němž byla výpověď doručena pronajímateli. Protože výpověď podává nájemce sám, je jeho povinností prokazovat doručení výpovědi a zde je možno uplatnit obdobné zásady pro doručování, jako u výpovědi podávané samostatně pronajimatelem.146 Poměrně často se nacházejí byty ve společném nájmu manželů, takový nájem musí vypovědět oba manželé, neboť výpověď učiněná pouze jedním manželem by byla relativně neplatná ( §§ 701 odst. 1, 40a ObčZ). Při obecném společném nájmu podle § 700 ObčZ může každý nájemce vypovědět pouze své nájemní právo. Zanikne-li nájem bytu výpovědí nájemce, nevzniká nájemci právo na jakoukoliv bytovou náhradu. Z tohoto hlediska je přitom lhostejné, jaké důvody vedly nájemce k podání výpovědi i jak dlouho byt před zánikem nájemního práva užíval.

3.1.5. Zánik nájmu bytu ukončením výkonu práce pro pronajímatele Současný právní stav již výslovně umožňuje sjednat nájemní smlouvu na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele.147 Toto bylo sice možné i v předchozí úpravě, ale existovaly pochybnosti zda nahlížet na takovou nájemní smlouvu jako na uzavřenou na dobu určitou či neurčitou, což mělo vliv na určení okamžiku zániku nájmu bytu. Ani judikatura nebyla v této otázce jednotná a i když nakonec převládal názor, že pokud byl pracovní poměr sjednán na

143

Naproti tomu např. podle rakouské právní úpravy smí nájemce vypovědět nájem bytu na dobu určitou nejdříve po uplynutí 12 měsíců sjednané doby nájmu. Viz. Das Bundesministerium für Justiz, s Mietrechtsgesetz heute, in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006, s. 71. [citováno dne 19. února 2007]. Dostupný z: www.justiz.gv.at/_cms_upload/_docs/mrg_heute_auflage_9.pdf 144 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : Nakladatelství CP Books, 2005, s. 41. 145 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 12. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2908/1999. 146 Viz pododdíl 3.1.3.2. Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu. 147 § 685 odst. 1 věta druhá ObčZ.

48


Zánik nájmu bytu

dobu neurčitou, byla na dobu neurčitou sjednána i nájemní smlouva k bytu, tak nebyly výjimkou i jiné rozhodnutí.148 Teprve díky rozšíření ustanovení § 710 ObčZ o odst. 4, 5 a 6, které upravují skončení nájemního vztahu v případě, že nájemce přestane vykonávat práce pro pronajímatele, se situace vyjasnila a získala zákonný podklad. Takové případy zákon rozděluje do dvou skupin. V první skupině jde o případ, kdy nájemce přestane bez vážného důvodu na své straně vykonávat práce pro pronajímatele. Nejčastěji půjde o situace, kdy nájemce podá výpověď pracovněprávního vztahu bez udání důvodu. Lze však soudit, že půjde i o případy, kdy pracovní poměr skončí např. okamžitým skončením ze strany zaměstnavatele.149 V těchto situacích skončí nájem bytu posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážného důvodu. Do druhé skupiny se řadí případy, kdy nájemce skončil vykonávání práce pro pronajímatele, ale měl k tomu vážný důvod. Za takový vážný důvod se považuje zejména splnění podmínek pro přiznání starobního nebo invalidního důchodu, skutečnost, že nájemce nemůže podle lékařského posudku vykonávat sjednanou práci a pronajímatel pro něj nemá jinou vhodnou práci, nebo skončení pracovního poměru výpovědí danou pronajímatelem z důvodu organizačních změn.150 Tím, že zákonodárce zvolil pouze demonstrativní výčet těchto skutečností, je podle mého názoru ponechán prostor soudům, aby postupně rozšiřovaly okruh těchto „vážných důvodů“. Pro pronajímatele (zaměstnavatele) to ovšem příliš dobrá zpráva není, neboť v důsledku těchto okolností se nájem bytu změní na dobu neurčitou, a to od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k ukončení práce.

3.1.6. Zánik nájmu bytu smrtí nájemce Právní následky smrti nájemce upravuje občanský zákoník především v závislosti na tom zda šlo o byt družstevní či nedružstevní a také zda se k němu vázalo právo individuálního nájmu nebo to byl byt ve společném nájmu (společném nájmu manželů). Bytům družstevním se budu věnovat podrobněji v samostatné kapitole. U bytů nedružstevních platí, že nájemní vztah smrtí nájemce zaniká, byl-li nájemce jediným nájemcem předmětného bytu a v bytě s ním nikdo nežil, anebo žil, ale dotyčné osoby nesplňují podmínky pro přechod nájmu bytu. Pokud zemřel nájemce, který nebyl výlučným nájemcem bytu, přechází právo nájmu bytu na ostatní společné nájemce (§ 707 odst. 3 ObčZ). A pokud šlo o společný nájem bytu manželů, 148

Srov. Rozsudky Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.3.2006, sp. zn. 28 Cdo 177/2006 a ze dne 21. 9. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2138/1999. 149 Liška, P. Zákon o zvyšování nájemného z bytů - krok k nápravě nájemních vztahů. Právní zpravodaj. 2006, č.4, s. 5. 150 Viz § 710 odst. 6 ObčZ.

49


Zánik nájmu bytu

stane se smrtí jednoho z nich jediným nájemcem pozůstalý manžel (§ 707 odst. 1 ObčZ). Zemře-li nájemce bytu služebního, bytu zvláštního určení nebo bytu v domě zvláštního určení (§ 709 Obč.Z.), nastává zánik nájemního vztahu vždy, neboť na tyto byty se přechod nájmu nevztahuje. Z toho co jsem výše uvedl vyplývá, že nájem bytu zaniká smrtí nájemce pouze tehdy, žil-li nájemce v bytě sám, anebo nejsou-li splněny zákonné podmínky pro přechod nájmu bytu.151

3.1.7. Zánik nájmu bytu zničením bytu Nájemní vztah nemůže existovat bez svého předmětu. Občanský zákoník říká, že zničením pronajaté věci nájemní smlouva zaniká (§ 680 odst. 1). Dojde-li tedy ke zničení bytu či bytového domu, tak nájemce nemůže užívat předmět nájmu, který mu byl poskytnut a jedná se o nemožnost plnění ze strany pronajímatele. Obecné ustanovení § 575 odst. 1 ObčZ pak doplňuje, že stane-li se plnění nemožným, povinnost dlužníka (v tomto případě pronajímatele) plnit zanikne. Byt nebo dům, ve kterém se byt nachází může být zničen např. požárem, výbuchem plynu nebo povodní. Rozhodující pro posouzení další existence či neexistence nájemního vztahu bude v konkrétním případě závažnost stavu bytu či domu. Tedy skutečnost, zda byt lze objektivně (byť za značně ztížených podmínek) užívat, nebo zda je stav bytu či domu takový, že jej k bydlení nadále užívat nelze, přičemž tento stav je neodstranitelný. Ve sporných případech bude patrně nezbytné pro jednoznačné posouzení nechat vyhotovit znalecký posudek.152 I podle navrhovaného občanského zákoníku by měl společně se zánikem bytu zaniknout i nájemní vztah. Částečný zánik bytu bude mít za následek vznik práva volby nájemce mezi slevou z nájemného a nebo podáním výpovědi bez výpovědní lhůty.153

3.1.8. Zánik nájmu bytu odstoupením od nájemní smlouvy Právo odstoupit od nájemní smlouvy k bytu přísluší nájemci i pronajímateli. Obecně je možnost odstoupení od smluv upravena v § 48 odst. 1 ObčZ, který říká, že možnost odstoupení musí být stanovena buď zákonem anebo předmětnou smlouvou.

151

V § 1966 návrhu ObčZ se předpokládá, že nájem bytu zanikne smrtí nájemce jen v těchto případech: Zemře-li nájemce a nebude-li tu nikdo, na koho by mohla přejít práva a povinnosti z nájmu, pak zanikne nájem bytu v den smrti nájemce. To samé bude platit, nebude-li se chtít žádná z osob, na kterou by mohla práva a povinnosti z nájmu přejít, stát nájemcem. 152 Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 6. 153 § 1916 návrhu ObčZ.

50


Zánik nájmu bytu

Podle zákonné úpravy je možné odstoupení od smlouvy podle § 49 ObčZ, byla-li smlouva uzavřena v tísni za nápadně nevýhodných podmínek.154 Domnívám se, že z tohoto důvodu budou častěji odstupovat od nájemních smluv nájemci, u nichž je větší pravděpodobnost uzavření takových smluv z důvodu zajištění bydlení, jako primární lidské potřeby. Další možnost odstoupení od nájemních smluv, o kterém na tomto místě především pojednám, přichází podle zákona v úvahu dle § 679 ObčZ. Ačkoliv toto ustanovení upravuje odstoupení v rámci obecných ustanovení o nájmu, užije se i na nájem bytu, neboť v rámci zvláštních ustanovení o nájmu bytu možnosti odstoupení nejsou upraveny. Podle tohoto ustanovení mohou od nájemní smlouvy k bytu odstoupit nájemce i pronajímatel, a to i přesto, že nájem bytu je chráněn taxativním výčtem důvodů, z kterých může pronajímatel podat výpověď z nájmu bytu. Ale protože odstoupení od smlouvy a výpověď nejsou srovnatelné instituty, platí pro ně odlišná pravidla, a proto nyní poukážu kdy a z jakých konkrétních důvodů může zaniknout nájem bytu odstoupením od nájemní smlouvy. Aby došlo k zániku nájemní smlouvy a tím i ke skončení nájemního vztahu, je třeba doručení oznámení o odstoupení druhé smluvní straně. Forma tohoto oznámení musí být písemná, což vyplývá z § 40 odst. 2 ObčZ, dle kterého může být písemně uzavřená dohoda (nájemní smlouva je obligatorně písemná) zrušena jen písemně. Odstoupením od nájemní smlouvy může zaniknout nájem sjednaný jak na dobu určitou, tak i na dobu neurčitou. Oproti skončení nájemního poměru výpovědí není zánik nájemního poměru odstoupením vázán na uplynutí jakékoliv lhůty. Právním následkem odstoupení od nájemní smlouvy je zrušení nájemní smlouvy od samého počátku, tedy s účinky ex tunc.155 Odstoupení ze strany nájemce je možné z důvodů vyjmenovaných v § 679 odstavci 1 a 2 ObčZ.: Jestliže byl byt předán ve stavu nezpůsobilém k bydlení anebo se stane nezpůsobilým k bydlení později během nájemního vztahu. Je-li byt ze zdravotního hlediska závadný, a to i tehdy, věděl-li o této skutečnosti nájemce již při uzavírání nájemní smlouvy (práva na odstoupení se nájemce nemůže předem vzdát).

154

Pojem tíseň zákon sice nevymezuje, ale v tomto smyslu je za ni třeba považovat sociální, zejména hospodářský, ale i psychický stav osoby, jenž na ni – objektivně posuzováno – doléhá tak závažným způsobem, že tato osoba bez svobodného utváření své vůle uzavře smlouvu, kterou by za normálních okolností jako neprospěšnou neuzavřela. In. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 311. 155 Není-li ovšem stranami nájemní smlouvy dohodnuto něco jiného. Viz. § 48 odst. 2 ObčZ.

51


Zánik nájmu bytu

Odstoupení ze strany pronajímatele je možné v případech, kdy nájemce i přes písemnou výstrahu užívá byt nebo trpí-li užívání bytu takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu hrozí značná škoda (§ 679 odst. 3 ObčZ). Písemná výstraha musí obsahovat nejen upozornění pronajímatele na závadnost chování nájemce, ale též upozornění na důsledky s tím spojené, tj. na odstoupení od nájemní smlouvy. K charakteru závadného chování nájemce M.Holub uvádí: „Mělo by se jednat o takové závadné užívání bytu, které dosahuje takové intenzity, že přesahuje ten rozsah, který je důvodem k výpovědi z nájmu bytu.“156 Pronajímatel přitom není vázán žádnou prekluzivní lhůtou, dokdy musí po zaslané výstraze odstoupit, ani dokdy po závadném jednání musí výstrahu dát, pro tyto situace se uplatní obecná promlčecí doba.157 Pronajímatel bytu nemůže odstoupit z důvodu neplacení nájemného, toto u nájmu bytu ObčZ zakazuje, ale např. v rakouské právní úpravě tato možnost existuje.158 Využil-li právo odstoupení pronajímatel je pro něj výhodné, že má byt k dispozici ihned a nemusí zajišťovat bytovou náhradu. Využil-li toto právo nájemce, je pro něho výhodné zase to, že může opustit byt ihned a nemusí platit dále nájemné, jako u výpovědi po dobu běhu výpovědní lhůty. V navrhovaném občanském. kodexu se ve zvláštních ustanoveních o skončení nájmu bytu hovoří o možnosti pronajímatele vypovědět nájem bytu bez výpovědní lhůty. Tato možnost přichází v úvahu porušil-li nájemce zvlášť závažným způsobem svou povinnost.159 Před tím než pronajímatel tímto způsobem vypoví nájem, musí nájemce vyzvat, aby napravil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, který způsobil. Stejně tak bude moci podat výpověď bez výpovědní lhůty i nájemce, např. v situacích, kdy se stane byt nepoužitelný k trvalému bydlení, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce.160 Odstoupení od smlouvy, jež má účinky ex tunc vyvolává podle mne zbytečné problémy se zpětným vypořádáním plnění daného právního vztahu nájmu, když jako řešení musí být užívány zásady o bezdůvodném obohacení. Proto se navrhovaná výpověď bez výpovědní lhůty s účinky ex nunc jeví pro tyto výjimečné případy jako vhodnější.

156

Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha : Linde, a.s., 2003, s. 1054. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1191. 158 Podrobněji v oddíle 5.1.5 o okamžitém zrušení nájemní smlouvy podle § 1118 ABGB, které má ovšem účinky ex nunc. 159 Nájemce bude porušovat zvlášť závažným způsobem svou povinnost zejména, neplatí-li po delší dobu nájemné nebo náklady na služby, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, nebo způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, přenechá-li neoprávněně byt nebo jeho část podnájemci nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Viz. § 1977 odst. 3 návrhu ObčZ. 160 § 1917 návrhu ObčZ. 157

52


Zánik nájmu bytu

3.1.9. Zánik nájmu bytu splynutím Jedná se o obecný způsob zániku závazkového právního vztahu, který je možné aplikovat na nájem bytu z důvodu absence speciálních ustanovení týkajících se nájmu bytu, které by upravovaly tuto otázku odlišně. Podle § 584 ObčZ zaniká závazek, tj. právo i povinnost tehdy, splyne-li jakýmkoliv způsobem právo s povinností (závazek) v jedné osobě, v tomto konkrétním případě osoba nájemce splyne s osobou pronajímatele.161 V praxi si lze představit nejčastěji situaci, kdy nájemce bytu získá předmětný byt do svého vlastnictví.

3.1.10. Zánik nájmu bytu soudním rozhodnutím o zrušení práva společného nájmu K zániku společného nájmu bytu může dojít především z obecných důvodů zániku nájmu bytu, tak jak byly vymezeny výše. Vedle toho upravuje občanský zákoník možnost zrušení práva společného nájmu bytu rozhodnutím soudu (§ 702 odst. 2 ObčZ). Podmínkou zrušení je vznik stavu, který brání společnému užívání, přičemž aktivní legitimaci k podání návrhu má ten ze společných nájemců, který uvedený stav nezavinil.162 Pronajímatel k řízení podle § 702 odst. 2 ObčZ dát podnět nemůže.163 Soud ke zrušení společného nájmu přikročí jen v případech hodných zvláštního zřetele (postupuje přitom podle § 3 odst. 1 ObčZ) a současně určí, který ze společných nájemců, resp. kteří z nich budou byt dále užívat. Soudní rozhodnutí může vést rovněž k zániku společného nájmu bytu mezi manžely,164 resp. k rozhodnutí o tom, který z manželů bude byt užívat nadále jako nájemce. Takového rozhodnutí je třeba v případech rozvodu manželství a nedosažení vzájemné dohody o následném nájmu bytu (§ 705 odst. 1 ObčZ).165 Při určování nájemce bytu po rozvodu manželství soud bere zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele. Soudní rozhodnutí musí obsahovat také výrok o povinnosti druhého manžela byt vyklidit a rozhodnutí o bytové náhradě. Formou bytové náhrady je zpravidla náhradní byt, ale soud může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování.

161

Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 2. Závazkové právo. 4. vydání. Praha : ASPI, 2006, s. 248. 162 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Nakladatelství Doplněk, 2002, s. 307. 163 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1224. 164 Platí pro společný nájem nedružstevního bytu, o společném nájmu družstevního bytu v podkapitole 4.1. 165 Dohoda podle § 705 odst. 1 musí řešit nejen zánik společného práva, určení dalšího výlučného nájemce, ale i vyklizení druhého nájemce včetně případného zajištění náhradního bytu. Skutečnost, že může jít i o dohodu ústní, nijak nesnižuje význam její obsahové stránky. In. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1230.

53


Zánik nájmu bytu

3.2. Relativní zánik nájmu bytu 3.2.1. Přechod nájmu bytu Přechod nájmu bytu (§ 706 a násl. ObčZ) lze považovat za jeden ze způsobů zániku nájmu, když tento názor potvrzuje i judikatura.166 U tohoto institutu však nedochází k uvolnění bytu a právě proto se v této souvislosti objevuje pojem „relativní zánik nájmu bytu“.167 Relativnost zániku nájmu bytu spočívá také v tom, že nedochází k zániku nájemní smlouvy, neboť na jejím základě funguje nájemní vztah mezi pronajímatelem a novými nájemci, na které nájem bytu přešel. Přechod práva nájmu bytu představuje specifický případ právního nástupnictví, který je odlišný od obecného právního nástupnictví pro případ smrti, tj. od dědění.168 Jeho specifika spočívají jednak v předpokladech, za nichž k přechodu nájmu bytu dochází, ale taky v jeho obsahu a okruhu osob, na něž může právo nájmu bytu přejít. K přechodu práva nájmu bytu dochází přímo ze zákona k okamžiku smrti nájemce bytu (§ 706 ObčZ) nebo trvalým opuštěním společné domácnosti nájemcem (§ 708 ObčZ). Přechod nájmu nastává bez ohledu na projev vůle pronajímatele, ale je nezbytné oznámit pronajímateli samotnou skutečnost přechodu.169 Tento institut se ovšem nevztahuje na byty ve společném nájmu manželů, neboť pak se stává jediným nájemcem pozůstalý manžel (§ 707 odst. 1 ObčZ), ani na byty ve společném nájmu jiných osob, neboť pak se právo nájmu rozšiřuje u ostatních spolunájemců. V dalším rozboru se budu vyjadřovat pouze k bytům nedružstevním, když pro byty družstevní platí jiná pravidla, spočívající v přechodu práva nájmu k bytu na dědice, jemuž připadl členský podíl. Rovněž úprava přechodu nájmu bytu byla dotčena změnami občanského zákoníku provedenými zákonem č. 107/2006 Sb. a nutno říci, že změnami podstatnými, které se dotkly především okruhu osob na něž nájem bytu přechází (novelizovaný § 706 rozlišuje 2 skupiny osob, každou v samostatném odstavci). Ustanovení § 706 odst. 1 ObčZ vymezuje okruh osob v tzv. „mírnějším režimu“ 170 (děti, rodiče, sourozenci, zeť, snacha a nově také registrovaný partner171), kde tento výčet je taxativní. Tyto osoby musejí kumulativně splňovat dvě podmínky:

166

Např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.1.1998, sp.zn. 2 Cdon 1671/1997. Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 76. 168 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, a.s., 2005, s. 180. 169 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1.1.2007. Praha : Linde, a.s., 2006, s. 53. 170 užitá terminologie vychází z článku: Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č.5, s. 43. 171 Zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství vložil do ObčZ nové ustanovení § 705a, které blíže upravuje specifika nájemního bydlení v tomto svazku a zásadně jej nelze ztotožňovat se společným nájmem manželů. Zánikem partnerství (zrušením, vyslovením neplatnosti či neexistence) zaniká právo na bydlení druhého

167

54


Zánik nájmu bytu

žily s nájemcem ve společné domácnosti (ke dni smrti, či trvalého opuštění domácnosti nájemcem) nemají vlastní byt Pojem společná domácnost je soudní judikaturou vykládána extenzivněji než pojem domácnost v § 115 ObčZ a to zejména tím, že se nevyžaduje společné hrazení nákladů na své potřeby, ani společné hospodaření. Jako příklad lze uvést rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.1. 2001 ve věci sp.zn. 26 Cdo 1867/2000: „U osob uvedených v § 706 odst.1 věta první ObčZ (dnes § 706 odst.1 vyjma vnuků) se k přechodu nájmu bytu nevyžaduje, aby společná domácnost vedená s nájemcem bytu měla charakter spotřebního společenství. I zde je však třeba trvat na tom, aby soužití s nájemcem v bytě mělo charakter trvalosti“. Z tohoto rozsudku vyplývá ještě jedna nezbytná skutečnost a sice trvalost soužití s nájemcem bytu, kdy musí být prokázán úmysl (jak nájemce, tak osoby spolužijící) vytvořit trvalé, předem časově neomezené životní společenství.172 Neexistence vlastního bytu je druhá zákonná podmínka, která musí být splněna ke dni smrti nájemce (nebo jeho trvalého opuštění společné domácnosti) a nepostačí, že se tak stane později.173 Odpověď na otázku co lze považovat za vlastní byt lze opět najít v soudní judikatuře: „O vlastní byt ve smyslu § 706 odst.1 ObčZ jde tehdy, svědčí-li osobám zde uvedeným právní titul, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému uspokojování bytové potřeby jeho nositele.“174 Splnění obou těchto podmínek musí prokázat osoby na něž má nájem bytu přejít, neboť tato povinnost vyplývá přímo ze zákona. Jde tak vlastně o další podmínku a je jen otázkou, ke kterému okamžiku a s jakými náležitostmi má být ono prokázání uskutečněno.175 Tato podmínka byla vložena do občanského zákoníku novelou provedenou zákonem č. 267/1994 Sb. a směřovala nepochybně k ochraně vlastníků bytů, tím že položila důkazní břemeno na nové potenciální nájemce. Nově koncipovaný § 706 odst. 2 ObčZ vymezuje okruh osob na něž může rovněž přejít nájem bytu, ale v tzv. „přísnějším režimu“ (ti, kdo pečovali o společnou domácnost nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou a nově také vnuci nájemce176).

partnera. Pokud by partner, který není nájemcem bytu, užíval byt i po zániku partnerství, užíval by jej bez právního titulu (nesvědčilo by mu ani právo na bydlení § 712a ObčZ) a mohl by být z bytu vyklizen. 172 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno:Nakladatelství CP Books. 2005, s. 81. 173 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.10.1998, sp.zn. 26 Cdo 1961/1998. 174 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.6.1997, sp.zn. 2 Cdon 393/1996. 175 Máša, D. Přechod nájmu bytu, aneb malá revoluce v nájemních vztazích. Právní rozhledy, 2005, č.22, s. 831. 176 Vnuci nájemce byli přeřazení do okruhu osob v tzv. „přísnějším režimu“ změnou občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb.. Tento přechod je částečně kompenzován moderačním právem soudu z důvodů „zvláštního zřetele hodných“ a umožňuje prominout nesplnění podmínky tříletého spolužití se zemřelým nájemcem ve společné domácnosti.

55


Zánik nájmu bytu

„Péče o společnou domácnost“ představuje požadavek aktivnějšího přístupu k zabezpečování chodu domácnosti zemřelého nájemce, zejména výkonem některých domácích prací, ošetřováním nájemce v nemoci, vařením, praním, apod.. Oproti pojetí společné domácnosti v tzv. „mírnějším režimu“ zde musí mít soužití s nájemcem charakter spotřebního společenství ve smyslu § 115 ObčZ.177 Odkázanost výživou na nájemce pak nemusí nutně vyplývat ze stavu právního, ale může spočívat i ve faktickém zajišťování výživy, aniž by k tomu byl nájemce právně zavázán. Oba charakterizované způsoby soužití se zemřelým nájemcem musí trvat nejméně po dobu tří let zpětně ode dne úmrtí, či trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem. V tomto ustanovení jsou kladeny na výše zmíněné osoby přísnější podmínky, které opět musejí být splněny kumulativně: žily s nájemcem ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let (ke dni smrti, či trvalého opuštění domácnosti nájemcem) nemají vlastní byt Zvláštní skupinu v § 706 odst. 2 ObčZ tvoří osoby, které nájemce přijal do bytu teprve po uzavření nájemní smlouvy. U nich dojde k přechodu nájmu bytu, pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce s pronajímatelem písemně dohodnou (to ovšem neplatí v případě vnuka). Zákon nestanoví blíže, kdy má být tato dohoda uzavřena. Pro obě výše zmíněné skupiny osob (§ 706 odst. 1 i odst. 2) platí, že v důsledku zákonného přechodu práva nájmu bytu vstupují do původního nájemního vztahu nájemce. Z obsahového hlediska se jedná zásadně o tentýž právní vztah, alespoň co se týče těch základních obsahových složek, jimiž jsou jeho předmět (byt a jeho příslušenství), nájemné, i určení doby, na kterou je nájem bytu sjednán.178 Avšak konkrétní dílčí práva a povinnosti zemřelého nájemce, vzniklá ještě za jeho života, zejména v podobě peněžitých pohledávek a závazků (dlužné nájemné, právo na náhradu účelně vynaložených nákladů dle § 691 ObčZ) se již řídí režimem práva dědického a přechází tak na dědice zemřelého nájemce.179 Přechod nájmu bytu znemožňuje pronajímateli svobodně disponovat se svým bytem a činí ho závislým na událostech, které nemůže ovlivnit.180 Pronajímatelé mohou navíc značně trpět i tím, že podmínky uvedené v § 706 odst. 1 ObčZ lze poměrně snadno obejít a zneužití tohoto ustanovení vypočítavým a tím i nemravným jednáním je poměrně časté.

177

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, a.s., 2005, s. 184. Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 862/96. 179 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, a.s., 2005, s. 181. 180 Brach, P. Právní aspekty přechodu nájmu bytu. Právní rádce, 2005, č. 4, s. 11.

178

56


Zánik nájmu bytu

3.2.2. Skončení nájmu bytu dohodou o výměně bytu Dohoda o výměně bytu podle §§ 715 a 716 ObčZ představuje další možnost zániku nájemního vztahu k bytu, ovšem opět pouze relativní, neboť dochází prakticky pouze ke změně v osobách nájemců. Nicméně rozhodl jsem se zařadit zde i tento institut, neboť dochází k zániku původních nájemních vztahů nájemců k bytům a to okamžikem splnění dohody o výměně bytů. K tomuto závěru došel Nejvyšší soud ČR, který podstatu realizace takové dohody vystihl takto: „Ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 ObčZ) vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy.“ 181 Nájemci se musí o takové výměně bytu dohodnout se souhlasem pronajímatelů.182 Souhlas i dohoda musí mít obligatorně písemnou formu. V případě, že pronajímatel souhlas bez závažných důvodů odmítá udělit, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev jeho vůle (§ 161 odst. 3 o.s.ř.). Pro samotnou výměnu bytu stačí, když se alespoň jeden z vyměňovaných bytů nachází v nájemním poměru.183 Pronajímateli nepochybně není lhostejné, kdo se stane (namísto původního) nájemcem bytu, aby mohl zvážit, zda s dohodou o výměně bytu vysloví souhlas či jej odepře, musí mu být obsah dohody (osoba budoucího nájemce) znám. Nejvyšší soud ČR proto dovodil, že: „Musí-li mít dohoda o výměně písemnou formu, a je-li vázána na písemný souhlas pronajímatele, pak logicky musí písemná dohoda předcházet projevu vůle pronajímatele, jímž vyjadřuje svůj souhlas (nesouhlas) s existující (v písemné formě) učiněnou dohodou nájemců.“184 185 Pokud nedošlo ke splnění dohody o výměně bytu, může se kterákoliv smluvní strana domáhat splnění této dohody soudně. Lhůta k podání žaloby je stanovena na tři měsíce od udělení souhlasu pronajímatelem, jde o lhůtu prekluzivní, takže jejím marným uplynutím právo

181

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.5.2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/1999. Dohodu o výměně bytu mohou platně uzavřít toliko osoby, jež jsou nájemci směňovaných bytů, nikoli osoby, jejichž nájemní poměr k bytu již dříve skončil (užívají byt např. na základě § 712a ObčZ), nebo osoby, které nájemci směňovaných bytů nikdy nebyly. In Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1.4.2004, sp. zn. 26 Cdo 1997/2003. 183 Druhé užívací právo k bytu může být založeno např. právem vlastnickým, právem věcného břemene či jiným oprávněním, které zakládá neodvozené užívání vyměňovaného bytu. In. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1287. 184 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3.10.2002, sp. zn. 26 Cdo 802/2000. Srov. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.6.2006, sp. zn. 26 Cdo 154/2005. 185 Ale např. M. Kučera se s tímto rozsudkem neztotožňuje a nepovažuje časovou návaznost dohody o výměně bytu a souhlasu pronajímatele za nezbytnou, když podle něj je možné, aby byl souhlas s uzavřením dohody udělen předem za konkrétně definovaných podmínek takové dohody. In. Kučera, M. Souhlas pronajímatele s výměnou bytu. Jurisprudence. 2003, č.3, s. 35. 182

57


Zánik nájmu bytu

podat žalobu zaniká.186 Je třeba se ještě zmínit, že dohodou o výměně bytu, se kterou vyslovil pronajímatel souhlas, jsou vázány i osoby, na které přešlo právo nájmu bytu na základě ustanovení §§ 706 až 708 ObčZ. Nastanou-li dodatečně u některého z nájemců, takové závažné okolnosti, pro které by nebylo spravedlivé požadovat na něm splnění dohody o výměně bytu, přísluší mu právo od sjednané dohody odstoupit (§ 716 odst. 2 ObčZ). Právo odstoupení však musí být realizováno bez zbytečného odkladu od vzniku závažných okolností, jinak by mohl být právní úkon odstoupení považován za neplatný. Druhý nájemce se může domáhat náhrady škody (obecná odpovědnost podle § 420 ObčZ), která mu vznikla odstoupením smluvní strany od dohody o výměně bytu.

3.2.3. Změna vlastnického práva k bytovému domu či bytu Změna vlastnictví k nemovitosti, sama o sobě nepůsobí zánik nájemního vztahu, tato skutečnost je významná toliko pro vymezení obsahu práv a povinností nového vlastníka. Změna v osobě vlastníka (pronajímatele) nemovitosti může být impulsem pro vypovězení nájmu ze strany nájemce, který tak ovšem musí učinit v nejbližším výpovědním období.187 Pro nájem bytu je však tato podmínka irelevantní, neboť nájemce bytu může ukončit nájem kdykoliv a bez uvedení důvodu. Nový pronajímatel, vlastník bytu či bytového domu, však nájemní vztah z tohoto důvodu vypovědět nemůže a nemůže ani vyžadovat uzavření nové nájemní smlouvy, vstupuje do všech práv a povinností původního vlastníka bytového domu či bytu (§ 680 odst. 2 ObčZ).188 Hypoteticky je však možné, že bytová situace nového pronajímatele nebo některé osoby vyjmenované v § 711a odst. 1 písm. a) ObčZ, bude tak špatná, že ho to bude opravňovat k podání výpovědi z důvodu potřeby bytu pro svou osobu nebo právě pro některou z taxativně stanovených osob.189

186

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : Nakladatelství CP Books. 2005, s. 77. Viz. § 680 odst. 3 ObčZ 188 Na pronajímatele však nepřecházejí z titulu tohoto právního nástupnictví všechna práva a povinnosti předchozího pronajímatele, což je dáno povahou nájemního vztahu, u něhož mají některá práva a povinnosti samostatný právní režim, daný právním důvodem jejich vzniku. Na nabyvatele nepřecházejí peněžité pohledávky a dluhy předchozího pronajímatele, vzniklé za trvání původního nájemního vztahu. In. Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha : Linde, a.s., 2003, s. 1055. 189 Srov. podmínky pro dání výpovědi dle § 711a odst. 1 písm. a) v pododdíle 3.1.3.3-a) 187

58


Zánik nájmu bytu

4. Zvláštní úprava zániku nájmu u některých bytů 4.1. Družstevní byty Pojem „družstevního bytu“ není občanským zákoníkem vymezen. Podle judikatury je družstevním bytem byt ve vlastnictví „bytového družstva“, kterým je každé družstvo, jež zajišťuje bytové potřeby svých členů zejména tím, že jim pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty, jiné místnosti a nebytové prostory.190 V zásadě lze v otázce zániku nájmu družstevního bytu odkázat na obecné způsoby zániku nájmu bytu.191 Charakter družstevního bydlení, u kterého je nájem družstevního bytu odvozen primárně od majetkové účasti člena družstva na pořízení bytu a jeho členství v bytovém družstvu, s sebou přinášejí některé podstatné specifika. Nájemce (člen družstva) nachází v tomto vztahu vyšší míru stability nájmu, která se blíží stabilitě, jakou skýtá užívání bytu ve vlastnictví. Jedním specifikem je proto zánik nájmu družstevního bytu zánikem členství v bytovém družstvu a dalším zánik společného nájmu družstevního bytu manžely. Občanský zákoník v ustanovení § 714 upravuje ve vztahu k družstevním bytům zvláštní způsob zániku nájmu bytu, ten nastane zánikem členství v bytovém družstvu. Úprava zániku členství v bytovém družstvu je obsažena v obchodním zákoníku (§ 231 odst. 1 a § 232), ale vždy je třeba vycházet z konkrétních stanov jednotlivých bytových družstev.192 Podle obchodního zákoníku zaniká členství v bytovém družstvu následujícími způsoby: písemnou dohodou člena a družstva vystoupením člena družstva vyloučením člena družstva prohlášením konkursu na majetek člena družstva zamítnutím návrhu na prohlášení konkursu pro nedostatek majetku člena, pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností vydáním exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce

190

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.7.1999, sp. zn. 21 Cdo 327/1999. Srov. např. Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 13.3.2005, sp. zn. 26 Cdo 855/2004.: „Ustanovení § 711 odst. 1 ObčZ (znění § 711 účinné do 30.3.2006, které obsahovalo všechny výpovědní důvody) o výpovědi pronajímatele z nájmu bytu se vztahuje i na byty družstevní; aplikace § 714 ObčZ o zániku nájmu zánikem členství v bytovém družstvu tím není dotčena. 192 Dvořák, T. Družstevní právo. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2002, s. 75. 191

59


Zánik nájmu bytu

zánikem družstva smrtí člena družstva (fyzické osoby) Zánik členství v bytovém družstvu a tím i nájmu družstevního bytu však neznamená povinnost nájemce k vystěhování se z bytu, dokud mu není zajištěna některá bytová náhrada uvedená v § 712 ObčZ.193 Pro vznik tohoto nároku přitom není rozhodné, zda zaniklo jeho členství v bytovém družstvu z důvodů na straně družstva anebo např. vyloučením, pro jeho porušování práv a povinností vyplývajících z členství v družstvu. Tyto situace by měly být rozlišovány, neboť z tohoto pohledu se mi jeví takto stanovená povinnost pronajímatele (bytového družstva) k zajištění bytové náhrady jako nespravedlivá. Jeden z výše jmenovaných způsobů zániku členství v bytovém družstvu, smrt fyzické osoby, s sebou přináší specifické právní následky. Smrt nájemce družstevního bytu, pokud nejde o byt ve společném nájmu manželů, způsobuje přechod jeho členství v družstvu a také nájmu bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl. Na rozdíl od nedružstevních bytů jsou tedy právní následky smrti nájemce družstevního bytu podmíněny režimem dědění. I když k přechodu členství a nájmu družstevního bytu na dědice dochází ve smyslu § 706 odst. 2 ObčZ, již smrtí zůstavitele, je nutné, aby nabytí dědictví bylo konstatováno rozhodnutím soudu, vydaným v dědickém řízení.194 Uvedené rozhodnutí má ovšem účinky ex tunc, tj. zpětně ke dni smrti zůstavitele. Dalším specifikem družstevních bytů je, že právní úprava u nich nezná obecný společný nájem družstevního bytu, ale jen společný nájem družstevního bytu manžely. Nejčastějším důvodem zániku společného nájmu bytu manžely je rozvod manželství. Jestliže jeden z manželů nabyl právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu před uzavřením manželství a je výlučným členem bytového družstva, pak rozvodem manželství zaniká společný nájem družstevního bytu manžely a on se stává výlučným nájemcem družstevního bytu.195 Druhému z manželů přísluší právo na náhradní ubytování, soud však může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že mu přísluší právo na náhradní byt.196 V ostatních případech společného nájmu družstevního bytu manžely rozhodne soud o zrušení společného nájmu a také o tom, kdo bude nadále členem družstva a nájemcem družstevního bytu (§ 705

193

§ 714 ObčZ Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, a.s., 2005, s. 284. 195 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : Nakladatelství CP Books. 2005, s. 114. 196 § 712 odst. 3 ObčZ

194

60


Zánik nájmu bytu

odst. 2 ObčZ). V tomto případě má rozvedený manžel, který je povinen se vystěhovat z družstevního bytu, právo na náhradní byt.197 Vzhledem k tomu, že se nájemní vztah k družstevnímu bytu velmi blíží vlastnickému právu, je třeba ještě rámcově zmínit ochranu nájemců družstevních bytů zejména ustanovením § 239 odst. 4 písm. i) obchodního zákoníku, podle kterého může o prodeji domů družstva rozhodovat výlučně členská schůze družstva a to se souhlasem většiny družstevních nájemců.

4.2. Služební byty, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení Pojmové vymezení a účel existence těchto zvláštních druhů bytů je třeba hledat v zákoně č. 102/1992 Sb..198 Z citovaného zákona vyplývá, že služebními byty (§ 7) jsou především byty v domech a jiných objektech určené pro ubytování osob, které mají v těchto bytech bydlet ze služebních důvodů proto, že by jinak byl ohrožen provoz objektů nebo znemožněn výkon jejich zaměstnání. Dále půjde o byty ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků a byty ozbrojených složek, za něž se považují byty v domech určené pro ubytování výhradně v zákoně taxativně vyjmenovaných osob. V § 8 tohoto zákona jsou rovněž upraveny byty, jež mají přechodný charakter služebních bytů. Byty zvláštního určení (§ 9) jsou byty zvlášť upravené pro ubytování zdravotně postižených osob a byty v domech zvláštního určení (§ 10) jsou byty v domech s pečovatelskou službou a v domech s komplexním zařízením pro zdravotně postižené občany. Specifika nájemních vztahů k těmto bytům jsou zřejmá již při uzavírání nájemních smluv, když u většiny služebních bytů (vyjma bytů ozbrojených složek) se vyžaduje závazek nájemce, že bude vykonávat práce, na které je nájem bytu vázán.199 Smlouvy o nájmech bytů zvláštního určení a bytů v domě zvláštního určení lze zase uzavřít pouze na základě písemného doporučení subjektů vyjmenovaných v § 9 odst. 2 a v § 10 odst. 2 zákona č.

197

I v tomto případě je dáno moderační právo soudu, který může s ohledem na důvody zvláštního zřetele hodné rozhodnout, že povinný k vystěhování z družstevního bytu má právo toliko na náhradní ubytování ( § 712 odst. 3 ObčZ) 198 z. č. 102/1992 Sb., v platném znění, kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. 199 Platí pro služební byty vymezené v § 7 odst. 1 písm. a) a b), pro byty ozbrojených složek vymezené v § 7 odst. 1 písm. c) zákona č. 102/1992 Sb. toto neplatí.

61


Zánik nájmu bytu

102/1992 Sb.200 U všech uvedených bytů je vyloučen vznik práva nájmu bytu ze zákona, tj. přechodem práva nájmu bytu, resp. uzavřením manželství s nájemcem bytu (§ 709 ObčZ). K zániku práva nájmu uvedených bytů dochází zásadně na základě týchž právních skutečností, které vedou k zániku práva nájmu nedružstevních bytů. Z povahy a účelového vymezení těchto bytů však vyplývají při zániku nájemních vztahů k těmto bytům některá specifika. Právo nájmu u nich zaniká vždy smrtí nájemce (není-li byt ve společném nájmu podle § 700 ObčZ), aniž by přecházelo na jiné osoby uvedené v zákoně v § 709 ObčZ. Přechod práva nájmu je vyloučen i pro případy opuštění společné domácnosti nájemcem bytu. Zákon však poskytuje ochranu osobám201, které zůstaly ve služebním bytě, bytě zvláštního určení či bytě v domě zvláštního určení bydlet i po smrti výlučného nájemce, nebo po jeho trvalém opuštění společné domácnosti. Z předmětného bytu se nemusí vystěhovat do té doby, dokud jim není zajištěn přiměřený náhradní byt.202 O jednotlivých výpovědních důvodech z nájmu bytu u výpovědi ze strany pronajímatele již bylo hovořeno, pro lepší přehled chci jen poznamenat, že při zániku nájmu těchto bytů nelze uplatnit výpovědní důvod podle § 711a odst. 1 písm. a) ObčZ. A naopak s ohledem na specifický účel těchto bytů se výlučně u služebních bytů uplatňuje výpovědní důvod podle § 711a odst.1 písm.b) ObčZ a u bytů zvláštního určení a u bytů v domech zvláštního určení výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. e) ObčZ.

200

Písemné doporučení mohou poskytovat jednak zřizovatelé, pokud si podmínku poskytnutí písemného souhlasu vyhradili, anebo obecní úřady obcí s rozšířenou působností, pokud byly tyto byty zřízeny ze státních prostředků nebo stát na jejich zřízení přispěl ( § 9 odst. 2, § 10 odst. 2 zákona č. 102/1992 Sb.) 201 Jde-li o manžela nebo některou osobu vyjmenovanou v § 706 odst. 1 ObčZ. Tato specifická ochrana je poskytována také druhému manželovi po rozvodu, tj. manželovi, který nebyl nájemcem a zůstal v bytě bydlet. 202 Soud může v odůvodněných případech rozhodnout, že postačí byt nižší kvality (§ 713 odst. 1 ObčZ).

62


Zánik nájmu bytu

5. Komparace zániku nájmu bytu v ČR s rakouskou právní úpravou I v Rakousku je koncepce nájemních vztahů postavena na jejich chráněnosti. Jádrem této chráněnosti je podobně jako v ČR ochrana nájemce při skončení nájmu bytu. Dnem 1. října 2006 vstoupila v platnost velká novela nájemního práva, která s sebou přinesla významné změny, jež se projeví ve snížení formálních požadavků u výpovědi nájemce, doručování výpovědí a také prodlužování doby nájmu v případě uplynutí sjednané doby nájmu.203 V této kapitole se budu snažit vymezit ty nejfrekventovanější způsoby zániku nájmu bytu a poukázat na odlišnosti oproti české právní úpravě. Problematika nájemních vztahů k bytům vychází převážně ze zákona o nájemním právu (s Mietrechtsgesetz, MRG). Od jeho ustanovení se nelze odchýlit v neprospěch nájemce, v jeho prospěch ovšem ano, z čehož lze vysledovat koncepci ochrany nájemce jako slabší strany nájemního vztahu. Do působnosti zákona o nájemním právu však nespadají jen byty, ale i nebytové prostory popř. jejich části. Zákon ve svých ustanovení vždy specifikuje okruh nájemních vztahů, na které příslušné ustanovení konkrétně dopadá. Nicméně celá řada zvláštních nájemních vztahů je z jeho působnosti vyňata, jde zejména o nájemní vztahy k rekreačním bytům, bytům v jednoobjektových nebo dvouobjektových domech, hotelům, garážovým prostorům, atd.204 Nejsou-li určité právní otázky a skutečnosti upraveny v zákoně o nájemním právu, pak se subsidiárně použije rakouský obecný zákoník občanský (ABGB).205 Při výčtu jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu vycházím z obou výše zmiňovaných předpisů. Přehled důvodů zániku nájmu bytu v rakouské úpravě podle § 29 odst.1 MRG: Výpovědí pronajímatele Výpovědí nájemce Zničením bytu - bez povinnosti pronajímatele k jeho obnovení Uplynutím doby - u nájemních vztahů na dobu určitou Okamžité zrušení nájemní smlouvy nájemcem z důvodů podle § 1117 ABGB Okamžité zrušení nájemní smlouvy pronajímatelem z důvodů podle § 1118 ABGB 203

Das Bundesministerium für Justiz, s Mietrechtsgesetz heute, in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006, s. 8. [citováno dne 19. února 2007]. Dostupný z : www.justiz.gv.at/_cms_upload/_docs/mrg_heute_auflage_9.pdf 204 § 1 MRG. In. Mohr, F. - Bundesministerium für Justiz. Bürgerliches Recht (Stand 1.10.2006). Wien : LexisNexis Verlag, 2006, s. 341. 205 Arbeiterkammer, Mietrecht für Mieter, s. 21. [citováno dne 20. února 2007]. Dostupný z : http://wien.arbeiterkammer.at/pictures/d46/AK-Mietrecht2006.pdf

63


Zánik nájmu bytu

Vedle těchto důvodů se však ještě použijí všeobecné důvody zániku smluvních vztahů podle obecného zákoníku občanského (ABGB), kde uvádím zejména: Dohodou Splynutím postavení osoby nájemce a pronajímatele Protože jsem se v rámci své práce věnoval rovněž přechodu nájmu bytu, zmíním se i o odlišnostech tohoto institutu.

5.1. Jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu 5.1.1. Výpověď pronajímatele Pronajímatel může vypovědět nájem bytu pouze u smluv sjednaných na dobu neurčitou. Smluvně si lze možnost výpovědi rozšířit i na nájem sjednaný na dobu určitou, ale už z tohoto lze spatřit principiélní rozdíly. Z hlediska formálního lze uplatňovat jen soudní výpovědi, přičemž jiné výpovědi z nájmu nejsou možné. Obligatorními náležitostmi výpovědi jsou výpovědní důvod, výpovědní lhůta a výpovědní termín. U výpovědních důvodů zákon hovoří o povinnosti uvést důležitý důvod pro vypovězení nájmu, když § 30 odst. 2 MRG vyjmenovává celkem 16 takových důvodů. V nájemní smlouvě si však strany navíc mohou sjednat i další výpovědní důvody, které musejí být srovnatelně významné jako ty zákonné.206 V počtu výpovědních důvodů a také v možnosti sjednání jiných než zákonných výpovědních důvodů spatřuji zásadní rozdíl oproti české právní úpravě, která je v tomto ohledu kogentní. Jednotlivé zákonné výpovědní důvody jsou přitom velice podobné těm v naší právní úpravě, ale jejich skutkové podstaty jsou rozděleny do více ustanovení. Některé odlišnosti se však samozřejmě vyskytují, což je pochopitelné. Např. výpovědní důvod spočívající v neplacení nájemného může být uplatněn za těchto podmínek: „Nájemce nezaplatil nájemné ve stanovené době splatnosti a i přes upozornění na povinnost k platbě nájemného je v prodlení nejméně 8 dní od uplynutí dodatečně poskytnuté lhůty k platbě nájemného.“207 U tohoto výpovědního důvodu lze vypozorovat, že zákonem není stanovena výše dluhu na nájemném, která opravňuje k dání výpovědi jako je tomu v české úpravě, ale roli hraje neuposlechnutí výzvy k placení v dodatečně stanovené lhůtě pro placení nájemného. Předpokládám, že i zde se bude uplatňovat při soudním rozhodování korektiv obdobný dobrým mravům v české právní 206

Das Bundesministerium für Justiz, s Mietrechtsgesetz heute, in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006, s. 66. [citováno dne 19. února 2007]. Dostupný z: www.justiz.gv.at/_cms_upload/_docs/mrg_heute_auflage_9.pdf 207 § 30 odst. 2 bod 1 MRG. In. Mohr, F. - Bundesministerium für Justiz. Bürgerliches Recht (Stand 1.10.2006). Wien : LexisNexis Verlag, 2006, s. 362.

64


Zánik nájmu bytu

úpravě. Na rozbor všech výpovědních důvodů zde není místo. Z konstrukce toho zmíněného vyplývá, že rozdíly zde existují, přesto ale obecně konstatuji jejich velkou podobnost. Ve výpovědi musí být dále uvedena výpovědní lhůta (která činí 1 měsíc, pokud si ovšem strany nesjednají delší) a výpovědní termín (ke konci kalendářního měsíce, pokud si strany nesjednají jiný).208 V délce výpovědní lhůty je oproti české právní úpravě významný rozdíl, když je stanovena její minimální délka pouze na 1 měsíc. Ve většině případů je stanoven výpovědní termín na konec kalendářního měsíce, ale možnost volby jiné doby opět zásadně odlišuje náležitosti výpovědi ze strany pronajimatele v rakouské právní úpravě. Soud u podané výpovědi nejdříve přezkoumává její formální náležitosti a pak ji doručuje nájemci. V této fázi se soud ještě vůbec nezabývá otázkou, zda-li je naplněn pronajímatelem uplatňovaný výpovědní důvod. Z tohoto je zřejmé, že soudní výpověď podle rakouské úpravy nepředstavuje přivolení k této výpovědi, ale toto označení vystihuje spíše její formu. O doručení výpovědi nájemci se tedy pronajímatel vůbec nezajímá a tuto úlohu plní soudy. Nájemce může proti obdržené výpovědi podat do 4 týdnů u soudu námitky, aby výpovědní důvod popřel.209 Námitky nemusejí být odůvodněny, nejsou-li ovšem podány včas, stává se výpověď účinnou a pronajímatel může podat návrh na vyklizení bytu.210 Oproti tomu v české úpravě musí být žaloba na určení neplatnosti (představuje podle mne obdobu námitek dle rakouské úpravy) podložena důkazy a tvrzeními, které výpověď pronajímatele popírají. Pokud nájemce stihl vznést námitky, následuje ústní jednání, v němž je povinností pronajímatele uvedený výpovědní důvod prokázat. Ukáže-li se výpověď jako odůvodněná, nařídí soud nájemci vyklizení bytu, a to ve lhůtě 14 dnů, samozřejmě ne dříve než uplyne stanovená výpovědní lhůta. Na návrh nájemce může být lhůta pro vyklizení bytu prodloužena, ne však o více jak 9 měsíců.211 Toto ustanovení podle mne značně znevýhodňuje pronajímatele. Důvody, pro které má soud nájemci takové prodloužení umožnit, by musely být opravdu závažné, ale i tak by to měl být stát, kdo se má o nájemce v tíživé situaci postarat. Pokud výpovědní důvod nespočívá v porušení povinností nájemce212, je pronajímatel povinen zajistit nájemci srovnatelný náhradní byt. Podle § 32 MRG má nájemce právo zvolit si mezi dvěma nabízenými náhradními byty, nebo se může rozhodnout pro náhradu

208

Arbeiterkammer, Mietrecht für Mieter, s. 147. [citováno dne 20. února 2007]. Dostupný z: http://wien.arbeiterkammer.at/pictures/d46/AK-Mietrecht2006.pdf 209 § 33 odst. 2 MRG, das Mietrechtsgesetz. 210 Arbeiterkammer, Mietrecht für Mieter, s. 150. [citováno dne 20. února 2007]. Dostupný z: http://wien.arbeiterkammer.at/pictures/d46/AK-Mietrecht2006.pdf 211 § 34 odst. 1 MRG, s Mietrechtsgesetz. 212 § 30 odst. 2 body 9, 11, 14, 15, 16 MRG, s Mietrechtsgesetz.

65


Zánik nájmu bytu

peněžitou.213 Pokud pronajímatel obstará byt v určitém ohledu méně kvalitní, může tento nedostatek zhojit tím, že nájemci poskytne peněžité odškodnění. Oproti české úpravě nejsou poskytovány bytové náhrady tak často, což by v českých podmínkách pronajímatelé bezpochyby přivítali. Navíc je dána možnost volby mezi náhradním bytem a peněžitou náhradou, což může být výhodné pro obě strany, např. pokud v okolí není dostupný srovnatelný byt. Jestliže jsem poukazoval na neobvyklost poskytování bytových náhrad ve vyspělých demokratických zemích, tak rakouská úprava společně s tou českou stále setrvává na sociálním přístupu a ochraně nájemce formou institutu bytových náhrad, které zatěžují pronajímatele. Z koncepce soudní výpovědi pronajímatele lze vypozorovat poměrně šikovnou kombinaci účasti soudu na procesu dání výpovědi a zároveň ponechání prostoru pro skončení nájmu bytu bez potřeby soudního rozhodnutí (pokud nájemce neuplatní námitky). Oproti české úpravě je výhodou (pronajímatelů samozřejmě) doručování soudem, jinak je následná obrana nájemce proti podané výpovědi obdobná jako u výpovědí bez přivolení soudu v české úpravě (s rozdílem v kratší době poskytnuté pro námitky a v absenci povinnosti odůvodnění námitek čí uvádění důkazů na podporu námitek). Tento model považuji za velmi zajímavý a jistě dobře fungující, ale pro českou právní úpravu neaktuální, neboť ta hledá spíše cesty k odlehčení práce soudní agendě.

5.1.2. Výpověď nájemce U výpovědi podané nájemcem ještě do 30. 9. 2006 platilo, že mohla být učiněna pouze soudně. Zmiňovanou novelizací se nároky kladené na formu výpovědi nájemce zmírnily a nyní si podle § 33 MRG může nájemce vybrat mezi soudní výpovědí a „prostou“ písemnou výpovědí adresovanou pronajímateli. Aby byla výpověď platná, musí obsahovat výpovědní lhůtu a výpovědní termín, pro které platí to stejné, co bylo řečeno výše u výpovědi pronajímatele. Stejně jako v právní úpravě ČR však nemusí nájemce uvádět žádný výpovědní důvod.214 Protože u výpovědi je podstatný okamžik jejího doručení, budou si muset naši sousedé nově zvykat na doručování bez soudu, zvolí-li onu zjednodušenou formu výpovědi. Domnívám se, že s prokazováním doručení mohou vznikat obdobné problémy jako u nás, a proto by bylo vhodné sledovat, jak se k tomuto problému postaví rakouská praxe. Pro jisté doručení se i zde doporučuje, aby 213

§ 32 odst. 2 MRG. Náhradní byt je srovnatelný pouze tehdy, když nájemci vyhovuje svou velikostí, vybavením, polohou, výší nájemného a navíc se přihlíží k jeho osobním, rodinným a pracovním poměrům. 214 Das Bundesministerium für Justiz, s Mietrechtsgesetz heute, in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006, s.67.[citováno dne 19. února 2007]. Dostupný z: www.justiz.gv.at/_cms_upload/_docs/mrg_heute_auflage_9.pdf

66


Zánik nájmu bytu

nájemci využívali pro zasílání výpovědi formu doporučeného dopisu nebo osobní předání proti podpisu pronajímatele. Celkově je nová koncepce výpovědi nájemce velmi podobná té v ČR, rozdíly jsou v délce výpovědních lhůt a v možnosti sjednat si konec výpovědního termínu i jindy než ke konci kalendářního měsíce.

5.1.3. Zánik bytu bez povinnosti jeho obnovení Zánik nájemního vztahu k bytu jeho zničením nastává podle zákona o nájemním právu tehdy, když pronajímatel nemá povinnost obnovit nebo opravit tento byt. Povinnost pronajímatele k provedení stavebních a technických úprav je zákonem stanovena v § 7 MRG, ale jen pro případy, kdy se stal byt neuživatelným v důsledku náhody, a jen v tom rozsahu, jenž umožňuje plnění poskytnuté pojišťovnou. Takto konkrétně formulované okolnosti, které podmiňují zánik nájmu bytu jeho zničením v našem právním řádu upraveny nejsou a podle mne mohou být pro zákonodárce inspirativní.

5.1.4. Uplynutí doby Zákon o nájemním právu (s MRG) připouští zánik nájmu bytu uplynutím doby jen v případě, že si to strany písemně sjednaly, čili uzavřely nájemní smlouvu na dobu určitou. Obdobně jako v české úpravě lze dobu trvání nájmu vymezit k určitému datu, lhůtou, nebo k nějaké určité události.215 Na rozdíl od naší úpravy přináší sjednání doby určité do vztahu mnohem větší jistotu a to pro obě strany. Nájemní smlouva na dobu určitou musí být uzavřena minimálně na dobu tří let, když žádná horní hranice pro trvání nájmu stanovena není. Vyšší jistota je dána tím, že pronajímatel nájemní smlouvu na dobu určitou nemůže vypovědět a přísluší mu jedině právo na odstoupení od smlouvy, naplní-li nájemce skutkovou podstatu v § 1118 ABGB. A také proto, že ze strany nájemce bytu nemůže být smlouva vypovězena dříve, než po 1 roce sjednané doby nájmu (po tom běží ještě zvláštní tříměsíční výpovědní lhůta končící vždy poslední den kalendářního měsíce), jinak podobně jako u pronajímatele přísluší nájemci právo odstoupit od nájemní smlouvy, je-li naplněna skutková podstata podle § 1117 ABGB.216

215

Würth, H., Zingher, K. Miet- und Wohnrecht. Wien : Manzsche Verlags- und Universitätbuchshandlung, 1989, s. 241. 216 Das Bundesministerium für Justiz, s Mietrechtsgesetz heute, in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006, s. 71. [citováno dne 19. února 2007]. Dostupný z: www.justiz.gv.at/_cms_upload/_docs/mrg_heute_auflage_9.pdf

67


Zánik nájmu bytu

I zde však široká smluvní volnost umožňuje, aby si strany v nájemní smlouvě sjednaly výslovně i jiné důvody skončení nájmu a třeba i konkrétně uvedli některé výpovědní důvody. V případě, že mají obě zájem ukončit nájemní vztah předčasně, tak mohou o tomto uzavřít dohodu. Nájemní smlouvy na dobu určitou, které po uplynutí sjednané doby nebyly ani smluvně prodlouženy, ani vypovězeny se považují za obnovené na dobu 3 let. Nájemce může takto obnovenou nájemní smlouvu vypovědět teprve po uplynutí 1 roku prodloužené lhůty a to při dodržení tříměsíční výpovědní lhůty.217 Pokud není obnovená nájemní smlouva vypovězena, ani jinak ukončena po těchto dalších třech letech, považuje se za smlouvu na dobu neurčitou (§ 29 odst. 3 písm. b MRG). Respekt ke svobodně vyjádřené vůli stran uzavřít nájem bytu na dobu určitou, je v rakouské úpravě vykládán jako doklad úmyslu tuto nájemní dobu dodržet, a proto bez výslovného sjednání nelze nájem bytu na dobu určitou pronajímatelem vypovědět, přičemž nájemce je v tomto omezen po dobu prvních 12 měsíců trvání nájmu - v těchto skutečnostech spatřuji významný rozdíl oproti české právní právě.

5.1.5. Okamžité zrušení nájemní smlouvy nájemcem S okamžitou účinností, tedy bez žádných výpovědních lhůt, může nájemce ukončit nájemní vztah z důvodů podle § 1117 ABGB. Stane se tak jednostranným prohlášením o skončení nájmu bytu, pokud byl byt předán ve stavu nezpůsobilém užívání, nebo se stal neuživatelným bez viny nájemce v průběhu nájmu a nebo je-li byt zdravotně závadný. Z důvodu zdravotní závadnosti bytu může nájemce tento způsob skončení nájemního vztahu užít i tehdy, vzdal-li se ve smlouvě tohoto práva anebo věděl-li o stavu bytu v okamžiku uzavření smlouvy.218 Okamžité zrušení nájemní smlouvy nájemcem podle § 1117 ABGB je možné u smluv na dobu určitou i u smluv na dobu neurčitou, může být oznámeno písemně (což se doporučuje kvůli dokazování), ale i ústně.219 Důvody odstoupení nájemce od nájemní smlouvy podle tohoto ustanovení jsou prakticky totožné jako v české právní úpravě (§ 679 odst. 1 a 2 ObčZ), odlišnost však existuje ve formě oznámení odstoupení, když tato může být v ČR jen písemná.

217

Tamtéž, s. 71. Böhm, H. Die Befristung von Wohnungsmietverträgen in Österreich und Deutschland, s. 11. [citováno dne 21.února 2007]. Dostupný z : www.arbeiterkammer.at/pictures/importiert/Studie_Befristung_aktuelle_Fassung_21032002.pdf 219 Arbeiterkammer, Mietrecht für Mieter, s. 151. [citováno dne 20. února 2007]. Dostupný z: http://wien.arbeiterkammer.at/pictures/d46/AK-Mietrecht2006.pdf

218

68


Zánik nájmu bytu

5.1.6. Okamžité zrušení nájemní smlouvy pronajímatelem Pronajímatel může požadovat okamžité zrušení nájemní smlouvy z důvodů podle § 1118 ABGB, pokud nájemce užívá byt značně škodlivým způsobem, anebo má-li nájemce „kvalifikovaný nedoplatek na nájemném“. V zásadě může podat z tohoto důvodu i výpověď, nicméně žaloba na vyklizení dle § 1118 ABGB je rychlejší a jistější forma skončení nájemního vztahu a je taky v případech neplacení nájemného využívána častěji.220 „Kvalifikovaný nedoplatek na nájemném“ znamená, že nájemce musel být ohledně platby nájemného upomínán. Upomenutí představuje každé jednání, z kterého vyplývá, že pronajímatel nájemné požaduje, nemusí být tedy písemné. Pokud není nájemce upomenut, ani mu není poskytnuta dodatečná lhůta pro zaplacení, tak soud případnou žalobu na vyklizení zamítne. Pronajímatel může ustanovení § 1118 ABGB aplikovat u smluv na dobu určitou i u smluv na dobu neurčitou. Okamžité zrušení nájemní smlouvy pronajímatelem je v rakouské právní úpravě možné z více důvodů než v té české (srovnávám důvody odstoupení pronajímatele, s vědomím, že odstoupení má účinky ex tunc), když za hlavní rozdíl považuji možnost okamžitého zrušení nájemní smlouvy při neplacení nájemného. Z hlediska formy odstoupení se liší i informování nájemce o tomto úkonu, neboť upomenutí (výstraha v ObčZ) nájemce nemusí mít obligatorně písemnou formu, zatímco česká právní úprava písemnost vyžaduje.

5.1.7. Zánik nájmu bytu dohodou Dohodu o skončení nájmu bytu je možno uzavřít kdykoliv, představuje projev svobodné vůle stran skončit jejich nájemní vztah k určitému datu. Dohoda může být uzavřena písemně (doporučeno kvůli dokazování), ústně nebo konkludentně prostým jednáním (nájemce se vystěhuje a vrátí klíče od bytu, pronajímatel to akceptuje a byt převezme).221 Z výše uvedeného vyplývá, že žádné zvláštní náležitosti dohoda mít nemusí, skončení nájmu bytu touto formou plně odpovídá autonomii vůle stran, když tato je zde podstatně širší, než v úpravě české. Dle naší právní úpravy musí mít dohoda pod sankcí absolutní neplatnosti písemnou formu a opuštění bytu nájemcem, byť třeba se souhlasem pronajímatele se rozhodně za dohodu o skončení nájmu bytu nepovažuje. Byt by nebyl právně volný a tudíž by k němu nebylo možno sjednávat novou nájemní smlouvu. Zde lze jednoznačně vypozorovat omezení autonomie vůle stran v naší právní úpravě a teprve nový kodex by měl toto napravit.

220

Ooe.kpoe. Kündigung von A bis Z, [citováno dne 20. února 2007]. Dostupný z : ooe.kpoe.at/news/article.php/20060211230939923/print - 22k 221 Würth, H., Zingher, K. Miet- und Wohnrecht. Wien : Manzsche Verlags- und Universitätbuchshandlung, 1989, s. 253.

69


Zánik nájmu bytu

5.1.8. Splynutím Tento způsob zániku nájmu bytu je obdobný naší právní úpravě. Ustanovení § 1445 ABGB upravuje splynutí jako klasický zánik závazku. Dojde-li ke splynutí práv a povinností v jedné osobě, tak práva i povinnosti zanikají. Pro nájemní vztah platí toto analogicky a oproti naší úpravě zde rozdíl nespatřuji.

5.2. Přechod nájmu bytu Rakouská právní úprava podstatně odlišuje případy smrti nájemce (§ 14 MRG) a trvalého opuštění bytu nájemcem (§ 12 MRG). Obě situace sice umožňují, aby do nájemního vztahu vstoupily na místo nájemce jiné oprávněné osoby, ale v podmínkách tohoto přechodu se rozcházejí. Zatímco v naší právní úpravě jsou pravidla pro přechod nájmu v obou situacích stanoveny obdobně. Po smrti hlavního nájemce bytu vstupují do nájemního vztahu tyto oprávněné osoby - manžel, životní druh, příbuzní v přímé linii, včetně adoptivních dětí a sourozenců zemřelého nájemce. Pokud ovšem tyto osoby neoznámí pronajímateli do 14 dnů po smrti pronajímatele, že v nájemním vztahu nechtějí pokračovat.222 Naopak mají-li zájem, tak musí splňovat 2 podmínky - naléhavá potřeba bydlení a soužití s nájemcem v bytě ve společné domácnosti. Se svým vstupem ručí oprávněné osoby za platbu nájemného a za závazky, které vznikly ještě během života zemřelého nájemce. Oproti tomu v ČR se přechod nájmu bytu vztahuje pouze na základní práva a povinnosti, které tvoří obsah nájemního vztahu, nikoliv na konkrétní peněžitá práva a povinnosti zemřelého nájemce.223 Celkově lze říci, že naše úprava vymezuje širší okruh osob oprávněných z přechodu, formuluje i jiným způsobem podmínky pro přechod (neexistence vlastního bytu, oproti naléhavé potřebě bydlení) a nehovoří ani o žádné lhůtě, v rámci níž se lze vzdát práva na přechod nájmu bytu. Opuštění bytu nájemcem nevyvolává stejné účinky jako jeho smrt, ale § 12 MRG s tímto spojuje právo nájemce postoupit nájem bytu. Právo nájmu bytu lze postoupit na taxativně vymezený okruh osob – na manžela, příbuzné v přímé linii, včetně adoptivních dětí a sourozenců. Podmínkou ovšem je, aby výše jmenované osoby bydlely po dobu nejméně dvou posledních let s nájemcem ve společné domácnosti (sourozenci po dobu nejméně pěti let). Manžel nemusí splňovat podmínku soužití po dobu dvou let, pokud žil v bytě od okamžiku

222

Würth, H., Zingher, K. Miet- und Wohnrecht. Wien : Manzsche Verlags- und Universitätbuchshandlung, 1989, s. 124. 223 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 181.

70


Zánik nájmu bytu

uzavření sňatku. Dítě nájemce nemusí splňovat podmínku soužití po dobu dvou let, pokud žilo v bytě od svého narození. Jak původní nájemce, tak i osoby, na něž právo nájmu postupuje musí toto postoupení bezodkladně oznámit pronajímateli. Právo nájmu lze touto cestou (při splnění výše zmíněných podmínek) postoupit i bez souhlasu pronajímatele a dokonce i proti jeho vůli.224 U tohoto institutu netřeba více srovnávat, jeho specifika vyplynuly z výše uvedeného, je koncipován zcela odlišně a hlavním rozdílem je předpokládaný úkon nájemce – postoupení práva nájmu bytu.

5.3. Shrnutí komparativní části Prvotní rozdíl (systémový) spatřuji již ve zdroji úpravy nájemních vztahů k bytům, a to v existenci samostatného zákona (zákon o nájemním právu), který podrobně upravuje tyto vysoce specifické vztahy zajišťující bydlení. Naopak za společný znak české i rakouské právní úpravy považuji pojetí nájmu bytu jako chráněného (povinnost pronajímatele uvádět závažné výpovědní důvody, institut bytových náhrad, přechod nájmu bytu). Oproti právní úpravě v ČR nejsou nájemci bytu tolik protěžováni, ale nájemní vztah je vyváženější a i pronajímatelovy práva a potřeby jsou chráněny (např. ochrana před výpovědí nájemce po dobu prvních 12 měsíců při nájmu na dobu určitou).225 Rakouská úprava skončení nájmu bytu je mnohem více dispozitivnější, na což jsem na příslušných místech poukázal. Velký rozdíl spatřuji také v nárocích kladených na formu jednotlivých právních úkonů (v Rakousku se často připouští i ústní forma, zejména případy skončení nájmu bytu podle § 1117 a § 1118 ABGB) a v následcích spojených s jejím nedodržením. Rakouská úprava mnohem více respektuje skutečnou vůli stran, naproti tomu v české úpravě se více lpí na dodržování právního stavu a neobvykle častou sankcí je absolutní neplatnost právního úkonu, v tomto ohledu může být rakouská úprava inspirativní.226 Ačkoliv jsem poukázal na celou řadu konkrétních odlišností, lze obecně považovat výčet jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu jako velmi podobný naší právní úpravě, což vyplývá ze společných historických kořenů a tradic. Ty nejmarkantnější odlišnosti shledávám v existenci pouze soudní výpovědi pronajímatelem a vůbec procesu jejího uplatňování, v délce výpovědních lhůt, v odlišně pojaté koncepci bytových náhrad a v odlišných předpokladech pro přechodu nájmu bytu. 224

Arbeiterkammer, Mietrecht für Mieter, s. 117. [citováno dne 20. února 2007]. Dostupný z: http://wien.arbeiterkammer.at/pictures/d46/AK-Mietrecht2006.pdf 225 Das Bundesministerium für Justiz, s Mietrechtsgesetz heute, in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006, s. 71. [citováno dne 19. února 2007]. Dostupný z: www.justiz.gv.at/_cms_upload/_docs/mrg_heute_auflage_9.pdf 226 Viz oddíl 5.1.7.

71


Zánik nájmu bytu

6. Závěr V této diplomové práci jsem hned na úvod v 1. kapitole stručně vymezil právní vztah nájmu bytu. Kromě uvedení základních pojmových znaků tohoto obligačního vztahu jsem upozornil na zásady (autonomie vůle, ochrana nájemce bytu, rovnost účastníků), které je nutno vnímat a zohledňovat při legislativních pracích, ale i u „pouhého“ rozboru problematiky zániku nájmu bytu, což je případ autora práce. Následně jsem se v rámci 2. kapitoly snažil poukázat na historický vývoj nájmu bytu, resp. na to, jak byl upraven v různých obdobích institut zániku nájmu bytu. Vliv jednotlivých právních úprav na současný právní stav je zcela evidentní. Historický exkurz nejenže napomohl nalézt kořeny současné úpravy nájmu bytu, ale také ukázal, že tyto kořeny ve svém důsledku

stále

deformují

současnou

úpravu

nájemních

vztahů

(potažmo

všech

soukromoprávních vztahů), a že je bude nutné utnout a vypracovat úpravu novou. Legislativní práce na novém občanském zákoníku jsou již v pokročilém stádiu, a proto jsem také na některých místech nastínil, jakou úpravu nájemních vztahů k bytům můžeme očekávat. Při zpracování samotné podstaty daného tématu – zániku nájmu bytu – bylo cílem 3. kapitoly charakterizovat jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu. Pokud je v navrhovaném občanském zákoníku čekají změny, tak jsem tyto změny uvedl a případně zhodnotil v čem spočívají klady a zápory té současné i navrhované úpravy. Problematiku zániku nájmu bytu považuji za velice citlivé téma, které je nutno chápat v širších souvislostech a s uvědoměním si, jaké následky přicházejí se ztrátou bydlení pro nájemce – člověka. Současná právní úprava nájmu bytu de lege lata je díky změnám provedeným z. č. 107/2006 Sb. mnohem více vyváženější (myšlen vztah nájemce – pronajímatele), když ústup od netypicky vysoké ochrany nájemců lze spatřit zejména v těchto nově upravených institutech – výpovědi ze strany pronajímatele, bytových náhradách. Model obráceného postupu při uplatňování výpovědi ze strany pronajímatele, kdy pronajímatel doručuje tento projev vůle bez předchozího přivolení soudu, a kdy je to teprve nájemce, kdo podává formou žaloby na určení neplatnosti podnět k soudnímu řízení o oprávněnosti takové výpovědi se mi jeví jako spravedlivý a lépe vystihující podstatu nájmu bytu. Měl by to být totiž nájemce, který by se měl aktivněji zasadit o zajištění bydlení a tím i trvání nájmu. Navíc se tento postup předpokládá jen pokud bude nájemce skutečně žalovat, a tak mnoho nájemních vztahů bude moci skončit bez toho, aniž by se jimi musely soudy zabývat, což bylo jistě cílem novelizace. Proto hodnotím výpovědi bez přivolení soudu za správně nastolenou cestu, avšak teprve praxe ukáže, jak se s takovým modelem vypořádají ti, jimž má sloužit – nájemci a pronajímatelé. 72


Zánik nájmu bytu

Nadále přetrvává i několik výpovědních důvodů, při jejichž uplatnění se vyžaduje přivolení soudu k podané výpovědi. I tato forma výpovědi však doznala změn, které povedou opět ku prospěchu pronajímatelů k rychlejšímu skončení nájmu bytu, samozřejmě za předpokladu, že rozhodnutí soudu bude směřovat k přivolení k výpovědi. Novou diferenciaci bytových náhrad považuji za správný krok, který rovněž přispěl k dalšímu vyrovnání práv pronajímatelů s právy nájemců. Nicméně do budoucna by podle mne mělo dojít k ještě výraznějšímu omezení povinnosti pronajímatelů k poskytování jakékoliv bytové náhrady, neboť toto není v demokratických zemích běžné a tuto roli by měl obstarávat stát. Připadá mi i nelogické, aby nájemce, který byl vypovězen z nájmu pro porušení jeho povinností ještě obdržel bytovou náhradu, sice již pouze ve formě přístřeší, ale i toto pronajímatele omezuje. Vzhledem k tomu, že o bytových náhradách navrhovaný občanský zákoník již nehovoří, lze předpokládat že pronajímatelé budou tohoto netradičního břímě zbaveni. Aby ovšem nájemci nekončili na ulici, je předpokladem takové úpravy fungující a otevřený trh s byty, který je v českých podmínkách specifický a přes dostatečné množství bytů (často ovšem prázdných) se teprve dotváří. Vzhledem k významu potřeby bydlení považuji za správné zrušení možnosti odvozovat právo nájmu od prostého prodlužování doby nájmu, a to vzhledem k vysoké právní nejistotě nájemce v období mezi skončením a opětovným vznikem nájmu bytu. Spoléhat se v těchto situacích pouze na „dobré slovo“ se může vymstít a navíc pokud již komunikace mezi stranami proběhla, tak nic nebrání udělat jednouchý smluvní dodatek o prodloužení doby nájmu. Mohu proto konstatovat, že došlo ke zvýšení právní jistoty ohledně okamžiku zániku nájmu bytu uplynutím doby. Jako doklad faktu, že chráněnost nájmu nezůstala jen pouhou frází je přetrvávající taxativní výčet výpovědních důvodů na straně pronajímatele, potřeba přivolení soudu k výpovědím u stanovených výpovědních důvodů, poskytování bytových náhrad a institut přechodu nájmu bytu. V textu práce jsem již sice poukázal na nejvýznamnější změny v návrhu občanského zákoníku, ale v rámci úvah de lege ferenda jsem si ponechal zamyšlení nad procesem uplatňování výpovědi ze strany pronajímatele. Poněkud kriticky bych chtěl poukázat na časovou náročnost navrhovaného modelu. Po doručení výpovědi by měl mít nájemce možnost vznést proti výpovědi ve lhůtě jednoho měsíce písemné námitky. Vznese-li nájemce námitky včas, ale pronajímatel do jednoho měsíce ode dne, kdy mu námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má nájemce právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

73


Zánik nájmu bytu

Osobně mi připadá tento postup a vzájemná podmíněnost těchto kroků pro běžného člověka náročná, a to nejen ohledně hlídání lhůt, popř. zbytečného čekání na jejich uplynutí a sepisování písemností, ale i s ohledem na právní jistotu a psychiku dotčených osob. Jako zcela nežádoucí pak považuji možnou délku takového kolotoče, obzvláště v případě, kdy nájemce nebude z bytu spěchat: 1) nájemce uplatní námitky až 30. den 2) následuje lhůta 30 dnů pro zpětvzetí výpovědi pronajímatelem 3) teprve po jejím uplynutí smí nájemce požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, k čemuž má dvouměsíční lhůtu a dá se očekávat, že teprve v jejím závěru se skutečně na soud obrátí. Vzhledem k tomu, že uplynou 4 měsíce než se věc dostane před soud, a nelze předpokládat, že se rychlost práce českých soudů nějak převratně zkrátí, zanechal bych raději současný model uplatňovaný u výpovědí bez přivolení soudu. Jestliže jsem současnou výpověď bez přivolení soudu označil za výpověď sankčního charakteru, a to i vzhledem k poskytování „pouhého“ přístřeší jako formy bytové náhrady, tak sankční charakter v navrhované úpravě dostane zcela novou dimenzi. A to díky možnosti pronajímatele podat výpověď bez výpovědní lhůty (v podstatě obdoba současného odstoupení, ale s účinky ex nunc) pokud nájemce poruší zvlášť závažným způsobem některou svou povinnost nájemce. Bude ovšem podmíněna výzvou pronajímatele, aby nájemce napravil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, který způsobil. Pro řádné nájemce by ani tato forma výpovědi neměla být černou můrou, naopak měla by vnést větší pořádek do nájemních vztahů a směřovat proti notorickým neplatičům, nájemcům poškozující byty a zneužívající byty k jiným účelům než k bydlení. Na druhou stranu by měly být v konečné verzi nového občanského kodexu upraveny skutkové podstaty pro uplatnění této výpovědi takovým způsobem, aby nebyly zneužitelné, k čemuž bude neodmyslitelně patřit také následné vytvoření doplňující judikatury. Jako poněkud neobvyklou hodnotím navrhovanou možnost pronajímatele vypovědět nájem bytu bez uvedení výpovědního důvodu, ale za to s dvouletou výpovědní lhůtou, když předpokládám, že využití této výpovědi bude spíše výjimečné. Závěrem k navrhované úpravě občanského zákoníku chci doplnit, že způsoby ukončení nájmu bytu jsou rozděleny podle skutečnosti, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Nájem na dobu určitou skončí uplynutím ujednané doby, avšak v nájemní smlouvě se pronajímatel a nájemce budou moci dohodnout, že nájem na dobu určitou lze vypovědět stejně jako nájem na dobu neurčitou. Pro tuto možnost bude nutné sjednat ve smlouvě výpovědní důvody.

74


Zánik nájmu bytu

Účelové vymezení určitých kategorií bytů a také zvláštní charakter právního vztahu nájmu u družstevních bytů mě přivedly k vypracování 4. zvláštní kapitoly, v které jednak konkrétně vymezuji podstatu nájemních vztahů k těmto bytům a také uvádím specifika při skončení nájmu uvedených bytů. Vzhledem k omezenému rozsahu práce jsem se nemohl věnovat podrobněji zvláštnostem u družstevních bytů, které by jistě zasloužily větší pozornost, ale i tak považuji tuto kapitolu za přínosnou a dostatečně upozorňující na nejvýraznější odlišnosti při zániku nájmu uvedených bytů. V rámci komparativní 5. kapitoly jsem se snažil rozebrat jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu v rakouské právní úpravě a srovnat je s těmi v českém právním řádu. Tento exkurz do zahraniční úpravy zániku nájmu bytu potvrdil potřebu poskytnout větší smluvní volnost i v otázce zániku nájmu bytu. Zároveň bylo možné poznat, jakým způsobem je upravena koncepce ochrany nájemce v jiném právním řádu. Úplným závěrem chci vyjádřit přesvědčení, že změny provedené v oblasti skončení nájmu bytu znamenají zkvalitnění právní úpravy a i přes některé vytknuté nedostatky by se měly pozitivně promítnout v aplikační praxi. Problémy, které doposud existují nebo které se teprve objeví při aplikaci nové právní úpravy, by bylo vhodné včas analyzovat a jejich řešení ještě reflektovat v rámci závěrečných prací na novém občanském kodexu.

75


Zánik nájmu bytu

7. Resumé Thema dieser Diplomarebeit ist der Untergang der Wohnungsmiete. Bei der Wohnraummietverhältnissen handelt es sich um eine Rechtsmaterie von besonderer Bedeutung sowohl in wirtschaftlicher als auch in gesellschaftlicher und sozialer Hinsicht. Sie betrifft eine der wichtigsten Grundlage des menschlichen Lebens, nämlich das Wohnen. Die Problematik der Wohnraummietverhältnisen ist in der Tschechischen Republik sehr aktuell und häufig diskutiert. Die Regelung der Wohnungsmiete umfasst überwiegend Bürgerliches Gesetzbuch (Gesetz Nr. 40/1964 GBl., s BGB). Am 31. März 2006 tratt in Kraft das Gesetz über einseitigen Erhöhung der Wohnraummiete (Gesetz Nr. 107/2006 GBl.), das Bürgerliches Gesetzbuch novelliert hat. Dieses Gesetz brachte wichtige Änderungen im Gebiet der Untergang der Wohnungsmiete, die ich in meiner Diplomarbeit analysiert hat. Ich berücksichtige auch die Tatsache, dass die besten tschechischen Juristen an einem neuen bürgerlichen Kodex zur Zeit arbeiten. In meiner Arbeit bemühte ich mich, in den ersten Kapiteln eine Einführung in die Problematik der Wohnungsmiete darzustellen. Beginnend mit einem historischen Modell der Entwicklung dieses Rechtsinstitutes (die historischen Wurzeln im Römischen Recht, die Entwicklung des Wohnmietrechtes auf unserem Gebiet vom 19. Jahrhundert bis zu der Gegenwart). Über die allgemeine Charakteristik der Mietverhältnisse gelangte ich zu der eigentlichen Grundlage dieser Arbeit – die einzelnen Arten des Untergangs der Wohnungsmietverhältnisse. Im dritten Kapitel unterscheide ich zwischen dem absoluten und dem relativen Untergang der Wohnungsmiete. Bei dem absoluten Untergang geht das Recht auf Nutzung der Wohnung nicht auf andere Personen über und es kommt zum Erlöschen der ganzen Rechtsbeziehung bezüglich der Wohnungsmiete. Bei dem relativen Untergang erlischt die Wohnungsmiete nur in der Beziehung zu dem bisherigen Mieter und das Recht auf die Wohnungsnutzung geht auf die gesetzlich festgelegte Personen über. Mietverträge, die rechtswirksam befristet geworden sind, enden grundsätzlich mit Zeitablauf. Eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrags ist selbstverständlich jederzeit möglich. Grösste Aufmerksamkeit ist in meiner Diplomarbeit der Kündigung durch den Vermieter gewidmet. Neben den allgemeinen Erfordernissen (z.B. die Kündigungsfrist, die Zustellung) führe ich hier die einzelnen Kündigungsgründe, zusammen mit der Gerichtsjudikatur an.

76


Zánik nájmu bytu

Die Bestimmung § 685 Abs. 3 des BGB spricht ausdrücklich, dass die Wohnungsmiete geschützt ist. Dieser Schutz besteht vor allem in diesen Instituten – die Kündigungschutz und die Ersatzwohnung bei Beendigung der Wohnungsmiete. Die Kündigungschutz bedeutet, dass der Vermieter den Mietvertrag nur aus den taxativen festgelegten Gründe kündigen kann. Die Ersatzwohnungen

stellen

weiteres

kennzeichnendes

Merkmal

des

tschechischen

Mieterschutzes dar. Die Veränderungen beider diesen Instituten wurden in meiner Diplomarbeit widerspiegeln. Eine wichtige Erneuerung sind die Kündigungen nach dem § 711 Abs. 2 BGB, die die Einwilligung des Gerichts bei fünf Kündigungsgründen nicht mehr verlangen. Aber der Schutz des Mieters ist damit nicht ausgeschlossen. Der Mieter ist berechtigt, während der Frist von 60 Tagen nach dem Erhalt der Kündigung beim Gericht das Verfahren über die Ungültigkeit der Kündigung zu fordern. Ich betrachte solche Übertragung der Aktivität auf die Seite des Mieters wie entsprechend dem Prinzip „Vigilantibus iura scripta sunt“. Das Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter ist damit mehr ausgeglichen. Dank diesen Änderungen würden sich die Gerichte nur mit streitigen Fällen der Kündigungen beffasen. Bei vier Kündigungsgründen nach dem § 711a Abs. 1 BGB ist immer wieder die Einwilligung des Gerichts erfordern. Aber auch diese Form der Kündigung wurde geändert. Die Kündigungsfrist beginnt mit dem Rechtskraft der Gerichtsentscheidung nicht mehr laufen, sondern ihr Beginn schon im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung kommt. Neue Regelung soll das Verfahren über diesen Kündigungen zum Vorteil des Vermieters beschleunigen. Der Mieter kann einen Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist immer wieder jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Beide Vertragspartner müssen die Kündigungsfrist (zumindest drei Monate) und der Kündigungstermin (der Monatsletzte) einhalten. Zum speziellen Schutz gehört auch die gesetzliche Konstruktion (§ 706 bis § 709 BGB) des Übergangs der Wohnungsmiete – beim Ableben des Mieters oder beim dauerhaften Verlassen des gemeinschaftlichen Haushaltes auf die gesetzlich festgelegten Personen ungeachtet des Willens vom Vermieter. Das vierte Kapitel beschreibt die Besonderheiten bei dem Untergang der Wohnugsmiete der Dienstwohnungen, Wohnungen zu Sonderzwecken und Wohnungen in den Häusern zu Sonderzwecken. Diese Wohnungen sind im Gesetz Nr. 102/1992 GBl. definiert. Ich unterlasse die Kennzeichnung des Untergangs der Genossenschaftswohnungen nicht. Die Mietverhältnisse zu den Genossenschaftswohnungen sind sehr ähnlich dem

77


Zánik nájmu bytu

Eigentumsrecht und deshalb weisen sie bei dem Untergang der Wohnungsmiete bestimmte Besonderheiten auf. Das fünfte Kapitel vergleicht die gesetzliche Regelung der Beendigung des Wohnungsmietverhältnisses in der Tschechischen Republik und in Österreich. Die Tatsache, dass der Mieterschutz in Österreich gegenüber der Tschechischen Republik nicht so beträchtlich ist und eine höhere Vertragsfreiheit, stellen die grösste Unterschiede zwischen diesen rechtlichen Regelungen dar. Am Ende der Diplomarbeit wird vor allem der Beitrag der einzelnen Kapiteln bewerten. Im Rahmen der Überlegungen de lege ferenda weisst der Autor auf einige mögliche Nachteile des vorgeschlagenen Bürgerlichen Gesetzbuchs hin und bewertet die rechtliche Regelung des Untergangs der Wohnungsmiete nach der Novellierung des Bürgerlichen Gesetzbuchs positiv. Ob die Effektivität der Rechtsregelungen wirklich besser wird, zeigt uns erst die Zeit. Man darf aber nicht vergessen, dass die Rechtsregelung ohne eine effektive Rechtsanwendung nie genügend effektiv sein kann.

78


Zánik nájmu bytu

8. Literatura Monografie: Blaho, P., Haramia, I., Židlická, M. Základy rímského práva. 1. vydání. Bratislava : Nakladatelství MANZ, 1997. Kincl, J., Urfus, V., Skřepejk, M. Římské právo.2. vydání. Praha : C. H. Beck, 1995. Malý, K. a kol. Dějiny českého a československého práva do roku 1945. Praha : Linde, a.s., 2003. Rouček, F., Sedláček, J. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl V. Praha : CODEX Bohemia, 1998. Schelleová, I., Schelle, K. Civilní kodexy 1811 - 1950 - 1964. Brno : Nakladatelství Doplněk, 1993. Pelikán, V. Nájmy a nájemné. Praha : Orbis, 1957. Andrlík, J., Parma, M. Občanský zákoník. 1.vydání. Praha : Orbis, 1950. Rubeš, J. Občanský soudní řád. 2. opravené a rozšířené vydání. Praha : Orbis, 1951. Češka, Z. a kol. Občanský zákoník – komentář. Díl 1. Praha : Panorama, 1987. Bičovský, J., Holub, M. Občanský zákoník a předpisy souvisící. I.svazek. Praha : Panorama, 1984. Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. 1.vydání. Brno : Nakladatelství CP Books, 2005. Fiala, J.a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, 2006. Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.svazek §§ 488 – 880. Praha : Linde, a.s., 2003. Korecká, V. Nájem bytu. Komentář k Obč.Z. §§ 685 až 716 a § 719. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995. Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2005. Eliáš, K., Zuklínová, M. Návrh občanského zákoníku. Praha : Ministerstvo spravedlnosti, 2005. Eliáš, K., Zuklínová, M. Principy a východiska nového kodexu soukromého práva. Praha : Linde, a.s., 2001.

79


Zánik nájmu bytu

Hurdík, J., Fiala, J., Hrušková, M. Úvod do soukromého práva. Brno : Masarykova univerzita, 2006. Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha : Linde, a.s., 2006. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006. Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 9. vydání. Praha : C. H. Beck, 2004. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde, 2005. Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006. Plecitý, V., Kocourek, J. Občanský zákoník. 3.vydání. Praha : Euronion, 2004. Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Nakladatelství Doplněk, 2002. Schödelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. Praha : C. H. Beck, 2000. Dvořák, T. Družstevní právo. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2002. Balík, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 ObčZ. podle stavu k 1. 3. 2005. 4. vydání, Praha : Linde, a.s., 2005. Holub, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. svazek. §§ 488 – 880. Praha : Linde, a.s., 2003. Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 2. Závazkové právo. 4. vydání. Praha : ASPI, 2006. Mohr, F. - Bundesministerium für Justiz. Bürgerliches Recht (Stand 1.10.2006). Wien : LexisNexis Verlag, 2006. Würth, H., Zingher, K. Miet- und Wohnrecht. Wien : Manzsche Verlags- und Universitätbuchshandlung, 1989. Schwimann, M. Praxiskommentar zum Allgemeinen Burgerlichen Gesetzbuch samt Nebengesetzen. Band 4. Paragrafy 1090-1292 ABGB Wien : Orac, 1988. Rummel, P., Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (bearbeitet von Josef Aicher). Wien : Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, 1990.

80


Zánik nájmu bytu

Články: Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č. 5, s. 42 - 46. Liška, P. Zákon o zvyšování nájemného z bytů - krok k nápravě nájemních vztahů. Právní zpravodaj, 2006, č.4, s. 1 - 6. Selucká, M. Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č. 18, s. 653 - 661. Korecká, V. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele – z judikatury Nejvyššího soudu. Soudní rozhledy, 2000, č. 4, s. 97 - 102. Spáčil, J. Dobré mravy v občanském zákoníku a v judikatuře. Právní rozhledy, 2004, č. 18, s. 664 - 668. Křeček, S. „Kauce“. Právní Rozhledy, 2006, č. 13, s. 483 - 485. Adam, J. Fikce doručení v občanskoprávních vztazích. Bulletin advokacie, 2006, č. 10. s. 37 - 39. Fischer, R. K některým aspektům výpovědi nájmu bytu. Právní rozhledy. 2000, č. 3, s. 118 - 119. Králík, M. Bytové náhrady – jejich odraz a vývojové trendy v judikatuře Nejvyššího soudu. Soudní rozhledy, 2003, č. 8, s. 257 - 267. Selucká, M. Pojem „přiměřený náhradní byt“, Jurisprudence, 2005, č. 4, s. 56 - 59. Brach, P. Právní aspekty přechodu nájmu bytu. Právní rádce, 2005, č. 4, s. 11 - 16. Máša, D. Přechod nájmu bytu, aneb malá revoluce v nájemních vztazích. Právní rozhledy, 2005, č. 22, s. 830-834. Kučera, M. Souhlas pronajímatele s výměnou bytu. Jurisprudence. 2003, č. 3, s. 31. Jehlička, O. Bytové náhrady, Právní praxe, ročník 1993, č. 1, s. 21 - 27.

Internetové zdroje: www.mmr.cz www.juristic.cz www.portal.justice.cz www.epravo.cz www.osmd.cz www.son.cz www.justiz.gv.at www.wien.arbeiterkammer.at www.ooe.kpo.at

81


Zánik nájmu bytu

Přehled použité judikatury: Čerpána z: www.nsoud.cz www.concourt.cz www.judikatura.cz Právní informační systém ASPI. Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. Soudní rozhledy. Vrcha, P. Civilní judikatura – výběr aktuálních rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR a Ústavního soudu ČR. 2. vydání. Praha : Linde, a.s., 2005. Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. Praha : ASPI, 2003. Jednotlivá soudní rozhodnutí:

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 23. 9. 2004, sp. zn. IV. ÚS 524/2003.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2007, sp. zn. 28 Cdo 85/2007.


Nález Ústavního soudu ze dne 28. 9. 2006, sp. zn. Pl. ÚS 20/2005.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2438/2006.










Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 21. 12. 1993, sp. zn. 2 Cdo 72/1993.


Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997.






82


Zánik nájmu bytu

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 2007, sp. zn. 2720/2006.






Nález Ústavního soudu ČR ze dne 28. 3. 2006, sp. zn. Pl. ÚS 42/2003.





Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 31. 3. 1994, sp. zn. 2 Cdo 15/1994.





Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 15. 4. 1993, sp. zn. 15 Co 137/1993.







Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 1. 1998, sp.zn. 2 Cdon 1671/1997.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 10. 1998, sp.zn. 26 Cdo 1961/1998.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 1997, sp.zn. 2 Cdon 393/1996.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 862/1996.







83

2007

Recommend Documents