2007

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva

Diplomová práce Nájem nebytových prostor Tomáš Ožana

Akademický rok 2006/2007

„Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Nájem nebytových prostor zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny.“

Obsah

str.

Úvod......................................................................................................................... 4 Kapitola 1................................................................................................................. 6 1.1 Stručné vymezení nájemního vztahu ....................................................... 6 1.2. Exkurs do vývoje právní úpravy nájmu nebytových prostor.................. 7 1.2.1 Dočasné užívání národního majetku ................................................. 9 1.2.2 Osobní užívání místností nesloužících k bydlení.............................. 9 1.2.3 Přenechání místnosti v rodinném domě a užívání místností v domech v soukromém vlastnictví .................................................................. 10 1.2.4 Právo užívání k zajištění výroby ..................................................... 11 1.2.5 Zákon č. 116/1990 Sb...................................................................... 12 1.3 Právní režim nájmu nebytových prostor ................................................ 14 Kapitola 2. Vznik nájemního vztahu ..................................................................... 18 2.1 Předmět nájmu ....................................................................................... 20 2.2 Účel nájmu ............................................................................................. 24 2.3 Nájemné ................................................................................................. 25 2.4 Doba nájmu ............................................................................................ 26 2.5 Údaj o předmětu podnikání.................................................................... 27 Kapitola 3. Obsah nájemního vztahu..................................................................... 28 3.1 Práva a povinnosti pronajímatele........................................................... 28 3.2 Práva a povinnosti nájemce.................................................................... 30 3.3 Podnájem................................................................................................ 32 3.3.1 Souhlas pronajímatele s podnájmem............................................... 33 3.3.2 Obsah podnájemního vztahu ........................................................... 33 3.3.3 Doba podnájmu ............................................................................... 34 3.3.4 Skončení podnájmu ......................................................................... 36 3.4. Změna nájemního vztahu ...................................................................... 36 Kapitola 4. Zánik nájemního vztahu...................................................................... 39 4.1 Uplynutí doby ........................................................................................ 39 4.2 Výpověď ................................................................................................ 40 4.3 Odstoupení ............................................................................................. 46 2

4.4 Smrt nebo zánik nájemce ....................................................................... 48 4.5 Další důvody zániku............................................................................... 48 Kapitola 5. Úprava de lege ferenda ....................................................................... 50 Závěr ...................................................................................................................... 58 Resumé................................................................................................................... 60 Seznam použitých zdrojů: ........................................................................ 62

3

Úvod Téma mé práce je nájem nebytových prostor. Jde o jeden ze zvláštních druhů nájmu, který je společně s nájmem bytu v praxi značně rozšířen. Nájem nebytových prostor zahrnuje především užívání prostor, které slouží k podnikatelské činnosti. Těžko si lze představit podnikání bez odpovídajících prostor, které poskytují potřebné zázemí. Spadají sem však i jiné prostory, které nejsou užívány k podnikatelským účelům. Jako příklad lze uvést pronájem garáže, ateliéru, nebo prostor užívaných neziskovou organizací. Rozličnost nebytových prostor se odráží i v právní úpravě. Právní úprava spadá do odvětví občanského práva, ale současně se projevuje i úprava obchodně právní mezi podnikateli. To vede k prolínání občanského a obchodního práva v podobě takzvaných kombinovaných obchodů. Záleží proto na povaze subjektů nájemního vztahu a na povaze jejich činnosti. Proto jsem do práce zahrnul podkapitolu zabývající se právním režimem nájemního vztahu, ve které popisuji vztah občanskoprávní a obchodněprávní úpravy. Právní úprava není statická, ale v průběhu doby se vyvíjí podle potřeb běžného života. V úvodu mé práce je podán stručný přehled vývoje právní úpravy nájmu od Všeobecného zákoníku občanského pro veškeré německé země dědičné z roku 1811 ( dále jen ABGB ), přes úpravu po roce 1948 až po současnou úpravu, která souvisí se změnami po roce 1989. Úprava po roce 1989 prodělala také řadu změn a na nejdůležitější změny je v práci poukázáno. Těžiště mé práce spočívá v popisu a rozboru zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve znění pozdějších předpisů. Zabývám se vznikem nájemního vztahu, do něhož spadá problematika nájemní smlouvy a jejích náležitostí. Dále se zabývám vymezením vzájemných práv a povinností stran nájemního vztahu. V závěru je popsána otázka zániku nájemního vztahu. Právní úprava není vždy jednoznačná a v problematických případech je dotvářena judikaturou. Proto jsem do práce zařadil významnější judikáty především vyšších soudů, které se snaží sjednotit přístup k těmto otázkám.

4

V současné době nabývá na významu připravovaný občanský zákoník, který má po vzoru velkých kodifikací shrnout úpravu soukromého práva. Proto jsem zařadil i kapitolu týkající se připravované právní úpravy, v níž jsem se pokusil poukázat na odlišnosti od současné právní úpravy.

5

Kapitola 1. 1.1 Stručné vymezení nájemního vztahu

Nájemní

vztah

spadá

do

kategorie

závazkových

právních

vztahů.

Ekonomickou podstatou nájemního vztahu je dočasné užívání cizí věci za úplatu. Mezi pojmové znaky nájemního vztahu se tak řadí: - přenechání užívání, případně braní požitků - určité věci, - dočasnost - a úplatnost. Užívání nevyžaduje od nájemce žádnou zvláštní činnost. Naproti tomu požívání je zpravidla spojeno s určitou činností nájemce, jejímž výsledkem jsou plody, které si nájemce přivlastňuje. Současná právní úprava zahrnuje jak užívání, tak braní užitků pod pojem nájem. Co se rozumí věcí stanoví § 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů ( dále občanský zákoník ). Věc je podle § 118 občanského zákoníku jedním z předmětů občanskoprávních vztahů. Předmětem nájemního vztahu mohou být jen individuálně určené věci, což odlišuje nájem od půjčky. Logicky předmětem nájmu mohou být jen věci nezuživatelné, které užíváním neztrácejí svou ekonomickou hodnotu. U nájmu se tak počítá s opotřebením nikoli spotřebováním věci. Občanský zákoník výslovně stanoví, že předmětem nájemního vztahu mohou být i nebytové prostory. Nájem je pouze dočasný, přestože může být uzavřen na dobu neurčitou. Úplatnost odlišuje nájem od výpůjčky, která je bezplatným užíváním věci.1 Nájem vzniká zpravidla na základě smlouvy, ale také na základě jiných skutečností např. ze zákona. Nájemní smlouva je smlouvou konsensuální a ke vzniku nájmu tak stačí dohoda o předmětu a úplatě. Kromě obecné úpravy nájmu existují i speciální úpravy nájmu bytu, podnájmu bytu, nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení, 1

Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 2. vydání. Brno: MU v Brně a nakladatelství Doplněk, 1998, s. 257.

6

nebytových prostor, podnikatelského nájmu věcí movitých. V rámci obchodního práva je ještě upravena koupě najaté věci, nájem dopravního prostředku a nájem podniku.

1.2. Exkurs do vývoje právní úpravy nájmu nebytových prostor

Starší právní úprava většinou nerozlišovala nájem nebytových prostor od obecného nájemního vztahu. Historicky byl nájem nebytových prostor upraven již v ABGB v § 1090 až § 1121, které upravovaly smlouvu nájemní, přičemž rozlišoval nájem a pacht. Nájem zahrnoval užívání věci bez dalšího zpracování. Pacht byl naopak spojen s pílí a přičiněním nájemce a zahrnoval především nájem zemědělských pozemků. Pacht byl zaměřen na braní požitků z věci. Nebytové prostory pak spadaly pod nájem v užším slova smyslu. ABGB vycházel z římské locatio conductio rei.2 Pojmové znaky nájmu byly předmět nájmu, doba a cena. Vlastní vymezení nebytových prostor v zákoně nebylo, nicméně judikatura je pod nájemní smlouvu zahrnovala – například úplatné přenechání továrních místností a dodávání určité potřebné parní síly, nebo pronájem místností zařízených k provozování pekařství.3 Recepční normou č. 11/1918 Sb. z. a n. o zřízení samostatného státu československého byl ABGB převzat do právního řádu 1. republiky a platil s drobnými změnami až do přijetí středního občanského zákoníku v roce 1950. Nájem nebytových prostor byl před účinností zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve znění dalších předpisů ( dále ZNNP nebo jen zákon ) upraven roztříštěně mnoha právními předpisy. Právní úprava nepoužívala pojem nájem, upravovala různé druhy užívacích práv. Ve značné míře se zde projevovalo omezení autonomie vůle stran, ingerence státu a také nadřazenost socialistických organizací a státu nad fyzickou osobou. Právní úprava odlišovala občany podléhající režimu občanského zákoníku a socialistické organizace podléhající režimu hospodářského zákoníku. 2

In Rouček, F., Sedláček, J. a kol. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl 5. Reprint původního vydání. Praha: CODEX Bohemia, s.r.o., 1998, s. 7. 3 Tamtéž, s. 13 a s. 20.

7

Obecně lze minulou úpravu rozlišit na užívání prostor k zemědělským účelům ( blíže podkapitola 1.2.4 ), nezemědělským účelům ( blíže podkapitola 1.2.1 ) a užívání prostor občany ( blíže podkapitoly 1.2.2 a 1.2.3 ). Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník ( tzv. střední občanský zákoník ), upravoval nájem v § 387 až § 409. Hospodaření s nebytovými prostory upravoval zákon č. 111/1950 Sb. o hospodaření s některými místnostmi, ve znění pozdějších předpisů. Místnostmi rozuměl místnosti, které jsou určeny nebo jichž se užívá k jiným účelům než obytným nebo zemědělským. Obsahoval také demonstrativní výčet těchto místností ( kanceláře, dílny, skladiště, obchodní místnosti, garáže a ateliery ). Příslušný národní výbor sestavil plán hospodaření s místností, k jeho sestavení mohl požadovat od vlastníka budovy nebo uživatele místnosti hlášení o stanovených místnostech ( např. o místnostech určitého druhu nebo výměry anebo místnosti uvolněné ), mohl rušit nájemní nebo jiné smlouvy o užívání místnosti a ukládat jejich vyklizení a tyto místnosti také přidělovat. Tento zákon byl zrušen až ke dni účinnosti ZNNP. Vlastní činnost národních výborů upravovala ještě směrnice vlády č. 412/1959 pro činnost výkonných orgánů národních výborů při plánovitém hospodaření s nebytovými místnostmi. Jako nebytové prostory mohly být výjimečně využívány i byty. Vždy však byl nutný souhlas národního výboru.4 Také byty přidělené podle zákona č. 41/1964 Sb. o hospodaření s byty mohly být použity k jiným účelům, ale pouze se souhlasem příslušného národního výboru. Na toto užívání bytů se ZNNP vztahuje v souladu se svým § 1 písm. b), který působnost zákona na tyto případy stanoví. Právní úprava dále rozlišovala především institut přenechání národního majetku do dočasného užívání socialistickou organizací upravený hospodářským zákoníkem a osobní užívání místností nesloužících k bydlení, přenechání jiné místnosti v rodinném domě a užívání místností v domech v soukromém vlastnictví podle tehdy platného zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Dále zde šlo o nebytové prostory užívané podle zákona č. 123/1975 Sb. o užívání půdy a jiného zemědělského majetku na základě práva užívání k zajištění výroby. Nyní jen krátce k těmto institutům. 4

Viz. § 19 odst. 1 zákona č. 138/1948 Sb., o hospodaření s byty, ve znění pozdějších předpisů, § 67 zákona č. 67/1956 Sb., o hospodaření s byty, ve znění pozdějších předpisů.

8

1.2.1 Dočasné užívání národního majetku

Podle § 71 zákona č. 109/1964 Sb., hospodářský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen h.z.) mohla socialistická organizace národní majetek, který má ve správě a který dočasně nepotřebuje k plnění svých úkolů, přenechat smlouvou k užívání jiné socialistické organizaci, pokud to bylo účelné. Podle § 350 h.z. platila úprava dočasného užívání přiměřeně i pro majetek socialistické organizace, který nebyl národním majetkem. Dočasné užívání bylo upraveno v § 348 h.z. ve znění do 30.4. 1990. Smlouva o dočasném užívání národního majetku musela obsahovat určení majetku, který má být přenechán k dočasnému užívání, určení způsobu a doby užívání, ustanovení o výši úplaty nebo o tom, že užívání se poskytne bezplatně a také dohodu o udržování a úpravách majetku, jakož i o tom, jak budou vypořádány náklady na ně vynaložené. Na nebytové prostory dopadal především § 348 odst. 2 h.z., neboť místnosti určené nebo užívané k jiným účelům než obytným nebo zemědělským nesměly být do dočasného užívání předány bez rozhodnutí národního výboru o přidělení místností do dočasného užívání. Toto rozhodnutí bylo udělováno podle zákona č. 111/1950 Sb. o hospodaření s některými místnostmi. Zánik dočasného užívání mohl nastat dohodou, uplynutím stanovené doby, a u nebytových prostor také rozhodnutím národního výboru. Výpověď nebyla možná.5 Zákonem č. 103/1990 Sb., kterým se mění a doplňuje hospodářský zákoník, byl § 348 hospodářského zákoníku změněn a již se na nebytové prostory nevztahoval. Tato změna souvisí s nabytím účinnosti ZNNP.

1.2.2 Osobní užívání místností nesloužících k bydlení

Po přijetí občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. zůstal nadále v platnosti zákon č. 111/1950 Sb. o hospodaření s některými místnostmi. Větší časový odstup obou 5

Liška, P., Lišková, V. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 64.

9

předpisů způsobil menší provázanost obou předpisů a výkladové problémy ( například problém, zda může být osobní užívání místnosti zrušeno i podle ustanovení zákona č. 111/1950 Sb. ).6 Občanský zákoník upravoval vztahy k místnostem, které mohl využívat jen občan. Nevztahoval se tedy na místnosti, které mohla využívat organizace. Podle § 196 odst. 2 občanského zákoníku vznikalo osobní užívání místností uzavřením dohody o odevzdání a převzetí místnosti do užívání. Na uzavření dohody vznikl občanovi nárok rozhodnutím národního výboru o přidělení místnosti nebo na základě jiných skutečností stanovených občanským zákoníkem ( například výměna místností ). Na užívání místností se s určitými výjimkami přiměřeně použila tehdy platná úprava užívání bytu. Užívání mohlo být zrušeno, kromě jiných důvodů, také z důvodu přeměny na místnost sloužící bydlení, neboť již nebyla třeba k hospodaření s nebytovými místnostmi. Úhrada za užívání místností byla stanovena vyhláškou č. 98/1967 Sb. Podle přechodného ustanovení § 871 občanského zákoníku, se právo osobního užívání místností nesloužících k bydlení, které trvalo ke dni 1. ledna 1992, změnilo na nájem. 1.2.3 Přenechání místnosti v rodinném domě a užívání místností v domech v soukromém vlastnictví

Podle § 392 občanského zákoníku mohl vlastník rodinného domu místnost nesloužící k bydlení přenechat jinému k užívání, pokud ji sám nemohl užívat. Nemohl si však vybrat, komu místnost přenechá, neboť uživatele určil národní výbor. Přiměřeně se zde užila úprava osobního užívání místnosti. O zrušení užívání mohl požádat vlastník domu národní výbor, pokud místnost potřeboval pro sebe nebo své děti a tato potřeba vznikla až po uzavření smlouvy o přenechání místnosti. Na přenechání místnosti v domě, který byl v soukromém vlastnictví, se podle § 493 odst. 2 občanského zákoníku přiměřeně použila úprava pro osobní užívání místností v § 196 a § 197 s výjimkou místností stavebních bytových družstev.

6

Češka, Z., Kabát, J., Ondřej J. a kol. Občanský zákoník – komentář. Díl. I. 1. vydání. Praha: Panorama, 1987, s. 701.

10

1.2.4 Právo užívání k zajištění výroby

Právní úprava byla po válce zajištěna zákonem 55/1947 Sb. o pomoci rolníkům při uskutečňování zemědělského výrobního plánu, ve znění pozdějších předpisů. Zákon umožňoval přikázání nevyužité zemědělské půdy jiným zemědělským podnikatelům do povinného pachtu i proti vůli vlastníka. Zákon také podle § 11 umožnil přenechání nemovitostí určených k provozování zemědělství7 k užití jiným osobám, jestliže nebyly využívány nebo byly využívány k jiným účelům. Uvedený zákon byl zrušen vládním nařízením 50/1955 Sb. o některých opatřeních k zajištění zemědělské výroby. Pokud nebyl rolník schopen obdělávat půdu, nařízení přikazovalo, aby byl přesvědčován ke vstupu do jednotného zemědělského družstva. Případně mu měla být zajištěna pomoc. Pokud to nebylo možné měl vlastník uzavřít smlouvu o přenechání půdy nebo i zařízení do užívání k zajištění výroby. Krajní řešení bylo přikázání půdy, zařízení nebo celého hospodářství do užívání i proti vůli rolníka. Vládní nařízení bylo zrušeno zákonem č. 123/1975 Sb. o užívání půdy a jiného zemědělského majetku na základě práva užívání k zajištění výroby. Podle uvedeného zákona bylo užívání k zajištění výroby časově neomezeným a bezplatným a to až do účinnosti novely č. 114/1990 Sb., která zrušila bezplatnost užívání. Právo užívání k zajištění výroby opravňovalo zemědělskou organizaci k hospodaření se zemědělskou půdou a jiným zemědělským majetkem ( tj. i nebytovými prostory ) ve stejném rozsahu jako by byla vlastníkem. Zemědělské organizaci vzniklo právo užívání k majetku, který měla ke dni účinnosti zákona v užívání. Právo užívání také mohlo vzniknout i po účinnosti zákona. Podle uvedeného zákona měl vlastník povinnost řádně zemědělskou půdu obdělávat v souladu se stupněm rozvoje zemědělské výroby a v souladu se zájmy společnosti na produkci zemědělských výrobků. Pokud toho nebyl schopen, byl nucen k tomu, aby půdu daroval státu nebo, aby uzavřel dohodu, jíž by dal tuto půdu do užívání zemědělské organizaci. Pokud toto odmítl, mohl okresní národní výbor rozhodnout o zřízení práva užívání k zemědělské půdě a jinému

7

Stáje, stodoly, sklady a podobné.

11

zemědělskému majetku. Nemohlo však být zřízeno k majetku, který mohl být v osobním vlastnictví. V dohodě nebo rozhodnutí musel být majetek přesně specifikován. Právo užívání mělo zaniknout jen převodem nebo přechodem užívaného majetku do socialistického vlastnictví, nebo převedením státní organizaci lesního hospodářství. Vztah užívání k zajištění výroby takto přetrval až do dne účinnosti zákona č. 229/1991 Sb. o půdě, který užívací vztah zrušil ( § 22 zákona o půdě ) a nahradil jej nájemním vztahem. 1.2.5 Zákon č. 116/1990 Sb.

Dne 1.5. 1990 nabyl účinnosti zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. V této době ještě občanský zákoník nájem neupravoval, úprava nájmu byla doplněna až novelou č. 509/1991 Sb. Zřejmě proto bylo přistoupeno k úpravě ve zvláštním zákonu. „Po 17. listopadu se pojem nájem poprvé objevil ve speciální úpravě nebytových prostor.“

8

Dalším důvodem pro přijetí zvláštního zákona byla

okolnost, že právní úprava užívacího práva k nebytovým prostorům se dotýkala jak občanského, tak hospodářského zákoníku. Zákon se tak vrátil k tradičnímu označení nájem. Zákon byl společně se zákonem č. 105/1990 Sb. o soukromém podnikání občanů první úpravou, která měla umožnit soukromé podnikání občanů a právnických osob. Zákon odstranil předchozí systém administrativního rozdělování nebytových prostor, který již neodpovídal změněným společenským podmínkám a snahám o zrovnoprávnění veškerých subjektů práva, občanů, organizací i státu.9 Nový zákon se však také musel vypořádat s přetrvávajícími vztahy. Problematiku těchto vztahů řeší přechodná ustanovení zákona. Podle § 15 odst. 3 se zákon nevztahuje na nebytové prostory užívané podle zákona č. 123/1975 Sb. ( užívání k zajištění výroby ). Ostatní vztahy řeší § 15 odst. 1, který stanoví, že po účinnosti zákona se práva užívání nebytových prostor, vzniklá před účinností

8 9

Salač, J. K právní úpravě nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právo a podnikání, 1992, č. 3, s. 23. Důvodová zpráva k vládnímu návrhu zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. [ citováno 16.10. 2006 ]. Dostupná z: http://www.psp.cz/eknih/1986fs/tisky/t0315_00.htm

12

zákona, řídí tímto zákonem a považují se za vztahy vzniklé na základě smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Problematiku užívání bytů jako nebytových prostor se souhlasem národního výboru řeší ustanovení čl. II zákona č. 360/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Skončením nájmu souhlas národního výboru k užívání bytu k nebytovým účelům zaniká. V důvodové zprávě je poukazováno na neexistenci právního předpisu, podle kterého by v současnosti mohl být souhlas dán, a proto tato situace byla vyřešena zánikem souhlasu současně se zánikem nájmu, čímž by měl tento vztah postupně vymizet. § 16 zákona pak současně zrušil osobní užívání místností v § 196 a § 197, přenechání místnosti v rodinném domě v § 392 a § 393, přenechání místnosti v domě, který byl v soukromém vlastnictví v § 493 odst. 2 občanského zákoníku a další předpisy. ZNNP byl několikrát novelizován s ohledem na potřeby praxe. První změnu přinesl zákon č. 403/1990 Sb. o zmírnění následků některých majetkových křivd, který doplnil nový výpovědní důvod uvedený v § 9 odst. 2 písm. h). Podle § 12 uvedeného zákona vstupovala oprávněná osoba do práv a povinností pronajímatele. Jde o opatření pro restituenty, aby mohli projevit svou vůli u smluv na dobu určitou. Možnost výpovědi umožnila, aby vrácené nemovitosti nebyly „znehodnoceny“ nájemním vztahem na dobu určitou, který šlo vypovědět jen z taxativních důvodů. Druhou změnu přinesl zákon č. 529/1990 Sb. který doplnil § 15 odst. 2 o nutnost souhlasu národního výboru ( obecního úřadu ) s výpovědí z nájmu a měl tak pomoci organizacím zřízeným k pracovní rehabilitaci a zaměstnávání invalidních pracovníků zabezpečit další existenci a předcházet nezaměstnanosti osob se změněnou pracovní schopností. Třetí novelizace byla provedena zákonem č. 229/1991 Sb. o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, který doplnil výpovědní důvod v § 9 odst. 2 písm. i). Čtvrtá novela zákon č. 540/1991 Sb. doplnila do § 9 čtvrtý odstavec, který upravil zánik některých nájemních vztahů. Šlo o opatření související s navrácením

13

majetku Komunistické strany Československa a Socialistického svazu mládeže.10 Podle důvodové zprávy bylo využití navráceného majetku komplikováno nájemními smlouvami, uzavřenými zpravidla na delší dobu. Proto stanovené nájemní vztahy zanikly k 31.12. 1990. Pátá změna provedená zákonem č. 302/1999 Sb. zrušila nutnost předchozího souhlasu obecního úřadu s pronájmem nebytových prostor. O tomto souhlasu je blíže pojednáno v kapitole 2. Šestá změna provedená zákonem č. 522/2002 Sb. zrušila institut přikázání nájemce v § 4 a § 11. Zrušila také nutnost souhlasu obecního úřadu s výpovědí z nájmu u některých prostor sloužících například k provozování služeb zdravotnických, sociálních, pracovní rehabilitace a zaměstnávání invalidních občanů a dalších. Větší změny přinesla zatím poslední novela - zákon č. 360/2005 Sb., který zpřesnil vymezení nebytových prostor v § 1. Upravil vznik nájmu v § 3, stanovil písemnou formu pro podnájemní smlouvu a také písemnost předchozího souhlasu pronajímatele s podnájmem. Stanovil podpůrně splatnost nájemného a umožnil dispozitivně sjednávat výpovědní důvody u nájmu na dobu určitou. Celkově se v průběhu času měnil charakter úpravy od kogentní k dispozitivní. Byla zrušena různá omezení smluvní svobody – přikázání nájemce, souhlas s nájmem místností určených k provozování obchodů a služeb, souhlas s výpovědí některých prostor, regulace výše nájemného a taxativní výpovědní důvody u nájmu na dobu určitou.

1.3 Právní režim nájmu nebytových prostor

Nájem nebytových prostor je v současné době upraven občanským zákoníkem a zákonem o nájmu nebytových prostor, který je k občanskému zákoníku lex specialis ( viz. § 720 občanského zákoníku ). Pokud tedy stanoví něco jiného než občanský zákoník, užije se ZNNP. Naopak, pokud něco zákon neupravuje, užijí se

10

Ústavní zákon č. 496/1990 Sb., o navrácení majetku Komunistické strany Československa lidu České a Slovenské Federativní Republiky a ústavní zákon č. 497/1990 Sb., o navrácení majetku Socialistického svazu mládeže lidu České a Slovenské Federativní Republiky.

14

ustanovení občanského zákoníku. Do nájemního vztahu nevstupují jen subjekty občanského práva, ale i podnikatelé v rámci své podnikatelské činnosti. Tato situace má vliv na aplikaci předpisů a v určitých případech se uplatní i úprava obsažená v obchodním zákoníku. Poměrně bezproblémová je situace, kdy je alespoň jedna ze smluvních stran „nepodnikatelem“. Nájemní vztah se bude řídit ustanoveními ZNNP a občanského zákoníku. Problematický by se mohl jevit právní režim nájemního vztahu, pokud jsou smluvní strany podnikateli. Vymezení podnikatele obsahuje v § 2 zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů ( dále Obchz. ). Podle § 261/1 Obchz. jeho část třetí „upravuje závazkové vztahy mezi podnikateli, jestliže při jejich vzniku je zřejmé s přihlédnutím ke všem okolnostem, že se týkají jejich podnikatelské činnosti.“ Dále se však uplatní i § 261 odst. 6 Obchz., který stanoví, že smlouvy mezi podnikateli, které nejsou upraveny v hlavě II, části třetí obchodního zákoníku a jsou upraveny jako smluvní typ v občanském zákoníku , se řídí příslušnými ustanoveními o tomto smluvním typu v občanském zákoníku a obchodním zákoníkem. Smlouvami se přitom rozumí i právní vztahy z nich vzniklé. Jde zde o tzv. kombinované obchody, mezi které smlouva o nájmu nebytových prostor patří. Smlouva o nájmu není v Obchz. upravena11 a je tedy splněna hypotéza pro uplatnění §261 odst. 6 Obchz. Pokud tedy podnikatelé uzavírají smlouvu o nájmu nebytových prostor, která souvisí s jejich podnikatelskou činností, řídí se jejich vztah ustanovením občanského zákoníku o smluvním typu a dále obchodním zákoníkem. Občanský zákoník však stanoví v § 720, že nájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem. Proto se tedy použije úprava obsažená v ZNNP. Teoreticky můžeme dojít ke dvěma závěrům. Tomsa12 zahrnuje mezi kombinované obchody smlouvu o nájmu nebytových prostor a ve výčtu smluv ji uvádí zvlášť. Dále odkazuje na právní úpravu, ale odkazuje pouze na § 720

11 12

S výjimkou nájmu dopravního prostředku a nájmu podniku. Štenglová, I., Plíva, S., In. Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10. podstatně rozšířené vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 989.

15

občanského zákoníku a ZNNP. První možnost výkladu je, že podle § 261 odst. 6 Obchz. se smluvní typ řídí občanským zákoníkem. Občanský zákoník však o nájmu nebytových prostor hovoří jen v § 720, kterým odkazuje na zvláštní zákon. Kromě ZNNP se pak nepoužije obecných ustanovení občanského zákoníku o nájmu, ale přímo úprava závazkových vztahů obchodního zákoníku. Případně, až na základě subsidiarity občanského zákoníku k obchodnímu zákoníku ( § 1 odst. 2 obchodního zákoníku ), se uplatní obecná úprava nájmu § 663 a násl. občanského zákoníku. Druhá možnost je, že aplikace předpisů bude postupná. Nejprve úprava v ZNNP, pak obecná úprava nájmu v občanském zákoníku. Poté se teprve aplikují ustanovení obchodního zákoníku o závazcích. Přikláním se k druhému řešení, neboť za smluvní typ považuji obecně nájemní smlouvu upravenou občanským zákoníkem a smlouvu o nájmu nebytových prostor za její subtyp. ZNNP pak představuje zvláštní úpravu, odlišnou kvůli předmětu nájmu. Vše ostatní, co není upraveno v ZNNP a občanském zákoníku pro daný smluvní typ, se bude řídit kogentními ustanoveními Obchz. Dispozitivní úprava Obchz. může být samozřejmě smluvně vyloučena. Podle Obchz. tak bude posuzováno např. splnění závazku, prodlení, promlčení, náhrada škody a další.13 Obchodním zákoníkem se bude řídit také zajištění závazků například v podobě smluvních pokut. Kombinace obou úprav způsobovala nejasnosti, jako příklad lze uvést otázku promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení. Vzhledem k subsidiaritě občanského zákoníku se i v závazcích upravených obchodním zákoníkem použije úprava bezdůvodného obohacení z občanského zákoníku. Soudy však někdy aplikovaly promlčecí dobu podle občanského a někdy podle obchodního zákoníku. Nejvyšší soud po změně předchozího názoru uvedl, že „jelikož obchodní zákoník je v poměru k občanskému zákoníku předpisem zvláštním (lex specialis), což platí i pro obecná ustanovení obchodního zákoníku upravující promlčení (§ 391 a § 397) v poměru k ustanovení § 107 občanského zákoníku, platí, že při řešení otázky

13

Bejček, J., Eliáš, K., Raban, P. a kol. Kurs obchodního práva. Obchodní závazky. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2003, s. 31.

16

promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení v obchodních vztazích, se použije především právní úprava obsažená v obchodním zákoníku.“14 Poněkud jiná bude situace u smluv uzavřených před 1.1. 2001. Před tímto datem byla úprava odlišná. § 261 odst. 6 Obchz. upravoval tzv. „absolutní neobchody“. Smlouvy, které nebyly upraveny obchodním zákoníkem, ale byly upraveny jako smluvní typ v občanském zákoníku, se řídily pouze ustanoveními občanského zákoníku. Starší formulace však také vedla k dvojímu výkladu.15 Podle prvého výkladu by se na smlouvy vztahoval pouze občanský zákoník a v souladu s jeho § 720 pak ZNNP. Vyloučena by byla obchodně právní úprava.16 Druhý výklad směřoval k aplikaci občanského zákoníku jen na smluvní typ a dále by se použila úprava závazků v obchodním zákoníku. Novela obchodního zákoníku se pokusila tento rozpor vyřešit a přiklonila se k druhému řešení. Nicméně souběžná úprava závazků v občanském a obchodním zákoníku nadále způsobuje problémy. Závěr tedy je, že smlouvy uzavřené mezi podnikateli před 1.1. 2001 se řídí jen ustanoveními občanského zákoníku a ZNNP. Problémy se však objevily i ve vztahu občanského zákoníku a ZNNP. Tedy obecné úpravy nájmu a zvláštní úpravy nájmu nebytových prostor v zákoně. Jednalo se zde o problematiku pronájmu celé budovy. O této problematice bude blíže pojednáno v podkapitole č. 2.1 o předmětu nájmu.

14

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. června 2003, sp. zn. 35 Odo 619/2002. Pelikánová, I. Komentář k obchodnímu zákoníku 3. díl. Praha: Linde Praha a.s., 1996, s. 446. 16 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10. podstatně rozšířené vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 988. 15

17

Kapitola 2. Vznik nájemního vztahu Podle § 3 věta první ZNNP: „Nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajimatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání.“ Ustanovení tohoto paragrafu bylo několikrát novelizováno. Poslední novela provedená zákonem č. 360/2005 Sb. zpřesnila problematiku vzniku nájemního vztahu a odlišila jej od nájemní smlouvy, jakožto právního úkonu na jehož základě vztah vzniká. Nájem může vzniknout sjednaným dnem, například dnem uzavření smlouvy nebo pozdějším. Zákon předepisuje pro smlouvu písemnou formu pod sankcí absolutní neplatnosti, kterou stanoví § 40 odst. 1 občanského zákoníku. Písemná smlouva pak může být měněna nebo zrušena jen písemně. Současně v § 3 ZNNP věta druhá a třetí stanoví povinné náležitosti smlouvy, opět pod sankcí absolutní neplatnosti pro rozpor se zákonem podle § 39 občanského zákoníku. Dříve byla neplatnost smlouvy pro absenci náležitosti výslovně stanovena v zákoně, ale byla vypuštěna s poukazem na platnost obecné úpravy v občanském zákoníku s tím, že věcně se úprava neplatnosti smlouvy nemění.17 Náležitosti byly rozšířeny zákonem č. 360/2005 Sb. o údaj o předmětu podnikání. Mezi náležitosti smlouvy tedy dnes patří: 1) předmět nájmu, 2) účel nájmu, 3) výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru, 4) nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá, 5) údaj o předmětu podnikání, jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání. Jedním z požadavků zákona byl i předchozí souhlas národního výboru ( později obecního úřadu ) s uzavřením smlouvy o nájmu místnosti určené k provozování obchodu a služeb. Problematické bylo, že ZNNP nevymezoval, co se

17

Viz. Důvodová zpráva k z. č. 360/2005 Sb. [ citováno 16.10. 2006 ]. Dostupná z: http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=4&CT=875&CT1=0

18

myslí provozováním obchodu a služeb. Soudy používaly především stavebních předpisů, zejména stavebního zákona a vyhlášky č. 83/1976 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů, s poukazem na § 3 odst. 2 ZNNP, který stanovil, že se prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny.18 Novější judikatura však kromě stavebního hlediska zvažuje i jiná kritéria. Pojem místnosti určené k provozování obchodu a služeb může být vykládán nejen tak, že v místnostech musí být prováděna obchodní činnost v bezprostředním kontaktu s obchodními partnery nájemce, ale „výklad by měl být závislý též na povaze předmětu činnosti nájemce. ... Byl-li jediným registrovaným předmětem činnosti žalovaného nájemce obchod spočívající v koupi a dalším prodeji zboží, pak byly pronajaté nebytové prostory užívány v příčinné souvislosti s obchodní činností nájemce. Nebylo podstatné, zda žalovaný v těchto prostorech prováděl administrativní (kanceláře) či skladovací činnost výhradně pod svou kontrolou či zda v nich též jednal se svými smluvními partnery. Důležité je, že žalovaný mohl provozovat svou obchodní činnost s využitím obou z uvedených způsobů.“19 Souhlas měl dát obcím možnost ovlivnit využívání prostor pro obchod a služby, které jsou pro občany potřebné. Mohl také bránit kumulaci stejných obchodů v daném městě. Souhlas byl nutný i v případě, kdy byla pronajímána celá budova a závazek byl upraven pouze občanským zákoníkem. Tento požadavek opakovaně stanoví judikatura Nejvyššího soudu: „Jsou-li v budově místnosti určené k provozování obchodu či služeb, musel být dán předchozí souhlas městského úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. i v případě, že budova byla pronajata jako celek...“.20 Nedostatek tohoto souhlasu způsoboval absolutní neplatnost smlouvy. Tuto neplatnost potvrdil velký senát občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ČR a také následně Ústavní soud.21 Nutnost tohoto souhlasu byla zrušena zákonem

18

Liška Petr, Lišková, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 8. 19 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. ledna 2007, sp. zn. 28 Cdo 1169/2006. 20 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/1997. 21 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20.1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002; Nález Ústavního soudu ze dne 13. října 2004, č. III. ÚS 104/04.

19

č. 302/1999 Sb. a řízení o udělení souhlasu zahájená dříve se podle čl. II zastavila ke dni účinnosti novely. Novela se však nemůže vztahovat na smlouvy uzavřené před 3. 12. 1999. Nelze tedy připustit pravou retroaktivitu a stanovit, že smlouva uzavřená před 3. 12. 1999 bez souhlasu úřadu, je platná. Opačný názor se objevil v některých z rozhodnutí Nejvyššího soudu22, ve kterých soud argumentoval rovností stran. Podle soudu zrušení nutného souhlasu vytvořilo nerovnost mezi účastníky smluv uzavřených před a po účinnosti novely. Zákonná omezení základních práv však musí platit stejně pro všechny případy (srov. čl. 4 odst. 3 Listiny základních práv a svobod). V uvedeném případě také argumentoval následným souhlasem obce a delší dobou bezproblémového plnění smlouvy smluvními stranami. Uvedená rozhodnutí však byla odchylná od dosavadní ustálené judikatury a následující rozhodnutí23 tento názor nepřevzala a naopak se vyslovila pro neplatnost smluv uzavřených bez souhlasu. Ačkoli tak bylo odstraněno jedno z omezení volnosti stran, následky předchozí úpravy se projevují ještě dlouhou dobu po jejím zrušení a to absolutní neplatností některých smluv. Kromě nájemní smlouvy může nájemní vztah vzniknout i na základě jiné právní skutečnosti. Nájem také mohl vzniknout ex lege. Zde jde o ustanovení § 22 odst. 8 zákona o půdě, kdy ke dni účinnosti zákona se dosavadní užívací vztah k zajištění výroby přeměnil na nájem. Další skutečností, se kterou je spojen vznik, respektive obnovení, nájmu je konkludentní prodloužení nájmu podle § 676 odst. 2 občanského zákoníku.

2.1 Předmět nájmu

Jako o předmět nájemního vztahu hovořím o předmětu nepřímém, tedy to na co je zaměřeno konkrétní chování subjektů občanského práva.24 Nebytové prostory

22

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15.8. 2001, sp. zn. 28 Cdo 1364/2001 a ze dne 25.6. 2003 sp. zn. 28 Cdo 718/2003. 23 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20.1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002. 24 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 2. vydání. Brno: Doplněk, 1998, s. 93.

20

nemohou být považovány z hlediska občanského práva za věc.25 Jsou jen částí prostoru v budově, kterou nelze od ní oddělit. Pokud by nebytové prostory byly věcí, ztratilo by ustanovení § 118 odst. 2 smysl. Přesto jak již bylo řečeno, v souladu s § 118 odst. 2 občanského zákoníku předmětem právních vztahů mohou být i nebytové prostory. Předmětem nájmu jsou tedy nebytové prostory. Právní předpisy většinou tento pojem vymezují a contrario k místnostem určeným, popřípadě sloužícím, k bydlení.26

Vymezení pojmu

nebytové prostory obsahuje § 1 písm. a) a písm. b) ZNNP. Zákon vymezuje nebytové prostory jednak pozitivním a jednak negativním způsobem. Pozitivně je vymezuje jako místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než je bydlení.27 Tímto rozhodnutím je myšleno stavební povolení podle § 115, nebo souhlas stavebního úřadu se stavbou podle § 106 zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu ( dále jen stavební zákon ). Stavební povolení i ohlášení stavby musí obsahovat účel stavby. Na základě těchto rozhodnutí pak stavební úřad může povolit užívání stavby k účelu, k němuž byla určena. Toto povolení má podobu kolaudačního souhlasu, nebo oznámení o záměru započít s užíváním stavby, pokud stavební úřad užívání nezakáže. Nejistota o účelu staveb může vyvstat u starších staveb, nejčastěji pokud jsou v průběhu času užívány k odlišným účelům. Souvisí to také zejména se stavební praxí před rokem 1989, kdy ne vždy byly dodržovány příslušné předpisy. Pokud nelze u starých staveb zjistit, k jakému účelu byla stavba povolena, platí, že je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena ( § 125 odst. 2 stavebního zákona ). Jak uvádí Liška28 není pro vymezení nebytových prostor důležité faktické užívání místnosti, ale právní určení účelu místnosti. Mezi stavebním určením

25

Nováková, H. Nájem a správa nebytových prostor. 2. vydání Praha: Polygon, 2004, s. 10. např. § 196 zákona č. 40/1964 Sb. ve znění do 30.4. 1990, § 2 písm. a) zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. 27 Podle starého stavebního zákona č. 50/1976 Sb. šlo o kolaudační rozhodnutí, kterým bylo povoleno užívat stavbu k určenému účelu, a dále u starých staveb, u kterých se nezachovala dokumentace, platilo, že je určena k účelu, ke kterému je stavebně technicky vybavena. 28 Liška, Petr, Lišková, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: Nakladatelství C.H. Beck, 2005. str. 2. 26

21

nebytových prostor a účelem nájmu uvedeným v nájemní smlouvě musí být soulad. Pokud nájemce užívá prostor k jinému účelu než je sjednán, není smlouva neplatná, ale pronajímatel má právo smlouvu vypovědět.29 Soudní praxe také zastává konstantní názor, že je důležitý stav kolaudační, nikoli stav faktický. „Je tedy nutno souhlasit se žalobcem, že pro závěr, zda se jedná o byt nebo nebytové prostory, je rozhodující stav kolaudační, nikoli stav faktický.“ 30 Po poslední novele ZNNP se objevila otázka, zda jde uzavřít nájemní smlouvu na nebytové prostory ještě před jejich kolaudací. Novela zrušila § 3 odst. 2, který stanovil, že prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Přestože uvedený požadavek ZNNP již neobsahuje, nadále se uplatní kogentní ustanovení stavebních předpisů. Z absence § 3 odst. 2 ZNNP nelze dovodit, že k užívání nebytových prostor na základě nájmu není potřebné kolaudační rozhodnutí.31 Zákon toto pozitivní vymezení doplňuje demonstrativním výčtem nebytových prostor - prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov. Tato definice je doplněna taxativním negativním vymezením, kdy nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Dle důvodové zprávy k novele č. 360/2005 Sb. měl demonstrativní výčet přispět ke zpřesnění pojmu nebytových prostor a také pomocí negativního výčtu přispět ke snadnějšímu řešení v případě aplikačních problémů. Oproti úpravě před novelou byly vypuštěny z negativního výčtu společné prostory domu a tyto tak mohou být zahrnuty mezi nebytové prostory. Zákon stanoví některé výjimky ze společných prostor, které nelze pronajmout ( prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy ). Podle § 1 písm. b) se nebytovými prostory rozumí také byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům, a to podle zákona č. 41/1964 29

Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 20.3. 1996, sp. zn. 11 Cmo 13/96 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. ledna 2007 , sp. zn. 28 Cdo 85/2007 31 Kaděrová, E., Strnad, P. Uzavření nájemní smlouvy na nebytový prostor před jeho kolaudací. Právní rozhledy, 2006, s. 449. 30

22

Sb. o hospodaření s byty. Uvedený zákon byl zrušen k 1.1. 1992 novelou občanského zákoníku č. 509/1991 Sb. Jak již bylo řečeno, problematiku dalšího užívání těchto bytů řeší ustanovení čl. II zákona č. 360/2005 Sb. Pokud bude zánik souhlasu k užívání pro pronajímatele nevýhodný a nadále bude chtít byt pronajímat, nezbude mu, než provést změnu v užívání podle stavebního zákona. V praxi se objevily problémy při pronájmu celé budovy, která obsahuje kromě nebytových prostor i byty, nebo pokud se celá budova skládá jen z nebytových prostor. Tento problém se pokusila vyřešit judikatura Nejvyššího soudu. I když nemovitost obsahuje pouze nebytové prostory, ale je pronajímána jako celek, řídí se podle konstantní judikatury tento nájemní vztah § 663 a násl. občanského zákoníku.32 Pokud by byla pronajata podle zákona o nájmu nebytových prostor, byla by smlouva zřejmě absolutně neplatná pro obcházení účelu zákona. Nejvyšší soud v některých z rozhodnutí33 argumentoval tím, že podle § 118 odst. 1 občanského zákoníku může být předmětem občanskoprávních vztahů jak nemovitost, tak podle § 118 odst. 2 občanského zákoníku nebytový prostor. Odlišil od sebe tedy nemovitost a nebytový prostor jakožto předmět nájmu. Zákon se však vztahuje jen na pronájem nebytových prostor a nikoli na pronájem celé budovy. Názor o odlišnosti nemovitosti a prostor jakožto předmětu nájmu zastává i Bárta34, který z toho dále dovozuje, že je možno pronajmout budovu a prostory v ní odlišným osobám. Nájemce prostor pak je ve vztahu buď k majiteli budovy, nebo ve vztahu k nájemci budovy, který jen bere z věci užitky podle § 663 občanského zákoníku. Uvedenou situaci pak nepovažuje za podnájem. S uvedeným závěrem judikatury o aplikaci občanského zákoníku na budovu, která obsahuje pouze nebytové prostory, je možno nesouhlasit. Lze použít především argument a minori ad maius. Pokud se ZNNP vztahuje na nebytové prostory, měl by se vztahovat i na nemovitost, která je složena pouze z nich. Případné společné prostory budovy již nejsou překážkou, neboť i je lze pronajímat podle ZNNP. Podpůrným argumentem je i znění § 1 ZNNP, který za nebytové 32

Například: Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.11. 1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99, z novějších rozsudek Nejvyššího soudu, ze dne 20. února 2007, sp. zn. 28 Cdo 556/2006. 33 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.2. 1998 sp. zn. 2 Cdon 1175/96, dále rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31.1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1145/99. 34 Bárta, Jan. Ke vztahu nájmu nemovitostí a nájmu bytu nebo nebytového prostoru v téže nemovitosti. Bulletin advokacie, 2001, č. 10, s. 24.

23

prostory považuje i soubor místností. Budova je kromě pevných částí také souborem místností. Pokud je pronajímána nemovitost, která obsahuje nebytové prostory, ale i jiné bytové prostory, opět se tento nájemní vztah řídí obecnými ustanoveními občanského zákoníku o nájemní smlouvě.35 Pokud bude spolu s prostory pronajat i pozemek, uplatní se pouze úprava občanského zákoníku. Vlastní označení předmětu nájmu ve smlouvě je ponecháno na smluvních stranách a mělo by být provedeno určitě, aby nedocházelo k případným sporům. Označení může být provedeno uvedením adresy, čísla popisného, počtem místností, jejich výměrou a dalšími způsoby. Je také možnost označit nebytové prostory v plánku budovy, který bude přílohou smlouvy. Pokud by byly prostory vymezeny neurčitě, šlo by o právní úkon neplatný podle § 37 občanského zákoníku.

2.2 Účel nájmu

Zákon vyžaduje uvedení účelu nájmu nebytových prostor. Jak již bylo řečeno, předpokládá se zde soulad stavebního určení nebytových prostor a účelu nájmu uvedeného v nájemní smlouvě. Jak uvádí Liška36 nebrání to bližšímu rozvedení účelu v nájemní smlouvě. ZNNP sám stanovil, že prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Uvedené ustanovení § 3 odst. 2 bylo zrušeno poslední novelou s poukazem na nadbytečnost ustanovení, neboť způsob užívání je z hlediska stavebního upraven stavebním zákonem. K věcné změně úpravy nedošlo. Pokud tedy pronajímatel pronajme prostory k jinému účelu, než jsou stavebně určeny, jde o neplatný úkon, který je v rozporu se stavebními předpisy.37 Pokud by byly prostory užívány v rozporu se stavebním určením jde o porušení stavebních předpisů ( přestupky fyzických osob nebo správní delikty právnických osob ), za které následují sankce uvedené ve stavebním zákoně. Pokud by nešlo o nebytové prostory, je nutné provést změnu účelu užívání stavby podle 35

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26.2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1175/96. Liška Petr, Lišková, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 11. 37 Konkrétně je v rozporu s § 126 odst. 1 stavebního zákona. 36

24

§ 126 stavebního zákona. V případě, že účel užívání prostor bude v nejbližší době změněn, lze využít ve smlouvě odkládací podmínku, podle níž smlouva nabude účinnosti až po schválení změny účelu užívání. Případně lze uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí. Pokud by nájemce užíval prostory k jinému účelu než sjednanému, má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu a jako výpovědní důvod uvést užívání nebytových prostor v rozporu se smlouvou.

2.3 Nájemné

Náležitostí smlouvy je také určení výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení. Oproti stavu před novelou č. 360/2005 Sb. stačí určení výše nájemného nebo způsobu určení jeho výše. Zde se tedy otevírá možnost sjednávat výši nájemného s ohledem například na inflační růst cen, nebo jiným dostatečně určitým a srozumitelným způsobem. Tato úprava je projevem rozšiřování smluvní volnosti stran, kterou lze uvítat. Zákon rozlišuje nájemné a jiné úhrady poskytované v souvislosti s užíváním nebytových prostor. Pokud by byla uvedena jen jedna částka bez rozlišení nájemného a ostatních plateb šlo podle judikatury o smlouvu absolutně neplatnou.38 Poslední novela však změnila formulaci § 3. Byl zrušen odstavec 2, který stanovil jako náležitost výši nájemného, a odstavec 4, který sankcionoval absenci ujednání o nájemném neplatností smlouvy. Liška39 nadále odvozuje sjednání nájemného a jiných úhrad v jediné částce neplatným pro neurčitost a nesrozumitelnost takového ujednání podle §37 odst. 1 občanského zákoníku. Oproti stavu před novelou č. 360/2005 Sb. není podstatnou náležitostí smlouvy způsob platby nájemného, ani splatnost nájemného. Splatnost nájemného upravuje podpůrně odstavec druhý § 7. Splatnost si strany mohou sjednat, jak uznají za vhodné. Pokud tak neučiní, uplatní se uvedené

38 39

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2000 , sp. zn. 20 Cdo 1713/98 Liška Petr, Lišková, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 12.

25

ustanovení a nájem by pak byl splatný v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce. Místo placení si mohou dohodnout, jinak se uplatní § 567 občanského zákoníku, tedy v sídle dlužníka. V případě vztahů, které se řídí obchodním zákoníkem, je místem plnění peněžitých dluhů sídlo věřitele. Úprava nájemného je dále obsažena v § 7 a 8 zákona. § 7 zákona stanoví, že není-li výše nájemného upravena obecně závazným právním předpisem, stanoví se dohodou. Výše nájemného byla omezována vyhláškou federálního ministerstva financí, ministerstva financí České republiky a ministerstva financí Slovenské republiky o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor č. 585/1990 Sb. ve znění vyhlášky č. 168/1994 Sb. Vyhláška stanovovala maximální sazby nájemného za 1 m2. Pokud byla tato výše překročena, byla smlouva v této části podle § 40a OZ relativně neplatná. Vyhláška Ministerstva financí č. 187/1995 Sb. uvedenou úpravu zrušila. Od 1. října 1995 se tedy výše nájemného stanoví pouze dohodou stran. Zákon také nevylučuje hradit nájemné výkonem sjednaných služeb pro pronajímatele. Důležitou roli zde sehrává smlouva, která služby a jejich kvalitu a četnost vymezí. Nájemné také může být částečně hrazeno formou stavebních úprav, které provede se souhlasem pronajímatele nájemce. Strany si však musí precizně sjednat, jakým způsobem se hodnota úprav promítne do nájemného. Sankcí za neplacení nájemného jsou úroky z prodlení podle § 517 odst. 2 občanského zákoníku. Strany si mohou sjednat také možnost odstoupení od smlouvy. Pronajímatel má právo výpovědi podle § 9 odst. 2 písm. b).

2.4 Doba nájmu

Již z vymezení nájemního vztahu vyplývá dočasnost tohoto vztahu. Na tom nic nemění ani to, že smlouva může být uzavřena na dobu neurčitou. I když je doba sjednána na neurčitou, jedná se vždy o vztah časově omezený, neboť strany mají právo výpovědi bez uvedení důvodů. Pokud nejde o nájem uzavřený na dobu neurčitou, je třeba uvést dobu nájmu uvedením data skončení nebo délkou trvání, popřípadě jiným určitým způsobem. Lze také sjednat skončení nějakou událostí, o které víme, že nastane. V případě 26

nájemní doby stanovené pomocí let je vhodné sjednat si také datum počátku nájmu. Pokud tak strany neučiní, lze za počátek běhu nájemní doby brát okamžik platnosti smlouvy. Zákon neomezuje dobu trvání nájmu žádnou maximální dobou nájmu. Zákon nevylučuje sjednání automatického prodlužování nájmu při splnění určených podmínek. Jinak se podpůrně uplatní konkludentní prodloužení nájmu upravené v občanském zákoníku. Problematika doby nájmu se pak projevuje v oblasti zániku nájmu uplynutím sjednané doby.

2.5 Údaj o předmětu podnikání

Pokud bude nájemcem podnikatel a bude využívat prostory k podnikání, je jednou

z náležitostí

i

uvedení

předmětu

podnikání,

které

je

uvedeno

v živnostenském oprávnění nebo jiném povolení. Předmět může být vymezen i úžeji, než je zapsán v živnostenském oprávnění, v případě, že nájemce vykonává v prostorech jen část své podnikatelské činnosti. Vymezení předmětu podnikání ve smlouvě pak má návaznost na výpovědní důvod uvedený v § 9 odst. 2 písm. j). Zavedení předmětu podnikání mezi náležitosti smlouvy má zřejmě chránit pronajímatele před změnou činnosti v prostorech prováděnou ( k tomu srovnej ustanovení § 5 odst. 4 zákona ).

27

Kapitola 3. Obsah nájemního vztahu Podle teorie práva se za obsah právního vztahu považují vzájemná práva a povinnosti. Nájem nebytových prostor je vztahem synallagmatickým, právu jedné strany tak odpovídá povinnost druhé strany. Zákon, jakožto úprava zvláštního druhu nájmu, zahrnuje jen některá práva a povinnosti v ustanovení § 5 a § 6, další jsou roztroušena v zákoně. Ostatní jsou upravena v občanském zákoníku a především ve smlouvě samotné. Úprava zde ponechává v rámci smluvní svobody široké pole pro dohodu účastníků.

3.1 Práva a povinnosti pronajímatele

První z povinností, stanovenou zákonem pronajímateli, je předat prostor ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu. Způsobilý stav lze vymezit tak, že prostory lze používat bez dodatečných nákladů a úprav učiněných nájemcem. Jde o obdobu ustanovení § 664 občanského zákoníku, s tím rozdílem, že ustanovení zákona neobsahuje předání prostor ve stavu způsobilém k obvyklému užívání. Vychází se ze skutečnosti, že účel nájmu je podstatnou náležitostí smlouvy a sjednán být musí. Záleží na dohodě stran, v jakém stavu má být prostor předán. Strany se mohou dohodnout, že prostory budou předávány vyklizené, nebo se mohou dohodnout, že prostory budou předány i s některými movitými věcmi, pokud jsou tyto také předmětem nájmu. Pokud mají nebytové prostory nějaké příslušenství, je lepší je ve smlouvě jmenovitě uvést, aby se předešlo nejasnostem. Nájemce zpravidla zná stav prostor ještě před uzavřením smlouvy, přesto lze doporučit, aby prostory byly nejpozději při jejich předání prohlédnuty a předešlo se případným sporům. O předání prostor také může být sepsán protokol nebo zápis, ve kterém se uvede zjištěný stav prostor. Případně lze ve smlouvě jako jedno z ustanovení uvést prohlášení nájemce, že mu byla umožněna prohlídka prostor a je mu znám jejich stav. Součástí smlouvy také může být pasport nemovitosti40 nebo

40

Pasport je technicko ekonomická dokumentace o stavu nemovitosti případně nebytových prostor.

28

nebytových prostor, pokud je veden. Zachycení stavu prostor v okamžiku předání je důležité pro srovnání se stavem po jejich navrácení. Pokud by pronajímatel povinnost předat prostory ve způsobilém stavu nesplnil, může nájemce uplatnit slevu z nájemného popřípadě smlouvu vypovědět. Nájemce má také možnost od smlouvy odstoupit podle § 679 odst. 1 občanského zákoníku. Strany si však mohou sjednat, že nájemce prostory, které dosud nejsou způsobilé k užívání, do tohoto stavu uvede. Strany by v tomto případě měly pamatovat na vypořádání nákladů, které tím vzniknou. Pronajímatel má dále povinnost na své náklady prostory ve způsobilém stavu udržovat. Nic však nebrání sjednat si údržbu prostor odlišně a provedenou údržbu zohlednit ve výši nájemného. Údržba bude zahrnovat různé druhy oprav a rekonstrukcí ( střechy, okna, rozvody vody, tepla a podobně ). Nájemce má přitom povinnost upozorňovat na potřebu oprav, jinak by odpovídal za škody vzniklou neoznámením. Předchozí úprava stanovila v § 5 odst. 3, že nájemce nese náklady spojené s běžnou údržbou. Nejasnosti, co ještě lze zařadit pod běžnou údržbu a co ne, vedly k přesunu údržby a nákladů na údržbu na pronajímatele. Co přibližně spadá pod běžnou údržbu lze odvodit z právní úpravy týkající se bytu.41 Pokud pronajímatel opravy neučiní bez zbytečného odkladu poté, co byl na jejich potřebu upozorněn, může opravu provést nájemce. Nájemce pak má právo na úhradu nákladů s opravou spojených ( § 669 občanského zákoníku ). Pronajímatel má povinnost zajistit řádné poskytování služeb spojených s nájmem, pokud bylo jejich poskytování dohodnuto. Opět lze jen doporučit řádné vymezení těchto služeb ve smlouvě. Mezi tyto služby spadá především dodávka energie, plynu, tepla, nebo ostraha objektu. Poskytování jiných než základních služeb, které neslouží k zajištění řádného provozu nebytových prostor, je podle živnostenského zákona živností a je nutné mít živnostenské oprávnění. Pronajímatel je povinen umožnit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv. Jde o případ uplatnění práv třetí osoby neslučitelných s právy nájemce. Může jít například o věcná břemena váznoucí na nemovitosti, v níž jsou nebytové prostory. 41

Vymezení nákladů spojených s běžnou údržbou bytu stanoví § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník.

29

§ 684 občanského zákoníku stanoví povinnost pronajímatele učinit opatření nutná k ochraně nájemce. Nájemce má právo od smlouvy odstoupit, pokud tak pronajímatel neučiní v přiměřené době poté, co bylo právo na ochranu u pronajímatele uplatněno. Kromě této ochrany náleží nájemci i ochrana svědčící oprávněnému držiteli. Mezi oprávnění pronajímatele patří samozřejmě vyžadovat řádné a včasné placení nájemného, dále právo na vrácení prostor po skončení nájmu ve stavu v jakém ho nájemce převzal. U vracení prostor se přihlíží k jejich běžnému opotřebení. ZNNP neřeší situaci, kdy jsou prostory vráceny v horším stavu než by odpovídalo běžnému opotřebení. Uplatní se zde obecná odpovědnost za škodu. § 672 občanského zákoníku také stanoví pronajímateli nemovitosti právo zástavní a zadržovací k movitým věcem nájemce. Tato práva slouží k zajištění splatného nájemného. Mezi další práva náleží především právo na výpověď nebo odstoupení od nájemní smlouvy ( blíže v kapitole o zániku nájmu ). Zákon neupravuje provádění kontroly, proto se uplatní úprava § 665 odst. 1 věta druhá občanského zákoníku, která stanoví právo pronajímatele požadovat přístup k prostorům. Pronajímatel by neměl výkonem tohoto práva zbytečně nájemce šikanovat. Strany by si měly sjednat takové podmínky, které by neobtěžovaly nájemce, ale současně by umožnili pronajímateli výkon tohoto práva. Především lze sjednat v které dny a kterou denní dobu lze kontrolu provádět. Důležité je také sjednání si předchozího oznámení kontroly pronajímatelem. Pokud není provádění kontroly blíže specifikováno ve smlouvě a strany se nedohodnou, může se pronajímatel obrátit na soud.

3.2 Práva a povinnosti nájemce

Práva a povinnosti nájemce upravuje odstavec druhý, třetí a čtvrtý § 5 ZNNP. Nájemce je oprávněn užívat prostory v rozsahu dohodnutém ve smlouvě. Jde o právo nájemce, nikoli povinnost. Tuto povinnost by měl jen v případě, kdy tak bylo sjednáno ve smlouvě, nebo by neužíváním byla věc znehodnocena více než jejím užíváním ( § 665 odst. 2 občanského zákoníku ).

30

Odstavec třetí upravuje povinnost nájemce oznamovat potřebu oprav a umožnit jejich provedení. Porušení je následováno odpovědností za škodu podle § 420

občanského

zákoníku.

Tato

povinnost

koresponduje

s povinností

pronajímatele udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání. Odstavec čtvrtý chrání pronajímatele před nežádoucími změnami ve využití prostor, které mohou vyplynout ze změny předmětu podnikání nájemce. „Určitou nejasnost této úpravy způsobuje především skutečnost, že nájemní smlouva obsahuje jednak ujednání o účelu nájmu a jednak údaj o předmětu podnikání ...“ 42 Ochranu pronajímatele by mělo zajistit již uvedení účelu nájmu ve smlouvě a na užívání prostor v rozporu se smlouvou pak lze reagovat výpovědí podle § 9 odst. 2 písm. a). Pokud by však byl účel nájmu vymezen velmi široce, mohlo by dojít ke změně předmětu podnikání, která by stále spadala pod vymezený účel nájmu, ale pro pronajímatele by byla změna neakceptovatelná. Zřejmě proto zákon poskytuje tuto ochranu. Souhlas pronajímatele se změnou musí být předchozí a písemný. Předmět podnikání je také současně jednou z náležitostí smlouvy a písemným souhlasem dojde ke změně smlouvy. Změna předmětu podnikání provedená bez souhlasu dává pronajímateli právo na výpověď podle § 9 odst. 2 písm. j). Nájemce je také povinen odevzdat předmět nájmu po skončení ve stavu v jakém ho převzal, pokud nebylo dohodnuto něco jiného ( například zhodnocení prostor nájemcem ). Při vrácení se přihlíží k běžnému opotřebení. Pokud nájemce dobrovolně prostory neodevzdá, může se pronajímatel obrátit na soud se žalobou na vyklizení. V úvahu také připadá vyklizení nájemce pronajímatelem, což sice má prvky svémoci, ale nelze jej považovat za protiprávní ani v rozporu s dobrými mravy, zejména je-li zachycen v notářském zápisu a pokud jsou nemovité věci nájemce uloženy.43 Změny nebytových prostor lze podle § 667 občanského zákoníku provádět pouze se souhlasem pronajímatele. Souhlas by měl být předchozí, ale nic nebrání

42

Liška, Petr, Lišková, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 24. 43 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. října 2006, sp. zn. 28 Cdo 2940/2005.

31

následnému schválení ze strany pronajímatele. Sankcí za nedodržení je povinnost uvést prostory do původního stavu na náklady nájemce. Nájemce stíhá obecná prevenční povinnost předcházet vzniku škody v prostorech - § 670 a § 415 občanského zákoníku. Nájemce odpovídá pronajímateli za škody způsobené podnájemcem v prostorech podle § 683 občanského zákoníku. Jde o objektivní odpovědnost za škody způsobené osobami, kterým umožnil k věci přístup. Zprostit se lze jedině v případě náhody, za kterou nájemce neodpovídá. Občanský zákoník stanoví prekluzivní lhůtu 6 měsíců od vrácení prostor pro možnost domáhat se náhrady škody. Neuplatní-li pronajímatel svůj nárok v uvedené lhůtě, tak právo zanikne. Nájemce má povinnost strpět vstup do prostor za účelem provedení kontroly nebo oprav. Pokud není sjednáno něco jiného, má také povinnost umožnit zájemci o pronajmutí její prohlídku v přítomnosti pronajímatele nebo jeho zástupce. Uvedenou povinnost však má jen po podání výpovědi, nebo tři měsíce před skončením nájmu. Mezi významná oprávnění nájemce spadá právo dát pronajaté prostory do podnájmu. Toto právo blíže rozvedu v následující podkapitole.

3.3 Podnájem

Jedním z oprávnění nájemce je přenechání prostor do podnájmu. Podnájem je upraven v § 6 zákona. Možné pochybnosti o kogentnosti nebo dispozitivnosti ustanovení odstranila novela č. 360/2005 Sb., která pomocí úvodní formulace neníli dohodnuto jinak jednoznačně stanovila, že je dispozitivní. Na nutnost písemnosti podnájemní smlouvy to však nemá vliv. Úprava podnájmu je nicméně značně kusá a vyvolává četné otázky nebo pochybnosti. Podnájmem můžeme rozumět dočasné, úplatné přenechání prostor do užívání podnájemci. Jde o akcesorický právní vztah mezi nájemcem a podnájemcem. Akcesorický vztah může být definován jako vztah, který je existenčně ( z hlediska vzniku a trvání ) a obsahově závislý na vztahu hlavním. Akcesorita se projevuje v oblasti trvání podnájmu, kdy podnájem zaniká současně se zánikem hlavního nájemního vztahu, bez ohledu na to, z jakého důvodu zanikl vztah hlavní. 32

Akcesorita se projevuje i v obsahu podnájemního vztahu, nájemce nemůže převést na podnájemce více práv než sám má. Jak uvádí Dvořák44 akcesorita by měla být brána spíše jako zásada, ze které je nutno připustit výjimky. 3.3.1 Souhlas pronajímatele s podnájmem Zákon stanoví pro přenechání do podnájmu několik podmínek. Nájemce může přenechat prostor do podnájmu jen se souhlasem pronajímatele. Tento souhlas znamená omezení práva nájemce dát prostory do podnájmu. Souhlas zabezpečuje ochranu pronajímatele před užíváním prostor „cizí“ osobou, protože mezi pronajímatelem a podnájemcem není žádný přímý vztah. Oproti situaci před výše zmíněnou novelou musí být tento souhlas písemný a předchozí. Odpadla tak problematika sporů o následném souhlasu pronajímatele s podnájmem, které byly zpravidla řešeny poukazem na dispozitivnost úpravy, přičemž o dispozitivnosti ustanovení § 6 panovaly pochybnosti. Souhlas může být dán k uzavření smlouvy s konkrétním podnájemcem, nebo může být dán předem takříkajíc do budoucna, aniž je konkrétně určen podnájemce. Dispozitivnost ustanovení také umožňuje ve smlouvě vyloučit oprávnění nájemce přenechat prostory do podnájmu, nebo může umožnit podnájem i bez souhlasu pronajímatele. Otázky vyvolává přenechání do podnájmu bez tohoto souhlasu. Jedno z možných řešení je prohlášení podnájemní smlouvy za absolutně neplatnou pro rozpor se zákonem.45 Druhé řešení je, že smlouva o podnájmu sice bude platná, ale pronajímatel má právo smlouvu nájemní vypovědět podle § 9 odst. 2 písmeno g) zákona. Tento argument vychází z toho, že pokud by byla podnájemní smlouva absolutně neplatná, ztrácel by výše uvedený výpovědní důvod smysl. Nebylo by totiž co vypovídat.46 3.3.2 Obsah podnájemního vztahu Akcesorita se projevuje i v obsahu podnájemního vztahu. § 6 odst. 2 zákona stanoví, že práva a povinnosti nájemce ( upravené v § 5 ) se vztahují i na toho, 44

Dvořák, Bohumil. K problematice podnájmu nebytových prostor. Právní rozhledy, 2004, č. 20, s. 738. Grulich, Tomáš. Smlouva o podnájmu nebytových prostor. Právní rádce, 2003, č. 9, s.14 46 Dvořák, Bohumil. K problematice podnájmu nebytových prostor. Právní rozhledy, 2004, č. 20, s. 739

45

33

komu byl nebytový prostor přenechán do podnájmu. Podnájemce tak má právo užívat prostory v rozsahu sjednaném ve smlouvě, přičemž tento rozsah nesmí být větší, než jaký byl sjednán mezi pronajímatelem a nájemcem. Uplatní se zde zásada nemo ad alienum plus iuris transferre potest, quam ipse habet. Dále má podnájemce povinnost oznamovat nájemci potřebu oprav, neboť mezi ním a pronajímatelem není žádný právní vztah. Také má povinnost oznamovat změnu předmětu podnikání. Zákon v § 8 podnájemci přiznává právo na slevu na nájemném. Ostatní práva a povinnosti stanoví podnájemní smlouva. Problematická je úprava práv a povinností nájemce v podnájemním vztahu, neboť § 6 odst. 2 výslovně upravuje jen práva podnájemce. Uvedenou situaci je možno řešit pomocí analogie a přiznat nájemci práva a povinnosti, které má pronajímatel v hlavním vztahu. Toto lze však užít jen přiměřeně a přiznat jen ta práva a povinnosti, které vyplývají z povahy věci a nikoli všechna. Do budoucna by pro odstranění nejasností bylo lepší změnit toto ustanovení tak, že na práva a povinnosti nájemce v podnájemním vztahu by se přiměřeně použila ustanovení o právech pronajímatele. Zákon také nestanoví náležitosti podnájemní smlouvy s výjimkou písemné formy. Z povahy podnájmu však lze usuzovat, že náležitosti smlouvy budou stejné jako v případě nájemní smlouvy – předmět, účel, doba, nájemné a předmět podnikání. Účel podnájmu by se měl shodovat s účelem uvedeným v hlavní nájemní smlouvě. Nájemce se zavázal, že prostory budou užívány k určitému účelu, a proto nemůže připustit užívání prostor podnájemcem k jinému účelu. Pokud by k tomuto došlo, vystavuje se nájemce riziku výpovědi z důvodu porušení smlouvy § 9 odst. 2 písm. a). S využitím k jinému účelu by musel pronajímatel písemně souhlasit a změnit tak nájemní smlouvu. 3.3.3 Doba podnájmu Podle zákona lze přenechat věc na dobu určitou. To může být provedeno stanovením doby trvání podnájmu nebo pevného data skončení. Lze si také představit sjednání podnájmu po dobu trvání hlavního nájemního vztahu. Pokud je

34

však hlavní nájemní vztah uzavřen na dobu neurčitou, podnájemní by tak byl de facto také uzavřen na dobu neurčitou. Případ sjednání podnájmu na dobu určitou, ale delší, než na jakou je sjednán hlavní nájemní vztah, lze snad připustit opět s poukazem na akcesoritu podnájmu. Podnájem tak stejně zaniká nejpozději se zánikem vztahu hlavního.47 Pochybnosti vznikají ohledně uzavření podnájmu na dobu neurčitou. Pokud by v nájemní smlouvě bylo ustanovení o možnosti nájemce přenechávat prostory do podnájmu na dobu neurčitou, lze dle mého soudu toto připustit s ohledem na výše řečenou dispozitivnost ustanovení. Pokud by tato možnost nebyla v nájemní smlouvě sjednána a současně by pronajímatel nedal k uzavření takové smlouvy souhlas, šlo by o porušení povinností nájemcem a pronajímatel by mohl smlouvu vypovědět. Další možností by mohlo být sjednání podnájmu na dobu neurčitou se souhlasem pronajímatele, aniž by nájemní smlouva měla nějaká ustanovení o podnájmu. Písemný souhlas pronajímatele s podnájmem na dobu neurčitou by mohl být brán jako změna nájemní smlouvy, která pak následně vylučuje dispozitivní ustanovení zákona. Zákon neřeší situaci, kdy je sjednán podnájem sice se souhlasem pronajímatele, ale v podnájemní smlouvě není doba trvání podnájmu vůbec uvedena. V tomto případě lze uvažovat o neplatnosti podnájemní smlouvy, neboť není dodržena náležitost smlouvy. Problém je, že zákon náležitosti podnájemní smlouvy výslovně nestanoví. Ideální by však de lege ferenda bylo, aby se zde uplatnilo obdobné řešení, které je stanoveno u podnájmu bytu. Podle § 719 odst. 2 občanského zákoníku podnájem bytu sjednaný bez určení doby skončí nejpozději se zánikem nájmu. Dalším problémem je konkludentní prodloužení podnájmu. U podnájmu se analogicky užije úprava § 676 odst. 2 občanského zákoníku. Zejména vzniká otázka, zda se obnovil i souhlas pronajímatele s podnájmem. Večeřa48 se domnívá, že nikoli. Dochází pouze k obnovení dohodnutých podmínek smlouvy a souhlas je

47 48

Grulich, Tomáš. Smlouva o podnájmu nebytových prostor. Právní rádce, 2003, č. 9, s.13. Večeřa, I. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právní rádce, 2003, č. 11, s. 71.

35

nutno znovu získat. Pokud obnovená doba podnájmu překročí dobu nájmu, nemá to vliv na zánik podnájmu současně se zánikem nájmu z důvodu akcesority.

3.3.4 Skončení podnájmu Tato problematika není v zákoně vůbec upravena. Nezbývá než analogicky použít úpravu vztahu nejbližšího, tj. nájmu nebytových prostor. Podnájem tedy zaniká uplynutím sjednané doby podnájmu. Může však dojít i ke konkludentnímu prodloužení podnájmu, pokud je opětovně získán souhlas pronajímatele. Pokud jde o výpověď záleží na podnájemní smlouvě, jaké výpovědní důvody upravuje. Podpůrně se uplatní úprava výpovědí v § 9 ZNNP. Podnájem však také zaniká skončením hlavního nájemního vztahu. Z hlediska pronajímatele užívá podnájemce po skončení hlavního vztahu prostory bez právního důvodu. Skončením hlavního vztahu nájemci zaniká oprávnění věc užívat ( tj. i dále pronajímat ). Pronajímatel pak má právo na ochranu svého vlastnického práva žalobou podle § 126 občanského zákoníku.

3.4. Změna nájemního vztahu

Změna v závazku znamená změnu některého prvku závazkového vztahu. Změny v závazcích můžeme rozdělit podle prvků právního vztahu na změny v subjektech

a

změny

v obsahu

závazku.

Změny

v subjektech

nastávají

postoupením pohledávky, přistoupením k dluhu, převzetím dluhu a u poukázky.49 Zde se uplatní obecná úprava v občanském zákoníku. Ke změně subjektů nájemního vztahu může dojít i v jiných situacích. Ke změně v osobě pronajímatele může dojít především převodem vlastnického práva k nebytovým prostorům na jiný subjekt. Na tuto situaci reaguje dispozitivní ustanovení § 11 zákona, které v uvedené situaci nepřipouští výpověď žádné ze stran. Vylučuje tak aplikaci § 680 odst. 3 občanského zákoníku. Účelem bylo zachovat rovnost stran.

49

Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 2. vydání. Brno: MU v Brně a nakladatelství Doplněk, 1998, s. 216

36

Ke změně může také dojít při přechodu vlastnického práva ať již při úmrtí nebo při zániku pronajímatele s právním nástupcem ( sloučení, splynutí, rozdělení a podobně ). Jak v případě převodu, tak v případě přechodu vlastnického práva se uplatní § 680 odst. 2 občanského zákoníku. Nabyvatel vlastnictví vstupuje do právního postavení pronajímatele. Změnou pronajímatele, tak zásadně nedochází k zániku nájemního vztahu. Jde o zvláštní druh sukcese a na nástupce ex lege přechází práva a povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Nepřechází však všechna práva. Nájemní vztah je složitý komplex práv a povinností. Na nabyvatele tak nepřecházejí zejména peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, jako je např. pohledávka pronajímatele na splatné nájemné, povinnost zaplatit splatnou pohledávku nájemce na slevu z nájemného apod.50 V uvedeném případě soud neshledal bezdůvodným obohacením situaci, kdy původní pronajímatel převzal nájemné, které bylo splatné před převodem prostor. I když bylo zaplaceno nájemné na dobu po převodu, bylo plněno na základě právního důvodu a závazek nájemce částečně zanikl splněním. Nový pronajímatel se tak nemohl domáhat nájemného po původním pronajímateli. Změna v osobě nájemce je upravena v § 14 zákona. Dědic může do 30 dnů od úmrtí nájemce oznámit pronajímateli, že pokračuje v nájmu. Jde o hmotněprávní lhůtu, a tak musí být oznámení ve lhůtě doručeno druhé straně. Nelze než doporučit písemnou formu oznámení, aby se předešlo sporům. V případě právnických osob dojde při změně v osobě nájemce k přechodu na právního nástupce. Pokud dojde k zániku nájemce bez právního nástupce, nájemní vztah zpravidla zaniká v průběhu likvidace nebo konkurzu. Zvláštní změna nastává v případě prohlášení konkursu na pronajímatele. Pokud jsou nebytové prostory zahrnuty do konkursní podstaty, přechází na správce oprávnění nakládat s majetkem podstaty. Správce pak fakticky vstupuje na místo pronajímatele. § 14 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb. o konkursu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, umožňuje vypovědět správci nájemní smlouvu uzavřenou úpadcem. Výpovědní lhůta se řídí smlouvou nebo zákonem, ale nesmí být delší než tři měsíce. Nicméně nájemní smlouva nemusí být nutně vypovězena,

50

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. ledna 2007, sp. zn. 33 Odo 214/2005.

37

neboť pro správce může být výhodnější smlouvu nevypovídat a nadále přijímat nájemné, které se stává součástí podstaty. Pokud však byla smlouva vypovězena a nájemné nebo jiná úhrada byla zaplacena předem na období delší, než je výpovědní lhůta, nezbývá nájemci než přihlásit pohledávky podle § 20 zákona o konkursu. Pokud by byl prohlášen konkurz na nájemce, přechází na správce oprávnění vykonávat práva a plnit povinnosti, které podle zákona a jiných právních předpisů jinak přísluší úpadci, jestliže souvisí s nakládáním s majetkem patřícím do podstaty. Správce tak musí plnit práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Nicméně velice často dochází ke skončení nájmu dohodou nebo výpovědí ze strany správce. V případě dlužného nájemného ze strany nájemce musí pronajímatel přihlásit svou pohledávku podle § 20 zákona o konkursu. Ke změně v obsahu vztahu dochází zejména dohodou stran. Písemná smlouva může být měněna pouze písemně. Jde o kumulativní novaci, kdy nový závazek vzniká vedle dosavadního. Ke změně také dochází prodlením dlužníka ( § 517 občanského zákoníku ). Věřiteli vzniká po splnění stanovených podmínek právo odstoupit od smlouvy. Pokud tak neučiní, má nadále právo domáhat se plnění. Jde-li o prodlení s plněním peněžitého dluhu, má věřitel právo požadovat úroky z prodlení. Následky prodlení věřitele upravuje § 522 občanského zákoníku.

38

Kapitola 4. Zánik nájemního vztahu Vzhledem ke vztahu zákona k občanskému zákoníku se pro zánik nájemního vztahu uplatní obecné důvody zániku právního vztahu. Zákon rozlišuje nájemní vztah sjednaný na dobu určitou a dobu neurčitou. Nájemní vztah tak může zaniknout různými způsoby. Pokud půjde o kombinovaný obchod, tak se obchodním zákoníkem bude řídit i zánik nájmu. Obecně lze u zániku obchodně právního závazku rozdělit způsoby zániku do tří skupin51: a) oddělená úprava v obchodním zákoníku b) úprava je obsažena pouze v občanském zákoníku c) kombinovaná úprava Vlastní úpravu zániku nájmu má obchodní zákoník v případě zmaření účelu smlouvy a odstoupení. Úprava občansko právní se uplatní u výpovědi, uplynutí doby, smrti nebo zániku, splynutí, privativní novaci a narovnání. Kombinovaná úprava je u nemožnosti plnění.

4.1 Uplynutí doby

Nájem na dobu určitou zaniká uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Nejasnosti mohou vyvstat pokud bychom chtěli aplikovat konkludentní prodloužení nájemního vztahu podle § 676 odst. 2 občanského zákoníku. Jeden z názorů byl, že se prodlužování nájmu na nebytové prostory nevztahuje s poukazem na vztah speciality, který vyloučí aplikaci § 676 občanského zákoníku.52 Opačný názor je, že se uvedené prodloužení vztahuje i na nájem nebytových prostor s poukazem na to, že zákon nemá ustanovení odchylné od občanského zákoníku. Nejvyšší soud53 konstatoval, že pokud zákon neobsahuje úpravu konkludentního prodlužování

51

Bejček, J., Eliáš, K., Raban, P. a kol. Kurs obchodního práva. Obchodní závazky. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2003, s. 180. 52 Sekaninová, Eva. K problematice nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právní rozhledy, 2004, č. 11, s. 385. 53 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. října 2002, sp. zn. 28 Cdo 1790/2002.

39

nájemní smlouvy, nezbývá než dovodit, že při absenci určitého ustanovení ve zvláštním předpise je nutno použít předpis obecný. V uvedeném rozhodnutí, také konstatoval, že judikatura soudů nerozlišuje intenzitu využívání prostor, a proto se za užívání po skončení nájmu považuje i jejich pouhé nevyklizení. Pokud nájemce po uplynutí doby nájmu nevyklidí prostory, pronajímateli tak nezbývá, než podat žalobu

na

vyklizení

nemovitosti

nebo

prostory

vyklidit,

aby

předešel

konkludentnímu prodloužení nájmu.

4.2 Výpověď

Výpověď je jednostranným právním úkonem, kterým je vztah ukončen zpravidla i proti vůli druhé strany. Zánik závazku nastává souběhem jednostranného právního úkonu jedné ze stran a uplynutím výpovědní lhůty. Obecně je výpověď důvodem zániku u vztahů na dobu neurčitou ( §582 občanského zákoníku ). Výpověď zajišťuje především ukončení dlouhodobých vztahů, které by při aplikaci zásady pacta sunt servanda a neexistenci jiných důvodů zániku, byly neukončitelné. Nájem prostor na dobu neurčitou tak mohou vypovědět pronajímatel i nájemce bez udání důvodu, pokud si nesjednali něco jiného ( § 10 ZNNP ). Sjednanými důvody výpovědi jsou pak ovšem vázáni. Smluvně lze také vyloučit výpověď ze strany pronajímatel po určitou dobu od uzavření smlouvy. Speciální úprava odlišná od obecných ustanovení občanského zákoníku však umožňuje výpověď i u vztahů na dobu určitou, což je i případ nájmu nebytových prostor. § 9 odst. 2 zákona vymezuje výpovědní důvody pro výpověď danou pronajímatelem. Toto ustanovení bylo dříve kogentní54 a omezovalo tak smluvní strany v možnostech sjednání jiných důvodů výpovědi. Ustanovení také bylo někdy chápáno kogentně také tak, že neumožňovalo uplatnění jiných způsobů zániku nájmu na dobu určitou než výpovědí a uplynutím času. K problematice skončení nájmu na dobu určitou z jiných než zákonem stanovených důvodů výpovědi se

54

Bělohlávek, A. Závaznost zákonných výpovědních důvodů podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právní rádce, 1993, č. 3, str. 11. Opačný názor - například Korecká, Věra. K některým otázkám nájmu nebytových prostor. Správní právo, 1991, č. 3, str. 156.

40

vyjádřil Nejvyšší soud.55 V rozhodnutí konstatoval: „Nelze z nich ( z výpovědních důvodů ) však dovodit, že by nájemní vztah na dobu určitou nemohl skončit před uplynutím dohodnuté doby jinak, než výpovědí pronajímatele nebo nájemce z důvodů zde upravených; nejde tedy o ustanovení kogentní v tom slova smyslu, že by byly vyloučeny i jiné způsoby zániku nájemního vztahu na dobu určitou.“ Dále uvedl, že z povahy zákona nelze vyloučit důvody zániku daného nájemního vztahu, upravené v rámci obecných ustanovení o nájemní smlouvě (srov. např. § 679, § 684 obč. zák.), resp. obecné důvody zániku závazků. Vzhledem k trendu rozšiřování smluvní svobody bylo toto taxativní ustanovení novelizováno a nyní je výčet výpovědních důvodů pouze demonstrativní a lze výpovědní důvody smluvně vylučovat nebo sjednávat jiné. Jednotlivé důvody výpovědi ze strany pronajímatele uvedené v ZNNP jsou tyto: a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou Tento výpovědní důvod pokrývá zejména případ užívání prostor v rozporu s účelem nájmu sjednaném ve smlouvě. Pokud je účel nájmu vymezen široce, hůře se pak zjišťuje a prokazuje, zda došlo k porušení smlouvy. b) nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem S ohledem na sjednanou nebo podpůrně stanovenou splatnost nájemného se v souladu s počítáním lhůt stanoví první den prodlení jako den následující po dni splatnosti nájemného. Při uplatnění tohoto důvodu není rozhodující v jakém intervalu bylo sjednáno placení nájmu, ale to že nájemce je v prodlení s placením nájemného za dané období déle než měsíc. Nájemce musí být v době podání výpovědi stále v prodlení. Uhrazením dlužného nájemného před podáním výpovědi tento výpovědní důvod zaniká. Nezaniká však právo pronajímatele požadovat úroky z prodlení. c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajimateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas Pokud bylo sjednáno hrazení nájemného ve formě poskytování služeb, musí být poskytnuty včas a řádně. Problematické zde bude vymezení řádnosti poskytnutí.

55

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.2.2003, sp. zn. 26 Cdo 1167/2001.

41

Zde se bude muset přihlédnout k ustanovením smlouvy a objektivní situaci spíše než k pocitům pronajímatele, který tvrdí, že služby nejsou poskytovány řádně. d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek Podmínky pro uplatnění tohoto důvodu jsou hrubé porušení klidu či pořádku a následné písemné upozornění pronajímatele. Pokud nájemce nadále opakovaně hrubě porušuje klid, může pronajímatel přistoupit k výpovědi. Osoby odpovědné za porušování zákon vymezuje jako nájemce a osobu s ním prostor užívající. Mezi tyto osoby patří samozřejmě zaměstnanci nájemce. Jako odpovědnou osobu nelze brát osobu, která prostor jen navštívila ( návštěvníci pohostinství ). Zákon také nevymezuje, kdo má být porušováním klidu a pořádku dotčen. Samozřejmě může jít o vlastníka prostor, ale také o sousedy, nebo okolí nebytových prostor. e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit Vázanost nebytových prostor na byt je především vázanost z hlediska stavebního. Zde zákon odkazuje na ustanovení § 711a odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, který umožňuje výpověď z nájmu bytu s přivolením soudu. Výpovědním důvodem je, že jde o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat. Podle Lišky56 však souvislost nemusí být nutně jen stavební, ale stačí pokud je dána výpověď z nájmu bytu podle § 711 nebo § 711a občanského zákoníku a je prokázána souvislost s užíváním nebytových prostor. V obou případech je třeba, aby povinnost vyklidit byt byla dána pravomocným rozhodnutím. f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru V tomto případě jde o nařízení odstranění stavby podle § 129 stavebního zákona ze stanovených důvodů ( ohrožení života a zdraví, majetku atd. ) nebo o neodkladné odstranění stavby podle § 135 stavebního zákona. Může jít také o 56

Liška Petr, Lišková, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 40

42

změnu stavby např. nezbytné úpravy stavby podle § 137 stavebního zákona. V obou případech musí tyto změny bránit v užívání prostor. Důvod výpovědi se vztahuje jen na stavby, které dosud nebyly odstraněny. g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajimatele Zde jde o ochranné ustanovení pro pronajímatele, který musí udělit předchozí a písemný souhlas s podnájmem. Blíže bylo pojednáno v podkapitole 3.3. h) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb. , o zmírnění následků některých majetkových křivd Základem je zde uzavřená dohoda o vydání věci mezi oprávněnou a povinnou osobou podle výše uvedeného zákona, nebo rozhodnutí soudu, pokud povinná osoba odmítla nemovitost vydat. Podle § 12 výše uvedeného zákona oprávněná osoba dnem převzetí nemovitosti vstupovala do práv a povinností pronajímatele. Uvedený výpovědní důvod ponechává volbu dalšího využití nemovitosti na oprávněné osobě. Nájem na dobu neurčitou může vypovědět podle § 10 zákona o nájmu nebytových prostor. Aby však nebyla vydaná nemovitost zatížena nájemním vztahem na dobu určitou, může oprávněná osoba uplatnit tento výpovědní důvod. Logicky lze tento důvod uplatnit jen na nájemní vztah vzniklý před vydáním nemovitosti. Nelze jej uplatnit na vztah vzniklý až po vydání nemovitosti. i) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb. , o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku Opět obdobné ustanovení řešící problematiku restitucí. Podle § 25 uvedeného zákona vlastník vydané nemovitosti vstoupil do práv a povinností pronajímatele. Pokud byla smlouva uzavřena na dobu neurčitou, lze smlouvu vypovědět bez udání důvodu. Pokud byla na dobu určitou, mohl pronajímatel uplatnit tento výpovědní důvod. Problémem však je, že původní znění § 25 odst. 1 zákona o půdě bylo jiné. Teprve novela č. 183/1993 Sb. stanovila, že se nájem sjednaný na dobu určitou ve vydávané nemovitosti přeměnil na dobu neurčitou. Je tedy otázkou, zda se tato novela vztahuje i na nemovitosti vydané před její účinností nebo ne. Zřejmě ne, jinak by tento výpovědní důvod ztratil smysl. Všechny 43

smlouvy by se přeměnily na dobu neurčitou, které lze vypovědět bez udání důvodu. j) nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajimatele Podle §5 odst. 4 musí nájemce oznámit pronajímateli změnu předmětu podnikání, pokud by podstatně ovlivnila využití nebytových prostor. Nedostatek předchozího písemného souhlasu pronajímatele umožňuje uplatnit pronajímateli tento výpovědní důvod. Představuje ochranu pronajímatele před neschváleným užíváním prostor.

Zákon dále v § 9 odst. 3 vymezuje důvody pro výpověď ze strany nájemce. a) ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal Problémem tohoto ustanovení je vymezení způsobilosti k provozování činnosti. Jak uvádí Liška57 je třeba rozlišit, zda prostory jsou užívány k podnikání nebo nikoli. Pokud jsou užívány k podnikání, přichází v úvahu zánik nebo zrušení živnostenského oprávnění. V úvahu také připadá přerušení provozování živnosti58. U činností, které nejsou živností, je zpravidla třeba zvláštní povolení ( např. licence podle zákona o bankách, povolení podle zákona o pojišťovnictví a podobně ). Ztrátou těchto povolení nepochybně dojde ke ztrátě způsobilosti k provozování činnosti. Pokud jde o prostory užívané fyzickými osobami k podnikání, přichází u nich v úvahu trest zákazu činnosti dle trestního zákona nebo zákaz činnosti podle přestupkového zákona. b) nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání Zde jde především o problematiku různých havárií, nebo poškození prostor. Tyto ovšem nesmí být ani zčásti zapříčiněny zaviněním nájemce - především porušením povinnosti oznamovat potřebu oprav a umožnit jejich provedení. Pod

57

Liška Petr, Lišková, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 49 58 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. srpna 2002 , sp. zn. 26 Cdo 2876/2000: Ze systematického zařazení posléze citovaného ustanovení ( § 58 živnostenského zákona ) tedy dlužno soudit, že pozastavení provozování živnosti je kladeno na roveň zániku (zrušení) živnostenského oprávnění.

44

tento výpovědní důvod spadá například i odpojení elektřiny nebo vody, čímž se prostory stanou nezpůsobilé k užívání. c) pronajimatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z § 5 odst. 1 Vyžaduje se hrubé a opakované porušení zákonem stanovených povinností pronajímatele. Tento výpovědní důvod se neuplatní u porušení povinností stanovených smlouvou.

V případě změny vlastnictví nemovitosti s nebytovými prostory zákon nepřiznává oprávnění nájemci ani pronajímateli nájem vypovědět, pokud se nedohodli jinak. Dle důvodové zprávy má toto ustanovení vyloučit uplatnění § 680 odst. 3 občanského zákoníku a v rámci rovnosti subjektů tak zrušilo výhodu nájemce, který mohl v tomto případě nájem vypovědět. Zákon stanoví dispozitivní délku výpovědní doby na tři měsíce. Oproti nájmu bytu nemusí být výpovědní lhůta ve výpovědi uváděna, přesto je vhodnější ji ve výpovědi uvést. Počátek výpovědní lhůty stanoví na první den měsíce následujícího po doručení výpovědi. Ve všech případech zákon vyžaduje písemnou formu výpovědi. Zvláštní úpravu výpovědi obsahují restituční předpisy - § 12 odst. 2 zákona č. 403/1990 o zmírnění následků některých majetkových křivd, § 12 odst. 2 zákona č. 87/1991 Sb. o mimosoudních rehabilitacích a § 25 odst. 2 zákona č. 229/1991 Sb. o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Předpisy umožňovaly v některých případech podání výpovědi až po uplynutí 10 let od účinnosti daného zákona. Zákon také obsahoval povinnost pronajímatele dát výpověď, pokud mu bylo uloženo uzavřít smlouvu s přikázaným nájemcem.

45

4.3 Odstoupení

Dle § 48 občanského zákoníku mají možnost smluvní strany odstoupit v případech stanovených zákonem nebo dohodou stran. Jelikož zákon nestanoví žádný případ odstoupení, uplatní se důvody odstoupení uvedené v občanském zákoníku. Pronajímatel tak může odstoupit například v těchto případech: - odstoupení při prodlení dlužníka § 517 odst. 1 , - hrozí-li pronajímateli prováděním změn v prostorech značná škoda - § 667 - užívá-li nájemce prostory takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda nebo hrozí značná škoda - § 679 odst. 3.; i když by se na tuto situaci dal vztáhnout i výpovědní důvod uvedený v § 9 odst. 1 písm. a) ZNNP, je přesto pro pronajímatele z hlediska rychlosti zabránění hrozící škody odstoupení výhodnější. - trpí-li nájemce užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu hrozí značná škoda - § 679 odst. 3 Nájemce je oprávněn odstoupit v těchto případech: - byla-li pronajatá věc předána ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému užívání § 679 odst. 1 - jsou-li místnosti, které byly pronajaty k tomu, aby se v nich zdržovali lidé, zdraví závadné. Toto právo má nájemce i tehdy, věděl-li o tom při uzavření smlouvy. - neposkytnutí ochrany ze strany pronajímatele - § 684. Další důvody odstoupení si mohou strany sjednat v nájemní smlouvě. Odstoupením zanikají práva a povinnosti ex tunc. Strany se pak musí vypořádat podle zásad o bezdůvodném obohacení. Obohacení nájemce spočívá v užívání prostor. Pronajímatel se obohatil přijetím nájemného. Podle § 458 občanského zákoníku, jestliže obohacení spočívá ve výkonech, je nutno poskytnout peněžitou náhradu. Obohacení nájemce by tak mělo být kompenzováno peněžitou náhradou. Vzájemné peněžité pohledávky pak mohou zaniknout započtením. Odstoupením však nezanikají eventuální práva na náhradu škody. Strany si mohou sjednat, že práva a povinnosti zanikají ex nunc nebo že některá práva a povinnosti odstoupením nezanikají. 46

Lhůta pro odstoupení není stanovena, ale právo na odstoupení podléhá promlčení. Počátek promlčecí lhůty závisí na okamžiku, kdy nastala skutečnost zakládající právo na odstoupení. Vlastní úpravu odstoupení má také obchodní zákoník v § 344 až § 351. Obecná úprava odstoupení v občanském zákoníku se u kombinovaných obchodů neuplatní.59 Myslím si však, že i v případě kombinovaného obchodu se uplatní důvody odstoupení, které jsou stanoveny u nájemní smlouvy v občanském zákoníku. Důvodem je, že se smluvní typ řídí úpravou v občanském zákoníku. Mimo tyto důvody se uplatní důvody uvedené v obchodním zákoníku. Obchz. stanoví obdobně jako občanský zákoník, že odstoupit lze v případech stanovených zákonem nebo smlouvou. Toto pravidlo je normou kogentní. Obchz. rozlišuje odstoupení pro porušení smlouvy a odstoupení bez jejího porušení. Pokud je porušení smlouvy podstatné, stačí k odstoupení oznámení učiněné bez zbytečného odkladu poté, co se o porušení strana dozvěděla. Podstatným porušením smlouvy je situace, kdy strana porušující smlouvu již při uzavírání smlouvy věděla nebo měla předvídat, že druhá strana ztratí zájem na dalším plnění povinnosti. Podstatné porušení může být způsobeno i vyšší mocí, která však nemá vliv na oprávnění odstoupit od smlouvy. Svou roli může sehrát při zproštění se odpovědnosti za škodu. V případě nepodstatného porušení je nutné poskytnou druhé straně dodatečnou přiměřenou lhůtu k plnění. Co je lhůta přiměřená bude záležet na konkrétních okolnostech případu. Odstoupit lze také v případě, kdy smlouva nebyla dosud porušena ( k tomu srovnej §348, § 356 , § 547 , § 552 obchodního zákoníku ). Jde o situaci, kdy je podstatné porušení budoucí povinnosti nepochybné a druhá strana neposkytne dostatečnou jistotu. Nepochybnost musí vyplynout z chování povinné strany nebo jiných okolností. Dalším případem odstoupení bez porušení smlouvy je zmaření účelu smlouvy podle § 356 Obchz.

59

Bejček, J., Eliáš, K., Raban, P. a kol. Kurs obchodního práva. Obchodní závazky. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2003, s. 212

47

4.4 Smrt nebo zánik nájemce

Zákon upravuje v § 14 zánik nájmu smrtí fyzické osoby nebo zánikem právnické osob. Zákon vyžaduje, aby zanikli bez právních nástupců. Uvedená úprava se vztahuje jen na nájemce a smrt nebo zánik pronajímatele není upraven. Pokud by zemřel pronajímatel jako fyzická osoba bez dědiců, uplatní se institut odúmrti. Pokud by zanikl pronajímatel, právnická osoba, bez právního nástupce, proběhne likvidace případně konkurs. U smrti nájemce nedochází ke změně v subjektech ex lege, ale je nutný subjektivní projev vůle dědice. Ustanovení je však dispozitivní a nic nebrání smluvním stranám, aby si sjednaly další důvody zániku nájmu. Před novelou č. 360/2005 Sb. byl jako důvod uveden i zánik předmětu nájmu. Byl vypuštěn s poukazem na to, že není možné, aby se smluvní strany dohodly, že nájem zánikem předmětu nájmu nezaniká.

4.5 Další důvody zániku

Optimální situací zániku nájmu je dohoda stran, která předchází sporům. Občanský zákoník nestanoví pro dohodu žádné zvláštní požadavky, s výjimkou písemné formy. Dohoda stran může mít i podobu smíru uzavřeného v rámci soudního řízení. Ke splynutí dochází v případech, kdy by jedna osoba měla zastávat pozici nájemce i pronajímatele. Ke splynutí dochází nejčastěji odkoupením najatých prostor nájemcem. Mezi další důvody zániku nájmu spadá zánik věci ( § 680 odst. 1 občanského zákoníku ), splnění rozvazovací podmínky ( §36 odst. 2 občanského zákoníku ) a privativní novace ( § 570 občanského zákoníku ). Nájem také může skončit následnou nemožností plnění podle § 575 občanského zákoníku. Jde o nemožnost následnou, neboť nemožnost plnění při uzavírání smlouvy je podle § 37 odst. 2 občanského zákoníku sankcionována absolutní neplatností. Jako příklad lze uvést případ, kdy se prostory stanou nezpůsobilé ke smluvenému účelu užívání. Jde současně o jeden z výpovědních 48

důvodů. V jednom z rozhodnutí60 Nejvyšší soud řekl, že: „Dovolací soud tedy preferuje obecnou právní úpravu před nepřímou sankcí vůči nájemci za to, že nekonal a neukončil nájemní vztah, ač pro to měl zákonný důvod.“ I když v daném případě nájemce nevyužil výpovědního důvodu, nájem zanikl kvůli nemožnosti plnění, kdy byly ukončeny dodávky elektřiny a vody do nebytových prostor.

60

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. května 2006, sp. zn. 28 Cdo 2485/2005.

49

Kapitola 5. Úprava de lege ferenda Budoucnost úpravy nájmu nebytových prostor souvisí s připravovanou rekodifikací občanského práva. Již při projednávání poslední novely č. 350/2006 Sb. se v Senátu61 rozvinula debata o zbytečnosti zvláštní úpravy nájmu nebytových prostor a byl podán pozměňovací návrh na zrušení zákona. V senátním Výboru pro územní rozvoj, veřejnou správu a životní prostředí se také diskutovalo, zda uvozovací věty „nedohodnou-li se strany jinak“ mají vůbec nějaký význam. Osobně si myslím, že tato ustanovení neuškodí, alespoň odstraní případné pochybnosti o dispozitivnosti ustanovení. Argumentem pro zrušení zákona byla připravovaná rekodifikace a nadbytečnost zvláštního zákona. Protiargumenty byly, že by měl být zákon zrušen až s účinností nového občanského zákoníku. Dalším bylo, že zrušením zvláštního zákona by se zřejmě musel měnit současný občanský zákoník, což je ve světle očekávané rekodifikace zbytečné. V současné situaci tak zřejmě ZNNP bude platit až do přijetí nového občanského zákoníku. Připravovaný občanský zákoník má být kodexem soukromého práva. Především má odstranit samostatné, mnohdy duplicitní, úpravy v právních odvětvích. Zahrnuje úpravu postavení osob, rodinné právo a úpravu absolutních a relativních majetkových práv. Zákoník by měl převzít většinu úpravy obchodního zákoníku, ve kterém by měly zůstat jen zvláštnosti týkající se obchodních společností. Připravovaný zákoník ideově vychází z ABGB a vládního návrhu občanského zákoníku z roku 1937. Inspiruje se také současnými zákoníky v jiných zemích. Při zpracování této kapitoly jsem vycházel z návrhu z dubna 200562, v březnu 2007 pak byl představen upravený návrh. S ohledem na nový návrh jsem přepracoval tuto kapitolu. Ponechal jsem však i některé části staršího návrhu.

61

viz. Stenozáznam z 6. schůze Senátu. [ citováno 13.2. 2007 ] Dostupný na http://www.senat.cz/xqw/xervlet/pssenat/prubeh?schuze=3175 62 Eliáš, K., Zuklínová, M. Návrh občanského zákoníku, (Část první až čtvrtá), Návrh pracovní komise. [ citováno 13. 2. 2007 ]. Dostupný z: http://portal.justice.cz/ms/ms.aspx?j=33&o=23&k=381

50

Pokud se podíváme na připravovaný občanský zákoník63, tak nájem je upraven v § 1895 až § 2015. Jsem si vědom, že se tento návrh může ještě mnohokrát změnit v průběhu legislativního procesu, přesto se pokusím vybrat alespoň nejdůležitější změny a porovnat je se současnou úpravou. Také čísla paragrafů návrhu, na které odkazuji, nemusí souhlasit s čísly případných následujících pozměněných návrhů. Návrh rozlišuje nájem v užším slova smyslu a pacht. Pacht je odlišen tím, že je spolu s užíváním věci spojeno pobírání plodů a užitků z věci a nabývání vlastnického práva k nim.64 Pacht je samostatně upraven v § 2016 až 2029. Úprava se tak vrací k rozlišování, které měl již ABGB. Připravovaná úprava používá pojem nebytové prostory v ustanovení § 421 odst. 2. Za nemovitou věc se považuje nebytový prostor, byl-li podle zvláštního zákona vymezen jako část domu (jednotka) a nabyl-li k bytu vlastnické právo první vlastník. Návrh stanoví, že úpravu vlastnictví nebytových prostor upravuje zvláštní zákon ( § 890 odst. 2 ). Pokud jsou prostory jednotkou, jsou i nemovitou věcí. Pokud takto vymezeny nejsou budou zřejmě brány jako část nemovité věci. Pro tento závěr svědčí § 1896 odst. 1 - pronajmout lze i část nemovité věci. Také v důvodové zprávě k § 1986 se u vymezení prostor sloužících k podnikání hovoří pouze o části věci – „Zásadně se prostorem sloužícím podnikání rozumí vystavěná nebo jinak vybudovaná část nemovité věci ...“. V ustanoveních o nájmu již používá jen pojem prostory sloužící k podnikání. Nikde není definice ani výčet těchto prostor, tak jak ji známe ze současné úpravy v § 1 zákona. Úprava nájmu se člení na obecná ustanovení o nájmu a na zvláštní úpravu nájmu bytu, domu, prostor k sloužících podnikání, podnikatelského pronájmu věcí movitých, nájmu dopravního prostředku a tzv. ubytování. Je patrné větší rozlišování nájemních vztahů podle předmětu nájmu než v současné úpravě. Obecná ustanovení o nájmu se použijí tehdy, nestanoví-li úprava zvláštních druhů nájmu jinak. Nebytové prostory jsou rozlišeny ( §1986 ) na ty, které jsou užívány k podnikání a na ty které jsou používány k jinému účelu než podnikání nebo 63

Eliáš, K., Zuklínová, M. Návrh občanského zákoníku, (Část první až čtvrtá), Návrh pracovní komise. [ citováno 10. 3. 2007 ]. Dostupný z: http://diskuse.juristic.cz/480556/clanek/legislativa 64 tj. nejen utendi ale i fruendi.

51

bydlení.65 Nájem prostor nesloužících k podnikání je upraven pouze obecnými ustanoveními o nájmu ( § 1986 odst. 2 ). V důvodové zprávě se poukazuje na to, že kvůli rozličnosti těchto prostor, nelze zavést jejich jednotnou úpravu. Proto se jejich nájem řídí obecnými ustanoveními a smlouvou. Prostory sloužící k podnikání mají zvláštní ustanovení o nájmu v § 1986 až § 2015, které odrážejí specifika těchto prostor. Náležitosti nájemní smlouvy, narozdíl od současné úpravy, zákon u nájmu prostor taxativně nestanoví. Má-li uzavíraná smlouva odpovídat nájemní smlouvě, musí obsahovat náležitosti uvedené pro daný smluvní typ. Pokud bychom chtěli vymezit náležitosti nájemní smlouvy musíme vycházet ze základního ustanovení o nájmu ( § 1895 ). Náležitosti smlouvy jsou tedy přenechání věci, doba nájmu a nájemné. Tyto náležitosti jsou tedy minimální pro smlouvu o nájmu nebytových prostor. Pokud by tyto náležitosti smlouva neměla, nebyla by zřejmě neplatná, ale šlo by o smlouvu inominátní případně smíšenou. Pokud jde o účel nájmu, jde o náležitost fakultativní. Pokud nebude účel nájmu sjednán, je nájemce povinen užívat jej k účelu vyplývajícímu z okolností nebo k účelu obvyklému ( § 1906 ). Pokud však bude účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti, i když není tento účel ve smlouvě uveden, uplatní se zvláštní úprava nájmu prostor sloužících k podnikání. Přesto lze doporučit sjednání účelu nájmu ve smlouvě. V případě nájmu prostor určených k podnikání, je pronajímatel chráněn před změnou provozované činnosti, pokud by působila zhoršení poměrů v nemovitosti nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovitosti ( § 1989 ). Nájemce nesmí vykonávat jinou činnost, než jaká vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy. Pokud jde o formu nájemní smlouvy, tak u prostor sloužících k podnikání je vyžadována písemná forma. U ostatních prostor tento požadavek není a v souladu se zásadou bezformálnosti nemusí být písemná, pokud si to strany neujednají.

65

Jde například o nájem garáže pro parkování osobního vozu, nebo užívání prostor neziskovými organizacemi.

52

Jsou-li naplněny pojmové znaky nájmu, tak i bez zvláštních ujednání smlouva zavazuje strany k určitým právům a povinnostem ( pro pronajímatele § 1898 a pro nájemce § 1906 ). Povinnosti pronajímatele a nájemce jsou obdobné jako dnes. Pronajímatel je zavázán přenechat věc tak, aby ji mohl nájemce využívat, udržovat ji v tomto stavu a zajistit nerušené užívání věci. Veškeré opravy koná pronajímatel, běžnou údržbu však koná nájemce, pokud se nedohodli jinak. Obdobná úprava již byla dříve, ale pro nejasnosti v praxi, co ještě je a co není běžná údržba, byla nahrazena povinností pronajímatele udržovat prostory. Pokud bude uvedená úprava přijata, lze jen doporučit stranám ve smlouvě vymezit, co se považuje za běžnou údržbu. Ohlašovací povinnost potřeby oprav u nájemce zůstala obdobná. Nájemce je povinen oznámit vady, hned poté, co je zjistil nebo mohl zjistit. Návrh stanoví pro provádění oprav bližší pravidla – povinnost nájemce umožnění provedení, slevy z nájmu, poskytnutí náhradních prostor a podobně. Souhlas se změnami v prostorech zůstal stejný, musí být předchozí ( § 1913 ). Ustanovení je však kromě písemné formy souhlasu dispozitivní. Forma souhlasu musí být písemná v případě, kdy nájemní smlouva byla písemná. U prostor neurčených k podnikání, tak není vyloučen i ústní souhlas. Náklady hradí nájemce a s pronajímatelem se vyrovná po zániku nájmu podle míry zhodnocení. Jsou-li provedeny změny bez souhlasu, musí nájemce uvést prostory do původního stavu na žádost pronajímatele, nejpozději před skončením nájmu. Jako ochranu pronajímatele umožňuje zákon výpověď bez výpovědní lhůty v případě, že nájemce neuvede na žádost pronajímatele prostory do původního stavu. Návrh upravuje v § 1990 označování nemovitosti štíty, návěstími a podobnými znameními se souhlasem pronajímatele. Pokud pronajímatel žádost o souhlas neodmítne do jednoho měsíce od jejího doručení, uplatní se fikce souhlasu s umístěním označení. Pokud jsou současně s nájmem poskytovány i služby, uplatní se obdobně úprava poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu. Strany si tak buď ve smlouvě vymezí, jaké služby budou poskytovány a výši úhrady za ně, nebo se uplatní podpůrně zákonná úprava ( §1937 ). 53

Návrh výslovně uvádí právo nájemce bránit se proti zásahům třetích osob, které mu působí újmu. Pokud však uplatní právo silnější, neslučitelné s právem nájemce, opět se uplatní ochrana poskytnutá pronajímatelem ( § 1905 ). V současné úpravě detentorovi svědčí ochrana podle § 126 občanského zákoníku. Pokud jde o podnájem, tak je ustanovení návrhu opět skromné ( § 1908 ). Návrh v odstavci 1 hovoří o užívacím nebo jiném právu a nepoužívá pojem podnájem. Starší návrh z dubna 2005 přitom o podnájmu výslovně hovořil. O podnájmu hovoří jen v odstavci 4. Lze usuzovat, že práva a povinnosti stran podnájmu budou obdobná jako práva stran v hlavním vztahu. V odstavci 4 návrh stanoví, že po dobu trvání podnájmu podnájemce vykonává práva a povinnosti nájemce, včetně potřebného jednání s pronajímatelem. Podle důvodové zprávy má toto ustanovení směřovat na situace, kdy je nájemce dlouhodobě nepřítomen a pronajímatel potřebuje jednat s podnájemcem, se kterým není ve smluvním závazku. Nemyslím si, že je v tomto bodě formulace šťastná. Podnájemce zřejmě nebude vykonávat všechna práva a povinnosti, ale jen ty, které vyplývají z povahy věci. Pokud by vykonával všechna práva a povinnosti, nájemce by byl zbytečný. Podnájemce bude vykonávat například povinnost užívat věc jako řádný hospodář, oznamovat vady, umožnit prohlídku prostor. Podnájemce nebude platit nájemné za nájemce, ani nebude podávat výpověď pronajímateli. Prostory mohou být dány do podnájmu jen se souhlasem pronajímatele. Forma souhlasu musí být u prostor určených k podnikání písemná. U ostatních prostor není nutná písemná smlouva a souhlas také nemusí být písemný. Souhlas musí být zřejmě předchozí, neboť je-li dán prostor do podnájmu bez souhlasu, tak se uplatní nevyvratitelná domněnka, že se nájemce dopustil zvlášť závažného porušení svých povinností a tím způsobil pronajímateli vážnější újmu. Pronajímatel pak může nájem vypovědět bez výpovědní lhůty ( § 1922 ). Užívací a jiná práva může nájemce zřídit třetí osobě jen na dobu trvání nájmu. Pokud by přece jen bylo ujednáno něco jiného, k takovému ujednání se nepřihlíží. Pokud je nájem sjednán na dobu neurčitou a podnájem na dobu trvání nájmu, je podnájem fakticky uzavřen na dobu neurčitou. Nájemce odpovídá pronajímateli za jednání osoby, které umožnil užívání prostor, jako by je užíval sám. 54

Co se týče nájemného, tak se platí ve výši dohodnuté nebo obvyklé v době uzavření smlouvy. Návrh z dubna 2005 obsahoval ještě zákaz nájemce vyžadovat za podnájem vyšší nájemné než sám platí. Pokud by nájemce inkasoval nájemné z podnájmu vyšší, mohl by pronajímatel požadovat rozdíl pro sebe a zabránit tak bezdůvodnému obohacení nájemce. Poněkud zvláštně také působilo ustanovení, které mělo umožnit vládě stanovit pro určitou dobu, oblast, nebo druh prostor, co se považuje za obvyklou úroveň nájemného nebo nejvyšší přípustné nájemné. Uvedené omezení však mělo podle důvodové zprávy být jen ve výjimečných situacích66, ve veřejném zájmu a na nezbytnou dobu. Nicméně v současném návrhu ani jedno z řešení již není. Podle mého názoru není nutné zavádět takováto omezení smluvní svobody stran. Předchozí návrh také bral v úvahu i růst obvyklé úrovně nájemného. Pokud by nájemné přestalo odpovídat obvyklé výši v místě prostor a strany nájmu sjednaného na dobu delší než pět let se nedohodly na jeho zvýšení, určil by výši soud na návrh některé ze stran. Toto mělo platit jen u prostor určených k podnikání a u ostatních prostor se zvýšení nájemného soudem nemělo uplatnit. Očividně měl být chráněn nájemce, který provozuje v prostorech nevýdělečnou činnost, před situací, která by mohla ohrozit z hlediska finančního jeho existenci. V současné době lze zvyšování nájmu dosáhnout jen dohodou stran, nebo sjednáním způsobu určení výše nájemného, které reaguje na zvyšování úrovně nájemného ( například vázaností na inflaci, nebo určování nájmu třetí osobou ). Novinkou jsou výpovědi bez výpovědní doby, které jsou stanoveny jako sankce za některá porušení povinností, nebo jako východisko z některých situací.67 Návrh váže uplatnění této výpovědi na porušení povinností nebo dobrých mravů zvlášť závažným způsobem a

způsobení vážnější újmy druhé straně. Co je

závažným porušením návrh sám stanoví v některých paragrafech. Další hrubá porušení má vymezit judikatura. Jde o okamžité skončení nájmu z vůle jedné stran s účinky ex nunc. V podstatě jde z hlediska rychlosti o obdobu odstoupení, které se

66 67

Například povodně, které mohou způsobit menší dostupnost prostor. Například stane-li se věc nepoužitelnou k dohodnutému účelu - § 1917.

55

u úpravy nájmu nevyskytuje. To ale nevylučuje sjednat si i důvody odstoupení v nájemní smlouvě ( § 1710 ). Chtěl bych se pozastavit u výpovědí. Pokud jde o prostor neužívaný k podnikání, řídí se výpovědi obecnými ustanoveními o nájmu. Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět bez uvedení důvodů, výpovědní lhůta je tři měsíce. Strany si však mohu ujednat jiné řešení. U nájmu na dobu určitou musí být ve smlouvě sjednány důvody pro výpověď a výpovědní lhůta, jinak zřejmě nelze smlouvu vypovědět. Neuplatní se zde úprava námitek proti výpovědi. Pokud by šlo o prostory určené k podnikání, je situace odlišná. Nájem prostor sloužících k podnikání na dobu určitou lze vypovědět ze sjednaných důvodů, nebo důvodů stanovených zákonem ( § 1992 a § 1993 ). Důvod musí být ve výpovědi uveden, jinak je neplatná ( § 1994 ). Výpovědní lhůta je tří měsíce. Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět ve lhůtě 6 měsíců ( § 1996 ). Je otázkou, zda musí být uveden důvod výpovědi. Obecná ustanovení o nájmu stanoví, že u nájmu na dobu neurčitou důvod není třeba uvádět. § 1994 stanoví, že výpověď musí obsahovat důvod, jinak je neplatná. Ze zařazení uvedeného ustanovení však soudím, že se vztahuje jen na výpovědi nájmu na dobu určitou. Zásadně tak není nutné ve výpovědi nájmu na dobu neurčitou uvést důvod. Nicméně § 1996 hovoří o vážných důvodech, pro které může být zkrácena výpovědní doba na 3 měsíce. V tomto případě si myslím, že vypovídající strana musí důvod výpovědi uvést, pokud chce dosáhnout zkrácení výpovědní lhůty. Co je důležitým důvodem stanoví zákon ( § 1992 a § 1993 ), nebo v průběhu času judikatura. Nutnost uvést v těchto případech důvod také spatřuji ve skutečnosti, že nájemce se může proti výpovědi bránit námitkami. Pokud by nebyl důvod uveden, nemá se vypovídaná strana proti čemu bránit. Může však podat námitky, že nesouhlasí s výpovědí a že druhá strana nemá důležitý důvod pro zkrácení výpovědní lhůty, neboť jej neuvedla. Pak bude důležitost důvodu zkoumána soudem a důvod by byl vypovídající stranou sdělen až v průběhu soudního řízení. Proto dospívám k závěru, že je v tomto případě vhodnější důležitý výpovědní důvod uvést. 56

Pokud nájemce vyklidí prostory v souladu s výpovědí, je výpověď platná a přijatá bez námitek. Proti výpovědi se může vypovídaná strana bránit formou námitek a v závěru může požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. V případě, že obě strany využijí plně uvedených lhůt, prodlouží se řešení sporu až o 4 měsíce. Mezitím může dojít k uplynutí výpovědní lhůty a záleží pak na soudu, zda uzná výpověď za platnou nebo ne. Návrh také povede k většímu množství doručování písemností mezi stranami, což bude klást větší nároky na prokazování jejich doručení. Návrh dále upravuje zánik nájmu uplynutím doby v § 490, zničením prostor v § 1916, splynutím v §1702 a splněním rozvazovací podmínky v § 436. Návrh také v § 1999 upravuje náhradu za ztrátu zákaznické základny. Náhrada má kompenzovat bývalému nájemci výhodu, kterou získá nový nájemce převzetím jeho stávajících zákazníků. Nájem musí skončit výpovědí ze strany pronajímatele a nájemce nesmí být vypovězen pro hrubé porušení svých povinností. Náhrada má být jednorázová. Logicky je náhrada možná jen v případě, kdy je činnost nového nájemníka stejná nebo obdobná jako činnost předchozího nájemce. Pokud by nový nájemce vykonával činnost odlišnou, nedošlo by zpravidla k převzetí zákazníků. Návrh nestanoví kritéria pro určení výše náhrady. Dle důvodové zprávy se má vycházet z obvyklé ceny zákaznické základny. Obvyklou cenu má zřejmě určit judikatura.

57

Závěr V této práci jsem se zabýval nájmem nebytových prostor. Cílem mé práce bylo popsat a zhodnotit právní úpravu nájmu nebytových prostor. V úvodu práce jsem podal stručný přehled historie právní úpravy. Pro současnost však nelze ani jako inspiraci použít právní úpravu před rokem 1989. Výjimkou je ABGB, ke kterému se hlásí i připravovaný občanský zákoník. Nájem nebytových je upraven občanským zákoníkem a zvláštním zákonem. Obdobně jako byt představují nebytové prostory zvláštní předmět nájmu. Specifika tohoto předmětu odůvodňují existenci zvláštní úpravy odlišné od obecné úpravy nájmu. Nemalou měrou však k existenci zvláštní úpravy přispěly i historické okolnosti, kdy zvláštní zákon byl přijat dříve než obecná úprava nájmu v občanském zákoníku. Zvláštní zákon měl urychleně umožnit podnikání občanů. V průběhu času pak již nedošlo k začlenění právní úpravy do občanského zákoníku. Připravovaný občanský zákoník také pamatuje na specifika nebytových prostor a obsahuje zvláštní úpravu nájmu prostor určených k podnikání. Zároveň však ostatní prostory nemají úpravu odlišnou od obecných ustanovení o nájmu. Na nájem nebytových prostor se však vztahuje i úprava obchodně právní. Prolínání právní úpravy občanského zákoníku, zvláštního zákona a obchodního zákoníku nepovažuji za vhodné. Obdobné právní vztahy se jednou řídí ZNNP a občanským zákoníkem, jindy navíc obchodním zákoníkem. Pokud je pronajata celá nemovitost, řídí se vztah pouze občanským zákoníkem. Současná právní úprava neulehčuje situaci subjektům, kteří se jí mají řídit, a neodpovídá potřebě jednodušších a srozumitelnějších pravidel. Připravovaný občanský zákoník by měl atomizaci právní úpravy nájmu odstranit a upravit nájem nebytových prostor souhrnně. Jednou z úvah při rekodifikaci je také přenesení podstatné části úpravy obchodního zákoníku do občanského zákoníku. Obchodní zákoník by pak měl obsahovat jen zvláštní pravidla pro obchodní společnosti. Odpadla by tak současná dvojí úprava závazkových vztahů, promlčení, náhrady škody a podobně. Stručná formulace úpravy podnájmu také vyvolává otázky. Zpravidla je lze vyřešit poukazem na akcesoritu podnájmu. Připravovaná úprava podnájmu je co do 58

rozsahu také skromná a ponechává vymezení práv a povinností zejména na podnájemní smlouvě. Výstižněji však má upravenu dobu podnájmu, kterou váže na dobu trvání hlavního nájemního vztahu. Nový občanský zákoník by měl podle odhadů vstoupit v platnost nejdříve roku 2011, pravděpodobně však později. Do té doby zřejmě nelze očekávat, že by byla právní úprava nájmu nebytových prostor nějak zásadněji změněna.

59

Resumé The subject of my thesis is lease of non-residential premises. In the first chapter I briefly describe lessor-lessee relationship and the conceptual features of the relationship. Lease is a contract granting use or occupation of property during a specified period in exchange for a specified rent. Conceptual features of the relationship are – use, term of lease and rent. Lease of a non-residential premises is special kind of lease and is usually connected to business, but it also includes lease of areas that are not designated for business. The first chapter also contains history of legal regulation. The source of legal regulation is in Roman law, especially in locatio conductio rei. Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch ( Austrian civil code passed in 1811 ) was inspired by the Roman law. The code regulated lease, but the code didn’t define non-residential premises. After the year 1949 was conception of lease gradually replaced by right of use. Legal regulation was based on restriction of freedom of contract. In the year 1989 political situation in Czech republic has changed and in the year 1990 was passed new special act. The act removes restrictions, returns to conception of lease and enables private enterprising. Lease of non-residential premises is today regulated by civil code, special act and commercial code. Legal regulation depends on parties to relationship. If the parties to relationship are business persons, all three laws will be applied. If at least one party to relationship isn’t businessman, only civil code and special act will be applied. Legal regulation is not troublefree. Difficulties are caused by combination of three acts. Some of problems were solved by judicial decisions. Basis of the thesis is description and analysis of special act 116/1990 Sb. about lease and sublease of non-residential premises. Second chapter is focused on formation of relation. The special act determines essential elements of lease contract – subject matter of the lease, purpose of lease, rent, term of lease and purpose of business activity. Absence of element is sanctioned by nullity of lease contract. Lease contract must be in written form.

60

In the third part I describe mutual rights and duties of parties to a relationship. Lessor has in particular duty to hand over premises to lessee in state, which is fit for use, and to maintain the premises. Lessee is obliged to pay rent. Legal regulation also lays down rules for repairs of premises. Important right of lessee is right to sublet the premises. Sublease is accessory obligation. Term of sublease, rights and duties of sublessee and lessee ( parties to sublease ) are dependent on main lessor-lessee relationship. If lessor-lessee relationship terminates, then sublease ends too. Legal regulation of sublease is brief and evokes dubiousness. Fourth chapter describes termination of lease. Lease can be ended in several ways. Lease terminates upon expiration of the term. But the lease can be impliedly extended. If the lessee keeps using premises, lessor has to submit petition for eviction to avoid extension of the lease. Parties to lease can repudiate lease agreement. Notice of termination of lease has to be written and handed over to addressee. Lease for an indefinite term can be repudiated without statement of reason. On the other hand fixed term lease can be repudiated for statutory or agreed reasons. Statutory period of notice is three months. Withdrawal from a lease contract causes termination of relationship ex tunc ( from the beginning ). Unjust enrichment has to be settled after withdrawal. Other causes of termination are: death of lessee without heirs, destruction of premises, agreement of parties, merger of lessor and lessee. Last chapter is concerned with prepared new civil code. In March 2007 was published second concept of the code. New code should be effective at first from 2011. New code will abrogate special act and will regulate lease of non-residential premises. Most of commercial code should be abrogated too. Complications caused by combination of three acts should disappear.

61

Seznam použitých zdrojů: Literatura: • • • • • • • •

Bejček, J., Eliáš, K., Raban, P. a kol. Kurs obchodního práva. Obchodní závazky. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2003. Češka, Z., Kabát, J., Ondřej J. a kol. Občanský zákoník – komentář. Díl I. 1. vydání. Praha: Panorama, 1987. Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 2. vydání. Brno: MU v Brně a nakladatelství Doplněk, 1998. Liška Petr, Lišková, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005. Nováková, H. Nájem a správa nebytových prostor. 2. vydání Praha: Polygon, 2004. Pelikánová, I. Komentář k obchodnímu zákoníku 3. díl. Praha: Linde Praha a.s., 1996. Rouček, F., Sedláček, J. a kol. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl 5. Reprint původního vydání. Praha: CODEX Bohemia, s.r.o., 1998. Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10. podstatně rozšířené vydání. Praha: C.H. Beck, 2005. Časopisecké články:

• • • • • • • • • • • • •

Bárta, Jan. Ke vztahu nájmu nemovitostí a nájmu bytu nebo nebytového prostoru v téže nemovitosti. Bulletin advokacie, 2001, č. 10, s. 22-25 Bělohlávek, A. Závaznost zákonných výpovědních důvodů podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právní rádce, 1993, č. 3, str. 11 Dvořák, Bohumil. K problematice podnájmu nebytových prostor. Právní rozhledy, 2004, č. 20, s. 735-742 Frumar, Aleš. Nájem a podnájem nebytových prostor. Právo v praxi, 1998, č. 10, str. 34-39 Grulich, Tomáš. Smlouva o podnájmu nebytových prostor. Právní rádce, 2003, č. 9, s.13-15 Hedrlín, Antonín. Smlouva o nájmu nebytových prostor v právní teorii a praxi. Právní rozhledy, 1997, č. 6, str. 294-297 Kaděrová, E., Strnad, P. Uzavření nájemní smlouvy na nebytový prostor před jeho kolaudací. Právní rozhledy, 2006, s. 448-450 Korecká, Věra. K některým otázkám nájmu nebytových prostor. Správní právo, 1991, č. 3, str. 149 Liška, Petr. Novela zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právní rozhledy, 2005, č. 18, s. II Mates, Pavel. K některým ustanovením zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právní praxe, 1994, č. 3, str. 157-162 Salač, J. K právní úpravě nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právo a podnikání, 1992, č. 3, s. 23-28 Sekaninová, Eva. K problematice nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právní rozhledy, 1994, č. 11, s. 385-390 Večeřa, I. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právní rádce, 2003, č. 11, s. 70-72

62

•

Veselý, Jan. Jak je to se souhlasem s pronájmem místností k provozování obchodu a služeb podle zákona č. 116/1990 Sb.? Právní rozhledy, 1998, č. 9, str. 456-459

Judikatura: Téměř všechna rozhodnutí použitá v práci lze vyhledat na stránkách Nejvyššího soudu – http://www.nsoud.cz . Pokud jsem čerpal z jiného zdroje, je u rozhodnutí uveden. • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. ledna 2007, sp. zn. 28 Cdo 1169/2006. Rozsudek Nejvyššího soudu, ze dne 20. února 2007, sp. zn. 28 Cdo 556/2006. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. října 2006, sp. zn. 28 Cdo 2940/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. května 2006, sp. zn. 28 Cdo 2485/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. ledna 2007, sp. zn. 33 Odo 214/2005. Nález Ústavního soudu ze dne 13. října 2004, č. III. ÚS 104/04. Dostupný z www.judikatura.cz Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.6. 2003, sp. zn. 28 Cdo 718/2003. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20.1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. října 2002, sp. zn. 28 Cdo 1790/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. června 2003, sp. zn. 35 Odo 619/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15.8. 2001, sp. zn. 28 Cdo 1364/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.2.2003, sp. zn. 26 Cdo 1167/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31.1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1145/99 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.11. 1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99, uveřejněný pod č. 6 v příloze č. I z roku 2000 časopisu Soudní judikatura Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2000 , sp. zn. 20 Cdo 1713/98. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 1999 , sp. zn. 2 Cdon 1548/1997. Uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2000, pod pořadovým číslem 73. Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 20.3. 1996, sp. zn. 11 Cmo 13/96, uveřejněný v časopisu Právní rozhledy, 1996, č. 6, s. 278 - 280 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.2. 1998 sp. zn. 2 Cdon 1175/96, uveřejněný v časopisu Soudní judikatura, ročník 2000, pod č. 5 v příloze č. I .

Internet: • Eliáš, K., Zuklínová, M. Návrh občanského zákoníku, (Část první až čtvrtá), Návrh pracovní komise. [ citováno 10.3. 2007 ]. Dostupný z: http://diskuse.juristic.cz/480556/clanek/legislativa. • Stenozáznam z jednání 6. schůze Senátu. [ citováno 13.2. 2007]. Dostupný z: http://www.senat.cz/xqw/xervlet/pssenat/prubeh?schuze=3175 • Důvodová zpráva k vládnímu návrhu zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. [ citováno 16.10. 2006 ]. Dostupná z: http://www.psp.cz/eknih/1986fs/tisky/t0315_00.htm

63