2006 Sb. (stavebního zákona) na oceňování nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (stavebního zákona) na oceňování nemovitostí Bakalářská práce

Autor:

Eva Holá Oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

březen 2010

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala sama a s použitím uvedené literatury.

V Plzni dne: 15. 3. 2010

Eva Holá

2

Poděkování Touto formou děkuji vedoucímu bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za jeho vstřícnost, ochotu a pomoc při zpracovávání této bakalářské práce. Děkuji také mé rodině za podporu a toleranci při celém studiu.

3

Anotace práce Jméno a příjmení autora:

Eva Holá

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Název díla:

Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (stavebního zákona) na oceňování nemovitostí Bakalářská práce

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Počet stran:

90

Počet příloh:

0

Počet titulů bibliografie:

6

Klíčová slova:

Předmět úpravy stavebního zákona a pojmy Vybrané pojmy z pohledu různých zákonů Obecné požadavky na výstavbu Příklad oceňování pozemků Příklad oceňování staveb Analýza trhu nemovitostí Návrh cenové mapy vybrané lokality v Plzni

Annotation Author:

Eva Holá

Institution:

Banking institute college of banking Prague

Title of the work:

Impact of act No. 183/2006 code of law (building act) on real estates assessing

Head:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Number of page:

90

Number of attachment:

0

Number of bibliography:

6

Keywords:

Object of adjustment building act and notions Selected notions from view of different laws General requirements to construction Evaluation peace of land with change of ground plan Evaluation of buildings Analysis market of reality Project prize map of selected locality in Pilsen 4

strana

Obsah

Úvod

….

6

Hlavní část

….

7

A. Teoretická část

….

7

…. …. ….

7 8 10

…. …. …. …. …. …. …. …. ….

15 16 16 22 25 27 31 32 37

….

39

…. …. ….

39 55 77

….

78

….

78

Závěr

….

86

Seznam použité literatury a zdroje informací

….

87

1. 2. 3.

4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Předmět úpravy stavebního zákona Základní pojmy stavebního zákona Vybrané pojmy z pohledu jiných zákonů Stavební parcela, stavební pozemek Stavba Vznik a zánik stavby Stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj Působnost ve věcech územního plánování Cíle a úkoly územního plánování Nástroje územního plánování Rozhodnutí o ochranném pásmu Povolení a ohlášení stavby Užívání stavby Povinnosti a odpovědnost osob při provádění staveb Obecné požadavky na stavby Závěry k teoretické části

B. Praktická část 13. 14. 15.

Příklad oceňování pozemků zahrnutých v územním plánu Příklad oceňování staveb Závěry k praktické části

C. Analytická část 16.

Analýza trhu nemovitostí Celkové hodnocení Cenová mapa obecně Cenová mapa Plzně z roku 1995 Návrh cenové mapy vybrané lokality

5

Úvod Bakalářská práce pojednává o možných vlivech stavebního zákona na hodnotu nemovitostí, upozorňuje na určité problémové situace, které mohou nastat v praxi a na které musí znalec nebo odhadce vždy reagovat a v ocenění uvažovat. Téma jsem si vybrala záměrně, protože mne daná problematika zajímá a také doufám, že při tvorbě práce se více v problémech zorientuji a to bude přínosem pro moji práci – oceňování nemovitostí.

Má-li být nemovitost plnohodnotná, musí vždy její stavebně právní stav korespondovat se stavebně právní legislativou. Mnohdy musí vlastník vynaložit další náklady na uvedení do souladu, někdy bohužel se hodnota nemovitosti, nikoli vinou vlastníka, sníží (např. změna hodnoty stavebního pozemku při změně územního plánu – převedení pozemku do režimu nezastavitelného pozemku). Územní plánování má bohatou tradici. Ať již to bylo v době císaře Josefa II. v 18. století nebo v současném 21. století, vždy bylo územní plánování spojeno se změnami využití území a také s jeho rozvojem. Nejzávažnějšími vlivy byly a jsou vždy vlivy politické a hospodářské. Téma bakalářské práce, které jsem si vybrala, je velmi široké, má škálu aspektů (stavebně technické, sociální….) a lze jimi popsat mnoho stran. V mé práci se nezabývám historií, ale soustředím se spíše na užší segment současných problémů. Dovolím si říci, že s účinností zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) nastává jakýsi zlom. Původní stavební zákon č. 50/1976 Sb. byl na svoji dobu poměrně dobře zpracovaný, ale za posledních 30 let se stavebnictví a politická situace posunuly dále, což se projevilo například novými stavebními materiály a technologiemi, změnou veřejné správy, naším začleněním do Evropské unie a s tím související změny právních předpisů dopadající na naši existenci atd. To vše vyvolalo velké tlaky na vytvoření nových právních norem, na vznik nového stavebního zákona.

V bakalářské práci jsem se soustředila na vybrané částí zákona z hlediska jeho praktické využití v souvislosti s oceňováním nemovitostí. Téma je zkoumáno v užším segmentu, protože počet možných problémových situací svým objemem přesahuje rámec bakalářské práce. Na vybrané části navazuje praktická část.

6

Hlavní část A. Teoretická část 1. Předmět úpravy stavebního zákona Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) s účinností od 1.1. 2007 (s výjimkou některých ustanovení) upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování, soustavu orgánů územního plánování, vyhodnocování vlivů na udržitelný rozvoj území, rozhodování v území, možnosti sloučení postupů podle tohoto zákona s postupy posuzování vlivů záměrů na životní prostředí, podmínky pro výstavbu, rozvoj území a pro přípravu veřejné infrastruktury, evidenci územně plánovací činnosti a kvalifikační požadavky pro územně plánovací činnost. Zákon také upravuje ve věcech stavebního řádu zejména povolování staveb a jejich změn, terénních úprav a zařízení, užívání a odstraňování staveb, dohled a zvláštní pravomoci stavebních úřadů, postavení a oprávnění autorizovaných inspektorů, soustavu stavebních úřadů, povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. Dále upravuje podmínky pro projektovou činnost a provádění staveb, obecné požadavky na výstavbu, účely vyvlastnění, vstupy na pozemky a do staveb, ochranu veřejných zájmů a některé další věci související s předmětem této právní úpravy.

Se stavebním zákonem souvisejí, ať již přímo či nepřímo, další zákony, prováděcí vyhlášky a jejich novelizace. Např. : - vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu. Tato vyhláška ke dni 26.8.2009 zrušena a nahrazena vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. - vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb. (účinnost od 26.8.2009) - vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření - vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu Pro oceňování nemovitostí je důležité respektovat právní předpisy platné nejen ke dni oceňování, ale i v době vzniku a života stavby.

7

2. Základní pojmy stavebního zákona Výklad nejčastěji používaných pojmů při oceňování nemovitostí, jako je např. stavební pozemek, nezastavěné území, stavba…., může být jiný z pohledů různých zákonů (převážně z pohledu stavebního zákona, občanského zákoníku, katastrálního zákona, zákona o oceňování majetku). Vždy je třeba brát v úvahu k jakému účelu je ten který pojem užíván.

Pojmy z pohledu stavebního zákona Stavební pozemek - je pozemek, jehož část nebo soubor pozemků, je vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem Zastavěný stavební pozemek - je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla

pod

společným

oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami

Nezastavitelný pozemek - je pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to: 1. pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání, 2. v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, s tím, že do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší než 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků, 3. v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha.

Nezastavěné území - pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy

Zastavitelná plocha - plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje

Územně plánovací dokumentace - jsou zásady územního rozvoje, územní plán, regulační plán; kdy pořizovatelem je příslušný obecní úřad, krajský úřad, Ministerstvo pro místní rozvoj nebo Ministerstvo obrany

8

Stavba1 - rozumí se veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se ve stavebním zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby kdy: Změnou dokončené stavby je a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje, b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Zajímavou kategorií jsou např. i mobilní stavby. Myšleno tím stavby snadno demontovatelné a lehce přesunutelné z místa na místo. V nedávné době byly řešeny například případy mobilních čerpacích stanic LPG, kdy jejich vlastníci nebo provozovatelé umisťovali tyto stanice bez souhlasu stavebních úřadů. Teprve zákon č. 311/2006 Sb., zákon o pohonných hmotách a čerpacích stanicích pohonných hmot, účinný od 1. září 2006 stanovil pravidla pro výdej a prodej pohonných hmot z čerpacích stanic, kdy tyto stanice jsou stavbou, která musí splňovat stanovené právní předpisy, a jejich provoz musí být povolen kolaudačním rozhodnutím dle stavebního zákona.

Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, vysvětluje pojmy různých druhů staveb, např. co je: - budova (budovou je nadzemní stavba včetně její podzemní části prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí) - byt (soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen)

1

§ 2 odst. 3) zákona č. 183/2006 Sb.

9

- místnost (prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami) - obytná místnost (část bytu, která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m². Kuchyň, která má plochu nejméně 12 m² a má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla, je obytnou místností; pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m²; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,20 m) - pobytová místnost (místnost nebo prostor, které svou polohou, velikostí a stavebním uspořádáním splňují požadavky k tomu, aby se v nich zdržovaly osoby) Údržbou stavby2 - se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav, tak aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

Stavební úpravy – úpravy, kdy se nezmění parametry objektu a nevedou ke změně stavby.

3. Vybrané pojmy z pohledu jiných zákonů Dle katastrálního zákona Stavební parcelou - je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří

Dle zákona o oceňování majetku Stavební pozemky jsou 1. nezastavěné

pozemky

evidované

v

katastru nemovitostí v jednotlivých

druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu zastavění, 2

§ 3 odst. 4 zákona č. 183/2006 Sb.

10

určenému k

2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný

funkční

celek

se

stavbou

a

pozemkem evidovaným

v katastru

nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.

Dle občanského zákoníku Tento pozemek a ani jeho druhy nevymezuje.

Nejvíce problematický pojem je pojem stavba:

zdroj: vlastní archiv - stavba

Pojem „stavba“ ve smyslu (veřejného) stavebního práva jako výsledek stavební činnosti nelze zaměňovat s pojmem „stavba“ ve smyslu občanského práva jakožto věci v právním smyslu, která jediná je způsobilá být předmětem občanskoprávních vztahů a tedy i předmětem vlastnického práva.

11

Stavební předpisy chápou stavbu dynamicky, tedy jako činnost směřující k uskutečnění díla. V občanskoprávním pojetí je stavba chápána staticky, tedy jako věc,

tj. jako

výsledek činnosti (dle judikátu NS 3 Cdon 1305/96).

Dle stavebního zákona Stavba3 - rozumí se veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.

Dle katastrálního zákona Stavba4 - okamžikem pro vznik stavby jako věci v právním smyslu je stav stavby v takovém stavu rozestavěnosti, že lze rozeznat technické a funkční nadzemní podlaží. Pokud není splněna tato podmínka, je stavba součástí pozemku, na kterém se nachází.

Dle zákona o oceňování majetku Zákon nedefinuje přesně stavbu, pouze vymezuje členění staveb5 pro potřeby tohoto zákona na: a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, 2. venkovní úpravy, b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby. Členění staveb na jednotlivé druhy dále stanoví prováděcí vyhláška. 3

§ 2 odst. 3) zákona č. 183/2006 Sb.

4

§ 27 písm. l ) zákona č. 344/1992 Sb. § 3 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb.

5

12

Dle občanského zákoníku Pojem stavby zde není vymezen. Občanský zákoník vymezuje stavbu pouze jako věc, která může být předmětem vlastnických, nebo jiných občansko právních vztahů. Dělí věci na movité a nemovité6. Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Proto stavba, která není spojena se zemí pevným základem, je považována občanským zákoníkem za věc movitou (na rozdíl od zákona o oceňování majetku).

Vznik a zánik stavby Pro potřeby oceňování je důležitým momentem vznik a zánik stavby. S těmito pojmy ale nesmíme zaměňovat pojmy: zahájení a odstranění stavby. Mnoho problémů způsobuje určit přesný okamžik zahájení stavby. Pro vysvětlení tohoto pojmu, který není nikde v zákonech definován, jsem požádala o stanovisko Ministerstvo pro místní rozvoj, odbor stavebního řádu. Odbor mi poskytl

své

stanovisko vydané ze dne 10. 11. 2004, č.j.: 3276/04-62/K-594/04 pro potřeby stavebních úřadů a toto stanovisko,

i když v současnosti již účinný zákon č.

183/2006 Sb., je platné a užívané k výkladu i v současné době. Nejedná se ovšem o závazný výklad (tuto pravomoc má pouze soud při rozhodování ve sporné věci), ale pouze o právní názor odboru pro aplikaci právního předpisu a stavební úřady k názoru mohou přihlížet. Stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj Ve stanovisku se uvádí, že: „Stavební zákon ani jeho prováděcí předpisy pojem zahájení stavby nevymezují, resp. neurčují podmínky, za nichž lze konkrétní stavbu považovat za prokazatelně zahájenou. Jde tedy o obsahově neurčitý pojem, což může oslabovat právní jistotu při aplikaci ustanovení, v nichž se tento pojem vyskytuje, zejména v případě platnosti stavebního povolení. Podmínky času a místa zahájení stavby lze snadno vyvodit z ustanovení stavebního zákona (lhůta platnosti stavebního povolení, počítání času – počátek lhůty dnem nabytí právní moci stavebního povolení). Neurčitá je však věcná podmínka, tzn. za jakého materiálního času lze považovat zahájení stavby za prokazatelné. Jsme toho názoru, že tuto událost je nutno spojovat 6

§ 119 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.

13

pouze se započetím prací při vlastním provádění stavby (podle platné Standardní klasifikaci produkce ČSÚ jde o „konstrukce a práce hrubé stavby a jejich částí – pozemní a inženýrské stavitelství“, kód 45.1) a ne s počátkem staveništní přípravy, která zahájení stavby podmiňuje (v platné Standardní klasifikaci produkce ČSÚ označená jako „příprava staveniště“, kód 45.1). Přitom druh stavebních prací, jimiž je započato vlastní provádění stavby, nelze určit obecně (např. základové práce), protože v konkrétních případech se mohou takové práce druhově lišit zejména podle účelu, rozsahu či technologické povahy stavby; např. základové práce připadají v úvahu u novostaveb, přístaveb, ale zpravidla již ne u jiných změn dokončených staveb. Z uvedeného lze učinit závěr, že za zahájení stavby podle stavebního zákona lze považovat den, v němž byly započaty práce při vlastním provádění stavby, přičemž započetí těchto prací musí být prokazatelné jejich hmotným výsledkem, který lze náležitě ověřit, dokumentovat a jeho právní skutečnost též osvědčit (např. záznamem do stavebního deníku).“ Za zahájení stavby se tedy považuje den zahájení prací na vlastním provádění stavby, přičemž započetí těchto prací lze prokazatelně ověřit, např. dle protokolu o předání a převzetí staveniště či prvního záznamu ve stavebním deníku.

Vznik a zánik stavby dle stavebního zákona Stavební zákon ani jeho prováděcí předpisy pojem vznik a zánik stavby nevymezují. V konkrétních případech bývá použit katastrální zákon.

Vznik stavby dle katastrálního zákona V tomto zákoně se nejedná ani tak o přesný okamžik vzniku stavbu, jako o okamžik, kdy lze stavbu (ve smyslu „rozestavěnou stavbu“) zaevidovat v katastru nemovitostí. Okamžikem pro vznik stavby jako věci v právním smyslu je stav stavby v takovém stavu rozestavěnosti, že lze rozeznat technické a funkční nadzemní podlaží. Pokud není splněna tato podmínka, je stavba součástí pozemku, na kterém se nachází.

14

stavba již zahájena

vznik stavby evidentní zdroj: vlastní archiv

Zánik stavby dle katastrálního zákona Bývá opačně odvozeno od pojmu vzniku stavby. Při úplném odstranění nebo destrukci obvodových stěn 1. nadzemního podlaží je patrno, že stavba zanikla. Při částečném odstranění je nutno zkoumat míru odstranění stěn.

4. Působnost ve věcech územního plánování Vykonávají orgány obcí a krajů, ministerstvo a na území vojenských

újezdů

Ministerstvo obrany. Orgány obce a kraje vykonávají působnost ve věcech územního

plánování jako působnost přenesenou,

zajišťují ochranu a rozvoj

hodnot území obce. Obce a kraje jsou povinny soustavně sledovat uplatňování územně plánovací dokumentace a vyhodnocovat je podle tohoto zákona. Dojde-li ke změně podmínek, na základě kterých byla územně plánovací dokumentace vydána,

jsou

povinny

pořídit

změnu

příslušné

územně

plánovací

dokumentace.

Obecní úřad obce s rozšířenou působností (úřad územního plánování) v přenesené působnosti a) pořizuje územní plán a regulační plán pro území obce, b) pořizuje územně plánovací podklady, c) pořizuje územní plán, regulační plán a územní studii na žádost obce ve svém správním obvodu, d) pořizuje vymezení zastavěného území na žádost obce ve svém správním obvodu,

15

Stavební úřad a) vydává územní rozhodnutí, není-li dále stanoveno jinak, b) vydává územní souhlas, c) poskytuje informace pro pořizování územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace, d) vykonává další činnosti podle tohoto zákona.

5. Cíle a úkoly územního plánování Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro

příznivé životní

prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.

Územní

plánování

a civilizační

ve veřejném

hodnoty

území,

zájmu

chrání a rozvíjí přírodní, kulturní

včetně urbanistického,

a archeologického dědictví. Přitom chrání krajinu prostředí života obyvatel a základ jejich

architektonického

jako podstatnou složku

totožnosti. S ohledem na to určuje

podmínky pro hospodárné využívání zastavěného území a zajišťuje ochranu nezastavěného

území

vymezují s ohledem na

a

nezastavitelných

pozemků.

Zastavitelné plochy se

potenciál rozvoje území a míru využití

zastavěného

území.

6. Nástroje územního plánování Územně plánovací podklady tvoří územně analytické podklady, které zjišťují a vyhodnocují stav a vývoj území a územní studie, které ověřují možnosti a podmínky změn v území; slouží jako podklad k

územnímu rozvoji, územně

plánovací dokumentaci, jejich změně a pro rozhodování v území. Aktualizace územně analytických podkladů - pořizovatel

průběžně

aktualizuje

územně analytické podklady na základě nových údajů o území a průzkumu území a každé 2 roky pořídí jejich úplnou aktualizaci.

16

Územně plánovací dokumentace je nutná pro stanovení zásad územního rozvoje. Zásady územního rozvoje stanoví zejména základní požadavky na hospodárné uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory

účelné a

nadmístního

významu a stanoví požadavky na jejich využití, zejména plochy nebo koridory pro veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná rozhodování o možných variantách nebo Zásady územního rozvoje mohou

opatření, stanoví kritéria pro

alternativách změn v jejich využití.

vymezit plochy a koridory, s cílem prověřit

možnosti budoucího využití, jejich dosavadní využití nesmí být měněno způsobem, který by znemožnil nebo podstatně ztížil prověřované budoucí využití (dále jen "územní

rezerva"). Součástí zásad územního rozvoje je i vyhodnocení vlivů na

udržitelný rozvoj území. Ve vyhodnocení vlivů na životní prostředí se popíšou a vyhodnotí zjištěné a předpokládané závažné vlivy zásad územního rozvoje na životní prostředí a přijatelné alternativy naplňující cíle zásad územního rozvoje.

Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání (dále jen "urbanistická koncepce"), uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména stávající zástavby, k (dále jen "plocha

zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně

obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území přestavby"), pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně

prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů. Územní plán v souvislostech a podrobnostech území obce zpřesňuje a

rozvíjí

cíle a úkoly územního plánování v souladu se zásadami

územního rozvoje kraje a s politikou územního rozvoje. Územní plán se pořizuje a vydává pro celé území obce, pro celé území hlavního města Prahy, popřípadě pro celé území vojenského újezdu. Územní plán je závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu

zastupitelstvem obce, pro

rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí. Obec je povinna uvést do souladu územní plán s územně plánovací

dokumentací

následně

vydanou

krajem

a následně schválenou

politikou územního rozvoje. Do té doby nelze rozhodovat podle částí územního plánu, které jsou v rozporu s územně plánovací dokumentací následně vydanou krajem nebo s politikou územního rozvoje. V odůvodněných případech je možno

17

z rozhodnutí zastupitelstva obce plánu. Spojené veřejné

spojit pořízení územního plánu a regulačního

projednání musí splňovat požadavky pro projednání

územního plánu i regulačního plánu.

Zastavěné území - na území obce se vymezuje jedno případně více zastavěných území. Hranici jednoho zastavěného území tvoří čára vedená po hranici parcel, ve výjimečných případech ji tvoří spojnice lomových bodů stávajících

hranic nebo

bodů na těchto hranicích. Do zastavěného území se zahrnují pozemky v intravilánu, s výjimkou vinic, chmelnic, pozemků zemědělské půdy určených pro zajišťování speciální zemědělské výroby (zahradnictví) nebo pozemků přiléhajících k

hranici

intravilánu navrácených do orné půdy nebo do lesních pozemků, a dále pozemky vně intravilánu, a to: a) zastavěné stavební pozemky, b) stavební proluky, c) pozemní komunikace nebo jejich části, ze kterých jsou vjezdy na ostatní pozemky zastavěného území, d) ostatní veřejná prostranství, e) další pozemky, které jsou obklopeny ostatními pozemky zastavěného území, s výjimkou pozemků vinic, chmelnic a zahradnictví. Zastavěné území se vymezuje v územním plánu a aktualizuje se jeho změnou. Vymezení zastavěného území - není-li vydán územní plán, může obec požádat o pořízení vymezení zastavěného území úřad územního plánování, kterému zároveň předá kopii katastrální mapy příslušného území a kopii mapy s vyznačeným intravilánem, pokud není intravilán vyznačen v katastrální mapě.

Regulační plán v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního

prostředí. Regulační plán vždy

stanoví podmínky pro vymezení a využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a vymezí veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná plán nahrazuje v řešené ploše ve schváleném rozsahu závazný pro rozhodování v území.

18

opatření.

Regulační

územní rozhodnutí a je

Regulační plán nenahrazuje územní rozhodnutí v nezastavěném území. Regulační plán pořízený na žádost platí 3 roky ode dne nabytí jeho účinnosti, neníli v něm stanovena lhůta delší. Regulační plán pořízený platnosti, nebyla-li ve lhůtě platnosti podána úplná

na

žádost pozbývá

žádost o stavební povolení,

ohlášení nebo jiné rozhodnutí, nebylo-li započato s využitím území pro stanovený účel, nebo bylo-li stavební nebo jiné povolovací řízení zastaveno nebo žádost zamítnuta po uplynutí lhůty jeho platnosti.

Územní rozhodnutí - umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. Územním rozhodnutím je rozhodnutí o: a) umístění stavby nebo zařízení, b) změně využití území, c) změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území, d) dělení nebo scelování pozemků, e) ochranném pásmu. Územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán, a to v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušná územní rozhodnutí. Stavební úřad může podle správního řádu spojit územní a stavební území jednoznačné, zejména je-li pro území

řízení, jsou-li podmínky v

schválen územní plán nebo regulační

plán.

Doba platnosti územního rozhodnutí - územní rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území, změně stavby a o dělení nebo scelování pozemků platí 2 roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech lhůtu delší.

Podmínky územního rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území

nebo změně stavby platí po dobu trvání stavby či zařízení nebo užívání

území,

nedošlo-li z povahy věci k jejich konzumaci. Územní rozhodnutí pozbývá platnosti, nebyla-li ve lhůtě platnosti

podána úplná

žádost o stavební povolení, ohlášení nebo jiné obdobné rozhodnutí podle tohoto zákona nebo zvláštních právních předpisů, nebylo-li započato s využitím území

19

pro stanovený účel, nebo bylo-li stavební nebo jiné povolovací řízení zastaveno anebo byla-li podaná žádost zamítnuta po lhůtě platnosti územního rozhodnutí.

Územní souhlas - místo územního rozhodnutí může stavební úřad vydat územní souhlas, a to na základě oznámení o záměru, pokud je záměr v zastavěném území nebo

v

zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr

nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Při stavbě na cizím pozemku stavebník doloží k územnímu souhlasu smlouvu, že může pozemek pro stavbu využít.

Rozhodnutí o umístění stavby vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Dle vyhl. č. 501/2009 Sb. ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb. o obecných požadavcích na využívání území je pro nově umisťované stavby stanoveno: Ke každé stavbě rodinného domu nebo stavbě pro rodinnou rekreaci nebo souvislé skupině těchto staveb musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby. U rodinných domů to většinou problém není, ale u rekreačních objektů ano. Omezený přístup k oceňované nemovitosti má také významný vliv na její hodnotu.

Stavební

úřad

může vydání

s provedením ohlášené stavby.

územního souhlasu sloučit s vydáním souhlasu Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas

nevyžadují např.: - informační a reklamní zařízení o celkové ploše menší než 0,6 m² umisťovaná mimo ochranná pásma pozemních komunikací - informativní značky a oznámení na pozemních komunikacích - opěrné zdi do výšky 1 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi a s veřejným prostranstvím - přenosné stavby, zařízení a konstrukce, jejichž doba umístění na pozemku nepřesáhne 30 dnů v roce - cirkusové stany pro nejvýše 200 osob a scénické stavby pro film,

20

televizi nebo divadlo - sjezdy z pozemních komunikací na sousední nemovitosti

Rozhodnutí o změně využití území stanoví nový způsob užívání pozemku a podmínky jeho využití. Rozhodnutí o změně využití území vyžadují: a) terénní úpravy podle (terénní úpravou se pro účely tohoto zákona rozumí zemní práce a změny terénu, jimiž se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těžební a jim podobné a s nimi související práce, nejedná-li se o hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem, například skladovací a odstavné plochy, násypy, zavážky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť, těžební práce na povrchu), b) stanovení dobývacího prostoru, c) manipulační plochy, prodejní plochy a tržiště, d) hřbitovy, e) změny druhu pozemku přesahující výměru 300 m2, zejména zřizování, rušení a úpravy vinic, chmelnic, lesů, parků, zahrad a sadů, pokud

podmínky

nejsou stanoveny schválenými pozemkovými úpravami nebo jiným územním rozhodnutím, f) úpravy pozemků, které mají vliv na schopnost vsakování vody.

Náhrady za změnu v území - vlastníkovi pozemku nebo stavby, jehož práva byla při užívání pozemku nebo stavby na základě územního opatření o stavební uzávěře omezena, náleží náhrada. Vlastníkovi pozemku, jehož určení k zastavění bylo zrušeno na základě změny územního plánu nebo regulačního plánu, anebo vydáním nového územního plánu nebo regulačního plánu nebo zrušením územního

rozhodnutí náleží náhrada.

Náhrada se stanoví ve výši rozdílu mezi cenou stavebního pozemku sjednanou v kupní smlouvě a cenou obvyklou zjištěnou posudkem znalce pozemku, který není určen k zastavění, v případě, že vlastník tohoto pozemku byl vlastníkem

21

nebo jej nabyl v době platnosti územního plánu, regulačního plánu nebo územního rozhodnutí jako pozemek určený k zastavění. Náhrada se poskytuje v penězích. V případě, že dojde k následné změně územního plánu a příslušný pozemek, za který byla vyplacena náhrada, se vrátí do režimu

zastavitelného území, je

vlastník pozemku povinen vyplacenou náhradu v plné výši vrátit poskytovateli.

Rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území stanoví podmínky pro požadovanou změnu stavby a její nové využití nebo podmínky upravující vliv na

životní

prostředí

a

nároky na veřejnou dopravní a

technickou infrastrukturu. Rozhodnutí o změně stavby vyžadují: a) nástavby, b) přístavby, c) změny ve způsobu užívání stavby, které podstatně mění nároky stavby na okolí. Rozhodnutí o změně stavby ani územní souhlas nevyžadují: a) stavební úpravy, b) udržovací práce.

Ad a) Myšleny tím stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže

negativně

ovlivnit požární bezpečnost. Stavební úpravy – nezmění se parametry objektu a nevedou ke změně stavby. Pokud stavba nevyžadovala ohlášení nebo stavební povolení, její stavební úpravy také nevyžadují. Ad b) Myšleny práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí

osob,

a bezpečnost při

užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou.

7. Rozhodnutí o ochranném pásmu Toto chrání stavbu, zařízení nebo pozemek

před negativními vlivy okolí nebo

chrání okolí stavby či zařízení nebo pozemku před jejich negativními účinky.

22

Rozhodnutí se nevydává, jestliže podmínky ochrany

jsou stanoveny zvláštním

právním předpisem nebo na jeho základě. Např. dle zákona č. 458/2000 Sb., tzv. energetický zákon, jsou ochranná pásma upřesněna: Ochranným pásmem zařízení elektrizační soustavy je prostor v bezprostřední blízkosti tohoto zařízení určený k zajištění jeho spolehlivého provozu a k ochraně života, zdraví a majetku osob. Ochranné pásmo vzniká dnem nabytí právní moci územního rozhodnutí. Ochranné pásmo nadzemního vedení je souvislý prostor vymezený svislými rovinami vedenými po obou stranách vedení ve vodorovné vzdálenosti měřené kolmo na vedení, která činí od krajního vodiče vedení na obě jeho strany: a) u napětí nad 1 kV a do 35 kV včetně 1. pro vodiče bez izolace 7 m, 2. pro vodiče s izolací základní 2 m, 3. pro závěsná kabelová vedení 1 m, b)

u napětí nad 35 kV do 110 kV včetně 12 m,

c)

u napětí nad 110 kV do 220 kV včetně 15 m,

d)

u napětí nad 220 kV do 400 kV včetně 20 m,

a tak dále.

V těchto ochranných pásmech je zakázáno zřizovat stavby, provádět zemní práce, nechávat růst porosty nad výšku 3 m, vysazovat zde trvalé porosty …. Některá ochranná pásma jsou zakreslena v územním plánu, některá zjistí znalec až přímo na místě při prohlídce pozemku. Všechna ochranná pásma mají snižující vliv na hodnotu nebo cenu nemovitostí. Např. pozemek, přes který vede nadzemní el. vedení je znehodnocen právě ochranným pásmem, kdy vlastník nebo stavebník je ve svém užívání nebo činnosti tímto pásmem omezen. Velikost znehodnocení závisí na umístění a velikosti ochranného pásma. Jiný vliv na cenu má průběh ochranného pásma okrajem pozemku a jiný středem pozemku.

Kromě ochranných pásem má velký význam při ocenění nemovitostí také stavební uzávěra. Územní opatření o stavební uzávěře omezuje nebo zakazuje v nezbytném 23

rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území. Při ocenění je třeba došetřit přesnou lokalitu uzávěry, dobu trvání, její rozsah, a poté citlivě zhodnotit v analýze při ocenění nemovitosti. Touto problematikou bych se ráda zabývala v mé pozdější diplomové práci.

Příklad vyznačení ochranných pásem v územním plánu

24

8. Povolení a ohlášení stavby Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují 7 např. budovy, a to: 1. stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů;

2. stavby pro zemědělství o jednom nadzemním podlaží do 70 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, s výjimkou staveb pro ustájení zvířat, pro chovatelství a zemědělských staveb, které mají sloužit pro skladování a zpracování hořlavých látek (např. seníky, sušičky, sklady hořlavých kapalin, sklady chemických hnojiv);

3. stavby pro plnění funkcí lesa do 70 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky, bez podsklepení;

4. stavby pro chovatelství o jednom nadzemním podlaží o zastavěné ploše do 16 m² a do 5 m výšky;

5. zimní zahrady o jednom nadzemním podlaží a skleníky do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky;

6. přístřešky o jednom nadzemním podlaží, které slouží veřejné dopravě, a jiné veřejně přístupné přístřešky do 40 m² zastavěné plochy a do 4 m výšky;

Stavby uvedené v bodech 4 až 6 mohou mít jedno podzemní podlaží. Dále: - přípojky vodovodní, kanalizační a energetické v délce do 50 m - bazény do 40 m² zastavěné plochy 7

§ 103 zákona č. 183/2006 Sb.

25

- ploty - opěrné zdi do výšky 1 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi a s veřejným prostranstvím - udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou - terénní úpravy a zařízení malého rozsahu (např. úpravy terénu, násypy a výkopy do 1,5 m výšky nebo hloubky, pokud nejsou větší než 300 m² a nehraničí s veřejnými pozemními komunikacemi a veřejnými prostranstvími) - odstavné plochy pro jízdní kola, včetně konstrukcí pro uchycení kol; - stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost

Např. zateplení budovy: Je-li podlaha posledního podlaží do 9 m výšky,

je úprava bez ohlášení nebo

stavebního povolení. U výšky více než 9 m je ohrožena požární bezpečnost. Zateplením sice dojde k rozšíření půdorysu stavby, ale nejedná se o přístavbu. Rozšíření ale nesmí zasahovat na pozemek sousedního vlastníka, jinak by musel být odkup části pozemku nebo uzavřena smlouva o věcném břemenu. Zateplením se může i stavba zvýšit, ale nejedná se o nástavbu.

Ohlašování jednoduchých staveb, terénních úprav, zařízení a udržovacích prací K provedení jednoduchých staveb (např. stavby pro bydlení a rekreaci do 150 m² zastavěné plochy, stavby do 25 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky) jejichž návrh je v souladu s obecnými požadavky na výstavbu, postačí ohlášení bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Spolu s ohlášením stavebník stavebnímu úřadu doloží, že o svém stavebním záměru prokazatelně informoval vlastníky sousedních

pozemků a staveb na nich. Náležitosti ohlášení, obsah

a rozsah projektové dokumentace prováděcí právní předpis. Jestliže stavební úřad

26

s provedením ohlášené stavby souhlasí, ověří

předloženou

projektovou

dokumentaci. Jedno její vyhotovení si ponechá, druhé zašle stavebníkovi. Souhlas platí po dobu 12 měsíců; nepozbývá však platnosti, pokud v této době bylo s ohlášenou stavbou započato. Lhůta začíná běžet dnem následujícím po dni, kdy byl stavebníkovi doručen souhlas, nebo dnem následujícím po dni, kdy uplynulo 40 dnů od ohlášení.

Zde problém, že pojem „zastavěná plocha“ není ve stavebním zákoně definován a nepoužívá se zde definice pojmu dle aktuálních vyhlášek k zákonu o oceňování č. 151/97 Sb., ale dle metodiky pro zaměstnance stavební úřadů se zastavěná plocha bere jako ta hrana, která je v zemi, vychází se z projektu ze situačního výkresu, jak projektant zakreslí, ale neví se, zda je to rozměr se zateplením nebo bez (při zápisu do katastru nemovitostí se také neberou v úvahy plochy přečnívající části střech. Např. u zateplení nejde hmota zateplení až do země, ale končí nad zemí).

Stavební povolení Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání, a rozhodne o námitkách

účastníků řízení.

Podmínkami zabezpečí ochranu veřejných zájmů a stanoví zejména návaznost na jiné podmiňující stavby a zařízení, výstavbu,

včetně

požadavků

technických norem. Podle potřeby

na

dodržení

obecných

požadavků

na

bezbariérové užívání stavby, popřípadě stanoví, které fáze výstavby mu stavebník

oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; může též stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu. Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Dobu platnosti stavební úřad prodloužit na odůvodněnou žádost

stavebního povolení může

stavebníka podanou před jejím

uplynutím.

9. Užívání stavby Dokončenou stavbu, popřípadě část stavby schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu lze

27

užívat

na

základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního

souhlasu.

Stavebník

zajistí, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkoušky předepsané zvláštními právními předpisy (např. revize a zkoušky plynových zařízení, vodovodů, kanalizací…) Chce-li vlastník stavby zapsat do katastru nemovitostí stavbu, která byla postavena na ohlášení a její užívání je schváleno „mlčky“, vyzvedne na katastru nemovitostí tiskopis, který si stavebník nechá potvrdit na stavebním úřadě, že je užívání (druh) stavby shodné a ohlášením, kde byl uveden druh stavby.

Kolaudační souhlas Stavba,

jejíž

vlastnosti

nemohou

budoucí

uživatelé

ovlivnit,

například

nemocnice, škola, nájemní bytový dům a jiné může být užívána pouze na základě kolaudačního souhlasu. Souhlas vydává na žádost stavebníka příslušný stavební úřad. Stavebník v žádosti uvede identifikační údaje o stavbě a předpokládaný termín jejího dokončení. Pro vydání závazná stanoviska dotčených

kolaudačního souhlasu stavebník opatří

orgánů k užívání stavby vyžadovaná zvláštními

právními předpisy (např. dle zákona o vodách, o ochraně ovzduší, o pozemních komunikacích). zajistí

Pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí,

stavebník geometrický plán. Stavební úřad do 15 dnů ode dne doručení

žádosti stavebníka stanoví termín provedení závěrečné kontrolní prohlídky stavby a současně uvede,

které doklady při ní stavebník předloží.

Při závěrečné kontrolní

prohlídce stavební úřad zejména zkoumá, zda byla stavba provedena v souladu s ohlášením stavebnímu úřadu, podle

vydaného stavebního povolení a ověřené

projektové dokumentace a zda jsou dodrženy obecné požadavky na výstavbu.

Předčasné užívání stavby Stavební úřad může na žádost stavebníka vydat časově omezené předčasnému užívání stavby před jejím úplným dokončením,

povolení k

pokud to nemá

podstatný vliv na uživatelnost stavby, neohrozí to bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí.

28

Dokumentace skutečného provedení stavby Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby

ověřenou

dokumentaci

skutečnému provedení podle

vydaných

kdy dokumentace stavby nebyla vůbec

pořízena,

povolení.

V

odpovídající případech,

jejímu

nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při

změně vlastnictví ke stavbě

odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Bohužel toto ustanovení zákona je málokdy dodržováno. Znalec při oceňování předmětné nemovitosti má ztíženou situaci a musí často dokumentaci dohledávat v archivech příslušných stavebních úřadů, ale leckdy bohužel ani tam není úspěšný. Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro

pro který byla

který je svým stavebně

technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby vyhovuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.

Změna v užívání stavby Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v ohlášení stavby, ve veřejnoprávní smlouvě, v certifikátu

autorizovaného

inspektora, ve stavebním

stavby nebo

povolení,

v oznámení o užívání

v kolaudačním souhlasu. Změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví prostředí, je přípustná jen na základě

jejíž účinky by mohly

zvířat, bezpečnost nebo životní

písemného souhlasu stavebního úřadu.

Změna v užívání stavby musí být v souladu se záměry územního plánování, s veřejnými zájmy chráněnými tímto zákonem a se zvláštními právními předpisy.

Odstraňování staveb, terénních úprav a zařízení Odstranění staveb se buď povoluje nebo nařizuje. U staveb s azbestem se k žádosti o povolení odstranění doloží vždy dokumentace bouracích prací (nemusí být zpracováno od autorizované osoby) a doklad o vlastnictví předmětné nemovitosti.

29

Je nutná ekologická likvidace. Stavební úřad může nařídit odstranění i jen části stavby a na zbylou část se vydá stavební povolení. To z jakého materiálu stavba je, má podstatný vliv na hodnotu stavby při ocenění (materiálem jsou např. škvárobetonové tvárnice, vepříky.. ). Někdy je pro znalce dost obtížné druh materiálu zjistit, protože znalec nemůže o své vlastní vůli provádět např. sondy do zdiva nebo jinak destrukčně působit na stavbu. Vlastník stavby odpovídá za to, že odstranění stavby bude provedeno podnikatelem. Stavbu, která k uskutečnění nevyžaduje stavební

stavebním

povolení,

může

její vlastník odstranit svépomocí, pokud zajistí provádění stavebního dozoru. U staveb, v nichž je přítomen azbest, zajistí provádění dozoru osobou, která má příslušné oprávnění.

Nařízení odstranění stavby Stavební úřad nařídí vlastníku stavby, popřípadě s jeho souhlasem

jiné osobě,

odstranění stavby a) která svým závadným stavem ohrožuje život a zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob a její vlastník přes rozhodnutí

stavebního

úřadu ve stanovené lhůtě

neodstranil závadný stav

stavby, b) prováděné nebo provedené bez rozhodnutí nebo opatření stavebního

úřadu

vyžadovaného tímto zákonem anebo v rozporu s ním. Některou stavbu lze dodatečně povolit, pokud stavebník nebo její vlastník prokáže, že není umístěna v rozporu se záměry územního plánování, není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje, není

v

rozporu

s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem.

I možnost dodatečného povolení musí znalec při oceňování uvážit, ověřit a v kladném výsledku vyhodnotit náklady na dodatečné povolení stavby. Jestliže o odstranění stavby rozhodl soud, požádá povinná osoba stavební úřad o stanovení podmínek pro odstranění stavby. Náklady na odstranění stavby nese ten, komu bylo odstranění stavby nařízeno.

30

Údržba stavby Není-li stavba řádně udržována a její vlastník neuposlechne výzvy

stavebního

úřadu k provedení udržovacích prací, stavební úřad mu nařídí zjednání nápravy. Náklady udržovacích prací nese vlastník stavby.

Nájemci bytů a nebytových

prostor jsou povinni umožnit provedení nařízených udržovacích prací.

Údržba se týká i veškerého příslušenství stavby. Jeho neúdržba může způsobit škody na zdraví, životní prostředí a jiné. Například žumpy. Vvyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, klade technické požadavky na žumpy: Žumpy musí být vodotěsné, bez možnosti jakéhokoliv odtoku a opatřeny odvětráním. U žump musí být v případě viditelných průsaků provedena zkouška těsnosti. Vyprazdňování žumpy musí být prováděno podle objemu akumulačního prostoru žumpy. S obsahem žumpy musí být nakládáno Žumpa musí být řešena tak, aby bylo

v souladu s jiným právním předpisem.

umožněno výhledové připojení stavby na kanalizaci pro veřejnou potřebu ukončenou čistírnou odpadních vod. V praxi dochází k tomu, že tato technická ustanovení nejsou vždy respektována, jsou objeveny silné průsaky žump. Toto zanedbání snižuje hodnotu oceňované nemovitosti minimálně o náklady na uvedení do stavu v souladu s právními předpisy, tyto náklady mohou být i dosti významné.

10. Povinnosti a odpovědnost osob při provádění staveb Stavebník - je povinen dbát na řádnou přípravu a provádění stavby; tato povinnost se týká i terénních úprav a zařízení. Přitom musí mít na zřeteli zejména ochranu života a zdraví osob nebo zvířat, ochranu životního prostředí a majetku, i šetrnost k sousedství. Tyto povinnosti má i u staveb a jejich změn nevyžadujících stavební povolení ani ohlášení nebo u jiného obdobného záměru, například zřízení reklamního povinen

zařízení. U staveb prováděných svépomocí je stavebník rovněž

uvést do souladu prostorové polohy stavby s ověřenou projektovou

dokumentací. O zahájení prací na stavbách osvobozených od povolení je povinen v dostatečném předstihu informovat osoby těmito pracemi přímo dotčené.

31

Může se stát, že stavebník neplní povinnosti dle § 152 a toto neplnění může ovlivnit hodnotu oceňované stavby (např. u staveb prováděných svépomocí někdy nejsou stavební práce dostatečně odborně provedeny a v souladu s legislativou).

Vlastník stavby je povinen - udržovat stavbu podle po celou dobu její existence. Údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. - neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu závady na stavbě, které ohrožují

životy či

zdraví osob nebo zvířat - uchovávat po celou dobu trvání stavby dokumentaci jejího skutečného provedení, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy, ověřenou projektovou dokumentaci, popřípadě jiné důležité doklady týkající se stavby.

11. Obecné požadavky na stavby Pro

stavbu

mohou

být

navrženy a použity jen takové výrobky, materiály

a konstrukce, jejichž vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navržený účel zaručují, že stavba při správném provedení a předpokládané a

existence

splní

běžné

údržbě

požadavky na mechanickou

stabilitu, požární bezpečnost, hygienu, ochranu

po

dobu

odolnost

zdraví a životního prostředí,

bezpečnost při udržování a užívání stavby včetně bezbariérového užívání stavby, ochranu proti hluku a na úsporu energie a ochranu tepla.

používané stavební výrobky, zdroj: www.aco.cz

32

Stavební deník Při provádění stavby vyžadující stavební povolení nebo ohlášení

stavebnímu

úřadu musí být veden stavební deník, do něhož se pravidelně zaznamenávají údaje týkající se provádění stavby; u ohlašovaných staveb postačí jednoduchý záznam o stavbě. Stavební deník nebo záznam o stavbě je povinen vést

jednoduchý

zhotovitel

stavby,

u stavby

prováděné svépomocí stavebník. Po dokončení stavby předá její zhotovitel originál stavebního

deníku nebo

jednoduchého záznamu o stavbě stavebníkovi. Provádění staveb Provádět stavbu může jako zhotovitel jen stavební podnikatel, který

při

její

realizaci zabezpečí odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím. Dále je povinen zabezpečit, aby práce na stavbě, k jejichž provádění je předepsáno zvláštní oprávnění (např. dle zákona o zeměměřičství) vykonávaly jen osoby, které jsou držiteli takového oprávnění. Zhotovitel stavby je povinen provádět stavbu v souladu s

rozhodnutím

nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s

ověřenou projektovou dokumentací, dodržet obecné požadavky na výstavbu, popřípadě

jiné technické předpisy a technické normy a zajistit

povinností

k ochraně života, zdraví, životního prostředí a

dodržování

bezpečnosti práce

vyplývajících ze zvláštních právních předpisů. Svépomocí může stavebník sám pro sebe provádět stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení. Jde-li však o stavbu pro bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou, je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím.

Obecné požadavky na výstavbu Právnické osoby, fyzické osoby a příslušné orgány veřejné správy jsou povinny při územně plánovací a projektové činnosti, při povolování, provádění, užívání a odstraňování staveb respektovat záměry požadavky na výstavbu.

33

územního

plánování

a

obecné

Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby vymezuje základní požadavky: Stavba musí být navržena a provedena tak, aby byla při respektování hospodárnosti vhodná pro určené využití a aby současně splnila základní požadavky, kterými jsou a) mechanická odolnost a stabilita, b) požární bezpečnost, c) ochrana zdraví osob a zvířat, zdravých životních podmínek a životního prostředí, d) ochrana proti hluku, e) bezpečnost při užívání, f) úspora energie a tepelná ochrana. Stavba musí splňovat tyto požadavky při běžné údržbě a působení běžně předvídatelných vlivů po dobu plánované životnosti stavby. Výrobky, materiály a konstrukce navržené a použité pro stavbu musí zaručit, že stavba splní tyto požadavky.

příslušenství pro zdravé životní prostředí, zdroj: www.aco.cz

Dalšími požadavky jsou mechanická odolnost a stabilita, kdy stavba musí být navržena a provedena v souladu s normovými hodnotami tak, aby účinky zatížení

34

a nepříznivé vlivy prostředí, kterým je vystavena během výstavby a užívání při řádně prováděné běžné údržbě, nemohly způsobit náhlé nebo postupné zřícení, popřípadě jiné destruktivní poškození kterékoliv její části nebo přilehlé stavby. Důležité je také denní osvětlení a větrání. Obytné místnosti musejí mít zajištěno denní osvětlení v souladu s normovými hodnotami a také dostatečné větrání čistým vzduchem. Není výjimkou, že vlastník bytové jednotky přepaží např. sádrokartonem jednu větší místnost na místnosti dvě, kdy nově vzniklá místnost nemá přímé denní osvětlení a větrání. Vlastník při ocenění ale trvá na tom, že jeho původně byt 2+1 je nyní byt 3+1, a takto má být i oceněn. Toto je ale mylná představa vlastníka. Dalším důležitým hlediskem při oceňování je např. dodržení požadavku na světlé výšky obytných místností. Světlá výška obytných místností v rodinném domě a pobytových místností ve stavbě pro rodinnou rekreaci musí být nejméně 2,5 m, v podkroví 2, 3 m. V obytných a pobytových místnostech se šikmým stropem musí být nejmenší světlá výška dosažena alespoň nad polovinou podlahové plochy místnosti.

Účely vyvlastnění Práva k pozemkům a stavbám, potřebná pro uskutečnění staveb nebo veřejně prospěšných opatření podle tohoto zákona, lze odejmout

jiných

nebo omezit,

jsou-li vymezeny ve vydané územně plánovací dokumentaci a jde-li např. o veřejně prospěšnou stavbu, veřejně

prospěšné

opatření (např. snižování

ohrožení

povodněmi), stavby a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu, asanaci (ozdravění) území. Právo k pozemku lze odejmout nebo omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby nebo příjezd k pozemku nebo stavbě. Vstupy na pozemky a do staveb Pověřený zaměstnanec stavebního úřadu, orgánu územního plánování a

orgánu

obce, pokud plní úkoly podle zákona, je oprávněn vstupovat na cizí pozemky, stavby a do

staveb s vědomím jejich vlastníků při

pozemku, při rozhodnutí

zjišťování stavu stavby a

opatřování důkazů a dalších podkladů pro vydání správního

nebo opatření. V případě bezprostředního ohrožení života nebo

35

zdraví osob či zvířat, které nastalo v souvislosti s přípravou a prováděním neodkladného odstranění stavby, nutných zabezpečovacích prací nebo vyklizení stavby ve veřejném zájmu, může oprávněná úřední osoba vstoupit na pozemek, stavbu a do stavby i bez vědomí jejich vlastníka.

O tom musí vlastníka bez

zbytečného odkladu informovat a uvést důvody, které k tomu vedly. Do obydlí může oprávněná úřední osoba vstoupit, jen pokud je to života,

zdraví nebo bezpečnosti osob. Pokud je

nezbytné pro ochranu

obydlí

užíváno

také

pro

podnikání nebo provozování jiné hospodářské činnosti, může do něj oprávněná úřední osoba vstoupit též, je-li to nezbytné pro plnění úkolů veřejné správy podle tohoto zákona. Uživatel obydlí je v uvedených případech povinen oprávněné úřední osobě vstup do obydlí umožnit.

Z výše uvedeného pro znalce a odhadce vyplývá (z § 172 zákona č. 183/2006 Sb.), že do oceňovaných staveb a na oceňované pozemky mohou vstoupit pouze se souhlasem vlastníka nebo na základě úředního rozhodnutí.

Požadavky na vymezování a užívání pozemků Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, a změny provedené vyhláškou č. 269/2009 Sb. (účinnost k 26.8.2009) stanoví různé požadavky, jejich nerespektování může také negativně ovlivnit tržní hodnotu oceňované nemovitosti.

Např. je požadováno, aby ke každé stavbě rodinného domu nebo stavbě pro rodinnou rekreaci vedla zpevněná pozemní komunikace (dle zákona o pozemních komunikacích: Pozemní komunikace je dopravní cesta určená k užití silničními a jinými vozidly a chodci, včetně pevných zařízení nutných pro zajištění tohoto užití a jeho bezpečnosti. Pozemní komunikace se dělí na tyto kategorie: dálnice, silnice, místní komunikace, účelová komunikace) široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby.

Dalším důležitým požadavkem je respektování vzájemných odstupů staveb: Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m.

36

Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností; v takovém případě se odstavec 4 nepoužije. Vytvářejí-li stavby pro rodinnou rekreaci mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 10 m.

Vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být od společných hranic pozemků menší než 2 m. S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.

Dle vyjádření stavebního úřadu, lze dělat výjimky pouze jsou-li zvlášť stísněné poměry.

Stavba se musí umisťovat tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek. Umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku. Zateplení domu je ale stavební úprava, nikoliv umístění stavby, proto se souhlasem sousedního

vlastníka

a

dodržení

všech

podmínek,

může

přesahovat.

Tolik k vybraným problémům teoreticky.

12. Závěry k teoretické části Při zpracování ocenění nemovitostí je pro odhadce zcela zásadní porozumět funkci a užitečnosti oceňovaného majetku. Tuto morální podmínku pro odhadce nelze splnit bez znalosti teorie, zde myšleno v souladu s tématem bakalářské práce jako znalost legislativy, konkrétně stavebního zákona a souvisejících předpisů. Je mnoho faktorů, které ovlivňují hodnotu nebo cenu nemovitosti, jsou to faktory zřetelně viditelné

37

a zjistitelné při ohledání nemovitosti (např. stav obvodových konstrukcí, údržba objektu, podmáčení pozemku a jiné), ale mohou to být i faktory „okem neviditelné“ (např. umístění objektu v rozporu s územně plánovací dokumentací, užívání objektu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a jiné). Tyto „skryté“ faktory může zohlednit pouze odhadce, který je znalý teorie a hlavně: umí teorii aplikovat v praxi! Odhadce nemůže být dobrým praktikem bez toho, že by nebyl dobrým teoretikem, totéž platí i opačně, teorie a praxe musí být při ocenění využita společně. Při zpracování bakalářské práce jsem se nažila prostudovat co nejvíce materiálů ke stavebnímu zákonu, judikátů, komentářů, souvisejících zákonů a jiné.

Možných vlivů při

oceňování je nekonečná řada. Nezabývala jsem se zde například věcnými břemeny, která velmi významně ovlivňují hodnoty nemovitostí, toto téma bylo zadáno samostatně.

Pro praktickou část své práce jsem si vybrala případ ocenění pozemku, kde se projevil záporný vliv změny územního plánu na hodnotu pozemku. Druhý praktický příklad řeší situaci, kdy rodinný dům těsně před kolaudací byl shledán jako stavba nepovolená a vzhledem k hodnotě pozemku by byla celková hodnota velmi malá až záporná (pokud bychom uvažovali náklady na likvidaci stavby), ale vlastník nemovitosti podnikl kroky k nápravě stavu, vše uvedl do souladu s legislativou, a nakonec předmětné nemovitosti měly svoji hodnotu.

38

B. Praktická část 13. Příklad oceňování pozemků zahrnutých v územním plánu Cenová úroveň je vždy uvedena v ocenění, záleží k jakému období se data vztahují. Struktura tržních ocenění a uspořádání je do tabulek v návaznosti na skripta Ing. Petra Orta, Ph.D.: Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I., oceňování na tržních principech

Tržní ocenění č. 1 Jedná se o ocenění pozemku, který byl v roce 2006 zakoupen jako stavební v souladu s platným územním plánem a stanoviskem Magistrátu města Plzně - odborem stavebně správním, že pozemek lze zastavět bytovým domem. Postupem let se měnilo využití území dle územního plánu a dle poslední změny platné od 1.1.2009 dosud je pozemek zahrnut do území s daným využít „parky se sportovním zařízením“, což mělo negativní vliv na hodnotu předmětného pozemku. příklad toho, jak územní plán a jeho změna

může významně ovlivnit hodnotu

pozemku a někdy tak i zmařit zajímavý investiční záměr.

39

Jde o

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

Předmět ocenění:

Pozemek parcelní číslo 1652/2 evidovaný na listu vlastnictví č. 14927 v katastrálním území Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň-město

Účel ocenění:

Praktická část bakalářské práce

Zpracovala:

Eva Holá, Vrchlického 15, 301 00 Plzeň, tel.: 604 225 443, e-mail: [email protected]

V Plzni – leden 2010

40

Obsah ocenění 1. Úkol ocenění 2. Podklady pro vypracování ocenění 3. Popisné informace 4. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 5. Ocenění Přílohy

1. Úkol ocenění Stanovení současné tržní hodnoty majetku - pozemku parcelní číslo 1652/2 evidovaného na listu vlastnictví č. 14927 v katastrálním území Bolevec, obec Plzeň, jako jeden z podkladů pro zjištění majetkové újmy změnou územního plánu.

2. Podklady pro vypracování ocenění 1. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14927 Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj - pracoviště České pošty s.p. ze dne 25.9.2009 2. Geometrický plán číslo 2598-281/2004, schválen KN dne 18.2.2005 3. Náčrt vytyčení hranice č. 202/2008 ze dne 14.5.2008 4. Kupní smlouva na předmětný pozemek ze dne 4.7.2006, právní účinky vkladu vznikly ke dni 18.7.2006. 5. Kupní smlouva na předmětný pozemek ze dne 16.4.2009, právní účinky vkladu vznikly ke dni 22.4.2009. 6. Potvrzení Magistrátu města Plzně - odbor stavebně správní ze dne 3.7.2006 7. Vyjádření k pozemku Magistrátu města Plzně - odbor stavebně správní ze dne 10.12.2008, 5.5.2009, 16.7.2009 8. Skutečnosti zjištěné na místě, informace sdělené objednatelem a institucemi 9. Územní plán města Plzně - aktuální verze platná od 30.1.2009 a vyhláška č. 2/2007 statutárního města Plzně o závazných částech územního plánu města Plzně 10. Povodňový plán Plzeňského kraje 11. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.

41

3. Popisné informace Oceňovaný pozemek p.č. 1652/2 o výměře 1597 m² se nachází v blízkosti bytových domů v ulici Rabštejnská č. 24, 26 v Bolevci na severním okraji Plzně. Pozemek má tvar písmene L, je svažitý, s neudržovanými nálety dřevin a místy s travním porostem. Příjezd a přístup je přes nezpevněné pozemky odlišných vlastníků a pouze na roh předmětného pozemku je po zpevněné komunikaci ve vlastnictví Statutárního města Plzeň. V blízkosti jsou zavedeny všechny inženýrské sítě.

Předmětný pozemek č. 1652/2 je v katastru nemovitostí evidován jako lesní pozemek se způsobem ochrany: pozemek určený k plnění funkcí lesa. Při prohlídce bylo zjištěno, že evidovaný stav neodpovídá skutečnosti. Ve skutečnosti se jedná o nelesní pozemek s nálety dřevin a místy jen s travním porostem. Dle aktuálního a platného územního plánu města Plzně je dáno ke dni ocenění funkční využití plochy: parky se sportovním zařízením.

V § 9 odstavci 3) zákona č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku v platném znění, se uvádí: Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.

Na základě těchto zjištěných skutečností oceňuji pozemek p.č. 1652/2 dle § 32 odstavce 1) vyhlášky č. 456/2008 Sb. k zákonu o oceňování jako pozemek zahrnutý do platného územního plánu, na kterém je přípustná stavba v souladu s vyhláškou č. 2/2007 statutárního města Plzně o závazných částech územního plánu města Plzně.

Na pozemku p.č. 1652/2 nejsou porosty, které by byly schopny plnit funkci lesa. Jsou zde pouze náletové porosty (lísky, hlohy, břízky, třešně, bez černý, jeřáb ptačí), 1 ks dubu stáří kolem 50 let a v části travní porost. Dřeviny jsou vzniklé spontánně, neošetřované, neperspektivní. Umístění zeleně uvažuji jako zeleň v obytné zástavbě, protože v těsné blízkosti jsou bytové domy (část sídliště, ulice Rabštejnská a Žlutická) - v roce 2006 dle územního plánu se jednalo o území pro bydlení městské, v současnosti jde o území: parky se sportovním zařízením a také se v současnosti

42

projednává změna územního plánu v místě (změna č. 1-50) opět na plochu: bydlení městské. Územní plán města Plzně je aktualizován každé dva roky. Pro stanovení současné tržní hodnoty je nutno znát „historii“ pozemku.

Vývoj využití území: V roce 2005 – 2006 – dáno využití předmětného pozemku: bydlení městského typu

V roce 2007 – 2008 – dáno využití předmětného pozemku: krajinná zeleň - lesy

43

V roce 2009 – 2010 – dáno využití předmětného pozemku: parky se sportovním zařízením

Pro rok 2011 – 2012 již projednávána změna na Magistrátu města Plzně odboru stavebně právním, návrat využití území: bydlení městského typu

4. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Vlastník pozemku jej zakoupil v roce 2006 s písemným vyjádřením odboru stavebně právním, že předmětný pozemek je územním plánem zařazen do plochy určené pro bydlení městského typu, kde lze z územního hlediska souhlasit s výstavbou bytového domu s maximální zastavěnou plochou 40 % z plochu pozemku, nebo rodinného domu s tím, že jeho zastavěná plocha bude maximálně 25 % z plochy pozemku. Pozemek o výměře 1 597 m² byl zakoupen za 2 076 000 Kč (tj. 1 300,- Kč/ m²) jako investice s úmyslem vystavět na něm menší bytový dům. V roce 2008 vlastník požádal odbor o povolení odstranění náletových dřevin a vyčištění pozemku. Odbor sdělil, že pozemek je současným platným územním plánek zařazen do plochy krajinné zeleně – lesy. Vlastník podal ihned námět na změnu územního plánu. Tato změna však nebyla uskutečněna v územním plánu pro rok 2009 – 2010, ale jedná se ní pro období 2011 – 2012. Změny v územním plánu měly velký negativní dopad na tržní cenu (prodeje uskutečněny).

44

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehož výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tato čtyři kritéria: 1. Dodržení právních předpisů 2. Fyzická realizovatelnost 3. Finanční proveditelnost 4. Maximální ziskovost (Zdroj: http://www.american-appraisal.cz)

Ke dni ocenění je pro analýzu nejvyššího a nejlepšího využití nutno uvažovat právní stav a režim, v jakém se pozemek nachází. Pozemek je zahrnutý do územního plánu, je dán funkční regulativ pro vymezené území: parky se sportovním zařízením. V souladu s vyhláškou č. 2/2007 statutárního města Plzně o závazných částech územního plánu města Plzně je dán možný obsah území takto: Plochy samostatných parkových úprav se stavbami, objekty a zařízeními pro sport a rekreaci. Dominantní využití: parkově upravené plochy, nekrytá parkoviště. Stavby, objekty a zařízení doplňkové: např. rekreační plochy přírodního charakteru, dětská hřiště.... Stavby, objekty a zařízení související: např. komunikace cyklistické a pěší, stavby a zařízení pro zajištění správy a provozu. Z tohoto vymezení vyplývá, která stavba je přípustná na tomto pozemku. Jsou to objekty fyzicky realizovatelné a méně finančně náročné (na rozdíl od bydlení městského). Pozemek je volný nezastavěný, není zabřemeněn, pouze je nutno odstranit menší množství náletových dřevin. Pro maximální ziskovost může vlastník pozemek pronajmout v celé plošné výměře nebo může pozemek využívat pro vlastní potřebu a nemusí vydávat finanční částky za pronájem jiného pozemku v místě. Pozemek lze využít např. pro celoroční půjčovnu sportovních pomůcek (hole nordic walking, petangue, ringo) a doplňkově občerstvení, nekryté parkoviště a jiné. Vše v souladu s územním plánem. V blízkosti je celoročně hojně navštěvovaná atraktivní lokalita polesí Krkavec, soustava

45

plzeňských rybníků (Šídlovský, Třemošenský, Kamenný…), Sigmondova naučná stezka a jiné. Na základě výše uvedených skutečností se jeví pozemek po vyčištění jako podnikatelsky vhodný, zatím ale není v režimu nejvyššího a nejlepšího využití.

5. Ocenění Úkolem ocenění je stanovení tržní hodnoty. Tržní hodnota

(dle IVSC/TEGoVA)

je

odhadnutá suma, za kterou by se

nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotných prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku.

Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí se obvykle užívají tyto metody: Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku nového v rozhodném období. Náklady jsou sníženy o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Pro ocenění pozemku jsem použila porovnávací metodu, která dává nejvěrnější obraz, pokud je s obdobnými nemovitostmi v místě a čase obchodováno. Vybrala jsem pro porovnání pozemky, které byly v rozhodném období obchodovány, jsou umístěny v blízkém okolí a svou možností využití se blíží oceňovanému pozemku. Základními porovnatelnými údaji vedle času a místa, je druh, účel, poloha, kapacita, vybavenost, využití a jiné.

46

Oceňovaný pozemek p.č. 1652/2

Porovnání pro pozemek p.č. 1652/2 Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

4

Parky se sport.

Krajinná zeleň-

Krajinná zeleň-

Zeleň-ostatní

Lesní pozemek

zařízením

lesy

lesy

plocha

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Parcelní číslo

1652/2

Adresa pozemku Katastrální území

Bolevec

Bolevec

Bolevec

Bolevec

Plzeň

Obec

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Okres

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku

1 895 000

2 135 000

975 000

1 800 000

1723

2247

1218

2585

1 099,83

950,16

800,49

696,32

říjen 09

září 09

listopad 09

listopad 09

1

1

1

1

1 099,83

950,16

800,49

696,32

1597

v m² Cena za 1 m²

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota

Prodej

Prodej

1

1

1

1

1 099,83

950,16

800,49

696,32

47

Vlastnická práva

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 099,83

950,16

800,49

696,32

Existence věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 099,83

950,16

800,49

696,32

Využití podle

Parky se sport.

Krajinná zeleň-

Krajinná zeleň-

Parky se sport.

Parky se sport.

územního plánu

zařízením

lesy

lesy

zařízením

zařízením

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Není

1,05

1,05

1

1

1 154,82

997,66

800,49

696,32

Není

Není

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení

Nejsou

Není

Není

1

1

1

1

1 154,82

997,66

800,49

696,32

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

a závazky Korekce Upravená

1

1

1

1

1 154,82

997,66

800,49

696,32

hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Mírně horší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Tvar písmene L

1,01

1,05

1,05

1 097,08

1 007,64

840,52

731,14

Čtverec

Korekce

Svažitost

Mírně svažitý

0,95

0,95

1 042,22

977,41

798,49

694,58

Rovinatý

Mírně svažitý

0,95

1

990,11

977,41

758,57

694,58

Částečná

Korekce

Nezjištěna

Částečná

Kompletní

(není plyn

(není plyn

a kanalizace)

a kanalizace)

1

1,05

1

1,05

990,11

1 026,28

758,57

729,31

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota

Mírně svažitý

1

Kompletní

Upravená hodnota

Rovinatý

0,95

inženýrských sítí

Kontaminace půdy

Obdélník

0,97

Upravená hodnota Kompletní

Obdélník

0,95

Korekce

Dostupnost

Horší

0,95

Obdélník

Upravená hodnota

Horší

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

990,11

1 026,28

758,57

729,31

48

Dopravní obslužnost

Tramvaj

Tramvaj

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Dobré

Tramvaj

Pouze vlastní

1

1

1

1,05

990,11

1 026,28

758,57

765,78

Dobré

Dobré

Dobré

Míně horší

a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice

Ne

1

1

1

1,02

990,11

1 026,28

758,57

781,09

Ne

Ne

Ne

Ne

stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

990,11

1 026,28

758,57

781,09

Jiná technická

Vyčištění

Vyčištění

Vyčištění

korekce

od náletů

od náletů více

od náletů

Korekce Upravená hodnota

Pozemek čistý

Pozemek čistý

1,02

1

0,98

0,98

1 009,91

1 026,28

743,40

765,47

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Obdobná

Větší

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost 30% plochy

Menší

Větší

1

0,94

1,03

0,92

1 009,91

964,70

765,70

704,23

30% plochy

Korekce

30% plochy

60% plochy

30% plochy

1

1

0,98

1

1 009,91

964,70

750,38

704,23

857,31

1 009,91

964,70

750,38

704,23

1597

1723

2247

1218

2585

1 369 122,68

1 740 081,14

2 167 691,32

913 966,97

1 820 447,18

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m² Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel

Jednotková hodnota Poř. číslo

Číslo parcely

1

1652/2

Celkem

Výměra v m²

Tržní hodnota

v Kč/m²

1597

860

1597

1 373 420

1 373 420

49

Zaokrouhleno

1 370 000

Stanovení tržní hodnoty pozemku Hodnota pozemku se pohybuje v cenovém pásmu od 700,- Kč do 1 000,- Kč/m², tj. od 1 120 000,- Kč do 1 597 000,- Kč.

Na základě výše uvedené analýzy jsem

dospěla k názoru, že tržní hodnota pozemku p.č. 1652/2 indikovaná porovnávací metodou je 1 370 000 Kč

jakoby tento majetek v absolutním vlastnictví byl nabídnut k prodeji na volném trhu.

Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z těchto důvodů porovnávací metoda nejlépe odráží nabídku a poptávku v místě, a metodě byla přisouzena váha 100 %.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku ke dni 20.9.2009 činí:

1 370 000 Kč Slovy: jedenmiliotřistasedmdesáttisíckorun českých

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena tato zpráva jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaj o rozměru pozemku získán z veřejné evidence Katastru nemovitostí.

50

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 8. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění. 4. Při své činnosti jsme neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Plzni, dne 25. září 2009

Eva Holá

Přílohy: výpis z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, mapa okolí

51

52

53

mapa okolí

54

14. Příklad oceňování staveb Cenová úroveň je vždy uvedena v ocenění, záleží k jakému období se data vztahují. Struktura tržních ocenění a uspořádání je do tabulek v návaznosti na skripta Ing. Petra Orta, Ph.D.: Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I., oceňování na tržních principech.

Tržní ocenění č. 2 Zde se jedná o ocenění rozestavěného rodinného domu, který při požadavku objednatele: ocenit pro úvěrové řízení koncem roku 2008 byl stavbou nepovolenou (stavebník vlastnil jiný stavební pozemek, ke kterému se vázalo stavební povolení na výstavbu rodinného domu. Pozemek směnil se starostou obce za jiný pozemek, na kterém postavil předmětný rodinný dům – stavěl tedy na svém pozemku nepovolený objekt). Po jednáních se stavebním úřadem hrozila nutnost vynaložení nákladů na odstranění stavby, tedy hodnota majetku mohla být záporná nebo malá (hodnota pozemku minus náklady na demolici). Po uvedení do souladu se stavebně právními předpisy se hodnota majetku (bez toho, že by do stavby bylo investováno a změnil se její technický stav) změnila na výraznou kladnou hodnotu.

Možností k řešení bylo několik a všechny ovlivňují stanovení obvyklé ceny. V počátku musí být zřejmé závazné stanovisko stavebního úřadu. Možnosti jsou: a) bude vydáno dodatečné stavební povolení aa) vlastník stavby vynaloží náklady na dostavbu ab) vlastník stavby ohlásí stavebnímu úřadu záměr odstranit stavbu – vynaloží náklady na odstranění stavby b) bude nařízeno odstranění stavby – vlastník stavby vynaloží náklady na odstranění stavby

Pokud by stavební úřad nařídil odstranění stavby, je nutno uvažovat náklady na odstranění. Položkový soupis prací a dodávek (ceny včetně DPH) dle ceníku RTS Brno a platných ceníků odborných firem.

55

Položka

Název

Množství 3

Náklady v Kč

1. 981 01-2312

Demolice budov

166 m

10 120,00

2. 979 08-3113

Přemístění suti na skládku

49,8 t

45 560,00

3. 979 09-3111

Uložení suti na skládku

49,8 t

44 820,00

Celkem

100 500,00

V položkách dále také započteno: - rozpojení zdiva na suť, bezpečnostní opatření a ekologická likvidace, úprava pozemku v půdorysných plochách objektů Náklady na odstranění činí cca 100 000,- Kč.

Hodnota pozemků p.č 126 a 23/2 (vyčíslení viz níže) činí cca 213 000,- Kč.

Hodnota nemovitostí, pokud by nebyl právní stav uveden do souladu, by byla: 213 000,- Kč - 100 000,- Kč = 113 000,- Kč, tj. cca 100 000,- Kč

V níže uvedeném posudku provedeno ocenění, kdy právní stav uveden do souladu.

56

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

Předmět ocenění:

Rodinný dům bez čp/če na pozemku St. 126, pozemky St. 126 a p.č. 23/2 v katastrálním území Kostelec u Stříbra, obci Kostelec, okrese Tachov

Účel ocenění:

Praktická část bakalářské práce

Zpracovala:

Eva Holá, Vrchlického 15, 301 00 Plzeň, tel.: 604 225 443, e-mail: [email protected]

V Plzni – leden 2010

57

Obsah ocenění 1. Úkol ocenění 2. Podklady pro vypracování ocenění 3. Popisné informace 4. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 5. Ocenění 6. Závěr Přílohy

1. Úkol ocenění Stanovení současné tržní hodnoty majetku - rodinného domu bez čp/če na pozemku St. 126, pozemky St. 126 a p.č. 23/2 v katastrálním území Kostelec u Stříbra, obci Kostelec, okrese Tachov jako jeden z podkladů pro koupi majetku.

2. Podklady pro vypracování ocenění 1. Výpis z katastru nemovitostí vyhotoven dálkovým přístupem ze dne 7.10.2008, LV č. 115 2. Kopie katastrální mapy 3. Usnesení o udělení příklepu k předmětným nemovitostem ze dne 6.5.2008, právní moc ke dni 28.5.2008 4. Rozhodnutí o přerušení kolaudačního rozhodnutí č.j. 4/OVÚP/04/237/Ji ze dne 16.4.2004 5. Kolaudační rozhodnutí č.j. 4/04/OVÚP/09/21/Ji ze dne 25.2.2009, nabytí právní moci ke dni 26.2.2009 6. Informace a údaje sdělené zástupcem vlastníka, MÚ Stříbro - stavebním odborem, skutečnosti zjištěné na místě, údaje z databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. 8. Technickohospodářské ukazatele RTS 9. Povodňový plán Plzeňského kraje

58

3. Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek - rodinný dům bez čp/če na pozemku St. 126, pozemky St. 126 a p.č. 23/2 se nacházejí na JV okraji zastavěné části obce Kostelec, nedaleko obecního úřadu. Příjezd a přístup je po zpevněné komunikaci a pozemku ve vlastnictví Obce Kostelec. Obec Kostelec má cca 530 obyvatel (zdrojem je lexikon obcí), v místě mateřská škola, hotel, golfové hřiště, restaurační zařízení, autobusová doprava, zaveden obecní vodovod, plyn, el., kanalizace.

Popis nemovitostí Oceňovaný rodinný dům je zcela podsklepený, má 1 nadzemní podlaží, obytné podkroví, sedlovou střechu. V domě je byt 6+1. Z inženýrských sítí je zavedena el. třífázová, obecní vodovod, kanalizace svedena do jímky. U hranice pozemku zaveden plyn. Pozemky jsou mírně svažité, se stavbou v jednotném funkčním celku, bez oplocení.

Vedlejší stavby Vedlejší stavby, které by byly příslušenstvím k rodinnému domu, nejsou žádné.

Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích se nacházejí tyto venkovní úpravy: 1. Přípojka vody vedená přes příjezdovou komunikaci na SZ 2. Přípojka kanalizace – jen část do jímky umístěné na pozemku p.č. 23/2 a jímka betonová 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem od příjezdové komunikace od SZ 4. Přípojka plynu na hranici pozemku p.č. 23/2 u příjezdové komunikace od SZ Venkovní úpravy jsou v obvyklé kvalitě, dle sdělení vlastníka funkční.

Trvalé porosty Na pozemku p.č. 23/2 jsou pouze dva staré neošetřované ovocné stromy – švestky bez významné hodnoty.

59

Rodinný dům Objekt je v katastru nemovitostí evidovaný jako rozestavěný rodinný dům, v domě byt 6+1. Objekt splňuje parametry rodinného domu dle § 2 odst. a) 2. vyhl. č. 501/2006

Sb.,

o

obecně

technických

požadavcích.

Kolaudační rozhodnutí č.j. 4/04/OVÚP/09/21/Ji ze dne 26.2.2009, právní účinky dne 26.2.2009, povolení užívání. Rozhodnutí vydáno Městským úřadem Stříbro, Odborem výstavby a územního plánování, oddělením Stavební úřad. Objekt rozestavěn asi od roku 1994, později užíván k bydlení, k datu ocenění delší čas neužívaný. Přestože vydáno kolaudační rozhodnutí, při stanovení tržní hodnoty přihlížím ke skutečnému stavu a zohledňuji určitý stupeň rozestavěnosti.

Dům je zcela podsklepený, má 1 nadzemní podlaží, obytné podkroví, sedlovou střechu. Základy jsou betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné. Krov je dřevěný sedlový, střešní krytina z betonových tašek, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy jsou betonové, v podkroví dřevěné. Omítky vnitřní jsou vápenné, vnější chybějí. Vnitřní obklady keramické jsou v kuchyni a koupelnách, vnější obklady nejsou. Podlahy jsou betonové a s dlažbou. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné a prosklené. Vytápění je ÚT s kotlem na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem. Kuchyně je vybavena lamino kuchyňskou linkou, el. sporákem se sklokeramickou deskou; koupelna v 2. nadzemní podlaží rohovou vanou, umyvadlem; samostatné WC kombi; koupelna v podkroví se sprchovým koutem, umyvadlem, WC kombi. Přístup do 1. nadzemního podlaží a podkroví je po dřevěném schodišti. Z inženýrských sítí je zavedena el. třífázová, obecní vodovod. Kanalizace svedena do vlastní jímky.

Dispozice domu 1. PP - garáž, šatna, sklad, uhelna s kotelnou, prádelna, přístup do 1. NP 1. NP - kuchyně, obývací pokoj, 2 pokoje, koupelna, WC, chodba, přístup do podkroví podkroví - 3 pokoje, koupelna s WC, chodba

Stavební historie domu 1994 - uvažovaný počátek výstavby

60

později užívání domu k bydlení – bez povolení 2009 - vydáno Kolaudační rozhodnutí č.j. 4/04/OVÚP/09/21/Ji ze dne 26.2.2009, právní účinky dne 26.2.2009, povoluje užívání

Stav konstrukcí je různorodý, část prvků krátkodobé životnosti je značně opotřebována (spíše vnějšími vlivy - např. neošetřované rámy oken, vstupních dveří), část konstrukcí není dokončena (vnější omítky a část vnitřních v 1. PP, některé povrchy podlah a část podhledů v podkroví....). Opotřebení z těchto důvodů uvažuji dle skutečného stavu. Stáří (mimo základů, svislých stěn a stropů) uvažuji 5 roků dle vyhotovení geometrického plánu pro KN, i když kolaudace až v roce 2009. Celkovou životnost uvažuji nižší, protože výstavba byla uskutečňována neúměrně dlouho, obvodové zdivo není dlouhodobě chráněno omítkou. Dále uvažuji rozestavěnost objektu. Kolaudačním rozhodnutím sice povoleno užívání rodinného domu, ale ve skutečnosti jde o rozestavěný rodinný dům, užívat ho lze s určitými omezenými.

celkový pohled od JZ

garáž

celkový pohled od SV

kuchyně

61

pokoj

4. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehož výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti.

Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tato čtyři kritéria: 1. Dodržení právních předpisů 2. Fyzická realizovatelnost 3. Finanční proveditelnost 4. Maximální ziskovost (Zdroj: http://www.american-appraisal.cz)

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rozestavěný rodinný dům se zastavěnou plochou a nádvořím a zahradou. Jeho užití odpovídá územně plánovací dokumentaci, kolaudační rozhodnutí vydáno (povoleno užívání rodinného domu). Současné využití nemovitosti je právně

přípustné. Majetek je ve stavu, který

umožňuje základní užívání, ale pro plněfunkční vlastnosti všech konstrukcí je nutno vynaložit další investice na dokončení objektu (např. zateplení, fasádní omítky, část podhledů v podkroví…). Maximální ziskovosti by bylo dosaženo pronájmem za tržní nájemné nebo využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře nákladů za pronájem obdobného objektu k bydlení. Vlastník bude využívat nemovitosti pro vlastní bydlení a tím bude využití majetku v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.

5. Ocenění Úkolem ocenění je stanovení tržní hodnoty. Tržní hodnota (dle IVSC/TEGoVA) je odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotných prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku.

62

Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí se obvykle užívají tyto metody: Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku nového v rozhodném období. Náklady jsou sníženy o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Pro stanovení tržní hodnoty jsem použila kombinaci porovnávací a nákladové metody. Příjmovou metodu jsem v tomto případě nepoužila, protože obdobný majetek v dané lokalitě není pronajímán.

Porovnávací metoda Pro ocenění celku jsem použila porovnávací metodu, která dává nejvěrnější obraz, pokud je s obdobnými nemovitostmi v místě a čase obchodováno. Vybrala jsem pro porovnání objekty s pozemky, které byly v rozhodném období obchodovány, jsou umístěny v blízkém okolí a svou možností využití se shodují s předmětným majetkem. Základními porovnatelnými údaji vedle času a místa,

je druh, účel,

poloha, kapacita, vybavenost, využití a jiné.

Stanovení tržní hodnoty pozemků Obec Kostelec nemá zpracovaný územní plán, ale má vymezení zastavěného území. Oceňované pozemky: - St. 126

– zastavěná plocha a nádvoří o výměře 89 m² - zastavěno stavbou rodinného domu

- p.č. 23/2

– zahrada o výměře 89 m² - pozemek v jednotném funkčním celku

63

jsou zahrnuty do zastavěného území a považovány za stavební. Vzhledem k tomu, že z celkové plochy činí zastavěná plocha méně než 1/10, oceňuji pozemky jakoby byly volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Ke dni ocenění

obecní úřad v Kostelci obdobné zasíťované pozemky v místě

prodával na základě tržního ocenění znalcem za cenu 200,- Kč/m². Tato cena je úřadem i kupujícími akceptována, proto ji považuji za cenu obvyklou a tedy tržní.

Parcela č.

Druh pozemku

Výměra

Jednotková cena Celková cena pozemku

2

Kč/m2

m zastavěná plocha

Kč

126

89

200

17 800

23/2

977

200

195 400

a nádvoří zahrada

213 200

Hodnota pozemků celkem

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Pro porovnání jsem zajistila tři obdobné nemovitosti v dané lokalitě okresu Tachov a také Plzeň-sever (nemovitosti na hranici dvou okresů), jejichž prodej byl v průběhu šesti měsíců realizován. Pro analýzu uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu podlaží. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Dále byly vzaty v úvahu i ostatní faktory, jejichž výčet je uveden v tabulce. Porovnání jsem napřed provedla, jakoby oceňovaná stavba byla zcela dokončena. Poté jsem cenu upravila dle stupně rozestavěnosti stavby.

Porovnání - majetek jako celek Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Rodinný dům na St. 126

Parcelní číslo

St. 126, p.č. 23/2

64

Adresa nemovitosti Katastrální území

Kostelec u Stříbra

Heřmanova Huť

Honezovice

Kladruby

Obec

Kostelec

Heřmanova Huť

Honezovice

Kladruby

Okres

Tachov

Plzeň-sever

Plzeň-jih

Tachov

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

1066

840

1265

950

Hodnota za 1 m²

200

220

160

220

213 200

184 800

202 400

209 000

226

275

250

1 560 000

1 675 000

1 740 000

1 375 200

1 472 600

1 531 000

6 084,96

5 354,91

6 124,00

2/2009

1/2009

2/2009

1

1

1

6 084,96

5 354,91

6 124,00

pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích

267

jednotek Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací

X

jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

1

1

1

6 084,96

5 354,91

6 124,00

Absolutní vlastnictví Absolutní

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných

Ne

Prodej

Absolutní

1

1

1

6 084,96

5 354,91

6 124,00

Ne

Ne

Ne

břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle

Rodinný dům č.p.38

1

1

1

6 084,96

5 354,91

6 124,00

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano

1

1

1

6 084,96

5 354,91

6 124,00

Ano

Korekce

Ano 1

65

Ano 1

1

Upravená hodnota Jiná právní omezení

6 084,96 Ne

Ne

5 354,91 Ne

6 124,00 Ne

a závazky Korekce Upravená hodnota

1

1

1

6 084,96

5 354,91

6 124,00

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Dům dlohodobě

objektu

ve výstavbě

0,99

1

0,99

6 024,11

5 354,91

6 062,76

Dům v dobrém stavu Dům v dobrém stavu Dům po částečné rekonstrukci

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost

Mírně horší

Lepší

0,99

0,99

0,97

5 963,87

5 301,36

5 880,88

Dobrá

Mírně horší

Velmi dobrá

budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Rodinný dům

0,98

1

0,96

5 844,59

5 301,36

5 645,64

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj

Možnost

nemovitosti

přístavby

1

1

1

5 844,59

5 301,36

5 645,64

Možnost přístavby

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus

Možnost podkroví

1

1,1

1

5 844,59

5 831,50

5 645,64

Autobus, vlak

Korekce Upravená hodnota

Možnost přístavby

Autobus

Autobus

0,99

1

1

5 786,14

5 831,50

5 645,64

Dopravní dostupnost

Parkování na

Parkování na

Parkování na

Parkování na

a parkování

vlastním pozemku

vlastním pozemku

vlastním pozemku

vlastním pozemku

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Menší

1

1

5 786,14

5 831,50

5 645,64

Střední

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Zděné

1

Střední 0,99

0,99

0,97

5 728,28

5 773,18

5 476,27

Zděné

Korekce

Zděné 1

66

Lepší

Zděné 1

1

Upravená hodnota

5 728,28

5 773,18

5 476,27

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost

Obdobné

Obdobné

Obdobné

nemovitosti Korekce

1

1

1

5 728,28

5 773,18

5 476,27

1

1

1

5 728,28

5 773,18

5 476,27

4 244

5 728

5 773

5 476

1 133 264

1 294 591

1 587 625

1 369 068

213 200

184 800

202 400

209 000

1 346 464

1 479 391

1 790 025

1 578 068

Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

Celkovou porovnávací hodnotu je nutno upravit dle skutečného stavu rozestavěnosti stavby. Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

OP

Část

[%]

[%]

1. Základy:

5,40

100,00

1,00

5,40

5,93

100,00

5,9300

2. Zdivo:

23,40

100,00

1,00 23,40

25,70

95,00

24,4150

3. Stropy:

9,10

100,00

1,00

9,10

10,00

95,00

9,5000

4. Střecha:

5,40

100,00

0,90

4,86

5,34

85,00

4,5390

5. Krytina:

3,30

100,00

1,00

3,30

3,63

95,00

3,4485

6. Klempířské konstrukce:

0,80

100,00

0,30

0,24

0,26

25,00

0,0650

7. Vnitřní omítky:

6,10

100,00

0,80

4,88

5,36

75,00

4,0200

8. Fasádní omítky:

2,80

100,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

9. Vnější obklady:

0,50

100,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

10. Vnitřní obklady:

2,20

100,00

1,00

2,20

2,42

100,00

2,4200

Konstrukce, vybavení

67

K

UP

PP

[%]

[%]

Rozestav. Dokončenost [%]

[%]

11. Schody:

2,30

100,00

1,00

2,30

2,53

100,00

2,5300

12. Dveře:

3,20

100,00

1,00

3,20

3,52

85,00

2,9920

13. Okna:

5,10

100,00

1,00

5,10

5,60

100,00

5,6000

14. Podlahy obytných místností:

2,10

100,00

1,00

2,10

2,31

95,00

2,1945

15. Podlahy ostatních místností:

1,30

100,00

0,80

1,04

1,14

80,00

0,9120

16. Vytápění:

5,30

100,00

1,00

5,30

5,82

85,00

4,9470

17. Elektroinstalace:

4,20

100,00

1,00

4,20

4,61

90,00

4,1490

18. Bleskosvod:

0,60

100,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

19. Rozvod vody:

2,90

100,00

1,00

2,90

3,19

100,00

3,1900

20. Zdroj teplé vody:

1,70

100,00

1,00

1,70

1,87

100,00

1,8700

21. Instalace plynu:

0,50

100,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

22. Kanalizace:

2,70

100,00

1,00

2,70

2,97

100,00

2,9700

23. Vybavení kuchyně:

0,50

100,00

1,00

0,50

0,55

100,00

0,5500

24. Vnitřní vybavení:

4,30

100,00

1,00

4,30

4,72

100,00

4,7200

25. Záchod:

0,30

100,00

1,00

0,30

0,33

100,00

0,3300

26. Ostatní:

4,00

100,00

0,50

2,00

2,20

60,00

1,3200

Rozestavěnost

82,6120

Úprava porovnávací hodnoty Hodnoty

v Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Koeficient rozestavěnosti

1 133 264 x

Upravená hodnota bez pozemku

0,82612 =

936 212

Hodnota pozemku

+

213 200

Porovnávací hodnota celkem upravená

=

1 149 412

Porovnávací hodnota výsledná (zaokrouhleno)

68

1 150 000

Nákladová metoda Požit ceník stavebních prací a materiálů RTS Brno dle typu objektu. Rodinný dům

v m²

v m³

Obestavěný prostor

v Kč/m³

v Kč

v%

v Kč

664

Jednotková cena

3 600

Reprodukční hodnota

2 390 400

Rozestavěnost

82

Opotřebení (dlouhodobě rozestavěno)

20

Nákladová hodnota

1 579 800

Pozemky celkem

v m²

Kč/m²

1066

200

213 200

Cena pozemků viz výše v tabulce.

Nákladová hodnota celkem

1 793 000,- Kč

6. Závěr Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace v Kč

Váha v %

Vážený průměr v Kč

Porovnávací metoda

1 150 000

100

1 150 000

Nákladová metoda

1 793 000

0

0

100

1 150 000

Výsledná hodnota cca

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které sice na celkovém trhu běžně obchodovány, přímo ve zkoumaném místě a čase obchody nejsou tak výrazné, ale přesto zde považuji porovnávací metoda za odraz nabídky a poptávky, a indikaci výsledku porovnávací metody za rozhodující a přisoudila jsem této metodě váhu 100 %.

Nákladová metoda neodráží aktuální stav trhu nemovitostí, a proto jsem

69

přisoudila váhu 0 %. Současný stav na trhu nemovitostí drží ceny nemovitostí spíše v nižších cenových hladinách.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku ke dni 20.3.2009 činí:

1 150 000 Kč Slovy: jedenmilionstopadesáttisíckorun českých

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena tato zpráva jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaj o rozměru pozemku získán z veřejné evidence Katastru nemovitostí. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 8. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

70

Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění. 4. Při své činnosti jsme neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Plzni, leden 2010

Eva Holá

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, kolaudační rozhodnutí, mapa okolí

71

72

73

74

75

mapa okolí

76

15. Závěry k praktické části V praktické části jsem aplikovala vybraná ustanovení stavebního zákona a ověřila vliv stavebního zákona na oceňování nemovitostí v souladu s tématem mé bakalářské práce. Vliv zákona je velmi významný a nedodržení zákona může hodnotu nemovitosti posunout až do záporných hodnot a nemovitost se může stát pro vlastníka „břemenem“, tzn. že vlastník je povinen vynaložit nemalé náklady, aby vznikl soulad mezi skutečným stavem nemovitosti a požadavky zákona. V tržním ocenění jsem se snažila najít významné cenotvorné argumenty, tyto následně zanalyzovat a odhadnout tržní hodnotu. Konkrétní závěry přímo v každém příkladu uvedeny.

77

C. Analytická část 16. Analýza trhu nemovitostí Celkové hodnocení Podklad: Příspěvek z národní konference ČKOM konané v říjnu 2009 – Ing. Ivan Žikeš: Problém tržních cen v současné ekonomické situaci

Celkové hodnocení provedeno dle stavu k počátku roku 2010 s ohledem na současnou ekonomickou situaci. Trh s nemovitostmi ovlivňuje více faktorů. Mezi ty nejdůležitější lze zařadit: stav ekonomiky, zaměstnanost, dostupnost financování.

1. Stav ekonomiky Ve správně fungující ekonomice se na trhu setkává nabídka a poptávka, a ceny, za které je obchod realizován jsou odrazem jakéhosi kompromisu, tedy prodávajících a kupujících. Protože nemovitosti jsou zboží jako každé jiné, tak i zde jejich ceny jsou odrazem nabídky a poptávky. Nejedná se vždy o odraz aktuální, protože likvidita nemovitostí je zdlouhavější. Musíme zde počítat s určitou setrvačností jak v nárůstu cen, tak i v poklesu cen. V současnosti je ekonomika ve stadiu recese, zatím jen s mírnými občasnými výkyvy.

2. Zaměstnanost Zaměstnanost je v regionech naší republiky různá. Jsou regiony hospodářsky silnější, kde zaměstnanost přesahuje 90 % (např. Středočeksý kraj) a jsou regiony, kde je zaměstnanost nedosahuje zdaleka 90 % (např. Ústecký kraj). Mít stálý a dostatečný příjem je jedním z hlavním předpokladů při pořizování nemovitosti (výhra v loterii nebo dar jsou málo pravděpodobné). Vzhledem k tomu, že zaměstnanost dlouhodobě klesá, není na trhu dostatek kupujících a cena nemovitostí rekordně klesla za posledních 5 let. Dle typu nemovitostí (rodinné domy, byty, pozemky, komerční nemovitosti) je propad různě vysoký, ale existuje.

3. Dostupnost financování Dostupnost financování úzce souvisí se zaměstnaností. Financování koupě nemovitostí úvěry bylo výrazně omezeno hlavně ze dvou důvodů. Prvním důvodem je nižší koupěschopnost obyvatel a firem (zde vliv zaměstnanosti, strachu z budoucnosti a z možnosti splácení). Druhým důvodem je větší obezřetnost bank. 78

Před několika lety bylo financování úvěry ve výši 100 % hodnoty nemovitosti běžné. V posledních letech se ovšem banky poučily na základě krachů bank v zahraničí, a více ctí pravidlo bezpečnosti, financování je max. do výše cca 80 %

hodnoty

nemovitosti a klient je bankou řádně prověřen.

Propad cen za poslední roky nelze plošně uvažovat ve stejné výši u všech typů nemovitostí. Nemovitosti lze rozdělit dle různých hledisek, např. dle druhu (rezidenční nemovitosti, rekreační nemovitosti, komerční, pozemky…) nebo dle stáří, např. novostavby stávající, developerské projekty, nemovitosti za třetinou své životnosti….Hledisek je mnoho, proto v této práci hlubší analýzu neprovádím. Při shrnutí výše uvedené skutečnosti je zřejmé, že trh s nemovitostmi zatím oživen nebude a dobrou zprávou může být informace, že trh je stabilizován a nehrozí propad. Na tuto zprávu si však ještě budeme muset minimálně toto pololetí roku 2010 počkat.

Cenová mapa obecně Cenové mapy zachycují realizované prodeje stavebních pozemků a jsou určitým vodítkem např. pro investory. Mapy vydávají města a obce příslušnou vyhláškou a při oceňování nemovitostí pro daň z převodu je nutno tyto mapy respektovat a ve výpočtech užívat, i když né vždy mapy odrážejí skutečné hodnoty pozemků (vychází se ze smluv realizovaných převodů, kdy kupní cena může být ovlivněna různými hledisky a nemusí odpovídat skutečné kvalitě pozemku). Cenové mapy mají jen některá města a obce. Jejich seznam a časovou platnost lze zjistit z cenových věstníků vydávaných ministerstvem financí.

Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. Textová část obsahuje: 1.

Věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a možnosti jeho dalšího rozvoje zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu,

2.

Popis předlohy použitého mapového podkladu

3.

Komentář ke zdrojům cen

4.

Popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti.

79

Grafická část složená obsahuje: 1.

Mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce

2.

Popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popř. parcelní čísla pozemků,

3.

Ceny jednotlivých stavebních pozemků, popř. ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.

Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku dle zákona o oceňování a podle cenové mapy stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy (případně geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části), vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, že k oceňovanému pozemku nebyl vydán regulační plán, územní rozhodnutí ani územní souhlas, nebylo učiněno ohlášení stavebnímu úřadu, nebyla uzavřena veřejnoprávní smlouva, nebyl stavebnímu úřadu ohlášen záměr odstranění stavby, ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby, a potvrzení útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti.

80

Ukázka cenové mapy - grafická část - okolí ulice Nárožní v Praze - stav k lednu 2010

zdroj: http://wgp.praha-mesto.cz

Cenová mapa Plzně z roku 1995 Město Plzeň v současné době nemá svoji cenovou mapu pozemků. Poslední cenová mapa zde byla vydána 19.8.1993 s účinností od 1.10.1993 do 30.6.1995.

Ukázka cenové mapy - grafická část - část centra města, území mezi náměstím Republiky a areálem Plzeňských pivovarů - stav v roce 1995

81

zdroj: archiv Magistrátu města Plzně

V každém ohraničeném cenovém okruhu je kód, který se sestává ze dvou částí oddělených pomlčkou. Před pomlčkou je označení územního celku podle charakteru území (výrobní, obytné a jiné), za pomlčkou je uvedena cena za 1 m² v dané lokalitě. Některé územní celky jsou doplněny tabulkou koeficientů nutných k dopočítání ceny konkrétního pozemku podle jeho skutečné nebo uvažované funkce. Výslednou cenu dostaneme vynásobením základní ceny koeficientem. Pro územní celky, které nemají stanoveny žádné koeficienty, platí jednotná cena z mapového podkladu.

82

Návrh rámcové cenové mapy vybrané lokality v Plzni Jedná se o návrh grafické části.

V archivu katastru nemovitostí KÚ katastrální

pracoviště Plzeň-město jsem vyhledala kupní smlouvy realizovaných prodejů pozemků za období druhé poloviny roku 2008. Vybrala jsem lokalitu Plzeň Lochotín a Košutka, katastrální území Bolevec a Plzeň. Jedná se o pozemky zahrad nebo ostatní plochy přilehlé k různým rodinným domům. Nejedná se o komerční pozemky. Získané hodnoty jsem seřadila do následující tabulky:

Pořadí Ulice

Parcelní číslo

Jednotková cena v Kč/m²

1.

Foglarova

11258/181

1 550

2.

Pálenická

1411/21

2 000

3.

Pálenická

1411/33, 118, 120,

2 000

121 4.

Studentská

1567/5

1 020

5.

Metelkova

11266/8

1 550

6.

Hojerova

11266/14, 11258/78

3 260

7.

Tleskačova

11256/31, 11257/6

1 000

Cenové rozpětí je od 1 000 Kč do 3 260 Kč/m².

Ceny pozemků jsem graficky zpracovala do mapy vybrané lokality města Plzně a vyznačila v mapě kódem, který se sestává ze dvou částí oddělených pomlčkou. Před pomlčkou je označení pořadí dle tabulky, za pomlčkou je uvedena cena za 1 m² v dané lokalitě.

83

Návrh cenové mapy pro časové období druhé poloviny roku 2008:

4 - 1020

2 - 2000

3 - 2000

1 - 1550

6 - 3260

5 - 1550

55555 7 - 1000

84

Pro srovnání – stejná lokalita dle cenové mapy - stav v roce 1995:

zdroj: archiv Magistrátu města Plzně

V roce 1995 bylo cenové rozpětí v dané lokalitě od 100 Kč do 1 300 Kč/m². Zatímco ve druhé polovině roku 2008 je cenové rozpětí od 1 000 Kč do 3 260 Kč/m².

85

Závěr Ve své bakalářské práci jsem se snažila upozornit na možné problémy při oceňování nemovitostí. Ohledání samotné nemovitosti je pouze jedním z mnoha kroků nutných ke stanovení tržní hodnoty. Neméně důležité je šetření na různých institucích (např. stavebním odboru, v archivech obecních úřadů) a zjištění právního stavu nemovitosti. Některé zjištěné rozpory mezi dokumentací a skutečným stavem jsou odstranitelné snadněji a s malými náklady (např. vklad kolaudačního rozhodnutí k již užívané nemovitosti do katastru nemovitostí), jiné vyžadují nemalé náklady na uvedení do souladu s právním stavem (např. rekolaudace objektu občanské vybavenosti na rodinný dům). Ač stavební zákon ukládá vlastníkovi nemovitosti uchovávat stavební dokumentaci po celou dobu životnosti stavby, málokdy je toto dodržováno a odhadce musí vynaložit nemálo času na řádné došetření právního stavu. Znalost stavebního zákona je jedním z nutných předpokladů pro oceňování nemovitostí. V konkrétních případech je důležité rozlišovat např. pojmy: zahájení stavby, vznik stavby, zánik stavby. A dále je nutno respektovat i znění jiných zákonů, např. definice pojmu „stavba“ není v našem právním systému jednotná. Jiná je z pohledu stavebního zákona a jiná z pohledu katastrálního zákona.

Při tvorbě práce jsem si ověřila, že získat odpovědi na některé otázky související se stavebním zákonem od stavebních úřadů a Ministerstva pro místní rozvoj je skoro nadlidský úkol. Dále jsem si ověřila, že např. změna územního plánu a dané využití pozemku může ovlivnit hodnotu pozemku kladně i záporně, záleží o jakou změnu se jedná.

Z porovnání cenové mapy pozemků z roku 1995 a sestavení cenové mapy k roku 2008 pro část Plzně Košutka a Lochotín je zřejmé, že ceny pozemků rostou mnohonásobně rychleji, než ceny staveb, protože pozemky nelze vyrobit, přemisťovat. Kvalitní stavební pozemky budou stále cennější a jejich podíl na celkové hodnotě nemovitosti (zde myšleno objektu a pozemku) bude čím dál větší.

86

Seznam použité literatury a zdroje informací Literatura 1. ORT Petr, Ph.D. Oceňování nemovitostí na tržních principech, první vydání, únor 2007, ISBN: 978-80-7265-101 2. ORT Petr Ph.D. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, první vydání, prosinec 2008, ISBN: 978-80-7265-128-3 3. ORT Petr, Ph.D. Moderní metody oceňování na tržních principech, první vydání říjen 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9 4. Doc. Ing. BRADÁČ Albert, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí. 6. vydání 2004, ISBN 80-7204-332-3 5. ZAZVONIL Zdeněk Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání 2007, ISBN 978-80245-1211-2 6. Příspěvek z národní konference ČKOM konané v říjnu 2009 – Ing. Ivan Žikeš: Problém tržních cen v současné ekonomické situaci

Právní předpisy 1. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 2. Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu 3. Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. 4. Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území a změny provedené vyhláškou č. 269/2009 Sb. 5. Vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření 6. Vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 8. Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 9. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon) v účinném znění (zákon č. 8/2009 Sb.) 10. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v účinném znění 11. Cenové mapa města Plzně - grafická část - stav v roce 1995

87

Zdroje informací 1. http://www.ocenovaninemovitosti.cz 2. http://www.uur.cz 3. http://www.american-appraisal.cz 4. http://www.mmr.cz 5. http://wgp.praha-mesto.cz

88

zadání BP až jako poslední list vložit barevnou kopii a originál – 2 strany

89