2006 Sb. (Stavebního zákona) na oceňování nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (Stavebního zákona) na oceňování nemovitostí Bakalářská práce

Autor:

Josef Doleţal Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, Csc.

Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Pardubicích dne 23. Dubna 2013

Josef Doleţal

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval svému vedoucímu bakalářské práce prof. Ing. Josefu Michálkovi, Csc za ochotné a profesionální vedení, které mi pomohlo při zpracování této práce.

Anotace Bakalářská práce, je rozdělena do tří hlavních částí. V teoretické části identifikuje vlivy působící ve věcech územního plánování na hodnotu pozemku a ve věcech stavebního řádu vlivy na hodnotu nemovitosti a jeho pouţití při oceňování majetku. Praktická část obsahuje odhad aktuální trţní hodnoty rodinného domu a administrativní budovy v Pardubicích. V analytické části je provedena analýza trhu s nemovitostmi v okrese Pardubice. Klíčová slova: Oceňování majetku, Stavební zákon, Stavební řád, Územní plánování, Hodnota

Annotation The Bachelor thesis is divided into three main parts. In the theoretical section identifies influences in town and country planning and the value of the land in matters of building regulations affect the value of the property and it´s use in pricing the asset. The practical part contains an estimate of the current market value of the house and office building in Pardubice. The analytical part of the analysis of the real estate market in the district of Pardubice. Key words: Property Valuation, building Act, building Code, Town and country planning, Value

Obsah ÚVOD......................................................................................................................................... 6 1.

2.

OCEŇOVÁNÍ MAJETKU ................................................................................................. 7 1.1.

OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ................................................................................. 7

1.2.

ZÁKLADNÍ DRUHY CEN ......................................................................................... 8

1.3.

ZÁKLAD HODNOTY ................................................................................................ 8

1.4.

STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY ............................................................................. 9

1.5.

METODY OCEŇOVÁNÍ ............................................................................................ 9

1.6.

ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ ......................................................................................... 10

STAVEBNÍ ZÁKON ........................................................................................................ 11 2.1.

STRUČNÁ HISTORIE STAVEBNÍHO ZÁKONA ................................................. 11

2.2.

STAVEBNÍ ZÁKON A PROVÁDĚCÍ PRÁVNÍ PŘEDPISY ................................. 14

2.3.

„STARÝ“ STAVEBNÍ ZÁKON ............................................................................... 14

2.4.

„NOVÝ“ STAVEBNÍ ZÁKON ................................................................................. 15

DŮLEŢITÉ ZMĚNY, KTERÉ NOVÝ ZÁKON PŘINESL ................................................ 15 3.

VLIVY STAVEBNÍHO ZÁKONA PŘI OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ...................... 17 3.1

PŘEDMĚT ÚPRAVY STAVEBNÍHO ZÁKONA ................................................... 17

3.2

VLIVY VE VĚCECH ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ................................................. 18

3.3

VLIVY VE VĚCECH STAVEBNÍHO ŘÁDU ......................................................... 23

ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 27 SEZNAM POUŢITÝCH ZDROJŮ .......................................................................................... 28 OCENĚNÍ RODINÉHO DOMU ......................................................................................31 - 48 OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY ..................................................................49 - 64 ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI .........................................................................66 - 79 PŘÍLOHY

4

I. Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (stavebního zákona) na oceňování nemovitostí (Teoretická část)

5

ÚVOD Cílem této bakalářské práce na téma „Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (stavebního zákona) na oceňování nemovitostí“, je stručně charakterizovat vlivy a pouţití stavebního zákona při oceňování nemovitostí. Práce je rozdělena do tří hlavních částí. První část obsahuje stručnou charakteristiku oceňování majetku. Kdyţ si představíme vliv čehokoliv na oceňování majetku, tak se nám většinou vybaví, nějaký vliv na hodnotu respektive cenu daného majetku. Proto se tato stručná charakteristika věnuje především druhu cen a hodnot, jak tyto ukazatele stanovit a hlavními metodami pouţívanými v oceňování majetku k jejich stanovení. Nesmí chybět také český zákon zabývající se problematikou oceňování respektive zákon č. 151/ 1997 Sb., který nabyl platnosti ke dni 1. ledna 2007. Ve druhé části se dostáváme ke stavebnímu zákonu české republiky, jeho historií a popisu jeho předchozího zákona se změnami, které nový zákon přinesl. Třetí a zároveň nejdůleţitější část této práce je věnována zákonné úpravě územního plánování a stavebního řádu, hlavním vlivům a jejich pouţití při oceňování majetku. K identifikaci velikostí vlivů z hlediska územního plánování, je zde pouţita analýza trhu s pozemky v obci Spojil, nacházející se asi jeden kilometr východně od krajského města Pardubice. Vzhledem k obsáhlosti stavebního zákona, problematiky oceňování nemovitostí a také vlivu ve věcech územního plánování, bylo nutno některé části zobecnit. Toto zobecnění by ovšem na cíl práce nemělo mít ţádný vliv. Tato práce by měla fungovat, jako určitý klíč k pochopení základních spojitostí mezi stavebním zákonem a oceňování nemovitostí. Zvolené metody zpracování Pro tvorbu praktické části práce jsem pouţil metody porovnávací, příjmové a nákladové. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích i vlastních příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část muţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. 6

1. OCEŇOVÁNÍ MAJETKU 1.1.

OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

Oceňování nemovitostí je vědní obor, který stanovuje hodnotu nemovitostí na základě zjištěných parametrů a daných postupů. Tato hodnota se nejčastěji určuje v souvislosti s prodejem nebo nákupem nemovitostí. Oceněním můžeme chápat přiřazení peněžního ekvivalentu (hodnoty, ceny) konkrétní movité nebo nemovité věci. Je všeobecně známé, že za nemovitosti jsou považovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. „Specifikem nemovitostí oproti jiným věcem je skutečnost, že jsou pevně vázány na určité místo. Tím je také dána komplikovanost jejich ocenění, zejména pokud se týká obecné (obvyklé, tržní) ceny. Není problém vypočíst náklady na pořízení stavby. Problém je však stanovení obvyklé ceny pozemku, obzvláště když se v daném místě prodeje podobných pozemků nerealizovaly, takže není s čím srovnávat.“1 V tržním hospodářství bývá důležitým ukazatelem při rozhodování o koupi nemovitosti její případná výnosnost. Ve volném tržním prostředí má na cenu majetku základní vliv působení nabídky a poptávky. Přitom je zřejmé, jako u každého jiného zboží, že pokud bude převažovat nabídka podobných nemovitostí nad poptávkou, cena těchto nemovitostí bude klesat, naopak pokud bude převládat poptávka po určitém druhu nemovitostí, cena vzroste. Toho můžeme být svědky v poslední době především na trhu s byty nebo v některých lokalitách například u provozně výrobních staveb nebo administrativních budov.2 „Přitom ovšem je naopak v dlouhodobém výhledu jasné, že při převažující nabídce nemovitostí určitého druhu se tyto přestanou stavět, poněvadž se nevyplácí. Po jisté další době jich však začne být nedostatek, poptávka a následně cena se zvýší a začne být lukrativní stavby stavět. Toto bylo prokázáno globálně například u cen administrativních budov.“3

1

BRADÁČ, A. a kolektiv. Soudní inţenýrství, CERM Brno 1999, str. 547 BRADÁČ, A. a kolektiv. Soudní inţenýrství, str. 547 3 BRADÁČ, A. a kolektiv. Soudní inţenýrství, str. 547 2

7

Ocenění provádíme pro: odhad hodnoty pro jednání o prodeji resp. koupi věcí výpočet daní při darování, koupi resp. prodeji, dědictví zvýšení kapitálu, dělení či slučování společností přistoupení nebo vystoupení společníků úvěrové řízení (podklad pro peněžní ústavy) uzavírání pojistných smluv ocenění pro účely řízení bankrotu a vyrovnání, skončení výroby, likvidace podniku zjištění náhrad pro restituce a mimosoudní rehabilitace stanovení výše majetkové újmy (přímé škody)4

1.2.

ZÁKLADNÍ DRUHY CEN

Cena zjištěná (Administrativní cena) – cena dle cenového předpisu podle zákona o oceňování majetku. Cena pořizovací – (cena historická) je cena, za kterou by bylo moţno věc pořídit v době pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo moţno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Trţní cena – realizovaná cena na trhu.

1.3.

ZÁKLAD HODNOTY

Podkladem pro sjednání trţní ceny je tímto oceněním stanovena trţní hodnota. Tato trţní hodnota, která je vţdy odhadem finanční částky, má mnoho definicí. Nejdůleţitějšími z nich jsou, podle komunitárního práva (práva Evropské unie), podle IVSC/TEGoVA - je definována v souladu s Evropským sdruţením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC, podle českého zákona o oceňování majetku – definice dále v předmětu úpravy zákona o oceňování majetku. 4

BRADÁČ, A. a kolektiv. Soudní inženýrství, str. 548

8

1.4.

STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY

Trţní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje trţního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Pouţití metod a způsob stanovení trţní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se trţní hodnota majetku zajišťuje.

1.5.

METODY OCEŇOVÁNÍ

METODA NÁKLADOVÁ Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti sníţená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaloţit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění můţe tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potencionálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější kupit existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které je s ohledem na skutečný stavebně-technický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod.

METODA PŘÍJMOVÁ Tato metoda je zaloţena na koncepci „ časové hodnoty peněz a relativního rizika investice“. Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahů mezi tokem peněţních příjmů a hodnotou. Předpokládá se, ţe investor (kupec) ve skutečnosti nakupuje budoucí peněţní tok (cash flow). Základem pro budoucí tok příjmů při pouţití výnosové metody je výnos z nájemního vztahu sníţený o roční náklady na provoz (u podnikatelské činnosti pak budoucí tok příjmů z této činnosti, např. hotely, bytové domy apod.). Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údrţba, správa nemovitosti, daň z nemovitosti apod. Vyjádření hodnoty majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro kaţdý majetek a v jednotlivých faktorech průběţně zohledňovat jak vývoj ekonomiky v ČR, tak i moţné rizikové faktory.

METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je zaloţena na porovnávání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu,

9

jsou známé a ze získané informace je moţno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyţaduje pravidelnost a soustavnost sledování trhu. S mnoţstvím a kvalitou a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosaţených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje.

1.6.

ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ze dne 17. Června 1997. S poslední aktualizací zákonem 350/2012 Sb.

PŘEDMĚT ÚPRAVY Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro oceňování majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany.5 Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů.6 Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí, v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování, při převádění majetku podle zvláštního předpisu.7

ZPŮSOBY OCEŇOVÁNÍ MAJETKU A SLUŢEB Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo 5

§1 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 6 §1 odst. 2 zákona o oceňování majetku 7 §1 odst. 3 zákona o oceňování majetku

10

obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.8

2. STAVEBNÍ ZÁKON Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ze dne 11. května 2006 platný od 1. ledna 2007 S poslední aktualizací platnou od 1. ledna 2013, zákonem č. 350/2012 Sb.

2.1.

STRUČNÁ HISTORIE STAVEBNÍHO ZÁKONA

Historii veřejného stavebního práva tvoří pět základních časových období:

PRVNÍ OBDOBÍ Pro území Čech byl vydán zákon č. 40 z. z., ze dne 10. Dubna, roku 1886 byl platný pro Prahu, Plzeň a České Budějovice a zákon č. 5 z. z. ze dne 8 ledna roku 1889, který platil pro všechny ostatní obce v Čechách (tzv. český stavební řád pro venkov), změněný zákonem č. 26/1897 z. z., o stavebních úlevách

Pro území Moravy byl vydán stavební řád č. 63 z. z., ze dne 16. Června, roku 1894, který platil pro města Brno a Olomouc, Jihlavu a Znojmo a jejich předměstské a stavení řád č. 64 z.z., ze dne 16. Června, roku 1894, který platil pro všechny ostatní obce.

8

§2 odst. 1 zákona o oceňování majetku

11

Pro území celého Slezska byl vydán stavební řád č. 26 z. z., ze dne 2. Června, roku 1883.9

Popis uvedených stavebních řádů hovoří z velké části o policejním rázu stavebních předpisů při odvracení škod a nebezpečí hrozících ze stavebních činností, popř. o jejich úloze při podpoře veřejného zájmu; svojí povahou v podstatě stavební předpisy znamenají omezení vlastnického práva. Stavební řády z roku 1886 a let následujících zaloţily základní principy veřejného stavebního práva v moderním pojetí, zakotvily jeho základní právní instituty a stanovily pravidla pro povolování staveb, ohlašování stavebních úprav a změn staveb, zásady pro dohled nad prováděním staveb a kolaudací dokončených staveb. Po celou dobu platnosti byl zákon jediným předpisem, který tyto otázky meritorně upravoval, vedle toho rovněţ řešil technické náleţitosti staveb a jejich částí, stavebních konstrukcí i vybraných stavebních hmot a materiálů – a konečně stanovil i působnost a pravomoc stavebních úřadů a upravil správní trestání za přestupky ve věcech stavebních. První státní novela byla provedena vládním nařízením č. 102/1942 Sb., o změně stavebních řádů, upravilo některé dílčí otázky – např. omezilo věcnou příslušnost obcí ve stavebních věcech. Podrobně byly v rozsáhlé kapitole nově upraveny některé otázky, které byly upravené nedostatečně nebo nebyly upravené vůbec. Šlo zejména o poţadavky na silniční ochranná pásma a řešení konfliktů při střetu zájmů výstavby s omezeními vyplývajícími z vymezených ochranných pásem. Vydány byly také zvláštní právní předpisy pro některé druhy staveb: biografy, jatky, stáje zemědělských podniků, plovárny a koupaliště, tělocvičny a hřiště, chaty v záplavových územích, povrchové stavby v dolech a stanoveny podmínky pro stavby u dráhy a v blízkosti dálnic nebo hlavních silničních tahů. Začaly vznikat první poválečné předpisy stavebního práva, které byly zaměřeny na obnovu poškozených a úplně zničených staveb v průběhu války. Mezi ně patřil například zákon č. 86/1946 Sb., o stavební obnově.10

9

DOLEŢAL, J., MAREČEK, J., SEDLÁČKOVÁ, V., Nový stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související s poznámkami. LINDE PRAHA, 2006, str. 22,23

12

DRUHÉ OBDOBÍ Přineslo kvalitativně nový pohled na moţnosti usměrňovat řád zájmového prostoru a zároveň začátek druhé vývojové etapy stavebního práva přinesla zákonná úprava z roku 1949 v podobě zákona č. 280/1949 Sb., o územním plánování a výstavbě obcí. Ten zaloţil pojem územní plánování, který nahradil tehdejší partikulárně pojaté urbanistické metody. Následně byly vydány další právní předpisy, například: •

vládní nařízení č. 51/1950 Sb., o územním plánování obcí

•

vládní nařízení č. 93/1950 Sb., o výstavbě obci

•

nařízení č. 171/1950 Sb., o zboření staveb

•

vyhláška č. 572/1950 Ú. l., o zastavovacím plánu, o povinnostech místního národního výboru při výstavbě obce, o ochranných pásmech a o vyvlastnění

•

vládní nařízení č. 8/1956 Sb., o odevzdání a převzetí dokončených staveb nebo jejich částí a o povolení k jejich uvedení do trvalého provozu (uţívání)

•

vyhláška č. 243/1957 Ú. l., kterou se vydávají prováděcí předpisy k vládnímu nařízení o odevzdání a převzetí dokončených staveb nebo jejich částí, a o povolení k jejich uvedení do trvalého provozu (uţívání)11

TŘETÍ OBDOBÍ Koncem 50. let byly předpisy územního plánování a stavebního řádu zásadním způsobem změněny – novelizovány. Tato další vývojová etapa setrvala u oddělení územního plánování od stavebního řádu, právní úprava uvádění staveb do uţívání (kolaudace) však zůstala téměř beze změn. V roce 1958 byly vydány klíčové předpisy, zákon č. 84/1958 Sb., o územním plánování a zákon č. 87/1958 Sb., o stavebním řádu s vyhláškami z roku 1959.12

ČTVRTÉ OBDOBÍ Od roku 1976 do 31. 12. 2006 – představoval zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a prováděcí vyhlášky k němu. Tento soubor předpisů zaloţil moderní kodexovou úpravu stavebního práva, která působila 10

DOLEŢAL, J., MAREČEK, J., SEDLÁČKOVÁ, V., Nový stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související s poznámkami, str. 23,24 11 DOLEŢAL, J., MAREČEK, J., SEDLÁČKOVÁ, V., Nový stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související s poznámkami, str. 24 12 DOLEŢAL, J., MAREČEK, J., SEDLÁČKOVÁ, V., Nový stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související s poznámkami, str. 25

13

přes 30 let, byť prodělala řadu novelizací, zejména v letech 1992 a 1998. Byla koncipována s nadhledem i velkou předvídavostí a dostala se „do krve“ odborné veřejnosti, stavebních úřadů i odborníků z mnoha orgánů veřejné správy.13

PÁTÉ A ZATÍM POSLEDNÍ OBDOBÍ Které přineslo nynější stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů, a prováděcí vyhlášky k němu, platný od 1. Ledna 2007, který je hlavním tématem mé práce.

2.2.

PRÁVNÍ ÚPRAVA STAVEBNÍHO ZÁKONA

Od roku 1976 bylo uţívání staveb upraveno zákonem č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Přes dvacet jedna změn a novelizací, kterými tento zákon prošel. Působil v oblasti stavebního práva přes 30 let, do 31. 12. 2006. Dnem 1. 1. 2007 nabyl účinnosti zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, který upravuje současnou problematiku uţívání staveb a dalších věci.

2.3.

STARÝ STAVEBNÍ ZÁKON

Starý stavební zákon upravoval problematiku kolaudačního řízení, respektive podle nové právní úpravy problematiku povolování a uţívání staveb v části druhé nazvané stavební řád. Vlastní úprava kolaudačního řízení pak byla upravena v paragrafech 76 aţ 82, který také upravoval institut předčasného uţívání staveb, zkušebního provozu a změny v uţívání staveb. I kdyţ se nám můţe zdát, ţe v současné době je tento zákon vedlejší, jedno z hlavních přechodných ustanovení nového stavebního zákona nám dokazuje opak. Paragraf 190, pátý odstavec nového stavebního zákona říká, ţe „U staveb pravomocně povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (183/2006 Sb.) se provede kolaudační řízení podle dosavadních právních předpisů. Tím se rozumí situace, kdy stavební povolení na stavbu nabylo právní moci nejpozději dnem 31. 12. 2006, bude taková stavba podléhat kolaudaci a kolaudační řízení se provede podle starého stavebního zákona.

13

DOLEŢAL, J., MAREČEK, J., SEDLÁČKOVÁ, V., Nový stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související s poznámkami, str. 25,26

14

2.4.

NOVÝ STAVEBNÍ ZÁKON

Zákon č. 183/2006 Sb. byl vyhlášen 11. května 2006, platnosti však nabyl aţ k datu 1. ledna 2007, kdy úplně nahradil Starý stavební zákon a přinesl mnoho pozitivních změn. Hlavním účelem nového stavebního zákona je zjednodušení, urychlení a zefektivnění všech procesů souvisejících s realizací stavby. Nový stavební zákon proto zakotvuje změny v oblasti územního plánování, územního řízení, pravidel pro povolání a uţívání staveb. Těţiště problematiky přípravy stavby se podle nového zákona koncentruje do územního řízení, řízení o povolení stavby se proměňuje v technickou záleţitost.

DŮLEŢITÉ ZMĚNY, KTERÉ NOVÝ ZÁKON PŘINESL Územní rozhodnutí nevydává, pokud byl pro dané území vydán regulační plán, pokud stavební úřad se souhlasem dotčeného orgánu státní správy uzavře se ţadatelem veřejnoprávní smlouvou o umístění stavby, o změně vyuţití území nebo o změně vlivu stavby na vyuţití území a pokud stavební úřad vydá územní souhlas na základě oznámení o záměru. Nový stavební zákon zavádí institut tzv. zjednodušeného územního řízení. Zjednodušené územní řízení spočívá v tom, ţe pokud ţádost o vydání územní rozhodnutí splňuje zákonem stanovené podmínky pro zjednodušené územní řízení, stavební úřad zveřejní návrh výroku územního rozhodnutí a pokud nepodají ve lhůtě 15 dnů dotčené orgány výhrady, účastníci řízení námitky ani nepodá ve veřejnosti v této lhůtě připomínky, územní rozhodnutí se pokládá za vydané a nabývá právní moci. Na úseku stavebního řádu nový stavební zákon rozšiřuje okruh staveb, jejich změn, zařízení a udrţovacích prací, které se nebudou povolovat, ani ohlašovat. Takovými stavbami jsou obecně stavby, které vzhledem k malé technické náročnosti provedení a k minimálním důsledkům pro uţivatele a okolí nevyţadují posouzení stavebním úřadem (např. telefonní budky).

Nový stavební zákon rovněţ přesunuje některé typy staveb z reţimu povolovacího do reţimu ohlašovacího, coţ je veřejností pokládáno za hlavní novum a přínos nového 15

stavebního zákona. Jedná se zejména o stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemním podlaţím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlaţími a podkrovím. Ke stavbám, které jinak podléhají stavebnímu povolení, se stavební povolení nevydává, pokud stavební úřad se souhlasem dotčených orgánů uzavře se stavebníkem veřejnoprávní smlouvou o provedení stavby nebo uzavře-li stavebník (v tzv. zkráceném stavebním řízení) s autorizovaným inspektorem smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace pro stavbu, kterou hodlá provést, a zároveň jsou opatřena souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření osob, které by byly účastníky stavebního řízení a stavebník k oznámení stavby připojí certifikát vydaný autorizovaným inspektorem. Zásadní změnu nový stavební zákon zavádí i v souvislosti se započetím uţívání dokončené stavby. Zatímco v současnosti získává stavebník právo uţívat dokončenou stavbu, na kterou bylo vydáno stavební povolení, aţ na základě kolaudačního rozhodnutí, od 1. ledna 2007 u takovéto stavby (a staveb prováděných na podkladě zmíněné veřejnoprávní smlouvy o provedení stavby nebo na podkladě certifikátu vydaného autorizovaným inspektorem) a u některých typů ohlašovaných staveb (např. u uvedené stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2) postačí, kdyţ stavebník oznámí stavebnímu úřadu záměr započít s uţíváním stavby nejméně 30 dnů předem. S uţíváním stavby pro účel, k němuţ byla stavba povolena, můţe být započato, pokud do 30 dnů od oznámení stavební úřad uţívání nezakáţe.

16

3. VLIVY STAVEBNÍHO ZÁKONA PŘI OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Definice nemovitosti Nemovitostí se dle ustanovení § 119 (odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník) rozumí pozemky, a to ve všech případech, a dále stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem.

3.1 PŘEDMĚT ÚPRAVY STAVEBNÍHO ZÁKONA Ve věcech územního plánování – zde zákon vymezuje zejména cíle a úkoly územního plánování, orgány územního plánování, nástroje územního plánování, vazbu na posuzování vlivů záměrů na životní prostředí, požadavky na územně plánovací činnost; rovněž zahrnuje i územní rozhodování14 Ve věcech stavebního řádu – zde zákon upravuje otázku povolování staveb a jejich změn, ohlašování staveb, povolení užívání staveb i odstraňování staveb, dále zde vymezuje zvláštní pravomoci stavebních úřadů (soustavu stavebních úřadů), jakož i postavení a oprávnění autorizovaných inspektorů a odpovědnost za porušení povinností při přípravě a provádění staveb15 Ve věcech souvisejících – zde zákon vymezuje obecné požadavky na výstavbu, účely vyvlastnění pro potřeby stavebního zákona, dále upravuje ochranu veřejných zájmů v režimu stavebního zákona a rovněž, a to zejména, oblast správních deliktů a přestupků zde je upravena, apod.16

14

§1 odst. 1 Zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) §1 odst. 2 Stavebního zákona 16 §1 odst. 3 Stavebního zákona 15

17

Zákonná úprava stavebního zákona je pak dále, obdobně jako u předchozího stavebního zákona, doplněna řadou příslušných návazných prováděcích právních předpisů, a to zejména: vyhláška č. 498/2006 Sb., o autorizovaných inspektorech, vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území, vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření a vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu.

3.2 VLIVY VE VĚCECH ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ CÍLE A ÚKOLY ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ Cíle územního plánování podle § 18 stavebního zákona: •

vytvářet a zajišťovat předpoklady pro výstavbu a pro udrţitelný rozvoj území,

•

koordinovat veřejné a soukromé plány ve změně území,

•

určovat předpoklady pro hospodárné vyuţívání zastavěného území,

•

zajišťovat ochranu nezastavěného území a nezastavitelných pozemků.17

Úkoly územního plánování, jsou podle § 19 zejména: •

„zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty,

•

stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území,

•

prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, životní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné využívání,

•

stanovovat urbanistické, architektonické a estetické požadavky na využívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb,

17

§18 odst. 1,2,3,4,5,6 Stavebního zákona

18

•

stanovovat podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území,

•

stanovovat pořadí provádění změn v území (etapizaci),

•

vytvářet v území podmínky pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a to přírodě blízkým způsobem,

•

vytvářet v území podmínky pro odstraňování důsledků náhlých hospodářských změn,

•

stanovovat podmínky pro obnovu a rozvoj sídelní struktury a pro kvalitní bydlení,

•

prověřovat a vytvářet v území podmínky pro hospodárné vynakládání z veřejných rozpočtů na změny v území,

•

vytvářet v území podmínky pro zajištění civilní ochrany,

•

určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území,

•

vytvářet podmínky pro ochranu území před negativními vlivy záměrů na území a navrhovat kompenzační opatření

•

regulovat rozsah ploch pro využívání přírodních zdrojů,

•

uplatňovat poznatky zejména z oborů architektury, urbanismu, územního plánování a ekologie a památkové péče.18

ÚZEMNÍ A REGULAČNÍ PLÁN Územní plán podle § 43 stavebního zákona stanovuje: •

„základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání (tzv. urbanistická koncepce),

•

uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury19

a vymezuje:

18 19

•

zastavěné území,

•

plochy a koridory,

•

zastavitelné plochy,

•

plochy vymezené ke změně stávající zástavby,

§19 odst. 1 Stavebního zákona § 43 odst. 1 Stavebního zákona

19

•

plochy k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území (plocha přestavby),

•

plochy pro veřejně prospěšné stavby,

•

pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy, a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů.20

O pořízení územního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce podle § 44 •

z vlastního podnětu,

•

na návrh orgánu veřejné správy,

•

na návrh občana obce,

•

na návrh fyzické nebo právnické osoby, která má vlastnická nebo obdobná práva k pozemku nebo stavbě na území obce,

•

na návrh oprávněného investora.21

Regulační plán podle § 61 stavebního zákona v řešené ploše stanovuje podrobné podmínky pro: •

využití pozemků,

•

umístění a prostorové uspořádání staveb,

•

ochranu hodnot a charakteru území

•

a vytváření příznivého životního prostředí.22

ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ podle § 76: •

Jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak, lze umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit vliv jejich uţívání na území, měnit vyuţití území a chránit důleţité zájmy v území.23

•

Kaţdý, kdo navrhuje vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu a nejsou-li mu podmínky vyuţití území a vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu známy, je povinen dbát poţadavků uvedených v § 90 a být

20

§43 odst. 1 Stavebního zákona §44 Stavebního zákona 22 §61 odst. 1 Stavebního zákona 23 §76 odst. 1 Stavebního zákona 21

20

šetrný k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb, za tímto účelem si můţe vyţádat územně plánovací informaci.24 Druhy územního rozhodnutí: •

umístění stavby nebo zařízení,

•

změně využití území,

•

změně vlivu užívání stavby na území,

•

dělení nebo scelování pozemků,

•

ochranné pásmo.25

Podle § 79, rozhodnutí o umístění stavby: •

vymezuje stavební pozemek,

•

umisťuje navrhovanou stavbu,

•

stanoví její druh a účel,

•

stanoví podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.26

VLIV ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ PŘI OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ Ocenění pozemků závisí na přesném zařazení podle druhu pozemku evidovaného v katastru nemovitosti nebo určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu a veřejnoprávní smlouvou. Pozemky se aţ na nějaké doloţky, jako jsou přímo komerčně vyuţitelné pozemky typu parkoviště nebo trţiště například, dají ocenit pouze porovnávací metodou. Ta funguje na základě odvozené hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě některých jeho odlišných vlastností. Tyto vlastnosti zohledňujeme pomocí korekčních činitelů, které nám hodnotu pozemku sniţují nebo zvyšují. Nejdůleţitějšími cenotvornými činiteli jsou v praxi obvykle: •

vyuţití pozemku podle územně plánovací dokumentace,

•

lokace a širší vztahy pozemku.

24

§76 odst. 2 Stavebního zákona §77 Stavebního zákona 26 §79 odst. 1 Stavebního zákona 25

21

Územně plánovací dokumentací tvoří výše uvedený územní a regulační plán a územní rozhodnutí definované stavebním zákonem. Pro identifikaci velikosti vlivů územně plánovací dokumentace, jsem zvolil analýzu cen pozemků ve stejné lokalitě, ale odlišným vyuţitím podle územního plánu. Porovnávací jednotku pro identifikaci vlivu jsem zvolil obvyklou cenu za 1m², které je při oceňování pozemků hlavním ukazatelem hodnoty. Při zjišťování hodnoty pozemku je třeba zjistit, zda na dané území nebylo vydáno územní opatření o stavební uzávěře nebo územní opatření o asanaci území. Porovnané pozemky se nacházejí, v katastrálním území obce Spojil v okrese Pardubice. Obec se nachází asi jeden kilometr od Pardubic na východ, směrem na Sezemice a Holice. V posledních letech se zde rozšiřuje výstavba nových rodinných domů. Vzniká zde mnoho nových pozemku určené pro výstavbu rodinných domů změnou územního plánu. Ceny pozemků, zejména stavebních parcel se zde zvyšují kaţdým rokem. Kvůli dobré dopravní dostupnosti do krajského města a v posledních letech velice se zvětšující suburbanizaci z Pardubic, jsou zde pozemky velice ţádané. Ceny zemědělské půdy bez potencionálního předpokladu pro změny územního plánu se zde pohybují okolo 50 Kč/m². Ceny zemědělské půdy s potenciálním předpokladem pro změnu územního plánu se zde stojí okolo 300 Kč/m². Ceny nezasíťovaných stavebních pozemků zde stojí okolo 850 Kč/m². Ceny zasíťovaných stavebních pozemku se zde pohybují okolo 2400 Kč/m².

Pozemek podle územního plánu

Cena v Kč / m² 40 - 60

Zemědělská půda, bez potenciální změny

250 - 350

Zemědělská půda s potenciální změnou

800 – 900

Stavební pozemky nezasíťované

2400 - 2600

Stavební pozemky zasíťované

22

Zdroje informací o obvyklé ceně ke dni 11.4.2013: Obecní úřad obce Spojil Společnost M&M reality holding a.s. Územní plán obce Spojil v přílohách 1,2,3

3.3 VLIVY VE VĚCECH STAVEBNÍHO ŘÁDU STAVEBNÍ POVOLENÍ podle § 115 Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání. Podmínkami zabezpečí ochranu veřejných zájmů a stanoví zejména návaznost na jiné podmiňující stavby a zařízení, dodržení obecných požadavků na výstavbu, včetně požadavků na bezbariérové užívání stavby, popřípadě technických norem. Podle potřeby stanoví, které fáze výstavby mu stavebník oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; může též stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu.27

OHLÁŠENÍ podle §105 Ohlášení obsahuje identifikační údaje o stavebníkovi, o pozemku, o ohlašovaném stavebním záměru, jeho rozsahu a účelu, způsobu a době provádění, údaj o tom, kdo bude stavební záměr provádět, zda se k jeho provedení má použít sousední nemovitost, v tom případě souhlas vlastníka této nemovitosti; u dočasné stavby rovněž dobu jejího trvání a návrh úpravy pozemku po jejím odstranění. K ohlášení stavebník připojí dokumenty podle odstavce 1 a 2.28

STAVBY, TERÉNNÍ ÚPRAVY, ZAŘÍZENÍ A UDRŢOVACÍ PRÁCE NEVYŢADUJÍCÍ STAVEBNÍ POVOLENÍ ANI OHLÁŠENÍ podle § 103: •

stavební záměry uvedené v § 79 odst. 2,

•

terénní úpravy uvedené v § 80 odst. 3 nebo úpravy pozemků uvedené v § 80 odst. 3,

27 28

§115 odst. 1 Stavebního zákona §105 odst. 1 Stavebního zákona

23

•

udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou,

•

stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou,29

•

stavby, definované v prvním odstavci § 103.

VEŘEJNOPRÁVNÍ SMLOUVA podle § 116 U staveb vyžadujících stavební povolení může stavební úřad uzavřít se stavebníkem veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, která nahradí stavební povolení.30

KOLAUDAČNÍ SOUHLAS podle § 122 Stavba, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, například nemocnice, škola, nájemní bytový dům, stavba pro obchod a průmysl, stavba pro shromažďování většího počtu osob, stavba dopravní a občanské infrastruktury, stavba pro ubytování odsouzených a obviněných, dále stavba, u které bylo stanoveno provedení zkušebního provozu, a změna stavby, která je kulturní památkou, může být užívána pouze na základě kolaudačního souhlasu. Souhlas vydává na žádost stavebníka příslušný stavební úřad. Stavebník v žádosti uvede identifikační údaje o stavbě a předpokládaný termín jejího dokončení. Pro vydání kolaudačního souhlasu stavebník opatří závazná stanoviska dotčených orgánů k užívání stavby vyžadovaná zvláštními právními předpisy. Pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, zajistí stavebník geometrický plán.31

29

§103 odst. 1 Stavebního zákona §116 odst. 1 Stavebního zákona 31 §122 odst. 1. Stavebního zákona 30

24

PODMÍNKY POVOLENÍ A ODSTRANĚNÍ STAVBY podle § 130 •

V povolení nebo nařízení odstranění stavby, terénních úprav anebo zařízení stanoví stavební úřad podmínky vyplývající z technických požadavků na stavby, podmínky pro archivování dokumentace, popřípadě požadavky k úpravě pozemku po odstranění stavby. Může též uložit vlastníku stavby povinnost předložit návrh technologického postupu prací při odstraňování stavby, včetně nutných opatření k vyloučení, omezení či ke kompenzaci případných negativních důsledků na životní prostředí v okolí stavby.32

•

Jestliže o odstranění stavby rozhodl soud, požádá povinná osoba stavební úřad o stanovení podmínek pro odstranění stavby; rozhodnutí, kterým se podmínky stanoví, je prvním úkonem v řízení.33

VLIV STAVEBNÍHO POVOLENÍ Při ocenění všech druhů staveb, terénních úprav, zařízení a udrţovacích prací, si musíme vţdy ověřit, zda vyţadují stavební povolení podle stavebního zákona § 103, uvedené výše. Pokud by ho stavby vyţadovaly, ale neměly a neexistuje ani veřejnoprávní smlouva, která by nahradila stavební povolení. Hodnotu nemovitosti by to z hlediska ocenění velice sniţovalo. Proto je potřeba si zjistit, proč povolení nemovitost nemá a jestli je moţné jej získat. Pokud ano, je třeba zjistit náklady na jeho získání a odečíst je od hodnoty nemovitosti. Můţe se také stát, ţe náklady na získání stavebního povolení jsou větší, neţ hodnota stavby nebo dokonce celé nemovitosti.

VLIV OHLÁŠENÍ Ohlášení můţe slouţit při oceňování nemovitosti jako zdroj informací, které musí obsahovat náleţitosti podle § 105 stavebního zákona.

VLIV KOLAUDAČNÍHO SOUHLASU Při oceňování stavby je důleţité znát její účel vyuţití, který je napsaný v kolaudačním souhlasu, jenţ obsahuje vlastnosti budovy, které nemohou budoucí uţivatelé ovlivnit, například škola, bytový dům a další informace podle § 122.

32 33

§130 odst. 1 Stavebního zákona §130 odst. 2 Stavebního zákona

25

Změna uţívání stavby podle § 126 Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle §119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby.34 Změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí, nebo změna doby trvání dočasné stavby, je přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení stavebního úřadu.35 Změna v užívání stavby musí být v souladu s územně plánovací dokumentací, s cíli a úkoly územního plánování, s obecnými požadavky na výstavbu, s veřejnými zájmy chráněnými tímto zákonem a se zvláštními právními předpisy. Pokud je změna v užívání stavby podmíněna změnou dokončené stavby, která vyžaduje ohlášení nebo stavební povolení, stavební úřad projedná změnu dokončené stavby36.

ODSTRANĚNÍ STAVBY Oceňování majetku zahrnuje i ocenění nákladu na odstranění stavby, které nám definuje stavební zákon. Pokud oceňujeme nemovitost určenou k odstranění, oceníme zbylou hodnotu nemovitosti po odstranění stavby a hodnotu materiálu, který vznikl při odstraňování, například ţelezo. Nakonec oceníme náklady na odstranění stavby, které odečteme od součtu předešlých dvou ocenění a dostaneme hodnotu dané nemovitosti. Náklady na odstranění stavby podle § 131 Náklady na odstranění stavby nese ten, komu bylo odstranění stavby nařízeno.37 Ten, komu bylo odstranění stavby nařízeno, odpovídá za škodu, která v souvislosti s odstraňováním stavby vznikla na sousední stavbě nebo pozemku, pokud nebyla způsobena jejich závadným stavem. Náklady nutných zabezpečovacích prací, které je nutno provést pro závadný stav sousední stavby, nese vlastník této stavby38.

34

§126 odst. 1 Stavebního zákona §126 odst. 2 Stavebního zákona 36 §126 odst. 3 Stavebního zákona 37 §131 odst. 1 Stavebního zákona 38 §131 odst. 2 Stavebního zákona 35

26

ZÁVĚR Cílem této bakalářské práce bylo, analyzovat vlivy, které vytváří stavební zákon při oceňování nemovitostí. Především poukázat na to, jaké části zákona ovlivňují výslednou hodnotu oceňované nemovitosti, a jak velká je míra změny. Nezbytnou součástí identifikace těchto vlivů, je stručný úvod do problematiky oceňování majetku a základní zákonné úpravy stavebního zákona, která je nezbytná k pochopení a základní představě o těchto vlivech. Po analýze jednotlivých vlivů jsme dospěli k závěru. Vyuţití pozemku podle územně plánovací dokumentace má na jeho hodnotu zásadní vliv. Pozemek bez potenciálu ke změně vyuţití územního plánu, většinou se nachází v extravilánu obce, můţe mít v příkladové obci Spojil aţ osmkrát menší hodnotu, neţ-li pozemek s potenciálem do budoucna ke změně územního plánu. Pozemek určený k zastavění podle územní dokumentace má hodnotu největší, aţ trojnásobek hodnoty pozemku s potenciálem stavebního pozemku v této obci. Velikost vlivů ve věcech územního plánování na hodnotu oceňované nemovitosti, lze velice přesně spočítat oproti vlivům z hlediska stavebního řádu, kde největším cenotvorným faktorem je povolení stavby. Pokud stavba povolení nemá, má to vţdy na obvyklou cenu nemovitosti záporný vliv. Pokud stavba nesplňuje poţadavky na stavební povolení, můţe stavební úřad nařídit podle §129 odstranění nemovitosti a nemovitost můţe v této chvíli získat i zápornou hodnotu. Pokud oceňujeme stavby, potřebujeme zjistit účel stavby, při kterém nám můţe velice přesně poslouţit kolaudační souhlas. V případě jeho neexistence lze stavbu podle §3 odst. 2 zákona o oceňování, ocenit podle převaţujícího účelu, nebo podle účelu, ke kterému je tuto stavbu moţno uţívat bez závad. Kdyţ si zrekapitulujeme všechny tyto poznatky ohledně dané problematiky, dojdeme k závěru. Kaţdá nemovitost, která je předmětem oceňování, podléhá některému z opatření stavebního úřadu respektive právní úpravě České republiky, kterou je v tomto případě stavební zákon a jeho jednotlivé prováděcí předpisy.

27

SEZNAM POUŢITÝCH ZDROJŮ KNIŢNÍ PUBLIKACE BRADÁČ, A. a KOLEKTIV, Soudní inženýrství. CERM Brno, 1999, ISBN 80-7204133-9. BRADÁČ, A., FIALA J., Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. LINDE Praha, 1996, ISBN 80-7201-017-4 DOLEŢAL, J., MAREČEK, J., SEDLÁČKOVÁ, V., Nový stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související s poznámkami. LINDE PRAHA, 2006, ISBN 80-7201626-1 DOLEŢAL, J., MAREČEK, J., VOBOŘIL, O., Nový stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související s poznámkami. LINDE Praha, 2007. ISBN 80-7201-626-1 ORT, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. BIVŠ, a.s. Praha 2007, ISBN 978-80-7265-113-9 ŠTAFL, A. Stavební řád pro Čechy: S příslušnými zákony, nařízeními, výnosy, oběžníky, výkladem, poznámkami a judikaturou. V. LINHART Praha, 1935

PRÁVNÍ PŘEDPISY Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ze dne 17. Června 1997. S poslední aktualizací zákonem 350/2012 Sb. Zákon č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ze dne 11. května 2006 platný od 1. ledna 2007 S poslední aktualizací platnou od 1. ledna 2013, zákonem č. 350/2012 Sb. Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb Vyhláška 503/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona o územním řízení, veřejnoprávní smlouvě a územním opatření Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území, ve znění pozdějších předpisů 28

INTERNETOVÉ STRÁNKY https://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Uzemni-planovani-a-stavebnirad/Pravo-Legislativa/Dalsi-pravni-informace/Historie-ceskeho-stavebniho-prava http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Uzemni-planovani-a-stavebnirad/Novela-stavebniho-zakona/Provadeci-vyhlasky/Informace-k-provadecimvyhlaskam-ke-stavebnimu-zak http://www.zakonycr.cz/seznamy/151-1997-sb-zakon-o-ocenovani-majetku-a-ozmene-nekterych-zakonu-(zakon-o-ocenovani-majetku).html

29

II. Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku (Ke každému odhadu přílohy na konci práce) (Praktická část)

30

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům Na Okrajích 84 530 02 Spojil – Pardubice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 5. DUBNA 2013 31

ÚVOD Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. dubnu 2013 – ke dni místního šetření. Oceněný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Sezemicích, na listu vlastnictví č. 50043 a 20, pro katastrální území Spojil, obec Spojil, okres Pardubice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4. Dubna 2013 je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni (5. dubna 2013) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Nemovitost je vhodná pro zajištění. Na listu vlastnictví jsou zapsání jako majitelé manţelé Miroslav a Jana Doleţalovi. V listu vlastnictví KN, není zapsáno zástavní právo ani ţádné jiné omezení vlastnictví nebylo zjištěno. Na LV č. 50043 a 20 nejsou zapsána ani ţádná věcná břemena.

POPISNÉ INFORMACE POPIS NEMOVITOSTI Rozsáhlý a členitý rodinný dům, samostatně stojící, nepodsklepený s obytným podkrovím, půdou a vestavěnou dvou garáţí s dílnou, je postaven v centru obce v zástavbě s novými rodinnými domy, stavba se nachází po levé straně komunikace procházející obcí do Pardubic. Obec je poznamenaná nutností dojíţdět za prací, lékařskou péčí, do škol, za nákupy, kulturou i sportem do města (do centra Pardubic 4km)

32

POZEMEK Podle výpisu z listu vlastnictví č. 50043 a 20, pro obec Spojil se jedná o pozemky p.č. 142 a 153 – zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 225/6 – orná půda (zahrada) a 225/35 – ostatní plocha, vydáno kolaudační rozhodnutí MěÚ Sezemice ze dne 9.4.2001. Pozemky jsou přístupny z místní komunikace. Je provedeno napojení na zemní plyn. Pozemky p.č. 142 a 153 jsou rovinné.

VENKOVNÍ ÚPRAVY Provedeno napojení na inţenýrské sítě – elektropřípojka, vodovod, kanalizace, plyn, rozvody nn a telefon. Celá zahrada je oplocena, vlastníkem nemovitosti ze tří strana. Poslední strana byla postavena sousedem. Na zahradě se nachází tenisový kurt o rozloze 25,5 x 18 m, s umělým povrchem typu umělé trávy, zasypané jemným pískem. Kurt je oplocen ze dvou stran zvlášť.

VEDLEJŠÍ STAVBY Bazén zastřešený plastový bazén o rozloze 7 x 3.5 m a hloubce 1,5 m plus schody, usazený v zemi. Zastřešení je ve tvaru půlválce z polykarbonátu o rozloze 12x4 m a výšce 220 cm. zahradní dům Zahradní domek slouţící jako uloţení veškerého zařízení k bazénu, úschovna zahradního nářadí a posezením. Vybavení: umyvadlo s baterií napojené pouze na studenou vodu, otevřené krbové kamna, 1x dveře, 2x plastové okno. Konstrukční řešení: Zahradní domek o rozloze 10x4 metry, s pultovou střechou s taškovou krytinou Bramac. Svislé konstrukce jsou v kombinaci ztraceného bednění a dřevěných sloupů. Betonové podlahy s cihlovou dlaţbou.

33

RODINNÝ DŮM DISPOZICE STAVBY Rodinný dům 1. n.p./ 1 + 2: kuchyň, jídelna, obývací pokoj, šatna, WC, 2 komory, technická místnost (prádelna s kotelnou), zádveří, hala se schodištěm, zimní zahrada Podkroví – 4 pokoje, 2koupelny a WC, hala se schodištěm Dvougaráţ 1. n.p. vestavěná v RD

KONSTRUKČNÍ SYSTÉM A POUŢITÉ MATERIÁLY Svislé konstrukce jsou zděné z keramických tvárnic Porotherm tl. 300 mm se zateplením o tl. 16 cm, zaloţené na izolovaných základových pasech. Vodorovné nosné konstrukce jsou z keramických vloţek do stropních nosíků, s rovným podhledem, střecha je valbová, s taškovou krytinou Bramac. Krov je dřevěný vázaný, s obytným 2. n.p. (podkrovím) a půdou. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Schodiště z přízemí do podkroví je ţelezobetonové monolitické, s povrchovým obkladem ze dřeva. Vnitřní omítku stěn a stropů tvoří štukové omítky s malbou, v podkroví podhled a šikmé stěny z desek SDK Knauf tl. 15mm, s izolací z čedičové vlny tl. 20 cm. Fasádní omítky akrylátové v kombinaci s obkladem, šambrány kolem oken a vnějších dveří. Komínové těleso je tvarovek Schiedel o DN 200 (krb) a DN 160 pro kotel ÚT. V koupelnách, kuchyni a na WC jsou bělinové obklady. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové s povrchem keramická dlaţba v celém 1. n.p. a v podkroví obytné místnosti opatřeny plovoucí podlahou z dubového masivu a v ostatních místnostech jsou z keramické dlaţby. Vnější dveře a okna jsou plastová zasklené izolačním dvojsklem, z venku v barvě dřeva, opatřeny vnitřní a z bezpečnostního hlediska i venkovní ţaluzie. Střešní okna Velux. U oken zimní zahrady, garáţe s dílnou a kotelny opatřeny bezpečnostní folií. Dveře vnitřní jsou prosklené a plné dýhované do ocelových zárubní s obloţkou. Garáţová vrata vyklápěcí s dálkovým ovládáním. Provedeny rozvody studené vody, teplá voda je získávána průtokovým ohřevem v kombinovaném plynovém kotli. Odkanalizování z kuchyně, koupelen a WC přípojkou do veřejného řadu. Provedeno napojení na inţenýrské sítě, zavedena světelná i motorová elektřina, vodovod, kanalizace, plyn a rozvody nn. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn, otopena tělesa Radik, v koupelnách trubkové těleso „ţebřík“ alternativně zabudováno i podlahové topení v 1. n.p. a v podkroví osazeny 4 klima jednotky systému split.

34

VYBAVENÍ Krb, 4 klima jednotky, ústřední vysavač, Sauna v prádelně, v bytných místnostech v podkroví vestavěné skříně

VYHODNOCENÍ TECNICKÉHO STAVU Nemovitost – RD dispozičně řešen jako 6 + 1, je novou stavbou zkolaudovanou v roce 2001, připojen na komunikaci. Dům je přízemní s obytným podkrovím, půdou a valbovou střechou, bez podsklepení. Provedeno napojení na inţenýrské sítě – elektropřípojka, vodovod, kanalizace, plyn, rozvody nn a telefon. V dispozici RD je zabudována dvou garáţ, na zahradě krytý plastový bazén a tenisový kurt.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili pouze metody nákladové a porovnávací. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili kombinaci nákladové a porovnávací metody. 35

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je 3 863 000 Kč. A je kalkulovaná následně: 1 684 * 2 294 = 3 863 096 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

1 2 3 4 Celkem

číslo parcely výměra v m² jednotková hodnota v Kč/m² trţní hodnota

142 153 225/6 225/53

281 40 704 659 1 684

2294 2294 2294 2294

36

644 614 91 760 1 614 976 1 511 746 3 863 096

zaokrouhleno

3 863 000

Příloha č.1 - TABULKA - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

Spojil

1 stavební

2 stavební

3 stavební

4 stavební

Na Okrajích

parcela

parcela

parcela

parcela

142,153,225/6,225/53

N/A

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Spojil

Spojil

Spojil

Spojil

Spojil

Obec

Spojil

Spojil

Spojil

Spojil

Spojil

Okres

Pardubický

Pardubický

Pardubický

Pardubický

Pardubický

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

B. Základní údaje pro porovnávání - cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m²

X

2 625 000

2 590 000

2 833 000

2 835 000

1 684

1 094

1072

1180

1181

X

2399

2416

2443

2401

30.3.2013

30.3.2013

30.3.2013

30.3.2013

1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

1

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastniská práva Korekce Upravená hodnota

2399

2416

2443

2401

Existence věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle

Rodinný dům

územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce

2399

2416

2443

2401

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Upravená hodnota Jiná právní omezení

Nejsou

a závazky Korekce Upravená hodnota

37

1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

1

Korekce

2399

2416

2443

2401

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce

2399

2416

2443

2401

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1

Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce

2399

2416

2443

2401

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Upravená hodnota Dostupnost inţ. Sítí

Kompletní

1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

Autobus,

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota Doprvní dostupnost

Výborná

a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice

Ne

stávajících objektů 1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

2399

2416

2443

2401

Menší

Menší

Menší

Menší

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní paramaetry Velikost pozemku Korekce

0,95

0,95

0,95

0,95

Upravená hodnota

2279

2295

2321

2281

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

2279

2295

2321

2281

2279

2295

2321

2281

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m²

2294

Rozloha pozemku

1 684

Celková porovnávací

3 863 096

hodnota

38

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Pardubice v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 10 075 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

39

Příloha č.2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

2 Rodinný dům

3 Rodinný dům

4 Rodinný dům

Srnojedy

Nové Jesenčany

Černá u Bohdanče

Chvojenec

Srnojedy

Nové Jesenčany

Černá u Bohdanče

Chvojenec

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti

1 Rodinný dům Rodinný dům Spojil

Parcelní číslo Adresa pozemku

Na Okrajích 84

Katastrální území

Spojil

Obec

Spojil

Srnojedy

Nové Jesenčany

Černá u Bohdanče

Chvojenec

Pardubický

Pardubický

Pardubický

Pardubický

Královehradecký

1 684

1 331

951

1 521

1 500

2294

1700

2850

Okres B. Údaje o pozemku - Přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota ze 1 m² pozemku

2 262 700 2 710 350 Hodnota pozemku celkem 3 863 096 C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích

1000

800

1 521 000

1 200 000

477

324

350

360

482

X

7 290 000

12 900 000

5 899 000

7 399 000

5 027 300

10 189 650

4 378 000

6 199 000

jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jed.

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní ůdaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce

plánu

Spojil

Upravená hodnota Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezeni

12 161

12 861

8.2.2013

20.2.2013

1

1

1

1

15 516

29 113

12 161

12 861

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,85

0,85

0,85

0,85

13 189

24 746

10 337

10 932

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

13 189

24 746

10 337

10 932

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

24 746

10 337

10 932

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Srnojedy

Nové Jesenčany

Černá u Bohdanče

Chvojenec

1

1

1

1

13 189

24 746

10 337

10 932

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

13 189

24 746

10 337

10 932

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

13 189

24 746

10 337

10 932

Rodinný dům Rodinný dům

Korekce Koloudační rozhodnutí

29 113 8.2.2013

13 189

Upravená hodnota Vyuţití podle územního

15 516 29.1.2013

Ne

a závazky Korekce Upravená hodnota

40

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objetku

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Tech.Vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funk.vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Dobrý

Obdobná

Lepší

Horší

Horší

1

0,9

1,1

1,1

13 189

22 271

11 371

12 025

Lepší

Velmi Dobrý

Dobrý

Dobrý

0,9

0,8

1

1

11 870

17 817

11 371

12 025

Průměrná

Nadprůměrná

Průměrná

Průměrná

1

0,9

1

1

11 870

16 035

11 371

12 025

Dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Dobrá

1

0,9

1

1

11 870

16 035

11 371

12 025

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Dobrá

1

1

1

1

11 870

16 035

11 371

12 025

MHD

MHD

Autobus

Autobus

1

1

1,05

1,05

11 870

16 035

11 940

12 626

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota N/A

Jiná techická korekce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

11 870

16 035

11 940

12 626

Průměrná

Nadprůměrná

Průměrná

Průměrná

1

0,9

1

1

11 870

14 432

11 940

12 626

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

11 870

14 432

11 940

12 626

Obdobný

Obdobný

Menší

Obdobný

1

1

1,05

1

11 870

16 035

12 537

12 626

Obdobný

Lepší

Ţádný

Obdobný

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Vedlejší stavby Korekce Upravená hodnota

1

0.9

1,05

1

11 870

14 432

13 164

12 626

11 870

14 432

13 164

12 626

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota

13 023

1 jednotky Porovnávací hodnota

6 211 971

celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

3 863 096

Celková porovnávací hodnota

10 075 067

41

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáváním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavb objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním

42

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší předběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná nákladovou metodou je 11 807 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce níţe včetně tabulek pro výpočet vedlejších staveb a venkovních úprav.

43

NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Na Okrajích 84, Spojil

Číslo pozemku

142

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

12 let

Efektivní stáří

12 let

Ekonomická ţivotnost

88 let

Zastavěná plocha

289 m²

Počet podlaţí

2 nadzemní

Celková zastavěná plocha

477 m²

Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

405 m²

Celkový obestavěný prostor

1 596,84

Jednotkové reprodukční náklady

4 340

Reprodukční náklady celkem

6 930 286

Fyzické opotřebení

- 12 %

5 772 800

Funkční nedostatky

-5%

5 657 344

0%

5 657 344

Ekonomické nedostatky Vedlejší stavby

469 845

Venkovní úpravy

534 260

Pozemek

3 873 093

Indikovaná hodnota

11 807 484

Zaokrouhleno

11 807 000

44

Vedlejší stavby Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Počet podlaţí Celková zastavěna plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové repordukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční opotřebení Ekonomické nedostatky

Zahradní dům 153 Klasická, zděná 11 let 11 let 89 let 1 nadzemní 40 m² 120 m³ 1 650 Kč/m³ 198 000 176 220 176 220 176 220

-11% 0% 0%

Indikovaná hodnota Název Číslo pozemku Konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Celková zastavěná plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové repordukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční opotřebení Ekonomické nedostatky

176 220 Kč

-40% -10% 0%

Zastřešený bazén 225/35 Plastový s polykarbonátovým zastřešením 10 let 10 let 15 let 48 m² 108,75 m³ 5 000 Kč/m³ 543 750 326 250 293 625 293 625

Indikovaná hodnota

293 625 Kč

Zahradní dům Zastřešený bazén Vedlejší stavby celkem

176 220 Kč 293 625 Kč 469 845 Kč

45

Venkovní úpravy Název Číslo pozemku Povrch Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Celková zastavěna plocha Jednotkové repordukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční opotřebení Ekonomické nedostatky

Tenisový kurt 225/35 Umělá tráva s jemným pískem 10 let 10 let 20 let 459 m² 1 300 Kč/m² 596 700 399 789 359 810 359 810

-33% -10% 0%

Indikovaná hodnota Název Číslo pozemku Konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Celková zastavěna plocha Jednotkové repordukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční opotřebení Ekonomické nedostatky Indikovaná hodnota

359 810 Kč Oplocení 225/6, 225/35 Ztracené bednění, pletivo 12 let 12 let 30 let 245 m² 350 85 750 51 450 51 450 51 450 51 450 Kč

-40% 0% 0%

Název Stanovené odorným odhadem

Inţenýrské sítě 123 000 Kč

Tenisový kurt Oplocení Inţenýrské sítě Venkovní úpravy celkem

359 810 Kč 51 450 Kč 123 000 Kč 534 260 Kč

46

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. dubnu 2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

10 075 000

90

9 067 500

Nákladová metoda

11 807 000

10

1 180 700

Výsledná cena

10 248 200

Zaokrouhleno

10 248 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky a i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodu je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90%. Příjmová metoda zde nelze pouţít díky nedostatku informaci ohledně výše nájemného. Tento typ majetku – rodinný dům není v uvaţované lokaci pronajímán. Pokud se nejedná o novostavbu, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto ji je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 5. dubna 2013 reprezentována částkou =10 248 000 Kč. (slovy:Desetmiliónůdvěstěčtyřicetosmtisíckorunčeských)

47

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být. Závěry uvedené v této zprávě mohou být úplně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme shledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Pardubicích, dne 5. Dubna 2013

………………………………………… Josef Doleţal

48

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Administrativní budova B. Němcové 213b. 530 02 Pardubice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 11. DUBNA 2013 49

ÚVOD Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v podílovém vlastnictví pouze budovy, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 11. dubnu 2013 – ke dni místního šetření. Oceněný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Pardubice, na listu vlastnictví č. 11885, pro katastrální území Pardubice, obec Pardubice, okres Pardubice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4. Dubna 2013 je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni (11. dubna 2013) uţíván výhradně jako administrativní budova. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Nemovitost zapsána v listu vlastnictví č. 11885 pro obec a katastrální území Pardubice je ve vlastnictví fyzických osob – Doleţal Miroslav, Na Okrajích 84, Spojil, 53002 Pardubice a Urbanec Vladimír, V Zátiší, 1061, Studánka, 53012 Pardubice.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Objekt č.p. 231b se nachází v ulici Boţeny Němcové v části Pardubice Tato lokace patří k velice dobrým v Pardubicích z trţního hlediska. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Zastávky městské hromadné dopravy – linek 5,27,14,24 (stanice Domov Mládeţe) a další také v dochůdné vzdálenosti. Parkování u objektu je moţné, ale omezené počtem míst. Další parkovací místa jsou zde v dochůdné vzdálenosti, v řádu několika desítek metrů. 50

HISTORIE NEMOVITOSTI Objekt byl vybudován v roce 1975 n.p. Agrostav Pardubice, jako zařízení staveniště. Slouţil jako kanceláře pro stavbyvedoucí a mistry n.p. Agrostav.

POZEMEK, VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Jelikoţ se budova nachází na stavební parcele jiného vlastníka, bude předmětem ocenění pouze budova samotná bez pozemku ani jiných vedlejších staveb a venkovních úprav.

ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Předmětem ocenění je administrativní budova, která je provozována za účelem pronájmu kancelářských prostorů. V přízemním objektu se nachází 17 kanceláří k pronájmu, chodba je spojující a sociální zařízení

DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ Přízemní objekt o půdorysných rozměrech 37,25 x 9,15 m se skládá ze střední průběţné chodby, ze které jsou přístupny kanceláře po obou podélných stranách. V jiţní části je umístěno sociální zařízení. Výška objektu po střešní hřeben je cca 4 m.

KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ Jedná se o montovaný objekt, dodávaný n.p. Tesko Praha pro zařízení staveniště. Základy objekt je zaloţen na ţelezobetonových panelech Svislé nosné konstrukce Svislý nosný systém je tvořen dřevěnou konstrukcí s vícevrstvými likusovými panely tl. 100 mm. Tyto panely tvoří i dělící příčky.

51

Vodorovné nosné konstrukce Příhradové sbíjené vazníky jsou zároveň nosnou konstrukcí stropu i střechy. Vazníky jsou kotveny do svislých nosných prvků v obvodových zdech. Podélné ztuţení je provedeno ve střešní rovině. Nadokenní i nadedveřní překlady jsou součástí dřevěné nosné konstrukce. Střecha Objekt je zastřešen příhradovými sbíjenými dřevenými vazníky s plechovou vlnitou krytinou. Úprava povrchu Ve štítech a pod podélnými římsami je proveden dřevěný obklad. Z vnější strany jsou panely opatřeny fasádní barvou, z vnitřní strany jsou upraveny nátěry (tapetami) dle poţadavků nájemců jednotlivých kanceláří. Práce truhlářské V objektu je pouţito vesměs typových dřevěných oken i dveří. Okna jsou o rozměrech 79x139 a 49x79 cm. Vnitřní dveře jsou vesměs 80x197. Pouze v sociálním zařízení jsou dveře 60x197. Vchodové dveře jsou o rozměru 145x197 cm. NAPOJENÍ NA INŢENÝRSKÉ SÍTĚ Vodovod Objekt je napojen na městský vodovodní řád vodovodní přípojkou, vyústěnou v místnosti WC. Kanalizace Odkanalizování objektu je provedeno vnitřní kanalizací a kanalizační přípojkou do jednotné stoky veřejné kanalizace, vedené v ulici B. Němcové. Plynovod Domovní plynovod je zásoben zemním plynem STL plynovodní přípojkou, napojenou na veřejný plynovod, vedený v ul. Milheimova. Hlavní uzávěr plynu, regulátor a plynoměr jsou umístěny ve zděném přístavku na jiţní straně. NTL domovní plynovod slouţí k vytápění objektu. V jednotlivých místnostech jsou osazena lokální plynová topidla v provedení C, odebírající vzduch z venkovního prostoru. 52

Elektrická energie Je napojena na kabelový rozvod NN. Hlavní rozvaděč je umístěn v zádveří na jiţní straně objektu. Slaboproud Objekt je napojen přípojkami na slaboproudé rozvody. Protipoţární opatření Objekt je vybaven ručními hasicími přístroji, umístěnými ve střední chodbě

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití budovy nebo pozemku, které je fyzicky moţné, finančně moţné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. V katastru nemovitostí je majetek zanesen jako administrativní budova a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Vyuţití této nemovitosti je tudíţ právně přípustné Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu nevyţaduje rozsáhlou investici do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je také splněna. Celý objekt je pronajat za trţní nájemné, tudíţ je splněné další kriterium - maximální ziskovosti. Na základě výše uvedených podmínek, dospíváme k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

53

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty budovy Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jsme vzali do úvahy administrativní budovy, které byly v okrese Pardubice v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. 54

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti indikovaná porovnávací metodou je 1 434 798 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

55

Příloha č.2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

Administrativní

1 Administrativní

2 Administrativní budova

3 Administrativní

budova Dukla

budova Jesničánky

Zelené předměstí

budova Sezemice

Pardubice

Sezemice nad Loučnou

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název nemovitosti

8118, 3353/1

Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

Pardubice

Pardubice

Obec

Pardubice

Pardubice

Pardubice

Sezemice

Okres B. Údaje o pozemku

Pardubický

Pardubický

Pardubický

Pardubický

0

784

268

223

0

2600

Plocha pozemku Hodnota ze 1 m² pozemku

0 2 038 400 Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích

2450

1150

656 600

256 450

342

335

265

446

X

5 749 000

3 700 000

1 572 000

3 710 600

3 043 400

1 315 550

11 076

11 485

2 950

5.4.2013

5.4.2013

5.4.2013

jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jed.

X

Datum transakce

1

1

1

11 076

11 485

2 950

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

Korekce Upravená hodnota D. Právní ůdaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Na cizým pozemku

9 969

10 336

2 655

Absolutní

Absolutní

Absolutní

0,85

0,85

0,85

8 473

8 786

2 256

Ne

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

1

1

1

8 473

8 786

2 256

Administrativní

Administrativní

Administrativní

Administrativní

budova

budova

budova

budova

1

1

1

8 473

8 786

2 256

Ano

Ano

Ano

1

1

1

8 473

8 786

2 256

Ne

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Koloudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezeni

Ne

a závazky 1

1

1

8 473

8 786

2 256

Korekce Upravená hodnota

56

E. Technické parametry Dobrá

Lokalita

Obdobná

Obdobná

Horší

1

1

1,2

Korekce Upravená hodnota Horší

Technický stav objetku

8 473

8 786

2 707

Dobrý

Dobrý

Horší

0,8

0,85

1

Korekce Upravená hodnota Tech.Vybavenost budovy

Podprůměrná

6 778

7 468

2707,2

Průměrná

Průměrná

Průměrná

0,85

0,9

0,9

Korekce Upravená hodnota Funk.vyuţitelnost budovy

Dobrá

5 762

6 721

2 436

Lepší

Lepší

Dobrá

Korekce

0,95

0,95

1

Upravená hodnota

5 474

6 385

2 436

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

5 474

6 385

2436

MHD

MHD

Autobus

1

1

1,1

Další moţný rozvoj

Dobrý

nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Dobrá

5 474

6 385

2 680

Dobrá

Dobrá

Dobrá

a parkování 1

1

1

5 474

6 385

2680

Průměrná

Průměrná

Podprůměrná

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

1

1

1,1

5474

6 385

2948

Klasická, zděná

Klasická, zděná

Klasická, zděná

Korekce

0,85

0,85

0,85

Upravená hodnota

4 653

5 427

2 506

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

Upravená hodnota

4 653

5 427

2 506

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

1

1

1

4 653

5 427

2 506

4 653

5 427

2 506

Korekce Upravená hodnota Konstrukce

Dřevěná

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota

4 195

1 jednotky Porovnávací hodnota

1 434 798

celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková

0 1 434 798

porovnávací hodnota

57

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozních příjmů je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 1 408 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

58

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

184 166,55

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

2%

3 683

Efektivní hrubý příjem

180 484

Náklady na údrţbu

18 000

Pojistné

6 300

Daň z nemovitosti

7 690

Pronájem cizích pozemků

11 900

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

8 000

Provozní náklady celkem

51 890

Provozní příjem

128 594

Rezervy na renovace

30 000

Čistý provozní příjem

98 594

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota

1 408 485,7

Zaokrouhleno

1 408 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty

59

vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáváním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší předběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

60

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná nákladovou metodou je: 2 448 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce níţe. NÁKLADOVÁ METODA Název

Kancelářský objekt

Číslo pozemku

Nemá svůj pozemek

Nosná konstrukce

Dřevěná na bázi dřevní hmoty

Skutečné stáří

38 let

Efektivní stáří

38 let

Ekonomická ţivotnost

60 let

Zastavěná plocha

342,24 m²

Počet podlaţí

1 nadzemní

Celková zastavěná plocha

342,24 m²

Koeficient vyuţitelnosti

0,95

Celková podlahová plocha

325,13 m²

Celkový obestavěný prostor

1 177,31 m³

Jednotkové reprodukční náklady

4620 Kč/ m³

Reprodukční náklady celkem

5 439 172

Fyzické opotřebení

- 63,3 %

1 996 176

Funkční nedostatky

-0%

1 996 176

0%

1 996 176

Ekonomické nedostatky Stavby a venkovní úpravy

0

Pozemek

0

Indikovaná hodnota

1 996 176

Zaokrouhleno

1 996 000

61

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 11. Dubnu 2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

1 435 000

40

574 000

Příjmová metoda

1 408 000

50

704 000

Nákladová metoda

1 996 000

10

199 600

Výsledná cena

1 477 600

Zaokrouhleno

1 478 000

Oceňovaný majetek je specifický zejména svými technickými parametry, proto je velmi obtíţné vyhledat porovnatelný soubor dostatečně podobných nemovitostí v podobné lokalitě. Z těchto důvodu se domníváme, ţe v tomto konkrétním případě porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto nepovaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 40%. Administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe příjmová metoda dokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 50%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám 62

slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 11. Dubna 2013 reprezentována částkou:

=1 478 000 Kč (slovy:Jedenmiliónčtyřistasedmdesátosmtisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být. Závěry uvedené v této zprávě mohou být úplně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

63

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme shledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Pardubicích, dne 12. Dubna 2013

…………………………………………. Josef Doleţal

64

III. Analýza lokálního trhu s nemovitostmi (Analytická část)

65

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI

OKRES PARDUBICE se zaměřením na město Pardubice

PARDUBICKÝ KRAJ

66

POPIS OKRESU Okres Pardubice ve své dnešní podobě vznikl jako územní a správní celek v roce 1960 sloučením převážné části území čtyř tehdy rušených okresů: Holice, Pardubice-město, Pardubice-okolí a Přelouč. Svojí rozlohou 880 km2 je nejmenším okresem v kraji, na jeho území se podílí 19,5 %. Hustota zalidnění 191 obyvatel na km2 je však v kraji nejvyšší. Nejdelší společnou hranici má na severu s okresem Hradec Králové a na jihu s okresem Chrudim. Na severovýchodě hraničí s okresem Rychnov nad Kněžnou a na jihovýchodě s okresem Ústí nad Orlicí. Západní částí pak sousedí se dvěma okresy Středočeského kraje – severozápadně s Kolínem a jihozápadně s Kutnou Horou. Pardubický okres patří k oblastem s ne příliš členitým povrchem a relativně nízkým výškovým rozpětím. Převážná část území je součástí úrodné Polabské nížiny, náležící z geomorfologického hlediska do celku Východolabské tabule s typickou nižší nadmořskou výškou a výskytem mořských usazenin. 67

Od posledních změn administrativních hranic okresů k 1. lednu 2007 je pardubický okres rozdělen na 112 obcí, z toho 8 měst a jeden městys (Choltice). Z celkového počtu 167 750 obyvatel Pardubický okres má výhodnou polohu z hlediska dopravního spojení. Jeho územím prochází ze západu na východ celostátně nejvýznamnější železniční trať Praha – Olomouc, která je modernizována výstavbou mezinárodního rychlostního koridoru. V železničním uzlu Pardubice ji křižuje trať Liberec – Havlíčkův Brod. Pardubice jsou již dostupné z hlavního města po dálnici D11 a navazující rychlostní komunikaci. Zlepšení životních podmínek obyvatel Holic umožnilo vybudování silničního obchvatu města (I/35). Letiště v Pardubicích umožňuje smíšený vojenský a civilní provoz. Okres Pardubice se ve srovnání s jinými okresy České republiky dlouhodobě vyznačuje relativně nízkou nezaměstnaností, přičemž nabízí pracovní příležitosti i zájemcům o práci ze sousedního okresu Chrudim. Ke konci roku 2012 činil podíl dosažitelných uchazečů o zaměstnání na obyvatelstvu ve věku 15 až 64 let v okrese 5,6 %. Stále více obyvatel nachází uplatnění v oblasti obchodu a služeb. V tomto odvětví má pardubický okres nejvyšší zastoupení ekonomicky aktivních obyvatel ve srovnání s ostatními okresy Pardubického kraje. Významného rozvoje dosáhlo zejména v Pardubicích finančnictví a pojišťovnictví. Vybudována byla řada nových obchodních center na území města, skladových areálů a logistických center v jeho zázemí. Po roce 2000 se v pardubickém okrese zintenzivnila bytová výstavba v krajském městě a v jeho zázemí. Projev suburbanizace je nejvíce patrný v obcích ležících na jih a na sever od Pardubic, kde je vliv Hradecko-pardubické aglomerace nejvýraznější.

TRH S NEMOVITOSTMI V Pardubicích zaznamenali podobný vývoj v prodejích bytů jak v sousedním Hradci. Nicméně ceny prodávaných bytů v Pardubicích v letech 20011 - 2012 klesly více o cca čtvrtinu v panelu a o cca 10-15 % v cihlových domech a poslední rok jiţ stagnují. Meziročně klesly jiţ pouze o +/- 2 procenta. Srovnatelný 3+1 je nyní aţ o cca 150-200. tisíc levnější neţ v sousedním Hradci Králové. Cena za metr čtvereční je na hranici 23.000 Kč. V Hradci

68

Králové 25.500 Kč za metr čtvereční. Nejdraţší byty v Pardubicích jsou na Zelené terase, nejlevnější jsou ve čtvrti Polabiny. V uplynulých letech byly v Pardubicích dokončeny stovky nových bytů. Nyní se staví málo, protoţe trh je nasycen. Z nových bytů, které byly na trh uvedeny k prodeji během minulých let, se jich více neţ 25 % zatím nepodařilo prodat.

PARDUBICE Pardubice jsou statutární město na východě Čech a metropole Pardubického kraje s výraznou správní, obytnou, obsluţnou a výrobní funkcí pardubicko-hradecké aglomerace. Leţí ve východní části Polabí, na soutoku řek Labe a Chrudimky. Mají téměř 90 tisíc obyvatel a jsou 10. největším městem městem ČR. Sídlí zde Univerzita Pardubice a v historickém centru je od roku 1964 městská památková rezervace. Katastrální území Pardubic a okolí

69

POZEMKY PROLUKY Kvůli větším příspěvkům od státu, se město Pardubice snaţilo v posledních letech dosáhnout počtu obyvatel 100 000. Jedním z projektů, jak tohoto cíle dosáhnout byla analýza všech moţných proluk ve městě a následném zastavěním těchto proluk. Z tohoto důvodu se ve městě nachází minimální počet proluk. Většina těchto proluk proto byla zastavěna bytovými domy.

STAVEBNÍ POZEMKY V posledních letech ceny stavebních pozemků na předměstí Pardubice prudce stoupají. Velký zájem o pozemky mají především developeři, kteří čekají na jakoukoliv změnu územního plánu a následně skupují od soukromníků pozemky a zasíťují je a prodávají je s velkým ziskem. Problém soukromých pozemků v příměstských obcích a okolních částech města je, ţe dříve zemědělská půda z hlediska územního plánu má rozměry obdélníku. Parcely jsou velmi úzké a hodně dlouhé, proto se majitelům špatně prodávají a to nahrává developerům. Developeři mají kapitál na koupi více pozemků vedle sebe, poté je zasíťují a prodají několika násobně dráţ.

BUDOVY BYTY Počty prodávaných bytů v Pardubicích se v posledních letech výrazně zvýšily. V letech 2010 – 2012 zde bylo koncentrováno 45 % v kraji prodávaných bytů. Průměrné jednotkové ceny bytů v kraji sice nedosahovaly o 7,3 % republikového průměru, avšak vyšší ceny byly zaznamenány

pouze

v

Hlavním

městě

Praze,

Jihomoravském,

Středočeském

a

Královéhradeckém kraji. V poslední době vzniká v Pardubicích mnoho developerských projektů s výstavbou nových bytových domů. Díky těmto výstavbám zde nabídka hodně přesahuje poptávku.

70

Poslední velké projekty: Projekt DOMINO ve městě Lázně Bohdaneč, asi 10km západně od Pardubic. Kde se nachází 53 nových bytů. Jejichţ rozloha se pohybuje od 26 m2 do 85 m2 v kategoriích 1+kk aţ 3+kk. Cena bytů od 766 125,00 Kč bez DPH do 2 204 672,00 Kč bez DPH. Projekt bytových domů „U Vinice“ v Pardubicích. Kde se nachází 410 nových bytů. Jejichţ rozloha se pohybuje od 33 m2 do 120 m2 v kategoriích 1+kk aţ 5+kk. Ceny bytů od 1 101 224,00 Kč bez DPH do 3 137 600,00 Kč bez DPH. Projekt bytových domů „Trnová“ v Pardubicích. Kde se nachází 330 nových bytů. Jejichţ rozloha se pohybuje od 32 m2 do 80 m2 v kategoriích 1+kk aţ 3+1. Cena bytů od 924 300,00 Kč bez DPH do 3 119 400,00 Kč bez DPH. A další obrovské projekty „Labský palouk“, a „Dubové navrší“ na Dubině, které nabízí další stovky bytů. Nové byty se obchodují v cenách: Byt 2 + kk, 55 – 100 m²

1 800 000 – 2 500 000 Kč

Byt 3 + kk, 80 – 105 m²

2 200 000 – 3 350 000 Kč

Starší byty se obchodují v cenách: Byt 1 + 1

950 000 – 1 100 000 Kč

Byt 2 + 1

1 200 000 – 1 800 000 Kč

Byt 3 + 1

1 550 000 – 2 200 000 Kč

Ceny starších bytů v Pardubicích byly velmi ovlivněny první a druhou vlnou privatizace. Kdy město začalo v roce 1995 rozprodávat své byty v první vlně privatizace. Za 1 m² tehdy chtělo město 1500 Kč v nezrekonstruovaném bytovém domě a tudíţ i byty byly v dezolátním stavu. Pokud je město před prodejem zrekonstruovalo, chtěli za 1 m² - 4000Kč. V posledních 3 letech, ale přišla druhá vlna privatizace, kdy město vydalo do prodeje 1000 bytů, které se prodávají znovu vysoce pod trţní cenou.

71

RODINNÉ DOMY Převyšuje poptávka po nové výstavbě rodinných domů v příměstských obcích například: Spojil, Staré Hradiště, Srch, Srnojedy, Ostřešany a okrajových částech města, například: Staré Čívice, Popkovice, Svítkov, Rosice nad Labem a Draţkovice. Do všech těchto lokalit jezdí MHD a leţí v dobré dostupnosti do centra města. V Pardubicích a okolí vzniká také mnoho developerských projektu s malými satelitními městečky nebo řadovými domy. Mezi největší aktuální patří: Projekt rodinné domy Pardubice – Svítkov V. Celkem 87 nových rodinných domů, kde je na výběr ze sedmi typů dvoupodlaţních a jednopodlaţních domů s dispozicemi 2+kk, 4+kk, 4+1 nebo 5+kk o obytné ploše 50,0 m2 aţ 127,0 m2. Jedna se o domky s garáţi, popř. s krytým parkovacím stáním. Pozemky příslušející k jednotlivým domům jsou různých velikostí od 187,0 m2 do 847,0 m2. Projekt rodinné domy Němčice, kde by mělo vzniknout 55 rodinných domů stejné nebo velice podobné domy, jak u projektu Svítkov. V porovnání s výše zmiňovanými projekty, je nabídka rodinných domů v hlavních částech města velmi malá a domy jsou velmi drahé. Nové rodinné domy se obchodují v cenách, podle podlahové (uţitné) plochy: RD do 100 m²

1 500 000 – 2 500 000 Kč

RD do 150 m²

2 200 000 – 4 500 000 Kč

RD do 200 m²

4 500 000 – 6 000 000 Kč

OBJEKTY PRO INDIVIDUÁLNÍ REKREACI Tento segment trhu je zejména sezónní záleţitost. V Pardubicích je nabídka převáţně zahrádkářských domků v zahrádkářských koloniích (Na Čičáku, U krematoria, Na Cihelně). V nabídce jsou pouze staré objekty nebo objekty po rekonstrukci. Tyto objekty, poptávají zejména starší lidé, kteří bydlí v bytech. Práci na zahrádkách a svých chatičkách mají, jako zálibu ve volném čase a nechce se jim dojíţdět daleko. 72

BYTOVÉ DOMY Počet prodejů bytových domů je omezený. Poptávka převyšuje nabídku a proto, kdyţ je dům obchodován přes realitní kancelář, je jeho cena vysoká. V případě niţší ceny bývá bytový dům stavebně zanedbán nebo má skrytá rizika.

ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY Nabídka objektů tohoto typu je také velmi omezená, většinou se jedná o části výrobních areálů nebo o staré budovy s malým počtem kanceláří. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu.

PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY Nabídku těchto objektů tvoří především bývalé průmyslové objekty v částech Semtín a Rybitví. V řádech jednotek, se také prodávají staré průmyslové objekty nedaleko centra, kde tvoří cenu především pozemek těchto objektu, který se nachází na velmi lukrativním místě.

NÁJMY BYTY O pronájem bytů v Pardubicích je větší zájem, neţ o prodej bytů. Největší nabídku tvoří staré byty po rekonstrukci v panelových domech v městských částech Polabiny, Dubina a sídliště Višňovka. V dalších částech města (Dukla a centrum města), je nabídka menší, ale byty jsou v cihlových domech, o které je větší zájem. Velký podíl na trhu s pronájmem bytů, tvoří studenti pardubické univerzity, na které studuje přes 10 000 studentů a počet míst na kolejích je nedostačující.

Ceny nájmů starších bytů se pohybují v cenách: Byt 1 + 1

5 000 – 8 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

6 000 – 10 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

7000 – 11 000 Kč / byt / p.m.

73

PRODEJNÍ PROSTORY V Pardubicích jsou tři hlavní místa, kde je největší poptávka po prodejních prostorech. V podstatě hlavní centrum Pardubic – Třída Míru a její nejbliţší okolí, Pernštýnské náměstí, kde se pohybují nájmy v přízemí s vchodem do ulice od 6000 do 7000Kč za m²/rok. Třetím a nejnovějším atraktivním prodejním prostorem je nedávno dostavený AFI Palác Pardubice, který jako první obchodní centrum v Pardubicích nabízí moţnost parkování, stravování, multikino, supermarket Tesco a mnoho dalších sluţeb na jednom místě. Poptávka po prodejních místech mimo tyto tři lokality, je o poznání menší a nájmy jsou podstatně niţší. Centrum města

6000 – 7000 Kč / p.a.

Širší okolí

1200 – 3000 Kč / p.a.

KANCELÁŘE Největší poptávka a zároveň nabídka se nachází v centru města. Kde jsou výše nájmu určovány místem, podlaţím a samozřejmě velikostí kanceláří. Největší kancelářské budovy v centru jsou Pyramida a Magnum. Obě se nachází na Třídě Míru, jsou nedávno postavené, mají malé podzemní garáţe a v přízemí prodejní prostory. Dále od centra se nacházejí dvě velká kancelářská centra, která nabízejí kompletní sluţby včetně parkování a stravování a jsou zaměřené pouze na pronájem kancelářských prostor. (budova Domec na vinici a budova Vektor na Zeleném předměstí). Centrum města

1200 – 4500 Kč / p.a.

Širší okolí

500 – 2400 Kč / p.a.

PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY Nabídka pronájmu těchto objektů v Pardubicích je velice podobná nabídce prodeje. Tvoří ji zejména bývalé průmyslové objekty v Semtíně a Rybitví a to především skladové a výrobní plochy. Výrobní a provozní prostory

500 – 1500 / m² / p.a.

Sklady

400 – 1000 / m² / p.a.

74

MĚSTA PŘELOUČ A HOLICE Druhým segmentem trhu s nemovitostmi v okrese Pardubice je město Přelouč západně od Pardubic a na východ situované město Holice. Tento trh je o poznání menší, neţ trh s nemovitostmi krajského města. Ve většině subjektů tohoto trhu s nemovitostmi převládá poptávka nad nabídkou.

POZEMKY Ve městě Holice a jeho širším okolí se stavební pozemky prodávají od 350 do 800 Kč/m². V Přelouči a jejím nejširším okolí se prodávají stavební pozemky od 700 do 1000 Kč//m².

BUDOVY BYTY Poptávka zde velice razantně převyšuje nabídku. Pro mnoho realitních kanceláří je zde těţké vyhovět poţadavkům zákazníků z důvodu malé nabídky. Tato situace je převáţně ve městě Přelouč. V Holicích je situace v posledních letech lepší díky výstavbě několika nových bytových domů, v oblasti „Na Mušce“.

Starší byty se obchodují v cenách: Byt 1 + 1

600 000 – 900 000 Kč

Byt 2 + 1

750 000 – 1 200 000 Kč

Byt 3 + 1

1 100 000 – 1 500 000 Kč

RODINNÉ DOMY Poptávka po rodinných domech zde není tak velká, jako poptávka po bytech. Nabídka rodinných domů je zde velice omezená a lidé mají zájem spíše o rodinné domy nebo stavební parcely, na kterých si mohou postavit svůj rodinný dům v okolních obcích těchto měst.

75

NÁJMY BYTY Poptávka po nájmu bytu ve městě Přelouč, velice převyšuje nabídku a pro realitní kanceláře je zde stejně těţké vyhovět zákazníkovi, jak u prodeje bytů. Lepší situace je ve městě Holice, kde vzniklo v posledních letech několik nových bytových domů v oblasti „Na Mušce“, zmiňovaných uţ výše v trhu s prodejem bytů. Ceny nájmů starších bytů se pohybují v cenách: Byt 2 + 1

5000 – 8000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

7000 – 10 000 Kč / byt / p.m.

PRODEJNÍ PROSTORY Prodejní prostory, jsou v těchto městech situovány zejména na náměstích a je o ně velký zájem.

OKRES PARDUBICE MIMO MĚSTA PARDUBICE, PŘELOUČ A HOLICE POZEMKY Stavební pozemky v dostupnosti do měst Přelouč a Holice se pohybují od 200 do 800 Kč/m². V okolí Pardubic se pozemky pohybují o poznání dráţ, podle obce od 1000 aţ do 2500 Kč/m².

BUDOVY BYTY Rychlý relativní růst jednotkových cen bytů v obcích do 2 000 obyvatel souvisí s tím, ţe byla v letech 2001 aţ 2003 v těchto obcích cena bytů výrazně menší neţ ve městech. Průměrná velikost prodávaných bytů se příliš neliší v závislosti na velikosti obce.

76

RODINNÉ DOMY V celém okrese se prodávají domy víc v obcích do 2 000 obyvatel. Jejich niţší jednotková cena je dána nejen méně atraktivní polohou mimo města, ale téţ vyšším průměrným procentem opotřebení venkovských staveb. V okrese rostly relativně nejrychleji jednotkové kupní ceny domů s vyšším opotřebením a domů v obcích do 2 000 obyvatel.

NÁJMY BYTY Byty se zde pronajímají podle velikosti obce a hlavně podle dopravní dostupnosti do města, zejména Pardubic. Nabídka bytů je většinou v menších cihlových bytových domech s malou společnou zahrádkou.

OSTATNÍ OBJEKTY Na trhu s nájmy se kromě bytů objevují, pouze staré průmyslové objekty, sklady a staré zemědělské objekty. Většinou ve velmi špatném stavu v malých obcích.

CELKOVÝ MARKENTINGOVÝ VÝHLED Celkově lze v krátkodobém a střednědobém horizontu očekávat spíše stagnaci cen bytů, rodinných domů a rekreačních objektů. Mírný pokles vykazují byty v panelové výstavbě. Naopak kvalitní nová výstavba bytů má mírný nárůst ceny. Pro představu míry poklesu lze obecně říci, ţe byty a rodinné domy se vracejí na cenovou hladinu obvyklou, před 5 aţ 6 lety. Do nového roku vstoupily malé byty s dobrým poměrem ceny pořizovací oproti výši výnosu z nájmu. Malé byty jsou mnohem více poptávány neţ v minulých letech. Nejen díky jejich lepší finanční dostupnosti, ale také díky velké úspěšnosti při jejich následném pronájmu. Především byty 2+1 patří mezi nejvyhledávanější z řad drobných investorů do nemovitostí. Obdobný trend lze předpokládat i v dalších měsících. Velkým bytům (3+1 a větší) a rodinným domům by velmi pomohlo další sníţení úrokových sazeb hypotečních úvěrů, coţ ovšem není příliš pravděpodobné. Vzhledem k současné ekonomické situaci, cenám energii a výši mezd, lze předpokládat, ţe další zvýšení cen nájmů, je také velice nepravděpodobné.

77

Stavební pozemky v dostupnosti MHD zaznamenaly za poslední 2 aţ 3 roky mírný nárůst. Významnější zvýšení ceny mají pozemky s výhledem zařazení do územního plánu, jako stavební pozemky. Průměrná cena za 1m2 bytu v Pardubicích

Průměrná cena pronájmu za 1m2/měsíc v Pardubicích

78

SEZNAM POUŢITÝCH ZDROJŮ PRAKTICKÁ ČÁST Zdroj porovnávané nemovitosti: http://www.realhit.cz http://www.mmreality.cz http://www.reality.cz http://vychodo.ceskereality.cz http://reality.remax-czech.cz

ANALYTICKÁ ČÁST Obrázek okresu http://www.czso.cz/xe/redakce.nsf/i/administrativni_mapa_okresu_pardubice/$File/Pa rdubice.gif Popis okresu: http://www.czso.cz/xe/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_pardubice Obrázek katastrálního území Pardubic a okolí http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/3/3b/Katastr%C3%A1ln%C3 %AD_mapa_Pardubic.png/400px-Katastr%C3%A1ln%C3%AD_mapa_Pardubic.png Grafy průměrných cen bytů v Pardubicích http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti-graf.php?s=byty-prodej-prumernacena-za-1m2-bytu&praha=0&mesto=94 http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitostigraf.php?mesto=94&praha=0&s=byty-pronajem-prumerna-cena-pronajmu-1m2-mesic

79

SEZNAM PŘÍLOH I. TEORETICKÁ ČÁST č. 1 Územní plán obce Spojil č. 2 Legenda k územnímu plánu obce Spojil č. 3 Legenda k územnímu plánu obce Spojil

II. PRAKTICKÁ ČÁST RODINNÝ DŮM č. 4 Výpis z KN č. 5 Kopie katastrální mapy č. 6 Fotodokumentace nemovitosti č. 7 Mapa oblasti ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA č. 8

Výpis z KN

č. 9

Kopie katastrální mapy

č. 10 Fotodokumentace nemovitosti č. 11 Mapa oblasti

80

PŘÍLOHA č. 1 Územní plán obce Spojil

81

PŘÍLOHA č. 2 Legenda k územnímu plánu obce Spojil

82

PŘÍLOHA č. 3 Legenda k územnímu plánu obce Spojil

83

84

PŘÍLOHA č. 4 Výpis z KN

85

PŘÍLOHA č. 5 Kopie katastrální mapy

86

PŘÍLOHA č. 6 Fotodokumentace nemovitosti

87

PŘÍLOHA č. 7 Mapa oblasti

88

PŘÍLOHA č. 8 Výpis z KN

89

PŘÍLOHA č. 9 Kopie katastrální mapy

90

PŘÍLOHA č. 10 Fotodokumentace nemovitosti

91

PŘÍLOHA č. 11 Mapa oblasti

92