Bankovní institut vysoká škola Praha
„Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon) na oceňování nemovitostí“
Bakalářská práce
Barbora Klusová
Duben, 2011
Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku
„Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon) na oceňování nemovitostí“
Bakalářská práce
Autor:
Barbora Klusová Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Karviná
Ing. Pavel Sýkora
Duben, 2011
Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma: Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon) na oceňování nemovitostí, zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Karviné dne 10. dubna 2011
…………………………………
Anotace: Příjmení a jméno:
Klusová Barbora
Název:
Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon) na oceňování nemovitostí
Vedoucí práce:
Ing. Pavel Sýkora
Katedra:
Oceňování majetku
Akademický rok:
2010/2011
Počet stran:
56
Bakalářská práce na téma „Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon) na oceňování nemovitostí“ popisuje stavební zákon a postup stavebních úřadů při povolování stavby, zaměřuje se na oceňování nemovitostí, jeho právní předpis, metody oceňování a jejich charakteristiku. Cílem práce je poukázat na spojitosti mezi stavebním zákonem a oceňováním nemovitostí a také jeho působení a ovlivnění hodnoty stavby. V práci je pouţit modelový příklad, jenţ je průvodcem jednotlivými kapitolami. Klíčová slova:
Stavební zákon Modelový příklad Oceňování majetku Oceňovací vyhláška Územní plán
Synopsis: The Bachelor thesis themed "The Influence of Building Act No. 183/2006 on Appraising of the Real Estates" describes the building act and the procedure of the building office at the construction licencing, it aims at appraising of the real estates, its enactment, methods of appraising and their characteristics. The goal of the thesis is to point out to continuities between the building act and the appraising of the real estates and also its causation and influence of the value of the construction. There is a model example applied in the thesis and it is a guide through individual chapters.
Tímto bych chtěla velice poděkovat paní ALENĚ KLUSOVÉ za investici, ochotu a podporu, kterou vloţila do mého vzdělání a umoţnila mi tuto vysokou školu studovat. Jsem za to velmi vděčna a moc si toho váţím.
I. Vliv stavebního zákona na oceňování majetku
1. Rozbor stavebního zákona 2. Charakteristika a metody oceňování 3. Význam stavebního zákona při oceňování nemovitostí
OBSAH: 1.
ÚVOD
1
2.
STAVEBNÍ ZÁKON
3
2.1.
Definice stavebního zákona a prováděcí předpisy
3
2.2.
Postup stavebního úřadu při povolování modelového příkladu
4
2.3.
První stupeň povolovacího řízení: Územní řízení
6
2.3.1. Dokumentace pro územní řízení
6
2.3.2. Územní rozhodnutí
7
2.3.3. Rozhodnutí o umístění stavby
8
2.4.
9
Druhý stupeň povolovacího řízení: Stavební řízení
2.4.1. Dokumentace pro stavební povolení
9
2.4.2. Stavební řízení
10
2.4.3. Stavební povolení
10
2.5.
Uţívání stavby
11
2.6.
Zásah do nemovitosti v průběhu existence stavby
12
2.6.1. Zřízení nové kanalizační přípojky
12
2.6.2. Změna v účelu uţívání stavby
13
2.7.
14
Odstranění stavby
2.7.1. Dokumentace k odstranění stavby
14
2.7.2. Řízení o odstranění stavby
14
2.7.3. Povolení odstranění stavby
15
3.
OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ
16
3.1.
Stručná charakteristika oceňování nemovitostí
16
3.2.
Zjištění administrativní ceny modelového příkladu (dle cenové vyhlášky)
21
3.2.1. Ocenění modelové stavby nákladovým způsobem dle § 5 oceňovací vyhlášky
22
3.2.2. Zjištění administrativní ceny u modelového příkladu po změně v účelu uţívání stavby
24
3.2.3. Pozemek
28
3.3.
29
Oceňování nemovitostí a zjištění trţní hodnoty (trţní oceňování)
3.3.1. Nákladový způsob
30
3.3.2. Porovnávací způsob
31
3.3.3. Výnosový způsob
32
3.3.4. Trţní hodnota pozemku
33
3.4.
35
Zjištění trţní hodnoty modelového příkladu
3.4.1. Nákladový způsob ocenění
35
3.4.2. Porovnávací
36
3.4.3. Výnosový
37
4.
VLIV STAVEBNÍHO ZÁKONA NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ
39
4.1.
Územní plánování
39
4.1.1. Zastavěné a nezastavěné území
39
4.1.2. Územní plán
41
4.1.3. Formy územního rozhodnutí
42
4.1.4. Územní rozhodnutí
43
4.1.5. Regulační plán
44
4.2.
45
Stavební řád
4.2.1. Stavební povolení
46
4.2.2. Projektová dokumentace
47
4.2.3. Oznámení o uţívání stavby, kolaudační souhlas
47
4.2.4. Změna účelu uţívání stavby
48
4.2.5. Změna stavby
48
4.2.6. Odstranění stavby
49
4.3.
Věcné břemeno
49
4.4.
Vliv oceňování nemovitostí na stavební zákon
50
4.4.1. Vyvlastnění nemovitostí
50
4.4.2. Předkupní právo
51
4.4.3. Náhrada za změnu území
51
5.
ZÁVĚR
53
6.
SEZNAM POUŢITÝCH ZDROJŮ
55
1. ÚVOD Tématem své bakalářské práce jsem si zvolila „Vliv zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“) na oceňování nemovitostí“. Toto téma jsem si vybrala z praktického důvodu, neboť se jedná o důleţitou součást tohoto oboru a znalost právního předpisu, upravujícího povolování staveb, je jistou výhodou v budoucí praxi. Cílem práce je poukázat na spojitosti mezi stavebním zákonem a oceňováním nemovitostí a také jeho působení a ovlivnění hodnoty stavby. Rozhodla jsem se pojmout tuto práci formu modelového příkladu, pro jednoduchost pochopení souvislostí a snazší orientaci. Jednotlivé části práce jsou proto zaměřeny především na tento modelový příklad. Práce je celkem rozdělena do tří částí. První část je zaměřena na jednoduchou definici stavebního zákona a na postup stavebních úřadů při povolování stavby z modelového příkladu. Druhá část je zaměřena na oceňování nemovitostí, jeho právní předpis, metody oceňování, jejich charakteristika a způsob pouţití v případě variant modelového příkladu. V poslední, třetí části, se pokouším poukázat na spojitosti (vlivy) mezi jednotlivými zákonnými disciplínami. Vzhledem k tomu, ţe stavební zákon a problematika oceňování staveb jsou samostatnými disciplínami, které vydají kaţdá svým obsahem a podstatou na několik bakalářských prací, je práce pojata v jednotlivých částech zestručněním dané problematiky s teoretickým pouţitím modelového příkladu jako vodítka a alespoň částečného přiblíţení jednotlivých témat. Modelový příklad je pouţit pouze teoreticky, bez praktických výpočtů, z důvodu obsáhlosti jednotlivých metod při určování hodnoty, a také z důvodu obecného zadání modelového příkladu. Na cíl práce by to ovšem nemělo mít ţádný následek, neboť vliv stavebního zákona se také neodráţí v číslech, ale v daném případě pouze v teoretickém vyjádření. Modelový příklad Rodinný dům zděný, jednopodlaţní, nepodsklepený s obytným podkrovím, zastřešen sedlovou střechou o zastavěné ploše 195 m2, s přípojkami vody, plynu, odkanalizovaný splaškovou kanalizací do nepropustné polypropylenové ţumpy, dešťové vody jsou svedeny do vsakovací jímky. Rodinný dům se nachází v zastavitelném území obce, která má 1
zpracován územní plán. Stavba rodinného domu se nachází dle územního plánu obce v zóně U-S (smíšená zóna), ve které jsou stavby rodinných domů přípustné. Přístup a příjezd ke stavbě je zajištěn z účelové komunikace veřejně přístupné, odstavné stání je zajištěno na zpevněné manipulační ploše na pozemku. Velikost pozemku činí 1 200 m2. Obestavěný prostor rodinného domu činí 1189 m3.
2
2. STAVEBNÍ ZÁKON V této části práce se zabývám, jak jsem jiţ v úvodu uvedla, zabývat stavebním zákonem se zaměřením na povolení stavby z modelového příkladu, jako ukázky schematického procesu povolování stavby. Dále pak moţnými variantami, které by mohly mít vliv na budoucí ocenění (změna účelu v uţívání stavby a zřízení nové kanalizační přípojky).
2.1.
Definice stavebního zákona a prováděcí předpisy
Stavební zákon, nabyl účinnosti dne 1. ledna 2007 s výjimkou ustanovení § 143, 144, 145, 147 a 151, které nabyly účinnosti dne 1. července 2006, a s výjimkou ustanovení § 102 odst. 2, které nabudou účinnosti dnem 1. ledna 2012. Stavení zákon je právní předpis České republiky upravující územní plánování, zejména rozhodování v území. Dále upravuje věci stavebního řádu, zejména povolování staveb a jejich změn, terénních úprav a zařízení, uţívaní a odstraňování staveb, dohled a zvláštní pravomoci stavebních úřadů, postavení a oprávnění autorizovaných inspektorů, soustavu stavebních úřadů, povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. V neposlední řadě upravuje podmínky pro projektovou činnost a provádění staveb, obecné poţadavky na výstavbu, účely vyvlastnění, vstupy na pozemky a do staveb, ochranu veřejných zájmů a některé další věci související s předmětem této právní úpravy.1 Stavební zákon je rozdělen do sedmi částí, s nichţ kaţdá upravuje dílčí část zákona. Neoddělitelnou součástí stavebního zákona jsou jeho prováděcí vyhlášky, bez nichţ by nebylo moţno v rozsahu tohoto zákona rozhodovat. Jedná se o: vyhlášku č. 433/2001 Sb., kterou se stanoví technické poţadavky na stavby pro plnění funkcí lesa vyhlášku č. 590/2002 Sb., o technických poţadavcích na vodní díla vyhlášku č. 498/2006 Sb., o autorizovaných inspektorech vyhlášku č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence plánovací činnosti 1
§ 1 stavebního zákona
3
vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územním opatření vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení ve věcech stavebního řádu vyhláška č. 146/2008 Sb., o rozsahu a obsahu projektové dokumentace dopravních staveb vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických poţadavcích zabezpečujících bezbariérové uţívání staveb zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění)
2.2.
Postup
stavebního
úřadu
při
povolování
modelového
příkladu Kaţdá stavba má svůj ţivotní cyklus, který začíná výběrem pozemku. Jedná se o nejdůleţitější část a investici, neboť základem kaţdé stavby je pozemek. „Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí držby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku popřípadě rozhraním způsobu druhu využití pozemků.“
2
Výhodou
pozemku je jeho nezničitelnost, nepřemístitelnost a neopotřebovanost. Můţou se měnit jeho hranice a parcelní čísla. Je několik typů pozemků, které mají dle katastru nemovitostí závazně stanovenou charakteristiku účelu vyuţití tzv. druh, jedná se o: Zemědělské pozemky o orná půda o chmelnice o vinice o zahrady 2
http://www.katastrnemovitosti-nahlizeni.cz/pozemek/
4
o ovocné sady o louky o pastviny Lesní pozemky Ostatní pozemky o vodní plochy o zastavěné plochy a nádvoří o ostatní plochy Stavební zákon určuje způsob vyuţití jednotlivých pozemků na základě územního plánu, bez návaznosti na jejich vyuţití dle druhu zapsaného katastru nemovitostí. Část třetí stavebního zákona je věnována územnímu plánování, jeho cílům a úkolům, postupům v územním plánování a jeho nástrojům. Územní plán je zjednodušeně grafické rozčlenění správního území na dílčí území, s různými moţnostmi vyuţití. Od zón určených výhradně pro individuální bydlení aţ po zóny průmyslové. Stavební zákon definuje z hlediska moţnosti zastavění stavbou tři druhy pozemku: Stavební pozemek, zastavěný stavební pozemek a nezastavitelný pozemek. Jedná se o základní pojmy vymezené v § 2 odst. 1 stavebního zákona, kde v písm. b) je „stavebním pozemkem je pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem“ v písm. c) „zastavěným stavebním pozemkem je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely, zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami“ a písm. e) definuje pojem nezastavitelný pozemek jako „pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to 1. pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání; 2. v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, s tím, že do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší než 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků; 3. v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha“ 5
Rozhodující je ovšem územní plán, který vymezuje jednotlivé plochy území a svým členěním jim jednoznačně určuje budoucí moţný způsob vyuţití, tj. druh moţné zástavby. Modelový příklad se nachází v zóně U-S tedy v zóně smíšené. V této zóně je dle územního plánu
moţná
např.
výstavba
rodinných
domů,
bytových
domů,
obchodních
a administrativních budov, staveb pro správu a pro církevní, kulturní, sociální, zdravotnické, školské a sportovní účely a další z moţného jasně daného výčtu přípustných staveb. Kaţdá zóna má dle regulativ obecně závazné vyhlášky své přípustné a nepřípustné stavby. V zóně U-S je např. ve výčtu uvedeno, ţe jsou nepřípustné stavby pro výrobu, vrakoviště a další uvedené v obecně závazné vyhlášce, kterou schvaluje obecní nebo krajské zastupitelstvo, stejně jako pořízení územního či regulačního plánu (coţ je prostorově podrobnější zajištění území). Územní plán není jednotný pro všechny obce či města. Kaţdé území je jedinečné, má svou charakteristiku, své vlivy a specifika na tvorbu jeho koncepce. Více se zabývám územním plánem ve spojitosti s oceňováním nemovitostí v závěrečné části této práce. Pro ověření vhodnosti pozemku pro daný záměr vyuţití slouţí územně plánovací informace (§ 21 stavebního zákona).
2.3.
První stupeň povolovacího řízení: Územní řízení
Povolování stavby je dle stavebního zákona rozděleno do dvou základních typů povolení. Prvním z nich je územní řízení, jehoţ výsledkem je umístění stavby. 2.3.1. Dokumentace pro územní řízení: Po výběru a ověření vhodnosti pozemku pro daný záměr, je nezbytné zpracování dokumentace záměru pro územní řízení, dle které se předmětná nemovitost umístí. Obsah a rozsah dokumentace záměru nalezneme v příloze č. 4 vyhlášky č. 503/2006 Sb. (viz příloha č. 2). Dokumentaci pro územní řízení (i pro stavební povolení) můţe zpracovávat pouze autorizovaná osoba dle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě, neboť se jedná z pohledu stavebního zákona o vybranou činnost ve výstavbě, která je ošetřena § 158 stavebního zákona, kde je v odst. 1 a 2 uvedeno „Vybrané činnosti, jejichž výsledek ovlivňuje ochranu veřejných zájmů ve výstavbě, mohou vykonávat pouze fyzické 6
osoby, které získaly oprávnění k jejich výkonu podle zvláštního právního předpisu. Vybranými činnostmi jsou projektová činnost ve výstavbě, kterou se rozumí zpracování územně plánovací dokumentace, územní studie, dokumentace pro vydání územního rozhodnutí a projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlašované stavby podle § 104 odst. 2 písm. a) až d), pro provádění stavby a pro nezbytné úpravy, a odborné vedení provádění stavby nebo její změny. Projektovou dokumentací je dokumentace pro vydání stavebního povolení, projektová dokumentace ohlášení stavby podle § 104 odst. 2 písm. a) až d), projektová dokumentace pro provádění stavby a projektová dokumentace pro nezbytné úpravy podle § 137.“ 2.3.2. Územní rozhodnutí Po pořízení projektové dokumentace pro územní řízení, je dalším krokem podání ţádosti o vydání územního rozhodnutí na předepsaném formuláři. Stavební zákon rozlišuje několik forem územního rozhodnutí, takto: Územní rozhodnutí dle § 77 stavebního zákona, je: o Rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení dle § 79 stavebního zákona o Rozhodnutí o změně vyuţití území dle § 80 stavebního zákona o Rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území dle § 81 stavebního zákona o Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků dle § 82 stavebního zákona o Rozhodnutí o ochranném pásmu § 83 stavebního zákona Regulační plán dle § 61 stavebního zákona Veřejnoprávní smlouva dle § 78 odst. 3 aţ 5 stavebního zákona Územní souhlas dle § 96 stavebního zákona Územně plánovací informace o podmínkách provedení jednoduché stavby dle § 21 odst. 1 písm. d) stavebního zákona Pro modelový příklad přichází v úvahu rozhodnutí o umístění stavby dle § 79 stavebního zákona, kde je v odst. 1 uvedena specifikace tohoto druhu územního rozhodnutí. V územním řízení posuzuje stavební úřad, zda je záměr ţadatele v souladu a. s vydanou územně plánovací dokumentací,
7
b. s cíly a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území, s poţadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území, c. s poţadavky tohoto zákona a jeho prováděcích předpisů, zejména s obecnými poţadavky na vyuţívání území, d. s poţadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, e. s poţadavky zvláštních právních předpisů a se stanovisky dotčených orgánů podle zvláštních předpisů, popřípadě s výsledkem řešení rozporů a s ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení.3 V písmenu c) výše uvedeného, je uveden soulad s poţadavky vyplývající z vyhlášky č. 501/2006 Sb., ve které jsou vymezeny, krom základních pojmů i plochy s rozdílným způsobem vyuţití, poţadavky na vymezování a vyuţívání pozemků a poţadavky na umisťování staveb. 2.3.3. Rozhodnutí o umístění stavby Rozhodnutí o umístění stavby vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní infrastrukturu.
4
Především je pak konečnou fází v umísťování stavby.
Územním rozhodnutím stavební úřad schvaluje navrţený záměr a stanoví podmínky pro vyuţití a ochranu území, podmínky pro další přípravu a realizaci záměru, zejména pro projektovou přípravu stavby; vyţaduje-li to posouzení veřejných zájmů při provádění stavby, při kontrolních prohlídkách stavby nebo při vydávání kolaudačního souhlasu, můţe uloţit zpracování prováděcí dokumentace stavby. V rozhodnutí stavební úřad rozhodne o námitkách účastníků řízení, v odůvodnění vyhodnotí připomínky veřejnosti a stanoví dobu platnosti rozhodnutí, má-li být delší, neţ stanoví tento zákon. U staveb dočasných nebo v rozhodnutí o změně vyuţití území pro dočasné činnosti stanoví lhůtu pro odstranění stavby nebo ukončení činnosti a následný způsob úpravy území.5 Náleţitosti územního rozhodnutí stanoví § 9 vyhlášky č. 503/2006 Sb. 3
§ 90 stavebního zákona § 79 odst. 1 stavebního zákona 5 § 92 odst. 1 stavebního zákona 4
8
Platnost územního rozhodnutí je 2 roky od nabytí právní moci a jeho podmínky platí po dobu trvání stavby, nedošlo-li z povahy věci k jejich konzumaci.
2.4.
Druhý stupeň povolovacího řízení: Stavební řízení
Po pravomocném územním rozhodnutí, je další fází v povolení stavby stavební řízení, ve kterém je povolováno jiţ samotné provedení stavby. Stejně jako předchozí územní rozhodnutí má i stavební řízení několik forem povolování. Jedná se o: Ohlášení stavby dle § 104 stavebního zákona Stavební povolení dle § 110 stavebního zákona Veřejnoprávní smlouvy dle § 116 stavebního zákona Zkrácené stavební řízení dle § 117 stavebního zákona autorizovaným inspektorem Dle § 103 stavebního zákona, stavby, terénní úpravy, zařízení a udrţovací práce nevyţadující stavební povolení ani ohlášení Vzhledem k tomu, ţe se jedná z pozice stavebního zákona o stavbu, která nesplňuje kritéria uvedená v § 103 (tedy, nejedná se o stavbu, terénní úpravu, zařízení a udrţovací práci, která nevyţaduje stavební povolení ani ohlášení) a není uvedena ani mezi výčtem staveb v § 104 odst. 2 (kde jsou vymezeny stavby, terénní úpravy, zařízení a udrţovací práci, které vyţadují ohlášení), vyţaduje stavba v modelovém příkladu vydání stavebního povolení. 2.4.1. Dokumentace pro stavební povolení I pro stavební povolení je nezbytné zpracování projektové dokumentace. Nelze pouţít projektovou dokumentaci pro územní řízení, neboť ta je zpracována v jiném rozsahu neţ projektová dokumentace pro stavební řízení. Obsah a rozsahu projektové dokumentace nalezneme v příloze č. 1 vyhlášky č. 499/2006 Sb. V § 159 stavebního zákona je uveden výčet odpovědností projektanta za zpracovanou projektovou dokumentaci. 2.4.2. Stavební řízení Prvním stupněm je podání ţádosti stejně jako u předchozího územního řízení. U stavebního povolení stavební úřad zkoumá náleţitosti ţádosti a předloţené doklady 9
(zajišťuje stavebník v souladu s podmínkami rozhodnutí o umístění stavby, pokud tyto nebyly součástí územního řízení) a ověřuje projektovou dokumentaci, zda je v souladu s územním rozhodnutím, zda je přehledná, úplná a zpracovaná oprávněnou osobou a jsou v ní splněny obecné poţadavky na výstavbu (co se rozumí pojmem obecné poţadavky na výstavbu, upravuje § 2 odst. 2 písm. e) stavebního zákona). Dále se zabývá skutečností, zda je vyřešen příjezd ke stavbě a jestli je stavba napojena na sítě technické infrastruktury. Další nezbytnou úlohou stavebního úřadu je ve stavebním řízení zajištění souladu stanovisek dotčených orgánů a vypořádání se s případnými námitkami účastníků řízení, jejichţ výčet je uveden v § 109. 2.4.3. Stavební povolení Konečným aktem stavebního řízení je vydání stavebního povolení. Stavební povolení je správním rozhodnutím vydaným na základě správního řízení, posuzovaného podle § 109 – 115 stavebního zákona. Můţe být nahrazeno veřejnoprávní smlouvou o provedení stavby dle § 116 stavebního zákona certifikátem autorizovaného inspektora v tzv. zkráceném stavebním řízení dle § 117 stavebního zákona Pravomocné stavební povolení je konečnou fází v samotném povolování stavby a jedná se o doklad, který zakládá stavebníkovi právo na realizaci stavby. Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její uţívání, a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Podmínkami zabezpečí ochranu veřejných zájmů a stanoví zejména návaznost na jiné podmiňující stavby a zařízení, dodrţení obecných poţadavků na výstavbu, včetně poţadavků na bezbariérové uţívání stavby, popřípadě technických norem. Podle potřeby stanoví, které fáze výstavby mu stavebník oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; můţe téţ stanovit, ţe stavbu lze uţívat jen na základě kolaudačního souhlasu.6 Náleţitosti stavebního povolení upravuje § 5 vyhlášky č. 526/2006 Sb. Stavební úřad po nabytí právní moci stavebního povolení ověří projektovou dokumentaci, tj. opatří ji 6
§ 115 odst. 1 stavebního zákona
10
razítkem s vyznačením nabytí právní moci stavebního povolení a podpisem oprávněné úřední osoby. Stavební povolení, pozbývá platnosti, jestliţe nebyla stavba zahájena do 2 let, ode dne vydání právní moci.
2.5. Uţívání stavby Nastává po úplném dokončení stavby, kdy je stavba schopna bezpečného uţívání. Stavební zákon definuje tři formy, na základě kterých je moţno stavbu uţívat uţívání stavby bez oznámení (u staveb uvedených v ustanovení § 103 stavebního zákona) oznámení o uţívání stavby (dle § 119 stavebního zákona) kolaudační souhlas (dle § 122 stavebního zákona) V případě modelového případu se pro uţívání stavby nevydává kolaudační souhlas, neboť se nejedená o stavbu, jejíţ vlastnosti nemůţe budoucí uţivatel ovlivnit, nebyl ve stavebním povolení stanoven zkušební provoz a stavba není kulturní památkou. U modelového příkladu se vzhledem k výše uvedeným podmínkám „pouze“ oznamuje uţívání dokončené stavby dle § 119, kde je uvedeno, ţe stavebník před započetím uţívání zajistí provedení a vyhodnocení zkoušek předepsané zvláštními předpisy (v případě modelového příkladu budou doloţeny elektro revize, revize kouřových cest, revize plynu, revize hromosvodu, tlakové zkoušky vodovodní přípojky, tlakové zkoušky ústředního vytápění, doklad o nepropustnosti ţumpy). Dále je nezbytnou součástí dokumentace skutečného provedení, pokud došlo v průběhu realizace stavby ke změnám, oproti ověřené projektové dokumentace a geometrický plán, jak je uvedeno § 121 stavebního zákona: „Stavebník předloží stavebnímu úřadu spolu s oznámením o užívání stavby podle § 120 odst. 1, popřípadě se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu, dokumentaci skutečného provedení stavby, pokud při jejím provádění došlo k nepodstatným odchylkám oproti vydanému stavebnímu povolení, ohlášení stavebnímu úřadu nebo ověřené projektové dokumentaci. Jde-li o stavbu technické nebo dopravní infrastruktury, předloží dokumentaci skutečného provedení stavby vždy. Pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, doloží stavebník též vyhotovení geometrického plánu na tuto stavbu.“. Stavební úřad při závěrečné kontrolní 11
prohlídce zjistí, zda jsou na stavbě dodrţeny obecně technické poţadavky a stavba neohroţuje ţivot a zdraví osob a zvířat anebo ţivotní prostředí a zda je provedena v souladu se stavebním povolením a ověřenou projektovou dokumentací.
2.6. Zásah do nemovitosti v průběhu existence stavby V průběhu ţivota stavby se mohou vyskytnout různé situace, které změní charakter dané stavby. Moţných variant je několik, od rekonstrukce stavby aţ po její změnu, jeţ je dle stavebního zákona, přístavba, nástavba nebo stavební úpravy. Pro případ modelového příkladu jsem zvolila moţnou variantu zřízení nové kanalizační přípojky a změnu v účelu uţívání stavby. 2.6.1. Zřízení nové kanalizační přípojky V blízkosti nemovitosti z modelového příkladu byl nově vybudován kanalizační sběrač splaškové kanalizace (kanalizační řád). Stavebník měl jako jednu z podmínek stavebního povolení, ţe v případě realizace kanalizačního řadu je povinen se na tento řad se napojit. Neboť se jedná o kanalizační přípojku, která splňuje ustanovení § 103 odst. 2 písm. b) bodu 8 stavebního zákona, tedy přípojka kanalizační v délce do 50 m, není potřeba vydání stavebního povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu. Stavbu je ovšem nutno umístit a k tomu je zapotřebí vydání územního souhlasu dle § 96 stavebního zákona „Místo územního rozhodnutí může stavební úřad vydat územní souhlas, a to na základě oznámení o záměru, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Územní souhlas nelze vydat, obsahuje-li závazné stanovisko dotčeného orgánu podmínky, nebo je-li takovým závazným stanoviskem vyjádřen nesouhlas, nebo pokud záměr podléhá posouzení z hlediska vlivů na životní prostředí podle zvláštního předpisu“. V § 96 odst. 2 stavebního zákona je uveden výčet staveb, u kterých postačí vydání územního souhlasu. Pod písm. a) jsou uvedeny stavby, které dle § 103 odst. 1 a 2 stavebního zákona nevyţadují stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu.
12
2.6.2. Změna v účelu uţívání stavby Vlastník se zároveň s realizací výše uvedené podmínky rozhodne, ţe hodlá stavbu rodinného domu uţívat jiným způsobem, neţ pro který byl zkolaudován. Úmyslem je rodinný dům přestavět na kancelářské prostory pro cestovní agenturu a realitní kancelář. V případě změny v účelu uţívání stavby je nutno z hlediska územního plánu posoudit, zda je nové vyuţití stavby v souladu s územním plánem obce a veřejným zájmem. Se změnou v uţívání jsou spojeny stavební úpravy (rodinný dům není dispozičně uzpůsoben kancelářským prostorám a nesplňuje obecné poţadavky na výstavbu, týkající se staveb pro obchod a sluţby, kdy je jednou s důleţitých poţadavků řešení bezbariérového přístupu). V § 126 odst. 4 stavebního zákona je uvedeno „Pokud je změna v užívání stavby podmíněna změnou dokončené stavby, která vyžaduje ohlášení nebo stavební povolení, postupuje se podle § 105 až 117. Po dokončení změny stavby se podle okolností postupuje podle § 120 nebo 122.“ V tomto odstavci je zakotveno, ţe stavební úřad postupuje při povolení změny v účelu uţívání stejně, jako při povolování nové stavby. Tudíţ je v případě modelového příkladu nutnost podat ţádost o stavební povolení na změnu dokončené stavby (stavební úpravy) spojené se změnou v účelu uţívání. Stavebník doloţí potřebné doklady (stanoviska dotčených orgánů a projektovou dokumentaci) a stavební úřad ţádost přezkoumá a v případě splnění všech podmínek a poţadavků vyplývajících se zákona, zahájí stavební řízení, jehoţ konečnou fází je vydání stavebního povolení na změnu dokončené stavby spojenou se změnou účelu uţívání. Postup je shodný jako u vydání stavebního povolení na novou stavbu. Vhledem k tomu, ţe dojde ke změně v účelu uţívání a vznikne druh stavby, jejíţ vlastnosti nemohou budoucí uţivatelé ovlivnit (stavba pro sluţby) dle § 122 stavebního zákona, vydává se po provedení závěrečné kontrolní prohlídky, při které stavební úřad zkoumá, zda byly dodrţeny podmínky stavebního povolení, zda jsou stavební úpravy provedeny podle ověřené projektové dokumentace a jsou-li splněny obecné poţadavky na výstavbu, včetně bezbariérového uţívání stavby, jiţ kolaudační souhlas. V kolaudačním souhlasu je přesně vymezen nový účel uţívání stavby, v souladu s ověřenou dokumentací.
13
2.7. Odstranění stavby Je konečnou fází ţivotního cyklu staveb, neboť se jedná o její fyzický zánik. Důvody mohou být různé, buď se jedná o špatný technický stav budovy na hranici ţivotnosti jednotlivých nosných prvků stavby, nebo o stavbu provedenou bez povolení tzv. na „černo“, která byla nařízena odstranit v souladu s § 129 stavebního zákona, kde je krom postupu stavebního úřadu při nařízení odstranění stavby uveden i výčet podmínek, pro které je stavební úřad povinen odstranění stavby nařídit, v opačném případě dodatečně povolit. Zásadním kritériem je soulad s územním plánem obce. 2.7.1. Dokumentace k odstranění stavby Kaţdé řízení vedené stavebním úřadem je na podkladu zpracované dokumentace. Tak je tomu i u odstranění stavby. Obsah a rozsahu dokumentace pro bourací práce nalezneme v příloze č. 4 vyhlášky č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb. 2.7.2. Řízení o odstranění stavby Vlastník stavby je povinen ohlásit stavebnímu úřadu záměr odstranit stavbu, s výjimkou staveb uvedených v § 103 stavebního zákona, nejde-li o stavbu, v níţ je přítomen azbest. Jde-li o stavby, které vyţadují stavební povolení nebo ohlášení podle § 104 odst. 2 a) aţ e) stavebního zákona, připojí ţadatel k ohlášení dokumentaci bouracích prací a doklad prokazující vlastnické právo ke stavbě, pokud stavební úřad nemůţe existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí. Stavbu lze odstranit, pokud stavební úřad do 30 dnů ode dne ohlášení takového záměru nesdělí, ţe k odstranění stavby je třeba povolení. Pokud stavební úřad stavebníkovi sdělí, ţe stavbu lze odstranit jen na základě povolení, určí současně, jaké podklady je třeba doplnit. Dnem jejich předloţení stavebnímu úřadu je zahájeno řízení. Povolení k odstranění stavby podle odstavce 2 vydá stavební úřad rozhodnutím po projednání s účastníky řízení a dotčenými orgány.7
7
§ 128 odst. 1 aţ 3 stavebního zákona
14
2.7.3. Povolení odstranění stavby Rozhodnutí, které je dokladem o odstranění stavby obsahuje identifikaci vlastníka stavby nebo osoby, která odstranění stavby povoluje, údaje o odstraňované stavbě, způsob provedení bouracích prací a sídlo stavebního podnikatele, který bude odstranění stavby provádět, popřípadě identifikační údaje osoby, která bude vykonávat stavební dozor. Rozhodnutí dále obsahuje podmínky, kterými se podle potřeby zajistí a) dodrţení konkrétních technických předpisů b) dodrţení poţadavků dotčených orgánů c) ochrana práv účastníků řízení d) povinnost oznámit určité stádium bouracích prací stavebnímu úřadu pro provedení kontrolní prohlídky e) postup a způsob bouracích prací, zejména zajištění stability a bezpečného uţívání sousedních staveb, včetně staveb technické infrastruktury, provozu na přilehlých komunikacích f)
úprava pozemku po odstranění stavby, nezávadné odvádění povrchových vod, vysázení zeleně
g) předání dokumentace odstraňované stavby stavebnímu úřadu pro účely jejího uloţení8 Tímto jsem zjednodušeně popsala proces povolování modelové stavby a část moţných situací v průběhu její existence. Stavební zákon vymezuje definice, způsoby a postupy při povolování jednotlivých staveb, terénních úprav či zařízení, jak při jejich umisťování, povolování, realizaci, tak po následné změny, které se v průběhu ţivotnosti stavby mohou vyskytnout. Stavební zákon, krom jednotlivých rozhodnutí definuje i kontrolní činnost či jiná opatření stavebních úřadů, povinnosti stavebníka a vlastníka stavby a náleţitosti spojené s prováděním staveb a její celkovou existencí. Jednotlivé definice stavebního zákona v souvislosti s oceňováním nemovitostí jsou popsány v následujících částech této práce.
8
§ 16 odst. 2 vyhlášky č. 526/2006 Sb.
15
3. OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V této části práce se zabývám administrativním oceňováním, dle právního předpisu upravující oceňování majetku a trţním oceňováním a jejich jednotlivými metodami. Hlavním obsahem je charakteristika oceňování modelového příkladu. Pro potřeby této práce je nutné definovat pojem nemovitost. Pojem nemovitost upravuje zákon č. 40/1967 Sb., občanský zákoník v § 119 odst. 2 jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Oceňování nemovitostí je uskutečňováno z důvodu určení hodnoty či ceny nemovitosti, slouţících pro široké spektrum účelů, jako např. účetnictví (výpočet odpisů, pořizovací cena nemovitosti), daň z nemovitosti, právní spory, bankovní zástavy, rozhodování o koupi, prodeji či pronájmu nemovitosti, dědictví atd. Existují dva druhy oceňování nemovitostí. Prvním je oceňování dle cenového předpisu, které provádí pouze znalci oprávnění v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů a jehoţ výsledkem je určení tzv. administrativní ceny nemovitosti. Druhý způsob je tzv. trţní oceňování, které má za následek určení trţní hodnoty nemovitosti neboli ceny obvyklé a tento typ odhadu můţou provádět certifikovaní odhadci, na základě oprávnění vydaného příslušným ţivnostenským úřadem.
3.1.
Stručná charakteristika oceňování nemovitostí
Oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb podle některých zvláštních předpisů upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuálním znění (dále jen „zákon o oceňování majetku“). Jako předchozí předpis, stavební zákon, má i zákon o oceňování majetku podpůrnou vyhlášku, kterou je vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění některých zákonů (dále jen „oceňovací vyhláška“).
16
Předmětem této vyhlášky je stanovení ceny, koeficientů a sráţek k cenám a postupy při uplatnění způsobu oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb9. Tato vyhláška obsahuje 39 příloh, jejichţ obsahem je stanovování cen a koeficientů k jednotlivým druhům nemovitostí a dřevin. Některá ustanovení této vyhlášky se pravidelně kaţdý rok upravují, z důvodu cenové regulace a s ní související aktuální hodnoty nemovitostí v jednotlivých obcích či městech České republiky. Oceňovací vyhláška pro rok 2011 je upravena vyhláškou č. 364/2010 Sb., zákona o oceňování nemovitostí, ve které jsou uvedeny způsoby, kterými se v rámci tohoto zákona oceňuje. V § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku je uvedeno „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V § 2 odstavci 3 zákona o oceňování majetku, jsou uvedeny jiné způsoby oceňování stanovené tímto zákonem nebo na jeho základě a jedná se o: a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, 9
§ 1 vyhlášky č. 3/2008 Sb.
17
d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.10 Cena a hodnota V souvislosti s oceňováním se vyskytuje pojem cena. Pojem cena je pouţíván pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.11 Pro oceňování existuje několik kategorií cen. Jsou to: Cena zjištěná (neboli cena administrativní, úřední). Označuje se ji cena, zjištěná podle oceňovací vyhlášky Cena pořizovací (neboli cena historická) jedná se o cenu, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční (nebo také reprodukční pořizovací cena) je cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota (nebo také časová cena věci). „Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledků pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci.“12 Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku, kapitalizovaný zisk). „Definována je jako součet všech čistých příjmů z nemovitosti, diskontovaných (odúročených) na součastnou hodnotu“13. Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného ročního nájemného, 10
§ 2 odst. 3 písm. a) aţ g) zákona o oceňování majetku Bradáč, A a Fiala J. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, 1996, str. 71 12 Bradáč, A a Fiala J. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, 1996, str. 72 13 Bradáč, A a Fiala J. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, 1996, str. 72 11
18
sníţené o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů se započítávají odpisy, daň z nemovitostí, pojištění a další. Výchozí cena. Při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. Stopcena je cena, vycházející z nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Jednotková cena. Cena za jednotku (m, m2, ha, ks). Cena smluvní je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím. Cena obvyklá (neboli cena obecná, trţní) je cena, za kterou je moţno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat. Dalším pojmem v souvislosti s oceňováním nemovitostí je hodnota. Hodnota je subjektivní názor na výši ceny. Jedná se o rozpětí mezi nejniţší představou nabídky a nejvyšší představou poptávky, jehoţ výsledkem je cena, která má konkrétní vyjádření v podobě pevné částky, za kterou se zboţí (nemovitost) prodá. Katastr nemovitostí Důleţitou součástí oceňování nemovitostí, ať se jedná o úřední ocenění nebo trţní ocenění je evidence katastru nemovitostí. Katastrální úřady jsou orgány spravující katastr nemovitostí a evidující úřední soupisy pozemkového majetku. Obsahem katastru jsou konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, které jsou předmětem katastru. Těmito údaji jsou: geometrické určení a polohové určení nemovitosti a katastrálního území parcelní čísla, druhy a výměry pozemků, popisná a evidenční čísla staveb, vybrané údaje o způsobu ochrany a vyuţití nemovitostí, dále údaje pro daňové účely a údaje umoţňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících nemovitostí a o jiných osobách oprávněných z právních vztahů a údaje o dalších právech k nemovitostem podle katastrálního zákona údaje o podrobných polohových bodových polích místní a pomístní názvosloví. 19
Základním pojmem je parcela. Jedná se o obraz pozemku, který je geometricky určen, zobrazen svislým průmětem hranic do vodorovné roviny, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Všechny uvedené údaje jsou zapsány na listu vlastnictví, ze kterého čerpá znalec či odhadce, základní a podstatné informace o dané nemovitosti. Dalším důleţitým prvkem v oceňování nemovitostí, je projektová dokumentace, z které je patrné technické provedení stavby hlavní (rodinný dům), včetně jeho součástí a moţných příslušenství tj. ostatních staveb, které doplňují funkci nemovitosti (např. oplocení, zpevněné plochy, zahradní domek). Podklady pro oceňování nemovitostí Pro kaţdé zpracování znaleckého posudku či odhadu je nezbytné mít podklady, na jejichţ základě se daná nemovitost posuzuje, jedná se zejména o: výpis z katastru nemovitostí; ne starší 3 měsíců, kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků, výpisy z pozemkové knihy, zejména pokud se týká stáří starších staveb, cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná, výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, pokud moţno schválená stavebním úřadem, stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace prováděných změn, rekonstrukcí a modernizací), nájemní smlouvy a výměry nájemného k bytům, nebytovým prostorám, venkovním plochám, zahradám apod. v oceňované nemovitosti resp. areálu, přiznání k dani z nemovitostí, pojistné smlouvy smlouvy o správě nemovitostí, smlouvy o sluţbách spojených s údrţbou, opravami a provozem nemovitosti, výsledky místního šetření (ohledání) nemovitosti, provedeného zásadně osobně odhadcem, příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy a literatura
20
Tímto jsem zjednodušeně popsala základní informace vztahující se k oceňování nemovitostí. V následující části, popíši ocenění stavby z modelového příkladu dle cenové vyhlášky.
3.2.
Zjištění administrativní ceny modelového příkladu (dle
cenové vyhlášky) Jak sem jiţ výše uvedla, je jeden z typů ocenění, ocenění podle cenové vyhlášky, které se provádí zpravidla pro potřeby finančních úřadů, pro výpočet daně s nemovitosti. Pro ocenění modelového příkladu je nezbytné znát jeho obestavěný prostor. V příloze č. 1 oceňovací vyhlášky - Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí, jsou v části 5 uvedeny definice pro výpočet obestavěného prostoru. U kaţdé stavby je nutné dále počítat s jejím opotřebením. Opotřebení je rozdíl mezi hodnotou oceňované stavby v součastném stavu a podmínkách a hodnotou téţe stavby za předpokladu, ţe by byla úplně nová. V tomto případě představuje opotřebení vlastně náklady, které by bylo třeba vynaloţit, aby se oceňovaná nemovitost uvedla do bezvadného stavu, který v podstatě odpovídá novostavbě. Výslednou cenu je nutné sníţit o dosavadní opotřebení v souladu s § 21 oceňovací vyhlášky. Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15. K této ceně se připočte cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby, zjištěná podle výše nákladů na jeho pořízení, snížená o opotřebení a upravená koeficientem prodejnosti Kp stavby. V příloze č. 15 v bodu 1 je uvedeno: „Cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Výpočet opotřebení se provede metodou lineární nebo analytickou.“ Způsob výpočtu opotřebení lineární metodou je uveden v bodu 2 přílohy č. 15 oceňovací vyhlášky a způsob výpočtu opotřebení analytickou hodnotou je uveden v bodu 4 a 5 přílohy č. 15 oceňovací vyhlášky.
21
3.2.1. Ocenění modelové stavby nákladovým způsobem dle § 5 oceňovací vyhlášky Oceňovací vyhláška stanoví rozdílný postup při oceňování rodinného domu v závislosti na velikosti jeho obestavěného prostoru. V případě, ţe obestavěný prostor rodinného domu je větší neţ 1 100 m3, postupuje se podle ustanovení § 5 oceňovací vyhlášky, ve které je stanoveno, krom výše zmíněného rodinného domu i zjištění ceny rozestavěného rodinného domu. Jedná se o postup, kdy pomocí jednotlivých výpočtů dojdeme k ceně, která určuje konečnou cenu stavby rodinného domu. Je-li oceňován modelový příklad, postupuje se následovně: Cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru a cenou uvedenou v příloze č. 6 oceňovací vyhlášky, která je upravena dle § 5 odst. 2 oceňovací vyhlášky, kde je stanoveno: „Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp, kde ZCU ............ základní cena upravená, ZC ............ základní cena podle přílohy č. 6, Parametry shodující se s modelovým příkladem v příloze č. 6 oceňovací vyhlášky jsou uvedeny pod typem A, jehoţ kritéria jsou svislé konstrukce zděné, s jedním nadzemním podlaţím, nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí. Vzhledem ke skutečnosti, ţe do této základní ceny není připočteno podkroví, je nutno základní cenu vynásobit koeficientem vyjadřujícím náklady na účelové vyuţití podkroví. Tímto je zjištěna základní cena. Dalším krokem je upravení této základní ceny koeficienty, které se vypočtou, případně stanoví podle uvedených vzorců odkazující na jednotlivé přílohy oceňovací vyhlášky. K4 ............ koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n), 22
kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n .............. součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podíl konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. b) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění. Dále platí postup uvedený v § 3 odst. 3 písm. b). Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním, resp. nadstandardním provedením. Příloha č. 15 oceňovací vyhlášky je výpočet objemových podílů konstrukcí a vybavení, rozdělených podle typů budov (pro modelový příklad typ A). Součtem těchto podílů (upravených o nadstandardní a podstandardní konstrukce a vybavení) získáme koeficient K4. K5 ............ koeficient polohový podle přílohy č. 14, V příloze číslo 14 jednoduše určíme polohový koeficient K5 podle místa, ve které se daná nemovitost nachází. Pokud vycházím z toho, ţe modelový příklad se nachází ve statutárním městě Karviná, je daný koeficient uveden pod poloţkou č. 2 tedy jako ostatní statutární města, kde uvedený koeficient činí rozmezí mezi 1,10 aţ 1,15 (zde záleţí na úvaze znalce, jaký koeficient pro dané město zvolí). Ki ............ koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994, Příloha 38 udávající koeficient Ki, nabízí výběr moţných typů staveb, které je dle oceňované nemovitosti nutno určit. V případě modelového příkladu se jedná o budovu bytovou Kódu cz-cc 111 a kódem SKP 46.21.11.1 budovy jednobytové s koeficientem změn staveb Ki 2,169. 23
Kp ............ koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. Poslední koeficient prodejnosti Kp, je určený v příloze č. 39, která určuje tento koeficient dle druhu a způsobu uţívání stavby v závislosti na jeho poloze. U modelového příkladu je stavba zařazena pod č. 11 Rodinné domy. Vzhledem k tomu, ţe se počítá v tomto případě se stavbou bez dosavadních změn, pouţila bych výpočet opotřebení metodou lineární, neboť stavba rodinného domu momentálně nespadá do výčtu uvedených v bodu 4, přílohy č. 15 oceňovací vyhlášky. Ostatní stavby zajišťující funkčnost stavby (přípojka NN, vodovodní přípojka, ţumpa, včetně napojení atd.) a její příslušenství (venkovní úpravy, zpevněná plocha, oplocení) se ocení samostatně dle § 10 oceňovací vyhlášky. 3. Opotřebení u inženýrských a speciálních pozemních staveb, studní, venkovních úprav a hřbitovních staveb se stanoví lineární metodou. 3.2.2. Zjištění administrativní ceny u modelového příkladu po změně v účelu uţívání stavby Vzhledem k tomu, ţe se v průběhu ţivotního cyklu u modelového příkladu, změnil způsob uţívání z rodinného domu na budovu s prostory pro sluţby, kde v 1. NP byla zřízena kancelář pro realitní agenturu a v 2. NP byla zřízena kancelář pro cestovní agenturu. Z pohledu oceňovací vyhlášky je nutné ocenit stavbu rozdílným postupem. Jedná se tedy o budovu, kterou nelze zařadit podle účelu uţívání mezi stavby oceňované podle § 4 aţ § 11 oceňovací vyhlášky, a tudíţ je budova oceňována nákladovým způsobem, v souladu s § 3 oceňovací vyhlášky. Zde je uvedeno v odst. 2, ţe cena budovy se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu uţití a upravené podle odst. 3, kde je stanoveno: „Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K1 až K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU=ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp 24
kde: ZCU… základní cena upravená, ZC... základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3, Účel uţití budovy shodující se s účelem uţití u modelového příkladu je v příloze č. 2 oceňovací vyhlášky uveden pod typem F, jehoţ účel uţití vymezuje spolu s budovou administrativy i budovy pro sluţby, pod které lze modelový příklad podřadit. Zde je vymezena základní cena obestavěného prostoru za m3. Příloha č. 3 je určena pro haly14. Dalším krokem je upravení této základní ceny koeficienty, které se vypočtou, případně stanoví podle uvedených vzorců odkazující na jednotlivé přílohy oceňovací vyhlášky. K1… koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, Dle přílohy č. 4 se jednoduše určí koeficient K1 podle druhu konstrukce budovy. V případě modelového příkladu se jedná o budovu zděnou uvedenou pod poloţkou č. 1. K2…koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce: K2 = 0,92 + kde 0,92 a 6,60 jsou konstanty, PZP…průměrná zastavěná plocha v m2 Průměrnou zastavěnou plochu, definuje příloha č. 1 oceňovací vyhlášky. K3…koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce: K3 =
+ 0,30
pro budovy;
14
§ 2 odst. a) oceňovací vyhlášky - halou je stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru nejméně 400 m3, činí více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovaţují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2,
25
kde v … je průměrná výška podlaží v metrech, 2,10; 2,80; 0,30 a 0,60 jsou konstanty, Průměrnou výšku podlaţí, definuje příloha č. 1 oceňovací vyhlášky. K4…koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce: K4= 1 + (0,54 x n) kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n…součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 1 pro budovy a v tabulce č. 2 pro haly, s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek. Dále platí, že a. není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. a) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění, b. chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením; Příloha č. 15 oceňovací vyhlášky je výpočet objemových podílů konstrukcí a vybavení, rozdělených podle typů budov (pro modelový příklad typ F). Součtem těchto podílů (upravených o nadstandardní a podstandardní konstrukce a vybavení) získáme koeficient K4. K5…koeficient polohový podle přílohy č. 14,
26
Tento koeficient je identický jako u ocenění předchozího modelového příkladu v případě rodinného domu. Ki…koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994, Příloha 38 udávající koeficient Ki, nabízí výběr moţných typů staveb, které je dle oceňované nemovitosti nutno určit. V případě modelového příkladu se jedná o budovu bytovou Kódu cz-cc 123 a kódem SKP 46.21.14.3 budovy pro sluţby s koeficientem změn staveb Ki 2,162. Kp…koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 U určování koeficientu Kp v příloze č. 39, je nutno dbát na správné zařazení stavby podle druhu účelu uţívání. U modelového příkladu se jedná o stavbu pod č. 2 Obchod. V souladu s § 22 odst. 7 oceňovací vyhlášky se u tohoto typu stavby koeficient Kp nezapočítává. Jak je jiţ výše zmíněno, u kaţdé stavby je nutno započíst k výsledné ceně i opotřebení. Vzhledem k tomu, ţe se počítá v tomto případě jiţ se stavbou ve stádiu po opravě, pouţila jsem výpočet opotřebení metodou analytickou, neboť stavba spadá do výčtu uvedených v bodu 4, přílohy č. 15 oceňovací vyhlášky. Ostatní stavby zajišťující funkčnost stavby (přípojka NN, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka atd.) a její příslušenství (venkovní úpravy, zpevněná plocha, oplocení) se ocení samostatně dle § 10 oceňovací vyhlášky stejně jako u předchozího vyuţití modelového příkladu. Modelový příklad, i přes předpoklad, ţe vlastník stavby určené ke komerčnímu vyuţití nehodlá stavbu pronajímat a zřízené kancelářské prostory slouţí výhradně k jeho soukromým účelům či aktivitám, je nutno v souladu s § 22 odst. 2 ocenit kombinací nákladového a výnosového způsobu dle § 22 odst. 7 s poţitím § 23 oceňovací vyhlášky. V takovém to případě se cena stavby zjistí z ceny stavby zjištěné nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp a ceny stavby nebo staveb zjištěné výnosovým způsobem s tím, ţe způsob výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 17 v tabulce č. 2 podle zatřídění do skupiny a podle tabulky č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti. V § 23 oceňovací vyhlášky je uvedeno zjištění ceny nemovitosti výnosovým způsobem. 27
3.2.3. Pozemek V obou předchozích případech ocenění, je nezbytně nutné samostatně určit cenu pozemku. Pozemek je základ kaţdé stavby. Jeho specifikum spočívá v jeho nezničitelnosti, neopotřebitelnosti a neomezené ţivotnosti. Z pohledu zákona o oceňování majetku § 9 jsou stavebním pozemkem „1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.“ Pozemek modelového příkladu je stavebním pozemkem, neboť byl územním rozhodnutím o umístění stavby určen k zastavění. V § 10 zákona o oceňování jsou uvedeny způsoby ocenění pozemků, kde v odst. 1 je uvedeno, ţe stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě (coţ je grafické znázornění stavebních pozemků obce s vyznačenými sjednanými cenami, obsaţenými v kupních smlouvách), kterou obec vydala. V případě, ţe předmětný pozemek není oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu. V části třetí oceňovací vyhlášky je řešeno oceňování pozemků. Ustanovení § 27 definuje cenovou mapou stavebních pozemků, její textovou a grafickou částí a oceňování s ní spojené. Je zde také ustanovení odkazující na následující § 28, který zjišťuje cenu stavebních pozemků, které nejsou uvedeny v cenové mapě. V části sedmé oceňovací vyhlášky je v některých ustanoveních § 44 řešeno pouţívání koeficientů prodejnosti v souvislosti s pozemky. 28
3.3.
Oceňování nemovitostí a zjištění trţní hodnoty (trţní
oceňování) Druhým moţným způsobem oceňování nemovitostí je tzv. trţní ocenění. Princip trţního ocenění je zaloţen na daném trţním prostředí a jeho znalosti. „O tržní hodnotě lze totiž mluvit tehdy a pouze jen tehdy, je-li vytvořeno tržní prostředí. A tržní prostředí vznikne tam, kde jednoduše řečeno existuje někdo, kdo chce koupit a někdo kdo chce prodat.“15 Trh je objektivně chápán jako obchod. Vzhledem k tomu, ţe oceňování úzce souvisí s ekonomikou, je v tomto oboru trh definován jako prostor, kde dochází ke směně statků a peněz. V případě modelového případu je oním statkem rodinný dům, který je charakterizován ve smyslu § 119 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, jako nemovitost, neboť se jedná o stavbu spojenou se zemí pevným základem. Trţní oceňování je kombinací několika metod ocenění, kterými ve zvoleném poměru (dle rysů jednotlivých nemovitostí) dospějeme k výsledné hodnotě nemovitosti. Tyto metody jsou uvedeny v zákoně o oceňování v § 2 odst. 3 pod písmeny a) aţ c). Jedná se tedy o způsob ocenění nákladovou metodou, nebo jinak také běţně označovanou jako pořizovací, porovnávací metodou a metodou výnosovou. Charakteristiky jednotlivých způsobů jsou v zákonu o oceňování uvedeny, přesto je v průběhu práce v souvislosti s modelovým příkladem více upřesním. Nezbytnou součástí určení trţní hodnoty nemovitosti je analýza trhu. V oceňování nemovitostí hraje důleţitou roli znalost okolního trhu. Kaţdý odhadce či znalec, by měl své území, ve kterém působí znát nejen po geografické stránce, ale především po stránce trţní. Vzhledem k této skutečnosti je nezbytnou součástí kaţdého, kdo se danou problematikou zabývá, průběţné zpracovávání analýzy trhu jednotlivých segmentů nemovitostí v daném prostředí.
15
Zazvonil, Z. Oceňování na trţních principech, CEDUK, 1996, str. 9.
29
3.3.1. Nákladový způsob V úvodu trţního oceňování jsem uvedla, ţe trţní ocenění je sloţeno ze tří základních metod, které budou blíţe popsány. První z metod je nákladový způsob. Jedná se o způsob stanovení ceny dle nákladů, vynaloţených na samotnou realizaci stavby. Tuto cenu stavby lze stanovit různě náročnými a přesnými metodami, jsou to: individuální cenová kalkulace podrobný poloţkový rozpočet metoda agregovaných poloţek propočet ceny podle technicko-hospodářských ukazatelů (dále jen „THU“) Pro potřeby této práce uvedu pouze způsob nejpřesnější, tedy individuální cenovou kalkulaci a způsob nejpouţívanějšího propočtu ceny podle THU. Individuální cenová kalkulace Cena objektů se zjišťuje pomocí účetní dokumentace, kde jsou účtovány jednotlivé náklady. Jedná se o náklady přímé a nepřímé. Mezi přímé náklady se řadí např. materiál pouţitý na stavbu - zdivo, pojivo, obklady, rozvody, mzdy dělníků, stroje, odpisy a ostatní přímé náklady, kterými jsou zdravotní pojištění, cestovné atd. Mezi nepřímé náklady lze například zařadit spotřebu energií, nájemné spojené s pronájmem plochy slouţící jako staveniště, platy řídícím pracovníkům a stavebnímu dozoru atd. V neposlední řadě je nutno 30
připočítat i zisk a DPH. Jedná se o nejpodrobnější a nejpřesnější metodu, ovšem velice pracnou. Zjištění ceny podle THU Jedná se o nejméně pracnou a přesnou metodu při zjišťování nákladové hodnoty. Podstatou je určení základní jednotkové ceny, která je dána statisticky tabulkou technickohospodářských ukazatelů pro daný typ stavby (RD, stavba pro obchod atd.). Tuto cenu je poté zapotřebí postupně upravovat (násobit) koeficienty rozdílností, neboť oceňovaná stavba nebývá shodná s výchozím objektem, u kterého je známá jednotková cena. Upravením této základní ceny o koeficienty vybavení stavby, výšky podlaţí, zastavěné plochy podlaţí, místa stavby a inflace, je získaná upravená cena za m3. Tuto cenu je pak potřebné vynásobit obestavěným prostorem oceňovaného objektu. Finální nákladovou cenu získáme odečtením opotřebení objektu z výše získané ceny. Nákladová metoda nezahrnuje hodnotu pozemku, proto je nutno k této ceně přičíst i jeho hodnotu. U trţní hodnoty je nutno pozemek ocenit trţním způsobem. 3.3.2. Porovnávací způsob Druhým způsobem trţního ocenění je porovnávací způsob. Tento způsob je zaloţen, jak z názvu vyplývá, na porovnání nemovitostí. Porovnávací způsob vychází z porovnání dané nemovitosti v daném segmentu (v případě modelového příkladu jde o rodinný dům) se stejným nebo obdobným rodinným domem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Pro srovnání je moţné pouţít vlastní databázi, kterou je odhadce či znalec povinen vést, popřípadě vyuţít realitní inzerce. Nejideálnějším stavem je znát konkrétní ceny z jiţ prodaných nemovitostí. Pro porovnání je potřebné, aby uskutečněné prodeje či inzerované nemovitosti nebyly starší 3 měsíců. Tato podmínka plyne z předpokladu kolísavosti trhu. Cenu dle porovnávacího způsobu určíme podle tzv. Etalonu, coţ je referenční nemovitost dosaţená zprůměrováním všech porovnávacích nemovitostí. Vybrané nemovitosti jsou upravovány koeficienty, zvolenými odhadcem či znalcem, který určí, jaká měřítka jsou pro srovnání podstatná. Jedná se o koeficienty, kterými se znalec či odhadce snaţí dosáhnout co nejpřesnějšího porovnání s oceňovanou nemovitostí. Tyto koeficienty upravují (sniţují či naopak zvyšují) cenu srovnávací nemovitosti o odlišnosti, např. ve vybavení, poloze, velikosti, stáří, dostupnosti atd., ke srovnávací nemovitosti. 31
V případě porovnávacího způsobu je pozemek jiţ součástí ocenění, neboť uvedená cena prodané nebo hodnota inzerované nemovitosti je určena včetně pozemku. 3.3.3. Výnosový způsob Poslední metodou trţního ocenění, je výnosový způsob.
Tato metoda je úzce spjata
s ekonomickou podstatou nemovitosti. Vychází z předpokladu, ţe hodnota nemovitosti je určena očekávaným budoucím uţitkem pro vlastníka. Za tento uţitek je povaţován skutečný příjem plynoucí vlastníkovi nemovitosti. Hledáme-li trţní hodnotu nemovitosti, je třeba brát takové výnosy, jaké jsou očekávány trhem, a také musíme tyto výnosy diskontovat kapitalizační mírou, která je na úrovni výnosnosti očekávané trhem. Principem je určení předpokládaného výnosu z dané nemovitosti v budoucnu, a tedy určení, zda hodnota dané nemovitosti je k investičním nákladům návratná, výnosová. Výnosnost nemovitosti se vţdy určuje z výše místně obvyklého nájemného v daném segmentu nemovitostí. Výnosová hodnota se vypočítá z ročních hrubých příjmů z pronájmu (coţ je celkový výnos, jehoţ dosaţení lze očekávat za rok, aniţ by byl sníţen o provozní náklady, ale za předpokladu, ţe posuzovaná nemovitost je plně obsazena). U některých typů nemovitostí (např. výrobní areály, administrativní budovy) je nutno počítat s výpadkem nájemného, coţ ze 100% moţného dosaţeného hrubého nájemného, v závislosti na druhu oceňované nemovitosti, činí okolo 5 % aţ 10%. Od takto upraveného hrubého příjmu je nutno odečíst provozní náklady, které je nutno v souvislosti s vlastnictvím nemovitosti odvádět na správu a údrţbu stavby. Řadí se mezi ně např. daň z nemovitosti, pojištění staveb, správní náklady, náklady na sluţby, obnovovací náklady atd. Tímto rozdílem se získá tzv. čistý výnos. Tento čistý roční výnos je nutné upravit mírou kapitalizace, která se odvozuje zpravidla z dosahované úrokové míry. Míra kapitalizace pro výnosové ocenění je v současné době pro ocenění podle vyhlášky stanovena mezi 5 aţ 10 % v závislosti na účelu uţívání nemovitostí. U stanovení trţní hodnoty je míra kapitalizace v tomto roce mezi 6 aţ 12 % . stabilizovaný výnos * 100 (%) Výnosová hodnota = úroková míra kapitalizace (%) 32
Výnosovým způsobem se oceňuje stavba, která je pronajata případně i s příslušenstvím a pozemkem jako celek jednomu nebo více nájemcům. 3.3.4. Trţní hodnota pozemku Odhady pozemků jsou samostatnou kapitolou v oceňování nemovitostí. Jedná se o rozsáhlou problematiku, neboť kaţdý pozemek je moţno ocenit odlišným způsobem, v závislosti na jeho druhu, způsobu jeho dalšího moţného vyuţití, jeho zastavěnosti či nabídce na trhu. Na hodnotu pozemků mají vlivy různé cenotvorné faktory, jedná se o: polohu pozemku - hodnota se odvíjí v závislosti na poloze pozemku (jinou hodnotu má pozemek v Karviné, jinou v Praze) celkovou plochu – zpravidla větší pozemek na m2 má vyšší hodnotu způsob vyuţití – (pozemky členěné dle zákona o oceňování majetku, pozemky pro komunikaci, atd.) míru vyuţití – v závislosti na jeho moţném a nejlepším vyuţití (souvislost s územním plánem – pokud je pozemek jiţ zastavěn, není dáno, ţe je to jeho moţné nejlepší vyuţití), čím lépe stavebně vyuţitelný pozemek, tím je jeho hodnota vyšší tvar pozemku – úzký, či svaţitý pozemek hodnotu spíše sniţuje přípojky – zasíťované pozemky mají vyšší hodnotu ekologickou zátěţ z minulosti – poddolované území, brownfields atd. V následující tabulce je uveden kompletní přehled přístupů, technik a metod odhadu hodnoty pozemků, které se při ocenění pozemků pouţívají. S ohledem na tuto skutečnost, uvedu pro svou práci pouze některé základní techniky ocenění pozemků. Jednotlivé
Přímé porovnání
spolehlivosti
varianty
Stupeň
Základní technika
poznámka
Přístup Porovnávací
Přímá
Indikace
poznámky v tabulce budou uvedeny v samostatné příloze č. 1.
Kvantitativní analýzy
I
Kvalitativní analýzy
I
Kombinace
I
Profesní databáze
I
33
Sekundární data Nepřímé porovnání
II
Cenové mapy
A
Indexové metody Hrubé testování mezi segmenty
Výnosový
Diskontací renty Reziduální Stavebnicová
Nákladový
Nepřímá
Kapitalizací renty
Reziduální
III-IV V
Přímá
Vp/i
B
Výnosová
Vp/iv-(±∆/A)
C
Bez reverze
∑Vp/U
D
S reverzí
∑Vp/U+Rp/U
E
Land residual
(Vc-NHs*is)/ip
F
Přímé porovnání
Hpz+∑Ns
G
Alokace
Hc*k
H
Extrakce
NH-NHs
I
Subdivision
TH-NHs
Development
dělení
Nägeli
NH-NHs
Nägeli-modif.
SC-NHso
II
II-III
III
J III-IV K
Samet
III-IV IV
Tabulka z knihy Zazvonil,Z.,Odhad hodnoty pozemků, Oeconomica-Praha 2007, str. 36
Indexová porovnávací metoda spočívá zpravidla ve stanovení průměrné ceny, která se z různě zvolenými indexy nebo odvozenými indexy, upravuje pro konkrétní podmínky. Pro příklad můţe být oceňování pozemků podle § 28 oceňovací vyhlášky, kde jsou stanoveny průměrné ceny pozemků v závislosti na poloze a tyto pozemky se pak upravují pomocí sráţek a přiráţek stanovených v jednotlivých přílohách. Metoda polohových tříd - Nägeliho metoda vychází z poznání, ţe cena stavebního pozemku je v určitém poměru, jednak k celkové ceně nemovitosti (pozemku a stavbě), jednak k výnosům z nájemného. Metoda polohových tříd slouţí ke stanovení ceny pozemku jejím odvozením z hodnoty stavby, která se na něm nalézá. Je snadno pouţitelná ve všech případech, především pak tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné oceňovací objekty (kde tedy nelze pouţít metodu porovnávací). Metoda zkoumá 8 tříd polohy a přiřazuje jednotlivým třídám podíl na ceně pozemku. 34
Reziduální metoda se pouţívá zejména tehdy, vykazuje-li pozemek potenciál (nového) stavebního vyuţití. Například u nezastavěných pozemků nebo u pozemků jiţ zastavěných, a to u stavby, kterou je z ekonomického hlediska výhodnější odstranit a nahradit stavbou zcela novou. Hodnotu lze určit na základě moţného a nejlepšího vyuţití pozemku dle územního plánu. Pokud je dle územního plánu a jeho regulativ na pozemku moţnost stavby administrativní budovy bude cena pozemku několikanásobně vyšší neţ v případě, kdyby bylo územním plánem dáno, ţe je zde moţná výstavba pouze rodinných domů.
3.4.
Zjištění trţní hodnoty modelového příkladu
V této části práce se pokusím na modelovém příkladu ukázat jednotlivé metody trţního oceňování. Jak jsem jiţ výše uvedla a popsala, trţní cena spočívá v kombinaci tří metod oceňování, jeţ mají v určitém poměru za výsledek určení trţní hodnoty nemovitostí. První je způsob ocenění nákladovým způsobem. Jehoţ výsledkem je cena pořizovací, pokud se daná nemovitost oceňuje k datu postavení stavby. Pokud se tyto náklady stanovují k datu ocenění, pak je výsledkem cena reprodukční. 3.4.1. Nákladový způsob ocenění U stavby, uţívané jako rodinný dům, budou náklady spočítány jednou z kalkulačních metod, nebo dle nabídek stavebních firem a nabídkových rozpočtů. U komerčního objektu z modelového příkladu, i přes skutečnost, ţe se jedná o jeden objekt, kde pouze došlo ke změně v účelu uţívání stavby, budou se náklady na pořízení stavby u obou typů lišit. Při změně v účelu uţívání došlo vlivem stavebního zákona k rozdílu nákladů spojených se stavebními úpravami, spočívajících v upravení stavby o bezbariérové prvky a celkové bezbariérové provedení splňující poţadavky vyhlášky č. 398/2009 o obecných technických poţadavcích zabezpečujících bezbariérové uţívání staveb a také ke zřízení nové kanalizační přípojky. Tento poţadavek sebou přinesl, krom nákladů na práci, materiál a provedení, i náklady spojené se správním řízením a tím spojené pořízení projektové dokumentace pro změnu stavby, spojenou se změnou v účelu uţívání a správní poplatky. Viditelnost těchto odlišností je dána zvolenou kalkulační 35
metodou. Při pouţití prvního typu individuální cenové kalkulace bude tento rozdíl nejvíce patrný. U posledního typu THU bude rozdíl naopak bezvýznamný. V závislosti na pouţité kalkulační metodě se bude více či méně nákladová hodnota lišit. Je třeba také zohlednit stáří stavby a tím související výpočet opotřebení. U rodinného domu je moţno opotřebení vypočítat lineární metodou, neboť na budově nebyly před změnou účelu uţívání měněny ţádné konstrukce ani nebyla provedena ţádná úprava, kromě běţné údrţby. U modelového příkladu s funkčním vyuţitím kancelářských prostor, došlo ke stavebním úpravám a částečné modernizaci, tím pádem je pro výpočet opotřebení vhodné zvolit metodu analytickou. Takto upravené ceny se vzhledem k pouţité metodě opotřebení a účelu uţívání mohou v závěrečné ceně jiţ výrazněji, ovšem nijak podstatně pro celkové trţní ocenění, lišit. K této ceně je dále nutné připočítat trţní hodnotu pozemku. U modelového příkladu se bude přihlíţet k cenové mapě, kterou daná obec disponuje. U výsledné trţní hodnoty pozemku by se neměla hodnota pozemku výrazněji lišit od cen uvedených v cenové mapě. Toto je ovšem za předpokladu fungujícího trhu a aktualizací cenové mapy. V cenové mapě nemusí být uvedené ceny shodné s trţním odhadem, a to v případě, ţe v dané oblasti se s nemovitostmi neobchoduje. Trţní hodnota pozemku se určí dle výše uvedených technik. 3.4.2. Porovnávací Při porovnání modelového příkladu s funkčním vyuţitím pro bydlení – rodinný dům, se postupuje obecně podle výše uvedeného obecného popisu porovnávacího způsobu, kde se jako porovnávací objekty zahrnují stavby obdobných rodinných domů, které jsou dále upravovány koeficienty v závislosti na jejich odlišnostech. U komerčního objektu z modelového příkladu se jako porovnávací nemovitosti mohou, krom obdobných drobných staveb pro podnikání, zařadit i obdobné rodinné domy, neboť je zde předpoklad, ţe po drobných stavebních úpravách a po vyřízení změny v účelu uţívání, lze opět tuto stavbu uţívat jako rodinný dům.
36
3.4.3. Výnosový V případě modelového příkladu s funkcí uţití pro bydlení, rodinný dům, se s výnosovou metodou zpravidla nepočítá. Vlastník stavby převáţně staví rezidenční nemovitost pro vlastní potřeby bydlení. Tím se vylučuje jakýkoliv budoucí výnos z této nemovitosti. V případě, ţe by vlastník nemovitosti měl záměr rodinný dům pronajímat, je výnosový způsob ocenění v určení hodnoty potřebný, neboť se na takovou to nemovitost pohlíţí z pohledu plynoucího budoucího výnosu. V případě modelového příkladu s funkcí uţití pro kancelářské prostory je výnosová metoda nejvýznamnější, proto je s ní třeba počítat, neboť se vychází se z předpokladu, ţe majitel hodlá nemovitost pronajímat za účelem dosaţení výnosu. U obou příkladů je nutné, v případě očekávaného budoucího výnosu, zjistit porovnáním cenu místně obvyklého nájemného v daném segmentu nemovitostí. Poté jsou od tohoto hrubého ročního výnosu odečteny náklady (daň, pojištění...) v závislosti na účelu uţívání stavby. Tento čistý výnos se upraví mírou kapitalizace, která bude v obou případech nízká 5 %, neboť se jedná, v prvním případě o stavbu pro bydlení, jejíţ míra rizika při nákupu je nízká (bydlet musí kaţdý) a v případně komerčního vyuţití objektu taktéţ, neboť lze předpokládat, ţe stavba se v případě drobných stavebních úprav a změně účelu uţívání můţe opět uţívat jako rodinný dům. V úvodu jsem se zmínila, ţe trţní hodnota spočívá v kombinaci tří metod oceňování, jeţ mají v určitém poměru za výsledek určení trţní hodnoty nemovitostí. Při shrnutí jednotlivých metod ocenění jsem dospěla v případě modelového příkladu k následujícímu:
Rodinný dům metoda
Komerční objekt podíl %
metoda
podíl %
nákladová
30
nákladová
20
porovnávací
70
porovnávací
30
výnosová
50
výnosová
-
Tyto podíly, ovšem nejsou dogmata pro jiné oceňované stavby. Vlivy odráţející se v určení trţní hodnoty nemovitosti jsou odlišné, a díky tomu, ţe kaţdá stavba je ojedinělá, 37
je aplikován u kaţdé oceňované nemovitosti odlišný přístup a váha pouţitých metod oceňování je odvozena od úvahy a erudovanosti znalce či odhadce. Následující kapitola bude souhrnem předchozích dvou kapitol, v níţ se pokusím o analýzu vlivu stavebního zákona na oceňování nemovitostí.
38
4. VLIV STAVEBNÍHO ZÁKONA NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V této závěrečné části se zabývám prolínáním jednotlivých ustanovení stavebního zákona a zákona o oceňování majetku a jejich vzájemných vlivů. Shrnuji poznatky z modelového příkladu ve spojitosti mezi stavebním zákonem a oceňováním. “Základním mottem nového stavebního zákona na úseku územního plánování je vytváření předpokladů pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území spočívající v harmonizaci podmínek životního prostředí, hospodářského růstu a sociální soudržnosti obyvatel v území“.16 Jak jsem na samém úvodu této práce uvedla, rozhodla jsem se pojmout tuto práci formu modelového příkladu, proto v této části poukáţu na spojitosti předchozích dvou kapitol (stavení zákon, oceňování nemovitostí) v návaznosti na tento modelový příklad.
4.1.
Územní plánování
V první větě § 1 tohoto zákona je uvedeno "Tento zákon upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování...“, přičemţ v mnoha případech pro stanovení ceny určitého druhu pozemku jsou tyto „cíle a úkoly“ rozhodující. Základem kaţdé stavby je pozemek a pozemek je základním elementem v oblasti územního plánování. Stavební zákon, ve vztahu k oceňování nemovitostí hraje důleţitou roli především v této oblasti. První část třetí kapitoly stavebního zákona je zaměřena na územní plánování. Kdyţ budu posuzovat vývoj stavby, vše začíná u pozemku. 4.1.1. Zastavěné a nezastavěné území Modelový příklad se nacházel v zastavěném území obce. Podle § 2 odst. 1 písm. d) stavebního zákona je zastavěným územím území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách 16
Doleţal,J., Mareček, J., Sedláčková, V., Sklenář,T., Tunka, M., Vobrátilová, Z, Nový stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související, s poznámkami, LINDE PRAHA 2006, str. 27
39
evidence nemovitostí (dále jen "intravilán"). Zastavěné území podrobněji vymezuje ustanovení § 58 stavebního zákona. Nezastavěné území definuje § 2 odst. 1 písm. f) stavebního zákona, kde je uvedeno, ţe se jedná o pozemky, které nejsou zahrnuty do zastavitelného území nebo do zastavitelné plochy. Zastavitelnou plochou je dle § 2 odst. 1 písm. j) stavebního zákona plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje. Nezastavěné a zastavěné území obce nemá z pohledu zákona o oceňování majetku velký význam, neboť nejsou předmětem řešení jednotlivých ustanovení a ani odborná literatura zaměřená na oceňování nemovitostí jednoznačně tato území neřeší. Nejsou to ovšem území zanedbatelná. Zastavěné a nezastavěné území, mající přímý vliv na cenu nemovitostí Jak jsem výše uvedla, pojmy zastavěné a nezastavěné území se vyskytují v několika ustanoveních cenové vyhlášky. Jedná se o ustanovení § 29 odst. 4 oceňovací vyhlášky, ve kterém je uvedeno, ţe není-li pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost a není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské vyuţití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona obhospodařován více neţ 6 let a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle § 38 v nezastavěném území nebo podle § 41 odst. 2 v zastavěném území, starší neţ 5 let, ocení se tento pozemek podle § 32 odst. 4 a vynásobí koeficientem 0,65. Tím je oceňovací vyhláškou dán u neobhospodařovaných zemědělských pozemků v zastavěném
a nezastavěném
území,
odlišný
způsob
ocenění
neţ
u
běţně
obhospodařovaného zemědělského pozemku. Dále pak se tyto pojmy vyskytují v § 31 odst. 4 písm. a) a b), ve kterém jsou uvedeny rozdílené koeficienty u pozemku v zastavěném území 0,06 a nezastavěném území 0,05 pro pozemky vodní plochy. Tím je v závislosti na zastavěném a nezastavěném území ovlivněna cena pozemku. Poslední vliv na cenu v souvislosti se zastavěným a nezastavěným územím je v ustanovení § 32 odst. 4 oceňovací vyhlášky, kde je uvedeno „Cena pozemku neuvedeného v odstavcích 1, 2 a 3 a pozemku, který prokazatelně není stavebním, zemědělským, lesním 40
ani pozemkem vodní plochy, se zjistí jako součin ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), jeho výměry v m2, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,06, jde-li o pozemek v nezastavěném území.“ Zde má nezastavěné území významnou roli, neboť pouţitím koeficientu výrazně ovlivní výslednou cenu pozemku. V příloze č. 21 tabulce č. 3 je uvedena sráţka (%) v území z ceny stavebních pozemků neuvedených v cenové mapě, v závislosti na zastavěném a nezastavěném území. Z výše uvedeného vyplývá, ţe se jedná pouze o pozemky. Samostatné oceňování staveb není těmito územími dotčeno. Výjimku tvoří určení koeficientu polohy Pi, uvedený v příloze č. 18a, ve které je daná nemovitost posuzována z pohledu jejího umístění. Zde je v závislosti na zastavěném území stanovena výpočetní hodnota koeficientu Pi. V případě nezastavěného území a zastavěného území jsem podrobně rozepsala jednotlivé ustanovení, ve kterých se tyto pojmy stavebního zákona v souvislosti s oceňováním přímo promítají. Zastavěné a nezastavěné území je vymezeno územním plánem. Vzhledem k významu územního plánu a jím souvisejících územních rozhodnutí na oceňování nemovitostí, je detailní rozbor (uvedení kaţdého ustanovení, ve kterém se dané pojmy stavebního zákona vyskytují), poukázán pouze na tomto příkladu. 4.1.2. Územní plán Dalším údajem v případě modelového příkladu je určení jeho umístění, v závislosti na územním plánu. Území v případě modelového příkladu je definované územním plánem jako zóna U-S, neboli zóna smíšená. Územní plán je, zjednodušeně řečeno, mapový podklad zpracovaný pro správní území dané obce, který graficky vymezuje území na dílčí plochy (zóny), s různými moţnosti funkčního vyuţití, které jsou rozhodující v oblasti umisťování jednotlivých druhů staveb. V § 43 odst. 1 stavebního zákona je uvedeno, ţe „Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání (dále jen "urbanistická koncepce"), uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území (dále 41
jen "plocha přestavby"), pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů.“ Územní plán určuje způsob moţného či daného vyuţití jednotlivých pozemků a jejich vhodnost, eventuálně nevhodnost k zástavbě. Oceňovací předpis pojem územní plán řeší v § 32 odst. 1 oceňovací vyhlášky, kde je uvedeno „Pozemky a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichž je přípustná stavba, se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 7 a vynásobí se koeficientem 0,30. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2. Toto ustanovení se týká, jak je uvedeno u pozemků určených k zástavbě, které dosavad nejsou pozemky stavebními nebo jiţ zastavěnými. U pozemků oceňovaných podle § 28 odst. 2 se při určování koeficientu Ki z přílohy č. 38 a koeficientu Kp z přílohy č. 39 oceňovací vyhlášky, se pouţijí koeficienty ze stavby, vyjmenované v příloze č. 39. V případě, ţe pozemek není stavební, ale je dle územního plánu je určen k zastavění, určuje se koeficient dle nejlepšího moţného vyuţití s přihlédnutím na ustanovení § 44 oceňovací vyhlášky. Územní plán hraje také svou roli u ostatních pozemků uvedených v § 9 zákona o oceňování majetku. Nicméně jednotlivá vymezení územního plánu i nepřímo figurují v mnoha přílohách oceňovací vyhlášky. U trţního ocenění je územní plán klíčovou záleţitostí v oblasti oceňování nezastavěných pozemků, především pak při pouţití reziduální metody. Zde se vychází z předpokladu, ţe ocenění pozemků se provádí na základě ověření skutečností vycházejících z územního plánu (v případě, ţe je zpracován, regulačního plánu), neboť tyto udávají oné nejlepší moţné vyuţití daného pozemku. 4.1.3. Formy územního rozhodnutí Samotný územní plán , ovšem nemá rozhodovací úlohu v umísťování stavby. Zastává funkci „návodu“ a podkladu k jednotlivým formám územních rozhodnutí. V první kapitole této práce jsem se v souvislosti s umisťováním modelového příkladu v návaznosti na územní řízení, zmínila o jednotlivých formách rozhodnutí. Také tato rozhodnutí významně sehrávají svoji úlohu v oceňování nemovitostí.
42
4.1.4. Územní rozhodnutí Zásadně ovlivňuje oceňování nemovitostí, neboť přímo působí při vymezování pojmu stavební pozemek, ve smyslu obou předmětných zákonů. Ve smyslu zákona o oceňování majetku je stavebním pozemkem, mimo jiné, nezastavěný pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, který byl vydaným územním rozhodnutím určen k zastavění. Dle stavebního zákona je stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Rozhodnutí o umístění stavby, veřejnoprávní smlouva, územní souhlas a regulační plán, mají statut k definici stavebního pozemku. Význam ostatních forem územního rozhodnutí, které jsem uvedla v první kapitole této práce, vymezuje pouze jejich daný záměr (např. rozhodnutí o změně vyuţití území § 80 stavebního zákona, stanoví nový způsob uţívání pozemků a podmínky jeho vyuţití). Zvláštní kapitolou, je pak územně plánovací informace, která má sice jen informační charakter, ovšem při splnění daných podmínek pro provedení jednoduché stavby, dle § 104 odst. 1 stavebního zákona, lze umístit stavbu bez předchozího územního rozhodnutí či územního souhlasu na základě územně plánovací informace. Základním poţadavkem stavebního zákona a jeho prováděcí vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území, je poţadavek na vymezování a vyuţívání pozemků. Zde jsou vymezeny pojmy jako bytový dům, rodinný dům, stavba pro rodinnou rekreaci, ale především je zde řešena problematika vymezování pozemků a umisťování staveb na nich, včetně stanovení jejich poţadavků a podmínek. Je zde např. uvedeno, ţe „stavební pozemek se vymezuje vždy tak, aby svými vlastnostmi, zejména velikostí, polohou plošným a prostorovým uspořádáním a základovými poměry, umožňoval umístění, realizaci a užívání stavby pro navrhovaný účel a aby byl dopravně napojen na kapacitně vyhovující veřejně přístupnou komunikaci.“17 Základní obecné poţadavky na umisťování staveb jsou zakotveny v hlavě druhé § 23 vyhlášky č. 501/2006 Sb.
17
§ 20 odst. 4 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území
43
4.1.5. Regulační plán je jedna z forem rozhodování v území. Pokud je pro dané území vydán regulační plán, není zapotřebí dalšího územního rozhodnutí, neboť tento regulační plán plně nahrazuje toto rozhodnutí. Uţ z názvu vyplývá, ţe regulační plán je směrnicí, která přímo reguluje podmínky daného území. Regulováno bývá funkční vyuţití pozemku (jasně dané přípustné vyuţití) při umístění stavby, či souboru staveb na pozemku, které je dáno např. stavební, či uliční čárou. V případě regulačního plánu se ovšem nejedná pouze o funkční vyuţití pozemku, ale především o prostorové uspořádání staveb, počínaje určením půdorysných rozměrů stavby, v dané vzdálenosti od hranice pozemku (uliční čára, stavební čára) a konče určením maximálního počtu podlaţí stavby a typem zastřešení. Takto vymezené podmínky je nutno dodrţet. Tím je ovlivněna například hodnota pozemku, neboť v případě, ţe je na dané území zpracován regulační plán, je nutno počítat s omezením nejlepšího moţného vyuţití pozemku, spojeného s danými regulativy (jedná se např. o maximální počet podlaţí). Na takovémto pozemku nelze realizovat osmipodlaţní administrativní budovu, která by byla moţná pouze v působnosti územního plánu, pouze čtyřpodlaţní, kterou umoţňují kritéria regulačního plánu. Tím je cena pozemku poníţena, neboť předpokládaný výnos ze čtyřpodlaţní budovy bude niţší, neţ jinak z moţné budovy osmipodlaţní. V třetí části oceňovací vyhlášky je převáţná část jednotlivých ustanovení propletena těmito pojmy stavebního zákona, které udávají jednotlivým pozemkům jejich různorodost ocenění, převáţně pak v určování jednotlivých koeficientů, v závislosti na moţnosti vyuţití dané územním rozhodnutím, regulačním plánem atd., které cenu jednotlivých pozemků odlišují. Vazba mezi územním plánováním a oceňováním nemovitostí (především pak pozemků) je přímo podmiňující. Stavební pozemek má obecně několikanásobně vyšší hodnotu neţ pozemek nestavební. V následující tabulce jsem se pokusila o přehledné zhodnocení pozemku v návaznosti na územní plán, a s ním související vliv stavebního zákona. Tabulka je zpracována na základě cenové mapy stavebních pozemků v Karviné. Uvedené ceny jsou pouze orientační, v jednotlivých lokalitách se tyto ceny liší.
44
Pozemek Nezastavitelný (omezení územním plánem)
Hodnota Kč/m2 20
poznámka v závislosti na druhu pozemku v katastru nemovitostí
Určen územním plánem k zastavění
v závislosti na daném způsobu vyuţití
Stavební
v závislosti na daném způsobu vyuţití
Zastavěný rodinným domem
500
Zastavěný komerčním objektem
1 800
4.2.
lokalita rodinných domů obchodní zóna
Stavební řád
Další částí stavebního zákona je stavební řád. Stavební řád je oblastí, která se zabývá povolováním, uţíváním a správou samotných staveb. Stavbou se rozumí z pohledu stavebního zákona veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Občanský zákoník definuje pojem stavba obecněji, jako stavbu, která je spojená ze zemí pevným základem. Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, je z hlediska občanského zákoníku povaţována za věc movitou. Z pohledu stavebního zákona se za stavbu povaţují i věci movité. „Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.“18 Z tohoto pohledu by se mohlo zdát, ţe vydání stavebního povolení nebo dokladu o uţívání stavby není pro oceňování nemovitostí potřebné a tudíţ se zde vliv stavebního zákona nepromítá. Ovšem stavební zákon v § 126 vymezuje, ţe „Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v ohlášení stavby, ve veřejnoprávní
45
smlouvě, v certifikátu autorizovaného inspektora, ve stavebním povolení, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu.“ Uţívání takovéto stavby není z legitimního pohledu přípustné. Tato skutečnost se můţe projevit na výsledné hodnotě stavby. Hodnota u takto oceňované nemovitosti je zpravidla sníţena o moţné náklady spojené se správním řízením (pořízení projektové dokumentace pro dodatečné povolení, pokuta atd.) Zjištěnou skutečnost musí do odhadu znalec či odhadce uvést a zdůvodnit. Stavební zákon, ovšem nevylučuje moţnost, kdy se nedochovaly stavebně správní doklady. V § 125 odst. 2 je uvedeno „Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby vyhovuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.“ V takovémto případě, je povinností vlastníka pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby, popřípadě je povinností stavebního úřadu mu její pořízení nařídit. 4.2.1. Stavební povolení Stavební úřad při vydání stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášení stavby projednává tzv. soubor staveb, dle stavebního zákona § 4 odst. 1 „…Pokud je spolu se stavbou hlavní předmětem žádosti nebo ohlášení soubor staveb, stavební úřad všechny stavby projedná v režimu stavby hlavní...“ Stavba hlavní vţdy souvisí s funkčním určením stavebního pozemku a další stavby souboru staveb jsou buď podmiňující nebo doplňkové, které se stavbou hlavní svým účelem a umístěním souvisejí, a které zabezpečují funkčnost stavby hlavní (její nezávadnou uţivatelnost) nebo doplňují základní funkci stavby hlavní – odstavné stání, přípojka vody, přípojka NN, stavby zajišťující odvádění sráţkových a splaškových vod atd. Soubor staveb ve smyslu stavebního zákona je pro oceňování nezbytnou součástí, neboť z pohledu trţního ocenění jsou stavby zajišťující funkčnost nebo tvořící příslušenství, vţdy součástí, ať se jedná o nákladový, porovnávací či výnosový způsob ocenění. Při ocenění 18
§ 3 odst. 2 zákona o oceňování majetku
46
dle cenové vyhlášky je soubor staveb ve významu stavebního zákona méně podstatný, neboť závisí na druhu stavby a způsobu jeho ocenění. Dle oceňovací vyhlášky jsou souborem staveb myšleny vzájemně provozně a ekonomicky související stavby ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, a jejich příslušenství.19 V oceňovací vyhlášce je soubor staveb v jejím významu zakomponován v několika ustanoveních. Tato ustanovení se netýkají souboru staveb ve smyslu stavebního zákona. 4.2.2. Projektová dokumentace Součástí kaţdého stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášených staveb je ověřená projektová dokumentace staveb. Tato dokumentace je zpracována zpravidla v souladu s vyhláškou 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb. Projektová dokumentace popřípadě dokumentace skutečného provedení stavby je základním podkladem pro oceňovací činnost, neboť z projektové dokumentace by se měl, kromě jiného, znalec či odhadce dozvědět popis navrţeného konstrukčního systému stavby, pouţitých výrobků, materiálů a hlavních konstrukčních prvků, účel uţívání a další vlivy a souvislosti spojené se samotnou stavbou, včetně její napojení na dopravní a technickou infrastrukturu v době jeho povolení. Tyto údaje jsou nezbytnou součástí při určování hodnoty nemovitosti, především pak z pohledu nákladového způsobu ocenění nebo při zjištění administrativní ceny u rozestavěné budovy v souladu s § 15 oceňovací vyhlášky. 4.2.3. Oznámení o uţívání stavby, kolaudační souhlas Pro účely oceňovací vyhlášky se rozumí stářím stavby „počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu, do roku, ke kterému se oceněn provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem“20 19 20
§ 2 písm. e) oceňovací vyhlášky § 2 písm. c) oceňovací vyhlášky
47
Stáří stavby hraje velice důleţitou roli v oceňování nemovitostí, neboť kaţdá stavba se v závislosti na druhu a účelu oceňuje s pouţitím koeficientu opotřebovanosti stavby, který se určuje na základě stáří stavby nebo jeho jednotlivých prvků. Výše uvedené doklady prokazující uţívání stavby jsou odrazovým můstkem znalce či odhadce, ze kterého je moţné vyčíst nejen stáří předmětné stavby, ale také jasný účel uţívání, ke kterému byla daná nemovitost povolena. 4.2.4. Změna účelu uţívání stavby Zásahem stavebního zákona došlo v modelovém příkladu k nejvýraznějšímu vlivu na ocenění nemovitostí, a to vydáním rozhodnutí upravující změnu účelu uţívání stavby z rodinného domu na stavbu pro sluţby s kancelářskými prostory pro cestovní agenturu a realitní kancelář. Tím se diametrálně rozlišili způsoby ocenění, v závislosti na účelu uţívání, byť se jedná o jeden konstrukčně shodný objekt. Jednotlivé rozdílnosti v postupu povolování jsou rozepsány v kapitole dvě této práce. Tento zásah stavebního zákona ovšem nemá vliv jen na modelový příklad, ale vztahuje se na všechny stavby, neboť účel, ke kterému je daná nemovitost uţívána je nejpodstatnějším kritériem při oceňování nemovitostí. Jak je uvedeno v § 3 odst. 2 zákona o oceňování majetku „Stavba se posuzuje podle účelu užití...“ 4.2.5. Změna stavby Stavební zákon má obecně na oceňování nemovitostí nesmírný vliv, neboť kaţdý výstup stavebního úřadu se do hodnoty nemovitosti promítne, ať uţ se jedná o výše uvedenou změnu účelu v uţívání nebo změnu stavby, kterou je dle stavebního zákona přístavba, nástavba nebo stavební úprava. Vzhledem k tomu, ţe základním parametrem pro oceňování nemovitostí je výměra stavby - obestavěný prostor, uţitná plocha atd., při změně stavby je tato veličina pozměněna a tím je pozměněna i celková hodnota stavby. Hodnota nemovitosti s postupujícími léty jejího stáří klesá, avšak pravidelnou údrţbou21 stavby (která je dle § 154 stavebního zákona povinností vlastníka) jsou zachovány její 21
Údrţbou stavby se rozumějí práce, jimiţ se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost dle § 3 odst. 4 stavebního zákona
48
technické poţadavky, které jsou při prvním ohledání na místě zjevné a hodnotu stavby tím zvyšují (není nutné vynaloţení dalších finančních prostředků na nezbytné opravy, které se při oceňování nemovitosti zohledňují do výsledné hodnoty). 4.2.6. Odstranění stavby Odstranění stavby se provádí, z důvodu jejího závadného technického stavu, popřípadě z důvodu její nezákonnosti a tím vyloučení případného dodatečného povolení, které je limitováno územním plánem. Odstranění stavby se provádí na základě rozhodnutí stavebního úřadu, případně jeho souhlasu mlčky (v závislosti na druhu odstraňované stavby). Oceňovací předpis se zabývá takovouto stavbou v § 16, kde je uvedeno, ţe se cena zjistí jako obvyklá cena pouţitého materiálu z jejího odstranění a sníţí se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i náklady na úpravu terénu. Stavby, které nevyţadovali ani ohlášen ani stavební povolení od stavebního úřadu, lze odstranit i bez jeho opatření. I u takového to případu stavby se cena zjistí stejně, jako u předchozího příkladu. Pokud výše uvedené náklady na odstranění stavby převýší obvyklou cenu pouţitého materiálu, je výsledná cena stavby nulová. Tady se cena i přes různá opatření stavebního úřadu na základě stavebního zákona neliší, ale oceňovací vyhláška postup stavebních úřadů zohledňuje.
4.3.
Věcné břemeno
Stavební zákon je právní předpis upravující povolování staveb. Stavbou jsou dle stavebního zákona myšlena veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, tím jsou myšleny i stavby technické a dopravní infrastruktury, jejích provedení či existence určuje právo odpovídající věcnému břemeni s povinností strpět. „Starý“ stavební zákon č. 50/1976 Sb., měl v některých ustanoveních přímou souvislost s věcnými břemeny. U „nového“ stavebního zákona je věcné břemeno pouze věcí oprávnění z věcných práv. Oprávnění z věcných břemen váznoucích na pozemku (vedení inţenýrských sítí, právo chůze a jízdy), či stavbách (doţivotní uţívání), jsou dle stavebního 49
zákona účastníci územního a stavebního řízení, ale v rozdílu se starým stavebním zákonem není stavební úřad s platností nového stavebního zákona příslušný tato věcná břemena vyţadovat pro zřízení stavby. Věcné břemeno je omezujícím faktorem oceňované nemovitosti. Lze samostatně ocenit, ovšem při oceňování nemovitosti, na které věcné břemeno vázne, má za následek sníţení její celkové hodnoty.
4.4.
Vliv oceňování nemovitostí na stavební zákon
Nejenom stavební zákon má svůj vliv na oceňování nemovitostí, ale i oceňování nemovitostí má svoje vazby na stavební zákon. Ve stavebním zákonu se v některých ustanoveních vyskytuje pojem obvyklá cena v souvislosti se zákonem o oceňování majetku. Tyto jsou níţe uvedeny. 4.4.1. Vyvlastnění nemovitostí Vyvlastnění je jedním ze zásahů do vlastnického práva. S ohledem na význam vlastnického práva a jeho ochranu jsou proto pro vyvlastnění stanoveny přísné podmínky.22) Stavební zákon upravuje účely vyvlastnění. Řízení, příslušnost a podmínky vyvlastnění jsou zakotveny v zákoně č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě (zákon o vyvlastnění). Stavební zákon v § 170 stanoví případy, kdy je vyvlastnění ve veřejném zájmu moţné. Zákon o vyvlastnění zpřesňuje poţadavek veřejného zájmu tak, ţe přípustnost vyvlastnění váţe na stav, kdy veřejný zájem převaţuje nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Vyvlastnění není přípustné, je-li moţno práva k pozemku nebo stavbě, potřebná pro uskutečnění účelu vyvlastnění, získat dohodou nebo jiným způsobem.23) Vyvlastnění lze provést jen v takovém rozsahu, který je nezbytný k dosaţení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem, přičemţ veřejný zájem na vyvlastnění musí být prokázán ve vyvlastňovacím řízení.24) 22
) Bradáč A., Fiala J., Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. Nakladatelství LINDE PRAHA, a.s., 1996, str. 455 23 ) § 3 odst. 1 zákona č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění 24 ) § 4 odst. 1, 2 zákona č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění
50
Při ocenění nemovitostí pro vyvlastnění náleţí vyvlastňovanému náhrada dle § 10 odst. 1, 2 zákona č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění, kde je uvedeno: ve výši obvyklé ceny (s odkazem na zákon o oceňování) pozemku nebo stavby, včetně všech jejích součástí a příslušenství, došlo-li k odnětí vlastnického práva k nim, nebo ve výši ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu (s odkazem na zákon o oceňování), došlo-li k omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě zřízením věcného břemene nebo došlo-li k odnětí nebo omezení práva odpovídajícího věcnému břemenu. Vyvlastňovací řízení provádí vyvlastňovací úřad. V případě města Karviné, která je obcí s rozšířenou působností, je vyvlastňovacím úřadem Odbor územního plánování a stavebního řádu jako vyvlastňovací úřad. 4.4.2. Předkupní právo Stavební zákon v ustanovení § 101 uvádí, ţe k pozemku určenému územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo pro veřejně prospěšné opatření má obec nebo kraj, který je vymezil v územně plánovací dokumentaci, nebo stát podle příslušnosti k vlastnictví předkupní právo. Obec má taktéţ předkupní právo i k pozemku určenému výše uvedenými podklady pro veřejné prostranství. V odst. 2 je uvedeno, ţe vlastník výše uvedeného pozemku, je povinen pozemek nabídnout obci, kraji nebo státu za cenu obvyklou zjištěnou posudkem znalce dle zákona o oceňování majetku. 4.4.3. Náhrada za změnu území Vzhledem k tomu, ţe územní plán za daných okolností projde dílčími změnami (změna územního plánu), které mají za následek změnu vyuţití území určeného k zastavění, případně dojde k vyhlášení stavební uzávěry nebo dojde ke zrušení územního rozhodnutí, mají vlastníci těchto pozemků či staveb nárok na náhradu. „Vlastníkovi pozemku, jehož určení k zastavění bylo zrušeno na základě změny územního plánu nebo regulačního plánu, anebo vydáním nového územního plánu nebo regulačního plánu nebo zrušením územního rozhodnutí podle § 94 odst. 3, náleží náhrada. Náhrada se stanoví ve výši rozdílu mezi cenou stavebního pozemku sjednanou v kupní smlouvě a cenou 51
obvyklou zjištěnou posudkem znalce podle zvláštního právního předpisu pozemku, který není určen k zastavění, v případě, že vlastník tohoto pozemku byl vlastníkem nebo jej nabyl v době platnosti územního plánu, regulačního plánu nebo územního rozhodnutí jako pozemek určený k zastavění. Náhrada vlastníkovi pozemku nenáleží, jestliže k uvedené změně došlo na základě jeho návrhu. Osoba, která byla oprávněna realizovat regulační plán, který byl změněn nebo zrušen, nebo územní rozhodnutí, které bylo zrušeno, má nárok na náhradu skutečných nákladů vynaložených při uplatňování práv z regulačního plánu nebo územního rozhodnutí, a to ode dne nabytí jejich účinnosti do jejich změny nebo zrušení.“25 Toto ustanovení nabude účinnosti dne 1. ledna 2012. Náhrada se poskytuje v penězích a její návrh musí být doloţen posudkem znalce.
25
§ 102 odst. 2 stavebního zákona
52
5. ZÁVĚR V této práci jsem se zabývala vlivem stavebního zákona na oceňování nemovitostí. V první kapitole této práce, která byla zaměřena na definici stavebního zákona, jsem se převáţně zaměřila na zjednodušený postup stavebních úřadů při povolování stavby z modelového příkladu, která byla průvodcem celé této bakalářské práce. V druhé kapitole jsem se snaţila o přiblíţení samotného tématu oceňování nemovitostí. Vzhledem k obsáhlosti oboru oceňování nemovitostí, je i tato část pojata schematickým způsobem, ve kterém jsem se snaţila o vymezení co nejpodstatnějších spojitostí s oceňováním nemovitostí. Jsou zde uvedeny obecné charakteristiky obou metod oceňování, jak dle cenového předpisu, tak i trţního ocenění. Je zde také popsán proces ocenění stavby z modelového příkladu, s pouţitím obou výše uvedených metod. Poslední závěrečná kapitola byla zaměřena na zhodnocení vlivu stavebního zákona na oceňování nemovitostí, v souvislosti s předchozími dvěma kapitolami. Zde jsou uvedeny jednotlivé definice stavebního zákona, které mají zásadní spojitost s oceňováním nemovitostí, a které se z části dotýkají i stavby z modelového příkladu. Kdyţ zpětně posoudím, jakým způsobem se odráţí stavební zákon v oceňování nemovitostí, tak podstatný vliv na oceňování má především územně plánovací dokumentace, která udává, jakým způsobem bude daný pozemek zastavěn. Vlivem územního plánování dochází ke změnám v oblasti vyuţití ploch jednotlivých pozemků. Úlohu méně podstatnou má stavební zákon při samotném ocenění staveb, neboť stavbu lze ocenit i bez vydaného rozhodnutí nebo jiného opatření stavebního úřadu. Tato skutečnost je zakotvena v § 3 odst. 2 zákona o oceňování, kde je uvedeno, ţe stavbu lze ocenit i v nesouladu s kolaudačním souhlasem nebo jiným opatřením stavebního úřadu podle převaţujícího účelu, anebo podle účelu, ke kterému je tuto stavbu moţno uţívat bez závad. V celkovém shrnutí, jsem ale dospěla k závěru, ţe stavební zákon má z pohledu oceňování nemovitostí vliv zásadní. Kaţdá stavba podléhá některému z opatření stavebního úřadu, na základě stavebního zákona, jinak je z legitimního pohledu nelegální. Stavby nepovolené, postavené tzv. „na černo“, jsou sice z pohledu zákona o oceňování majetku i z fyzického hlediska ocenitelné stejně, jako stavby řádně povolené, nicméně jejich hodnota je niţší o moţné riziko spojené s problémy vzniklými při jejich dodatečném povolení či dokonce 53
můţe dojít k nařízení jejich odstranění. Statutem stavebního zákona dochází k povolování všech staveb. Tímto jsou myšleny stavby, které tvoří cenotvorný faktor k určení hodnoty oceňované nemovitosti. Jedná se například o povolení stavby spalovny, dálnice, kanalizačního řádu, obchodního centra, školy atd. Tyto povolené stavby (na základě stavebního zákona), přímo ovlivňují hodnotu nemovitosti. V některých případech ku prospěchu oceňované nemovitosti v některých případech k jejich neprospěchu, v závislosti na poloze a charakteru oceňované nemovitosti. Na modelovém příkladu byl nejvýrazněji vidět vliv stavebního zákona, v případě změny v účelu uţívání stavby, kdy se pouhým rozhodnutím stavebního úřadu od základů změnil celý přístup k ocenění nemovitosti a s tím související hodnota stavby. Při psaní této práce jsem vycházela především z právních předpisů stavebního zákona a zákona o oceňování majetku, včetně prováděcích vyhlášek a s pouţitím odborné literatury, zabývající se oceňováním nemovitostí, především autorů Ing. Zbyňka Zazvonila a Ing. Alberta Bradáče.
54
6. SEZNAM POUŢITÝCH ZDROJŮ Kniţní publikace BRADÁČ A., FIALA J., Nemovitosti, Oceňování a právní vztahy, LINDE Praha, a.s., 1996, ISBN 80-7201-017-4 DOLEŢAL J., MAREČEK J., SEDLÁČKOVÁ V., SKLENÁŘ T., TUNKA M., VOBRÁTILOVÁ Z., Nový stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související s poznámkami, LINDE Praha, a.s., 2006, ISBN 80-7201-626-1 HALLEROVÁ A., STIBŮREK M., VRABEC J., WEIDENHOFFER P., Oceňování nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku, nakladatelství ŠEL, 1999, ISBN 80902697-4-5 ROSS F.V., BRACHMANN R., HOLZNER P., Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, CONSULTINVEST, 1993, ISBN 3-87604-000-0 ZAZVONIL Z., Odhady hodnoty pozemků, Oeconomica, 2007, ISBN 978-80-2451211-2 ZAZVONIL Z., Výnosová hodnoty nemovitostí, CEDUK, 2004, ISBN 80-902109-3-7 ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na trţních principech, CEDUK, 1996, ISBN 80-902109-0-2
Časopisecká literatura ODHADCE a oceňován majetku 1, Ročník XVI, duben 2010, SOUDNÍ INŢENÝRSTVÍ 3, Ročník 21-2010 Právní předpisy zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánovaní a stavením řádu (stavební zákon) vyhlášku č. 498/2006 Sb., o autorizovaných inspektorech 55
vyhlášku č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence plánovací činnosti vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územním opatření vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení ve věcech stavebního řádu vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických poţadavcích zabezpečujících bezbariérové uţívání staveb zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění) zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) vyhláška č. 3/2008 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb.
Internetové stránky www.mmr.cz www.wikiepedia.cz www.cuzk.cz
56
II. Stanovení aktuální trţní hodnoty
1. Ocenění bytu 2. Ocenění objektu pro výrobu nebo skladování
ODHAD
odhad obvyklé ceny nemovitosti bytu 3+1, ul. Borovského 827/16, Karviná-Ráj, na pozemku parc. č.1516/12 v katastrálním území Karviná-město.
Odhad zpracován pro:
Bakalářskou práci
Účel odhadu:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti
Oceněno ke dni:
20. 3. 2011
Odhad vypracoval:
Barbora Klusová
Tento
odhad
obsahuje
9
stran
a
byl
vyhotoven
ve
2
vyhotoveních.
1. ÚVOD 1.1.
Předmět ocenění
Předmětem ocenění je bytová jednotka č.827/4 v Karviné-Ráji na ulici Borovského o velikosti 3+1, katastrální území Karviná-město, parcelní číslo 1516/12, zapsaný na listu vlastnictví č. 7389, podíl jednotky na společných částech domu činí 1082/10000. Bytový dům č.p. 827 je zapsán na listu vlastnictví č. 7110. Kraj Moravskoslezský. 1.2.
Vlastnictví
Podle údajů z katastru nemovitostí je ke dni ocenění jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 7389 pro katastrální území Karviná-město, zapsán: Michal Klus a Barbora Klusová, oba bytem Borovského 827/16, Karviná-Ráj. 1.3.
Podklady pro vypracování odhadu a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Karviná-město, okres Karviná, list vlastnictví č. 7389 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Karviná-město, okres Karviná, list vlastnictví č. 7110 Kopie katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Kupní smlouva Prohlášení vlastníka Mapa oblasti Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Místní šetření provedené 20. 3. 2011.
2
2. VŠEOBECNÉ ÚDAJE O NEMOVITOSTI 2.1.
Bliţší údaje o nemovitosti
Dům č.p. 827 s oceňovaným bytem se nachází na ulici Borovského v městské části Karviná-Ráj, ve vzdálenosti 700 m od centra města a 200 m od zastávek městské i příměstské hromadné dopravy. Výborná je dostupnost obchodní a občanské vybavenosti. 2.2.
Popis objektu:
Jedná o řadový panelový obytný dům typu T 06 se čtyřmi čísly popisnými. Předmětný byt se nachází v krajní části řadového domu s číslem popisným 827. Budova má 1 podzemní podlaţí a čtyři nadzemní podlaţí a obsahuje 12 bytových jednotek a 2 jednotky nebytové (garáţe). Na jednom podlaţí se nachází tři bytové jednotky. Budova je bez výtahu. Dům je napojen na veřejné rozvody elektrické energie, vody, plynu a kanalizace. Teplo a teplá voda z městské horkovodní sítě. V roce 2010 byl vydán kolaudační souhlas na změnu stavby bytového domu č.p. 827, spočívající v zateplení obvodového pláště a střechy budovy. Celkové stáří budovy je 37 let. 2.3.
Pozemky:
Budova se nachází na pozemku parc. č. 1516/12 a je veden v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 256 m2. K budově dále patří pozemek parc. č. 1516/102, vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, jiná plocha o velikosti 56 m2 a jedná se o zpevněnou plochu před bytovým domem a pozemek parc. č. 1516/99, vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, zeleň o výměře 96 m2, jedná se o zatravněnou plochu za bytovým domem; všechny pozemky v katastrálním území Karviná-město. 2.4.
Popis oceňované nemovitosti bytu 3+1
Oceňovaný bytová jednotka č. 4 se nachází v 2. NP z 4. NP bytového domu č.p. 827. Velikost bytové jednotky je 3+1 o podlahové ploše 75,78 m2. Vstupní dveře do bytu jsou dřevěné s bezpečnostním zámkem, zevnitř bytu čalouněné kůţí.
3
2.5.
Dispozice bytu a jejich konstrukce a vybavení:
Všechny pokoje jsou dostupné z chodby o velikosti 7,5 m2. V chodbě jsou provedeny omítky gotele, podlaha je plovoucí. Hygienické zázemí je z původního umakartového bytového jádra, které je z chodby obloţeno korkem. WC je o výměře 0,91 m2, tapety, dlaţba. Koupelna je o výměře 2,61 m2, keramické obklady a dlaţba, nová vana a umyvadlový set. Kuchyň je volně přístupná z chodby a její výměra činí 10,3 m2, jsou zde omítky gotele, podlaha plovoucí. V kuchyni je vestavěná rohová kuchyňská linka s plynovým sporákem a elektrickou troubou, dřezem a zabudovanou ledničku. Pokoj o výměře 19,11 m2, slouţí jako dětský pokoj, jsou zde sádrové omítky s malbou stromu, podlaha plovoucí. Pokoj s výměrou 13,7 m2, slouţí jako loţnice, omítky jsou sádrové, podlaha plovoucí, je zde provedeno dekorativní částečné sníţení stropu. Komora je o výměře 3,26, jsou zde vestavěné skříně, omítky gotele a plovoucí podlaha. Pokoj s výměrou 18,39 slouţí jako obývací pokoj, jsou zde sádrové omítky, plovoucí podlaha a vstup na lodţii, která má výměru 2,82 m2. V roce 2010 v rámci revitalizace byla provedena nová dlaţba a zábradlí lodţie. Pokoje jsou navzájem neprůchozí. V bytě je provedena částečná úprava elektroinstalace. V bytě jsou provedeny rozvody pro kabelovou televizi a internet. Okna v bytě jsou plastová okna s dvojskly. Mimo obývací pokoj jsou všude ţaluzie. V bytě jsou nové vnitřní dveře. Orientace bytu je na východ (obývací pokoj, dětský pokoj) a na západ (kuchyně, loţnice). Vytápění bytu je ústřední ţebrovými radiátory z centrálního zdroje. K bytu patří sklepní box v 1. PP o velikosti 1,49 m2.
3. METODY OCENĚNÍ Stručná charakteristika těchto metod: Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. nákladová metoda Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 4
porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. výnosová metoda Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. 3.1. Porovnávací metoda pro stanovení ceny nemovitosti - porovnávací způsob Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Pro stanovení ceny nemovitostí (obvyklé ceny nemovitostí) je základním podkladem porovnávací metoda tzv. porovnání s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou (situováním) nabízených na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě a daném období a vyhodnocení cen sjednaný při jejich prodeji. Porovnání s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou (situováním) nabízených na trhu s nemovitostmi v daném období a vyhodnocení cen sjednaný při jejich prodeji, se provádí na základě zjištěný údajů o skutečných realizovaných cenách nemovitostí na základě konzultací s realitními kancelářemi a správci nemovitostí, vlastním průzkumem trhu nemovitostí, sledováním aukcí a draţeb. Dále pak na základě zjištěných informací z realitní inzerce. Závěrem tohoto porovnání je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. S byty obdobného charakteru, srovnatelné podlahové plochy, srovnatelného vybavení a přibliţně srovnatelného charakteru se běţně obchoduje. Pro porovnání jsou uţity byty v Karviné-Ráji a blízkého okolí.
Balkon, sklep
3+1
73
A, A
druţstevní
3+1
69
A, A
5
Nabídka realitní kanceláře
Výměra m2
druţstevní
Jiné, stav
velikost
2
Borovského, Ráj Ráj
vlastnictví
1
lokalita
číslo
Tab. č. 1 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje
1/5 NP, zateplený, plovoucí podlaha 6/8 NP, plastová okna, nová kuchyňská linka s vestavěnými
MM reality MM reality
3
Borovského, Mizerov
druţstevní
3+1
70
A, A
4
Ciolkovského, Ráj
osobní
3+1
73
N, A
5
druţstevní
3+1
73
N, A
6
Kosmonautů, Ráj Boţkova, Ráj
druţstevní
3+1
73
N, A
7
V Aleji, Ráj
druţstevní
3+1
76
A, A
8
Sovova, Ráj
druţstevní
3+1
74
A, A
9
U Lesa, Ráj
druţstevní
3+1
69
N, A
10
Kosmonautů, Ráj
osobní
3+1
72
A, A
11
Čsl. armády, Hranice
osobní
3+1
72
N, A
12
Čajkovského, Mizerov
osobní
3+1
75
A, A
spotřebiči, vyzděné jádro s obklady, sprchový kout, v celém bytě dlaţba, omítky, nová elektroinstalace, stoupačky 3/6 NP, plastová okna, nová kuchyňská linka, zděné jádro, nové dveře 1/4 NP, plastová okna, nové omítky, elektřina v mědi, koupelna s rohovou vanou,. zděné jádro, plovoucí podlaha 1/4 NP, zateplený, plovoucí podlahy, vestavěné skříně 1/5 NP, vestavěná trouba, včetně myčky a pračky 1/5 NP, částečná rekonstrukce 3/4 NP, plastová okna, plovoucí podlahy, keramické obklady 7/8 NP, vyzděné jádro, zánovní kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, dlaţba 3/4 NP, plastová okna, rohová linka s vestavěnými spotřebiči, vestavěné skříně 7/13 NP, rekonstruované bytové jádro, kuchyňská linka, dlaţba, koupelna, WC, parkety v obývacím pokoji 4/7 NP, zateplený, koupelna v obkladech, vestavěné skříně, pancéřové vstupní dveře
MM reality
Sting MM reality Reality FOR YOU R.K. ELEFANT
MM reality sting
Tab. 2 – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2
KC
8 904
0,9
8 014
1
0,85
0,97
0,95
1
1
0,783275
10 231
2
13 029
0,9
11 726
0,96
0,85
0,93
1,1
0,93
1
0,77633424
15 104
3
13 286
0,9
11 957
0,98
0,85
0,94
0,95
0,95
1
0,70667555
16 920
4
14 384
0,9
12 946
1
1
0,97
1,1
0,9
1
0,9603
13 481
5
10 123
0,9
9 111
1
0,85
0,97
0,9
0,95
1
0,7049475
12 924
6
11 096
0,9
9 986
1
0,85
0,97
0,95
0,9
1
0,7049475
14 166
7
9 474
0,9
8 527
0,98
0,85
1
0,92
0,95
1
0,728042
11 712
6
Cena odvozená ze srovnávacího
1
Resp. zaplacená přepočtená na m2 uţ. plochy
(1-6)
K6 Úvaha znalce
K5
dům
K4 vybavenost
K3
velikost
K2 vlastnictví
K1
Cena oceňovaného objektu
poloha
Cena po redukci Na pramen ceny
Koef. redukce Na pramen ceny
č.
Cena v nabídce
8
10 743
0,9
9 669
1
0,85
0,98
0,99
0,97
1
0,7999299
12 087
9
12 826
0,9
11 543
0,98
0,85
0,93
0,98
0,89
1
0,675684618
17 083
10
12 208
0,9
10 987
1
1
0,96
0,95
0,97
1
0,88464
12 419
11
13 333
0,9
12 000
0,94
1
0,96
0,98
0,86
1
0,76054272
15 778
12
10 387
0,9
9 348
0,96
1
0,99
0,95
0,97
1
0,8757936
10674
Kč
13 549
Celkem průměr
2
výměra Cena porovnáním celkem
m
76
Kč
1 029 724
3.2. Výnosový způsob Výnosová hodnota vychází z předpokladu, ţe hodnota nemovitosti je určena očekávaným budoucím uţitkem pro vlastníka. Za tento uţitek je povaţován skutečný příjem plynoucí vlastníkovi nemovitosti. Hledáme-li trţní hodnotu nemovitosti, je třeba brát takové výnosy, jaké jsou očekávány trhem, a také musíme tyto výnosy diskontovat kapitalizační mírou, která je na úrovni výnosnosti očekávané trhem. V případě oceňované nemovitosti, tedy bytové jednotky, se s výnosovou metodou zpravidla nepočítá. Vlastník bytové jednotky uţívá nemovitost pro vlastní potřeby bydlení. Tím se vylučuje jakýkoliv budoucí výnos z této nemovitosti. 3.3. Nákladový způsob U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:
7
Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.
4. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Na základě pouţité oceňovací metodě a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši:
1 029 724 Kč
Ocenění předmětné nemovitosti je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).
8
Přílohy: č. 2. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Karviná-město, okres Karviná, list vlastnictví č. 7389 č. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Karviná-město, okres Karviná, list vlastnictví č. 7110 č. 4 Kopie katastrální mapy č. 5 Fotodokumentace nemovitosti č. 6 Mapa oblasti
9
ODHAD
odhad obvyklé ceny nemovitosti technické vybavenosti (haly), ul. U Tesly 1853, Petřvald, na pozemku parc. č. 993/17 v katastrálním území Petřvald u Karviné.
Odhad zpracován pro:
Bakalářskou práci
Účel odhadu:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti
Oceněno ke dni:
17. 4. 2011
Odhad vypracoval:
Barbora Klusová
Tento
odhad
obsahuje
17
stran
a
byl
vyhotoven
ve
2
vyhotoveních.
1. ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně.
1.1. Předmět ocenění Předmětem ocenění je technická vybavenost (hala) slouţící pro výrobu a sklad v Petřvaldu na ulici U Tesly, v katastrálním území Petřvald u Karviné, parcelní číslo 993/17. Kraj Moravskoslezský.
1.2. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je ke dni ocenění jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 2213 pro k.ú. Petřvald u Karviné, zapsána společnost ANKRA, spol. s.r.o., se sídlem U Tesly 1825, 735 41 Petřvald.
2
1.3. Podklady pro ocenění Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Petřvald u Karviné, okres Karviná, list vlastnictví č. 2213 Kopie katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Výkresová dokumentace půdorysy 1 NP a 2 NP oceňované nemovitosti Mapa oblasti Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Místní šetření provedené 16. 4. 2011.
2. VŠEOBECNÉ ÚDAJE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 2.1. Definice nemovitosti Dle ustanovení § 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "vyhláška"), které vymezuje jednotlivé pojmy, se jedná o halu, neboť splňuje kritéria, jenţ jsou: "Stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400 m3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2" Obestavěný prostor haly (OP) OP = (362*4,4)+(362*3,58)+(362*0,5) OP = 3 091,48 m3 kde: 362 = zastavěná plocha budovy/m2 4,4 = konstrukční výška 1 NP/m 3
3,58 = konstrukční výška 2 NP/m 0,5 = výška střešní konstrukce/m Obestavěný prostor haly činí 3091,48 m3. Obestavěný prostor jednotlivých vnitřních prostorů OP1 = 1 614,52*0,8 OP1 = 1 291,6 m3 OP2 = 1 295,96*0,8 OP2 = 1 033,3 m3 OPvp = OP1+OP2 OPvp = 1 291,6+1 033,3 OPvp = 2 324,9 m3 = 75 % z OP kde: OP1 = obestavěný prostor 1NP OP2 = obestavěný prostor 2 NP OPvp = celkový obestavěný prostor vnitřních ploch 0,8 = koeficient objemových podílů konstrukcí nezapočítaných do OP vnitřních prostor Z výše uvedeného vyplývá, ţe objekt splňuje kritéria uvedená ve výše citovaném ustanovení vyhlášky a tudíţ se jedná o halu.
2.2. Poloha oceňované nemovitosti Město Petřvald je součástí okresu Karviná, jenţ leţí ve slezské části severní Moravy. Povrch je mírně zvlněný, bez nápadných hor a terénních hran. Průměrná nadmořská výška je 265 m. Podnebí lze řadit do mírného pásu a je mírně kontinentální. Je příbuzné klimatickým podmínkám sousedících oblastí Polska. Počet obyvatel ke dni 1.1.2011 činí 7167. Celková výměra města je 1263 ha. Hala se nachází v bývalém areálu dolu Hedvika, který byl zaloţen v roce 1872 a přešel z majetku arcivévody Albrechta, později arcivévody Bedřicha do vlastnictví Báňské a hutní společnosti.. Nyní tento areál slouţí pro firmy 4
a společnosti např. společnost ANKRA, spol. s.r.o., CANIS SAFETY, a.s., Tomáš Oţóg P.O.M - povrchová ochrana materiálu, Dřevo Hobby,s.r.o., a další. v okolí areálu se nenachází obytné a rodinné domy, za areálem se nachází les. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protoţe je situovaná u místní zpevněné komunikace, je zde moţnost parkování na vlastním pozemku 95 m2 zpevněné plochy, jedná se skladovací a výrobní areál, areál se nachází ve vzdálenosti 0,5 k hlavní komunikaci ul. Ostravská. Hala se nachází 100 m od místa vjezdu do areálu. Areál je hlídán a oplocen. 2.2. Oceňovaná nemovitost Předmětem ocenění je technická vybavenost (hala) slouţící pro výrobu a sklad v Petřvaldu na ulici U Tesly, v katastrálním území Petřvald u Karviné, parcelní číslo 993/17. Součástí oceňované nemovitosti je i zpevněná plocha, před halou. Popis objektu Hala nosné konstrukce ŢB skelet s cihlovou vyzdívkou. Stropy jsou ŢB ţebrové s ŢB vazníky. Okna jsou sklobetonová, dřevěné zdvojené, dveře hladké plné, vrata ocelová dvoukřídlová s nátěrem, omítky vápenné jednovrstvé, nová venkovní omítka silikátová. Podlahy jsou betonové s cementovým potěrem, elektroinstalace 230/400 V, voda studená, teplá, vytápění kotlem UT na plyn, včetně ohřevu teplé vody, kanalizace do sítě v areálu. V hale je kancelář, sociální zařízení a šatny. Vnitřní prostor vybaven nákladním výtahem o nosnosti 500 kg. Celkové stáří budovy je okolo 80 let. Hala je napojena na inţenýrské sítě v rámci areálu: plyn, voda, elektro. Pozemky Hala se nachází na pozemku parc. č. 993/17 a je veden v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 362 m2. K hale dále patří pozemek parc. č. 993/46, vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, jiná plocha o velikosti 95 m2, jedná se o zpevněnou plochu, před halou.
5
3. METODY OCENĚNÍ Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: nákladová metoda Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. výnosová metoda Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. Pro stanovení obvyklé ceny bude pouţito kombinace všech výše uvedených metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
3.1. Nákladový způsob ocenění V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaţí, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných poloţek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je moţno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se pouţívá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší neţ jedna polovina plánované ţivotnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, 6
ţe jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údrţba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inţenýrské sítě se povaţují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná ţivotnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Za venkovní úpravy se povaţují stavby, umístěné zpravidla nad povrchem země, u kterých lze objektivně stanovit jejich opotřebení. Opotřebení této haly se vypočte lineární metodou. Důvodu pro zvolení této metody opotřebení jsou původní prvky dlouhodobé ţivotnosti. Na hale nebyla provedena ţádná výměna prvků dlouhodobé ţivotnosti. Ţivotnost pouţitých prvků na stavbě činí 100 let. Vzhledem ke stáří budovy 80 let je míra opotřebení lineární metodou 80 %. Obestavěný prostor objektu
m3
3 091
Rozsah rozestavěnosti
%
100
roky
80
Stáří objektu Hala
Opotřebení
%
80,0%
Cena za 1 m3 obestavěného prostoru přepočtena na celek
Kč
4 425
Reprodukční cena
Kč
13 677 675
Nákladová cena objektu
Kč
2 735 535
Nákladová hodnota činí: 2 735 535 Kč
3.2. Porovnávací metoda Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. 7
Pro stanovení ceny nemovitostí (obvyklé ceny nemovitostí) je základním podkladem porovnávací metoda tzv. porovnání s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou (situováním) nabízených na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě a daném období a vyhodnocení cen sjednaný při jejich prodeji. Porovnání s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou (situováním) nabízených na trhu s nemovitostmi v daném období a vyhodnocení cen sjednaný při jejich prodeji, se provádí na základě zjištěný údajů o skutečných realizovaných cenách nemovitostí na základě konzultací s realitními kancelářemi a správci nemovitostí, vlastním průzkumem trhu nemovitostí, sledováním aukcí a draţeb. Dále pak na základě zjištěných informací z realitní inzerce. Závěrem tohoto porovnání je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. S byty obdobného charakteru, srovnatelné podlahové plochy, srovnatelného vybavení a přibliţně srovnatelného charakteru se běţně obchoduje. Pro porovnání jsou uţity skladovací a výrobní haly a blízkého okolí.
Uţitná plocha /m2
pozemky m2
368
300
368
8
Budova technické vybavenosti v průmyslovém areálu v obci Petřvald u Karviné. Objekt o zastavěné ploše 360 m2 byl postaven v roce 1977 a dosud slouţil jako obrobna drobného materiálu. Je tvořen ze dvou půdorysně obdélníkových celků s administrativním zázemím. Celková uţitná plocha je 300 m2 a je rozdělena do tří částí na výrobní prostory o výměře 120 m2, výrobní prostory o výměře 130 m2 a administrativní zázemí o výměře 50 m2. Objekt je napojen na IS, vodu, elektro a plyn. Vjezd do areálu je zabezpečen elektronickým vrátným. Výborná dopravní dostupnost, kamionová doprava, napojitelnost na ul.Ostravská.
Nabídka realitní kanceláře
Zastavěná plocha/m2
2,2
Ostatní, jiné
Cena /mil.
Petřvald
Účel uţití objektu
místo
1
Výrobní
číslo
Tab. č. 1 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje
RK STING
Český Těšín
7,5
800
750
2000
3
OrlováPoruba
2,2
539
500
539
4
Petřvald
2,4
921
970
921
5
OrlováPoruba
2,4
539
450
636
Sklad, výroba
Výrobně skladovací
Skladovací, výrobní
Skladovací
2
9
Hala se skladovacími prostory asi 800 m2 + 1200 m2 pozemek,moţno předělat na dílny s výrobní činností,velmi dobrý stav,strategické místo,nedaleko výjezdu z dálnice Komerční budova v Orlové Porubě vhodná jako skladovací prostor, výrobní hala, dílny, obchod. Součástí je garáţ pro 1 auto 3x6m. V budově je WC, koupelna, šatna a velká hala, půdní prostor, který je v současné době nevyuţíván. V roce 2006 je nově opravená střecha. Zastavěná plocha je 539m2. Prodej výrobní haly o celkové výměře 970 m2 stojící na vlastním pozemku, příjezdová komunikace s věcným břemenem, hala je přizpůsobena nejen k výrobě ocelových konstrukcí, v přízemí svačinárna, jeřábové systémy, el. ohýbačka plechu,el. nůţky na ocel a jiné. V prvním patře kanceláře se zázemím po kompletní rekonstrukci. Vlastní plynová kotelna Nabízíme k prodeji objekt bývalého kina v Orlové - Porubě. Budova díky své poloze vhodná jako skladovací či výrobní prostor, dílny. Objekt v současné době nevyuţíván, v roce 2006 nově opravená střecha, součástí prodeje garáţ 3x6 m, před objektem parkování pro více aut. Uţitná plocha je 450 m2, z toho hl. místnost je cca 23x11 m se stropy vysokými cca 7m, vhodná svými parametry na výrobu či sklad, další 3 menší místnosti na administrativní část či menší sklady. Budova je z části podsklepena, velký půdní prostor moţno vyuţít pro vybudování kanceláří či bytu. Dobrá dostupnost
RK NEj, s.r.o.
Servis bydlení MORAVA s.r.o.
RK STING
OstravaMichálkovi ce
3,8
697
697
1860
Sklad, moţná výrova
6
Nabízíme k prodeji komerční objekt, který se skládá ze dvou budov a pozemku o rozloze 1860 m2. Budouva č.1 se vyuţívala jako skladový prostor. Rozměr budovy č.1 je 14,36m x 16,45m (236 m2). Budova je částečně podsklepena, nevytápěná, nová střecha. Budova č.2, stáří budovy cca 80 let, v původ. stavu, pouze nová střecha. Topení TP, Petry. Budova se skládá z několika místností a jedné velké místnosti, do které je přístup ze dvou světových stran, vraty. Budova je celá podsklepena.
DOMICA CORPOR ATION, spol. s r.o.
Tab. 2 – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2
č.
výmě Cena ra poţadova uţitn ná ých ploch
resp. zaplacen a
v m2
Cena přepočte na výměru uţit. ploch
Koe Cena f. po redu reduk kce ci
K1
K2
K3
K4
K5
K6
poloh vyba stáří doprav výměr úva a a veno popř. ní ha na st stavebně návazn poze znal na prame mků, objek technick ost a ce pra výměr n ceny tu ý stav zasíťov men a =(7)*( ání ceny zpevn 8)
KC
Cena oceňované ho objektu
(1-6)
odvozená ze srovnávací ho =(10)/(17) Kč
(18)
ěných pl.
(1 )
(8a)
1
2 200 000
300
2
7 500 000
3
(6)
(8b)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
7 333 0,85
6 233
1
1,05
1
1
0,98
1
1,03
7 119
750
10 000 0,85
8 500
1,07
1,05
1,15
1
1,2
1
1,55
5 484
2 200 000
500
4 400 0,85
3 740
1,05
1,05
1,1
1
1,01
1
1,22
3 066
4
2 400 000
970
2 474 0,85
2 103
1
1
1
1
1,05
1
1,05
2 003
5
2 400 000
450
5 333 0,85
4 533
1,05
1,05
1,1
1
1,02
1
1,24
5 228
6
3 800 000
697
5 452 0,85
5 634
1,07
0,95
1
1
1,18
1
1,2
4 543
celkem průměr
Kč
4 574
Minimum
Kč
2 003
Maximum
Kč
7 119
10
Na základě výše provedeného porovnání v Tab. 2 – Zjištění ceny porovnáním srovnávacích nemovitostí jako celku s oceňovanou nemovitostí, s ohledem na zjištěné skutečnosti, se zohledněním vybavenosti a technického stavu objektů a dalších faktorů, dle výše uvedených koeficientů, je srovnatelná cena na 1m2 podlahové uţitné plochy stanovena dle výše provedeného výpočtu porovnávací tabulkou ve výši 4 574,- Kč/m2. Výměra uţitných podlahových ploch celkem činí 600 m2 Porovnávací hodnota tak činí 600 * 4 574 = 2 744 400 Kč Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě a čase a na základě přepočtu cen na uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s
dobrou
dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe srovnatelnou cenu oceňované nemovitosti lze stanovit ve výši: 2 744 400 Kč
11
Místně obvyklé nájemné
500
2
Karviná
900
575
3
Horní Suchá
400
520
4
Havířov
800
550
Skladovací Skladovací, výrobní Výrobně skladovací
Nabídka realitní kanceláře
Uţitná plocha /m2
1 080
Ostatní, jiné
Cena rok/m2
Bohumín
Účel uţití objektu
místo
1
Skladovací
číslo
Zjištění ceny obvyklého nájemného u obdobných srovnatelných nemovitostí pomocí porovnávací metody
Pronájem skladových( 6x cca 65 m2+ 75 m2), výrobních prostorů a garáţových stání(35 m2) v hlídaném areálu Bohumín - Pudlov na ul Čs. Armády. Plocha pronájmu je dle domluvy, nabízí se vytápěné či nevytápěné sklady s moţností manipulace přes rampu (výška 1,10 m). V areálu moţno zajistit také kancelářské prostory , prostory pro lehkou výrobu( cca 120 m2 + kancelář). Výrobní prostor nabízí také pojízdnou kladku s nosn. 500kg. Vhodné např. jako zámečnická dílna. Průjezd do garáţí a parkování Avií i kamiónů je bezproblémový. Sklady i výrobní prostory je moţno vytápět. Typ topných zařízení je dle daného prostoru. Nové rozvody el. energie včetně jističů. V areálu lze pronajmout také venkovní skladovací či parkovací plochu. (cca 3.000 m2).Moţno pronajmout samostatné prostory zvlášť. Pronájem budovy skládající se z vytápěných skladových prostor o výměrách 97, 137 a 177 m2 a dále dalších prostor určených pro kancelářské, skladové nebo archívní účely o velikosti cca 165 m2. Objekt se nachází v oploceném a střeţeném areálu v Karviné, přístup do budovy nepřetrţitě 24 hodin denně, vjezd kamiónu umoţněn, před celou budovou přístupová zastřešená rampa o velikosti 64 m2, výška stropů 3,1 m, v budově sociální zázemí. Dobrá dopravní dostupnost, k dispozici ihned Dlouhodobý pronájem skladových a kancelářských prostorů v Horní Suché. Suterénní prostory s výtahem o nosnosti 500 kg, zásobování přímo z rampy, skladové prostory o celkové ploše cca 500 m2, dvě obsluţné kanceláře a sociální zařízení, alarm, ihned volné Pronájem výrobních a skladovacích prostor v Havířově. Pronájem výrobních a skladovacích prostor v Havířově z dobrou dostupností nákladní dopravy. Prostory jsou světlé, vytápěné, obsluţné nákladním výtahem s nosností 2 t. Na kaţdém patře sociální zařízení. Dispozice prostor je moţno přizpůsobit dle poţadavků zájemce. Plocha podlaţí 800 m2, moţnost pronájmu od 400 m2. Rozvody: 220/380 V, telefon, moţno internet. Objekty jsou umístěny v oploceném areálu s ostrahou. Moţnost parkování uvnitř areálu.
12
I.E.T. Reality, s.r.o.
I.E.T. Reality, s.r.o.
IBC Internation al Broker Company, s.r.o. TRIMEX REALITY, a.s
Dětmarovice
857
700
Sklad
5
Pronájem 590 m2 skladových prostornevytápěných a 91m2 sklad. prostorvytápěných.Tyto prostory se nacházejí v nové hale, 200 m od Bohumínské ulice.Hala je vybavena alarmem,el.sekčními vraty o výšce 3,5m.Před budovou je zpevněná plochaparkoviště s nájezdovou rampou.Bliţší informace u makléře. cena bez energií
RK Beruška
Na základě provedení porovnávací metody u zjištění ceny obvyklého nájemného činí jeho průměrná cena u obdobných nemovitostí okolo 800 Kč m2 / rok. Na základě provedeného porovnání s přibliţně srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě a čase a na základě přepočtu cen na uţitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s
dobrou
dopravní dostupností, jsem toho názoru, ţe místně obvyklé nájemné lze stanovit ve výši: 800 Kč/m2/rok
3.3. Výnosová metoda Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. trţní ceny, mezinárodně uznávanou a pouţívanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu, je moţné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. 13
Je důleţité si uvědomit, ţe výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není moţné povaţovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údrţbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a povaţovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (trţní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem dosaţení trvalého výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiţ ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Vyuţití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána vyuţitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvaţovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodluţující ţivotnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její ţivotnosti.
Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důleţitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z moţného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu vyuţití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protoţe to jiţ náš trh s nemovitostmi umoţňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným
14
očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztaţený k jejich trţním cenám. Příjmy ( za rok ) Dosaţitelné roční nájemné - průměrné Dosaţitelné hrubé nájemné Hrubé nájemné ročně celkem
Nj
Kč/ m2/r
Nj* PP
Kč/r
480 000
Nh
Kč/r
480 000
800
Výdaje ( za rok ) Daň z nemovitosti Pojištění 2,3 promile z RC
Kč
3 900
0,0023 * RC
Kč
31 459
2,0%z RC
Kč
273 553
1% z nájmu
Kč/r
4 800
Kč/r
0
Oprava a údrţba Správa nemovitosti Nájemné z pozemku Výdaje celkem Čisté roční nájemné Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty Úroková míra setinná Úročitel
V
Kč/rok
313 712
N=Nh-V
Kč/rok
166 288
u
%/rok
10
i = u /100
0,1
q = 1+ i
1, 1
Vztah pro výpočet – věčná renta
Cv = N / i
Výnosová hodnota
C ve
Kč
1 662 880
Výnosová hodnota (po zaokrouhlení)
Cv
Kč
1 663 000
Výnosová hodnota činí: 1 663 000 Kč
15
4. Stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění je technická vybavenost (hala) slouţící pro výrobu a sklad v Petřvaldu na ulici U Tesly, v katastrálním území Petřvald u Karviné, parcelní číslo 993/17. Součástí oceňované nemovitosti je i zpevněná plocha, před halou.
Rekapitulace zjištěných cen metoda
hodnota
Nákladová
2 735 535
Porovnávací
2 744 400
Výnosová
1 663 000
Na základě určení jednotlivých metod ocenění v podílech nákladový způsob 10 %, porovnávací způsob 40% a výnosový 50% za předpokladu, ţe budova bude slouţit novému majiteli pro jeho soukromé komerční účely, nikoliv pro jeho zisk v podobě pronájmu těchto prostor (vzhledem k nízké výnosové hodnotě). Dále pak a přihlédnu-li ke skutečnosti, ţe pro převod nemovitosti jinému vlastníkovi je nutno zřídit věcné břemeno chůze a jízdy po parcele č. 993/45, 1005 a 673 v katastrálním území Petřvald u Karviné, které jsou ve vlastnictví společnosti ANKRA. spol. s.r.o. a věcné břemena na uţívání sítí.
Na základě pouţité oceňovací metodě a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti haly na pozemku parc. č. 933/17 v kat. území Petřvald u Karviné ve výši:
2 200 000 Kč
16
Ocenění předmětné nemovitosti je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).
Přílohy: č. 7 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Petřvald u Karviné, okres Karviná, list vlastnictví č. 2213 č. 8 Kopie katastrální mapy č. 9 Fotodokumentace nemovitosti č. 10 Mapa oblasti
17
III. Analýza lokálního trhu
Okres Karviná - zaměření na statutární město Karviná
ANALÝZA TRHU
OKRES KARVINÁ se zaměřením na statutární město Karviná
MORAVSKOSLEZSKÝ KRAJ
OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Okres Karviná je situován na severovýchodě České republiky a je lemován hranicemi Polska. Sídlem okresu je statutární město Karviná. Další města tvořící území okresu Karviná jsou statutární město Havířov, města Bohumín, Český Těšín, Orlová, Petřvald a Rychvald a obce Albrechtice, Dětmarovice, Dolní Lutyně, Doubrava, Horní Bludovice, Horní Suchá, Chotěbuz, Petrovice u Karviné, Stonava a Těrlicko. Rozloha okresu činí 356 km2, jedná se o jeden z nejmenších okresů v České republice. Počet obyvatel v je 275 137, průměrná lidnatost je okolo 767 obyvatel na km2, coţ je vysoko nad republikovým průměrem. Okres Karviná je průmyslovou, těţební oblastí. Nachází se na území bohatého naleziště černého uhlí. Je tedy převáţně průmyslovou těţební oblastí. Město Havířov je nejmladším městem celé České republiky a vzniklo z důvodu potřeby ubytovat velké mnoţství přicházejících horníků s rodinami. Převáţná část okresu je tvořena panelovými sídlišti, které tu vznikali v padesátých a sedmdesátých letech. Vzhledem k průmyslové 2
převaze celého regionu, je zde nadmíra znečištění ovzduší, včetně poddolovaného území. V okrese se nachází vodní nádrţ Těrlicko a lázně Darkov Karviná. "Dopravní napojení úseku dálnice D47Vrbice – Bohumín, dokončená v roce 2008 je součástí dálničního obchvatu města Ostravy. Dálnice D47 představuje jednu z nejvýznamnějších dopravních staveb, které jsou v současné době v České republice ve výstavbě. Po svém dokončení se tato tato moderní komunikace stane součástí dálnice D1, kterou prodlouží na celkových 377 km. Nově budovaný úsek tak umožní kvalitní a kapacitní napojení ostravské aglomerace a celého moravskoslezského kraje na dálniční síť ČR. Také v mezinárodním měřítku má dálnice D47 nezastupitelný význam, neboť je součástí větve VI.B multimodálního koridoru Transevropské, která je vedena směrem sever-jih v trase Katovice–Bohumín–Ostrava– Brno–Bratislava–Budapešť." TRH S NEMOVITOSTMI V součastné době je trh nemovitostí v regionu Karviná značně ovlivněn ekonomickou situací, vysokou mírou nezaměstnanosti a nízkou investiční aktivitou. Došlo k likvidaci průmyslových podniků v regionu v oblasti těţebního průmyslu a dolů, omezení stávajících podniků. V posledních letech je mírný nárůst zájmu o investice v rámci průmyslových a obchodních zón v Karviné a Českém Těšíně. Ovšem v letošním roce se Karviná umístila na 23 místě z 23 míst, v průzkumu atraktivity měst pro podnikatelské účely. V současné době lze při analýze trhu s nemovitostmi v okrese označit jako stagnující. Ceny nemovitostí jsou pro zdejší obyvatele vysoké a rizikové, neboť jak jsem jiţ výše zmínila, je zde vysoká míra nezaměstnanosti a velká míra nejistoty budoucího zaměstnání v případě její ztráty a následná neschopnost splácet hypotéku. Zájem nemístních obyvatel vzhledem k devastovanému prostředí, které v okrese svým charakterem dominuje, je velice nízký. Zahraniční klientela, která se zde jezdí pravidelně léčit do karvinských lázní, vyhledává rodinné domy přilehlé v okolí samotných lázní, které pro svou místní oblibu nejsou téměř pro prodej dostupná. V současné době spolu s realizací dálnice D47, strategické pozice okresu Karviná (hraniční města) a zavedených průmyslových zón Karviná-Nové Pole a Český Těšín Pod zelenou se v oblasti podnikání očekává moţný nárůst investorů oproti minulým létům vzhledem k moţnosti stále volných pozemků v těchto lokalitách a jejich kompletní vybavenosti. V oblasti komerčních objektů je díky nově otevřené obchodní zóně Karviná nárůst přibývajících investorů v oblasti prodeje a obchodu. Stávající komerční 3
objekty se pronajímají většinou za účelem zřizování barů s charakterem heren. Rekreační objekty se z důvodu méně vhodné lokality pro rekreaci téměř nevyskytují. Trh s pozemky má ovšem vzestupný charakter a stavební pozemky se stále těší oblibě. Ceny bytů oproti minulým létům klesly zhruba o 30 % a jejich nárůst se nepředpokládá.
MĚSTO KARVINÁ
SOUHRNNÉ INFORMACE "Karviná je statutární město v Moravskoslezském kraji, na území historického Těšínského Slezska. K 1. lednu 2010 měla Karviná 61 948 obyvatel. Podle výsledků sčítání obyvatelstva v roce 2001 se 8,5% obyvatel města hlásilo ke slovenské a 8% obyvatel k polské národnosti. Zajímavostí je primát mezi českými městy v podílu obyvatel bydlících v panelových domech (88%, 2004). Karviná leží na hranici s Polskem, přímo ve městě jsou dva hraniční přechody (z toho jeden pouze pro osobní vozidla) v části Karviná-Ráj. Město se rozprostírá na severním okraji předhůří Beskyd. Karviná leží v údolí řeky Olše a od 4
krajského města Ostravy je vzdálena 18 km východním směrem. V minulosti patřila Karviná k oblastem s vysokým soustředěním průmyslu. V posledních letech byl posílen význam města jako obchodního a turistického centra. Vznikem Obchodně podnikatelské fakulty Slezské univerzity v Opavě se Karviná stala univerzitním městem. Karviná se člení na 6 katastrálních území, na kterých leţí 9 místních částí: Darkov – část Lázně Darkov Karviná-Doly – část Doly Karviná-město – části Fryštát, Hranice, Mizerov, Nové Město Louky nad Olší – část Louky Ráj – část Ráj Staré Město u Karviné – část Staré Město Městské části: Karviná 1-Fryštát – místní část Fryštát Karviná 2-Doly – místní část Doly Karviná 3-Darkov – místní část Lázně Darkov Karviná 4-Ráj – místní část Ráj Karviná 5-Staré Město – místní část Staré Město Karviná 6-Nové Město – místní část Nové Město Karviná 7-Mizerov – místní část Mizerov Karviná 8-Hranice – místní část Hranice Karviná 9-Louky – místní část Louky nad Olší V souvislosti s vysokou koncentrací těţkého průmyslu v oblasti, patří ovzduší v Karviné mezi nejvíce znečištěné v České republice. Následkem hlubinné těţby uhlí se některé části města také potýkají s důsledky, zejména s poddolováním, které narušuje statiku budov, z nichţ řada musela být opuštěna. Do městské části Karviná-Doly naplánoval krajský úřad výstavby velkokapacitní spalovny odpadu, do která by se ze širokého okolí mohlo ročně sváţet 200 tisíc tun komunálního odpadu. Se záměrem nesouhlasí místní obyvatelé, které se obávají, ţe by spalovna odpadů zhoršila kvalitu , jiţ dnes značně znečištěného ovzduší.
5
STAVEBNÍ POZEMKY V městě Karviné se nachází několik lokalit určených k zástavbě rodinných domů. Jedná se o lokality Karviná-Hranice, ul. Mickiewiczova a Karviná –Ráj ul. Nová, Višňová, ul. Nad Dubinou, kde jiţ dochází k novému ohlašování staveb a v předchozích dvou letech k výstavbě desítek rodinných domů na základě prodeje pozemků skoupených developerskými společnostmi. V posledních letech byl veliký problém odkanalizování rodinných domů, které město Karviná nyní vyřešila stavbou kanalizačních sběračů v ţádaných lokalitách. Dále přispívá k prodeji pozemků skutečnost, ţe město Karviná poskytuje občanům dotace ve výši 150 tis. Kč za kaţdý nově postavený rodinný dům na území města. Ve městě Karviná je cenová mapa stavebních pozemků, kde se ceny pozemků, dle lokality pohybují v rozmezí 150 – 500 Kč/m2. Město Karviná odprodává své pozemky dle cenové mapy v případě jiných nabídek po schválení Rady města Karviné a dle vyjádření Odboru správy majetku Magistrátu města Karviné je o stavební pozemky ve vlastnictví města velký zájem. Ceny pozemků se odvíjejí v závislosti na poloze, rozloze a také jejich napojení na inţenýrské sítě, které je v případě jejich špatné dostupnosti nákladné. Znalí zájemci o pozemky, vzhledem k této skutečnosti málokdy akceptují vyšší ceny pozemků, neţ jsou určeny v cenové mapě. Vzhledem k zadání, dokládám tabulku cen pozemků jednotlivých obcí okresu Karviná. Zdrojem těchto dat je nabídka stavebních pozemků realitních kanceláří. OBEC
CENA MIN. KČ/M² CENA MAX. KČ/M²
Karviná
500
700
Havířov
500
700
Orlová
200
400
Český Těšín
200
400
Bohumín
500
600
Petřvald
350
600
Rychvald
250
400
Dolní Lutyně
250
450
6
Petrovice u Karviné
200
400
Horní Suchá
300
500
Těrlicko
350
500
Dětmarovice
200
500
Albrechtice
250
600
Horní Bludovice
400
800
Stonava
180
500
Doubrava
350
400
Chotěbuz
260
390
BYTY Předmětem obchodování v tomto segmentu trhu jsou především byty druţstevní, dále byty v osobním vlastnictví, kde došlo k jejich prodeji dle zákona č. 72/11494 Sb., do vlastnictví dřívějších uţivatelů a u domů s byty prodaných městem Karviná, která v roce 2010 odprodala do osobních vlastnictví nebo do druţstev více neţ 2 500 bytů. Byty z vlastnictví města se převádí na nájemníky dle zákona č. 72/1994 Sb., za výrazně niţší ceny neţ jsou ceny obvyklé, prodej městských bytů zprostředkovávala městu společnost ISA Consult, s.r.o. Odprodej do vlastnictví byl uskutečněn za 2 000 Kč/m2. Obvyklá cena volného bytu činí okolo 10 000 Kč/m2. Vzhledem k této skutečnosti se předpokládá, ţe do budoucích let se v rámci tohoto uskutečněného prodeje objeví na trhu větší mnoţství nabízených bytů v důsledku prvoplánové investice nájemníků. Zvláštním trţním odvětvím je tzv. obchodování s pronajatými byty společnosti RPG, a.s. dříve OKD, a.s., kdy nájemce byt v cizím vlastnictví zrekonstruuje a za část nákladů spojených s rekonstrukcí se snaţí byt spolu s převodem nájemních práv prodat. Ceny těchto bytů se pohybují okolo 120-200 tis. Kč. Prodejnost je ovšem vzhledem k riziku nízká nebo vzhledem k nelegálnosti těchto obchodů nezjistitelná. V součastné době ovšem trh s byty spíše stagnuje, neboť kupní síla obyvatel a nedávno doznívající krize se podepsala na celkové ekonomice, a zvláště v tomto regionu, který je kupní silou jedním s nejslabších v celé ČR. K prodejnosti bytů přispívá především skutečnost, ţe ceny nájmů v bytových domech v cizím vlastnictví rostou a cena 7
nájemného je v přepočtu rovna ceně sluţeb a výše hypotéky v bytech v osobním či druţstevním vlastnictví. Ceny bytů v rozmezí: 1+1
350 000 Kč – 450 000 Kč
2+1
450 000 Kč – 600 000 Kč
3+1
500 000 Kč – 1 000 000 Kč
Vzhledem k zadání, dokládám graf vývoje cen v tabulkách uvedených pro okres Karviná. Zdrojem těchto grafů je internetový portál www.avizo.cz, který na základě uskutečněných prodejů jednotlivých druhů nemovitostí v období od září 2009 po začátek února 2011.
8
9
Ceny pronájmy bytů se ve městě pohybují v městských bytech 50,05 Kč /m2, u bytů sníţené kvality 45,02 Kč/m2. U bytů RPG, a.s. s regulovaným nájemným je cena 57 Kč/m2. U bytů v osobním vlastnictví fyzických osob, s neregulovaným nájemným, závisí cena pronájmu na rozloze bytu. Byty 1+1 a garsoniéry okolo 5 000 Kč/měsíc, byty 2+1 okolo 6 000 Kč/měsíc, byty 3+1 od 3 500 Kč/měsíc, jedná se o byty v neţádané lokalitě Karviná-Nové Město (lokalita nepřizpůsobivých občanů) aţ po byty v ţádaných lokalitách, jejich výše nájmu se pohybuje v průměru okolo 8 000 Kč/měsíc.
10
RODINNÉ DOMY U rodinných domů jsou rozhodujícími faktory technický stav objektu, stáří, lokalita, napojení na inţenýrské sítě, způsob vytápění a dopravní dostupnost, od těchto kritérií se odvíjí i následná cena. Starší rodinné domy se stále prodávají, ovšem o výrazně niţší cenu neţ tomu bylo v předchozích letech. V městě Karviné jsou stavěny i luxusní domy na míru movitých investorů, které jsou však drahé a jejich prodejnost je špatná. Prodej se děje výrazně pod cenou jejich realizačních nákladů. Na výstavbu nových rodinných domů má v současné době výrazný podíl relativní jednoduchost a dostupnost hypotečních úvěrů, kdy lidé s dobrým zaměstnáním nebo podnikatelé vyuţívají tuto moţnost výstavby nových rodinných domů. Realizuje se výstavba nových rodinných domů ve větších celcích 11
v lokalitách Karviná-Ráj, v menších prolukách v Karviné-Starém Městě a KarvinéHranicích. V případě realizace rodinných v lokalitách Karviná-Ráj a Karviná-Mizerov se vyskytují pozemky skoupené developerskými společnostmi, které prodávají pozemky společně s projektovou dokumentací typových domů a nabídkou následné realizace rodinného domu. Jak jsem jiţ výše u pozemku uvedla, město Karviná poskytuje finanční dotace na výstavbu nových rodinných domů, z tohoto důvodu je moţné registrovat zvýšený zájem o jejich stavbu. V současné době nabídka převyšuje poptávku a výrazné zlepšení se do budoucích let nepředpokládá. Ceny novostaveb se pohybují v rozmezí mezi 3,6 aţ 3,8 miliónů Kč, u nadstandardnějšího vybavení, či příslušenství i o statisíce více. Tyto domy se ovšem neprodávají, neboť zde není po takovýchto domech poptávka a hodnoty těchto domů jsou nadsazeny nad realizační náklady. Starší domy se prodávají lépe z důvodu niţších pořizovacích nákladů. Větší zájem je o menší domy do 2 miliónů Kč. Zájemci jsou převáţně rodiny z bytů ve vlastnictví RPG, neboť nájem v těchto bytech je téměř shodný jako měsíční náklady, včetně hypotečního úvěru na menší rodinný dům, kde významnou roli hraje vlastnictví.
12
Ceny pronájmů rodinných domů se objevují ojediněle a pohybují se okolo 13 000 Kč/měsíc.
REKREAČNÍ OBJEKTY Město Karviná není rekreační oblastí a z pohledu územního plánu města Karviné je i stavba rekreačních chat na území města nepřípustná. Z tohoto důvodu není na zdejším trhu k prodeji ţádná rekreační chata. Na zdejším trhu se pouze obchoduje se zahrádkářskými chatkami, které se nachází v zahrádkářských osadách, nacházejících se na celém území města Karviné. Cenová relace se pohybuje v závislosti na lokalitě, vybavení, vlastnictví pozemků a napojení na inţenýrské sítě, okolo v rozmezí 100 tis. – 200 tis. Kč.
13
KOMERČNÍ OBJEKTY Komerčních objektů s obchodními prostorami a kancelářemi ve středu města se nyní neobchoduje s důvodu nedostatku. V roce 2010 byl prodán jediný nabízený objekt v centru města ul. Zámecká za 4 mil. Kč. Ceny jsou odlišné dle typu objektu, lokality, rozsahu prostor s ohledem na technický stav objektů. Prodej objektů mimo centrum města je částečně problematický. Nabízené ceny těchto nemovitostí jsou vzhledem k finančně problémovému regionu vysoké a mnohé komerční objekty jsou vzhledem k špatné lokalitě, dopravní dostupnosti a ceny neprodejné. Vzhledem k novému rozšíření obchodní zóny Karviná – Obchodní centrum Karviná a jiţ probíhající výstavbou nových komerčních objektů je zřejmé, ţe o tyto lokality s moţností výstavby větších objektů o zastavěných plochách 1 000 aţ 2 000 m2 je stále zájem. Ceny těchto pozemků jsou dle cenové mapy města Karviné 1800 Kč/m2. Pronájmy prostor pro obchod a sluţby jsou realizovány po celém městě. Zájem o pronájem je zvýšený v centru města, kde se cena pronájmu komerčních objektů pohybuje okolo 1 400 Kč/m2/rok, v ostatních částech města se ceny pronájmů pohybují v průměru okolo 160 Kč/m2/měsíc. Pronájem těchto objektů je ale v tomto období velice sloţité, jednak z důvodu nízkého zájmu investice a podnikání v tomto městě. Dalším z důvodů je i fakt, ţe převáţná část pronajímaných prostor pro podnikání (převáţně v centru města) se nachází v místě s velmi špatným či placeným parkováním. Rozhodujícím faktorem pro zájemce je krom lukrativní lokality v části města i jeho poloha v objektu, kde je zájem o přízemní prostory s moţností parkování pro zaměstnance a převáţně pro klienty. Prostory pro výrobu a skladování jsou pronajímány v celém rozsahu a cena se liší v závislosti na poloze, celkové rozloze, vybavení a stavu objektu. Ceny pronájmů se pohybují okolo 65 Kč/m2/měsíc. GARÁŢE Prodej v tomto segmentu trhu je běţný a cenová relace se pohybuje v závislosti na poloze a technickém stavu v rozsahu od 100 000 Kč do 150 000 Kč. Jedná se většinou o skupinové řadové garáţe. Tyto garáţe mají většinou nekvalitní provedení a ţádné vybavení mimo napojení na elektrickou síť a jejich poloha je v neţádoucí části města. Vzhledem k tomu je v tomto segmentu jediná převyšující poptávka nad nabídkou. 14
PRŮMYSLOVÉ ZÓNY Ve městě Karviná je jediná průmyslová zóna Karviná - Nové Pole I a II o celkové rozloze cca 45 hektarů infrastrukturou plně vybaveného pozemku poskytuje dostatek místa pro prostorové řešení výrobních hal s moţností budoucího rozšíření. Celý pozemek je ve vlastnictví města Karviná. Je připravováno rozšíření průmyslové zóny o 9 ha. Nachází se zde společnosti Mölnlycke Health Care Klinipro, s.r.o., Gates Hydraulics, s.r.o.,Stant Manufacturing, s.r.o.,Lift Components, s.r.o., Baumann Springs, s.r.o., Dexon Czech, Shimano Czech Republic, s.r.o., Sejong Czech, s.r.o., MADT Bohemia, s.r.o., INPO, s.r.o.. Vzhledem k moţnosti dalšího rozšíření se v budoucnu očekává přísun investorů. Cena pozemku dle cenové mapy je určena na 400 Kč/m2.
ZÁVĚR V součastné době je trh nemovitostí v regionu Karviná značně ovlivněn ekonomickou situací, vysokou mírou nezaměstnanosti a nízkou investiční aktivitou. Došlo k likvidaci průmyslových podniků v regionu v oblasti těţebního průmyslu a dolů, omezení stávajících podniků. V posledních letech je mírný nárůst zájmu o investice v rámci obchodních zón v Karviné a Havířově. Ovšem v letošním roce se Karviná umístila na 23 místě z 23 míst, v průzkumu atraktivity měst pro podnikatelské účely. V současné době lze při analýze trhu s nemovitostmi v okrese označit jako stagnující. Ceny nemovitostí jsou pro zdejší obyvatele vysoké a rizikové, neboť jak jsem jiţ výše zmínila, je zde vysoká míra nezaměstnanosti a velká míra nejistoty budoucího zaměstnání v případě její ztráty a následná neschopnost splácet hypotéku. Zájem nemístních obyvatel vzhledem k devastovanému prostředí, které v okrese svým charakterem dominuje, je velice nízký.
ZDROJE INFORMACÍ Uvedená data jsou zpracována na základě informací poskytnutých realitním makléřem Ing. Janem Kršákem z realitní kanceláře STING, a.s. Dále pak jsou tyto data zpracována na základě sledování realitního trhu z inzertních časopisů nabízených realitními kanceláři a internetovými stránkami zabývající se realitní činností. Krom toho jsou pak data získány z poskytnutých údajů zveřejněných na 15
internetových stránkách Magistrátu města Karviné, z vlastní praxe a v neposlední řadě z internetového portálu www.avizo.cz, ze kterého jsem čerpala grafy, pro sledování vývoje cen nemovitostí (bytů a rodinných domů) v okrese Karviná.
16
SEZNAM PŘÍLOH:
Teoretická část č. 1
Poznámky k tabulce: Přehledu přístupů, technik a metod odhadu hodnoty pozemků
Praktická část Ocenění bytu: č. 2
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Karviná-město, okres Karviná,
list vlastnictví č. 7389 č. 3
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Karviná-město, okres Karviná,
list vlastnictví č. 7110 č. 4
Kopie katastrální mapy
č. 5
Fotodokumentace nemovitosti
č. 6
Mapa oblasti
Ocenění haly: č. 7
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Petřvald u Karviné, okres
Karviná, list vlastnictví č. 2213 č. 8
Kopie katastrální mapy
č. 9
Fotodokumentace nemovitosti
č. 10
Mapa oblasti
Příloha č. 1 Poznámky k tabulce Přehledu přístupů, technik a metod odhadu hodnoty pozemků ze str. 33 bakalářské práce s tématem Vliv zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“) na oceňování nemovitostí. A) Spolehlivost je závislá na způsobu zpracování map a na aktuálnosti jejich údajů. V podmínkách ČR zatím při trţním oceňování mají cenové mapy spíše celkově orientační význam. B) Vp = čistý roční výnos s pozemku, i = míra kapitalizace C) iV = míra výnosnosti pozemku, = očekávaná změna hodnoty pozemku A = annualizér, který vyrovnává případný rozdíl ze změny hodnoty a distribuuje jej do jednotlivých let v rámci zvoleného výsledného intervalu D) Výraz ∑Vp/U symbolizuje obecný diskontní vzorec, 1/U = odúročitel vztaţený k jednotlivým rokům E) Výraz Rp/U symbolizuje diskontovaný poslední (reverzní) výnos z pozemku, který následuje v závěru dočasného toku běţných výnosů a reprezentuje návratnost investice F) Vc = celkový výnos (pozemek+stavba) Hs = hodnota stavby Is = míra kapitalizace stavby Ip = míra kapitalizace pozemku (ve schématu je uvedena nejjednodušší varianta s pouţitím kapitalizace obou komponentů) NHs = simulované náklady na přiměřené stavby bez jejich opotřebení G) HPZ = trţní hodnota nezainventovaného pozemku, získaná většinou porovnáním, tvořící základ pro další úpravy, ∑Ns = přípočet jiţ realizovaných nákladů na zainvestování pozemku (přípojky, příjezd apod.), které obvykle trh vnímá jako součást hodnoty nezastavěného pozemku. Je otázkou, zda by nebylo vhodnější tuto metodu zařadit pod přímé porovnání s pouţitím kvantitativní analýzy a přípočty na zainvestování pojímat v rámci adjustace ceny vzorku. H) Hc = hodnota celku (pozemek+stavba) k = alokační koeficient
Příloha č. 2
Příloha č. 3
Příloha
č. 4
Příloha č. 5
Příloha č. 6
Příloha č. 7
Příloha č. 8
Příloha č. 9
Příloha č. 10
