2 vč. příslušenství; v k. ú. Libež, obec Libež, okres Benešov

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1166/82/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku parc. č. 1377/2 vč. příslušenství; v k. ú. Libež, obec Libež, okres Benešov.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 26226/12-41 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 27.1.2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17.2.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 34 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 12.4.2015

Znalecký posudek č. 1166/82/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ......................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Pozemek .......................................................................................................................................... 10

7.3.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 11

7.4.

Povodňový plán ČR - CAP .............................................................................................................. 12

7.5.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 14 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 14

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 20

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 20

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 26

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 27

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 27

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 27



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 26226/12-41: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 150, tj.: - pozemek parc. č. 1377/2 vč. příslušenství; v k. ú. Libež, obec Libež, okres Benešov. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 150 pro k. ú. Libež, obec Libež, okres Benešov; ke dni 27.1.2015 ALV: BLV:

FLV:

Vlastník Blažek Miroslav, Čs. Armády 601/23, Bubeneč, 160 00 Praha; identifikátor: 501004/378 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: parc. č. 1377/2 trvalý travní porost Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 1377/2 55600 317 m


Výměra: 2 317 m

Stránka 3 z 27



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. e. – číslo evidenční; GP – geometrický plán; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 17.2.2015 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 16.2.2015). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela.


Stránka 4 z 27



Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 150 ze dne 27.1.2015, k. ú. Libež, obec Libež, okres Benešov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 26226/12-41 ze dne 27.1.2015 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 150 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Libež – dálkový náhled viz. příloha Územní plán obce Libež Informace získané při místním šetření Údaje předané vlastníkem vedlejší nemovité věci - chaty Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů


Stránka 5 z 27



Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 6 z 27



objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 150 ze dne 27.1.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva.


Stránka 7 z 27



Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 150 ze dne 27.1.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Částečné informace o pozemku byly získány od majitelky sousední chaty č. e. 76 - paní Iveta Šafárová. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.


Stránka 8 z 27



6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je pozemek u rekreačních chat užívaný jako zahrada, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Benešov, v severní chatové odlehlé části obce Libež zvané Nový Mlýn, která leží asi 1 km severovýchodním směrem od středu obce, v katastrálním území Libež. Pozemek se nachází u pravého břehu Seneckýho potoka asi 150 m od soutoku s říčkou Blanice. Od okresního města Benešov je obec vzdálena cca 20 km východním směrem. Jedná se o malou obec rozkládající se v členité částečně zalesněné krajině u dálnice D1. Díky blízkosti Prahy (střed města - Václavské náměstí - ve vzdálenosti cca 55 km) se jedná o lokalitu vhodnou pro volný čas a rekreaci. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční chatovou oblast s lesem a vodní plochou v docházkové vzdálenosti. Vodní nádrž Švihov ve vzdálenosti cca 25 km východním směrem. Občanská vybavenost: V obci Libež je pouze omezená občanská vybavenost, je zde pouze – hospoda, kostel a obecní úřad. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci města Vlašim (cca 8 km) či Divišov (cca 6 km), veškerá pak v Benešově či v Praze.


Stránka 9 z 27



Dopravní dostupnost: Obec je nevalně dostupná veřejnou dopravou, v místě je k dispozici pouze zastávka autobusů, které zajišťují pouze 7 spojů denně na trase Libež x Vlašim. Obec je přístupná po silnicích III. třídy, nájezd na dálnici D1 (exit 41) je vzdálen cca 8 km. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemek je přístupný po cizích okolních nezpevněných pozemcích parc. č. 1380/1 (druh pozemku: lesní pozemek; vlastník: Benediktinské opatství Panny Marie a sv. Jeronýma v Emauzích), parc. č. 1702/2 (druh pozemku: trvalý travní porost; vlastník: Šafárová Iveta), parc. č. 1374/1 (druh pozemku: ostatní plocha; vlastník: Moravec Pavel) a parc. č. 1377/3 (druh pozemku: ostatní plocha; vlastník: SJM Müller Michal a Müllerová Libuše). Není zajištěn fyzický a právní přístup a příjezd k oceňované nemovité věci. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší. Parkovací možnosti: Na oceňovaný pozemek se nelze osobním automobilem dostat, parkování je možné na veřejném prostranství při nejbližší komunikaci cca 30 m od okraje pozemku. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení pouze na elektřinu. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado Název okresu vé číslo obce

Kód obce

Správní obvod 1

CZ0201

530069

2125

47

Libež

2 1

3

4

5

6

1 739 174 121

7

8 4

9 10 11 12 13 2

5 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0)

7.2. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1377/2 vč. příslušenství, který je zapsán na LV č. 150 ze dne 27.1.2015 pro k. u. Libež, obec Libež, okres Benešov. Obvyklá cena trvalých porostů, je zohledněna v určené obvyklé ceně. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Sousední parcely: parc. č. 1377/2: 1377/3, 1380/1, 1702/2, 1702/4, 1703/1, 1374/1


Stránka 10 z 27



Pozemek parc. č. 1377/2

Pozemek je mírně svažitý, částečně oplocený, má obdélníkovitý tvar, travnatý udržovaný povrch, a je užíván společně s rekreační chatou Všechlapy č. e. 76, která stojí na pozemku parc. č. st. 159. Část pozemku (cca 2 35 m – bylo odměřeno z katastrální mapy) je také tvořeno korytem Seneckého potoka s šířkou cca 1,2 m, kterým je pozemek od této chaty oddělen. Pozemek je z jihozápadní a jihovýchodní strany oplocen pletivem do ocelových sloupků. V oplocení je také umístěna branka. Oplocení vč. branky jsou ve špatném stavu. V jihozápadní části pozemku je také umístěno suché WC s dřevěnou konstrukcí, pultovou střechou s krytinou z asfaltové lepenky a s rozměry cca 1 m x 1,2 m x 2,2 m. Suché WC je v nevalném stavu. Oplocení s brankou a suché WC tvoří příslušenství pozemku. Dle sdělení majitelky chaty č. e. 76 je pozemek při tzv. „bleskových povodních“ pravidelně částečně zaplavován Seneckým potokem - před 2 lety byla utržena část břehu potoka (část pozemku), který není doposud zcela opraven. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Druhem pozemku dle skutečného využití se jedná spíše o zahradu a částečně o koryto vodního toku. Odměření části pozemku, která slouží jako koryto potoka, z katastrální mapy

7.3. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Libež se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „lesy a souvislé stromové porosty“. Lesy a souvislé stromové porosty mimo současně zastavěné území i uvnitř zastavitelného území. Umísťovat lze pouze nadzemní nebo podzemní liniové stavby.


Stránka 11 z 27



7.4. Povodňový plán ČR - CAP Dle povodňového plánu české asociace pojišťoven (CAP) www.cap.cz se pozemky nenachází v záplavové oblasti – ZÓNA 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně / záplavy. V povodňovém plánu ČR (webmap.dppcr.cz) není v místě zakresleno záplavové území. Dle majitelky sousedního objektu je však pozemek při záplavách tzv. „bleskových povodních“ pravidelně částečně zaplavován Seneckým potokem, před 2 lety byl dle majitelky chaty Všechlapy č. e. 76 utržen břeh potoka (část pozemku), který není doposud zcela opraven.


Stránka 12 z 27



7.5. Shrnutí Parcela 1377/2

Druh pozemku

Územní plán

trvalý travní porost

lesy a souvislé stromové porosty

Příslušenství:

oplocení, branka, suché WC


Skutečné a nejlepší využití zahrada s korytem potoka / zahrada s korytem potoka

Výměry 317 m

2

Stránka 13 z 27



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Na pozemku nelze legálně stavět, dle územního plánu je pozemek určený k využití jako les a souvislé stromové porosty. Ve skutečnosti je však pozemek užíván jako zahrada společně s rekreační chatou Všechlapy č. e. 76, která je od pozemku oddělena korytem malého potoka. Za nejlepší možné využití považuji to současné, tj. využití jako zahrada společně s jednou ze sousedních rekreačních chat. Srovnání je proto provedeno s pozemky zahrad, které jsou v daném místě a čase nabízeny k prodeji. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru a svažitosti zohledňuje rozdíl ve svažitosti, orientaci, tvaru a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů a pastvy. K 4 - Koeficient vybavení IS a příslušenství v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě a příslušenství, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 5 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku a případnou maximální možnou zastavitelnost. K 6 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 7 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 8 – Koeficient přístupu v sobě odráží skutečnost, zda je zajištěn přístup z obecní cesty / komunikace, zda je zpevněný či nezpevněný, apod. K 9 – Koeficient možného využití pozemku v sobě odráží skutečnost, zda je pozemek určen k zastavění rodinným domem, rekreační chatou, zahrádkářskou chatou, nebo na něm nelze stavět. K 1 0 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 14 z 27



Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu s pozemky zahrad 1.) www.sreality.cz Nabídka pozemků zahrad v obci Libež a okolí do 25 km od obce - bylo nalezeno celkem 34 pozemků 2 2 s nabídkovou cenou od 91 Kč/m do 1.561 Kč/m . V absolutních cenách se jedná o rozmezí od 79.000 Kč do 2.398.500 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka pozemků zahrad v obci Libež a okolí do 25 km od obce - bylo nalezeno celkem 9 pozemků 2 2 s nabídkovou cenou od 67 Kč/m do 1.146 Kč/m . V absolutních cenách se jedná o rozmezí od 99.000 Kč do 5.950.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka pozemků zahrad na Vlašimsku - bylo nalezeno celkem 6 pozemků s nabídkovou cenou od 92 Kč/m 2 do 315 Kč/m . V absolutních cenách se jedná o rozmezí od 84.000 Kč do 660.000 Kč.

2

Analýza trhu s ostatními pozemky Pozemky umístěné v obdobných malých obcích určené k zastavění rekreační chatou se v regionu obvykle 2 2 obchodují za ceny od 150 Kč/m do 250 Kč/m . U pozemků určených k zastavění rodinným domem ceny 2 2 obvykle dosahují rozmezí od 200 Kč/m do 400 Kč/m . Obvyklá cena oceňovaného pozemku zahrady bez možnosti výstavby bývá zpravidla nižší, než u pozemků určených k zastavění, a dosahuje cca 50% obvyklé ceny pozemku určeného k zastavění dle typu okolní zástavby. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 15 z 27



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Adresa:

Libež

Vzdálenost cca od oc. nem.:

Reprezentant č. 1 Dolní Lhota, Načeradec

x

Reprezentant č. 2 Nový Samechov, Řendějov

Reprezentant č. 3 Ledeč nad Sázavou, Pod Skalkou

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Bukovany

Úžice

27 km

31 km

41 km

29 km

26 km

Pozemek určený ke stavbě chaty. Pozemek má vlastní studnu, elektřina na hranici pozemku. Nachází se v klidné lokalitě poblíž dvou rybníku.

Pozemek vedený jako zahrada, je umístěn vhodný pro výstavbu RD či rekreačního objektu. Pozemek je částečně oplocen, příjezd je zpevněný. Z místa je výhled do okolí.

Pozemek využitelný ke stavbě zahradního domku, je zde možnost připojení E a V. Pozemek je obklopen zahradami, je jižně orientovaný, svažitý v blízkosti centra města a asi 500 m od řeky Sázavy.

Pozemek se způsobem využití: jiná plocha. Pozemek není oplocen, je neudržovaný, protéká jím potok.

Rohový pozemek, který 2 stranami sousedí s přístupovou obecní cestou. Výhled do okolních lesů a luk. Pozemek zatím není určen ke stavbě.

Fotografie:

Doplňující popis:

x

odlehlá část obce, chatová oblast

chatová oblast, mezi rybníkem a poli

zástavba chat a RD

zahrady ve městě mezi RD, asi 500 m od centra

jižní okraj obce

SZ okraj obce

Svažitost: Tvar pozemku:

mírná cca čtvercový

mírná cca trojúhelníkový

mírná cca obdélníkový

střední cca obdélníkový

mírná cca obdélníkový

rovinný cca lichoběžníkový

Přístup:

nezpevněný, nezajištěný

zpevněný, obecní

zpevněný, obecní

nezpevněný, obecní



E záplavové území

E vlastní studna

E -

E, V -

E -

E -

Umístění v rámci obce:

Inženýrské sítě: Jiné faktory: Výměra pozemku [m2]:

317

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2 pozemku]: Variační koeficient [%]:


0

713

2 340

1 000

1 151

1 980

84 000

259 000

140 000

109 345

235 000

118

111

140

95

119

12,47%

Stránka 16 z 27


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

horší; méně atraktivní k rekreaci, dále od D1

Libež, Benešov

K2 - Tvar a svažitost:

cca čtvercový, mírná

K4 - Vybavení IS a příslušenství:

1,20

1,00

0,80

1,10

1,10

horší; cca trojúhelníkový, mírná

obdobné; cca obdélníkový, mírná

horší; cca obdélníkový, střední

obdobné; cca obdélníkový, mírná

obdobné; cca lichoběžníkový, mírná

1,00

1,05

1,00

1,00

obdobný; udržovaný travnatý

horší; neudržovaný povrch


1,05 možnost E, studna 0,80 větší výměra 1,08

1,00 obdobný; možnost E 1,00 větší výměra 1,20

1,00 možnost E a V 0,90 větší výměra 1,10



stredoceskereality.cz, ID: 5862

www.reality.cz, ID: W81-444525

www.mmreality.cz, ID: 271329

www.avareal.cz, ID: 55-0840

www.mmreality.cz, ID: 445981

0,90 lepší; bez exekuce 0,96

0,90 obdobné; v exekuci 1,00




lepší; zpevněný, obecní

lepší; zpevněný, obecní

lepší; nezpevněný, obecní



0,85

0,85

0,90

0,90

0,90

užívaný jako zahrada, není určen k výstavbě

lepší; ke stavbě chaty



obdobné; není určen k výstavbě

obdobné; není určen k výstavbě

0,90

0,90

0,90

1,00

1,00

částečně záplavové území, část pozemku tvoří potok

lepší; mimo záplavové území; bez potoka



obdobné; část pozemku tvoří potok pravděpodobně záplavové území


možnost napojení na E 317 m2

K7 - Právní vztahy:

v exekuci nezpevněný, nezajištěný

K8 - Přístup:

0,85

0,85

0,85

1,00

0,85

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

76

76

78

69

79

79

24 140 4,82%

23 984

24 640

21 954

25 019

25 105

Váhy: Upravená cena [Kč / m pozemku]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:

horší; dál od zástavby


K6 - Zdroj informací:

K10 - Ostatní:

horší; dál od zástavby

1,05

K5 - Velikost nemovitých věcí:

K9 - Možné využití pozemku:

lepší; dostupnost a občanská vybavenost

horší; neudržovaný povrch

udržovaný travnatý povrch, částečně potok

K3 - Stav:

obdobná

2


Stránka 17 z 27



Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

1 162 21 954 22 978 24 140 25 303

Maximální upravená cena [Kč]:

25 105

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

24 000


Stránka 18 z 27



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o udržovaný pozemek o umístění pozemku na klidném místě Ponižující faktory o na pozemku nelze stavět – dle ÚP se jedná o lesní pozemek o celý pozemek je v ochranném pásmu lesa (50 m) o v docházkové vzdálenosti chybí občanská vybavenost o není zajištěn fyzický a právní přístup a příjezd k oceňované nemovité věci. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší o přístup přes cizí pozemky je nezpevněný o dle sdělení majitelky chaty č. e. 76 a zprávy o nebezpečí povodně je pozemek situovaný v zátopovém území podél malého potoka, částečně pozemek tvoří koryto potoka o v místě je možnost napojení pouze na elektřinu o současný převis nabídky pozemků nad poptávkou především v této lokalitě podstatně minimalizuje případnou prodejnost o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva - nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 19 z 27



Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Obdobných pozemků existuje velké množství, oceňovaný pozemek není nezbytný pro fungování sousedních rekreačních chat, není zajištěn jiný fyzický ani právní přístup než přes sousední cizí pozemky, a proto obchodovatelnost hodnotím jako velmi obtížnou. Potenciálními kupujícími jsou prakticky jen majitelé sousedních pozemků. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se 2 2 nachází oceňovaná nemovitá věc, obdobné pozemky zahrad, v průměru od 95 Kč/m do 140 Kč/m . Pozemek umístěný ve městě se základní potřebnou občanskou vybaveností, zajištěným přístupem po obecní zpevněné 2 2 komunikaci měl nejvyšší cenu Kč / m pozemku –140 Kč/m 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 69,- až 79,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňovaných nemovitých věcí: 76,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 24.140 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o rekreační lokalitu. Kupujícími jsou obvykle majitelé sousedních pozemků. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, vybavení IS, velikosti, tvaru a svažitosti pozemku, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění mimo zastavitelné území s rizikem zaplavení, nezajištěnému fyzickému a právnímu přístupu, absenci občanské vybavenosti v lokalitě, převisu nabídky nad poptávkou (negativní faktory) i přes umístění na klidném místě, udržovanému stavu (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí velmi obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 24.000,- Kč, 2 tj. 76 Kč/m pozemku.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

256 01 Středočeský Benešov Libež Libež

Stránka 20 z 27



Počet obyvatel: 174 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn - elektřina, dešťová kanalizace O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. V IV V III

Pi 0,50 0,60 0,80 0,70

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 250,61 Kč/m

2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz.výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek vč. příslušenství

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - v IV záplavové mapě není v lokalitě zakresleno záplavové území

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,900

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti III -0,02 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu motorovým I -0,08


Stránka 21 z 27



vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek je oplocen a užíván ve funkčním celku se sousední (cizí) stavbou Všechlapy č. e. 76

III

0,00

II

0,00

II I I

0,00 -0,02 -0,30

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Σ Pi) = 0,414

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,373

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek vč. příslušenství

2

Pozemek pč. 1377/2 má celkovou výměru 317 m . Pozemek je v ocenění rozdělen na pozemek o výměře 2 2 282 m a dále na pozemek vodního toku o výměře 35 m . Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; III orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - Les má dle zákona II ochranné pásmo 50m. 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I I 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek rozdělený na dvě části vodním tokem.

Pi 0,00 -0,01 0,00 -0,05 0,00 -0,15

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Σ Pi = 0,790

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,414 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,790 * 0,414 = 0,294 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. 2 2 [Kč/m ] [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 250,61 0,294 73,68 Typ

Název

§ 4 odst. 1

trvalý travní porost


Parcelní číslo 1377/2 - část

Výměra 2 [m ] 282,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 73,68

Cena [Kč] 20 777,76

Stránka 22 z 27



Stavební pozemek - celkem

282,00

m

2

20 777,76

Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava 2 [Kč/m ] § 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku § 8 odstavec 4 250,61 0,07 1,00 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Typ Název 2 2 číslo [m ] % [Kč/m ] § 8 odstavec 4 trvalý travní porost 1377/2 35,00 17,54 část 2 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 35,00 m

Upr. cena 2 [Kč/m ] 17,54 Cena [Kč] 613,90 613,90

Ocenění staveb na pozemcích Suché WC Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 1*1,2

2

=

[m ] 1,20

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 1,20 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (1*1,2)*(2,20)

Konstr. výška 2,20 m

3

[m ] 3 2,64 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 2,64 m 3 2,64 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Obj. podíl [%] S S S

8,30 31,90 21,20

Část [%] 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,30 31,90 21,20

Stránka 23 z 27



4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X S C S X S C S C

0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

0,00 11,10 0,00 6,00 0,00 3,70 0,00 10,80 0,00 93,00 0,9300

= * * *

970,0,9300 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 2,64 m * 1 491,71 Kč/m

= =

1 491,71 3 938,11 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 35 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 590,72 Kč 0,373 220,34 Kč

Suché WC - zjištěná cena

=

220,34 Kč

3

Oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2222

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výměra: 2 35*1,2 = 42,00 m pohledové plochy

Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m ] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená cena [Kč/m ] Plná cena:

2

42,00 m * 440,26 Kč/m

2

= * * = =

240,0,8000 2,2930 440,26 18 490,92 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 35 = 100,0 % Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 24 z 27



Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 2 773,64 Kč 0,373 1 034,57 Kč

Oplocení - zjištěná cena

=

1 034,57 Kč

Vstupní branka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 2222

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

3 420,0,8000 2,2930 6 273,65

=

6 273,65 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 35 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 941,05 Kč 0,373 351,01 Kč

Vstupní branka - zjištěná cena

=

351,01 Kč

Cena staveb celkem

=

1 605,92 Kč

Pozemek vč. příslušenství - zjištěná cena

=

22 997,58 Kč

Plná cena:

1,00 ks * 6 273,65 Kč/ks

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek vč. příslušenství

22 997,60 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

22 997,60 Kč

Celkem

22 997,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

22 997,60 Kč

23 000,- Kč

slovy: Dvacettřitisíc Kč Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 25 z 27



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

24 000 Kč 23 000 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 150, tj.: o

pozemek parc. č. 1377 vč. příslušenství v k. ú. Libež, obec Libež, okres Benešov.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 17.2.2015, částkou ve výši:

24 000,- KČ slovy: Dvacetčtyřitisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy (oplocení, branka); suché WC

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 12.4.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 26 z 27



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1166/82/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 82 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 150 ze dne 27.1.2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 17.2.2015


Stránka 27 z 27

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 150

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovité věci parc. č. 1377/2 GPS: 49°45'56.91"N, 14°55'23.59"E

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Libež – Nový Mlýn“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Libež“

Umístění nemovité věci v rámci města Benešova a okolí Street view není

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Jihovýchodní pohled na pozemek parc. č. 1377/2

Jihozápadní pohled na pozemek parc. č. 1377/2

2 vč. příslušenství; v k. ú. Libež, obec Libež, okres Benešov

Recommend Documents