Znalecký posudek číslo 1975 - 61/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům č.p. 100, Nádražní ulice, Dolní Bousov, okr. Mladá Boleslav kraj: Středočeský, obec: Dolní Bousov, Nádražní 100, 294 04
Katastrální údaje:
0207 okres Mladá Boleslav, 535702 obec Dolní Bousov, 628735 k.ú. Dolní Bousov, LV 36
VLASTNÍK:
1.Günthnerová Dana, Malá Bělá 4, 294 01 Bakov nad Jizerou, r.č. 655516/1085, podíl ¼ 2. Klíma Milan, 17. listopadu 1290, 293 01 Mladá Boleslav, r.č. 630710/1823, podíl ¼ 3. Klímová Jaroslava, Nádražní 100, 294 04 Dolní Bousov, r.č. 376010/026, podíl ½
Exekuční řízení
ÚČEL OCENĚNÍ:
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
DIČ
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ 43214983
telefon 544 508 311
14
Fax 544 508 312
e-mail
[email protected]
Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82
DIČ CZ5806031220
Datum místního šetření: Počet stran:
Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 21060/09-39 ze dne 6.9.2010 Brno, Veveří 125, 616 45
telefon 608735580
22.9.2010
Počet příloh:
3
Fax
e-mail
[email protected]
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
3
5.10.2010 Vyhotovení číslo:
–2– STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba dokončena v r.
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
změna stavby rekonstrukce
1925
1/0
z toho podzemní:
0
udržovaná
z toho nadzemní:
1
neudržovaná Počet bytů:
1
Rodinný dům, domek Typ
PP RD m
2+1
Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat vlivy:
2
Garáž
Zahrada
počet
120
m
1
Obestavěný prostor m3
2
212
Zastavěná plocha m2
777
zděné betonové montované bydlení pronájem podnikání centrum kraj obce bytová zóna voda kanalizace plyn MHD železnice autobus dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo
Podkroví
259
NE
kovové dřevěné jiné bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec elektro telefon zpev. příjezd dálnice/I. tř. silnice II./III. tř. letiště zápl. oblast jiné
Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Věcné břemeno nezjištěno ani objednatelem doloženo.. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
1 272 000 1 285 011 1 272 000 282 600
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Řadový vnitřní rodinný dům, byt 2 + 1, už. plocha 120 m2, zděná konstrukce, 1 NP, sklonitá střecha bez podkroví s půdou, nepodsklepený, standardně vybavený, průměrná údržba. Situovaný v obytné zóně uliční městské zástavby na severním okraji zastavěného území obce v Nádražní ulici. Upravený pozemek v řadové zástavbě. Zpevněná přístupová komunikace, inž. sítě - elektro, voda, kanalizace, plyn v místě. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena - není pronajata. V Úvalech dne 5.10.2010
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing. Ivan Rut
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - ideální spoluvlastnický podílu velikosti 1/4 rodinný dům č.p. 100 s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 120 - zast. plocha a nádvoří a p.p.č. 151 ostatní plocha, k.ú. Dolní Bousov, obec Dolní Bousov, okres Mladá Boleslav - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav na listu vlastnictví LV č. 36. Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Srovnávací hodnota nemovitosti
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - rodinný dům (dále jen RD), je řadový vnitřní, nepodsklepený, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví, s půdou. Konstrukce zděná. Přesné stáří stavby se nepodařilo zjistit. Podle stavebně konstrukčního uspořádání a dostupných informací byl dům postaven cca ve 20. letech minulého století. Stáří původní stavby RD ke dni ocenění je odhadováno na 85 roků. Jedná se o původní vesnický řadový dům. Během užívání byla prováděna nepravidelná nárazová stavební údržba. V roce 1948 byla provedena obnova krovů a komínů, v roce 1957 vyměněna do ulice dvě obyčejná okna za jedno trojdílné, v roce 1974 byla provedena dvorní přístavba obytné místnosti se sociálním zařízením, v roce 1977 instalace ústředního vytápění, v roce 1987 ve dvoře postavena zděná garáž s dřevníkem. V domě je jeden byt 2 + 1 a žádné nebytové prostory. Budova se nachází na severním okraji zastavěného území města, ve uliční řadové zástavbě podobných rodinných domů, na východní straně Nádražní ulice, k.ú. a obec Dolní Bousov, na terénně upraveném pozemku, mírně svažitém k severu, přístup ze zpevněné veřejné obecní komunikace. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem centra města, nádraží a nedaleké Mladé Boleslavi. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána pro bydlení. Pozemky st.p.č. 120 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 100, o výměře 259 m2. Pozemek obdélníkového tvaru zastavěný RD, dvorem s vedlejšími stavbami. P.p.č. 151 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře........ 212 m2. Pozemek lichoběžníkového tvaru, tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD a se stavebním pozemkem a je ve vlastnictví stejného subjektu. Celková výměra pozemků = 471 m2. Pozemek je vnitřní řadový, mírně svažitý k severu, oplocený, terénně upravený, osázený několika trvalými porosty, přístupný od západu ze zpevněné veřejné obecní komunikace - Nádražní ulice. V místě je napojení na veřejný rozvod el. energie, vody, kanalizace i plynu. Klidná obytná městská lokalita zástavby podobnými řadovými rodinnými domky v severním okraji obce, zastavěné území, k.ú. a obec Dolní Bousov, okres Mladá Boleslav. Pro obec není zpracována cenová mapy pozemků.
–4– Obec -
Obec Dolní Bousov má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 2539 obyvatel a má statut města. Město se rozkládá cca 5 km jižně od státní silnice č. 16 (Mladá Boleslav Jičín) , na okresní silnici č. 279, asi 15 km východně od Mladé Boleslavi, ve zvlněné krajině jižně od Českého ráje. V místě rozvinutá občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, škola, školka, pošta, policie, hasiči, restaurace, sportoviště, rybník, obchod, drobní živnostníci a podnikatelé. Další úřady a instituce v Mladé Boleslavi. Inženýrské sítě - vodovod, elektro, kanalizace, plynofikace. Doprava : veřejný autobus, železnice, okresní silnice. Dostupnost Mladé Boleslavi cca 15 minut autem, Praha cca 65 km. Nabídka pracovních možnost v místě, a v Mladé Boleslavi. Příznivé životní prostředí, klidná oblast, rekreační oblast Českého ráje nedaleko.
Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán nemovitost je situována v okrajové části obce v zóně bydlení. Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení . Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Věcné břemeno nezjištěno. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.9.2010 za přítomnosti znalce, asistenta znalce.
4. Podklady pro vypracování posudku a) b) c) d) e) f) g) h)
Výpis z katastru nemovitostí KP Mladá Boleslav LV č. 36 ze dne 1.9.2010. Kopie kat. mapy k.ú. Dolní Bousov, ze dne 20.9.2010. Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, 616 45 Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 21060/09-39 ze dne 6.9.2010. Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. Informace získané z realitního trhu a obecního úřadu v Dolním Bousově. Fotodokumentace. Ohlášení výměny dvou obyčejných oken za jedno třídílné v domě č.p. 100 č.j.834/II ze dne 19.4.1957. Stavební povolení na obnovu krovů a komínů na č.p. 100 Dolní Bousov vydal MNV Dolní Bousov č.j. Výst. 2723/1948, podle plánů z února 1948.
–5– i)
j) k) l) m)
Stavební povolení na přístavbu obytné místnosti a příslušenství u RD č.p. 100, vydal MNV Dolní Bousov č.j. Výst.81/70 dne 15.6.1970. Kolaudace přístavby č.j. 40/75 vydal MNV v Dolním Bousově dne 29.12.1974. Stavební povolení na ÚT v RD č.p. 100, vydal MNV v Dolním Bousově č.j. Výst 1724/77 dne 14.11.1977. Ohlášení drobné stavby - zděná garáž s dřevníkem na p.p.č. 151 ze dne 29.10.1987. Stavební povolení vydal MNV v Dolním Bousově č.j. 1067/87 dne 6.11.1987. Ohlášení Výst.144/99 ze dne 30.3.1999 - výměna plotu dřevěného za pletivo. Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.
5. Vlastnické a evidenční údaje St.p.č. 120 - zast. plocha a nádvoří, RD č.p. 100, o výměře ........ 259 m2 P.p.č. 151 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře ........... 212 m2 - v k.ú. Dolní Bousov, obec Dolní Bousov, jsou vedeny u KP Mladá Boleslav na LV č. 36. Vlastníkem je : 1. Günthnerová Dana, Malá Bělá 4, 294 01 Bakov nad Jizerou, r.č. 655516/1085..podíl 1/4 2. Klíma Milan, 17. listopadu 1290, 293 01 Mladá Boleslav, r.č. 630710/1823, .... podíl 1/4 3. Klímová Jaroslava, Nádražní 100, 294 04 Dolní Bousov, r.č. 376010/026, .... podíl 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění stavby RD č.p. 100 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace skutečného stavu domu č.p. 100 nebyla předložena k dispozici. Při ocenění se vychází ze skutečných výměr zjištěných při místním šetření a projektové dokumentace nalezené v archivu stavebního úřadu v Dolním Bousově. Skutečné stáří stavby ke dni ocenění je odhadováno, dle výše uvedených zjištění, na cca 85 roků. Jedná se o stavbu původního řadového uličního rodinného domu. Během užívání byla prováděna nepravidelná nárazová stavební údržba. V roce 1974 byla provedena dvorní přístavba obytné místnosti se sociálním zařízením, v roce 1977 instalace ústředního vytápění, v roce 1987 ve dvoře postavena zděná garáž s dřevníkem. Celkově je nemovitost v průměrném technickém stavu.
7. Celkový popis nemovitosti RD č.p. 100 je řadový vnitřní, nepodsklepený, s 1 NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné. RD je situován na terénně upraveném pozemku, v severní části obce, v řadové uliční zástavbě podobných RD, v zastavěném území obce, na východní straně Nádražní ulice, k.ú. a obec Dolní Bousov, okres Mladá Boleslav. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví: nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiná další práva nebyla zjištěna ani objednatelem doložena.
–6– Příslušenství nemovitosti - vedlejší stavby (garáž a dřevník ve dvoře za domem, jednoduchá přízemní stavba, zděná, pultová dřevěná střecha, krytina plechová - průměrný technický stav), venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace, oplocení zahrady, zpevněné plochy ve dvorku), trvalé porosty - je zahrnuto v ocenění obvyklé ceny. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána, a dle dostupných údajů není pronajata.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 100 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–7–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 100 RD č.p. 100 je řadový vnitřní, nepodsklepený dům, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné. Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří původní základové pasy s neúplnými izolacemi. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel v tl. do 45 cm. Stropy 1. NP dřevěné trámové s podhledem. Střecha je sklonitá, sedlový krov dřevěný, vaznicový. Krytina je tašková, na latě. Klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda dvouvrstvá, břízolit. Vnější obklady kolem oken. Vnitřní obklady keramické. Dveře dřevěné rámové. Okna dřevěná dvojitá špaletová. Podlahy betonové, PVC, keramické apod. Vytápění ústřední, kotel, radiátory. El. instalace světelná i motorová. Rozvod vody studené i teplé. Zdroj TUV el. boiler a pod. Instalace plynu (přípojka). Vnitřní kanalizace od hyg. zařízení. V kuchyni sporák, linka. Hygienické vybavení vana nebo sprcha, umyvadlo. Záchod splachovací. RD řešen jako přízemní, se sklonitou střechou bez podkroví s Dispoziční uspořádání : půdou. Půdorys obdélníkový. Byt 2 + 1 s hygienickým příslušenstvím. Soupis místností : 1. NP = vstup, chodba, veranda, koupelna, WC, kuchyně, obývací pokoj, místnost V domě jsou obytné prostory v 1. NP a žádné nebytové prostory. V domě je jeden byt s hyg. příslušenstvím. Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení : je to rodinný dům. Technický stav: odpovídá stáří a nepravidelné nárazové stavební údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti ( základy, zdivo, stropy, krov) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a vybavení jsou standardní. Vnitřní vybavení, jednoduché, účelné.
–8–
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.1.1) RD č.p. 100 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,173 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:
=
3,00 m 150,91 m2
= = = = =
452,72 m3 61,14 m3 195,64 m3 67,91 m3 777,41 m3
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – původní pasy, neúplné izolace 8,20 % 2. Zdivo – cihelné v tl. 45 cm 21,20 % 7,90 % 3. Stropy – dřevěné trámové 7,30 % 4. Střecha – dřev. krov sedlový, vaznicový 5. Krytina – betonové tašky 3,40 % 0,90 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 5,80 % 8. Fasádní omítky – dvouvrstvé omítky, břízolit 2,80 % 9. Vnější obklady – kolem oken keramické pásky 0,50 % 2,30 % 10. Vnitřní obklady – keramické 11. Schody – nejsou 1,00 % 12. Dveře – dřevěné 3,20 % 13. Okna – dřevěná špaletová dvojitá 5,20 % 2,20 % 14. Podlahy obytných místností – prkenné, betonové, PVC apod. 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby, beton 1,00 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní
18,36 × 6,66 + 9,20 × 2,00 + 3,10 × 3,30
Obestavěný prostor (OP): 1. NP 3,00 × (18,36 × 6,66 + 9,20 × 2,00 + 3,10 × 3,30) Nadezdívka 0,50 × (18,36 × 6,66) Střecha 3,20/2 × (18,36 × 6,66) Podezdívka 0,45 × (18,36 × 6,66 + 9,20 × 2,00 + 3,10 × 3,30) Obestavěný prostor – celkem:
–9–
16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Vytápění – ústřední topení Elektroinstalace – světelná i motorová Bleskosvod – není Rozvod vody – teplé i studené Zdroj teplé vody – el. boiler Instalace plynu – přípojka plynu Kanalizace – od všech hyg. zařízení Vybavení kuchyně – sporák, linka Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo Záchod – standardní splachovací Ostatní – není
Obj. podíl 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 9. Vnější obklady –0,54 × 0,50 % 11. Schody –0,54 × 1,852 × 1,00 % 14. Podlahy obytných místností –0,54 × 2,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – – – – – =
0,0443 0,0027 0,0100 0,0119 0,0060 0,0027 0,0340 0,8884
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8884 Polohový koeficient K5: × 1,0000 × 2,1730 Koeficient změny cen staveb Ki: 4 420,83 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 777,41 m3 × 4 420,83 Kč/m3
=
3 436 797,45 Kč
– =
2 434 386,74 Kč 1 002 410,71 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 35) = 70,833 % Odpočet opotřebení: 3 436 797,45 Kč × 70,833 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
RD č.p. 100 – zjištěná cena:
1 002 410,71 Kč
– 10 –
b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek www.reality.cz a seznamreality.cz. Pro lokalitu obce Dolní Bousov bylo nalezeno ke dni ocenění 10 nabídek k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů pro bydlení, s nabídkovými cenami od cca 300,-- Kč/m2 (Dolní Bousov , Na samotě, 2619 m2, v okrajové části katastru obce) až do 1.442,-- Kč/m2 (Dolní Bousov, Příčná ulice, stavební pozemek se starým domem a stodolou, nedaleko centra obce, kompletní IS, zpev. komunikace). Nižší ceny u pozemků v okrajových lokalitách a dále od centra města s neúplným zainvestováním inž. sítěmi, vyšší ceny u zainvestovaných pozemků s přístup. komunikacemi blíže k lukrativním lokalitám, centru města a Mladé Boleslavi. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený stavební pozemek má celkovou výměru 471 m2 , IS - voda, elektro, kanalizace, plyn, zpevněné komunikace, možnost parkování u domu, situování v severní okrajové části zastavěného území města. Klidná lokalita, rychlý dosah centra města i Mladé Boleslavi. Občanská vybavenost v místě. Ve výpočtu je použita zaokrouhlená propočtená průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Porovnávací pozemky: Dolní Bousov - Bechov, stavební pozemek pro stavbu RD, 870 m2, cca 15 km od Mladé Boleslavi směrem na Jičín. Pozemek je k výstavbě RD určen schváleným územním plánem. V místě autobusová i vlaková zastávka. Volný pozemek leží mezi již dvěma stávajícími domy. Z inženýrských sítí je zde zhotovena přípojka elektřiny, před pozemkem je dostupný obecní vodovod, k dispozici je i studánka nedaleko pozemku. Veškerá občanská vybavenost v Dolním Bousově (cca 3 km) - školka, škola, obchody, zdr.středisko). Okolí Bechova nabízí spoustu možností rekreačního vyžití. Nabídková cena. Nabídková cena: 675 000,– Kč Výměra: 870,00 m2 Jednotková cena: 775,86 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,850 Upravená jednotková cena: 659,48 Kč/m2 Váha: 1,00
– 11 – Dolní Bousov - Horní Bousov, stavební pozemek pro bydlení, 1918 m2, orientovaný na jih. Z celkové plochy je 227 m2 stavební pozemek. Elektřina na pozemku, vlastní studna, obecní vodovod a dešťová kanalizace na hranici pozemku. Výhodná poloha, hezké místo. Vzdálenost od Mladé Boleslavi 18 km, od Dolního Bousova 2 km, od Sobotky 3 km. Nabídková cena. Nabídková cena: 980 000,– Kč Výměra: 1 918,00 m2 Jednotková cena: 510,95 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 459,86 Kč/m2 Váha: 1,00
Horní Bousov - stavební pozemek pro stavbu RD, 2000 m2, mírně svažitý pozemek v k.ú. Horní Bousov. Nachází se na klidném a slunném místě, s dobrým přístupem. Elektrická a vodovodní přípojka 10m od hranice pozemku, příjezdová cesta obecní a zpevněná. Výhled na zámek Humprecht a okolí. Občanská vybavenost a dopravní dostupnost v blízkosti cca 15 km do MB i Jičína. Nabídková cena. Nabídková cena: 1 508 000,– Kč Výměra: 2 000,00 m2 Jednotková cena: 754,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 678,60 Kč/m2 Váha: 1,00
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
459,86 599,31 678,60 600,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Oceňované pozemky: Název Zastavěná plocha, dům č.p.100 Ostatní plocha Výměra – celkem (V):
p.č. 120
Výměra 259,00 m2
151
212,00 m2 471,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 471,00 m2 × 600,– Kč/m2
Pozemky – zjištěná cena:
=
282 600,– Kč
282 600,– Kč
– 12 –
c) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru reality.cz a seznamreality.cz v současné době. V obci Dolní Bousov bylo nalezeno ke dni ocenění 9 nabídek k prodeji rodinného domu, s nabídkovými cenami od 740.000,-- Kč (Dolní Bousov, Příčná ul., RD 2+1, 1 NP, sklonitá střecha, půda, pozemek 513 m2, zast. plocha 382 m2, zahrada 131 m2, už. plocha 75 m2, k rekonstrukci) až do 2.700.000,-- Kč (Dolní Bousov, Nádražní ul., RD s restaurací pro 40 osob a bytovými prostory, 1 NP, podkroví, samostatný, udržovaný, pozemek 244 m2, zast. pl. 127 m2, už. plocha 190 m2, IS voda, el., kanalizace, plyn). Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 25 % nižší než nabídková cena. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se co nejblíže od hodnocené nemovitosti. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost - Dolní Bousov, Nádražní ulice, okr. Mladá Boleslav, městská lokalita řadové zástavby RD. Původní dům, nepravidelná údržba, řadový vnitřní RD, 1 NP, sklonitá střecha, půda, byt 2+1, jednoduché a účelné vybavení, standardní materiály. Pozemek celkem 471 m2, zast. plocha 259 m2, ost. plocha 212 m2, užitná plocha cca 120 m2 (80% ze zast. plochy podlaží), klidné situování, pozemky terénně upravené, oplocené, mírně svažité k severu, zpevněná komunikace, IS voda, elektro, kanalizace, plyn. Celkově průměrný technický stav. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí. Seznam porovnávaných objektů: Dolní Bousov, Dlouhá ulice - RD 4 + 1, řadový,1 NP a podkroví, zděný, pozemek 226 m2, zast. plocha 80 m2, už. plocha 160 m2, IS kompletní v místě, dům má původní okna a střechu, podlahy částečně parkety, prkna, dlažba. Topení krbovými kamny s teplovodním rozvodem. V přízemí se nalézá kuchyň, hala, obývací pokoj, koupelna s WC a garáž. V patře jsou dvě ložnice a komora. Za domem je dřevník a malá zahrada.V obci se nachází škola školka, pošta, obchody, hostinec atd. Dostupnost vlak i bus. Vzdálenost od Mladé Boleslavi 17km. Volný. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 990 000,– Kč Množství (M): 120,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpozemek: 1,05 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 7 363,13 Kč Váha (V): 1,0
– 13 – Dolní Bousov, Lhotecká ulice – RD 4 + 1, 1 NP, část. podsklepeno, sklonitá střecha, pozemek 1900 m2, už.plocha 100 m2, IS kompletní v místě. Dům je před rekonstrukcí, postaven na vlastním pozemku. K domu náleží pěkná zahrada, stodola, garáž a dílna. Nemovitost se nachází v klidné části obce s veškerou občanskou vybaveností. Dům lze využít ke komerčním účelům, ale i k trvalému bydlení. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 1 750 000,– Kč Množství (M): 100,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpozemek: 0,80 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 11 900,– Kč Váha (V): 1,0 Dolní Bousov - RD 3 + 1, samostatný dům, 1 NP, sklonitá střecha, půda, pozemek 1075 m2, zast. plocha 250 m2 , už. plocha 150 m2, IS kompletní v místě, pěkný prostorný dům s krásným udržovaným pozemkem. Jedná se o zděný dům s částečně využitým podkrovím. Vnitřní dispozice : vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, prádelna, sklep. V podkroví letní místnost dále možnost prostorné půdní vestavby. U domu stodola, kolny. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 2 370 000,– Kč Množství (M): 150,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpozemek: 0,95 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 12 758,50 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kpozemek × Kzdroj info × Kgaráž × Kprodejnost) Minimální jednotková cena za m2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m2 už. plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2 už. plochy: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 už. plochy: Množství: Porovnávací hodnota:
7 363,13 Kč 10 673,88 Kč 12 758,50 Kč
10 600,– Kč × 120,00 m2 už. plochy = 1 272 000,– Kč
– 14 –
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši porovnávací hodnoty nemovitosti, která se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 002 410,– 282 600,– 1 285 010,– 1 272 000,–
Kč Kč Kč Kč
Obvyklá cena nemovitosti – RD č.p. 100 s přísl. a pozemky, k.ú. Dolní Bousov, okr. Mladá Boleslav – podle odborného odhadu ke dni ocenění činí
1 272 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěsedmdesátdvatisíce Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Günthnerová Dana Klíma Milan Klímová Jaroslava
V Úvalech dne 5.10.2010
V Úvalech dne 5.10.2010 Přílohy: 1. Výpisy z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa
Vlastnický podíl 1/4 1/4 1/2
Podíl ceny 318 000,– Kč 318 000,– Kč 636 000,– Kč
Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly
