Znalecký posudek číslo 1954 - 40/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Byt č. 61/3 s příslušenstvím kraj: Karlovarský, okres: Sokolov, obec: Habartov, Okružní 61, 35709
Katastrální údaje:
0413 okres Sokolov, 560359 obec Habartov, 636339 k.ú. Habartov, LV 1452
VLASTNÍK:
1. Koky Gejza, Okružní 61, 357 09 Habartov, r.č.600523/6237, podíl ½ 2. Kokyová Mária, Okružní 61, 357 09 Habartov, r.č.535215/253, podíl1/2
ÚČEL OCENĚNÍ:
Podklad pro exekuční řízení
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
DIČ
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ 43214983
telefon +420 544 508 311
16
Fax +420 544 508 312
e-mail
[email protected]
Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82
DIČ CZ5806031220
Datum místního šetření: Počet stran:
Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 20676/09-29 ze dne 2.6.2010 Brno, Veveří 125, 616 45
telefon 608735580
30.6.2010
Počet příloh:
4
Fax
e-mail
[email protected]
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
3
14.8.2010 Vyhotovení číslo:
–2– STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba dokončena v r.
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
4/0
změna stavby rekonstrukce v r.
1960
z toho podzemní:
2009
1
udržovaná
z toho nadzemní:
3
neudržovaná Počet bytů:
18
Bytová jednotka Dům
61
Č. bytu
61/3
Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat vlivy:
Typ
2+1
PP bytu
Balkon
Terasa
Sklad
Garáž
Zahrada
m2
m2
m2
m2
m2
m2
57,00
0,00
1,50
zděné betonové ⌧ montované bydlení pronájem podnikání centrum kraj obce bytová zóna voda kanalizace plyn MHD železnice autobus dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo
0,00
0,00
Celková plocha jednotky m2
0,00
Obecná cena Kč/m2
57,30
3 401
kovové dřevěné jiné bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec elektro telefon zpev. příjezd dálnice/I. tř. silnice II./III. tř. letiště zápl. oblast ⌧ jiné
Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti - bytu. Rizika nemovitosti: K nemovitosti - bytu - se vážou omezení vlastnického práva: věcné břemeno užívání pro ACM Money ze dne 15.5.2007, předkupní právo pro ACM Money ČR ze dne 15.5.2007, zástavní právo smluvní pro ACM MOney ze dne 15.5.2007 a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne 26.1.2010. Další jiná omezení nezjištěna.
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
381 900 529 883 194 850 9 860
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Samostatný byt 2 + 1, 57 m2 , 1. NP, sklep, udržovaný obytný dům po rekonstrukci v roce 2009, standardně vybavený, typový původně panelový dům se zateplením, se 3 NP a 1 PP, obytná zóna v okraji obce. Solidní nemovitost. V roce 2009 provedeno zateplení, plastová okna, klempířské konstrukce, oprava společných prostor, upravené venkovní plochy u domu. Na omezení vlastnických práv - kromě věcného břemene užívání - není při ocenění brán zřetel. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena - není pronajata. Věcné břemeno užívání bytu je zohledněno ve stanovení obvyklé ceny nemovitosti. V Úvalech dne 14.8.2010
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing. Ivan Rut
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - spoluvlastnický podíl velikosti ideální 1/2 byt.č. 61/3, velikost 2 + 1, včetně spoluvlastnického podílu v rozsahu 57/1022 na společných částech budovy č.p. 61 a 62 a stavebním pozemku st.p.č. 21 - zast. plocha a nádvoří, o výměře 205 m2 a st.p.č. 22 - zast. plocha a nádvoří, o výměře 206 m2, ulice Okružní, k.ú. Habartov, obec Habartov, okres Sokolov - jsou vedeny u KÚ pro Karlovarský kraj, KP Sokolov na listech vlastnictví LV č. 1452 (byt), LV č. 1162 (pozemky st.p.č.21 a 22 a bytový dům č.p. 61 a 62). Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Srovnávací hodnota nemovitosti - Věcné břemeno užívání bytu
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - byt. j. č. 61/3 velikosti 2 + 1, je situována v 1. NP obytné budovy č.p. 61 a 62. Jedná se o samostatný byt, zbudovaný cca v roce 1960. Jedná se o bytovou jednotku podle zák. č. 72/94 Sb. Během užívání byla prováděna běžná stavební údržba. V 90. letech oprava střechy. V roce 2009 zateplení fasády a nový fasádní nástřik včetně suterénu, plastová okna, vstupní dveře, oprava společných prostor, klempířské konstrukce, úprava venkovních ploch u domu aj. Budova je tvořena dvěma zděnými, řadovými sekcemi se samostatnými vstupy a č.p.61 a 62. V budově je ke dni ocenění vymezeno celkem 2 x 9 = 18 bytových jednotek a žádné nebytové prostory. Budova se nachází na jižním okraji zastavěného území města, v ulici Okružní, k.ú. a obec Habartov, na terénně upraveném svažitém pozemku, v sídlištní lokalitě zástavby obytných domů, jižně od centra města. Přístup k lokalitě je zajištěn po zpevněné veřejné obecní komunikaci. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem centra města a nedalekého okresního města Sokolova. Ke dni ocenění je nemovitost - byt - běžně užíván a není pronajatý. K bytu se váže věcné břemeno užívání pro ACM Money ČR a.s. Pozemky st.p.č. 21 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 62, o výměře 205 m2. st.p.č. 22 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 61, o výměře 206 m2. Spoluvlastnický podíl jednotky 57/1022. Pozemek pravidelného tvaru zastavěný obytným domem č.p. 61 a 62. Pozemky jsou svažité k jihu, terénně upravené, přístupné ze zpevněné veřejné obecní komunikace, ul. Okružní. V místě je napojení na veřejný rozvod el. energie, vody, kanalizace, plynu, dálkové vytápění. Klidná obytná lokalita v okraji obce, jižně od centra, zastavěné území, město Habartov, okres Sokolov. Pro obec není zpracována cenová mapy pozemků.
–4– Obec -
Obec Habartov má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 5242 obyvatel a má statut města. Obec se rozkládá asi 10 km na SZ od okresního města Sokolova. V místě rozvinutá občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, pošta, škola, školka, zdravotnické zařízení, sportoviště, úřady, banka, kulturní dům, kino, knihovna, muzeum, obchody, restaurace, živnostníci, firmy atd. Inženýrské sítě - vodovod, el., kanalizace, plynovod, telefon, dálkový rozvod tepla. Doprava : autobus, železnice ve Svatavě, okresní silnice. Dostupnost okresního města cca 15 minut autem. Nabídka pracovních možnost v místě, strojírny ve Svatavě, v Sokolově. Příznivé životní prostředí po ukončení činnosti v oblasti sokolovské hnědouhelné pánve, rekultivace výsypek, rekreační oblast podkrušnohoří, lesy, příhraniční oblast se SRN. In line okruh. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán nemovitost je situována v okrajové části obce v zóně bydlení. Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení . Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, věcné břemeno užívání, předkupní právo, zástavní právo smluvní. Při ocenění nemovitosti není na uvedená omezení - kromě věcného břemene - brán zřetel. Věcné břemene užívání bytu je zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 30.6.2010 za přítomnosti znalce, spoluvlastníka nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování posudku a) b) c) d) e) f) g)
h) i)
Výpis z katastru nemovitostí KP Sokolov LV č. 1452 ze dne 25.3.2010 a informace z KN k.ú. Sokolov LV č. 1162 ze dne 30.6.2010. Kopie kat. mapy k.ú. Sokolov, ze dne 18.6.2010. Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, 616 45 Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 20676/09-29 ze dne 2.6.2010. Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem a spoluvlastníkem nemovitosti. Informace získané z realitního trhu. Fotodokumentace. Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha. Kopie smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne15.5.2007. Žádost o ocenění věcného břemene ze dne 10.8.2010.
–5–
5. Vlastnické a evidenční údaje - jednotky: Byt.j. č. 61/3 - v budově č.p. 61, 62, Habartov, okres Sokolov - pozemky stavební a obytná budova: St.p.č. 21 - zast. plocha a nádvoří, byt. dům č.p. 62, o výměře ........ 205 m2 St.p.č. 22 - zast. plocha a nádvoří, byt. dům č.p. 61, o výměře..... 206 m2 - v k.ú. Habartov, obec Habartov, jsou vedeny u KP Sokolov na LV č. 1452 a 1162. Vlastníkem bytu a spoluvlastníkem budovy je : 1. Koky Gejza, Okružní 61, 357 09 Habartov, r.č. 600523/6237, ..... 2. Kokyová Mária, Okružní 61, 357 09 Habartov, r.č.535215/253, .... Spoluvlastnický podíl jednotky = 57/1022
podíl 1/2 podíl 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění obytné budovy č.p. 61 a 62 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace skutečného stavu domu č.p. 61 a 62 nebyla předložena k dispozici. Stáří původního objektu je cca 50 roků. Jedná se o původně typový panelový vícebytový obytný objekt. Během užívání byla prováděna běžná stavební údržba. V roce 2009 zateplení fasády, plastová okna, oprava společných prostor a venkovních ploch.
7. Celkový popis nemovitosti Obytná budova č.p. 61,62 je samostatně stojící, podsklepená, se 3 NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví. Svislé konstrukce jsou montované panelové. Budova sestává ze dvou řadových sekcí se samostatnými vstupy a č.p. V domě je dle KN celkem vymezeno 2 x 9 = 18 bytových jednotek a žádné nebytové prostory. Hodnocený byt č. 61/3 velikosti 2 + 1 je situován v 1. NP domu č.p. 61. Užitná plocha bytu je 57 m2 plus sklepní kóje. Jedná se o byt v osobním vlastnictví. Ke dni ocenění je jednotka běžně užívána, není pronajata. K nemovitosti se váže věcné břemeno užívání bytu.
8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno užívání bytu Byt c) Byt 1) Byt č. 61/3 d) Ocenění porovnávací metodou
–6–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměry, hodnocení a ocenění
Popisy objektů Byt
a) Byt 1) Byt č. 61/3 Popis společných konstrukcí budovy : Základy tvoří betonové pasy s izolacemi. Svislé konstrukce jsou montované z betonových dílců s vyzdívkami. Stropy montované betonové panelové s rovným podhledem. Střecha je sklonitá, dřevěný sedlový krov, bez podkroví. Krytina je z plechových pásů. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Fasáda s barevnou stěrkou, se zateplením, suterén s marmolitovou stěrkou. Schody společné betonové typové se zábradlím. Elektroinstalace světelná i motorová. Bleskosvod s uzemněním. Vnitřní vodovod studené i teplé vody. Vnitřní kanalizace od všech zařizovacích předmětů do veřejného řadu. Vnitřní plynovod zemního plynu. Výtah není. Popis konstrukcí a vybavení jednotky : Vnitřní povrchy tvoří omítky vápenné štukové, malby. Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně. Dveře typové, náplňové, plné i prosklené, kovové zárubně. Okna plastová, izol. dvojskla. Podlahy PVC, parkety. Vytápění ústřední teplovodní, dálkový přívod, radiátory žebrové. Ohřev TUV s dálkovým přívodem. Vybavení kuchyně plynový sporák, linka. Vnitřní hygienické vybavení - vana, umyvadlo, WC splachovací. Ostatní - rozvod TV, odvětrání, dom. telefon, zvonek. Soupis místností bytu :
kuchyně, 2 pokoje, předsíň, koupelna,WC, sklepní kóje
Vybavení náležející k bytu : vana, umyvadlo, WC, topná tělesa, vodoměry, listovní schránka, domácí zvonek a el. vrátný Technický stav : odpovídá stáří a průměrné stavební údržbě. Po provedené opravě v roce 2009 je vcelku dobrý. Zjištěné závady :
nebyly zjištěny Stáří bytu ke dni ocenění : 50 roků. Celková předpokládaná životnost : 100 roků.
–7–
Ocenění Pozemek
a) Pozemky a.1) Porovnávací hodnota a.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek www.reality.cz a seznamreality.cz. Pro lokalitu obce Habartov bylo nalezeno ke dni ocenění větší několik nabídek k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů pro bydlení, s nabídkovými cenami od cca 300,-- do 700,-- Kč/m2. Nižší ceny u pozemků v okrajových nových lokalitách s neúplným zainvestování inž. sítěmi, vyšší ceny u zainvestovaných pozemků s přístup. komunikacemi blíže k centru města. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace o prodejnosti pozemků, ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený stavební pozemek má celkovou výměru 411 m2 , IS - voda, el., plyn, kanalizace, dálkové vytápění, zpevněné komunikace, možnost parkování u domu, bez omezení vlastnického práva, situování v okrajové části zastavěného území obce, sídlištní zástavba, nedaleko centra. Občanská vybavenost v místě. Spoluvlastnický podíl bytu ke stav. pozemku činí 57/1022. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Porovnávací pozemky: Nebanice - nedaleko Kynšperku nad Ohří. Slunný, rovinatý pozemek pro výstavbu rodinného domu v obytné zóně. Plocha 1.244 m2 . Kompletní inženýrské sítě. Projektová dokumentace v ceně. Nabídková cena. Nabídková cena: 373 200,– Kč Výměra: 1 244,00 m2 Jednotková cena: 300,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 270,– Kč/m2 Váha: 1,00 Loučky u Lokte - Prodej stavební parcely o celkové ploše 1477 m2 . Na pozemku stojí zbytky staré budovy, do níž je přiveden vodovod a elektřina. Plyn je zakončen asi 10 metrů od domu. Na pozemku se nachází také studna. Pěkné klidné místo kousek od Karlových Varů a Sokolova. Nabídková cena. Nabídková cena: 1 033 900,– Kč Výměra: 1 477,00 m2 Jednotková cena: 700,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,850 Upravená jednotková cena: 595,– Kč/m2 Váha: 1,00
–8– Habartov - Národní ulice, stavební pozemek o rozměru 1876 m2 , v územním plánu města jako pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu. V dosahu je vodovod, plyn, elektřina a ke konci roku bude hotová kanalizace, zpevněná komunikace. K tomuto pozemku je již vypracovaný projekt na stavbu domu, s již schváleným stavebním povolením. Z pozemku je pěkný výhled na vodní nádrž a díky své poloze je v blízkosti veškeré občanské vybavenosti. Nabídková cena. Nabídková cena: 995 000,– Kč Výměra: 1 876,00 m2 Jednotková cena: 530,38 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 477,34 Kč/m2 Váha: 1,00 Habartov - ul.1. máje, stavební pozemek 1561 m2, k zástavbě bydlení, v místě kompletní inženýrské sítě, zpevněná veřejná komunikace, klidná okrajová část obce. Autobusová doprava. nabídková cena. Nabídková cena cena: 671 230,– Kč Výměra: 1 561,00 m2 Jednotková cena: 430,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 387,– Kč/m2 Váha: 1,00
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
270,– 432,34 595,– 430,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Oceňované pozemky: Název Zastavěná plocha, dům č.p.62 Zastavěná plocha, dům č.p.61 Výměra – celkem (V):
p.č. 21
Výměra 205,00 m2
22
206,00 m2 411,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 411,00 m2 × 430,– Kč/m2
=
176 730,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
57 / 1 022 9 856,76 Kč
Pozemky – zjištěná cena:
9 856,76 Kč
–9–
b) Věcné břemeno užívání bytu – § 18 zákona č. 151/97 Sb. 1. Zřízení věcného břemene : Vymezení obsahu:
k dispozici byla smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 15.5.2007:
„Článek II smlouvy - Rozsah věcného břemene“: Povinný z věcného břemene - (A - Gejza Koky, Okružní 61, 357 09 Habartov, okres Sokolov, r.č. 600523/6237 a B - Mária Kokyová, Okružní 61, 357 09 Habartov, okres Sokolov, r.č. 535215/253) - zřizuje oprávněnému ( ACM Money Česká republika a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, IČ 26158761) věcné břemeno spočívající v užívání nemovitostí specifikovaných v čl. I. této smlouvy. Oprávněný toto právo jako věcné břemeno váznoucí na těchto nemovitostech až do úplného zaplacení pohledávky vyplývající z úvěrové smlouvy č. 976 ze dne 15.5.2007 přijímá, čímž je tato smlouva o věcném břemeni uzavřena. „Článek III smlouvy - Hodnota věcného břemene“: Toto právo se zřizuje úplatně ve formě nepeněžitého plnění, jenž představuje (mobilní telefon, mp3 přehrávač, dvd přehrávač atd.) specifikovaná na dodacím listu vystaveném oprávněným z věcného břemene, jehož tržní hodnota vyjádřená v penězích je 1.500,-- Kč. Podpisem této smlouvy strany potvrzují, že povinný současně s podpisem převzal nepeněžité plnění výše uvedené. „Článek IV smlouvy - Práva a povinnosti oprávněného a povinného“: Povinný z věcného břemene bude plně hradit veškeré náklady související s provozováním a údržbou nemovitostí specifikovaných v čl. I. této smlouvy, především pak náklady na spotřebu plynu, vody a elektřiny, pojištění. Vymezení rozsahu: dle článku I smlouvy - Vlastnictví nemovitosti: Bytová jednotka č.61/3 o velikosti 2+1 nacházející se v přízemí bytového domu v části obce Habartov č.p. 61 a 62 (LV 1162), stojící na parcele č. 21 o výměře 205 m2 a na parcele č. 22 o výměře 206 m2, to vše využíváno jako zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 57/1022 ke společným částem domu č.p. 61 a 62 a dále včetně spoluvlastnického podílu ve výši 57/1022 k parcele č. 21 a parcele č. 22. Váže se:
Věcné břemeno zřízeno ve prospěch právnické osoby, společnost ACM Money Česká republika a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, IČ 26158761
Délka trvání: Váže se na dobu určitou - podle smlouvy do doby úplného zaplacení pohledávky z úvěrové smlouvy č. 976 ze dne 15.5.2007 Roční užitek: je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě a čase. Obecně platí, že ve většině případů lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. Z pohledu vlastníka nemovitosti jde o užitek, kterého se zřízením věcného břemene vzdal, z pohledu oprávněného, uživatele práva věcného břemene, co získal. Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/90 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci. Pro tento konkrétní případ se jedná o nájemné celého bytu 2+1 s příslušenstvím.
– 10 – Nájemné rodinných domů nebo bytů v osobním vlastnictví není cenově regulováno a sjednává se dohodou. Pro zjištění ročního užitku se proto použije obvyklé sjednané nájemné pro obdobný byt ke dni ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji (pronájmu) nebo koupi oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (co do velikosti, stavu, polohy, vybavení, stáří atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (např. vztahy majetkové, rodinné nebo jiné vztahy mezi prodávajícím a kupujícím), ani vliv zvláštní obliby (tím se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim). Obvyklou cenu nelze žádným exaktním způsobem vypočítat. Zjištění její hodnoty je vysoce odborným odhadem, který vychází jak ze zjištění pomocných hodnot, tak ze znalosti regionálního trhu s nemovitostmi. Pro tento konkrétní případ je pro stanovení obvyklé ceny nájemného bytu použita metoda srovnávací hodnoty. - metoda srovnávací hodnoty - je výsledkem vyhodnocení prodejních (nájemních) cen nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí, stavem, stářím a umístěním, nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných. Toto porovnání vychází z průzkumu trhu s nemovitostmi v daném místě a čase, z nabídek realitních kanceláří, z tiskovin a inzerce obchodu s nemovitostmi, z internetu, vyhodnocení poptávky a nabídky v dané lokalitě, databáze cen apod. Na databázi internetu reality.cz a seznam. reality nebyla nalezena ke dni ocenění pro obec Habartov žádná nabídka k pronájmu bytů. V okolí do 10 až 25 km od Habartova bylo nalezeno na seznam.reality.cz celkem10 nabídek k pronájmu bytů v cenách od 3.600,-- Kč (Kraslice, Školní ulice, byt 2+1, 68 m2, panel, osobní vlastnictví) až do 12.000,-- Kč (Sokolov, Švabinského ulice, byt 4+1, 81 m2, osobní vlastnictví, panel, 5. patro). Průměrná cena z nabídek činí 6.620,-- Kč/měsíčně. Nabídky realitních kanceláří je nutno brát s rezervou. Většina skutečně realizovaných sjednaných pronájmů je o 10 až 25 % nižší než nabídkové ceny. Průměrná nabídková cena je upravena koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 = 5.296,-Kč/měs. Výše pronájmu závisí na poloze nemovitosti v obci a v budově, velikosti obytného prostoru (užitné plochy), konstrukčnímu řešení, stáří a vybavení objektu, na dostupnosti budovy v obci, dosahu okresního či spádového města, občanské vybavenosti, vybavenosti pozemku inž. sítěmi, vzhledu okolí, příslušenství nemovitosti a.j. Pro tento konkrétní případ s přihlédnutím k místním podmínkám, poloze nemovitosti, velikosti obytného prostoru a vybavení nemovitosti byt 2 + 1 v 1. NP, klidná poloha, panel. stavba se zateplením, upravené okolí, parkování u domu, poloha nedaleko centra, občanská vybavenost v dosahu, veřejné zpevněné komunikace, okresní město Sokolov cca 10 minut autem -
– 11 – je uvažováno obvyklé čisté nájemné za pronájem ve výši průměrné upravené ceny násobené koeficientem polohy ve výši 0,85, koeficientem vybavení ve výši 0,90, porovnáním s nalezenými srovnávacími nemovitostmi, t.j. 5.296,-- x 0,85 x 0,90 = cca 4.000,-- Kč/ měsíčně.
2. Obecně k oceňování práv věcných břemen podle zákona č. 151/1997 Sb.: § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: § 18 Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. 1) Právo odpovídající věcnému břemenu (18) se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2) Ocenění podle odstavce 1) se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3) Roční užitek podle odstavců 1) a 2) se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč. 6) Právo, zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu, se oceňuje podle odstavců 1) až 5).
3. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům Dle §18, Zák. 151/97Sb.: 3.1. Výpočet ceny věcného břemene. Užívání bytu č. 61/3, velikosti 2+1, v budově č.p. 61 a 62 s příslušenstvím, Okružní ul., k.ú. a obec Habartov, okres Sokolov. a) Výpočet ročního užitku oprávněné osoby: Nájemné obvyklé dosažitelné za nemovitost Kč/měs 4.000,-Nájemné roční dosažitelné 12 x Kč 48.000,-Náklady povinného – údržba, opravy, provoz nemovitosti, 1,0 % z RC 1.059.000,-- Kč = Kč/rok - 10.590,-Nájemné roční celkem ( = roční užitek) N Kč 37.410,-Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí pětinásobek ročního užitku. b) Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., § 18 Lze zjistit roční užitek ze smlouvy ? Výše ročního užitku ze smlouvy Je roční užitek dle smlouvy o více než 1/3 nižší než cena obvyklá? Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet Počet let užívání práva – do zaplacení pohledávky - t.j. na dobu určitou Cena věcného břemene dle z. 151/97 Sb.
§18 odst.3 Cvb
Kč Kč
Ne X X
Kč Násobe k Kč
37.410,-5 187.050,--
– 12 – Byt
c) Byt c.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. c.1.1) Byt č. 61/3 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Byt v budově Budova: J1. domy vícebytové (typové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.1 domy vícebytové typové Koeficient změny ceny stavby: 2,162 Podlahové plochy bytu: Název Koef. Byt č. 61/3 1,00 Sklepní kóje 0,10 Podlahové plochy bytu – celkem:
Plocha 57,00 m2 + 1,50 m2 = 58,50 m2
Celková započítaná podlahová plocha:
=
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – beton. pasy izolované 5,40 % 2. Svislé konstrukce – Montované z ŽB stěnových panelů 18,20 % 3. Stropy – betonové, panelové s rovným podhledem 8,40 % 4,90 % 4. Krov, střecha – dřev. krov sedlový 5. Krytiny střech – plechové pásy 2,30 % 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové, nátěry, malby 5,70 % 8. Úprava vnějších povrchů – probarvená stěrka, se zateplením 2,90 % 9. Vnitřní obklady keramické – keramické v koupelně, kuchyni 1,30 % 10. Schody – betonové se zábradlím 2,90 % 11. Dveře – typové voštinové hladké, plné i prosklené, ocel. 3,30 % zárubně 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – plastová bílá, izol. dvojskla 5,30 % 14. Povrchy podlah – PVC, parkety 3,00 % 15. Vytápění – dálkové teplovodní, radiátory litinové žebrové 4,80 % 16. Elektroinstalace – světelná i motorová 5,10 % 0,40 % 17. Bleskosvod – s uzemněním 18. Vnitřní vodovod – studené i teplé vody 3,20 % 19. Vnitřní kanalizace – od všech hyg. zařízení do veřejného řadu 3,10 % 20. Vnitřní plynovod – zemní plyn 0,40 % 2,20 % 21. Ohřev vody – dálkový přívod z výměníku 22. Vybavení kuchyní – plynový sporák, linka 1,90 %
57,15 m2
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
– 13 – Název, popis 23. Vnitřní hygienické vybavení – vana , umyvadlo , wc splachovací 24. Výtahy – není 25. Ostatní – rozvod TV antény, slaboproud, telefon, odvětrání, zvonek, sklep 26. Instalační prefabrikovaná jádra – instalační šachty
Obj. podíl Hodnocení 3,90 % Standardní 1,30 % Nevyskytuje se 5,70 % Standardní 3,70 % Standardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 × 2,90 % 13. Okna 0,54 × 5,30 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 + + – =
0,0157 0,0286 0,0130 1,0313
Ocenění: Základní jednotková cena: 8 020,– Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 1,0370 × 1,0313 Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1620 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,0000 = 18 543,59 Kč Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 57,15 m2 × 18 543,59 Kč Základní cena bytu:
= =
1 059 766,17 Kč 1 059 766,17 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 50 / (50 + 50) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 1 059 766,17 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
529 883,08 Kč 529 883,09 Kč
Byt č. 61/3 – věcná hodnota podle vyhlášky:
529 883,09 Kč
d) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti, tedy přímo v obci Habartov, okres Sokolov. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru seznamreality.cz v současné době. Bylo nalezeno celkem 17 nabídek k prodeji bytů. Nabídkové ceny od 340.000,-- Kč (Byt 2+1, Habartov, ul. Karla Čapka, 55 m2, 1. NP, družstevní, panelový dům, IS v místě) do 750.000,-- Kč (Byt 3+1, 80 m2, osobní vlastnictví, cihlový dům, po rekonstrukci, 1.NP, IS v místě).
– 14 – Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 25 % nižší než nabídková cena. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost - byt v osobním vlastnictví, samostatný byt 2 + 1, má obytnou plochu 57,0 m2 + sklepní kóje v suterénu, standardní vybavení, hyg. zařízení, dálkový přívod ÚT, klidné situování, pozemky udržované, IS voda, el., kanalizace, plyn, dálkové vytápění. Dům po zateplení s novými okny, nové klempířské práce, opravená střecha a společné prostory. Celkově dobrý technický stav. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí. Seznam porovnávaných objektů: Habartov - Okružní ulice, byt 2+1 v osobním vlastnictví o rozměru 59 m2 , v prvním patře zrekonstruovaného cihlového domu. V bytě jsou nová plastová okna, byt udržovaný v původním stavu. Dům prošel kompletní rekonstrukcí, má zateplenou fasádu a novou střechu. Společné prostory jsou také zrekonstruované. IS v místě. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 430 000,– Kč Množství (M): 59,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpozemek: 1,00 Kzdroj info: 0,90 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 6 559,32 Kč Váha (V): 1,0
Habartov – Raisova ulice, byt 3+1 , osobní vlastnictví, 77 m2, cihlový bytový dům je revitalizovaný, se zateplenou fasádou a novou střechou, 3 NP. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí a je v původním, udržovaném stavu. IS kompletní v místě. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 490 000,– Kč Množství (M): 77,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpozemek: 1,00 Kzdroj info: 0,90 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 5 727,27 Kč Váha (V): 1,0
– 15 – Habartov - Švermova ul., byt 2+1 s lodžií ve 3. patře panelového domu s výtahem na sídlišti, 60 m2, osobní vlastnictví. Dům je po celkové rekonstrukci - plastová okna, zateplení a fasáda, střecha, stoupačky v mědi a plastu. Byt prošel rovněž rekonstrukcí jádro obložené z obou stran, nové WC i koupelna, snížené stropy s úložným prostorem, mnichovské omítky a nové malby v celém bytě, upravená lodžie,barové sezení. V místě je veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 589 000,– Kč Množství (M): 60,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,90 Kpozemek: 1,00 Kzdroj info: 0,90 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 7 951,50 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kpozemek × Kzdroj info × Kprodejnost) Minimální jednotková cena za m2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m2 už. plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2 už. plochy:
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 už. plochy: Množství: Porovnávací hodnota:
5 727,27 Kč 6 746,03 Kč 7 951,50 Kč
6 700,– Kč × 57,00 m2 už. plochy = 381 900,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. K nemovitosti se váže věcné břemeno užívání bytu. Hodnota věcného břemene je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve porovnávací hodnoty nemovitosti, neboť tato se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Od této hodnoty je odečtena hodnota věcného břemene. Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle porovnávací metody - podíl Hodnota věcných břemen
9 856,76 Kč 187 050,– Kč
Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem
529 880,– Kč 381 900,– Kč
Obvyklá cena nemovitosti – bytu č. 61/3 s přísl., Okružní ul., k.ú. a obec Habartov, okr. Sokolov – podle odborného odhadu ke dni ocenění činí
194 850,– Kč Cena slovy: jednostodevadesátčtyřitisíceosmsetpadesát Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Koky Gejza Kokyová Mária V Úvalech dne 14.8.2010
V Úvalech dne 14.8.2010 Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 4. Kopie smlouvy o zřízení věcného břemene
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 97 425,– Kč 97 425,– Kč
Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly
