Znalecký posudek číslo 1976 - 62/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Pozemky p.p.č. 3654/57, 3654/93, 3654/132, k.ú. Řevničov, okres Rakovník kraj: Středočeský, obec: Řevničov, 270 54
Katastrální údaje:
020C okres Rakovník, 542351 obec Řevničov, 745383 k.ú. Řevničov, LV 540
VLASTNÍK:
1. Bouzek Michal, Maltézské náměstí 293/9, 118 00 Praha 1, r.č.610828/0695, podíl ½ 2. Irmanová Marta, Saratovská 1070, 100 00 Praha 10, r.č. 436127/070, podíl ½
Exekuční řízení
ÚČEL OCENĚNÍ:
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
DIČ
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ 43214983
telefon 544508311
10
Fax 544508312
e-mail
[email protected]
Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82
DIČ CZ5806031220
Datum místního šetření: Počet stran:
Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 24299/09-28 ze dne 6.9.2010 Brno, Veveří 125, 61645
telefon 608735580
21.9.2010
Počet příloh:
3
Fax
e-mail
[email protected]
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
3
6.10.2010 Vyhotovení číslo:
–2–
Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat vlivy:
zděné betonové montované bydlení pronájem podnikání centrum kraj obce bytová zóna voda kanalizace plyn MHD železnice autobus dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo
kovové dřevěné jiné bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec elektro telefon zpev. příjezd dálnice/I. tř. silnice II./III. tř. letiště zápl. oblast jiné
Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
40 550 39 049 40 550 40 550
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Pozemky p.č. 3654/57, 3654/93 a 3654/132 - k.ú. a obec Řevničov, okres Rakovník, lokalita u chatové osady u Buckého rybníka. Nestavební pozemky - louky a potok, neudržované, zpustlé, nenacházejí se zde žádné stavby, množství náletových porostů a křovin, obtížný přístup. Na pozemky není vydáno územní rozhodnutí ani stavební povolení. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - není zohledněno v obvyklé ceně. Inženýrské sítě v místě nejsou. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu hodnoty podle cenového předpisu ke dni ocenění a porovnávací hodnoty nemovitosti. V Úvalech dne 6.10. 2010
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing. Ivan Rut
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - ideální spoluvlastnický podíl velikosti 1/2 - pozemky p.č. 3654/57 - trvalý travní porost, o výměře 749 m2 , p.p.č. 3654/93 - vodní plocha, koryto vodního toku, o výměře 136 m2 a p.p.č. 3654/132 - trvalý travní porost, o výměře 1046 m2, k.ú. Řevničov, obec Řevničov, okres Rakovník - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Rakovník na listu vlastnictví LV č. 540. Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Hodnota podle cenového předpisu ke dni ocenění - vyhl.č. 460/2009 Sb. - Porovnávací hodnota
2. Informace o nemovitosti Pozemky -
P.p.č. 3654/57 - trvalý travní porost, o výměře...... 749 m2. Pozemek lichoběžníkového tvaru, neudržovaný, zamokřený, zpustlý, porostlý náletovými travinami a rostlinami, žádné stavby, zemědělsky neobhospodařovaný. Na jižní straně přiléhá k pozemkům chatové osady. P.p.č. 3654/93 - vodní plocha, koryto vodního toku přirozené nebo upravené, o výměře...... 136 m2. Pozemek lichoběžníkového tvaru, neudržovaný, tvoří přirozené koryto místního potoka - Louštínský potok. Odděluje pozemky p.p.č. 3654/57 a 3654/132. P.p.č. 3654/132 - trvalý travní porost, o výměře...... 1046 m2. Pozemek lichoběžníkového tvaru, neudržovaný, zamokřený, zpustlý, porostlý náletovými travinami a rostlinami, žádné stavby, zemědělsky neobhospodařovaný. Na jižní straně přiléhá k potoku na pozemku p.č. 3654/93, na severní straně k polní cestě podél zemědělských lánů.
Pozemky jsou situované v části stavebně nesrostlé s obcí, mimo souvislou zástavbu obce, na východním okraji katastru, mezi lokalitou chatových osad na jihu a zemědělskými lány na severu, nedaleko rekreačního střediska a kempu u Buckého rybníka. Přístup k lokalitě od severu z nezpevněné polní cesty, nebo od jihu od areálu rekreačních chat po nezpevněných pozemcích. V územním plánu v zóně zemědělských ploch a ploch vodních a vodohospodářských. Celková výměra pozemků = 1931 m2. Inženýrské sítě v místě nejsou. Na pozemku nejsou žádné přípojky ani stavby. Jedná se o nestavební zemědělské pozemky. Obec -
Obec Řevničov má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 1404 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá na státní silnici č. 6 (E48) - karlovarské, cca 15 km severně od Rakovníka, ve zvlněné středočeské krajině, severně od Křivoklátské vrchoviny, v nadmořské výšce cca 460 m.n.m., asi 40 km západně od Prahy.
–4– V místě se postupně rozvíjí občanská vybavenost a infrastruktura - obecní úřad, pošta, škola, školka, zdravotnické zařízení, hasiči, sportoviště, restaurace, motoresty, obchody, živnostníci, podnikatelé, zemědělské farmy atd. Inženýrské sítě - vodovod, elektro, kanalizace, plynofikace. Doprava : veřejný autobus, železnice,okresní silnice. Dostupnost Rakovníka cca 15 minut, Kladna 20 minut a Prahy 30 minut autem. Nabídka pracovních možností v místě, a ve větších městech v okolí (Rakovník, Nové Strašecí, Kladno, Praha). Příznivé životní prostředí, klidná rekreační oblast, lesy, turistika, Louštín, Křivoklátsko. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na nemovitost v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán v konceptu územního plánu obce jsou pozemky situovány mimo souvislou zástavbu, na východním okraji katastru obce v plochách zemědělských ozn. NZ (trvalý travní porost) a plochách vodních a vodohospodářských ozn. VV (vodní tok, koryto potoka). Ochranná pásma - nezjištěna ani objednatelem doložena. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Věcné břemeno nezjištěno Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 21.9.2010 za přítomnosti znalce, asistenta znalce.
4. Podklady pro vypracování posudku a) b) c) d) e) f) g) h)
Výpis z katastru nemovitostí KP Rakovník LV č. 540 ze dne 28.5.2010 a informace z KN. Kopie kat. mapy k.ú. Řevničov, ze dne 20.9.2010. Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, 61645 Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 24299/09-28 ze dne 6.9.2010. Výsledky místního šetření a zaměření skutečného stavu včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. Informace získané z realitního trhu, obecního úřadu v Řevničově. Koncept územního plán obce Řevničov vypracoval Agrourbanistický atelier Praha, Ing. Stanislav Zeman, datum 08/2010. Fotodokumentace. Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.
–5–
5. Vlastnické a evidenční údaje P.p.č. 3654/57 - trvalý travní porost, o výměře........... P.p.č. 3654/93 - vodní plocha, koryto vodního toku přirozené nebo upravené, o výměře P.p.č. 3654/132 - trvalý travní porost, o výměře...........
749 m2 136 m2 1046 m2
- v k.ú. Řevničov, obec Řevničov, jsou vedeny u KP Rakovník na LV č. 540. Vlastníkem je : 1. Bouzek Michal, Maltézské náměstí 293/9, 118 00 Praha 1, r.č. 610828/0695.. 2. Irmanová Marta, Saratovská 1070/37, 100 00 Praha 10, r.č. 436127/070 ...
podíl 1/2 podíl 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění pozemků souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Skutečný stav odpovídá právnímu stavu uvedenému v katastru nemovitostí. Jedná se o nestavební pozemky.
7. Celkový popis nemovitosti Pozemky lichoběžníkových tvarů, téměř rovinné, přístupné od severu z polní cesty nebo z jihu od chatového areálu z nezpevněných obslužných komunikací od státní karlovarské silnice. Pozemky nestavební, neoplocené, zemědělsky neobhospodařovaný, zamokřené. Pozemky situované v části stavebně nesrostlé s obcí, na východním okraji katastru, mimo souvislou zástavbu, nedaleko rekreační chatové osady a autokempinku Bucek. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby, pouze množství náletových porostů. V konceptu územního plánu v zóně ozn. NZ - plochy zemědělské (trvalý travní porost) a zóně ozn. VV - plochy vodní a vodohospodářské (vodní plocha, koryto potoka). Na jihu přiléhá zóna lesů s rekreačními chatami, na severu přiléhají plochy orné půdy. Inženýrské sítě v místě nejsou. K.ú. a obec Řevničov, okres Rakovník. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–6–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Trvalé porosty Na pozemcích p.p.č. 3654/57 a 3654/132 podél Louštínského potoka se nachází několik vzrostlých olší, bříz a vrb, vzniklých náletovým způsobem. Porosty běžných druhů a vzrůstu, bez pěstební údržby. Ceny se snižují o 50 %.
b) Pozemky 1) Pozemky Popis pozemků je uveden u úvodu znaleckého posudku. Na trhu nemovitostí ke dni ocenění bylo nalezeno v hodnocené lokalitě malé množství informací o cenách porovnávacích nemovitostí - zemědělských (nestavebních) pozemků. Z toho důvodu jsou pozemky oceněny také podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ náležející hodnoceným pozemkům, dle platného cenového předpisu ke dni ocenění t.j. podle vyhl.č. 460/2009 Sb. Při ocenění porovnávací metodou je v celkové ceně pozemků zahrnuto případné příslušenství pozemků (porosty).
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.1.1) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Okrasné dřeviny – příloha č. 37 Polohový koeficient K5: 0,8500 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0 Množství Název Parc. č. 3 ks olše lepkavá 3654/57 2 ks bříza bradavičnatá 3654/57 5 ks vrba bílá
3654/132
Okrasné dřeviny – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:
Stáří Jedn. cena 50 r. 32 410,– Kč 50 r. 32 410,– Kč 50 r. 32 410,– Kč
Úprava –50 %
Kz 0,25
Celková cena 10 330,68 Kč
–50 %
0,25
6 887,12 Kč
–50 %
0,25
17 217,80 Kč
=
34 435,60 Kč 34 435,60 Kč
–7–
b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky – § 29, 31
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 38,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 404 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 404 je počet obyvatel v obci. § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 5–10 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 40 % Zemědělské využití sníženo potřebou odvodnění – 15 % Úprava celkem: + 25 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,250 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ Trvalý travní porost 3654/57 749 1,45 1,8125 47201 Trvalý travní porost 3654/132 1 046 1,45 1,8125 47201 Součet: 1 795
Cena [Kč] 1 357,56 1 895,88 3 253,44
§ 31 odst. 5 – Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Vodní plocha, 3654/93 136 38,– × 7 % 10,0000* koryto potoka *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m2 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
=
Cena [Kč] 1 360,–
4 613,44 Kč 4 613,44 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Popis pozemků je uveden u úvodu znaleckého posudku. Na trhu nemovitostí ke dni ocenění bylo nalezeno v hodnocené lokalitě malé množství informací o cenách porovnávacích nemovitostí - zemědělských (nestavebních) pozemků. Z toho důvodu jsou pozemky oceněny také podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ náležející hodnoceným pozemkům, dle platného cenového předpisu ke dni ocenění t.j. podle vyhl.č. 460/2009 Sb. Při ocenění porovnávací metodou je v celkové ceně pozemků zahrnuto případné příslušenství pozemků (porosty).
–8– Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek www.seznamreality.cz. Pro lokalitu obce Řevničova nebyla ke dni ocenění nalezena žádná nabídka k prodeji zemědělských pozemků. V okrese Rakovník bylo nalezeno cca 18 nabídek k prodeji nestavebních pozemků - trvalé travní porosty, zemědělské pozemky. Nabídkové ceny od cca 8,-Kč/m2 (Malinová, 212000 m2, zemědělský pozemek) až do 272,-- Kč/m2 (Hořesedly, 3584 m2, zemědělský pozemek navazující na stávající zástavbu obce, po vynětí ze ZPF, možnost zástavby). Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený pozemek - nestavební, zemědělský - dle konceptu ÚP obce v zóně zemědělských ploch a ploch vodních a vodohospodářských, o celkové výměře 1931 m2 , nezpevněné přístupové komunikace, rovinné, situování mimo souvislou zástavbu obce, mezi lesem s rekreačními chatami a zemědělskými lány, podél Louštínského potoka, mimo zastavitelné území, východní okraj katastru. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 249 000,– Kč
5 305,00 m2
36,96 Kč
1,0
155 000,– Kč
7 393,00 m2
18,71 Kč
1,0
Malinová, okr. Rakovník - zemědělský pozemek, 212000 m2, 1 600 000,– zemědělská půda o ploše 19 ha a na ní navazující smíšený Kč lesní porost o ploše 2,2 ha jihozápadně od Rakovníku v obci Malinová ( 480 m n.m.). Nestavební pozemek, pro zemědělské účely. Nabídková cena. 1,00 1,00 1,00 1,05 0,90 7,13 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybavení × Krozloha × Kzdroj info)
212 000,00 m2
Kmísta
Kčasový
Kvybavení
Krozloha
Kzdroj info
Bdín, okr. Rakovník - zemědělský pozemek, 5305 m2, svažitý, slunný jižně orientovaný, vhodný pro umístění mobilhouse, karavanu, zahrada, sad, chov včel, vhodný i na fotovoltatiku, dobrý přístup. Pozemek se nachází v CHKO Džbán. Velmi klidná oblast, okolí rybníky a ryzí příroda. Nové Strašecí 5km, Kladno 20km. Nabídková cena. 1,00 1,00 1,00 1,05 0,75 Senomaty, okr. Rakovník – zemědělský pozemek, trvalý travní porost, 7393 m2, obdélníkového tvaru. Na pozemku nejsou žádné vzrostlé stromy, nálety, pouze travní porost. Pozemek se nachází v samé blízkosti obce Senomaty, 7 km od okresního města Rakovník. Pozemek není v zástavbě RD, jde spíše o klidné místo, vzdálené cca 500m od obytných RD. K pozemku ze silnice po nezpevněné přístupové cestě dvěma směry. Pro účely hospodářské, chov a pastvu pro koně. Nabídková cena. 1,00 1,00 1,00 1,05 0,85
Množství (M) Váha (V)
1,0
–9– Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2:
7,13 Kč 20,93 Kč 36,96 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
21,– Kč 1 931,00 m2 40 550,– Kč
– 10 –
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - ceny podle platného cenového předpisu a porovnávací hodnoty. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši porovnávací hodnoty, neboť tato se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
34 440,– 4 610,– 39 050,– 40 550,–
Kč Kč Kč Kč
Obvyklá cena nemovitosti – pozemků p.č. 3654/57, 3654/93, 3654/132, k.ú. Řevničov, okres Rakovník – podle odborného odhadu ke dni ocenění činí
40 550,– Kč Cena slovy: čtyřicettisícpětsetpadesát Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Bouzek Michal Irmanová Marta
V Úvalech dne 6.10.2010
V Úvalech dne 6.10.2010 Přílohy:
1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 20 275,– Kč 20 275,– Kč
Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly
