2 Jaar 0 v 09 erslag

Jaarverslag

2009

Jaarverslag VIVERION 2009

2

Jaarverslag 2009

Naam van de corporatie

: Viverion

Gemeente van vestiging

: Lochem

Adres

: Larenseweg 28 7241 CN Lochem

Postadres

: Postbus 123 7240 AC Lochem

Telefoon

: 088-3213210

Telefax

: 088-3213220

Internet

: www.viverion.nl

E-mail

: [email protected]

Nummer Kamer van Koophandel

: 06032802

BTW nummer

: NL.0029.30.316.B.01

Nummer Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen

: 1135

Toelatingsnummer

: L0347

Aangesloten bij

: Aedes, vereniging van woningcorporaties

Deelnemer

: Bedrijfstakcode voor woningcorporaties

3

4

Index Pagina Directieverslag

7

Verslag Raad van Commissarissen

25

Verklaring Raad van Commissarissen

31

Volkshuisvestingsverslag

33

Kengetallen

55

Jaarrekening • • • • • • • • • • •

Geconsolideerde balans per 31 december 2009 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2009 Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting waarderingsgrondslagen Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Overige informatie Balans per 31 december 2009 Winst- en verliesrekening 2009 Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening

Accountantsverklaring

56 59 61 63 77 86 92 94 97 99 103 105

Bijlagen •

Financiële gegevens verbindingen

107

5

6

Directieverslag Viverion is per 1 januari 2009 ontstaan door een fusie van twee woningcorporaties. Viverion is een plattelandscorporatie met een duidelijke lokale identiteit en een eigen karakter. Ons werkgebied bestaat uit de gemeenten Lochem, Hof van Twente en Rijssen-Holten. Binnen deze gemeenten willen we gezien worden als de plattelandscorporatie door onze woonkerngerichte dienstverlening. We dragen onze visie uit met de slogan ‘Ruimte voor leven’. De missie voor Viverion luidt dan ook:

De plattelandscorporatie door woonkerngerichte dienstverlening 2009 Is niet alleen gebruikt om de organisatie op te bouwen en inhoud te geven, maar ook om onze ambities uit te werken door te benoemen welke effecten we als corporatie de komende jaren willen bereiken. We hebben dit uitgewerkt in het Strategisch Beleidsplan 2010-2014. De volgende elf effecten willen we bereiken: 1 Viverion is een sterk maatschappelijk ondernemer 2 Viverion werkt vanuit herkenbare normen en waarden 3 Viverion is zichtbaar betrokken bij woonkernen 4 We bieden de juiste woningen voor onze doelgroep(en) 5 Onze klanten wonen in een goed leefklimaat 6 Viverion verhuurt en verkoopt naar draagkracht 7 Onze klanten ervaren Viverion als klantgericht en professioneel 8 Viverion is een financieel gezonde onderneming 9 We maken keuzen en nemen besluiten aan de hand van onze (bedrijfs)informatie 10 Viverion is efficiënt 11 Viverion is duurzaam (intern en extern) Om deze effecten te bereiken, hebben we activiteiten benoemd en geprioriteerd en concreet gemaakt met doelstellingen. Tijdens de uitwerking van het Strategisch Beleidsplan voor Viverion voor de periode 2010-2014 is een uitgebreide PEST-analyse uitgevoerd waarin externe ontwikkelingen, die de komende periode op ons afkomen, in beeld zijn gebracht. Kansen en bedreigingen Binnen alle ontwikkelingen signaleren we een aantal kansen voor het positioneren van Viverion en het realiseren van onze missie. Het gaat hierbij om de volgende ontwikkelingen: • Toegenomen focus op maatschappelijk presteren vereist kostenbewust werken en transparante bedrijfsvoering; We moeten slimmer en harder werken om onze producten aan de man te kunnen blijven brengen; • Taakverschuiving van de lokale overheid naar corporaties leidt tot een breder speelveld. We zijn steeds vaker partner bij investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk gebonden vastgoed; De overheid neemt een andere rol aan in het oplossen van maatschappelijke en volkshuisvestelijke vraagstukken. De lokale overheid moet van de landelijke overheid sterker betrokken zijn bij de lokale volkshuisvesting. Daarbij wordt meer gekeken naar corporaties om bij te dragen aan de oplossing; • Een bredere volkshuisvestelijke groep: meer verschillende gezinsamenstellingen en combinaties tussen wonen en zorg zorgen voor deze bredere groep; • Ontwikkelingen in de informatietechnologie maken meer interactie met de individuele klant mogelijk;

7

• • •

We verwachten een toename van de vraag naar huurwoningen als gevolg van de economische ontwikkelingen in Nederland. Bij gelijkblijvend aanbod neemt onze concurrentiepositie daardoor toe; Brief van Minister van der Laan van juni 2009 waarin de positionering van de woningcorporatie in de toekomst aan de orde wordt gesteld; Brief van Minister van der Laan van december 2009 aan de Tweede Kamer inzake Staatssteundossier woningcorporaties betreffende de afspraken van de Minister met de Europese Commissie.

Op basis van de PEST analyse zien we de volgende ontwikkelingen als bedreiging voor het realiseren van onze ambities: • Wijzigingen in de vennootschapsbelasting hebben consequenties voor onze financiën. Corporaties moeten in toenemende mate invulling geven aan fiscale planning, zodat ze actief kunnen sturen op fiscale gevolgen. Daarnaast spreekt het voor zich dat afgedragen vennootschapsbelasting niet meer ingezet kan worden voor het realiseren van onze opgaven; • We merken een krimp: de bevolkingsomvang begint af te nemen, terwijl het aantal huishoudens eerst nog toeneemt.

Strategisch Voorraadbeleid In samenwerking met RIGO Research en Advies maakt de afdeling Markt & Stragie een nieuw plan voor Vastgoedsturing binnen Viverion, genaamd: Samen bouwen aan een nieuw huis. Voor de zomer van 2010 wordt het project afgerond. In 2009 is al een aantal fasen doorlopen en is een Marktonderzoek verricht, genaamd: De kernen in beeld. Samenvatting uitkomsten Marktonderzoek ‘De Kernen in Beeld’ Voor het totale werkgebied (gemeenten Lochem, Rijssen-Holten, Hof van Twente) geeft deze marktanalyse een belangrijke trendbreuk aan ten opzichte van de vorige analyses. Het onderzoek geeft inzicht in de omvang en samenstelling van de woningvoorraad, huishoudens, woonsituatie en behoefte, en een toekomstverkenning volgens twee scenario’s. De resultaten zijn gepresenteerd in een tabellenboek. Alle getallen zijn afgerond op tientallen. Voor alle tabellen geldt dat een minteken een overschot aangeeft en een positief getal een tekort aangeeft. Woningbehoefte versus woningvoorraad in 2009:

Plaats Markelo Goor Diepenheim Rijssen Holten Barchem Laren Lochem Totaal Viverion

Koop grondgeb. 20 70 0 20 40 -10 -20 50

Koopapp. 10 10 10 50 40 10 10 20

Huur grondgeb. 0 -60 -20 -70 10 0 0 -50

Huurapp. zonder lift 70 -20 10 0 50 10 20 -30

Huurapp. met lift 40 60 10 40 50 10 20 60

Totaal 140 60 10 40 190 20 30 50

170

160

-190

110

290

540

De woningmarkt lijkt anno 2009 aardig in evenwicht. Een klein deel van de bewoners wil de overstap maken van een grondgebonden woning naar een appartement. Er is wel vraag naar nieuwbouwappartementen, maar veel minder naar seniorenwoningen. Het aantal reacties voor gezinswoningen neemt af. Voor

8

seniorenwoningen is het zelfs zo laag dat woningen soms twee keer geadverteerd moeten worden. Dit werd voor een groot deel aan de crisis toegeschreven, omdat mensen uit een koopwoning niet meer doorstromen. De cijfers van RIGO geven echter aan dat ook op de langere termijn geen verandering is te verwachten. Verschil woningbehoefte 2025 t.o.v. woningvoorraad 2009, Zwaar weer variant:


Koop grondgeb. 270 110 -120 1.330 70 70 110 400

Koopapp. 60 110 0 50 10 0 10 120

Huur grondgeb. -60 -260 -100 -40 -140 -20 -30 -200

Huurapp. zonder lift 10 10 0 30 -10 0 0 50

Huurapp. met lift 0 40 0 190 10 0 0 0

Onzelfstandig 130 0 0 20 10 10 20 10

Totaal 410 10 -220 1.580 -50 60 110 380

2.240

360

-850

90

240

200

2.280

Verschil woningbehoefte 2025 t.o.v. woningvoorraad 2009, Licht weer variant:


Koop grondgeb. 300 160 -120 1.400 80 70 110 450 2.450

Koopapp. 60 120 0 60 20 0 10 140

Huur grondgeb. -80 -320 -110 -130 -170 -20 -40 -270

Huurapp zonder lift 10 0 0 20 -20 0 0 40

Huurapp. met lift 10 50 0 230 20 0 0 10

Onzelfstandig 120 0 0 20 0 10 20 10

Totaal 420 10 -230 1.600 -70 60 100 380

410

-1.140

50

320

180

2.270

Het scenario heeft niet zozeer invloed op het aantal woningen waaraan behoefte is. Dit blijft ongeveer gelijk (2.280 versus 2.270). De grootste wijziging zit in de grondgebonden huur- en koopwoningen. In het slechte economische scenario neemt de voorraad af met 850, in het betere met 1.140. Hier staat tegenover dat de voorraad grondgebonden koop woningen verandert van een tekort van 2.240 bij slecht weer tot een tekort 2.450 bij beter weer. Een eerste denkrichting vanuit Viverion is dat er slechts beperkt wordt bijgebouwd en een groter deel van de woningvoorraad te koop wordt aangeboden. Hiermee neemt het overschot aan huurwoningen af, ten gunste van het tekort aan goedkope en betaalbare koopwoningen.

9

Overige ontwikkelingen overheidsbeleid Het vernieuwde energielabel is beschikbaar per 1 januari 2010. Na de kritische geluiden die uit de markt kwamen over de kwaliteit, is het label op een aantal punten sterk verbeterd. De vernieuwing komt er vooral op neer dat de opnamemethodiek is verbeterd waardoor er minder interpretatieverschillen kunnen voorkomen. Ook voor nieuwe woningen is nu een adequaat label vast te stellen en de bestaande lay–out van het label is vernieuwd. Controlewerkzaamheden door corporatiemedewerkers blijven mogelijk. Met een gezamenlijk actieplan gaan rijksoverheid, provincies en gemeenten de leefbaarheid verbeteren in gebieden waar de bevolking daalt. Het Rijk ondersteunt verbeteringen op woongebied met 31 miljoen euro. Dat staat in het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling. Het plan is echter vooral gericht op ParkstadLimburg, Noordoost-Groningen en Zeeuws-Vlaanderen. In sommige gemeenten in deze regio's krimpt de bevolking aanzienlijk en daalt ook het aantal huishoudens. Voorkomen moet worden dat dit leidt tot leegstand en verloedering. De komende dertig jaar krimpt de bevolking in een kwart van de Nederlandse gemeenten soms meer dan 5 procent. Volgens het kabinet kunnen de meeste gemeenten de gevolgen hiervan voor wonen, onderwijs en ruimte goed opvangen. Zij moeten er dan wel tijdig op inspelen. De Tweede Kamer kan zich vinden in het voorstel om het Woningwaarderingsstelsel (WWS) aan te passen. Van der Laan bereikte hier met Aedes en de Woonbond al eerder overeenstemming over. De verandering komt er op neer dat de bestaande punten voor installatie en isolatie worden vervangen door een waardering op basis van het energielabel. Het wetsvoorstel voor de aanpassing is voorbereid en rond de jaarwisseling naar de Tweede Kamer gestuurd. Nieuwe technieken worden toegevoegd, zodat ook energiezuinige nieuwe woningen een reëlere waardering krijgen. Ook kan er straks een label worden bepaald voor gebouwen met onzelfstandige woonruimten. In het Belastingplan 2010 is een bepaling opgenomen dat schoonmaakwerkzaamheden binnen de woning onder het verlaagde btw-tarief van 6 procent worden gebracht. Hieronder vallen ook gemeenschappelijke ruimtes in appartementen, bejaardentehuizen/aanleunwoningen, verpleeg- en zorginstellingen e.d. De kosten van het reinigen van trappenhuizen, liften, etc. kunnen nu in rekening worden gebracht tegen het lage tarief van 6 procent in plaats van 19 procent. Schoonmaakwerkzaamheden aan de buitenkant van woningen, zoals gevelreiniging en glazenwassen, vallen buiten de bepaling. Ook een aantal specifieke schoonmaakwerkzaamheden, zoals schoorsteenvegen, CV-reiniging en andere niet tot de normale werkzaamheden van een schoonmaker behorende diensten, valt buiten de bepaling.

10

Ontwikkelingen beleid en samenwerking Gemeente Lochem Met de gemeente Lochem was er periodiek ambtelijk overleg. Samen met de gemeente en Viverion nam ook collega-corporatie De Groene Waarden uit Gorssel deel aan het overleg. Er is gesproken over: • Samenvattende ruimtelijke visie • Ontwikkeling diverse projecten • Kwalitatief woonprogramma III Provincie Gelderland • Kernvoorraad • Starterslening • Prestatieafspraken • Opplusproject • Overleg / evaluatie Woonvisie • WMO: werkafspraken woonvoorzieningen Viverion startte in het najaar het proefproject Opplussen in de Zuiderenk. In Laren werkt Viverion samen met de gemeente en Carion aan de realisatie van een kindercentrum. Op 1 januari 2009 trad het Hennepconvenant in werking. Dit is een overeenkomst tussen gemeente, politie en de woningcorporaties. Prestatieafspraken zijn in 2009 opgesteld en begin 2010 ondertekend. Projecten Op diverse niveaus is met de gemeente overlegd over en samengewerkt bij een aantal (nieuwe) projecten. Deze projecten zijn: De ontwikkeling/realisatie van een multifunctioneel gebouw met daarin onder andere een school voor blinden (Bartiméus) en een kinderdagopvang; Planontwikkeling voor een projectmatige invulling van het voormalige terrein Staring College aan de C. van Disselweg; Planontwikkeling voor herontwikkeling Julianaweg; Onderzoeken naar haalbaarheid project ‘Etalage van de Toekomst’; Kindercentrum Laren; Ontwikkeling/realisatie Laren III met AHOED; Beschermd wonen project ‘de Vrije Vogel’.

Ontwikkelingen beleid en samenwerking Gemeente Hof van Twente In 2009 was er overleg tussen de in de gemeente Hof van Twente werkzame corporaties en de gemeente. Er is gesproken over: • Woonvisie; • Ontwikkeling van diverse projecten; • Strategische visie Gemeente Hof van Twente; • Starterslening; • Prestatieafspraken. In Goor werkt Viverion samen met de gemeente in het herstructureringsgebied Gijmink. Met name voor de ontwikkeling en nieuwbouw van de multifunctionele voorziening (school, sportaccommodatie en kinderopvang) hebben wij de afgelopen jaren veel overleg gevoerd met gemeente en toekomstige gebruikers.

11

In december 2009 organiseerde de Gemeente Hof van Twente een aantal workshops/ateliers om te komen tot een Strategische Visie. Viverion nam hieraan actief deel. De Woonvisie is in 2009 nog niet vastgesteld, naar verwachting gebeurt dit in het voorjaar van 2010. Dan kan er ook een start worden gemaakt met het opstellen van prestatieafspraken. Projecten Met de gemeente is overleg gevoerd over en samengewerkt bij een aantal (nieuwe) projecten. Deze projecten zijn: In Diepenheim: - De ontwikkeling van een medisch centrum met 11 appartementen (6 koop, 5 huur) op de plaats van het voormalige gemeentehuis aan het Looiersplantsoen; - De uitbreiding en interne verbouwing van het bestaande woonzorgcomplex aan het Marsmansland, en de nieuwe invulling van het schoolplein en groenstrook tussen Stede en WOZOCO (integratie jong en oud). In Goor: - Gijmink woonvorm fase 8a Goor en Multi Functionele Voorziening; - Hengevelderstraat; - Bleekstraat; - Kerkstraat.

Ontwikkelingen beleid en samenwerking Gemeente Rijssen-Holten Met de gemeente Rijssen-Holten vond in 2009 op een plezierige wijze overleg plaats. Viverion is volop betrokken bij het opstellen van een nieuwe Woonvisie. Een afvaardiging van Viverion nam deel aan een projectgroep voor de nieuw op te stellen Woonvisie en een projectgroep voor ‘Holten Hogerop’. Na het definitief vaststellen van de nieuwe Woonvisie worden prestatieafspraken gemaakt. De Woonvisie is nog in concept maar wordt waarschijnlijk in het voorjaar van 2010 vastgesteld. Met de gemeente is overlegd over en samengewerkt bij een aantal (nieuwe) projecten. Er is gesproken over: - De Woonvisie; - Ontwikkeling van diverse projecten; - Strategische visie Gemeente Rijssen-Holten; - Starterslening. Projecten In Rijssen: - Herontwikkeling van de inbreidingslocatie Watermolen-Zuid; - Sloop en vervangende nieuwbouw van Parkstede; - Veeneslagen-West, nieuwbouw 13 appartementen plan Arkeheem in samenwerking met de JP van den Bent stichting; - Kindercentrum Rijssen.

12

In Holten: - Project Lageweg in Holten, bouw van 6 levensloopbestendige huurwoningen; - Haalbaarheidsonderzoek voor plan De Kol in Holten, ‘Holten Hogerop’; - Sloop van 8 woningen en bouw van 14 vervangende nieuwbouwwoningen in het gebied aan de Wansinkstraat; - Project De Liesen.

Regionale samenwerking Op het terrein van techniek vindt nog weinig samenwerking plaats. Viverion neemt deel aan de Technische Kring Beheer en Onderhoud-Kring Overijssel. Dit is een overlegorgaan waarin vooral beleidsmatige onderwerpen worden besproken. De gemeente Lochem startte, in samenwerking met Viverion, De Groene Waarden, de ANBO, de Stichting Ouderenwerk Lochem en de provincie Gelderland, het project ‘Opplussen van woningen’. In een deel van de Zuiderenk in Lochem ging eind vorig jaar een proefproject van start. Vanaf half november voert De Groene Waarden een vergelijkbaar project in Eefde uit. Op regionaal niveau werkt Viverion samen met de vereniging WOON en de regio Stedendriehoek. Er is op bestuurlijk niveau overleg gevoerd en op uitvoerend niveau was er overleg in verschillende projectgroepen. Enkele voorbeelden hiervan zijn het project (Z)onderdak, het Kwalitatief Woonprogramma III en de regionale woningbouwprogrammering. Op uitvoerend niveau is er bij leefbaarheid projecten met verschillende partijen overleg gevoerd. In Lochem is met de Groene waarden en in Rijssen is met de Goede Woning overleg geweest over de taakstelling van de huisvesting van statushouders. Tevens is in Rijssen overleg geweest met de Goede Woning over de huisvesting urgenties.

Samenwerking met andere corporaties Viverion werkt met andere corporaties samen in de TBO-Kring Overijssel. Met De Groene Waarden werkt Viverion samen in het project ‘Opplussen van woningen’ en in een af te sluiten convenant met de gemeente Lochem over vereenvoudiging van en afspraken voor de WMO-regeling.

Overige externe contacten Voor de uitwerking van het strategisch voorraadbeleid is Viverion ondersteund door het adviesbureau RIGO. Met dit bureau vindt veelvuldig overleg plaats over het beleid en de uitwerking van het nieuw op te zetten strategisch voorraadbeleid. Met de Brink Groep was er eind vorig jaar overleg over een opleidingsplan ten behoeve van de implementatie van de Ibis-mainsystematiek. Het gaat daarbij om calculatieprogramma’s voor zowel onderhoud als nieuwbouw. Verder onderhoudt Viverion contact met PRC adviesbureau. Dit bureau begeleidt Viverion bij het opstellen van een nieuwe meerjarenonderhoudsplanning. De afdeling Vastgoed onderhoudt contacten met verschillende adviseurs als het gaat om asbestsanering, legionellabestrijding en brandbeveiligingsinstallaties. Verder maakt Viverion in de planvoorbereiding van nieuwbouw en groot onderhoud, waar nodig, gebruik van adviseurs voor de realisatie van plannen.

13

Collegiale ondersteuning Viverion is ontstaan uit een fusie van 2 corporaties. Vanuit afspraken uit het verleden verleent Viverion nog aan één collega-corporatie collegiale ondersteuning. Deze ondersteuning is gebruikt voor het realiseren van woningen en eventueel bijkomende zaken voor de doelgroepen bij deze corporatie. Collegiale ondersteuning is in 2009 verleend aan: Jaarlijkse bijdrage € 39.700 € 39.700

Naam Wst. Ons Huis, Nieuwekerk a/d IJssel Totaal

Vervaljaar 2013

Reeds verleend € 198.500 € 198.500

Het verstrekken van jaarlijkse bijdragen wordt verkozen boven collegiale financiering door middel van het aangaan en weer verstrekken van leningen. Op deze wijze wordt, behalve veel administratieve rompslomp, ook verkleining van onze eigen financieringsruimte voorkomen. In het verleden zijn eenmalige bijdragen verstrekt aan: Naam Wst. Beter Wonen, Loenen Woonbedrijf ieder1 (Wonen boven Winkels), Deventer Woonbedrijf ieder1, Deventer Woonbedrijf ieder1, Deventer Woonbedrijf ieder1, Deventer Housing Association South Africa (HASA) Totaal

Bijdrage € 158.800 € 453.750 € 2.268.900 € 1.361.250 € 2 .268.900 € 680.700 € 7.192.300

Jaar van verstrekken 1997 2000 2004 2000 t/m 2004 2005 2006

Naast genoemde steun neemt Viverion deel aan het Wooninvesteringsfonds (WIF) dat werkt met goedkope leningen van kapitaalkrachtige corporaties ten behoeve van corporaties die niet zelf voor het realiseren van voldoende betaalbare huurwoningen kunnen zorgen. De volgende leningen zijn verstrekt: Naam Wooninvesteringsfonds (WIF) Totaal

Lening € 2.500.000 € 2.500.000

14

Rente 3,09%

Vervaljaar 2014

Deelnemingen Om risico’s te beperken heeft Viverion een structuur in het leven geroepen die overzichtelijkheid en transparantie nastreeft. Deze structuur bestaat uit:

Viverion

Spectrum Holding B.V.

Spectrum Ontwikkeling I B.V.

Spectrum Ontwikkeling II B.V.

Spectrum Ontwikkeling III B.V.

Spectrum Holding B.V. Spectrum Holding B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft ten doel: a. werkzaam zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening; b. het oprichten van- het deelnemen in- het zich op andere wijze interesseren bij- het voeren van bestuur over- alsmede het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen; c. het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt; d. al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin genomen verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De kernactiviteit in 2009 was het deelnemen in, alsmede het financieren van ondernemingen die werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Spectrum Holding B.V. is een 100% dochter van Viverion. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage.

15

Spectrum Ontwikkeling I B.V. Spectrum Ontwikkeling I B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft ten doel: a. Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘Spectrum Holding B.V.’ of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, een en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); b. Het oprichten van- het deelnemen in- het zich op andere wijze interesseren bij- het voeren van bestuur over- alsmede het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen; c. Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt; d. Al hetgeen met vorenstaande in de ruimste zin genomen verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De kernactiviteit in 2009 was het participeren in een samenwerkingsverband gericht op het aannemen van bouwwerken. Spectrum Ontwikkeling I B.V. is een 100% dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling I B.V. participeert voor 50% in de Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. De Ontwikkelingscombinatie heeft in 2008 29 koopappartementen en 2 commerciële ruimtes in Lochem gerealiseerd. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Spectrum Ontwikkeling II B.V. Spectrum Ontwikkeling II B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft ten doel: a. Het (doen) realiseren van bouwwerken of aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘Spectrum Holding B.V.’ of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, een en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); b. Het oprichten van- het deelnemen in- het zich op andere wijze interesseren bij- het voeren van bestuur over- alsmede het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen; c. Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt; d. Al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin genomen verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De kernactiviteit in 2009 was het participeren in een samenwerkingsverband gericht op het aannemen van bouwwerken. Spectrum Ontwikkeling II B.V. is een 100% dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling II B.V. participeert voor 33 1/3% in de De Cloese V.O.F. De Cloese V.O.F. heeft ten doel het ontwikkelen en realiseren van woningbouw bij kasteel De Cloese in Lochem. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage.

16

Spectrum Ontwikkeling III B.V. Spectrum Ontwikkeling III B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft ten doel: a. Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ‘Spectrum Holding B.V.’ of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, een en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); b. Het oprichten van- het deelnemen in- het zich op andere wijze interesseren bij- het voeren van bestuur over- alsmede het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen; c. Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt; d. Al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin genomen verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. In 2009 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling III B.V. is een 100% dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. is een vennootschap onder firma en is gevestigd in Hilversum. De vennootschap heeft ten doel: a. het verrichten van haalbaarheidsonderzoeken met betrekking tot de mogelijke door de vennootschap in de gemeente te entameren vastgoedprojecten; b. de ontwikkeling en realisatie van het/de project(en) in de gemeente; c. het aangaan van (een) overeenkomst(en) met de gemeente terzake de ontwikkeling en realisatie van het/de project(en); d. de koop/verkoop en overdracht van de ingevolge 2.1.b. en 2.1.c. gerealiseerde vastgoedobjecten. Het verrichten van alle handelingen, die noodzakelijk zijn ter bevordering van het vorenstaande, valt binnen het doel van de vennootschap. De V.O.F. heeft in 2008 het project Brouwershof (29 koopappartementen en 2 commerciële ruimtes) in de gemeente Lochem gerealiseerd. 7 appartementen staan nog te koop. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. is een 50% dochter van Spectrum Ontwikkeling I B.V. De andere participant in de V.O.F. is Vaartpoort XVII B.V. De penvoering geschiedt bij Vaartpoort XVII B.V. in Hilversum. Er heeft (proportionele) consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage.

17

De Cloese V.O.F. De Cloese V.O.F. is een vennootschap onder firma en is gevestigd in Deventer. De vennootschap heeft tot doel: a. De verwerving, herontwikkeling en exploitatie/vervreemding, het bouwen/of woonrijp (doen) maken voor bebouwing, de bebouwing van gronden respectievelijk de verbouw van de bestaande opstallen, gelegen op het terrein van De Cloese en het verkrijgen en vervreemden van (bouw)productierechten teneinde maximale winst te genereren. De kernactiviteit in 2009 was het maken van plannen hoe het terrein van De Cloese te ontwikkelen. De Cloese V.O.F. is een 33 1/3% dochter van Spectrum Ontwikkeling II B.V. De overige participanten zijn Van Wijnen Ontwikkelingsgronden Oost B.V. en Van Wijnen Groep Projectontwikkeling B.V.. De penvoering geschiedt bij Van Wijnen Projectontwikkeling Oost B.V. in Arnhem. Er heeft (proportionele) consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Triax Vastgoed B.V. Triax Vastgoed B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Deventer. De vennootschap heeft ten doel: a. De (her)ontwikkeling van vastgoed binnen het gebied waarin de corporaties projectontwikkelingsactiviteiten in algemene zin wensen uit te voeren, de aan- en verkoop van vastgoed, herverkaveling van vastgoed, samenvoeging van vastgoed, splitsing van vastgoed, sloop en realisatie van woningen, winkelvoorziening, commerciële voorzieningen, welzijnsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en verkeersinfrastructuur in het marktgebied, zowel ten behoeve van de betaalbare huursector, de vrije huursector en de koopsector, alsmede het aantrekken van financieringen ten behoeve van vorenstaande; b. Al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin genomen verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. In 2009 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. Triax Vastgoed B.V. is een 33 1/3% dochter van Viverion. De overige vennoten zijn Woningstichting Goed Wonen in Twello en Woonbedrijf ieder1 in Deventer. Er heeft geen consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Stichting Landvast Viverion is bestuurder van de Stichting Landvast. Deze stichting neemt deel in de commanditaire vennootschap VTV Beheer. Daarin is het recht van vruchtgebruik van een aantal woningen van Woonbedrijf ieder1 uit Deventer overgedragen aan Viverion. De verhuurtaak van deze woningen is opgedragen aan Woonbedrijf ieder1 in het kader van een zogenaamde ‘kruisconstructie’. Het merendeel van deze woningen zijn verkocht. De verwachting is dat in 2010 alle woningen verkocht zijn en daarmee de Stichting kan worden opgeheven.

18

Interne organisatie Het is beleid van Viverion dat elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de wooncorporatie en de bestuurders wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van bestuurders spelen, die van materiële betekenis zijn voor de wooncorporatie en/of de betreffende bestuurders, behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Omtrent transacties met een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in de Bestuursrapportage. Bestuur Viverion heeft een structuur waarin het bestuur wordt gevormd door de directie. De heer J.W.T. Allersma is sinds 1 januari 2009 directeur/bestuurder van de stichting. Raad van Commissarissen Als statutair toezichthoudend orgaan fungeert de Raad van Commissarissen. Deze heeft tevens een adviserende rol en klankbordfunctie voor de directie. De Raad van Commissarissen bestond per 31 december uit zeven leden. De Raad van Commissarissen vergadert normaliter 5 x per jaar in de volledige samenstelling. Meer informatie is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen. Bedrijf Viverion is op 1 januari 2009 ontstaan uit een fusie van twee corporaties, te weten Spectrum Wonen (Lochem) en De Goorse Volkswoning (Goor). Het eerste jaar heeft de nadruk gelegen op het in elkaar schuiven van de twee organisaties. De organisatiestructuur zag er per 31 december als volgt uit:

19

Personeel Personele zaken Op 31 december 2009 had Viverion 51 medewerkers (44,2 fte‘s) en tijdelijk één medewerker extra (opzichter) in dienst. Deze opzichter wordt ingewerkt en vervangt de opzichter die in 2010 met vervroegd pensioen gaat. In 2009 zijn vier medewerkers vertrokken en zes nieuwe collega’s aangenomen. Door langdurige ziekte van een aantal collega’s heeft Viverion tijdelijk personeel ingehuurd. Leeftijdsklasse <25 25-35 35-45 45-55 55-65 Totaal

man 0 2 6 14 5 27

vrouw 1 4 14 5 0 24

Viverion heeft beleid ten aanzien van de functionering- en beoordelingscyclus opgesteld. 2010 Wordt gebruikt als proefjaar. Arbeidsvoorwaarden Alle functies zijn ingedeeld op basis van het Handboek Functie-indeling Woondiensten. Eind 2008 konden medewerkers hun keuze aangeven voor het Woondiensten Cafetaria Systeem voor 2009. Een aantal medewerkers heeft hier gebruik van gemaakt, het merendeel koos voor vakbondscontributie en/of extra vrije uren. De medewerkers ontvangen een vergoeding in het kader van de Zorgverzekeringwet. Hierover zijn tijdens de fusiebesprekingen afspraken gemaakt. In oktober 2009 verscheen een nieuwe CAO Woondiensten met een looptijd van 1 januari 2009 t/m 31 december 2010. De CAO-Woondiensten 2009-2010 kent een nieuwe structuur die meer ruimte biedt aan corporaties en werknemers om op ondernemingsniveau arbeidsvoorwaardenregelingen op maat overeen te komen. De structurele loonsverhoging hierin is per 1 oktober 2009 vastgesteld op 1,5% en op 1 januari 2010 op 1,0%. Medezeggenschap In 2008 gingen de ondernemingsraden van De Goorse Volkswoning en Spectrum Wonen samenwerken in het OR-Platform ter voorbereiding van de fusie op 1 januari 2009. Na de fusie koos het Platform ervoor om het eerste jaar ongewijzigd door te gaan, aangezien er nog veel zaken vanuit de fusie doorliepen. In de loop van 2009 is één OR-lid uitgetreden en bleven zes leden over. Aangezien beide organisaties verschillende reglementen hanteerden, is er medio 2009 een nieuw OR-reglement gemaakt en vastgesteld. In het reglement is onder andere geregeld dat de OR van Viverion uit vijf leden moet bestaan. Aangezien de OR uit zes leden bestond en vooraf is afgesproken na één jaar het Platform te beëindigen en een definitieve OR Viverion op te richten, werden in september de OR-verkiezingen aangekondigd. Drie OR-leden stelden zich herkiesbaar, de drie andere leden traden op 31 december 2009 af. Daardoor ontstonden twee vacatures. Twee medewerkers stelden zich kandidaat zodat verkiezingen uiteindelijk niet nodig waren. De nieuwe OR is op 1 januari 2010 gestart. De OR-leden gaan deelnemen aan een cursus. Tijdens deze cursus zal ook een jaarplan worden opgesteld zodat de OR goed voorbereid kan starten met haar werkzaamheden. Kort na de cursus zal de nieuwe OR een bijeenkomst organiseren.

20

Jaarlijks bespreekt de directie de algemene gang van zaken met de OR in aanwezigheid van een of meer leden van de Raad van Commissarissen. Op 28 oktober 2009 vond dit overleg plaats. Vanuit de Raad waren hier mevrouw Boerboom en de heer Spekhorst bij aanwezig. Tijdens het overleg is er voornamelijk gesproken over de fusie. De ondernemingsraad heeft het ervaren als een prettig en open gesprek. Overleg met de directie De OR heeft maandelijks overleg gevoerd met de directie. Vaste punten op de agenda waren het cultuurtraject, de personele zaken, ICT en de interne en externe ontwikkelingen (zoals de kredietcrisis en recessie). De agenda werd aangevuld met actuele onderwerpen, zoals onder andere: - Secundaire arbeidsvoorwaarden (nadere uitwerking van de in 2008 overeengekomen regeling); - Klokkenluidersregeling; - Intergriteitscode (vastgesteld door directie en ter kennis aangenomen); - Functionerings-, beoordelings- en ontwikkelingssysteem; - Arbo beleid (in ontwikkeling); - Werving en selectie (beleid en procedure); - Opleidingsbeleid; - WIA verzekering; - Jaarrekening 2008; - Perioderapportages 2009; - Begroting 2010; - Risicoinventarisatie vastgoedprojecten. Toegepast recht vanuit de Wet op de Ondernemingsraden In 2009 heeft de OR positief gereageerd op de volgende voorgenomen besluiten van de directie: - De aanvraag betreffende het onderbrengen van taakgebieden van de afdeling Stafzaken naar de afdeling Markt en Strategie. De medewerker P&O en de projectontwikkelaar blijven rechtstreeks functioneren onder de directeur; - Vaststelling werkgeversbijdrage ziektekosten 2010 (instemmingsrecht). Als onderdeel van de secundaire arbeidsvoorwaarden moet deze bijdrage jaarlijks worden vastgesteld. Bijeenkomst voor medewerkers In september is, samen met de vakbonden FNV, CNV en de Unie, een bijeenkomst voor medewerkers georganiseerd. Doel was om medewerkers te informeren over de stand van zaken rond de CAOonderhandelingen en om de mening van medewerkers hierover te peilen. De directie was bij een deel van deze bijeenkomst aanwezig om het standpunt van de werkgever toe te lichten. De samenstelling en inhoud van de bijeenkomst was vrij uniek, aangezien alle betrokken partijen vertegenwoordigd waren. Zelfs een onderhandelaar van één van de vakbonden was aanwezig. De bijeenkomst is door alle partijen als zeer nuttig en informatief ervaren. Opleidingen Medewerkers worden bij Viverion gestimuleerd om opleidingen te volgen, gericht op kennisvergroting en doorgroeimogelijkheden. Verder is het bijblijven bij ontwikkelingen van groot belang. Door diverse medewerkers zijn één- of meerdaagse cursussen gevolgd in het belang van zijn of haar functie.

21

Bedrijfsgezondheidsdienst Viverion heeft alle zaken rondom de bedrijfsgezondheid ondergebracht bij de Arbo Unie vestiging Nijverdal. Met de Arbo Unie is een contract gesloten dat met name is gericht op het verzuimbeleid en verder mogelijkheden voor aanvullende diensten omvat. Met de Arbo Unie zijn afspraken gemaakt die in hoofdzaak bestaan uit verzuimbegeleiding en adviestaken. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim in 2009 bedroeg 6,85%. 8 6,85

7 6

5,67

5 3,86

4 3 2 1 0 2007

2008

2009

Het ziekteverzuimcijfer in 2009 is hoger. Dit wordt vooral veroorzaakt door langdurige ziekte van een aantal medewerkers.

22

Overige zaken Automatisering Square De implementatie van Square, een systeem voor postverwerking en archivering, startte in januari 2009 en verliep moeizaam. Eind 2009 begon Viverion aan een evaluatie/onderzoek om na te gaan of het programma op het gewenste niveau kan worden gebracht. NCCW/BIS wordt TOBIAS SG Viverion heeft besloten om in de nieuwe fusieorganisatie verder te gaan met TOBIAS SG. Eind 2010 starten de voorbereidingen voor de implementatie. Naar verwachting werkt Viverion tot de zomer 2011 nog met NCCW en gaat dan over op TOBIAS SG.

PR en Communicatie Website Net voor de zomer van 2009 ging de website in Viverion huisstijl online. Huurders kunnen via het nieuwe woonruimteverdeelsysteem interactief reageren op het woningaanbod. Intranet In augustus 2009 startte een werkgroep met de voorbereidingen voor Intranet. Op 1 januari 2010 ging het Intranet onder de naam VIVintra ‘live’. Website het Nieuwe Gijmink De website van het Nieuwe Gijmink is omgebouwd. De site heeft een frissere uitstraling gekregen die beter past bij de stijl van Viverion. Pers/media Door de regionale pers actief te benaderen, wordt ook via deze weg informatie over nieuwe ontwikkelingen en projecten verspreid. Huisstijl In 2009 is de nieuwe brochurelijn voor Viverion afgerond. Het geheel heeft een frisse en kleurrijke uitstraling gekregen. Sponsorbeleid Viverion heeft in 2009 een sponsorbeleid gevoerd volgens de normen van de twee voormalige corporaties. Het doel van sponsoring (en advertenties) ligt enerzijds op het maatschappelijke vlak en anderzijds op het vergroten van de naamsbekendheid. Sponsoring gebeurt op verzoek van organisaties of instellingen waarbij Viverion zich voornamelijk probeert te richten op lokale evenementen (bijvoorbeeld het Jaarlijks dorpsfeest), op jeugdgerichte activiteiten van (sport)clubs, evenementen voor ouderen en/of gehandicapten (bijvoorbeeld het gehandicapten voetbal) en evenementen in het kader van de woonomgeving en de leefbaarheid (bijvoorbeeld de tuinkeuringen). Conform het sponsorbeleid zijn giften/donaties verstrekt en is een aantal advertenties geplaatst in publicaties van instellingen en verenigingen. Daarbij lag de nadruk op activiteiten en projecten op buurten wijkniveau (het Beter Buurtproject) die als doel hebben de woonomgeving en leefbaarheid te verbeteren. In 2010 introduceert Viverion een nieuw sponsorbeleid.

23

Informatie Uitgave VIVinfo VIVinfo, het informatiemagazine voor huurders, kwam in 2009 twee maal uit. In de redactie is elke afdeling van Viverion vertegenwoordigd. Het is de bedoeling om in de toekomst VIVinfo drie maal per jaar uit te brengen. Via het magazine krijgen huurders informatie die voor hen van belang is. Zoals over de woonruimteverdeling, huurtoeslag, toelichting op het planmatig onderhoud en nieuwbouwprojecten. Overige informatie Voor informatie kunnen klanten terecht op de drie vestigingskantoren van Viverion in Lochem, Goor en Rijssen. Deze zijn ’s ochtends geopend en de hele dag telefonisch bereikbaar. Steeds meer wordt gebruik gemaakt van de website met informatie over het woonruimtebemiddelingsysteem, projecten, beleid van Viverion en publicaties. Verder worden huurders mondeling en/of schriftelijk geïnformeerd over onderwerpen die hen persoonlijk aangaan. Zoals het uit te voeren onderhoud, huurverhoging en huurtoeslag. Waar nodig levert Viverion maatwerk met bijvoorbeeld inloopspreekuren en koffiebijeenkomsten in wooncomplexen voor ouderen. Kijkmiddagen op de bouw Bij nieuwbouwprojecten speelde Viverion een actieve rol met het regelmatig organiseren van kijkmiddagen op de bouw voor de nieuwe bewoners.

24

Verslag Raad van Commissarissen Aan de stakeholders van Viverion 2009 Is het eerste jaar van Viverion. Viverion is ontstaan uit een fusie van twee corporaties. Het eerste jaar is door iedereen hard gewerkt aan de nieuwe organisatie en het beleid en aan contacten met stakeholders. Wat Viverion in 2009 allemaal heeft gedaan kunt u dan ook lezen in het jaarverslag. Bij deze bieden wij u de opgemaakte jaarrekening over 2009 aan. Deze omvat de balans, de winst- en verliesrekening, de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door de PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in dit verslag aantreft. We kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen de bestuurder voor de jaarrekening 2009 overeenkomstig vast te stellen, welke vaststelling overeenkomstig artikel 9 lid 1a van de statuten de bestuurders voor haar bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) voor het door hem gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken. Corporate Governance Viverion onderschrijft het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur. Hieronder wordt het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht verstaan. De Nederlandse Corporate Governance Code ( De Code ) die op 9 december 2003 werd gepubliceerd door de Commissie Tabaksblat is leidend voor de inrichting van het ondernemingsbestuur. De code wordt zoveel mogelijk toegepast en de beginselen worden in hoofdlijnen onderschreven.

Toezicht De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat de raad het bestuur, gevraagd en ongevraagd, met advies ter zijde. De raad weegt bij zijn functioneren de belangen van de corporatie (en de met haar verbonden ondernemingen) en de belangen van de betrokkenen af. De taak- en verantwoordelijkheidsverdeling tussen Bestuur en Raad van Commissarissen is vastgelegd in de statuten van de stichting, het reglement Raad van Commissarissen en bestuur Stichting Viverion en de bevoegdheden regeling inzake verkrijging, vervreemding, bezwaring en sloop registergoederen van Stichting Viverion. Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie en haar dochtermaatschappijen. Het bestuur vertegenwoordigt de Stichting en haar dochtermaatschappijen. Het bestuur draagt er zorg voor dat de activiteiten van de Stichting en de met haar verbonden dochtermaatschappijen bestuurlijk, juridisch, organisatorisch en financieel goed en inzichtelijk geregeld zijn en verantwoord worden. Tevens is het bestuur verantwoordelijk voor het ontwikkelen en realiseren van het externe beleid van de stichting en voor de externe profilering en contacten alsmede het ontwikkelen en realiseren van intern beleid en het structureren en integreren van bedrijfsprocessen. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de corporatie betrokken stakeholders af.

25

Governance Code

-

De Raad van Commissarissen hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur, waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze wordt meegewogen. We laten zien wat we doen. We gaan daarbij zoveel mogelijk uit van de Nederlandse Coporate Governance Code. Onze taak is toezicht houden op het financiële beleid en bewaken dat Viverion haar sociaal maatschappelijke taak kan blijven uitoefenen. Waar nodig vragen wij aanvullende deskundigheid of advies van externen. De code kent als voorschrift: ‘Pas toe of leg uit’. De principes respectievelijk uitwerkingen van die principes die wij niet toepassen zijn de volgende: Met betrekking tot het principe: Rechtspositie en bezoldiging bestuur: volgens de code wordt een lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd; De beloning voor de directeur/bestuurder is vastgesteld op basis van het functieprofiel en de richtlijnen van de commissie Izeboud (2004). De stichting conformeert zich aan de aanbevelingen van deze commissie; Het contract met de directeur/bestuurder is aangegaan voor onbepaalde tijd; Beperking van de ontslagvergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging over een jaar. De huidige directeur/bestuurder is benoemd voor invoering van de code en de stichting is gebonden aan het arbeidscontract en de daarin bepaalde voorwaarden inzake ontslagvergoeding. Verantwoording De Raad van Commissarissen kent een aantal reguliere vergaderingen per jaar, waarop onderwerpen door het bestuur ter besluitvorming, ter bespreking of ter informatie worden aangeboden. In 2009 kwam de volledige Raad van Commissarissen vijf maal regulier bijeen, waarin de volgende besluiten zijn genomen: -Goedkeuren jaarverslagen 2 fusievoorgangers; -Goedkeuren project kinderdagopvang en buitenschoolse opvang Rijssen; -Goedkeuren aankoop 9 appartementen “De Zon” in Goor; -Bespreking 1e periode rapportage; -Vaststelling rooster van aftreden RvC leden; -Bespreking 2e periode rapportage; -Goedkeuren bevoegdhedenregeling inzake verkrijging, vervreemding, bezwaring en sloop registergoederen; -Goedkeuren aankoop Gijminkplein 2 en 4 te Goor; -Goedkeuren bezoldiging RvC leden; -Goedkeuren begroting 2010; -Vergaderschema 2010. Viverion is het strategische beleidsplan aan het uitwerken. Derhalve zijn er ook nog geen uitgewerkte strategische doelstellingen. In 2010 zal het uitgewerkte strategische beleidsplan opgeleverd worden. De RvC zal op dat moment ook pas de doelstellingen kunnen goedkeuren. De RvC vergaderingen vinden in de regel plaats in aanwezigheid van de directeur/bestuurder en adjunct directeur met de manager FEZ bij financiële onderwerpen. Naast de reguliere vergaderingen is de RvC twee maal op een bijzondere vergadering, gewijd aan de Governance, bijeen geweest. Daarnaast is een aantal keren in ‘klein comité’ vergaderd, met name ter voorbereiding op de normale vergadering van de Raad van Commissarissen. Een delegatie van de RvC is twee maal aanwezig geweest bij een bestuurder/OR vergadering. Hierin is voornamelijk aandacht besteed aan de voortgang na de fusie en de medewerkers. Tevens is een delegatie van de RvC aanwezig geweest bij een aantal vergaderingen met de huurdersorganisaties.

26

De RvC hecht grote waarde aan voornoemde contacten vanwege de openhartige uitwisseling van standpunten. De Raad heeft uit haar midden een auditcommissie en een renumeratiecommissie benoemd. Auditcommissie De Raad van Commissarissen heeft twee van haar leden, te weten de heren P. van Heek en P. Bieshaar, benoemd om op te treden als de auditcommissie van de Raad van Commissarissen. De heer P. van Heek is voorzitter. Beide leden van de Raad van Commissarissen hebben een financiële achtergrond. De auditcommissie is ingesteld om met name de financiële rapportage en aspecten, inclusief de risicobeheersing, met de manager FEZ en de Business Controller te bespreken. De auditcommissie is in het verslagjaar drie maal bijeengekomen. Onderwerpen die tijdens deze bijeenkomsten aan bod kwamen, waren de jaarverslagen 2008, de 1e en 2e periode rapportage en de begroting 2010. De auditcommissie brengt tijdens de reguliere vergadering van de raad verslag uit aan de Raad van Commissarissen en geeft een advies over de voorliggende rapportage en financiële documenten. Renumeratiecommissie Omdat de huidige directeur/bestuurder in 2008 nog directeur/bestuurder was van één van de fusiecorporaties is de evaluatie ook alleen gewijd aan de prestaties van deze corporatie in 2008. De bonus is derhalve ook gerelateerd aan deze werkzaamheden. Zelfevaluatie De raad heeft in 2009 eenmaal buiten aanwezigheid van de directie vergaderd. In deze vergadering is gesproken over het functioneren van en de relatie met de directie, evenals over het eigen functioneren van de individuele leden van de Raad van Commissarissen.

Samenstelling Raad van Commissarissen De functieprofielen van de leden van de Raad van Commissarissen zijn in overeenstemming met de adviezen van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties. De commissarissen beschikken over de vereiste kennis en inzichten om de volkshuisvestingsprestaties en bedrijfsmatige aanpak in algemene zin en specifiek te kunnen beoordelen. De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden onafhankelijk ten opzichte van elkaar, het bestuur en van welk deelbelang dan ook kunnen functioneren. De commissarissen hebben geen (neven)functies die tegenstrijdig zijn aan het belang van Viverion. De leden van de Raad van Commissarissen onderhouden op geen enkele wijze andere zakelijke relaties met Viverion. Een gedrags- en integriteitscode is daartoe door elk lid ondertekend. Er hoefde in 2009 ook geen beroep gedaan te worden op deze codes. Op 31 december 2009 was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: Voorzitter Naam : dhr. Ir. H.G.B. Spekhorst Leeftijd : 54 jaar Beroep : directeur Aveco-de Bondt Relevante nevenfuncties : geen In huidige termijn benoemd per : 1 januari 2006 Aftredend (en herbenoembaar) per : 31 december2014 Expertise : management, organisatie en vastgoed Lid beoordelingscommissie

27

Vice-voorzitter Naam Leeftijd Beroep Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend (en niet hernoembaar) per Expertise

: mw. Ir. D.W. Boerboom MRE : 47 jaar : directeur ZAP Management : bestuurslid maatschappelijke organisatie : 1 januari 2009 : 31 december2012 : ruimtelijke ordening, vastgoed en ontwikkeling

Lid Naam Leeftijd Beroep Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend per Expertise Lid beoordelingscommissie

: dhr. A. Rosenberg : 68 jaar : oud-directeur SNS Bank Gelderland : bestuurslid maatschappelijke organisatie : 1 januari 2006 : 31 december 2009 : financieel en economisch

Naam Leeftijd Beroep Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend (en niet hernoembaar)per Expertise Lid auditcommissie

: dhr. P.M. Bieshaar : 49 jaar : hoofd administratie & juridische zaken : geen : 1 januari 2006 : 31 december 2010 : financieel en economisch

Naam Leeftijd Beroep Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend (en hernoembaar) per Expertise

: mw. Mr. L.L. Vis : 46 jaar : juriste : mediator : 1 januari 2007 : 31 december 20011 : juridisch

Naam Leeftijd Beroep

: dhr. Mr. W.H. van Heek : 57 jaar : directeur/aandeelhouder Van Heek Belastingadviseurs B.V. : bestuurslid maatschappelijke organisatie : 1 januari 2009 : 31 december 2012 : belastingen, recht en zorg

lid

Lid

Lid

Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend ( en hernoembaar) per Expertise Lid auditcommissie

28

Lid Naam Leeftijd Beroep Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend ( en hernoembaar ) per Expertise

: dhr. Ir. B. Admiraal : 44 jaar : directeur/aandeelhouder Yalp B.V. : Geen : 1 januari 2007 : 31 december 2011 : organisatie en bedrijfsmatig

Honorering De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is afgestemd op de functie-eisen en vastgesteld na extern advies. De totale beloning van de Raad van Commissarissen bedroeg in 2009 € 49.500 per jaar (2008: € 32.948). De leden van de raad ontvangen naast hun honorering geen vaste onkostenvergoedingen. Wel kunnen zij gemaakte kosten declareren.

H.G.B. Spekhorst D.W. Boerboom A. Rosenberg P.M. Bieshaar L.L. Vis W.H. van Heek B. Admiraal

2009 9.000 7.500 6.000 7.500 6.000 7.500 6.000

2008 6.807 4.531 4.538 4.538 4.538 3.998 3.998

Bestuur en honorering van de directeur-bestuurder ( remuneratierapport ) Het bestuur van Viverion werd gedurende het verslagjaar gevormd door de directeur-bestuurder de heer J.W.T. Allersma. Zijn leeftijd is 56 jaar. Voor de fusie was de heer Allersma directeur-bestuurder van De Goorse Volkswoning, een van de fusie partners. Nevenfuncties directeur/bestuurder: Lid van de Raad van Commissarissen Rabobank Centraal Twente. De bezoldiging van de bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen, zoals salarissen en vakantiegeld. De arbeidsvoorwaarden van de bestuurder zijn gebaseerd op de CAO voor woningcorporaties. Er is sprake van een dienstverband voor onbepaalde tijd. Bij beëindiging van het dienstverband door opzegging van de corporatie zal voor de vaststelling van de vergoeding de kantonrechterformule worden gehanteerd. In het verslagjaar bestond de bezoldiging van de directeur/bestuurder ( in euro’s) uit: 2009 A 1 Periodiek betaalde beloningen 133.579 B Beloningen betaalbaar op termijn, betaalde pensioenlasten 33.239 C Bonussen 25.768

2008 111.830 25.549 20.614

De directeur-bestuurder heeft voor woon-werkverkeer en zakelijke ritten een auto van de corporatie tot zijn beschikking. Hij gebruikt die niet privé.

29

Financiële verslaggeving, interne controle en externe accountant Financiële verslaggeving De bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De Raad van Commissarissen ziet er op toe dat de bestuurder deze verantwoordelijkheid vervult. Rol, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. Beide fusieorganisaties hadden PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. als accountant. Omdat bij de fusie veel afgestemd is met PwC was hierdoor veel kennis bij de accountant aanwezig over de nieuwe organisatie. Derhalve is besloten om in 2009 en 2010, voor de boekjaren 2008 en 2009, met PwC als externe accountant verder te gaan. In 2010 zal de auditcommissie zich buigen over een eventuele nieuwe accountantselectie. Interne controlefunctie De Raad van Commissarissen, en in het bijzonder de auditcommissie, heeft kennis genomen van het risicobeheersingsysteem dat Viverion in gebruik heeft en ondersteunt de bestuurder bij verdere maatregelen ter verbetering van de risicobeheersing. De manager FEZ rapporteert aan de bestuurder en is verantwoordelijk voor de verdere optimalisatie van de risicobeheersing. Relatie en communicatie van de externe accountant met de colleges van de corporatie De externe accountant woont de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin over de vaststelling of goedkeuring van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) aan de bestuurder, de Raad van Commissarissen en de auditcommissie.

Tenslotte 2009 Was een zwaar jaar. Er is door de medewerkers van Viverion veel werk verzet. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering en complimenten uit over de wijze waarop de directeur/bestuurder en de medewerkers van Viverion zich hebben ingezet voor de onderneming en haar huurders. Lochem,1 juni 2010

Dhr. Ir. H.G.B. Spekhorst Voorzitter Raad van Commissarissen

30

VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISSEN De Raad van Commissarissen van Viverion is van oordeel dat dit verslag een getrouw beeld geeft van de activiteiten over het jaar 2009. Zij kan instemmen met de weergave van de financiële positie en de besteding van de middelen.

Dhr. Ir. H.G.B. Spekhorst voorzitter

Mw. Ir. D.W. Boerboom MRE vicevoorzitter

Dhr. Ir. B. Admiraal

Dhr. P.M. Bieshaar

Dhr. Mr. W.H. van Heek

Mw. Mr. L.L. Vis

Lochem, 1 juni 2010

31

32

Volkshuisvestingsverslag 1.

Algemeen

Overeenkomstig de regelgeving van het Besluit Beheer Sociale Huursector mag een toegelaten instelling slechts werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Door middel van dit verslag legt Viverion verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de prestatievelden. Achtereenvolgens komen aan de orde: - huisvesten van doelgroepen; - kwaliteit in stand houden van het woningbezit; - betrekken van bewoners bij beleid en beheer; - zorg en welzijn; - leefbaarheid; - beleid en beheer op financieel gebied. Verder worden nog overige zaken toegelicht en de vertegenwoordigingen vermeld.

2.

Huisvesten van doelgroepen

A. Primaire doelgroep De primaire doelgroep bestaat uit klanten met een inkomen tot het maximale toetsingsinkomen voor de huurtoeslag: - belastbaar inkomen dat lager is dan € 28.475 (meerpersoonshuishouden); - belastbaar inkomen dat lager is dan € 20.975 (eenpersoonshuishouden); - belastbaar inkomen dat lager is dan € 27.075 (meerpersoonshuishouden 65 jaar en ouder); - belastbaar inkomen dat lager is dan € 19.800 (eenpersoonshuishouden 65 jaar en ouder). Bij het toewijzen van de woningen aan de primaire doelgroep gaan we uit van de huurgrenzen die de Belastingdienst heeft vastgesteld: 01-01-2009 01-07-2009 € 348,99 € 357,37 -Maximale huurgrens tot 23 jaar € 499,51 € 511,50 -Aftoppingsgrens één- en € 535,33 € 548,18 -Aftoppingsgrens drie- en € 631,73 € 647,53 -Maximale huurgrens 23 jaar en ouder

De huren boven de aftoppingsgrens zijn bestemd voor specifieke doelgroepen. Dit geldt voor bijvoorbeeld senioren of klanten die afhankelijk zijn van een woning met een voorziening vanwege een beperking.

33

Per 31 december 2009 is de woningvoorraad in huurprijsklassen als volgt verdeeld: Gemeente Lochem

Huurprijsklasse Tot € 357,37 Van € 357,37 tot € 548,18 Van € 548,18 tot € 647,53 Meer dan € 647,53 Totaal:

Aantal 539 1.134 49 7 1.729

in % 31,2 65,6 2,8 0,4 100,0

Gemeente Rijssen-Holten


Aantal 492 1.078 50 4 1.624

in % 30,3 66,4 3,1 0,2 100,0

Gemeente Hof van Twente


Aantal 458 1.617 130 6 2.211

in % 20,7 73,1 5,9 0,3 100,0

Totaal


Aantal 1.489 3.829 229 17 5.564

in % 26,8 68,8 4,1 0,3 100,0

Hieruit blijkt dat er 5.318 woningen bereikbaar zijn voor de primaire doelgroep. Dit is 95,6% van de totale voorraad.

34

B.

Bijzondere doelgroepen

Statushouders Viverion heeft in haar werkgebied 18 woningen beschikbaar gesteld voor statushouders. In de gemeente Lochem ging het om zeven woningen, in de gemeente Rijssen-Holten om zes woningen en in de gemeente Hof van Twente ging het om vijf woningen. Dit betekent dat in 2009 ruim 3,8% van de vrijgekomen woningen aan statushouders is verhuurd. Viverion heeft hiermee 31 vluchtelingen gehuisvest. Daarnaast heeft Viverion in Lochem aan twee vluchtelingen vanuit het generaal pardon een woning verhuurd. In de drie gemeenten vindt het huisvesten van statushouders plaats in goed overleg met de gemeenten en alle woningcorporaties. In de gemeente Hof van Twente is de taakstelling gehaald. In de gemeenten Rijssen-Holten en Lochem moesten respectievelijk nog drie en vier asielzoekers gehuisvest worden. In deze beide gemeenten hebben de woningcorporaties de achterstanden van vorige jaren bijna ingelopen. Het restant van 2009 wordt toegevoegd aan de taakstelling voor de eerste helft van 2010. Urgente woningzoekenden Gemeente Lochem Rijssen-Holten Hof van twente

Stand per Stand per 31-12-2008 Urgenties Gehuisvest 31-12-2009 1 29 20 10 4 31 9 6* 9 14 16 7

Voor klanten die met spoed een woning nodig hebben, heeft Viverion een urgentieregeling. In 2009 werden 74 urgenties toegekend waarvan 29 in de gemeente Lochem, 31 in de gemeente Rijssen-Holten en 14 in de gemeente Hof van Twente. Viverion probeert urgenten binnen een half jaar te huisvesten. In 2009 zijn in totaal 50 urgenten gehuisvest, waarvan 20 in de gemeente Lochem, 14 in Rijssen-Holten door Viverion (*en 15 gehuisvest door de Goede Woning in Rijssen) en 16 in de Hof van Twente. Daarmee is 10,5% van de vrijgekomen woningen aan urgente woningzoekenden verhuurd.

Huisvesten bijzondere doelgroepen In Lochem verhuurt Viverion een pand aan Carion waar jongerencentrum ’t Honk gevestigd is, een voorziening voor de jongeren uit Lochem. Daarnaast verhuurt Viverion een nieuwbouwcomplex aan de Graanweg in Lochem aan Stichting Bartimeüs ten behoeve van een school voor blinden en slechtzienden. De school heeft een regiofunctie. In hetzelfde pand is een kinderopvang van Carion en ruimte voor de Opol gehuisvest.

C.

Verhuur- en verkoopbeleid

Nieuw woonruimteverdeelsysteem Met ingang van 1 januari 2009 is Viverion gaan werken met een nieuw woonruimteverdeelsysteem. In 2008 is met dit systeem proefgedraaid binnen Spectrum Wonen en waren de ervaringen positief. Kern van het systeem is dat huurders opties kunnen nemen voor clusters van woningen, de opties worden vervolgens in een wachtrij geplaatst. De woningzoekende met de langste registratieduur staat bovenaan de wachtrij voor dat cluster. Leveren de opties voor een vrijgekomen woning geen huurder op dan wordt de woning aangeboden op internet en/of in de krant. Starters hebben voorrang bij kleine woningen. Uit de reacties wordt de huurder via loting geselecteerd. De ranglijst hiervoor is op basis van leeftijd. Voor seniorenwoningen wordt de ranglijst gesorteerd op leeftijd.

35

Helaas is het in 2009 nog niet gelukt om een acceptabele rapportagetool te ontwikkelen. De beschikbare gegevens leveren het volgende beeld op: ruim 8% van de Viverion huurders heeft één of meerdere opties genomen; ruim driekwart van de optienemers heeft belangstelling voor een woning tussen de € 350 en € 500; de totale groep bij Viverion geregistreerde woningzoekenden bestaat voor ongeveer een kwart uit optienemers -dat zijn Viverion huurders-, voor een kwart uit starters en voor de helft uit overige woningzoekenden; ruim 20% van alle woningzoekenden is ouder dan 60 jaar. Aantallen verhuizingen In 2009 waren er 472 verhuizingen (mutaties). Dit komt neer op een mutatiegraad van 8,5%. Daarnaast zijn er in totaal 26 garages opnieuw verhuurd. Mutaties per plaats Woonplaats Lochem Laren Barchem Goor Diepenheim Markelo Rijssen Holten Totaal

3.

Aantal 107 16 11 149 23 37 92 37 472

Kwaliteit in stand houden van het woningbezit

A. Ontwikkeling woningvoorraad Bouwen van huurwoningen In 2009 zijn de volgende nieuwbouwprojecten opgeleverd: Gemeente Lochem Lochem: • 12 huurappartementen aan het Van Lutterveltplein • kantoor- en schoolgebouw Bartimeus/OPOL en Carion Laren: • 8 appartementen en 4 flexibele levensloopbestendige laagbouwwoningen aan de Westermark • Apotheek en huisartsenpraktijk (Ahoed) Gemeente Rijssen-Holten Holten: • 6 levensloop bestendige woningen aan de Lageweg

36

Gemeente Hof van Twente Goor: • 44 woningen in het Gijmink • 36 appartementen aan de Van Kollaan Bouwen van koopwoningen In 2009 zijn de volgende nieuwbouwwoningen opgeleverd: Gemeente Lochem Lochem: • 6 starters woningen in Exel • 7 appartementen aan het Van Lutterveltplein De aanneemsom plus grondkosten van de 7 appartementen van het Van Lutterveltplein liggen boven de € 200.000,- ( gemiddeld € 212.500,- ) Verkoop van onroerend goed Viverion verkocht in 2009 elf huurwoningen aan de zittende huurders of aan andere klanten als het om een vrijgekomen woning ging. Dit was conform de afspraken met de gemeenten. Van de elf zijn zeven woningen met een korting van 10% verkocht. Dit betekent bij verkoop binnen 10 jaar een afrekenverplichting van maximaal 10%. Per plaats ging het om de volgende aantallen: Lochem Holten Diepenheim Goor Markelo

2 2 1 4 2

Overzicht totaal verkocht in 2009 Project

Aantal

Verkocht

In Lochem: Van Lutterveltplein Brouwershof

7 29

5 22

In Diepenheim: Lindelaan Looiersplantsoen

13 6

12 4

37

Projecten in voorbereiding en/of uitvoering Viverion heeft een groot aantal projecten in voorbereiding en in uitvoering. In onderstaand overzicht staat de stand van zaken per plaats weergegeven: Projectfase

Oplevering

Lochem Zuiderbleek Julianaweg Humanitas

Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling Verbouwing 8 appartementen

Initiatieffase Initiatieffase DO-fase

Laren Rengershof

Gebiedsontwikkeling

Initiatieffase

Kindercentrum

6 lokalen t.b.v. OPOL en Carion met nevenruimten

Voorbereiding

Barchem Uitbreiding Station Barchem

Ontwikkeling t.b.v. Stichting Marga Klompé

Initiatieffase

Ontwikkeling t.b.v. Leger des Heils i.s.m. De Groene Waarden

Initiatieffase

Gorssel Tramhuisje

Restauratie gemeentelijk monument

Voorbereiding

Rijssen Parkstede Veeneslagen Watermolen Kinderdagopvang

30 huurapp. + 23 koopapp. + renovatie 13 huurapp. JP van den Bent stichting Gebiedsontwikkeling 2 lokalen t.b.v. SKWT

DO-fase Uitvoering Initiatieffase DO-fase

Holten Wansinkstraat Voormalig postkantoor De Liesen

12 koopwoningen en 2 huurwoningen Gebiedsontwikkeling 14 huurwoningen

Initiatieffase Initiatieffase DO-fase

Diepenheim Voormalig gemeentehuis Uitbreiding WoZoCo

5 huurapp. + 6 koopapp. + medisch centrum ca. 15 huurappartementen

Uitvoering Initiatieffase

24 huurappartementen 25 huurapp., waarvan 19 t.b.v. JP van den Bent stichting Multifunctionele voorziening Fase 6 en 7

DO-fase

Eefde Leger des Heils

Goor Bleekstraat Hengevelderstraat Gijmink Gijmink

38

DO-fase DO-fase VO-fase

B. Onderhoud Algemeen Voor het in kaart brengen van het onderhoud aan de woningen werkt Viverion met conditiemetingen. Door deze systematiek beschikt Viverion over een instrument voor het objectief en uniform meten van de kwaliteit van bouwdelen en gebouwen. Deze methodiek is enerzijds de basis voor het opstellen van de meerjarenonderhoudsplanning, anderzijds ondersteunt het het nemen van beleidsbeslissingen. In 2009 zijn de uitgangspunten van de voormalige Spectrum Wonen en De Goorse Volkswoning op elkaar afgestemd. Dit heeft geresulteerd in een voorlopige onderlegger die de basis vormt voor de nieuw op te stellen meerjarenonderhoudsplanning voor Viverion. Deze wordt in de eerste helft van 2010 opgezet. Hetzelfde geldt voor andere beleidsuitgangspunten voor beheer en onderhoud. De eerste gedachtevorming is afgerond, de uitwerking vindt in 2010 plaats. Het onderhoud wordt onderscheiden in planmatig onderhoud en nietplanmatig onderhoud. Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is opgenomen in de jaarbegroting en vloeit voort uit de meerjarenonderhoudsplanning. De uitvoering hiervan is volgens planning verlopen. In 2009 is voor € 3.383.000 aan planmatig onderhoud uitgevoerd. Dit betreft werkzaamheden zoals buitenschilderwerk, houtrotherstel, herstel of vervanging van bitumineuze dakbedekkingen, vervanging van cv-ketels en de vernieuwing van badkamers, keukens en toiletten. Het uitgevoerde onderhoud kostte ongeveer € 1.200.000 minder dan begroot. Dat is met name veroorzaakt door grote verschillen tussen de begroting voor en de uiteindelijke kosten van schilderwerk en vervanging van cv-ketels. Kennelijk levert het aanbesteden van deze werkzaamheden in de huidige tijd voordelen op voor de opdrachtgever. Verder zijn in het voormalige Lochemse woningbezit in het kader van het ‘piepsysteem’ minder keukens, toiletten en badkamers vervangen dan was begroot. Het voorgenomen grootonderhoud aan 117 etagewoningen in Rijssen is in 2009 voorbereid en wordt in 2010 uitgevoerd. De kosten van de uitvoering zijn doorgeschoven naar 2010. De voorbereiding van de werkzaamheden heeft helaas langer geduurd dan was voorzien. De informatie aan en het overleg met de bewoners hierover zijn goed ontvangen en prettig verlopen. Planmatig onderhoud verkochte woningen Koop Zeker Plan Vanaf 1999 verkocht Spectrum Wonen woningen met een onderhoudscontract aan zittende huurders. Dit gebeurde onder de noemer Koop Zeker Plan (KZP). Spectrum Wonen heeft zich verplicht de buitenkant van de woningen die in het kader van het KZP zijn verkocht, tot 2015 te onderhouden. Hiertoe is een bedrag opgenomen in de verkoopprijs. Deze gelden zijn gedoneerd in de ‘Voorziening onderhoud KZP-woningen’. Het onderhoud aan de buitenschil van deze woningen loopt gelijk op met het reguliere planmatige onderhoud van de naastliggende huurwoningen van Viverion. In 2009 werd ten laste van deze voorziening voor € 139.000 aan werkzaamheden uitgevoerd. Niet-planmatig onderhoud Het niet-planmatige onderhoud wordt uitgevoerd naar aanleiding van reparatieverzoeken van huurders en bij vrijgekomen woningen (mutatieonderhoud). Viverion heeft hierover met de onderhoudsbedrijven Onderhoud Service Spectrum (OSS) uit Rijssen en Haafkes uit Goor contractafspraken gemaakt. Huurders geven reparatieverzoeken rechtstreeks door aan het onderhoudsbedrijf die de reparatie ook afhandelt. Specifiek onderhoud aan installaties is ondergebracht in contracten bij diverse bedrijven. Het dagelijks onderhoud is binnen de begroting verlopen. Aan mutatieonderhoud is meer uitgegeven dan begroot. Per mutatie was gemiddeld € 1270 begroot en is gemiddeld € 1670 uitgegeven.

39

In totaal is aan dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud € 2.207.000 uitgegeven. Voor leefbaarheidgerelateerde zaken zijn meer kosten gemaakt dan was begroot, circa € 80.000. Oorzaken zijn onder andere de extra gladheidbestrijding in de winter, meer tuinonderhoud en het snoeien en kappen van groen.

4.

Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

Huurdersvertegenwoordiging Viverion voert officieel overleg met drie huurdersvertegenwoordigingen. Dat zijn de Huurdersvereniging Lochem (vertegenwoordigt de huurders in Lochem en Holten), de Huurdersvereniging Goor e.o. (vertegenwoordigt de huurders in Goor) en de Stichting Bewonersbelangen Spectrum Wonen (vertegenwoordigt de huurders in Rijssen, Diepenheim en Markelo). In april 2009 ondertekenden Viverion en de huurdersorganisaties een samenwerkingsovereenkomst. De afspraken die hierin gemaakt zijn, gaan op onderdelen verder dan de wettelijke verplichting. Met de huurdersorganisaties is in de eerste helft van 2009 een aantal keren overleg gevoerd. In het najaar van 2009 stagneerde het overleg en ontstond er een samenwerkingsprobleem. Op vier gedane adviesaanvragen gaven de huurdersorganisaties één gemotiveerde en drie ongemotiveerde negatieve adviezen. Drie daarvan zijn niet gehonoreerd en omwille van de voortgang van de bedrijfsvoering heeft Viverion haar besluiten doorgevoerd. Met betrekking tot het advies omtrent het Strategisch Beleidsplan van Viverion is de besluitvorming opgeschort. In het najaar consulteerde Viverion het Ministerie inzake het samenwerkingsprobleem. In november 2009 besloten de huurdersorganisaties en Viverion conform de samenwerkingsovereenkomst een geschillencommissie in het leven te roepen. Deze startte haar werk op 3 februari 2010. Viverion betreurt het ten zeerste dat er een impasse is ontstaan in de samenwerking met de huurdersorganisaties. Huurders moeten juist kunnen meepraten over belangrijke zaken die spelen bij Viverion. Het is van groot belang dat de huurdersorganisaties een afspiegeling zijn van de klanten van Viverion en deze goed vertegenwoordigen. Huurdersorganisaties zijn voor Viverion volwaardige gesprekspartners. Viverion wil daarom het vertrouwen herstellen zodat de corporatie verder kan werken voor en met de huurders. Huurdersvertegenwoordigingen in beheer Viverion heeft regelmatig overleg met verschillende huurdersvertegenwoordigingen op wooncomplex-niveau over onderwerpen die het wooncomplex betreffen. Er zijn in dat kader tien meer of minder georganiseerde bewonerscommissies. Twee daarvan zijn ontstaan in verband met de verwachte activiteiten voor groot onderhoud en woningverbetering. Daarnaast is er de Belangen Commissie Gijmink die een formele positie heeft in de ontwikkelorganisatie van deze herstructureringswijk in Goor. De meest vergaande vorm van betrekken van bewoners bij het beheer is de woongroep van Villa Locheym in Lochem. De woongroep regelt zelf de woningtoewijzing en het beheer van de gemeenschappelijke ruimte. Verder hebben drie woonzorgcomplexen een stichting ‘vrienden van het wooncomplex’ die zich met name bezig houdt met het organiseren van activiteiten voor de bewoners.

40

Klachtencommissie Viverion neemt deel aan de Regionale Geschillencommissie Oost-Gelderland en de Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o.. Deze commissies behandelen de klachten ingediend tegen Viverion en voor een aantal Achterhoekse en Twentse corporaties. Er zijn in 2009 bij geen van beide commissies klachten ingediend. Pilot enquête Klanttevredenheid In de Lochemse wijk Noorderbleek heeft Viverion een klanttevredenheidsonderzoek gehouden. De pilot is geëvalueerd door Viverion en de Belangenvereniging Noorderbleek. Viverion is voornemens op termijn soortgelijke enquetes structureel uit te zetten in haar werkgebied.

5.

Zorg en welzijn

Naar verwachting neemt in Nederland de komende jaren de vergrijzing verder toe. Berekend is dat deze in 2015 zijn hoogtepunt heeft bereikt en vervolgens iets afneemt. Dit geldt ook voor de gemeenten waar Viverion woningen bezit. Deze demografische ontwikkeling is in de gemeenten Hof van Twente en Lochem sterker te zien dan in de gemeente Rijssen-Holten. In een aantal kernen waar Viverion bezit heeft, is zelfs sprake van een krimpende bevolking. Van overheidswege wordt mede hierdoor het langer zelfstandig blijven wonen gestimuleerd. Hierbij wordt een beroep gedaan op de in het veld opererende partijen zoals zorgaanbieders, welzijnsorganisaties, gemeenten en woningcorporaties. Als gevolg hierop zijn in de gemeenten Lochem, Rijssen-Holten en Hof van Twente Masterplannen en daaruit voortvloeiend uitvoeringsplannen gemaakt. Samen met de gemeenten en diverse zorginstanties heeft Viverion een aantal activiteiten opgepakt uit deze uitvoeringsplannen. Viverion gaat in 2010 beleid opstellen ten aanzien van Wonen, Zorg en Welzijn en gaat actief in gesprek met zorgen welzijnspartijen. Gemeente Lochem Viverion speelt in op de toenemende vergrijzing door gelijkvloerse seniorenwoningen te bouwen, veelal in samenwerking met een zorgleverancier. Om echter aan de verwachte vraag van senioren te kunnen voldoen, is meer nodig dan alleen nieuwbouw. In de projectgroep Wonen, waar de gemeente Lochem, woningcorporatie De Groene Waarden uit Gorssel, Stichting Ouderenwerk Lochem en Viverion -ondersteund door Laagland Advies- in participeren, zijn de mogelijkheden van het aanpassen van eengezinswoningen onderzocht, het zogenaamde ‘Opplussen’. In 2008 is er in Lochem in samenwerking met bovengenoemde partijen een pilot gestart voor het opplussen van eengezins-huurwoningen en senioren-huurwoningen in een deel van de wijk Zuiderenk. Gelijktijdig startte een pilot voor het opplussen van woningen van eigenaar-bewoners. De werkgroep Opplussen wees hiervoor 40 woningen van eigenaar-bewoners aan in de wijk Zuiderenk. Eind 2009 is het project uitgebreid met een pilot in Eefde omdat het resultaat in de Zuiderenk enigszins tegenviel. Er is gekozen voor een grotere doelgroep (alle inwoners vanaf 55 jaar), het actief inschakelen van de dorpsraad en een keuze oppluspakket. In 2010 worden beide pilots geëvalueerd. Samen met de Groene Waarden is Viverion op zoek naar een geschikte locatie voor Crisis en Daklozenopvang ‘de Vrije Vogel’. In het plan Laren III heeft Viverion in 2009 een gebouw voor Apotheek houdende Huisartsen Onder één Dak (AHOED) en acht appartementen voor senioren opgeleverd en in de nieuwe wijk eveneens vier levensloopbestendige huurwoningen opgeleverd. Zowel de appartementen als de woningen voldoen aan

41

WoonKeur. Viverion is, in samenwerking met Carion, gestart met de voorbereidingen voor de bouw van een Kindercentrum in Laren. Gemeente Rijssen-Holten De bezwaren tegen het plan Parkstede zijn ongegrond verklaard. De sloop van het verzorgingshuis en een deel van de aanleunwoningen aan de Oosterhofweg is afgerond. De verkoop van 21 appartementen en 2 penthouses is van start gaan. Helaas is er weinig belangstelling en verloopt de verkoop niet zo vlot. Op verzoek van Carint-Reggeland is onderzocht in hoeverre er verpleegplaatsen mogelijk zijn in het nieuw te bouwen gebouw. Mede gelet op de huidige economische omstandigheden vindt voor het totaalproject Parkstede een heroriëntatie plaats. In het uitvoeringsprogramma van het masterplan Wonen, Welzijn en Zorg in de gemeente Rijssen-Holten zijn zogenaamde woonservicezones benoemd. Hier kunnen mensen langer zelfstandig blijven wonen omdat er functies en voorzieningen beschikbaar zijn. Een woonservicezone wordt gekenmerkt door een inlooppunt met een variatie aan woningen en woonzorgvormen. Er is een projectgroep geformeerd om inlooppunten aan te wijzen. Deze wordt gecoördineerd vanuit de gemeente. De Wellehof dient als pilot inlooppunt. In 2009 is de bouw gestart van Complex Arkeheem. Viverion realiseert in samenwerking met de JP van den Bent stichting 12 appartementen en een algemene ruimte. In november 2009 tekenden Viverion en de Stichting kinderopvang West-Twente een intentieovereenkomst voor de realisatie van een Kindercentrum in Rijssen. Gemeente Hof van Twente In Diepenheim is nog niet gestart met de bouw van een medisch centrum met daarbij 11 appartementen (6 koop, 5 huur) op de plaats van het voormalige gemeentehuis aan het Looiersplantsoen. Inmiddels zijn de bezwaren ongegrond verklaard en kan Viverion verder met het project. Met de gemeente vindt nog overleg plaats over de medische invulling. Zodra hierover overeenstemming is met de aannemer kan het project uitgevoerd worden. In ontwikkeling is ook de uitbreiding van het WoZoCo Marsmansland en de nieuwe invulling van het schoolplein en de groenstrook tussen de school en het WoZoCo (integratie jong en oud). Goor In het project Gijmink zijn 27 multifunctionele woningen opgeleverd. Deze woningen zijn geschikt voor alle doelgroepen.

42

6.

Leefbaarheid

Gemeente Lochem Wijkaanpak Op grond van de positieve resultaten is in 2009 de wijkaanpak voortgezet. Viverion participeert in de kerngroep die iedere vier weken bij elkaar komt. De kerngroep bestaat verder uit twee wijkagenten, een ambtenaar welzijn, een ambtenaar openbare werken, sociaal cultureel werk Carion en een vertegenwoordiging van bewoners. Viverion ondersteunt de activiteiten van de wijkaanpak financieel. Deze steun is onontbeerlijk voor het slagen van de wijkaanpak. De wijkaanpak is een integrale manier van werken, heeft een signalerende functie en draagt bij aan de sociale cohesie van de wijk of buurt. Via de wijkaanpak levert Viverion een belangrijke bijdrage aan het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving van haar huurders. Buurtbemiddeling Het project buurtbemiddeling dat sinds november 2007 loopt, heeft in 2009 zijn officiële status gekregen. Zo’n tien vrijwilligers bemiddelen in conflicten tussen buren of buurtgenoten. Doel is het vergroten van de leefbaarheid in de buurt, het bevorderen van de sociale cohesie en het bevorderen van de zelfredzaamheid van bewoners. Uit de evaluatie blijkt dat er sinds de start 38 meldingen zijn behandeld waarvan er 23 succesvol zijn afgerond, een slagingspercentage van bijna 64%. De gemeente Lochem, de politie, de Groene Waarden en Viverion hebben dan ook besloten dit project een blijvende plek te geven in het sociale netwerk. Op basis van offertes is, ondanks de ruim twee jaar goede samenwerking met Carion, de coördinatie en begeleiding van de vrijwilligers overgegaan naar de Stichting Sociaal Cultureel Werk Gorssel. Deze overgang is vooral gebaseerd op kostenoverwegingen en levert voor Viverion een aanzienlijke kostenbesparing op. Eind 2009 heeft de overdracht geruisloos plaatsgevonden. Buurt Onderhoudsbedrijf In het Buurt Onderhoudsbedrijf (BOB) krijgen werklozen een kans om werkervaring op te doen. Het BOB is een samenwerking tussen de gemeente Lochem, Stichting Carion en Viverion. Viverion levert haar bijdrage door jaarlijks 2.000 uur af te nemen ter waarde van € 30.000. Deze uren worden ingezet voor laag gekwalificeerd klein beheer- en onderhoudswerk. Bijvoorbeeld tuinonderhoud, het ontruimen van mutatiewoningen en het opruimen in openbare ruimtes. In 2009 werd BOB voor ruim 1.500 uur ingezet in het gehele werkgebied van Viverion. Belangrijkste beperking van BOB is dat er niet altijd voldoende mankracht aanwezig is om in te zetten. Verder is er ook onvoldoende dekking van de kosten, een actiepunt voor 2010. Politie Viverion onderhoudt goede contacten met de politie. Doel is om de overlast zoveel mogelijk te beperken, veiligheid in buurten te waarborgen en zo veel mogelijk zicht te hebben op wat er onder huurders speelt. Eenmaal per twee maanden is er overleg over de woon- en leefomgeving van huurders. Onderwerpen zijn onder andere ‘aandachtswijken’, hangjongeren, graffiti bestrijding en wietplantages.

43

Hennepconvenant Op 1 januari 2009 trad het Hennepconvenant in werking. Doel is illegale hennepteelt en verkooppunten in (huur)woningen, schuren en (bedrijfs)hallen te voorkomen dan wel op te sporen en te bestrijden. Dit gebeurt door een intensieve, regiobrede samenwerking en uitwisseling van informatie. Het is een samenwerking van het politiedistrict IJsselstreek, de woningcorporaties (waaronder Viverion), het Openbaar Ministerie, netwerkbeheerder Continuon en de gemeenten Brummen, Lochem, Voorst en Zutphen. Maatschappelijke organisaties Viverion overlegt regelmatig met Sensire, Maatschappelijk Werk Lochem en Stichting Ouderenwerk Lochem. Met elk van deze organisaties wordt gesproken over huurders en/of kandidaten met een urgente problematiek die bij beide instanties bekend zijn. De woonproblematiek wordt in kaart gebracht en er wordt gezocht naar oplossingen. Schuldhulp Viverion probeert door een consequente huurincasso, te voorkomen dat schulden van huurders hoog oplopen. Door alert te reageren, persoonlijk contact te zoeken met de huurder en schuldhulp te bieden, probeert Viverion huisuitzettingen te voorkomen. Hierin werkt Viverion samen met de Stadsbanken, de gemeenten, maatschappelijk werk en andere in het werkgebied werkzame hulpverleningsinstanties. Helaas moesten in 2009 toch nog vijf woningen worden ontruimd. Financiële thuisadministratie Sinds oktober 2007 is er het project Thuisadministratie in de gemeente Lochem. Thuisadministratie is een initiatief van Stichting Ouderenwerk Lochem, Stichting De Garve Lochem, Gemeente Lochem, Stichting Sociaal Cultureel Werk Gorssel, Sensire, Maatschappelijk Werk Gorssel, Woningstichting De Groene Waarden en Viverion. Het Project Thuisadministratie ondersteunt mensen die moeite hebben hun (financiële) administratie op orde te houden of in het (weer) zelf oppakken van hun administratie. Tien tot vijftien vrijwilligers bieden, onder coördinatie van Humanitas, steun bij het geven van inzicht in de situatie en trainen vaardigheden om weer zelfstandig de (financiële) administratie te voeren. Doel is dat 80% van de klanten dit binnen één jaar weer kan. Vooral het contact van-mens-tot-mens, de gelijkwaardigheid tussen deelnemer en vrijwilliger, de eigen verantwoordelijkheid en verantwoordelijkheid voor de ander en het streven naar zelfredzaamheid maakt dat deze vrijwilligersactiviteit een goede aanvulling is op de reeds bestaande hulpverlening en ondersteuning. In 2009 is het eerste projectjaar geëvalueerd en beoordeeld als succesvol project dat duidelijk voorziet in een behoefte. De verwachte aantallen aangemelde deelnemers en vrijwilligers zijn gehaald. In het eerste projectjaar meldden zich 29 deelnemers. Globaal een kwart is succesvol afgerond, een derde loopt nog en een derde haakte af. Klanten worden meestal verwezen door instanties. Er wordt gewerkt aan het vergroten van de naamsbekendheid zodat klanten zich zelf gaan melden. Wet Maatschappelijke Ondersteuning Met de gemeente en de Groene Waarden werkte Viverion aan een convenant voor de uitvoering van de WMO waar het gaat om woonvoorzieningen. Het betrof vooral financiële en procedurele afspraken die vastgelegd zijn. Viverion had veelvuldig contact met de gemeente over concrete woningaanpassingen. Deze contacten verliepen goed.

44

Gemeente Rijssen-Holten Wijkpanels De gemeente organiseert één keer per drie maanden een wijkpanel. Buurtbewoners (huurders en huiseigenaren), gemeente, politie, maatschappelijk werk en woningcorporaties spreken met elkaar over de leefbaarheid en sociale samenhang in de wijken en dorpen. Signalen en problemen worden geïnventariseerd en benoemd om opgepakt te worden. Door hieraan deel te nemen, levert Viverion een positieve bijdrage aan de woon- en leefomgeving. Schuldhulp /Thuisadministratie Ondanks een consequente huurincasso heeft Viverion in de gemeente Rijsssen-Holten in 2009 één keer een huisuitzetting gehad. Naast het consequent aanpakken van huurachterstanden wil Viverion ook preventief bezig zijn. Daarom ondersteunt Viverion samen met Humanitas, Stichting Welzijn Ouderen Rijssen-Holten, de gemeente Rijssen-Holten, ZorgAccent&Thuiszorg NoordWest Twente en De Goede Woning het project Thuisadministratie. De opzet is vergelijkbaar met het project in Lochem. Humanitas verzorgt de coördinatie en ondersteunt de vrijwilligers. Politie Samen met de corporatie De Goede Woning heeft Viverion één keer per kwartaal een overleg met de politie over zaken die spelen in de wijken. Project Volière Wellehof Met de fusie kregen alle huurders een cadeaubon van Viverion die ze konden besteden aan verbeteringen in hun leefomgeving. De bewoners van de Wellehof in Rijssen legden de cadeaubonnen bij elkaar en lieten gezamenlijk een buitenvolière plaatsen. Een plaatselijke vogelaar stelde de kleurrijke vogels beschikbaar, ondernemers uit Rijssen regelden de bestrating en beplanting. Al met al een prachtig voorbeeld van gebundelde krachten dat zeker navolging verdient. Overleg regionale corporaties Overijssel Eenmaal per kwartaal bespreekt Viverion met de regionale corporaties diverse zaken. Zoals het omgaan met cultuurverschillen, herintreders, urgente woningzoekenden, probleemwijken en hangjongeren. In 2009 lag de nadruk op urgenties en de behandeling ervan. Met name bij medische urgenties worden vaak in nauwe samenwerking met gemeente en ergotherapeuten aanpassingen in woningen gerealiseerd als er sprake is van een specifieke handicap. Er is daarbij vaak sprake van een samenspel tussen woonconsulenten, opzichters en uiteraard de bewoners zelf.

Gemeente Hof van Twente Netwerkoverleg Iedere maand vindt er in de gemeente Hof van Twente een netwerkoverleg plaats. Hierin heeft Viverion overleg met de wijkagent, de ambtenaar werk en inkomen van de gemeente, verschillende zorgpartijen en maatschappelijk werk. Met elkaar worden concrete schrijnende situaties besproken om te komen tot casemanagement. Verder worden structurele omissies in de samenwerking blootgelegd en gezocht naar oplossingen. De contacten verlopen goed en ook in ad hoc situaties weten de netwerkpartners elkaar te vinden.

45

Schuldhulp Viverion probeert door een consequente huurincasso, te voorkomen dat schulden van huurders hoog oplopen. Door alert te reageren, persoonlijk contact te zoeken met de huurder en schuldhulp te bieden, probeert Viverion huisuitzettingen te voorkomen. Hierin werkt Viverion samen met de Stadsbanken, de gemeenten, maatschappelijk werk en andere in het werkgebied werkzame hulpverleningsinstanties. Helaas moesten in 2009 toch nog 4 woningen worden ontruimd.

Kernteams In 2009 had Viverion regelmatig overleg met de opsporingsambtenaar van de gemeente, met het wijkopbouwwerk van het Gijmink en met de coördinator gebiedsgericht werken van de gemeente in het Kernteam. Viverion staat positief tegenover deze wijze van gebiedsgericht werken en levert hierin graag haar bijdrage. Het Gijmink De Belangen Commissie Gijmink (BCG) komt zes keer per jaar bij elkaar om de voortgang van de wijkvernieuwing te bespreken en hieraan als bewoners een inhoudelijke bijdrage te leveren. In een wijk die vernieuwd wordt, is de leefbaarheid kwetsbaar. Daarom praat de BCG ook over de leefbaarheid gedurende de wijkvernieuwing, geeft signalen af, onderneemt actie en organiseert concrete projecten. In 2009 is besloten om vanuit de gemeente een functionaris speciaal in te zetten voor het wijkopbouwwerk in het Gijmink. Dorpsraad Markelo Viverion overlegt regelmatig met de Dorpsraad van Markelo. Hier worden actuele kwesties besproken en signalen uitgewisseld. Dit geeft Viverion input over wat er leeft in Markelo en waar zij een bijdrage kan leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid. Politie Regelmatig vindt er een overleg plaats tussen de politie en Viverion over zaken die spelen in de kernen.

7.

Beleid en beheer op financieel gebied

Algemeen Het financiële beleid van Viverion is er op gericht de financiële continuïteit van de onderneming op lange termijn veilig te stellen, zodat ze haar taken op het gebied van de volkshuisvesting kan blijven uitvoeren. Viverion huldigt het principe dat het interne bedrijfsresultaat (= jaarresultaat exclusief verkoop (nieuwbouw)woningen, lasten collegiale ondersteuning, waardeveranderingen en buitengewone baten en lasten) tenminste op nul moet uitkomen en zo mogelijk positief. Het (interne) positieve resultaat kan gebruikt worden voor de financiering van de onrendabele investeringen. Het rendabele deel van de investeringen wordt verondersteld te kunnen worden gefinancierd met door het WSW geborgde externe financieringen. Een goede financiële positie is geen doel op zich. Het is een middel dat van pas komt bij het realiseren van onze doelstellingen: een adequate huisvesting van de doelgroepen en de benutting voor een optimaal maatschappelijk rendement. Uiteraard is het voortbestaan van het bedrijf hiervoor noodzakelijk.

46

Vermogensstructuur Per 31 december 2009 bedraagt het percentage eigen vermogen circa 12,4% ten opzichte van het totale vermogen (solvabiliteit). Op grond van de door ons onder voorzichtige uitgangspunten opgestelde meerjarenprognose verwacht Viverion dat de solvabiliteit zich in 2014 tot circa 20% zal ontwikkelen. Daarmee beschikt Viverion enerzijds over een ruime financieringscapaciteit en anderzijds over een goedkope financieringsbron. Een gunstige ontwikkeling van het eigen vermogen werkt positief voor het beperken van het langdurige vreemde vermogen. Financieringsbeleid Het financieringsbeleid is erop gericht om een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt tegen zo laag mogelijke kosten te verkrijgen. Bij financieringen wordt altijd de afweging gemaakt welke vorm van financiering tot het beste resultaat leidt. De keuze voor een financiering met eigen of vreemd vermogen is niet afhankelijk van rentestand en beleggingsrendement, maar hangt af van de behoefte aan liquide middelen ten behoeve van de financiering van projecten in het kader van maatschappelijk rendement. Uit analyses van de lange termijn financiering blijken geen risicovolle piekbehoeften. Met de corporatie Goed Wonen in Twello werkt Viverion samen middels treasurybijeenkomsten, inzake financierings- en beleggingsactiviteiten. Het beleid inzake het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. Beleggingsbeleid Financiële middelen worden uitsluitend op lange termijn belegd als uit de kasstroomprognoses blijkt dat zij op lange termijn ‘overtollig’ zijn. Dat wil zeggen dat zij niet kunnen, dan wel niet zullen worden aangewend voor interne financiering en/of collegiale ondersteuning. De ‘overtollige’ middelen zullen voornamelijk op korte termijn voor belegging in aanmerking komen. Rentemanagement Het rentemanagement is primair gericht op het, bij fluctuerende renteontwikkelingen, stabiliseren van het toekomstig bedrijfsresultaat. Openstaande renteposities kunnen worden beïnvloed met behulp van renteinstrumenten (derivaten). Er moet echter steeds een verband bestaan tussen voorkomende openstaande renteposities en de inzet van rente-instrumenten. Onder geen beding wordt gebruik gemaakt van derivaten met een open-eind karakter. Het speculatieve karakter van dergelijke instrumenten acht Viverion in strijd met de doelstelling van een toegelaten instelling en de daarvoor geldende regels. Risicomanagementbeleid Viverion wil toekomstige investeringen kunnen blijven doen, zonder dat de bestaande dienstverlening nadelig wordt beïnvloed. Risicomanagement draagt bij aan het streven naar continuïteit. Daarnaast wil Viverion met proactief risicomanagement voorkomen dat zij voor verrassingen komt te staan die de bedrijfsvoering nadelig beïnvloeden. In 2009 is een begin gemaakt met risicomanagement. In 2010 stelt Viverion beleid op. Risicobeschrijving De volgende risicorubrieken worden onderscheiden: bedrijfsrisico’s; financiële risico’s; operationele risico’s; strategische risico’s.

47

Bedrijfsrisico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die de woningcorporatie ziet als haar normale ondernemersrisico’s, te weten: Huurmarktontwikkelingen: Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling. De huurmarktontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd door de directie. Waardeontwikkeling vastgoed: Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van de woningcorporatie. De waardering van de portefeuille wordt 4 maal per jaar (intern) uitgevoerd. Op basis van de bedrijfswaarde (contante waarde van alle toekomstige kasstromen) bij de periode rapportages, de begroting en bij de jaarrekening. Technische staat van de gebouwen: Hieronder vallen risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerend goed is verzekerd via de opstalverzekering. Terrorisme is door verzekeraars uitgesloten. Wijzigingen in weten regelgeving: De directie volgt, onder andere via Aedes, de (voorgestelde) wijzigingen in weten regelgeving. Nakomingsrisico’s huurders: Het risico bestaat uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde. Er wordt maandelijks een debiteurenoverzicht gerapporteerd waarmee eventuele oplopende betalingsachterstanden worden gesignaleerd. Viverion hanteert een sociaal incassobeleid gericht op het voorkomen van huisuitzetting. Nakomingsrisico leveranciers: Wanneer de werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. Alle (nieuwe) leveranciers worden, afhankelijk van de omvang van de opdracht, gescreend door de betreffende afdeling. Viverion streeft naar bestendige relaties met haar leveranciers, waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming wordt verkleind. Financiële risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die Viverion loopt als het gevolg van de economische risico’s. De volgende risico’s worden onderscheiden: Renteontwikkeling: Renteontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Jaarlijks wordt bij de begroting het renterisico, de effecten van renteschommelingen (scenario’s) en de financieringbehoefte in kaart gebracht. De uitvoering vindt plaats bij de afdeling FEZ. De renterisico’s worden afgezet tegen de door het WSW gehanteerde norm van maximaal 15% renterisico van het lang vreemd vermogen. In 2009 is het renterisico binnen de WSW norm gebleven. (Her)financieringsrisico: Hieronder wordt verstaan het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kan worden aangetrokken dan wel verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, de beschikbare borgingsruimte (WSW) en het onderhouden van relaties met banken.

48

Operationele risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die voortvloeien uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten. Om de kwaliteit van de medewerkers te bevorderen, wordt jaarlijks voor iedere medewerker een persoonlijk opleidingsplan/ontwikkelingsplan opgesteld. In de begroting wordt expliciet een budget gesteld voor opleiding. Continuïteit: Het risico van tijdelijke niet beschikbaarheid is gegeven het redelijke lage ziekteverzuim beperkt. Er is een actief ziekteverzuimbeleid. Het risico van vertrekkende medewerkers is, gegeven het beperkte verloop, beperkt. Ook het niet kunnen aantrekken van nieuwe medewerkers is tot op heden een beperkt risico. Gedrag: Viverion heeft een voor haar geëigende administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd. De onderscheiden bedrijfsprocessen zijn grotendeels beschreven en vastgesteld door de directie. Er is een strikte scheiding tussen uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden altijd door twee bevoegde functionarissen geaccordeerd. Viverion kent een integriteitscode die ondertekend is door alle leden van de Raad van Commissarissen, de bestuurder en alle (tijdelijke) medewerkers. De integriteitscode richt zich op: - gedragsnormen; - gedrag naar huurders/kopers; - zakelijke integriteit; - integriteit bij rapportages; - belangentegenstellingen. Informatiesysteem: Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem. Het (primaire) informatiesysteem draait op een andere locatie dan het kantoor. De verbindingen zijn kritisch. Er is geen back-upverbinding. Van de databestanden wordt dagelijks (zowel bij het NCCW als de applicaties in eigen beheer) een back-up gemaakt. Intern risicobeheersings- en controlesysteem Het bestuur is van mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. De instrumenten daarvoor worden gevormd door de toegesneden administratieve organisatie, operationele en financiële doelstellingen, zoals weergegeven in het beleidsplan. De periodieke samenstelling van periode- en jaarcijfers worden samengesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerd informatiesysteem. Dit systeem heeft ook in het verslagjaar overeenkomstig de opzet gefunctioneerd. Hoewel alle systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken, bieden deze systemen nooit de absolute zekerheid. Tevens brengen de activiteiten van Viverion een aantal risico’s met zich mee die buiten de invloedsfeer van de organisatie ligt, bijvoorbeeld veranderingen in weten regelgeving. Ontwikkeling van de financiële positie De financiële positie van Viverion is in 2009 verbetert. Het jaarresultaat bedraagt € 3,8 miljoen positief, waardoor het eigen vermogen aan het eind van het verslagjaar is gestegen tot € 23,5 miljoen.

49

Resultatenanalyse Het jaarresultaat over 2009 bedraagt € 3,8 miljoen positief. Het boekjaar 2008 was met een negatief resultaat van € 20,6 miljoen afgesloten. Het resultaat is in 2009 ten opzichte van 2008 met € 24,4 miljoen toegenomen. Nadere analyse van het resultaat geeft onderstaand overzicht (x € 1.000): Hogere huuropbrengsten Hogere geactiveerde productie Lagere afschrijvingen materiële vaste activa Lagere overige waardevermindering materiële vaste activa Lagere lasten onderhoud Lagere overige bedrijfslasten

1.223 334 287 24.355 1.309 317 27.825

Lagere vergoedingen Lagere overheidsbijdragen Lager resultaat verkoop onroerende zaken Lager resultaat verkoopprojecten Lagere overige bedrijfsopbrengsten Hogere lasten erfpacht Hogere personeelskosten Hogere bijzondere waardeverandering van vlottende activa

79 297 610 701 172 1 444 1.225 3.529

Per saldo hoger bedrijfsresultaat

24.296

Per saldo hogere rentelasten Per saldo lager resultaat deelnemingen Per saldo lagere mutatie reële waarde materiële vaste activa

-439 -1 106 -334

Per saldo hoger jaarresultaat voor belastingen

23.962

Lagere last vennootschapsbelasting

432

Per saldo hoger jaarresultaat na belastingen

24.394

Financieringspositie en liquiditeit De financiële verhouding binnen de balans kan onderstaand als volgt worden weergegeven (bedragen x € 1.000) 2009 2008 Verschil Vaste activa minus schulden op lange termijn (interne financiering) 56.278 50.945 5.333 Totaal reserves en voorzieningen 48.239 48.748 -509 8.039 2.197 5.842

50

Voorziening onderhoud Sinds 1 januari 2002 heeft Viverion geen voorziening onderhoud meer. De vorming van een onderhoudsvoorziening is achterwege gelaten, omdat de planning en uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden zodanig is dat ook zonder een voorziening sprake is van een gelijkmatige verdeling van de onderhoudslasten over de jaren. Voorziening onderhoud Koop Zeker Plan woningen In het kader van het KoopZekerPlan heeft Viverion zich verplicht de buitenkant van de verkochte KZP-woningen te onderhouden tot 1 januari 2012. Hiervoor is in 1999 een voorziening gevormd. Deelnemingen Viverion heeft samen met Woonbedrijf ieder1 in Deventer in 2000 Triax Vastgoed B.V. opgericht. Sinds 2003 neemt Goed Wonen in Twello ook deel in deze B.V. Verder is Viverion voor 100% eigenaar van Spectrum Holding B.V. Deze Holding is voor 100% eigenaar van Spectrum Ontwikkeling I B.V., Spectrum Ontwikkeling II B.V. en Spectrum Ontwikkeling III B.V. Spectrum Ontwikkeling I B.V. participeert voor 50% in de Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. Spectrum Ontwikkeling II B.V. participeert voor 33 1/3% in De Cloese V.O.F. Financiële positie beoordeeld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting Het CFV heeft de volgende risicobeoordeling over het verslagjaar 2008 en de prognose 2013 vastgesteld: 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Corporatie 2008 Corporatie 2008

Referentie 2008

Corporatie 2013

Macro-economisch risico

51

Referentie 2013

Operationeel risico

Totaal risico

Corporatie 2008 Marktrisico 3,2 Macro-economisch risico 12,7 Operationeel risico 1,3 Totaal risico 13,1

Referentie 2008 3,4 7,9 1,9 9,0

Corporatie 2013 4,6 13,3 3,0 14,4

Referentie 2013 4,9 14,7 5,3 16,5

Bovenstaande grafiek geeft aan dat het risico van Viverion in 2008 nog hoger ligt dan de referentie corporatie, maar in 2013 lager ligt. Het CFV heeft de corporatie beoordeeld als een A-corporatie voor zowel het solvabiliteitsoordeel als het continuïteitsoordeel Op de website www.cfv.nl is de oordeelsbrief van het Ministerie van VROM en de corporatie in perspectief te downloaden. WSW faciliteringsvolume Het WSW heeft het begrip faciliteringsvolume geïntroduceerd. Dit is de ruimte die een corporatie heeft bij het WSW voor het verkrijgen van nieuwe borgstellingen. Dit volume wordt in principe jaarlijks aan de hand van de ontwikkelingen van de kasstromen voor de komende drie jaar vastgesteld. Om deze reden bewaakt Viverion de ontwikkeling van het faciliteringsvolume op basis van eigen inzichten voor de nabije toekomst. Norm hierbij is dat de inschatting van operationele kasstromen over de komende drie jaren tenminste positief moeten zijn. Aan de hand van de kerngegevens over 2008 is het faciliteringsvolume voor 2009-2011 vastgesteld op € 46 miljoen euro. Verenigingen van Eigenaars Viverion verzorgt het technisch en administratief beheer en treedt op als bestuur en/of administrateur van de volgende verenigingen van eigenaars: − Naeff (20 huur- en 10 koopappartementen); − Walderstraat/Bl.Torenstraat/Walsteeg (10 huurappartementen, 4 winkels en 1 gebedsruimte); − Walderstraat 1 t/m 5a ( 6 huurappartementen en 2 winkels); − Walderpoorte (16 appartementen en 5 winkels); − Molenstraat 6, 8 en 10 (9 appartementen en 2 winkels); − Wapen van Lochem (15 appartementen en 4 winkels); − Flierhof (4 huur- en 5 koopappartementen); − Molenstraat 18 t/m 22 (2 appartementen, 1 winkel); − ’t Soerink (3 huur- en 9 koopappartementen); − Ballochilaan (9 koopappartementen, 2 praktijkruimtes en 12 zorgwoningen huur); − Emmastraat (1 huur- en 14 koopappartementen); − Brandlicht 49 t/m 75 (14 koopappartementen); − Grotestraat 29 t/m 33 (7 huurappartementen en 2 commerciële ruimtes); − Graanweg 2 t/m 20 (2 huur- en 8 koopappartementen); − Brouwershof (29 koopappartementen en 4 commerciële ruimtes); − Staringhaege (12 huur- en 7 koopappartementen). De huurappartementen zijn eigendom van Viverion. Ten behoeve van het (groot) onderhoud wordt jaarlijks een bedrag in de reservefondsen van de Vereniging van Eigenaars gestort.

52

Vertegenwoordigingen Per 31 december was Viverion vertegenwoordigd in de volgende overlegorganen/groepen: Omschrijving:

Vertegenwoordig door:

Algemeen Treasurycommissie Viverion/Goed Wonen Twello Technische kring Overijssel Aedes directeurencontact WOON

B. Schekman D.W. Nijenhuis J.W.T. Allersma J.W.T. Allersma

Gemeente Lochem Bestuurlijk overleg gemeente Ambtelijk overleg gemeente Industriële kring Lochem Ondernemersvereniging Lochem Zorgnetwerk Lochem Kerngroep wijkaanpak Lochem Begeleidingsgroep BOB Buurtbemiddeling Woonvisie Projectgroep wwz Klankbordgroep binnenstad Etalage naar de toekomst Werkgroep behoud Noorderbleek

J.W.T. Allersma H.J. Mekking J.W.T. Allersma H.J. Mekking A.I de Graaf S.G.M. Schmid-Hasper S.G.M. Smid-Hasper H.J. Mekking A.I. de Graaf H.J. Mekking D.W. Nijenhuis D.W. Nijenhuis en W. Tuin

Gemeente Hof van Twente Bestuurlijk overleg gemeente Ambtelijk overleg gemeente Projectgroep wwz Bestuurlijk overleg woningcorporaties Hof van Twente Ambtelijk overleg woningcorporaties Hof van Twente Projectgroepen Carint Projectgroepen Twinta Projectgroepen Van den Bent stichting Gebruikersoverleg Woonzorgcentrum Diepenheim Woonvisie Bestuurlijk overleg Twinta Overleggroep Gijmink Coördinatieoverleg Gijmink Goor collectief

J.W.T. Allersma H.J. Mekking A.I. de Graaf J.W.T. Allersma H.J. Mekking A.I. de Graaf A.I. de Graaf O. Wittendorp H.G.M. Beumers H.J. Mekking J.W. Allersma / D.W. Nijenhuis H. Jeths H. Jeths J.W.T. Allersma

Gemeente Rijssen-Holten Bestuurlijk overleg gemeente Ambtelijk overleg gemeente Woonvisie Schuldhulpverlening Wijkpanels

J.W.T. Allersma H.J. Mekking H.J. Mekking H.G.M. Beumers H.G.M. Beumers

53

Verklaring als bedoeld in artikel 26, lid 2G van het besluit beheer sociale huursector Uit het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2009 mag blijken dat Stichting Viverion haar beleid heeft gericht op de doelgroep zoals deze in het Besluit Beheer Sociale Huursector is aangemerkt. De activiteiten hebben direct concreet plaatsgehad door middel van het realiseren van nieuwe betaalbare woningen. Daarnaast zijn andere activiteiten gericht op het behalen van voordelen ten behoeve van de huisvesting van de doelgroepen. Wij kunnen derhalve verklaren dat in het verslagjaar onze middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Lochem, 1 juni 2010

J.W. T. Allersma Directeur/bestuurder

54

Kengetallen 2009

2008

Gegevens over het bezit: Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woningen/woongebouwen - Eenheden in verzorgingstehuizen - Overige woongelegenheden - Winkels/bedrijfsruimten - Garages - Parkeerplaatsen - Overige Totaal Veranderingen in bezit: - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt - Aantal gesloopt garages Kwaliteit in het woningbezit: -Aantal reparatieverzoeken per woning -Aantal gevallen mutatie-onderhoud per woning -Kosten niet planmatig onderhoud per woning -Kosten planmatig onderhoud per woning -Totaal onderhoudskosten per woning Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad (%) - Huurachterstanden in % van jaarhuur - Huurderving in % van jaarhuur

5.564 50 81 24 123 7 11 5.860

5.520 50 81 14 123 7 10 5.805

121 9 11 64 0

143 31 15 143 11

1,14 0,08 564 608 1.172

1,25 0,09 569 613 1.182

8,48 0,76 1,10

8,53 0,97 1,07

Financiële continuïteit: - Solvabiliteit (%) - Liquiditeit (%) - Rentabiliteit eigen vermogen (%) - Rentabliteit vreemd vermogen (%) - Rentabiliteit totaal vermogen (%) - Interne financiering per woning - Huurkapitalisatiefactor (%)

12,42 0,60 16,01 4,96 5,16 9.027 5,89

10,80 0,87 104,165,09 7,997.776 5,56

Balans en winst- en verliesrekening: - Eigen vermogen per woning - Totale bedrijfsopbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Jaarresultaat per woning

4.236 5.489 1.029 3.237 678

3.586 5.588 1.010 7.666 3.736-

44,2 7,9

43,1 7,8

Personeelsbezetting: Totaal Bezettingsgraad per 1.000 woningen

55

1 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 (bedragen x € 1.000)

ACTIVA

Ref.

2009

2008

165.107 1.178 2.970 2.342 171.597

149.007 855 8.994 1.451 160.307

10 2.730 3.313 6.053

10 2.730 5.280 8.020

177.650

168.327

1.412 1.631 3.043

1.989 2.029 4.018

177 48 531 5.348 361 6.465

246 64 527 6.742 641 8.220

2.573

2.807

12.081

15.045

189.731

183.372

Vaste activa Materiële vaste activa -Onroerende en roerende zaken in exploitatie -Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden -Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling -Onroerende en roerende zaken ten dienste v/d exploitatie Totaal materiële vaste activa

9.1 9.1.1 9.1.2 9.1.3 9.1.4

Financiële vaste activa -Deelnemingen -Effecten -Overige financiële vaste activa Totaal financiële vaste activa

9.2 9.2.1 9.2.2 9.2.3

Totaal vaste activa

Vlottende activa Voorraden -Voorraden -Onderhanden werk

9.3 9.3.1 9.3.2

Vorderingen -Huurdebiteuren -Gemeenten -Vorderingen op groepsmaatschappijen -Overige vorderingen -Overlopende activa Totaal vorderingen

9.4 9.4.1 9.4.2 9.4.3 9.4.4 9.4.5

Liquide middelen

9.5

Totaal vlottende activa TOTAAL

56

PASSIVA

Ref.

Eigen vermogen -Overige reserves Totaal eigen vermogen

9.6 9.6.1

Voorzieningen -Latente belastingen -Onrendabele investeringen nieuwbouw -KoopZekerPlan-woningen Totaal voorzieningen

9.7 9.7.1 9.7.2 9.7.3

Langlopende schulden -Leningen kredietinstellingen -Terugkoopverplichting VOV -Overige leningen Totaal langlopende schulden

9.8 9.8.1 9.8.2 9.8.3

Totaal lang vermogen

2009

2008

23.570 23.570

19.796 19.796

688 23.042 939 24.669

782 27.092 1.078 28.952

119.681 1.178 513 121.372

116.014 855 513 117.382

169.611

166.130

13.579 1.338 1.181 4.022 20.120

5.703 4.450 148 2.383 4.558 17.242

189.731

183.372

Vlottende passiva Kortlopende schulden -Schulden aan kredietinstellingen -Schulden aan leveranciers -Onderhanden projecten -Belastingen en premies sociale verzekeringen -Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

9.9 9.9.1 9.9.2 9.9.3 9.9.4 9.9.5

TOTAAL

57

58

2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2009 (bedragen x € 1.000)

Ref.

2009

2008

Bedrijfsopbrengsten -Huren -Vergoedingen -Overheidsbijdragen -Verkoop onroerende zaken -Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten -Geactiveerde productie -Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7

27.730 96 311 1.827 173656 94 30.541

26.507 175 608 2.437 528 322 266 30.843

Bedrijfslasten -Afschrijvingen materiële vaste activa -Overige waardeverandering materiële vaste activa -Erfpacht -Salarissen -Sociale lasten -Pensioenlasten -Lasten onderhoud -Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa -Lasten collegiale financiering -Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 10.13 10.14 10.15 10.16 10.17

216 1.837 25 2.834 270 461 6.523 1.225 40 4.793 18.224

503 26.192 24 2.409 274 438 7.832 40 5.110 42.822

12.317

11.979-

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa Jaarresultaat na belastingen en na mutatie reële waarde materiële vaste activa

59

10.19 10.20 10.21 10.22

509 6.0186.808 2.122-

909 5.97917.0492.5541

10.23

4.686 912-

19.6021.018-

3.774

20.620-

60

3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode (bedragen x € 1.000)

2009 Vlottende activa minus kortlopende schulden begin boekjaar

2.197-

Herkomst der middelen Bedrijfsuitoefening -jaarresultaat -afschrijvingen Cash flow

3.774 216 3.990

Kapitaalgoederensfeer -desinvesteringen -afname overige financiële activa

15.528 1.967

Vermogenssfeer -opgenomen leningen

14.873 32.368

Totaal herkomst van middelen

36.358

Besteding van middelen Kapitaalgoederensfeer -investeringen

27.034

Vermogenssfeer -afname voorzieningen -aflossingen leningen

4.283 10.883

Totaal besteding van middelen

42.200

Vlottende activa minus kortlopende schulden einde boekjaar

61

8.039-

62

4 Algemene toelichting 4.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

4.2 Fusiegrondslagen Stichting De Goorse Volkswoning is op 31 december 2008 door middel van een juridische fusie samengegaan met Stichting Spectrum Wonen. Bij deze fusie was De Goorse Volkswoning de verkrijgende instelling en was laatstgenoemde corporatie de verdwijnende instelling. Tengevolge van de fusie heeft De Goorse Volkswoning onder algemene titel het gehele vermogen van de verdwijnende instelling verkregen. De financiële gegevens van de gefuseerde instellingen zijn - ingevolge de fusieakte - in deze jaarrekening verwerkt vanaf 1 januari 2009. Door middel van een statutenwijziging van Stichting De Goorse Volkswoning is de naam gewijzigd in Stichting Viverion. Stichting Viverion is gevestigd in de gemeente Lochem. De waarderingsgrondslagen en winstbepalingsgrondslagen van de nieuwe organisatie zijn gebaseerd op de door beide instellingen toegepaste grondslagen. Voor een beperkt aantal posten is een geharmoniseerde grondslag gekozen. De vergelijkende cijfers over 2008 zijn gebaseerd op financiële gegevens van de beide instellingen op basis van de jaarrekeningen 2008. De effecten van de harmonisatie van grondslagen op het eigen vermogen per 1 januari 2009 zijn als volgt aan te geven: x € 1.000 Eigen vermogen per 31 december 2008: De Goorse Volkswoning Spectrum Wonen

20.412 15.196 35.608

Effecten harmonisatie: - mutatie bedrijfswaarde activa in exploitatie - afboeking te vorderen subsidies BWS - opheffing voorziening prachtwijken - afboeking niet opgenomen vakantiedagen - afboeking activa ten dienste van exploitatie - mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Eigen vermogen per 1 januari 2009

63

-14.584 -310 625 65 -92 -1.516 19.796

De effecten van de harmonisatie van grondslagen op het resultaat 2008 zijn als volgt aan te geven: x € 1.000 Groepsresultaat na belastingen 2008: De Goorse Volkswoning Spectrum Wonen

-12.963 -10.418 -23.381

Effecten harmonisatie: - correctie afschrijving woningen en woongebouwen - correctie afschrijving onroerende zaken niet zijnde woningen - correctie boekwaarde verkochte woningen Gecorrigeerd groepsresultaat na belastingen 2008

2.398 214 149 -20.620

De vergelijkende cijfers over 2008 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

4.3 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Viverion en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtingsdatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtingsdatum is het moment dat beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd: • Spectrum Holding B.V. (100%) • Spectrum Ontwikkeling I B.V. (100%) • Spectrum Ontwikkeling II B.V. (100%) • Spectrum Ontwikkeling III B.V. (100%) Proportioneel geconsolideerd: • Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. (50%) • De Cloese V.O.F. (33 1/3%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde: • Triax Vastgoed B.V. Spectrum Ontwikkeling I B.V. participeert voor 50% in Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. De activiteit van de V.O.F. bestaat uit het realiseren van 29 appartementen en commerciële ruimten op de markt in Lochem. Deze V.O.F. is aangemerkt als joint venture. Met de andere vennoot wordt de zeggenschap gezamenlijk uitgeoefend.

64

Spectrum Ontwikkeling II B.V. participeert voor 33 1/3% in De Cloese V.O.F. De activiteit van deze V.O.F. bestaat uit projectontwikkeling op de plek bij kasteel “De Cloese” in Lochem. Met de andere vennoten wordt de zeggenschap gezamenlijk uitgeoefend. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

4.4 Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde).

4.5 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Viverion zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.1.1 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

5.2 Materiële vaste activa 5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2009 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud,

65

erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Prijsinflatie Looninflatie Bouwindex Onderhoudsindex Marktindex Korte rente Lange rente -

-

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1,20% 3,00% 3,00% 3,00% -5,00% 2,60% 5,04%

1,25% 1,00% 1,50% 1,50% -1,00% 2,81% 4,97%

1,48% 1,95% 1,95% 1,95% 0,2 % 2,96% 4,92%

1,63% 2,27% 2,27% 2,27% 1,04% 3,06% 4,88%

1,74% 2,49% 2,49% 2,49% 1,63% 3,30% 4,80%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,30% 4,80%

jaarlijkse huurverhogingen zijn inflatievolgend conform tabel prijsinflatie; jaarlijkse huurderving van 0,5%; mutatiegraad van 10% in 2010 en 2011 en 9% in de volgende jaren; jaarlijkse ontwikkeling variabele lasten conform tabel prijsinflatie; jaarlijkse ontwikkeling onderhoudslasten conform tabel onderhoudsindex; een rekenrente van 6,0% (voorgaand jaar: 6,0%) voor woningen en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. De minimale levensduur is gesteld op 8 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop; de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

66

5.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.2.3 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. 5.2.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.

67

5.3 Financiële vaste activa 5.3.1 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningcorporatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.3.2 Effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden de onder financiële vaste activa opgenomen effecten die: • geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille; en • niet tot einde looptijd worden aangehouden; gewaardeerd tegen reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende effecten niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Indien van een individueel effect de reële waarde onder de (geamortiseerde) kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst-en-verliesrekening. Voor rentedragende financiële activa vindt verwerking van de rentebaten plaats tegen de effectieve-rentemethode. Effecten die onderdeel zijn van de handelsportefeuille worden gewaardeerd tegen reële waarde. Waardeveranderingen worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Gekochte, rentedragende effecten die tot het einde van de looptijd worden aangehouden worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan effecten die na de eerste verwerking worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van de waardeveranderingen via de winst-en-verliesrekening worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan effecten die na eerste verwerking worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van de waardeveranderingen via het eigen vermogen worden in de eerste waardering verwerkt. Bij verkoop van de effecten aan een derde of door opname in de effectieve rente (in geval van een rentedragend actief) worden de transactiekosten in de winst-en-verliesrekening verwerkt. 5.3.3 Overige financiële activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook

68

transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de Stichting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de Stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winsten-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

5.4 Voorraden 5.4.1 Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.5 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief bedraagt, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

5.6 Vorderingen 5.6.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. 5.6.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

69

5.7 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. 5.7.1 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij De Stichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. 5.7.2 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. 5.7.3 Voorziening KoopZekerPlan woningen In 1999 is een voorziening gevormd voor de KZP-woningen. Onderhoud aan de KZP-woningen komt ten laste van deze voorziening.

5.8 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.

70

Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5.9 Overige activa en passiva Voor zover in bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

5.10 Leasing 5.10.1 Operationele leasing Bij Viverion bestaan leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen die aan de eigendom verbonden zijn, niet bij Viverion liggen. Deze leasecontracten worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

71

6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: − materiële vaste activa in exploitatie; − onder vlottende activa opgenomen effecten; − afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 6.1.1. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-enverliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meeren minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

72

6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%. 6.2.2 Overheidsbijdragen Voor zover de bijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de gehandicapten regeling c.q. het Besluit Woninggebonden Subsidies, waarbij rekening gehouden is met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. 6.2.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 6.2.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over de grondwaarde wordt niet afgeschreven. 6.3.2 Overige waardeveranderingen vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. 6.3.3 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.4 Pensioenen De Groep heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de

73

pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt de Groep op verplichte, contractuele of vrijwillige premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft de Groep geen verdere verplichting uit hoofde van deze pensioenregelingen. De Groep heeft in ieder geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. 6.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaats gevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.7 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Vivieron integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 6.3.8 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 6.3.9 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Viverion dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

74

Marktrisico De Groep loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. Valutarisico De Groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico De Groep loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico De Groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Groep risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico De Groep heeft geen significante concentraties van kredietrisico. De Groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico De Groep maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

7.1 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Viverion. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Viverion binnen de sector gangbare uitgangspunten.

75

7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

7.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Viverion een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2009 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2009 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

8 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

76

9 Toelichting op de geconsolideerde balans (bedragen x € 1.000) 9.1 Materiële vaste activa 9.1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 1 januari 2009: Bedrijfswaarde Rentabiliteitswaarde Bedrijfswaarde 1 januari 2009

141.459 7.548 149.007

Mutaties 2009: - investeringen aankoop bezit - investeringen bestaand bezit - desinvesteringen bestaand bezit - overige mutaties bedrijfswaarde - mutaties rentabiliteitswaarde Totaal mutaties

548 15.306 (392) 66 572 16.100

31 december 2009: Bedrijfswaarde Rentabiliteitswaarde Bedrijfswaarde 31 december 2009

156.987 8.120 165.107

Ten opzicht van voorgaand verslagjaar is de reële waarde met € 912 gemuteerd. Voor de toelichting op deze mutatie verwijzen wij naar de toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening. In de post onroerende zaken in exploitatie zijn 5.564 huurwoningen opgenomen. De WOZ-waarde van deze woningen bedraagt € 936.556. De activa in exploitatie zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde bedraagt op 1 januari 2010 € 460.072. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met leningen die zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 9.1.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1 januari 2009: Investeringen Afwaardering Boekwaarde 1 januari 2009

855 0 855

Mutaties 2009: - investeringen - afwaardering Totaal mutaties

323 0 323

31 december 2009: Investeringen Afwaardering Boekwaarde 31 december 2009

1.178 0 1.178

77

9.1.3 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 1 januari 2009: Investeringen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Boekwaarde per 1 januari 2009

14.322 (5.328) 8.994

Mutaties 2009: - investeringen - overboeking investeringen van voorziening onrendabele investeringen - overboeking investeringen naar voorziening onrendabele investeringen - overboeking voorziening van voorziening onrendabele investeringen - overboeking investeringen naar activa in exploitatie - overboeking voorziening naar activa in exploitatie - mutatie voorziening onrendabele investeringen - voorziening projectontwikkeling Totaal mutaties

6.648 2.402 (17) (2.013) (15.475) 5.061 62 (2.692) (6.024)

31 december 2009: Investeringen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening projectontwikkeling Boekwaarde per 31 december 2009

7.880 (2.218) (2.692) 2.970

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 261 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 1,61%. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa in ontwikkeling voor een bedrag van € 946. 9.1.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie grond/bouw inventarissen/ bedrijfsgebouw autom.app.

1 januari 2009: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2009 Mutaties 2009: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - correctie afschrijvingen Totaal mutaties

31 december 2009: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2009

78

vervoermiddelen

totaal

1.637 (715) 922

580 (78) 502

80 (53) 27

2.297 (846) 1.451

400 0 (91) 0 309

707 0 (116) 0 591

0 (23) (9) 23 (9)

1.107 (23) (216) 23 891

2.037 (806) 1.231

1.287 (194) 1.093

57 (39) 18

3.381 (1.039) 2.342

De afschrijvingsmethode is lineair met een rentepercentage van 7%. De afschrijvingstermijn voor kantoorgebouwen is 30 jaar, voor inventaris en vervoermiddelen 5 jaar. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn per 1 januari 2010 voor € 2,35 miljoen verzekerd. De specificatie van de verzekeringen van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: - bedrijfsgebouw Uitgebreide opstal - inventarissen Uitgebreide inboedel - automatiseringsapparatuur Uitgebreide inboedel - vervoermiddelen WA casco 2009

2008

9.2 Financiële vaste activa 9.2.1 Deelnemingen Triax Vastgoed B.V.: Stand per 1 januari Aandeel resultaat deelneming (33 1/3%) Stand per 31 december

10 0 10

9 1 10

2.730

2.730

0 2.500 500 284 18 11 3.313

1.965 2.500 500 284 20 11 5.280

9.2.2 Effecten 5 Certificaten à € 546.012,50, rente 4,5% Wooninvesteringsfonds 9.2.3 Overige financiële vaste activa Leningen u/g: Belegging SNS-deposito Wooninvesteringsfonds Gemeente Lochem Jansen de Jong Gemeente Lochem inzake woonwagen Provinciaal Monumentenfonds

9.3 Voorraden 9.3.1 Voorraad onverkochte woningen Voorraad onverkocht woningen per 1 januari 2009

1.989

Mutaties boekjaar: - verkoop woningen - overboeking van onderhanden werk - resultaatneming Totaal mutaties

(818) 363 (122) (577)

Voorraad onverkochte woningen per 31 december 2009

1.412

79

9.3.2 Onderhanden werk 1 januari 2009: Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling Af: reeds genomen verlies voorgaande jaren Boekwaarde per 1 januari 2009

2.124 (95) 2.029

Mutaties 2009: - bestede kosten - overboeking naar onderhanden projecten - overboeking naar voorraad onverkochte woningen - resultaatneming Totaal mutaties

235 (211) (363) (59) (398)

31 december 2009: Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling Af: reeds genomen verlies voorgaande jaren Boekwaarde per 31 december 2009

1.726 (95) 1.631 2009

2008

9.4 Vorderingen 9.4.1 Huurdebiteuren Aantal maanden achterstand: 1 2 3 4 en meer

Aantal huurders 179 44 18 18

Vertrokken huurders

50

Af: voorziening wegens oninbaarheid

63 32 18 38 151 62 213 (36) 177

64 49 38 73 224 36 260 (14) 246

21 27 48

36 28 64

531

527

De huurachterstand ultimo boekjaar uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur bedraagt 0,76%. 9.4.2 Gemeente Deze post is als volgt samengesteld: Te verrekenen bijdragen Woningaanpassingen

9.4.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen De Cloese V.O.F.

80

2009

2008

9.4.4 Overige vorderingen Rekening-courant Woonbedrijf Ieder1, Deventer Overige debiteuren

6.232 333 6.565 (1.217) 5.348

Af: voorziening wegens oninbaarheid

6.078 677 6.755 (13) 6.742

9.4.5 Overlopende activa Rente leningen u/g, certificaten, deposito's en rekening-courant Nog te ontvangen huur Wellehof 2003/2004/2005/2007/2008 Nog te ontvangen creditnota's Overig

215 0 9 137 361

326 72 43 200 641

0 607 607 1

1 802 803 4

0 1.965 2.573

2.000 0 2.807

9.5 Liquide middelen Direct opvraagbaar: - kas - bank rekening-courant Gelden onderweg: Deposito's < 1 jaar: - ING - SNS

De kredietlimiet in rekening-courant bij de ING Bank bedraagt € 7.000.000 en bij de SNS Bank heeft Viverion de beschikking over een kredietlimiet van € 500.000.

9.7 Voorzieningen 9.7.1 Voorziening latente belastingen Stand per 1 januari Correctie voorgaande jaren

782 0 782 (94) 688

Vrijval Stand per 31 december De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële vaste activa en passiva in deze jaarrekening.

81

0 884 884 (102) 782

9.7.2 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 1 januari 2009: Onrendabele investeringen nieuwbouw Af: investeringen Stand per 1 januari

36.017 (8.925) 27.092

Mutaties boekjaar: - overboeking onrendabele investeringen naar activa in ontwikkeling - overboeking onrendabele investeringen naar activa in exploitatie - mutatie onrendabele investeringen - uitbreiding investeringshorizon - investeringen boekjaar - overboeking investeringen naar activa in ontwikkeling - overboeking investeringen van activa in ontwikkeling - overboeking investeringen naar activa in exploitatie

(2.013) (5.472) (3.298) 1.913 (8.540) 2.402 (17) 10.975 (4.050)

31 december 2009: Onrendabele investeringen nieuwbouw Af: investeringen Stand per 31 december

27.147 (4.105) 23.042 2009

2008

9.7.3 Voorziening KoopZekerPlanwoningen Stand per 1 januari Af: onderhoudkosten KoopZekerPlanwoningen Stand per 31 december

1.078 (139) 939

1.301 (223) 1.078

116.014 14.550 130.564 (10.883) 119.681

105.601 18.000 123.601 (7.587) 116.014

92.076

48.299

Stand per 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

855

0

Mutaties boekjaar

323

855

1.178

855

9.8 Langlopende schulden 9.8.1 Leningen kredietinstellingen Saldo begin boekjaar Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Saldo einde boekjaar waarvan looptijd langer dan 5 jaar De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 4,92%. Het aflossingsbestanddeel in het komende jaar zal ca. € 7.537 bedragen. 9.8.2 Terugkoopverplichting VOV woningen

Stand per 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

82

2009

2008

9.8.3 Overige leningen Van Wijnen Ontwikkelingsgronden Oost B.V. Van Wijnen Groep Projectontwikkeling B.V.

256 257 513

256 257 513

6.579 7.000 13.579

703 5.000 5.703

528 92 99 3 72 544 1.338

3.105 135 74 64 138 934 4.450

9.9 Kortlopende schulden 9.9.1 Schulden aan kredietinstellingen Bank rekening-courant Kasgeldlening Provincie Overijssel

9.9.2 Schulden aan leveranciers De specificatie is als volgt: Bouw- en onderhoudsbedrijven Schildersbedrijven Installatiebedrijven Accountant Ict Diversen

9.9.3 Onderhanden projecten 1 januari 2009: Gedeclareerde termijnen Af: bestede kosten onderhanden projecten Af: winstneming voorgaande jaren Boekwaarde per 1 januari 2009

982 (757) (77) 148

Mutaties 2009: - bestede kosten - overboeking van projecten in ontwikkeling - gedeclareerde termijnen - resultaatneming

(880) (211) 957 (14) (148)

31 december 2009: Bestede kosten onderhanden projecten Boekwaarde per 31 december 2009

0 0

9.9.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonbelasting Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Sociale lasten Pensioenpremie

86 665 299 24 107 1.181

83

90 455 1.758 30 50 2.383

2009

2008

9.9.5 Overlopende passiva Nog niet vervallen rente/aflossing Huurvoorstand Nog te verrekenen huurtoeslag Nog te betalen bedragen inzake opgeleverde projecten Afkoop erfpacht Gemeente Rijssen-Holten Te betalen bedragen inzake personele regelingen Overloop onderhoudskosten Nog te betalen accountantskosten/kosten treasury Nog te betalen rente Diversen

2.935 248 198 432 0 0 3 28 63 115 4.022

9.10 Niet uit de balans blijkende verplichtingen 9.10.1 Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van onroerende zaken in exploitatie (Medisch Centrum Goor) zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een jaarlijks bedrag van € 24 (exclusief indexering) tot het jaar 2054. 9.10.2 Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van € 946. 9.10.3 Asbestsanering Gijmink Eind 2005 is een convenant ondertekend tussen de Provincie Overijssel, de gemeente Hof van Twente en De Goorse Volkswoning waarin afspraken rondom de asbestsanering van de wijk het Gijmink in Goor zijn vastgelegd. De totale bijdrage van de Stichting is gemaximeerd, basis prijspeil 2005, op € 2.400. Deze kostenpost wordt jaarlijks, op basis van het gerealiseerde aantal gesaneerde woningen, ten laste van het resultaat gebracht. Ultimo 2009 is hiervan ca. 662 voldaan. In de toekomstige resultaten zal het restant ad ca. € 1.738 worden verantwoord onder waardeveranderingen ten gevolge van sloop. 9.10.4 Obligo WSW Het W.S.W. geeft borgstellingen af ten behoeve van nieuwbouwplannen die met kapitaalmarktleningen zijn gefinancierd. Als deelnemer aan het W.S.W zijn wij gehouden deel te nemen in het risico waartoe het W.S.W. zich heeft borggesteld. De hiervoor aan te houden obligo bedraagt per 31 december 2009 € 4.339. Overigens verwacht het W.S.W. dat, conform haar meerjarenliquiditeitsprognose, de eerste vijf jaar geen beroep op deze verplichting zal worden gedaan.

84

2.772 143 223 243 293 432 80 12 61 299 4.558

9.10.5 Operationele leases Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren: x € 1.000 Te betalen: Binnen één jaar Tussen een jaar en vijf jaar Meer dan vijf jaar

123 249 0

9.11 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 9.11.1 Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Viverion vormt met Spectrum Holding B.V., Spectrum Ontwikkeling I B.V., Spectrum Ontwikkeling II B.V. en Spectrum Ontwikkeling III B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake van de combinatie verschuldigde belasting.

85

10 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2009

2008

10.1 Huren Te ontvangen netto huur Af: - huurderving wegens leegstand - huurderving wegens oninbaarheid - huurgewenning - dotatie voorziening dubieuze debiteuren

28.039

26.801

(292) (12) (5) 0 27.730

(286) (2) 0 (6) 26.507

De "te ontvangen nettohuur" is ten opzichte van het vorig boekjaar gewijzigd als gevolg van: - de huurverhoging per 1 juli 2009 die gemiddeld 2,27% bedroeg. - huurverhogingen als gevolg van harmonisatie en aangebrachte voorzieningen. - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen. - woningverkopen. De huurderving bedraagt 0,69% van de te ontvangen nettohuur. 10.2 Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen: - overige goederen, leveringen en diensten Af: - vergoedingsderving wegens leegstand

97

178

(1) 96

(3) 175

De "te ontvangen vergoedingen" zijn ten opzichte van het vorig boekjaar gewijzigd als gevolg van: - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen. - woningverkopen. - mutatie in de hoogte van de vergoeding en de deelnamegraad aan de servicekosten. 10.3 Overheidsbijdragen Bijdragen van gemeente in het exploitatietekort: - bijdragen bws-complexen - jaarlijkse bijdrage i.v.m. woningaanpassingen

309 2 311

86

571 37 608

2009

2008

10.4 Verkoop onroerende zaken Resultaat verkoop 11 woningen (2008: 15 woningen) Af: direct toerekenbare kosten Winst doorverkoop 6 kzp woningen (2008: 7 woningen)

1.694 (34) 1.660 167 1.827

2.388 (63) 2.325 112 2.437

(173)

528

36 337 22 261 656

281 0 41 0 322

21 73 94

16 250 266

216

503

10.5 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Winstneming onderhanden projecten 10.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten koopwoningen Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen Geactiveerde rente m.b.t. projecten koopwoningen Geactiveerde rente m.b.t. projecten huurwoningen

10.7 Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst VVE beheer Overige

10.8 Afschrijvingen materiële vaste activa Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 10.9 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie: - waardeverandering boekwaarde > bedrijfswaarde Onroerende zaken in ontwikkeling: - mutatie onrendabele top nieuwbouw Aankoop onroerende zaken: - onrendabele top aangekocht onroerend goed Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw: - mutaties binnen de investeringshorizon van vijf jaar - uitbreiding investeringshorizon Mutatie voorzieningen: - dotatie voorziening Prachtwijken - dotatie voorziening projectontwikkeling

0 (62)

(2.076) 877

592

0

(3.298) 1.913

21.277 5.906

0 2.692 1.837

208 0 26.192

25

24

10.10 Erfpacht Jaarlijks verschuldigde erfpacht Medisch Centrum Goor

87

2009

2008

10.11 Lonen en salarissen Salarissen Uitzendkrachten Af: - niet opgenomen vakantiedagen - WAO-uitkering/ziekengeld - overboeking salariskosten gedetacheerde medewerkers naar lasten onderhoud

2.389 529 2.918

2.348 146 2.494

0 (7) (77) 2.834

(3) (7) (75) 2.409

277 (7) 270

282 (8) 274

476 (15) 461

452 (14) 438

10.12 Sociale lasten Sociale lasten Af: overboeking sociale lasten gedetacheerde medewerkers naar lasten onderhoud

10.13 Pensioenlasten Pensioenlasten Af: overboeking pensioenlasten gedetacheerde medewerkers naar lasten onderhoud

10.14 Lasten onderhoud Kosten planmatig onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud Kosten overig onderhoud

3.383 2.207 834 6.424 99 6.523

Bij: salariskosten gedetacheerde medewerkers

4.620 2.249 866 7.735 97 7.832

10.15 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren Dotatie voorziening dubieuze overige vorderingen/debiteuren Dotatie voorziening rekening-courant Woonbedrijf Ieder1 Af: ontvangen bedragen van reeds afgeboekte vorderingen

22 204 1.000 1.226 (1) 1.225

0 0 0 0 0 0

10.16 Lasten collegiale financiering Wst. Ons Huis, Nieuwekerk aan de IJssel, jaarlijkse bijdrage

88

40

40

2009

2008

10.17 Overige bedrijfslasten

Beheerskosten: Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtskosten Advieskosten Automatiseringskosten Autokosten Algemene kosten

Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie

Overige bedrijfslasten: Bijdrage prachtwijken Buurtbeheer/leefbaarheid Ondersteuning verenigingen Fusiekosten Buitengewone lasten Diversen

Totaal overige bedrijfslasten

442 296 55 308 421 157 467 2.146

510 129 62 173 331 150 386 1.741

999 95 53 1.147

866 85 53 1.004

296 570 62 0 372 200 1.500

215 359 32 1.023 128 608 2.365

4.793

5.110

46 2 72 21 141

47 0 50 345 442

10.18 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).

89

2009

2008

10.19 Rentebaten Rente BWS-subsidies Rente leningen W.I.F. Rente certificaten W.I.F. Rente deposito SNS-Bank Rente liquide middelen Rente deposito's < 1 jaar Rente project Steenbrugge, Deventer Rente De Cloese V.O.F. Overige rentebaten

0 77 123 118 18 8 154 0 11 509

19 77 123 118 82 184 283 22 1 909

5.734 284 6.018

5.643 336 5.979

2.216 0 0 (94) 2.122

1.829 (57) 884 (102) 2.554

10.20 Rentelasten Rente leningen kredietinstellingen Rente overige schulden kort

10.21 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Acute belastingen voorgaande jaren Latente belastingen per 1 januari Mutatie latente belastingen boekjaar

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Bij: Fiscaal hogere opbrengst onderhanden projecten Fiscaal geen waardeveranderingen materiële vaste activa Fiscaal lagere lasten onderhoud Fiscaal lagere bijzondere waardeverandering van vlottende activa Fiscaal lagere overige bedrijfslasten Fiscaal hogere waardering leningen kredietinstellingen Fiscaal geen mutatie reële waarde materiële vaste activa

5.896 99 1.837 133 1.000 296 369 912 4.646

Af: Fiscaal geen verkoopopbrengst onroerende zaken Fiscaal hogere afschrijvingen op materiële vaste activa

(1.827) (24)

Belastbaar bedrag

(1.851) 8.691

Verschuldigde winstbelasting (25,5%)

2.216

10.22 Resultaat deelnemingen Triax Vastgoed B.V.

0

90

1

10.23 Mutatie reële waarde materiële vaste activa De reële waarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 912 ten opzichte van de reële waarde ultimo van het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: Autonome ontwikkeling a vrijval kasstromen b effect van één jaar opschuiven

(10.355) 7.833 (2.522)

Gevolgen van voorraadmutaties in het bezit a verkoop b verbeteringen c nieuwbouw d aankoop e overige mutaties woninggegevens

(391) (74) 15.380 548 (2.568) 12.895

Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters a in de huurprijscomponent b in de huurderving c in de onderhoudslasten d in de overige lasten c in de restwaarde e in de levensduur f in de mutatiegraad g in het exploitatiebeleid h in het sloopbeleid i in het verbeterbeleid

(13.414) 55 5.753 374 6.541 (82) 2.914 7.504 (1.966) (2.525) 5.154 15.527

Totaal mutatie kasstromen vanuit het bezit in exploitatie Gevolgen van wijzigingen in de leningenportefeuille a autonome ontwikkeling b wijzigingen in lopende leningen c nieuwe leningen

(804) (673) 2.050

Rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen Totale mutatie bedrijfswaarde

573 16.100

Investeringen historische kostprijs van in exploitatie gegaan bezit Investeringen historische kostprijs van in exploitatie gegaan aangekocht bezit Al verwerkte onrendabele top Al verwerkte onrendabele top aangekocht bezit Na-investeringen rechtstreeks

(26.450) (1.621) 10.533 592 (66) (17.012) (912)

Totaal mutatie reële waarde materiële vaste activa

91

11 Overige informatie 11.1 Werknemers Gedurende het jaar 2009 had Viverion gemiddeld 44 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. 11.2 Bestuurders en commissarissen Lasten terzake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - bestuurders en voormalig bestuurders € 192.586 (voorgaand jaar € 265.066) - commissarissen en voormalige commissarissen € 49.500 (voorgaand jaar € 42.480) De bezoldiging van bestuurders omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte,ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) - uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en - winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd:

J.W.T. Allersma P. Koburg

Periodiek betaalde Beloningen betaalbaar beloningen op termijn 2009 2008 2009 2008 133.579 111.830 33.239 25.549 0 0 89.545 10.200

Totaal

133.579

Naam

201.375

33.239

Uitkeringen bij beëindiging Winstdeling en bonus dienstverband 2009 2008 2009 2008 n.v.t. n.v.t. 25.768 20.614 0 0 n.v.t. n.v.t.

35.749

25.768

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Naam H.G.B. Spekhorst * D.W. Boerboom MRE ** A. Rosenberg P.M. Bieshaar *** L.L. Vis P.W.H. van Heek *** B. Admiraal J.C.J. Huiskes J.H. Neurink Z.S. Arda Totaal

Als lid van de Raad van Als lid van commissies Commissarissen 2009 2008 2009 2008 0 0 9.000 6.807 0 0 7.500 4.531 0 0 6.000 4.538 0 6.000 4.538 1.500 0 0 6.000 4.538 0 6.000 3.998 1.500 0 0 6.000 3.998 0 381 0 0 0 0 0 5.153 0 0 0 3.998 46.500

42.480

3.000

0

* = voorzitter ** = vicevoorzitter *** = lid auditcommissie, extra bezoldiging vanwege extra vergaderingen

92

Overige kostenvergoedingen 2009 2008 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

20.614

11.3 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens ( WOPT ) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister ( in 2009: € 188.000,- ). De berekening van het inkomen volgens de WOPT is gebaseerd op het loon voor loonbelasting. Op basis van deze berekening was er bij Viverion in 2009 geen functionaris in dienst die een inkomen heeft genoten dat uitgaat boven € 188.000,-.

93

12 Balans per 31 december 2009 (bedragen x € 1.000)

ACTIVA

Ref.

2009

2008

165.107 1.178 2.970 2.342 171.597

149.007 855 8.994 1.451 160.307

10 2.730 4.081 6.821

10 2.730 6.048 8.788

178.418

169.095

565 382 947

841 777 1.618

177 48 1.772 5.360 312 7.669

246 64 1.882 6.610 643 9.445

2.516

2.690

11.132

13.753

189.550

182.848

Vaste activa Materiële vaste activa -Onroerende en roerende zaken in exploitatie -Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden -Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling -Onroerende en roerende zaken ten dienste v/d exploitatie Totaal materiële vaste activa

14.2 14.2.1 14.2.2 14.2.3 14.2.4

Financiële vaste activa -Deelnemingen -Effecten -Overige financiële vaste activa Totaal financiële vaste activa

14.3 14.3.1 14.3.2 14.3.3

Totaal vaste activa

Vlottende activa Voorraden -Voorraden -Onderhanden werk

14.4 14.4.1 14.4.2

Vorderingen -Huurdebiteuren -Gemeenten -Vorderingen op groepsmaatschappijen -Overige vorderingen -Overlopende activa Totaal vorderingen

14.5 14.5.1 14.5.2 14.5.3 14.5.4 14.5.5

Liquide middelen

14.6

Totaal vlottende activa TOTAAL

94

PASSIVA

Ref.

Eigen vermogen -Overige reserves Totaal eigen vermogen

14.7 14.7.1

Voorzieningen -Latente belastingen -Onrendabele investeringen nieuwbouw -KoopZekerPlan-woningen -Deelnemingen Totaal voorzieningen

14.8 14.8.1 14.8.2 14.8.3 14.8.4

Langlopende schulden -Leningen kredietinstellingen -Terugkoopverplichting VOV Totaal langlopende schulden

14.9 14.9.1 14.9.2 14.9.3

Totaal lang vermogen

2009

2008

23.570 23.570

19.796 19.796

688 23.042 939 365 25.034

782 27.092 1.078 299 29.251

119.681 1.178 120.859

116.014 855 116.869

169.463

165.916

13.568 1.334 1.181 4.004 20.087

5.624 4.446 148 2.366 4.348 16.932

189.550

182.848

Vlottende passiva Kortlopende schulden -Schulden aan kredietinstellingen -Schulden aan leveranciers -Onderhanden projecten -Belastingen en premies sociale verzekeringen -Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

14.10 14.10.1 14.10.2 14.10.3 14.10.4 14.10.5

TOTAAL

95

96

13 Winst- en verliesrekening over 2009 (bedragen x € 1.000)

Ref.

2009

2008

Bedrijfsopbrengsten -Huren -Vergoedingen -Overheidsbijdragen -Verkoop onroerende zaken -Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten -Geactiveerde productie -Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

15.1 15.2 15.3 15.4 15.5 15.6 15.7

27.730 96 311 1.827 158656 94 30.556

26.507 175 608 2.437 528 322 266 30.843

Bedrijfslasten -Afschrijvingen materiële vaste activa -Overige waardeverandering materiële vaste activa -Erfpacht -Salarissen -Sociale lasten -Pensioenlasten -Lasten onderhoud -Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa -Lasten collegiale financiering -Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

15.8 15.9 15.10 15.11 15.12 15.13 15.14 15.15 15.16 15.17

216 1.837 25 2.834 270 461 6.523 1.225 40 4.810 18.241

503 26.192 24 2.409 274 438 7.832 40 5.109 42.821

12.315

11.978-

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa Jaarresultaat na belastingen en na mutatie reële waarde materiële vaste activa

97

15.19 15.20 15.21 15.22

559 6.0006.874 2.12266-

1.019 5.97416.9332.554115-

15.23

4.686 912-

19.6021.018-

3.774

20.620-

98

14 Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000)

14.1 Algemeen 14.1.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.3.1 in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de op pagina … tot en met … opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. 2009

2008

14.3 Financiële vaste activa 14.3.1 Deelnemingen Triax Vastgoed B.V.: Stand per 1 januari Aandeel resultaat deelneming Stand per 31 december Spectrum Holding B.V.: Stand per 1 januari Aandeel resultaat deelneming Voorziening negatief eigen vermogen deelneming Stand per 31 december Totaal deelnemingen

10 0 10

9 1 10

(299) (68) (367) 367 0

(183) (116) (299) 299 0

10

10

0 2.500 500 768 284 18 11 4.081

1.965 2.500 500 768 284 20 11 6.048

14.3.3 Overige financiële vaste activa Leningen u/g: Belegging SNS-deposito Wooninvesteringsfonds Gemeente Lochem De Cloese V.O.F. Jansen de Jong Gemeente Lochem inzake woonwagen Provinciaal Monumentenfonds

99

14.4 Voorraden 14.4.1 Voorraad onverkochte woningen Voorraad onverkocht woningen per 1 januari 2009

841

Mutaties boekjaar: - verkoop woningen - overboeking van onderhanden werk - resultaatneming Totaal mutaties

(532) 363 (107) (276)

Voorraad onverkochte woningen per 31 december 2009

565

14.4.2 Onderhanden werk 1 januari 2009: Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling Af: reeds genomen verlies voorgaande jaren Boekwaarde per 1 januari 2009

872 (95) 777

Mutaties 2009: - bestede kosten - overboeking naar onderhanden projecten - overboeking naar voorraad onverkochte woningen - resultaatneming Totaal mutaties

238 (211) (363) (59) (395)

31 december 2009: Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling Af: reeds genomen verlies voorgaande jaren Boekwaarde per 31 december 2009

477 (95) 382

14.5 Vorderingen 14.5.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen Spectrum Holding B.V.: Stand per 1 januari Mutaties Rente Stand per 31 december

1.882 (144) 1.738 34 1.772

2.649 (904) 1.745 137 1.882

6.232 345 6.577 (1.217) 5.360

6.078 545 6.623 (13) 6.610

14.5.4 Overige vorderingen Rekening-courant Woonbedrijf Ieder1, Deventer Overige debiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid

100

2009

2008

14.5.5 Overlopende activa Rente leningen u/g, certificaten, deposito's en rekening-courant Nog te ontvangen rente De Cloese V.O.F. Nog te ontvangen huur Wellehof 2003/2004/2005/2007/2008 Nog te ontvangen creditnota's Overig

215 0 0 9 88 312

326 2 72 43 200 643

0 274 1 6 129 81 59 550 1

1 559 10 6 8 65 37 686 4

0 1.965 2.516

2.000 0 2.690

19.796 3.774 23.570

40.416 (20.620) 19.796

14.6 Liquide middelen Direct opvraagbaar: - kas - BNG rekening-courant - SNS-bank rekening-courant - Rabobank rekening-courant - ABN-AMRO rekening-courant - ING rekening-courant - Postbank rekening-courant Gelden onderweg: Deposito's < 1 jaar: - ING - SNS

De kredietlimiet in rekening-courant bij de ING Bank bedraagt € 7.000.000 en bij de SNS Bank heeft Viverion de beschikking over een kredietlimiet van € 500.000.

14.7 Eigen vermogen 14.7.1 Overige reserves Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Stand per 31 december

14.8 Voorzieningen 14.8.4 Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december

299 66 365

183 116 299

6.568 7.000 13.568

624 5.000 5.624

14.10 Kortlopende schulden 14.10.1 Schulden aan kredietinstellingen ING rekening-courant Kasgeldlening Provincie Overijssel

101

2009

2008

14.10.2 Schulden aan leveranciers De specificatie is als volgt: Bouw- en onderhoudsbedrijven Schildersbedrijven Installatiebedrijven Accountant Ict Diversen

528 92 99 3 72 540 1.334

3.105 135 74 64 138 930 4.446

86 665 299 24 107 1.181

90 438 1.758 30 50 2.366

2.935 248 198 432 0 0 3 27 46 115 4.004

2.772 143 223 243 293 432 80 11 17 134 4.348

14.10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonbelasting Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Sociale lasten Pensioenpremie

14.10.5 Overlopende passiva Nog niet vervallen rente/aflossing Huurvoorstand Nog te verrekenen huurtoeslag Nog te betalen bedragen inzake opgeleverde projecten Afkoop erfpacht Gemeente Rijssen-Holten Te betalen bedragen inzake personele regelingen Overloop onderhoudskosten Nog te betalen accountantskosten/kosten treasury Nog te betalen rente Diversen

102

15 Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2009

2008

15.5 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Winstneming onderhanden projecten

(158)

528

15.17 Overige bedrijfslasten Beheerskosten: Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtskosten Advieskosten Automatiseringskosten Autokosten Algemene kosten

Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie

Overige bedrijfslasten: Bijdrage prachtwijken Buurtbeheer/leefbaarheid Ondersteuning verenigingen Fusiekosten Buitengewone lasten Diversen

Totaal overige bedrijfslasten

442 296 55 308 421 157 484 2.163

510 129 62 173 331 150 385 1.740

999 95 53 1.147

866 85 53 1.004

296 570 62 0 372 200 1.500

215 359 32 1.023 128 608 2.365

4.810

5.109

45 2 72 21 140

46 0 50 345 441

15.18 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).

103

2009

2008

15.19 Rentebaten Rente BWS-subsidies Rente leningen W.I.F. Rente certificaten W.I.F. Rente deposito SNS-Bank Rente liquide middelen Rente deposito's < 1 jaar Rente project Steenbrugge, Deventer Rente De Cloese V.O.F. Rente Spectrum Holding B.V. Overige rentebaten

0 77 123 118 15 8 154 19 34 11 559

19 77 123 118 75 184 283 2 137 1 1.019

5.734 266 6.000

5.643 331 5.974

15.20 Rentelasten Rente leningen kredietinstellingen Rente overige schulden kort

15.22 Resultaat deelnemingen Spectrum Holding B.V. Triax Vastgoed B.V.

(66) 0 (66)

(116) 1 (115)

16 Overige gegevens Resultaten worden, conform het BBSH, uitsluitend bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. 2009

2008

Resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) Overige reserves

3.774

104

(20.620)

Bijlagen (geen deel uitmakend van de jaarrekening)

107

Financiële gegevens verbindingen Spectrum Holding B.V. De overige gegevens met betrekking tot Spectrum Holding B.V. staan hierna weergegeven. Financiële gegevens 2009: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding

€ -364.768 €0 € 18.000 € -364.768

€0 € 1.771.645 1,81% Er zijn geen zekerheden gesteld. Geen afspraken over gemaakt. Geen. Administratie wordt gevoerd door de TI. €0 Er zijn geen zekerheden afgegeven.

Spectrum Ontwikkeling I B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling I B.V. staan hieronder weergegeven. Financiële gegevens 2009: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding

108

€ -249.337 €0 € 18.000 € -249.337

€0 €0 N.v.t. N.v.t. N.v.t. Geen. Administratie wordt gevoerd door de TI. €0 Er zijn geen zekerheden afgegeven.

Spectrum Ontwikkeling II B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling II B.V. staan hieronder weergegeven. Financiële gegevens 2009: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding

€ -29.454* €0 € 18.000 € -29.454

€0 €0 N.v.t. N.v.t. N.v.t. Geen. Administratie wordt gevoerd door de TI. €0 Er zijn geen zekerheden afgegeven.

Spectrum Ontwikkeling III B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling III B.V. staan hierna vermeld. Financiële gegevens 2009: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding

109

€ 17.241 €0 € 18.000 € 17.241

€0 €0 N.v.t. N.v.t. N.v.t. Geen. Administratie wordt gevoerd door TI. €0 Er zijn geen zekerheden afgegeven.

Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. De overige gegevens van Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. staan hierna weergegeven. Financiële gegevens 2009: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding

€ 2.057.536 €0 € 1.028.768 € 1.028.768

€0 €0 N.v.t. N.v.t. N.v.t. Geen. Geen. €0 Er zijn geen zekerheden afgegeven.

De Cloese V.O.F. De overige gegevens van De Cloese V.O.F. staan hieronder vermeld. Financiële gegevens 2009: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding

110

€ 1.080.285 €0 € 360.095 € 360.095

€0 € 768.416 2,41% N.v.t. N.v.t. Geen. Geen. €0 Er zijn geen zekerheden afgegeven.

Triax Vastgoed B.V. De overige gegevens van Triax Vastgoed B.V. staan hierna vermeld. Financiële gegevens 2009: Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding

111

€ 30.744 €0 € 10.000 € 10.248

€0 €0 N.v.t. N.v.t. N.v.t. Geen. Geen. €0 Er zijn geen zekerheden afgegeven.

Viverion Postbus 123 7240 AC Lochem Telefoon 088- 321 32 10 Fax 088- 321 32 20 E [email protected] W www.viverion.nl Bezoekadressen Vestiging Lochem Larenseweg 28

Vestiging Goor Rozenstraat 2

Vestiging Rijssen Boomkamp 20

2 Jaar 0 v 09 erslag

Recommend Documents