Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Rendabele investering Voorzieningenhart Waterkwartier (De Biezantijn) Programma / Programmanummer
BW-nummer
Facilitaire diensten / 1043
BW-01334
Portefeuillehouder Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
H. Kunst
VA21, Maarten van Kaauwen, 3095
Samenvatting
Ten opzichte van het functioneel Programma van Eisen voor het nieuwe voorzieningenhart De Biezantijn is 160 vierkante meter meer gerealiseerd. Voor deze extra vierkante meters zijn huurcontracten afgesloten met een praktijk voor fysiotherapie, De Driestroom en woningcorporatie Portaal. De investeringskosten voor de realisering van de extra gebruiksruimten bedragen totaal € 352.000. Dit bedrag wordt ingezet vanuit het krediet investeringen Vastgoed 2014 van het programma Facilitaire Diensten.
Datum ambtelijk voorstel
24 april 2014 Registratienummer
13.0015878
Ter besluitvorming door het college
1. Uit het krediet (K000179) vastgoed investeringen met eigen dekking 2014 van het programma Facilitaire Diensten een bedrag van € 352.000 in te zetten. 2. De exploitatielasten en -bijdragen vanaf 2015 behorende bij het nieuwe voorzieningenhart via de najaarsnota 2014 te verwerken in de begroting. 3. Bijgevoegde begrotingswijziging BW-01334 voor de invulling van het krediet vast te stellen.
Paraaf akkoord
Datum
Paraaf akkoord
Datum
Concern B & V
Leidinggevende E. Peperkamp, VA20
Programmamanager P. Kluver
Programmadirecteur R. van Wuijtswinkel
Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 6 mei 2014
X Conform advies Aanhouden Anders, nl.
nummer: 3.9 Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Collegevoorstel
1
Probleemstelling
In de wijk Waterkwartier heeft de gemeente in samenwerking met Portaal en Conexus een plan ontwikkeld voor een Voorzieningenhart. Hierin worden basisschool de Aquamarijn, 30 zorgappartementen en de gemeentelijke voorzieningen uit het voormalige buurthuis gehuisvest. Tijdens de aanbesteding van de architectendienst voor dit gezamenlijk project bleek dat er een ruimer bouwvolume was aanbesteed dan oorspronkelijk de bedoeling was. Dat bleek te komen door een onjuiste berekening tussen de bruto- en netto vloeroppervlakte. Tijdens deze aanbesteding bleek dus dat er meer bouwvolume was gevraagd dan in het oorspronkelijke programma van eisen eigenlijk de bedoeling was. Dit project kent drie verschillende opdrachtgevers en stond vanwege de EFRO subsidie al behoorlijk onder tijdsdruk. De planning gaf geen tijd en ruimte voor een nieuw ontwerp met minder vierkante meters. De opdracht zou dermate wijzigen dat er een nieuwe aanbesteding voor de architectendienst gehouden zou moeten worden. Om die reden is er op dat moment voor gekozen om voor de extra 160 vierkante meters een risicodragende investering te doen van € 352,000. Op dat moment was het ook al duidelijk geworden dat meer partijen wilden gaan deelnemen in het Voorzieningenhart: een fysiotherapiepraktijk, De Driestroom en Portaal. Op die manier kon het project onbelemmerd doorgang vinden. Met de fysiotherapiepraktijk, De Driestroom en Portaal zijn inmiddels huurcontracten gesloten waardoor de investering rendabel is. Voor deze huurders zijn multifunctionele ruimtes gerealiseerd. De ruimtes zijn volledig afgewerkt met uitzondering van de inrichting. Dat wil zeggen dat de ruimtes zijn voorzien van apart te regelen vloerverwarming, ventilatie met warmteterugwinning, energiezuinige verlichting en vloer- en wandafwerking, De fysiotherapeut gebruikt de door hem gehuurde ruimte als wacht- c.q. behandelkamers en De Driestroom en Portaal gebruiken het als kantoorruimte. In beginsel wordt gebruik gemaakt van de hoofdentree van het voorzieningenhart. Echter in verband met de mogelijkheid tot ruimere openstelling zijn er aparte entreepartijen opgenomen. In de Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP januari 2012) is reeds melding gemaakt van deze wijziging/uitbreiding. Uit oogpunt van rechtmatigheid dient het college van burgemeester en wethouders een besluit te nemen. 2
Juridische aspecten
De gemeente Nijmegen is eigenaar van het voorzieningenhart De Biezantijn. Voor de extra vierkante meters zijn additionele “rendabele” huurders gezocht en gevonden. Met de fysiotherapiepraktijk, De Driestroom en Portaal zijn huurovereenkomsten gesloten voor het gebruik van de boventallige vierkante meters in het voorzieningenhart. Deze huurcontracten hebben een looptijd van 5 jaar. Na het verstrijken van deze periode wordt de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging met inachtneming van een termijn van zes maanden. 3
Doelstelling
De verhuur van extra ruimtes in Voorzieningenhart De Biezantijn aan huurders die passen in het concept van het Voorzieningenplan en een centrale rol vervullen in de wijk het Waterkwartier en voor het benodigde investeringsbedrag van € 352.000 om de extra ruimtes aan te passen het Krediet (met eigen dekking) Maatschappelijk Vastgoed van het programma Facilitaire Diensten in te zetten.
Collegevoorstel
Vervolgvel
2
4
Argumenten
Er zijn geschikte kandidaten gevonden en inmiddels zijn met de hieronder beschreven partijen huurovereenkomsten gesloten. 1. Een fysiotherapiepraktijk: mede i.v.m. de zorgwoningen die boven het voorzieningenhart worden gerealiseerd, maar ook voor de wijkbewoners in de buurt. 2. Woningcorporatie Portaal: Portaal is eigenaar van de 30 zorgappartementen die zijn gebouwd boven het voorzieningenhart. Daarnaast verhuurt Portaal nog vele woningen in de wijk zelf. Het voorzieningenhart voorziet voor een belangrijk deel in de sociale infrastructuur voor de bewoners van de zorgwoningen. Daarmee krijgt het voorzieningenhart een extra dimensie en wordt de zorgcomponent in deze accommodatie, naast de ontmoetingsfunctie, een belangrijke factor. Een ruimte in het voorzieningenhart voor Portaal heeft daardoor een toegevoegde waarde. 3. Zorginstelling De Driestroom: Deze organisatie was ook al gehuisvest in het “oude” buurtcentrum Waterkwartier, maar heeft behoefte aan meer ruimte dan zij daar hadden. Met de toetreding van deze gebruikers in het voorzieningenhart versterken we de functie van het gebouw voor de wijk. 5
Klimaat
Bij uitvoering zijn duurzame materialen toegepast en zo veel mogelijk energiebesparende voorzieningen aangebracht. Zo is er onder andere een groen dak gemaakt, zijn er zonnepanelen geplaatst en is energiebesparende verlichting toegepast. 6
Financiën
Voor het realiseren van de ruimten voor de hiervoor genoemde instellingen is een investeringskrediet nodig van € 352.000. Dit bedrag is gebaseerd op de 160 extra vierkante meter met de bijhorende investeringsnorm van € 2.200 per vierkante meter. Hiervoor zetten wij het krediet met eigen dekking (K000179) in dat de Raad jaarlijks beschikbaar stelt. De kapitaallasten en de overige gebruikskosten van de investering worden gedekt door de extra huurpenningen. Zie de bijgevoegde exploitatieberekening voor de dekking van de investering uit de huuropbrengsten. De exploitatielasten en -baten die samenhangen met het realiseren van de extra ruimten in het voorzieningenhart verwerken we bij de Najaarsnota 2014 in de begroting. 7
Communicatie
Na besluitvorming door het college zullen we de gebruikers hierover informeren. 8
Uitvoering en evaluatie
Gezien de complexe opdracht door de verschillende opdrachtgevers en de tijdsdruk van het project is ervoor gekozen de extra vierkante meters ten opzichte van het functioneel Programma van Eisen in het ontwerp te handhaven. Op basis van dit uitgangspunt zijn huurders gezocht en gevonden. De huurovereenkomsten zijn gesloten en met de betreffende huuropbrengsten zijn de kapitaallasten van de meer-investering gedekt. De investering kan dus worden bekostigd uit het krediet Vastgoed (met eigen dekking). 9
Risico
We vragen een marktconforme huurprijs voor het gebruik van de ruimtes. Met verhuur aan de fysiotherapiepraktijk, Portaal en de Driestroom hebben we betrouwbare contractpartijen.
Bijlage(n):
Begrotingswijziging Exploitatieberekening Kopie VGP
Directie Wijk & Stad Rapportage grote projecten Project:
6752
Programma/product:
Grondbeleid / Maatschappelijk Vastgoed
Voorzienlngenhart Waterkwartier
Kerninforwatie Het gaat hier om de realisatie van het Voorzienlngenhart Waterkwartier. De locatie ligt tussen de Waterstraat, Niersstraat, Biezenstraat en Biezendwarsstraat. Dit is het gebied rondom het huidige wijkcentrum in het Waterkwartier. Het is een samenwerking tussen Conexus (de Aquamarijn), Portaal en de gemeente Nijmegen. Het gemeenschapshuis is door de gemeente aangekocht. Op 17 november 2010 heeft de raad besloten het voozieningenhart Waterkwartier te realiseren.
Soorf exploitatie: Besluitvorming exploitatie OntmMelaar Intern Extern Eigendom: Procedures: Realisatie Programma: Opp. plangebied: Woningen: Parkeren: Openbare ruimte: Bedrijvigheid: Kantoren: Sport: Cultureel: Voorzienlngenhart:
Actieve grond- en bouwexploitatie Vastgesteld door de Raad op 17 november 2010; nr. 133/2010 M . Wientjes Conexus en Portaal Gemeente Nijmegen en Conexus Bestemmingsplan 2011-2014 9.950.m2 0 pp ondergronds; 70 pp m.v. op eigen terrein en 20 pp aan de openbare weg 5.000 m2, nieuw in te richten, waarvan 80% verhard; kwaliteitsniveau: midden 0 m2, handhaven/onderhouden
.621 m2 bvo
Ontwikkelingen laatste lialf Jaar: - Het afgelopen halfjaar is deze ontwikkeling onder enorme tijdsdruk komen te staan. Dit plan kan alleen gerealiseerd worden als op tijd een EFRO-aanvraag bij de Provincie wordt ingediend. Tot nu toe loopt dat volgens planning en kan in mei de aanvraag worden ingediend; - In September heeft Portaal besloten om 24 tot 30 woningen voor de Z Z G op het voorziengenhart te bouwen; - In december 2011 is de architect geselecteerd. In januari heeft een presentatie hiervan naar de wijk plaatsgevonden; - Naar verwachting zal eind april de aannemer na een aanbesteding worden geselecteerd. Uitvoering zal gaan op basis van Design&Construct; - Rond de zomer is naar verwachting het bestemmingsplan definitief en kunnen de gebouwen gesloopt worden en de grond gesaneerd. Start bouw januari 2013. Opievering medio 2014; - Portaal laat de woningen realiseren en Conexus zorgt voor de bouw van de school. In februari worden daar de overeenkomsten voor gesloten tussen Portaal, Conexus en de gemeente. Uitgangspunt is om die zaken die gezamenlijk gedaan kunnen woi'den ook zo op te pakken; - Op dit moment heeft de provincie geen budget meer voor Kulturhussubsidies. iVlet de voorjaarsnota nemen zij een besluit of zij nog extra budget beschikbaar stellen.
108
financien: Kosten
l^er 01-01-2011
Verwerving (incl, tijdelijk beheer + huisvesting) Bouw- en grondexploitatie (incl. niet-verr BTW) Plankosten Rente en kostenstijging Totaal geraamd Gerealiseerd tot datum Gerealiseerd in periode Nog te realiseren
Prognose eindresultaat per 01-01-2011 Prognose eindresultaat per 01-01-2012
Per 01-01-2012
Opbrengsten
770.000
770.000
4.720.000
5.192.000
1.852.000 301.000 7.643.000 795.000 0 6.848.000
1.883.000 319.000 8.164.000 1.042.000 247.000 7.122.000
€ €
3.000 2.000
Per 01-01-2011
Per 01-01-2012
738.000
738.000
Subsidies
2.900.000
3.068.000
Bijdragen gemeente
4.008.000
4.360.000
Totaal geraamd Gerealiseerd tot datum Gerealiseerd in periode Nog te realiseren
7.646.000 610.000 0 7.036.000
8.166.000 778.000 168.000 7.388.000
Bijdrage Conexus
Voordelig Voordelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Bovenstaande gegevens betreffen de grondexploitatie van het gehele plangebied en de bouwkosten van het gemeentelijk deel van het voorzienlngenhart (dus excl. de bouw van de school). Het nieuwe voorzieningenhart wordt voor € 3.398.000 overgedragen aan de afdeling V S A . De beheerexploitatie van het voorzienlngenhart is dan sluitend. Toeliciiting versctiillen: Het grootste verschil is een toename van de post Bouw- en grondexploitatie en wordt veroorzaakt door een uitbreiding van het programma van 1.453 naar 1.621 m2 bvo. De meerkosten hiervan w orden gedekt door de afdeling V S A (stijging post Bijdragen gemeente). Per saldo is het licht positieve plani-esultaat gehandhaafd.
Luchtfoto bestaande situatie Relavante beslispunten t.b.v. het V6P Niet van toepassing.
Risico's: Riscicoanalyse uitgevoerd conform nota uitvoering risicobeheer Methode Risicomatrix per februari 2012
la
Totaal risico Belangrijkste risico's (max. 5) 1 Subsidies Kulturhus (pot is momenteel leeg) en EFRO; 2 Ondergrond (bodem) locatie en OR; 3 Aanbesteding bouwaannemer; 4 Planologische procedures. Beheersmaatregelen 1 Overleg/contacl provincie, tijdige aanvraag; 2 Nader onderzoek bodemverontreiniging, archeologie, explosieven. Uitwerking OR; 3 Professionele aanpak cn communicatie aanbestedingsti aject (design & construct); 4 O.a. goede communicatie buurt.
109
Micic, Dragan OB30 Van: Verzonden: Aan: CC: Onderwerp:
Haren, Ber van VA23 maandag 23 September 2013 15:02 Micic, Dragan OB30 Kaauwen, Maarten van VA21; Groote, Wouter OBIO; Kluver, Peter VAOO; Peters, Martin VA34 RE: bevestiging del
Hoi Dragan, dat l
Postiuh-cs: P o s t b u s 9 1 0 5 | 6 5 0 0 H G N i j m e g e n | Bezoeliiidres: N i e u w e D u k e n b u r g s e w e g 21 | 6 5 3 4 A D N i j m e g e n | E-mall: b.van.haren(5)niimeqen.nl
I T e l e f o o n : +31 (06) 2 5 1 7 9 6 5 7 | A a n w e z i g : m a . ; d i . e n d o .
Van: Micic, Dragan OB30 Verzonden: donderdag 19 September 2013 14:57 Aan: Haren, Ber van VA23 CC: Kaauwen, Maarten van VA21; Groote, Wouter OBIO Onderwerp: bevestiging dekking 352.000,Hallo Ber, Zoals bekend heeft VSA dekking gevonden voor de € 352.000,- verbonden aan de programma-uitbreiding VZH Waterkwartier. Uit de rendabele investering kon geld worden vrijgemaal
1
Aanleveren begrotingswijziging Steller
M. de Jonge
BW Soort wijziging Soort besluit Besluitperiode Omschrijving
BW-01334 VZH Waterkwartier Let op, Verbijzondering Investeringen BESL-COLL 201403 VZH Waterkwartier
lees eerst de WERKINSTRUCTIE die op het intranet staat.
0,00 0,00
Verrekeningen debet Verrekeningen credit Saldo Totaal debet Totaal credit Saldo kpl /
product
product specificatie Soort mutatie Document soort K000179 AA000 I002658 AA000
kostensoort
43009 D 43009 D
wijk
goed
0,00 0,00 goed
0,00 0,00
functie
0,00 0,00 goed
0,00 0,00
0,00 0,00 goed
0,00 0,00
0,00 0,00 goed
0,00 0,00
0,00 0,00
goed
goed
goed
goed
goed
2014
2015
2016
2017
2018
Deb / Omschrijving
Cred
D D
INV-Investering VERBIJZ-INV -352.000,00 352.000,00
Pagina 1 van 1
vrijgeven rendabel krediet inzet rendabel krediet
