17 ve vlastnictví Pavla Vrbíka a

ZNALECKÝ POSUDEK č. 821-51/2013 o ceně nemovitostí: podíl id. 1/4 na rozestavěné stavbě stojící na pozemku parc.č. 966/17 a podíl id. 1/6 na pozemcích parc.č. 966/16 a parc.č. 966/17 ve vlastnictví Pavla Vrbíka a podíl id. 1/4 na rozestavěné stavbě stojící na pozemku parc.č. 966/17 a podíl id. 1/6 na pozemcích parc.č. 966/16 a parc.č. 966/17 ve vlastnictví Petra Vrbíka vše v obci Svatobořice-Mistřín, k.ú. Svatobořice

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitostí jako podklad pro exekuční řízení

Posudek vypracoval:

Ing. Šárka Kovaříková znalec, bytem Uherské Hradiště, Štefánikova 698

Datum místního šetření:

23. 10. 2013

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

23. 10. 2013

Zvláštní požadavky objednatele:

nejsou

Použitý oceňovací předpis:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.

Tento posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.

2

0.

ÚVOD

Úkolem podepsaného znalce je zjistit  obvyklou cenu podílu id. 1/4 na rozestavěné stavbě stojící na pozemku parc.č. 966/17 a obvyklou cenu podílu id. 1/6 na pozemích parc.č. 966/16 a parc.č. 966/17 ve vlastnictví Pavla Vrbíka, vše v obci SvatobořiceMistřín, k.ú. Mistřín  obvyklou cenu podílu id. 1/4 na rozestavěné stavbě stojící na pozemku parc.č. 966/17 a obvyklou cenu podílu id. 1/6 na pozemích parc.č. 966/16 a parc.č. 966/17 ve vlastnictví Petra Vrbíka, vše v obci SvatobořiceMistřín, k.ú. Mistřín  ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny provedeno: 1. Ocenění podle cenového předpisu – tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen

3

NÁLEZ - PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU

1.

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

Výpis z katastru nemovitostí

1.1

Výpisy z katastru nemovitostí - LV č. 1524 a č. 1677 pro obec Svatobořice-Mistřín, k.ú. Mistřín byly vyhotoveny dálkovým přístupem dne 14. 8. 2013.

Kopie z katastrální mapy

1.2

Kopie katastrální mapy pro obec Svatobořice-Mistřín, k.ú. Mistřín v měřítku 1:1000, mapový list Kyjov 6-5/21 byla vyhotovena Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Kyjov dne 26. 6. 2013.

Stavebně právní a výkresová dokumentace

1.3 

Rozhodnutí o umístění stavby – Stolařská dílna vydané Městským úřadem c Kyjově, odborem výstavby dne 15. 3. 1993; č.j. 907/93/Va-08 Rozhodnutí o změně nedokončené stavby vydané Městským úřadem v kyjové, stavebním úřadem dne 24. 4. 1996; č.j. 124/96



Doklady o vlastnictví

1.4

Kopie usnesení Okresního soudu v Hodoníně ve věci projednání dědického řízení po zůstaviteli Petru Vrbíkovi ze dne 26. 10. 2010, č.j. 31 D 426/2008, nabytí právní moci dne 26. 10. 2010

Místní šetření

1.5

Místní šetření spojené s obhlídkou rozestavené stavby a pozemků bylo provedeno dne 23. 10. 2013. Pánové Pavel Vrbík ani Petr Vrbík se k místnímu šetření nedostavili. Zaslané doporučené dopisy s oznámením termínu místního šetření se vrátily jako nedoručené s oznámením pošty, že adresáti na uvedené adrese nejsou známi. Při místním šetření bylo zjištěno, že areál zahrnující oceňované nemovitosti, tj. rozestavěnou stavbu a oba pozemky je oplocen a vstupní brána i vjezdová brána do areálu jsou uzamčeny. Z tohoto důvodu nebylo možné provést prohlídku a zaměření stavby ale pouze její obhlídku. Při místním šetření byla pořízena fotodokumentace, která je přílohou posudku.

Použité předpisy, literatura a další podklady

1.6 1.6.1 

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění

1.6.2 

1.7

Výpočetní programy

Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

1.6.3 

Předpisy pro ocenění

Literatura BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2001

Situace oceňovaných nemovitostí

Předmětem ocenění je podíl na nemovitostech – rozestavěné stavbě stojící na pozemku parc.č. 966/17 a pozemcích parc.č. 966/16 a parc.č. 966/17 v obci Svatobořice-Mistřín, k.ú. Mistřín, které spolu tvoří jeden funkční celek (oplocený areál). Při místním šetření bylo zjištěno, že stavba stojící na pozemku parc.č. 966/17 je stavebně dokončena, podle zjištění na stavebním úřadě v Kyjově nebyla stavba doposud řádně zkolaudována.

4 Nemovitosti jsou situovány v okrajové části obce, v průmyslové zóně ležící vlevo od silnice II. třídy č. 431 při výjezdu z Mistřína do Dubňan. Příjezd k areálu je po zpevněné komunikaci. Areál má kabelovou přípojku elektřiny. Voda je čerpána z nádrže na vodu v objektu betonárky stojícím přes cestu. Splaškové vody jsou svedeny do jímky na vyvážení. 1.7.1 Obec a okolí nemovitosti Svatobořice-Mistřín je obec sousedící s městem Kyjov, vzdálená cca 12 km od okresního města Hodonín. Obec má 3569 obyvatel. V obci je standardní občanská vybavenost. Dopravní spojení je pouze silniční. 1.7.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba v okolí: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení:

průmyslový areál s velmi dobrou dostupností do centra města velmi dobré (v dosahu silnice, železnice, neveřejné mezinárodní letiště), možnost příjezdu kamionů k objektu rovina průmyslové objekty ano oceňovaný objekt je napojen na areálové rozvody vody, kanalizace, elektřiny a dálkového topení, v celém areálu je dále veřejné osvětlení a zpevněné plochy zajišťující příjezd k jednotlivým objektům v areálu

5

2.

POSUDEK I – OCENĚNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen zákon) a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen vyhláška). Znalci nebyla umožněna prohlídka oceňované stavby, a proto je ocenění nemovitostí provedeno podle pomůcek. Výměry potřebné pro ocenění objektu jsou převzaty z katastru nemovitostí, katastrální mapy a fotodokumentace pořízené při místním šetření. Vzhledem k tomu, že při místním šetření nebylo možné zjistit výměry (plochy) jednotlivých prostor a místností v objektu a v návaznosti na to možné dosažitelné nájemné za pronájem objektu, není provedeno ocenění stavby výnosovým způsobem ale pouze nákladovým způsobem podle § 3 vyhlášky. Příslušenstvím oceňovaného objektu je pravděpodobně i zpevněné betonová plocha a oplocení areálu včetně brány a branky; vzhledem k tomu, že se spoluvlastníci nemovitostí nedostavili k místnímu šetření, nebyl tento předpoklad potvrzen. Stavby (především zpevněnou betonovou plochu) nebylo možné zaměřit, proto nejsou oceněny podle cenového předpisu.

2.1

Ocenění stavby

2.1.1 Popis stavby Předmětem ocenění je objekt bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 966/17 v obci Svatobořice-Mistřín, k.ú. Mistřín, v průmyslové zóně situované u silnice II. Třídy vedoucí z Mistřína do Dubňan. Jedná se o jednopodlažní samostatně stojící halu DORD postavenou kolem roku 1996; v roce 1993 bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby – stolařské dílny a v roce 1996 bylo vydáno rozhodnutí o změně stavby – vybudování pily. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný objekt je stavebně dokončen, ale doposud nebyl zkolaudován. V rámci místního šetření nebyla znalci umožněna prohlídka. Na základě provedené obhlídky oceňovaného objektu lze předpokládat, že se jedná o standardní výrobní halu s běžným vnitřním vybavením. 2.1.2 Dispoziční řešení Přesné dispoziční řešení objektu nebylo možné v rámci místního šetření zjistit. 2.1.3 Stáří a technický stav objektu Objekt byl stavebně dokončen pravděpodobně v roce 1996, ale doposud nebyl řádně zkolaudován. 2.1.4

Výpočet výměr pro ocenění délka m 36,60

1.NP Část Základní část (v. od 4,3 do 6,4)

šířka m 12,60

výška m 5,35

Celkem 1.NP

Podlaží 1. nadzemní podlaží Celkem Průměr podle přílohy č. 1 vyhlášky

Průměrná výška a průměrná zastavěná plocha podlaží ZP podlaží v 461,16 461,16 461,16

1 1

6,40

ZP m2 461,16 461,16

OP m3 2 467,21 2 467,21

ZP × v 2 951,42 2 951,42

6,40

2.1.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Oceňovaný Předmětný objekt je navržen jako výrobní hala bez jeřábové dráhy; jedná se tedy o halu typu E oceněnou nákladovým způsobem podle § 3 vyhlášky (bez použití koeficientu prodejnosti K p).

6 2.1.6

Výpočet ceny

Výpočet ceny Objekt č.p. 1899 (hala západ) Hala podle § 3 a přílohy č. 3 budovy pro průmysl bez jeřáb. drah Základní cena dle typu z přílohy č. 3 vyhlášky Obestavěný prostor objektu Průměrná výška podlaží Průměrná zastavěná plocha podlaží Koeficient druhu konstrukce ( příl. č. 4 vyhlášky ) Koeficient zastavěné plochy ( = 0.92 + 6.60 / PZP ) Koeficient výšky podlaží ( = 0.30 + 2.80 / PVP, min. 0,60) Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38 vyhlášky ) Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) výpočet Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení č. (1) (2) Základy Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitř. povrchů Úprava vněj. povrchů Vnitřní obklady keram. Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hyg. vybavení Výtahy Ostatní Celkem Koeficient vybavení stavby Zákl. cena upravená bez Kp Zákl. cena upravená s Kp 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

typ ZC OP PVP PZP K1 K2 K3 K5 Ki Kp

Ocenění podle § 3 vyhlášky č. 3/2008 Sb. E CZ-CC 125111 Kč/m3 1 620,00 m3 2 467,21 m 6,40 m2 461,16 kovové 0,948 0,93431 0,73750 0,85 2,113 0,310

(S = standardní provedení, P = podstandardní, N = nadstandardní, C = chybí) %

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(4)

Podíl (př.15) (5)

(6)

(7)

(8)

(9)

betonové ocel. kce, vyzdívaná (předpoklad) chybí (předpoklad) krov ocelový, střecha sedlová plechová z pozinkovaného plechu omítky (předpoklad) omítky neuvažují se chybí (předpoklad) kovové, dřevěné kovová dřevěná zdvojená cementový potěr (předpoklad) lokálními topidla (předpoklad) světelná a třífázová (předpoklad) instalován ocelové trubky (předpoklad) od WC a umyvadel (předpoklad) chybí chybí (předpoklad) neuvažuje se umyvadla, WC (předpoklad) neuvažují se chybí

S S C S S S S S S C S S S S S S S S S C C S S S C

0,09400 0,20300 0,08200 0,10200 0,02900 0,00700 0,06900 0,03900 0,00000 0,00800 0,03200 0,02300 0,05200 0,04800 0,01300 0,08300 0,00400 0,00900 0,00800 0,00000 0,00400 0,00000 0,02200 0,00000 0,06900

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,09400 0,20300 0,08200 0,10200 0,02900 0,00700 0,06900 0,03900 0,00000 0,00800 0,03200 0,02300 0,05200 0,04800 0,01300 0,08300 0,00400 0,00900 0,00800 0,00000 0,00400 0,00000 0,02200 0,00000 0,06900 1,0000

1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00

( z výpočtu výše ) ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp

K4

Kč/m3 Kč/m3

0,09400 0,20300 0,00000 0,10200 0,02900 0,00700 0,06900 0,03900 0,00000 0,00000 0,03200 0,02300 0,05200 0,04800 0,01300 0,08300 0,00400 0,00900 0,00800 0,00000 0,00000 0,00000 0,02200 0,00000 0,00000 0,83700 0,83700 1 590,82 493,15

Provedení

Stand

(3)

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena bez Kp Odpočet na opotřebení 21,25 % Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti

ZCU

S

roků

Z O CN

roků % Kč

2013 1996 17 lineárně 80 21,25 3 924 887,01

O

Kč Kč Kč

-834 038,49 3 090 848,52 958 163,04

CN

7 2.2

Ocenění pozemků

2.2.1 Popis Obec Svatobořice - Mistřín nemá ke dni ocenění vydánu cenovou mapu stavebních pozemků, pozemky jsou oceněny dle § 28 vyhlášky. Pozemek parc. 966/17 je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří, ve skutečnosti na pozemku stojí výrobní hala. Pozemek ocení se podle § 28 odst. 1 písm. j) vyhlášky; základní cena se ve smyslu § 28 odst. 2 upraví podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2, koeficientem K i z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pozemek parc.č. 966/16 je v katastru nemovitostí evidován jako orná půda; ve skutečnosti je pozemek užíván ve funkčním celku (oploceném areálu) s pozemkem parc.č. 966/17 a objektem na něm stojícím. Část pozemku je využita jako zpevněná betonová plocha, část pozemku je zatravněna. Pozemek se ocení podle skutečného stavu, tedy dle § 28 odst. 5 vyhlášky. 2.2.2 Ocenění Podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný.

Položka 1.1 Položka 1.2 Položka 1.3

Celkem položky z tabulky č. 1 Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná má povrch živičný, dlážděný nebo betonový) Není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod Není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny Nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) - více než 1,5 km Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Ztížené základové podmínky: hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Ztížené základové podmínky: únosnost základové půdy Omezené užívání pozemku: ochranné pásmo (stanovené právním předpisem nebo správním rozhodnutím) Omezené užívání pozemku: chráněná krajinná oblast Omezené užívání pozemku: národní park Omezené užívání pozemku: stavba pod povrchem pozemku Omezené užívání pozemku: zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Stavební uzávěra Nezastavěný pozemek s neuprav. povrchem přírodního sportoviště mimo funkční celek s tímto sportovištěm Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu

100 Položka 2.1 Položka 2.2 Položka 2.3 Položka 2.4 Položka 2.5 Položka 2.6 Položka 2.7 Položka 2.8.1 Položka 2.8.2 Položka 2.8.3 Položka 2.9.1 Položka 2.9.2 Položka 2.9.3 Položka 2.9.4 Položka 2.9.5 Položka 2.9.6 Položka 2.10 Položka 2.11

Celkem položky z tabulky č. 2 Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek číslo p.č. 966/17 Druh pozemku zastavěná plocha Výměra pozemku m2 482 Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. k, odst. 2 Základní cena ZC Kč/m2 54,05 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 100 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 108,10 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % -12 Stavba umístěná na pozemku výrobní hala Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,113 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Kč/m2 201,01 Koeficient Kp (příloha č. 39) - upravený 0,310 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Kč/m2 62,31 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. 966/17 Kč Cena pozemku s Kp p.č. 966/17

0 100 0 0 -5 -7 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -12

Zdůvodnění ev. srážek a přirážek: Viz tabulka

96 886,82 30 033,42

8 Ocenění stavebních pozemků podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb. (pozemky tvořící jednotný funkční celek) Pozemek číslo Zdůvodnění 966/16 Druh pozemku srážek a přirážek: užívána jako ostatní plocha Výměra pozemku m2 Jako u pozemku, 4 500 Umístění pozemku s nímž tvoří kolem výrobní haly Ocenění podle jednotný funkční celek § 28 odst. 5, odst. 1 písm. k Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 54,05 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 100 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 108,10 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % -12 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 95,13 Stavba umístěná na hlavním pozemku výrobní hala Koeficient Ki (příloha č. 35) 2,113 Koeficient Kp (příloha č. 36) 0,310 Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 ZCU podle § 28 odst. 5, bez Kp Kč/m2 80,40 ZCU podle § 28 odst. 5, s Kp Kč/m2 24,93 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. 966/16 361 800,00 Kč Cena pozemku s Kp p.č. 966/16 112 185,00

2.3

Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Objekt

Stavby: Objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 966/17 Stavby celkem Pozemky: parc.č. 966/17 parc.č. 966/16 Pozemky celkem Celkem Celkem po zaokrouhlení

Cena výchozí bez Kp (Kč) reprodukční cena

Cena současný stav bez Kp (Kč) časová cena

Cena současný stav s Kp (Kč) administrativní cena

3 924 887,01 3 924 887,01

3 090 848,52 3 090 848,52

958 163,04 958 163,04

96 886,82 361 800,00 458 686,82 4 383 573,83 4 383 570,00

96 886,82 361 800,00 458 686,82 3 549 535,34 3 549 540,00

30 033,42 112 185,00 142 218,42 1 100 381,46 1 100 380,00

9

3.

POSUDEK II – OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM

3.1

Metodika ocenění

Ocenění je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění nemovitostí je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých pozemků odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná.

3.2

Ocenění areálu (stavba včetně pozemků)

3.2.1 Popis Předmětem ocenění je oplocený průmyslový areál v okrajové části obce Svatobořice-Mistřín, situovaný v části Mistřín, ve vzdálenosti cca 400 m od souvislé zástavby, po pravé straně silnice II. tř. č. 431 vedoucí z Mistřína do Dubňan. V areálu se nachází jeden objekt bez čp/če stojíc na pozemku parc.č. 966/17, jehož zastavěná plocha je cca 460 m2. Podle stavebního povolení se jedná o objekt pily, skutečné využití objektu nebylo zjištěno. Objekt byl stavebně dokončen pravděpodobně v roce 1996, doposud však nebyl zkolaudován. Podle celkového stavu zjištěného při místním šetření je objekt pravděpodobně již delší dobu užíván. Spolu s oceňovanou stavbou jsou ve funkčním celku užívány pozemky parc.č. 966/17 a parc.č. 966/16, jejichž celková výměra je 4 982 m2. Na části pozemku parc.č. 966/16 je zpevněná betonová plocha, zbylá část pozemku je zatravněna. Areál má kabelovou přípojku elektřiny. Voda je čerpána z nádrže na vodu v objektu betonárky stojícím přes cestu. Vnitřní kanalizace je pravděpodobně svedena do jímky na vyvážení. Příjezd k areálu je po zpevněné komunikaci. Příslušenstvím oceňovaného objektu je pravděpodobně zpevněná betonová plocha uvnitř oploceného areálu a oplocené areálu včetně brány a branky. Vzhledem k tomu, že se vlastníci oceňovaných podílů na oceňovaných nemovitostech nedostavili k místnímu šetřením, nebyl tento předpoklad potvrzen. Pro ocenění areálu porovnávacím způsobem byly vybrány obdobné objekty užívané k výrobě a skladování situované v okolí do 20 km od obce Svatobořice-Mistřín, které jsou v současné době nabízeny k prodeji. Ve všech případech se jedná vždy o soubor nemovitostí stavby + pozemky. Zdrojem informací je všech případech realitní inzerce.

3.2.2

Porovnávané objekty

3.2.2.1

Cena: Koeficienty:

Hodonín Dva objekty situované v prostoru bývalých kasáren v Hodoníně; jeden objekt je využíván k ustájení koní, druhý jako jízdárna. Oba objekty jsou v dobrém technickém stavu a jsou napojeny na zrekonstruované inženýrské sítě. Objekty jsou přístupné z místní zpevněné komunikace. Objekty je možné ihned využít pro výrobu a skladování, po výraznější rekonstrukci i ke komerčně (obchod, služby, sportovně-rekreační aktivity). Zastavěná plocha objektů je 1622 m2 a 1625 m2. K objektům patří jen pozemky pod stavbami. 6 200 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) poloha objektu: příjezd k objektu: stav a vybavení: úvaha znalce:

1,25 1,00 1,00 1,50

(město Hodonín, centrum města - areál bývalých kasáren) (po zpevněné komunikaci) (objekty v dobrém stavu, možnost napojení na všechny IS) (nemovitosti s potenciálem lukrativnějšího využití, prodej celého objektu)

10 3.2.2.2

Hodonín Objekt situovaný v prostoru bývalých kasáren v Hodoníně, který v minulosti sloužil jako hasičská zbrojnice. V současném stavu je objekt vhodný je skladování, po rekonstrukci nebo přestavbě je možné objekt využívat komerčně. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Příjezd je možný po zpevněné komunikaci. Zastavěná plocha objektu je 290 m2. K objektu patří jen pozemek pod stavbami.

Cena:

1 660 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)

Koeficienty:

poloha objektu: příjezd k objektu: stav a vybavení: úvaha znalce:

3.2.2.3

1,25 1,00 0,90 1,50

(město Hodonín, centrum města - areál bývalých kasáren) (po zpevněné komunikaci) (objekt vhodný k rekonstrukci nebo přestavbě, možnost napojení na všechny IS) (nemovitosti s potenciálem lukrativnějšího využití, prodej celého objektu)

Mikulčice Prodej areálu stolárny zahrnující zděnou budovu o zastavěné ploše 253 m2 (výroba, kancelář, šatny a sociální zařízení) a montovanou halu o zastavěné ploše 160 m2 (sklad řeziva). Areál má přípojku vody a elektřiny, kanalizace je svedena do septiku. V budově je topení na tuhá paliva. Příjezd k areálu je po neupravené komunikaci.

Cena:

580 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)

Koeficienty:


3.2.2.4

1,00 0,95 1,00 1,25

(srovnatelná obec) (po neupravené komunikaci) (objekt v dobrém stavu, možnost okamžitého využití) (srovnatelný objekt, prodej celého objektu)

Kyjov - Nětčice Hala sitovaná v okrajové části města, v průmyslové zóně bývalého areálu Kyjovan. Hala je v současné době užívána ke skladování. Hala je v dobrém stavu, nově jsou vybudovány přípojky elektřiny a plynu. Příjezd do areálu je po zpevněné komunikaci. Zastavěná plocha haly je 274 m2. K hale patří vlastní zpevněná manipulační plocha o celkové výměře 597 m2.

Cena:


Koeficienty:


3.2.2.5

1,15 1,00 1,15 1,25

(město a lepší dopravní dostupností, průmyslová zóna) (po zpevněné komunikaci) (objekt je ve velmi dobrém stavu, možnost okamžitého využití) (srovnatelný objekt, prodej celého objektu)

Kyjov - Kostelec Výrobně skladovací prostory situované v komerční a průmyslové zóně. Objekty jsou v současné době užívány k výrobě a skladování vína (přístřešek, lisovna, kancelář, sociální zařízení, sklady a sklep). K areálu je příjezd po zpevněné komunikaci, objekty mají přípojku vody, kanalizace a elektřiny. Topení je na tuhá paliva. Zastavěná plocha objektů je 692 m2, celková plocha pozemků je 2 592 m2.

Cena:


Koeficienty:


1,15 1,00 1,00 1,25

(město s lepší dopravní dostupností, průmyslová zóna) (po zpevněné komunikaci) (dobrý stav) (srovnatelný objekt, prodej celého objektu)

11 3.2.2.6

Mikulčice Výrobní hala a kancelářské prostory situované v oploceném areálu. Objekt je zděný a je ve výborném stavu; kancelářské prostory a šatna jsou vybaveny nábytkem na míru. Před halou je nakládací zpevněná plocha. K areálu je příjezd po zpevněné komunikaci, objekt má přípojky na všechny inženýrské sítě. Topení v objektu je ústřední plynové. Zastavěná plocha objektu je 700 m2, celková plocha pozemku je 1 955 m2.

Cena:


Koeficienty:


3.2.2.7

1,00 1,00 2,00 1,25

(srovnatelná obec) (po zpevněné komunikaci) (výborný stav) (srovnatelný objekt, prodej celého objektu)

Nedakonice Oplocený výrobní areál zahrnující dva objekty včetně kanceláří a sociálního zázemí situovaný v okrajové části obce. Oba objekty jsou ve výborném stavu, celý areál je velmi dobře udržovaný. Areál má přípojku plynu a elektřiny, voda je čerpána ze studny, kanalice je svedena do jímky na vyvážení. Příjezd k areálu je zpevněné komunikaci. Zastavěná plocha objektů je 382 a 149 m2, celková plocha pozemku je 2 899 m2.

Cena:


Koeficienty:


3.2.2.8

1,00 1,00 2,00 1,25

(srovnatelná obec) (po zpevněné komunikaci) (výborný stav) (srovnatelný objekt, prodej celého objektu)

Kostice Hala situovaná v průmyslovém areálu bývalého JZD. Hala zahrnuje i kancelářskou část včetně sociálního zázemí, které jsou určené k rekonstrukci. Hala má dva vjezdy. K hale je příjezd po zpevněné komunikaci. Napojení na IS není specifikováno, předpokladem jsou přípojky vody, kanalizace a elektřiny. Součástí prodeje jsou zpevněné plochy kolem haly. Zastavěná plocha objektu je 763 m2, celková plocha pozemku je 3 787 m2.

Cena:


Koeficienty:


1,00 1,00 0,85 1,25

(srovnatelná obec) (po zpevněné komunikaci) (hala je vhodná k okamžitému využití, kanceláře jsou uřčeny k rekonstrukci) (srovnatelný objekt, prodej celého objektu)

12 3.2.3 Č.

Výpočet ceny porovnáním Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na pramen ceny

Zjištění ceny areálu porovnáním nemovitostí jako celku Cena po K1 K2 K3 K4 K5 redukci poloha velikost příjezd stav pozemky na pramen v zastavěné k areálu a (velikost) ceny regionu plochy vybavení

K6 úvaha znalce

KC (1-6)

Cena oceňovaného objektu

Kč Kč Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 6 200 000 0,70 4 340 000 1,25 4,86 1,00 1,00 0,773 1,50 7,04 616 500 2 1 660 000 0,70 1 162 000 1,25 0,63 1,00 1,00 0,773 1,50 0,91 1 276 900 3 580 000 0,70 406 000 1,00 0,89 0,95 1,00 0,773 1,25 0,82 495 100 4 1 900 000 0,70 1 330 000 1,15 0,59 1,00 1,00 0,823 1,25 0,70 1 900 000 5 1 500 000 0,70 1 050 000 1,15 1,50 1,00 1,00 0,838 1,25 1,81 580 100 6 6 990 000 0,70 4 893 000 1,00 1,52 1,00 2,00 0,815 1,25 3,10 1 578 400 7 4 660 000 0,70 3 262 000 1,00 1,15 1,00 2,00 0,878 1,25 2,52 1 294 400 8 2 000 000 0,70 1 400 000 1,00 1,65 1,00 0,85 0,865 1,25 1,52 921 100 Průměrná cena areálu (zaokrouhleno na stokoruny) Kč 1 082 800 Koeficient redukce na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00; u inzerce přiměřeně nižší K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost zastavěné plochy (je vypočten jako poměr zastavěné plochy objektu srovnávaného k oceňovanému) K3 Koeficient úpravy na příjezd k objektu /areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení objektu K5 Koeficient úpravy pozemek (je vypočten jako poměr ploch objektu srovnávaného k oceňovanému s úpravou na vliv velikosti pozemku na celkovou cenu stavby) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

3.3

Ocenění pozemků

3.3.1 Popis Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 966/16 a parc.č. 966/17 o celkové výměře 4 982 m2, které jsou užívány ve funkčním celku spolu s oceňovaným objektem stojícím na pozemku parc.č. 966/17. Oceňované pozemky leží uvnitř oploceného areálu. Pozemek parc.č. 966/17 je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. 966/16 je v katastru nemovitostí doposud evidován jako orná půda; pozemek je ve skutečnosti užíván v rozporu s evidencí v katastru nemovitostí. V areálu je možné napojení pouze na elektřinu, napojení na ostatní inženýrské sítě není možné. Pozemky zastavěné stavbami nejsou standardně nabízeny k prodeji, cena pozemků je vždy zahrnuta do ceny souboru stavba + pozemek. Porovnávací metodou lze tedy zjistit pouze cenu nezastavěných pozemků, které jsou určeny ke stejnému účelu užití, k jakému je užíván oceňovaný pozemek. Pro ocenění pozemku cenovým porovnáním byly vybrány obdobné pozemky situované ve srovnatelných lokalitách v regionu, které jsou v současné době nabízeny k prodeji. Zdrojem informací je všech případech realitní inzerce. 3.3.2

Porovnávané pozemky

3.3.2.1 Svatobořice-Mistřín Pozemek situovaný v okrajové části obce, cca 200 m od hlavní komunikace. K pozemku vede vlastní příjezdová cesta. V místě je možnost napojení pouze na kanalizaci. Celková výměra je 2 643 m2, požadovaná cena je 180,- Kč/m2. 3.3.2.2 Svatobořice-Mistřín Pozemek situovaný v okrajové části obce, v lokalitě určené územním plánem obce k bydlení. Veškeré inženýrské sítě vedou na hranici pozemku. Příjezd k pozemku není specifikován. Celková výměra je 1 600 m2, požadovaná cena je 250,- Kč/m2.

13 3.3.2.3 Dubňany Pozemek situovaný v okrajové části města, vhodné pro vybudování zázemí vlastní firmy nebo jinému komerčnímu využití. Na hranici pozemku vedou inženýrské sítě (kromě kanalizace – nutno řešit vlastním septikem). Příjezd k pozemku je po nezpevněné komunikaci. Celková výměra je 12 126 m2, požadovaná cena je 1 126 200,- Kč (tj. 100,- Kč/m2). 3.3.2.4 Dubňany Pozemek situovaný v okrajové části města, v sousedství výrobního areálu. Na hranici pozemku vedou inženýrské sítě (kromě kanalizace – nutno řešit vlastním septikem). Příjezd k pozemku je po nezpevněné komunikaci. Celková výměra je 10 572 m2, požadovaná cena je 200,- Kč/m2. 3.3.2.5 Strážnice Stavební pozemky situované v prostoru mezi železniční tratí a silnicí I. třídy č. 55, v sousedství stávajícího průmyslového areálu (betonárka). Pozemky jsou vhodné pro vybudování výrobního, skladovacího či jiného komerčního areálu. V místě je možnost napojení na inženýrské sítě. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Celková výměra je 16 825 m2, požadovaná cena je 1 682 500,- Kč (tj. 100,- Kč/m2). 3.3.2.6 Moravany u Kyjova Stavební pozemek situovaný v okrajové části obce; pozemek je územním plánem obce určený k výstavbě občanské vybavenosti – sportovně rekreačního areálu s možností ubytování (penzion), na který lze čerpat dotace. V místě je možnost napojení na elektřinu, předpokládá se vybudování vlastní studny a ČOV. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Celková výměra pozemku je 2 316 m2, požadovaná cena je 375 000,- Kč (tj. 162,- Kč/m2). 3.3.3 Č.

Ocenění pozemků Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na pramen ceny

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků Cena K1 K2 K3 K4 po redukci poloha velikost účel Infrana pramen v regionu využití struktura ceny lokality Kč / m2 153 1,00 1,00 1,00 1,00 213 1,00 1,00 2,00 1,25 85 1,00 1,00 1,00 1,15 170 1,00 1,00 1,00 1,15 85 1,10 1,00 1,00 1,15 138 1,00 1,00 1,50 0,90

K5 jiné vlivy

KC (1-5)

Cena za měrnou jednotku

Kč / m2 Kč / m2 1 180 0,85 1,25 1,25 122 2 250 0,85 1,25 3,13 68 3 100 0,85 1,25 1,44 59 4 200 0,85 1,25 1,44 118 5 100 0,85 1,25 1,58 54 6 162 0,85 1,25 1,69 82 cena za měrnou jednotku (průměr) Kč/m2 84 Výměra oceňovaných pozemků m2 4 982 Cena pozemku celkem 417 658 Kč Cena pozemku celkem (zaokrouhleno na stokoruny) Kč 417 700 Koeficient redukce na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku v regionu K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na předpokládaný účel užití pozemku K4 Koeficient úpravy na infrastrukturu K5 Koeficient úpravy podle jiných vlivů (prodej podílu, věcná břemena apod.) KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5) U oceňovaného pozemku se při přímém porovnání mezi pozemky srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

14

4.

ZÁVADY VÁZNOUCÍ NA PŘEDMĚTNÝCH NEMOVITOSTECH

Podle výpisu z katastru nemovitostí ani podle zjištění na místě na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena. Podle dostupných podkladů nebyly zjištěny žádné jiné závady váznoucí na nemovitostech ani práva s nemovitostmi spojená.

15

5.

ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE

Úkolem znalce bylo ocenit podíl na nemovitostech v obci Svatobořice-Mistřín, k.ú. Mistřín, evidovaných na LV č. 1524 (pozemky parc.č. 966/16 a parc.č. 966/17) a LV č. 1677 (stavba bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 966/17. Oceňované nemovitosti jsou užívány ve funkčním celku jako průmyslový areál. Nemovitosti byly oceněny podle cenového předpisu (cena administrativní) a byla zjištěna cena porovnávacím způsobem. Porovnávacím způsobem byla zjištěna jak cena celého oceňovaného areálu, tak i cena pozemků; cena stavby byla následně vypočtena jako rozdíl těchto cen, neboť samotné stavby bez pozemků nejsou standardně nabízeny k prodeji a nelze proto zjistit jejich cenu porovnávacím způsobem. Jednotlivé zjištěné ceny jsou uvedeny v následující tabulce: Cena areálu (stavba vč. pozemků) Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Cena nemovitostí 1 100 380,- Kč 1 082 800,- Kč 1 082 800,- Kč

Cena pozemků Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) - zaokrouhleno Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Z toho id. 1/6 (zaokrouhleno na desetikoruny)

Cena nemovitostí 142 220,- Kč 417 700,- Kč 417 700,- Kč 69 620,- Kč

Cena stavby Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) - zaokrouhleno Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Z toho id. 1/4 (zaokrouhleno na desetikoruny)

Cena nemovitostí 958 160,- Kč 665 100,- Kč 665 100,- Kč 166 280,- Kč

Obvyklou cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná cenovým porovnáním, která odpovídá současné nabídce srovnatelného typu nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro cenové porovnání průmyslového areálu (stavba bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 966/17 včetně pozemků parc.č. 966/16 a parc.č. 966/17) byly vybrány výrobní areály situované ve vzdálenosti do 20 km od obce Svatobořice-Mistřín, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji; odlišnosti porovnávaných areálů od oceňovaného areálu byly zohledněny jednotlivými koeficienty při výpočtu ceny areálu porovnávacím způsobem. Z provedeného šetření vyplývá, že průměrná cena průmyslového areálu (včetně pozemků) zjištěná porovnávacím způsobem je 1 082 800,- Kč. Cena areálu zjištěná podle cenového předpisu je 1 100 380,- Kč a odpovídá ceně zjištěné cenovým porovnáním. Pro cenové porovnání pozemků byly vybrány obdobné pozemky situované v obci Svatobořice-Mistřín a okolních srovnatelných obcích, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Z provedeného šetření vyplývá, že průměrná cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem je 417 700,- Kč; z toho podíl id. 1/6 je 69 620,- Kč. Obvyklá cena stavby bez čp/če stojící na pozemku parc. 966/17, která je vypočtena jako rozdíl ceny celého areálu zjištěné porovnávacím způsobem a ceny pozemků zjištěné porovnávacím způsobem je 665 100,- Kč; z toho podíl id. 1/4 je 166 280,- Kč.

16 Obvyklá cena podílu na nemovitostech ve vlastnictví Petra Vrbíka: Podíl id. 1/4 na stavbě bez čp/če na pozemku parc.č. 966/17 je

166 280,- Kč

Slovy: jednostošedesátšesttisícdvěstaosmdesát Kč

Podíl id. 1/6 na pozemkcách parc.č. 966/16 a parc.č. 966/17 je

69 620,- Kč

Slovy: šedesátdevěttisícšestsetdvacet Kč

Obvyklá cena podílu na nemovitostech ve vlastnictví Pavla Vrbíka: Podíl id. 1/4 na stavbě bez čp/če na pozemku parc.č. 966/17 je

166 280,- Kč

Slovy: jednostošedesátšesttisícdvěstaosmdesát Kč

Podíl id. 1/6 na pozemkcách parc.č. 966/16 a parc.č. 966/17 je

69 620,- Kč

Slovy: šedesátdevěttisícšestsetdvacet Kč

V Uherském Hradišti dne 11. 12. 2013 Ing. Šárka Kovaříková

Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně čj. Spr 1410/99 ze dne 25. 2. 2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek je zapsán pod č. 821-51/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Uherském Hradišti dne 11. 12. 2013 Ing. Šárka Kovaříková

Seznam příloh:  Fotodokumentace (2 strany)  Kopie fotomapy obce Svatobořice-Mistřín s vyznačením polohy oceňovaného areálu (1 strana)  Kopie listu části LV č. 1524 a LV č. 1677 (7 stran)  Kopie katastrální mapy (1 strana)

17

Pohledy na oceňovaný areál z příjezdové komunikace

18

Fotodokumentace nemožnosti přístupu do areálu

19

▼

Kopie fotomapy obce Svatobořice-Mistřín s vyznačením polohy oceňovaného areálu

20

Kopie části LV č. 1524

21

Kopie části LV č. 1677

22

Kopie katastrální mapy s vyznačením polohy oceňovaného areálu

17 ve vlastnictví Pavla Vrbíka a

Recommend Documents