ZNALECKÝ POSUDEK č. 2719-02/16 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 36 na pozemku p.č. 102/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Dětřichov, obec Uničov, okres Olomouc s pozemky a s příslušenstvím.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Cejl 494/25 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci Č.j. 169 EX 700/13
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 2.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected] Počet stran: 17 včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Olomouci 17.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 36 na pozemku p.č. 102/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Dětřichov, obec Uničov, okres Olomouc s pozemky a s příslušenstvím.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Dětřichov 36 783 91 Uničov Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Uničov Katastrální území: Dětřichov Počet obyvatel: 11 581 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 480,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I III
Pi 0,85 0,85
V
1,00
I
1,00
I
1,00
II
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 756,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.11.2015 za přítomnosti spolumajitele předmětné nemovitosti a znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.13 ze dne 3.11.2015 - informace a údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 20.11.2015 -2-
- kopie katastrální mapy
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
SJM Rozbořil Josef a Rozbořilová Magdalena, Dětřichov 36, 783 91 Uničov, vlastnictví: výhradní SJM Rozbořil Josef a Rozbořilová Magdalena, Dětřichov 36, 783 91 Uničov, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných od vlastníka nemovitosti.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna 1.2.2. Vedlejší stavba 1.2.3. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití -4-
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II I II
0,00 -0,01 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,770 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,747
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 36 je situovaná na pozemku p.č. 102/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Dětřichov, obec Uničov, okres Olomouc jako jednopodlažní dům bez podkroví a bez podsklepení, konečné řadové sekce. Dispozičně v objektu RD kuchyň, tři obytné místnosti, koupelna, předsíň. Základové konstrukce mělkého založení s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné z cihel pálených o tl. 45 cm. Stropy s rovným podhledem. Zastřešení sedlovou střechou s krytinou z plechových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, úplné včetně oplechování parapetů. Fasádní omítky hladké, vápenocementové, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, štukové. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady keramické běžného provedení za kuchyňskou linkou a v koupelně. Dveře plné nebo prosklené (prefa) do ocelových zárubní. Podlahy v obytných místnostech koberec na cem. potěru, v předsíni a v koupelně keramická dlažba. Vytápění kotlem na plyn i tuhá paliva, teplá voda kombi kotel ÚT. Elektroinstalace světelná i motorová, hromosvod proveden. Proveden rozvod teplé i studené vody, zdroj studené vody obecní vodovod. Proveden rozvod zemního plynu. Odkanalizování objektu do povrchové kanalizace, záchod suchý s žumpou na vyvážení, mimo vlastní objekt rodinného domu. V kuchyní plynový sporák s el. troubou. Z vnitřního vybavení vana, umyvadlo. Záchod suchý mimo vlastní objekt RD. Objekt jinak bez jiného vnitřního vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 68 let 2 098,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha I.N.P.: 12,70*9,05-3,65*1,50 Název podlaží I.N.P.:
Zastavěná plocha 109,46 m2 -5-
=
[m2] 109,46 m2
Konstrukční výška 2,90 m
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor Vrchní stavba: 9,20*9,05*3,53+3,65*7,70*2,70 Zastřešení: ((9,20*4,06)/2)*9,05+7,70*0,25*3,65 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
[m3] 369,79 m3 176,04 m3 545,83 m3
= =
109,46 m2 109,46 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 68 let: s = 1 - 0,005 * 68 = 0,660
č. I
Vi typ A
II III II I III
-0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,05
I III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,660 = 0,620
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,770 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 098,- Kč/m3 * 0,620 = 1 300,76 Kč/m3 -6-
CSP = OP * ZCU * IT * IP = 545,83 m3 * 1 300,76 Kč/m3 * 0,970 * 0,770= 530 294,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
530 294,39 Kč
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna Vedlejší stavba dílny situovaná na pozemku p.č. 102/2 zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o jednopodlažní objekt bez podsklepení a bet z podkroví. Dispozičně jedna místnost. Zastřešení plochou střechou s krytinou ze svařovaných asf.pásů. Svislé nosné konstrukce zděné o tl. zdiva 30 cm. Strop současně i střešní konstrukce. Vnitřní a venkovní omítky vápenocementové. Plechová vrata. Podlaha betonová mazanina. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.N.P. 4,00*5,68*2,25
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název I.N.P. Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné svařované pásy pozinkovaný plech vápenná omítka chybí -7-
Typ NP
[m3] 51,12 m3
Obest. prostor 51,12 m3 51,12 m3
Hodnocení standardu S S S C S S S X C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100
10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace 13. plechová vrata
jednoduchá betonová světelná
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%] 1. Základy S 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 3. Stropy S 19,80 4. Krov C 7,30 5. Krytina S 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 8. Schodiště X 0,00 9. Dveře C 3,00 10. Okna S 1,10 11. Podlahy S 8,20 12. Elektroinstalace P 5,80 13. plechová vrata A 6,00 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K5 * Ki) 8 000,00 / (51,12 * 1 250,- * 1,0000 * 2,0880) = 6,00 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S P A
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00
100 100 100 100
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 0,00 8,10 1,70 6,10 0,00 0,00 1,10 8,20 2,67 6,00 92,57 0,9257
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9257 1,0000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 51,12 m3 * 2 416,08 Kč/m3
= =
2 416,08 123 510,01 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 52 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 52 / 80 = 65,0 % Koeficient opotřebení: (1- 65,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,350 43 228,50 Kč 0,747 32 291,69 Kč
Dílna - zjištěná cena
=
32 291,69 Kč
-8-
1.2.2. Vedlejší stavba Vedlejší stavba situovaná při pravé štítové straně dílny. Jedná se o jednopodlažní objekt bez podsklepení a bez podkroví, sloužící jako sklad dřeva a nářadí. Základové konstrukce pouze patky pod nosnými dřevěnými sloupky. Celkově konstrukce dřevěná jednostranně obitá. Zastřešení pultovou střechou s krytinou z osinkocementových vlnitých desek. Zastřešení současně tvoří strop. Objekt bez oken, podlah a napojení na jakékoli inženýrské sítě. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,80*3,70*1,60 Zastřešení ((3,70*1,60)/2)*5,80
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové patky jednostranně obíjené dřevěné, současně i krov vlnitá osinkocementová deska impregnace dřevěné svlakové
Výpočet koeficientu K4 -9-
Typ NP Z
[m3] 34,34 m3 17,17 m3
Obest. prostor 34,34 m3 17,17 m3 51,51 m3
Hodnocení standardu S S S X S C S X S C C C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S X S C S X S C C C
Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 0,00 6,00 0,00 3,70 0,00 0,00 0,00 82,20 0,8220
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 51,51 m3 * 1 664,85 Kč/m3
= =
1 664,85 85 756,42 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 40 = 87,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 12 863,46 Kč 0,747 9 609,- Kč
Vedlejší stavba - zjištěná cena
=
9 609,- Kč
1.2.3. Studna Pouze voda užitková. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo:
kopaná 4,00 m 1 ks - 10 -
970,0,8220 1,0000 2,0880
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Studna neslouží trvale svému účelu: Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 68 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 68 / 100 = 68,0 % Koeficient opotřebení: (1- 68,0 % / 100) Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 1 210,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
68,0 %
+ = * * = * =
+ = * * * =
7 800,- Kč 7 800,- Kč 1,0000 2,3180 0,2000 3 616,08 Kč
* =
0,320 1 157,15Kč
1 210,- Kč 1 210,- Kč 1,0000 2,3180 2 804,78 Kč 0,320 897,53 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
897,53 Kč 2 054,68 Kč 0,747 1 534,85 Kč
Studna - zjištěná cena
=
1 534,85 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem LV č. 13 ze dne 3.11.2015. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání
- 11 -
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,770 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,770 = 0,747 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 756,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek celkem
Parcelní číslo 102/2
Výměra [m2] 361,00
Index 0,747
Jedn. cena [Kč/m2] 1 311,73
361,00 m2
Pozemky - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 1 311,73 Cena [Kč] 473 534,53 473 534,53
=
- 12 -
Koef.
473 534,53 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna 1.2.2. Vedlejší stavba 1.2.3. Studna
530 294,40 Kč 32 291,70 Kč 9 609,- Kč 1 534,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
573 729,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
473 534,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
473 534,50 Kč 1 047 264,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 047 264,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliončtyřicetsedmtisícdvěstěšedesát Kč
- 13 -
1 047 260,- Kč
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena : - zástavním právem soudcovským ve výši 300.492,- Kč s příslušenstvím, Torison s.r.o., Pobřežní 249/46, Praha - zástavním právem exekutorským,jistina ve výši 282.492,- Kč s příslušenstvím, Torison s.r.o., Pobřežní 249/46, Praha - dále je zatížena exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných vad stavebně technického charakteru.
Poloha Předmětná nemovitost je situována v katastrálním území Dětřichov, obce Uničov. Od Uničova Dětřichov vzdálen cca 5 km. V Dětřichově žádná občanská vybavenost, autobus jen 1 x za den. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní, porovnávací. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve - 14 -
sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti v Olomouci: - Rodinný dům Uničov - Dětřichov na pozemku výměra 1467 m2. Objekt samostatně stojící, dvoupodlažní, bez podsklepení, dispozičně v I.N.P. dva obytné pokoje, koupelna s WC, veranda, prádelna, ve II.N.P. pokoj, pracovna, komora a chodba. Příslušenství tvoří hospodářské budovy, dílna a sklad. Z inženýrských sítí voda, zemní plyn. Vlastní studna, vytápění ÚT na tuhá paliva i na zemní plyn. Cena 1.250.000,- včetně provize.
RD Uničov -Dětřichov Výchozí cena množství (soubor) (M) Kpolohy Kkonstrukce Kvybavení Ktechnický stav Kpozemku Kadjustace Kpramen zjištěné ceny Jednotková cena ( JC ) Váha
1 250 000,00 Kč 1 1 1,1 1,02 1 1,05 1 1,03 1 030 126,67 Kč 1
Kde JC=(VC/M)/(KpolohyxKkonstrukcexKvybaveníxKtechnický stav xKpozemkuxKadjustacexKpramen zjištěné ceny)
- Rodinný dům Pňovice, části Papůvka. Jedná se o starší dům, svislé nosné konstrukce zděné, střecha sedlová s krytinou z hliníkových šablon. Plocha pozemku 720 m2, dispozičně 3+1, ve dvoře garáž a hospodářská budova. Cena 980 000,- Kč.
RD Pňovice Výchozí cena množství (soubor) (M) Kpolohy Kkonstrukce Kvybavení Ktechnický stav Kpozemku Kadjustace Kpramen zjištěné ceny Jednotková cena ( JC ) Váha
980 000,00 Kč 1 1,2 1 1 1 1,01 1 1,03 785 029,96 Kč 1
Kde JC=(VC/M)/(KpolohyxKkonstrukcexKvybaveníxKtechnický stav xKpozemkuxKadjustacexKpramen zjištěné ceny)
- 15 -
- Rodinný dům Mladeč, samostatně stojící, jedno nadzemní podlaží, podkroví, podsklepení. Mezonetově řešené pokoje, na zahradě dílna, posezení s krbem. Zastavěná plocha 150 m 2, užitná plocha 130 m2, pocha pozemku 521 m2. Napojeno na vodovodní obecní řád, kanalizaci a el. ÚT na tuhá paliva.Cena 850.000,- Kč včetně provize.
RD Mladeč Výchozí cena množství (soubor) (M) Kpolohy Kkonstrukce Kvybavení Ktechnický stav Kpozemku Kadjustace Kpramen zjištěné ceny Jednotková cena ( JC ) Váha
850 000,00 Kč 1 1,1 1 1 1 1,02 1 1,03 735 510,44 Kč 1
Kde JC=(VC/M)/(KpolohyxKkonstrukcexKvybaveníxKtechnický stav xKpozemkuxKadjustacexKpramen zjištěné ceny)
Minimální cena Průměrná cena Maximální cena
735 510,44 Kč 850 222,36 Kč 1 030 126,67 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti Hodnota nemovitosti porovnávacím způsobem činí 850 222,- Kč Po zaokrouhlení 850 000,- Kč Odhad obvyklé ceny RD vč. příslušenství a pozemku
850.000,- Kč
Rekapitulace Rodinný dům Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební - 16 -
materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu rodinného domu včetně příslušenství a pozemků na :
Obvyklá cena 850 000,- Kč Slovy:osmsetpadesáttisícKč V Olomouci 17.1.2016
Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2719-02/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16002.
- 17 -
