Znalecký posudek č. 6243-224/16 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. st. 704, jehož součástí je stavba rekreační chaty č.e. 112, pozemku parc. č. st. 1346, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 816 a pozemků parc. č. 657/3, parc. č. 657/7, parc. č. 659/6 a parc. č. 659/10, v obci Šestajovice, katastrální území Šestajovice u Prahy, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.
Objednatel posudku:
FELIXIMAP s.r.o. Daliborova 714/7 102 00 Praha 10 - Hostivař
Účel posudku:
Ocenění nemovité věci za účelem zjištění její obvyklé ceny
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 12.07.2016 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 15 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 15.07.2016
–2–
A.
Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. st. 704, jehož součástí je stavba rekreační chaty č.e. 112, pozemku parc. č. st. 1346, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 816 a pozemků parc. č. 657/3, parc. č. 657/7, parc. č. 659/6 a parc. č. 659/10, v obci Šestajovice, katastrální území Šestajovice u Prahy, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 12.07.2016 za přítomnosti objednatele posudku.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 181 ze dne 15.07.2016 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - částečná projektová dokumentace z 03/2001 - kupní smlouva ze dne 14.04.2008 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené objednatelem posudku
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Praha-východ Šestajovice Šestajovice u Prahy (762385)
List vlastnictví číslo: 181 Vlastník: Kositcyn Sergei, Říční 539/2, Malá Strana, 118 00 Praha 1
5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Byla předložena projektová dokumentace, která odpovídá skutečnému stavu stavby.
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 1346 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 816. Nemovitá věc se nachází na jihovýchodním okraji obce Šestajovice, v ulici Lesní. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy.
–3– Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Zahrnuje jednu bytovou jednotku. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Dále je předmětem ocenění pozemek parc. č. st. 704, jehož součástí je stavba rekreační chaty č.e. 112. Chata je samostatně stojící, nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Jednotný funkční celek se stavebními pozemky tvoří pozemky parc. č. 657/3 - zahrada, parc. č. 657/7 - vodní plocha, parc. č. 659/6 - zahrada a parc. č. 659/10 - zahrada. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: - studna, - venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, tepelné čerpadlo, - přípojky IS, - trvalé porosty.
–4–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00
0,00 0,00 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 0,00 0,01 –0,01 0,00
–5– 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,990 i=2
a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům č.p. 816 – § 13 Rodinný dům je nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Svislé konstrukce zděné, stropy s rovnými podhledy, plochá střecha. Vnitřní omítky štukové hladké, venkovní omítky strukturované. Okna jsou hliníková, dveře dýhované, do obložkových zárubní. Zařizovací předměty nadstandardní. Objekt je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem a tepelným čerpadlem. Rodinný dům byl postaven v roce 2002. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako dobrý. Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří, hala, garáž pro 2 vozy, sklad, kuchyň, obývací pokoj, výtah, pokoj, předsíň, WC, kotelna s prádelnou, bazén. 2.NP: galerie, předsíň, koupelna, tři pokoje, předsíň, WC.
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: s plochou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,137 Podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet:
Zastavěná plocha 448,34 m2 190,00 m2 = 638,34 m2
Obestavěný prostor OP: OP: 448,34×2,90+190,00×3,00+100,98×2,20
=
Vybavení: Název, popis 1.Základy 2.Zdivo 3.Stropy 4.Střecha
2 092,34 m3
Obj. podíl Hodnocení 7,10 %Standardní 22,30 %Standardní 8,40 %Standardní 5,20 %Standardní
–6– Název, popis 5.Krytina 6.Klempířské konstrukce 7.Vnitřní omítky 8.Fasádní omítky 9.Vnější obklady 10.Vnitřní obklady 11.Schody 12.Dveře 13.Okna 14.Podlahy obytných místností 15.Podlahy ostatních místností 16.Vytápění 17.Elektroinstalace 18.Bleskosvod 19.Rozvod vody 20.Zdroj teplé vody 21.Instalace plynu 22.Kanalizace 23.Vybavení kuchyně 24.Vnitřní vybavení 25.Záchod 26.Ostatní
Obj. podíl Hodnocení 3,20 %Standardní 0,80 %Standardní 6,20 %Standardní 3,10 %Standardní 0,40 %Nevyskytuje se 2,30 %Nadstandardní 2,40 %Standardní 3,30 %Nadstandardní 5,20 %Nadstandardní 2,20 %Nadstandardní 1,10 %Nadstandardní 4,40 %Nadstandardní 4,10 %Standardní 0,60 %Standardní 3,00 %Standardní 1,80 %Nadstandardní 0,50 %Standardní 2,80 %Standardní 0,50 %Nadstandardní 5,10 %Nadstandardní 0,40 %Nadstandardní 3,60 %Nadstandardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9.Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 10.Vnitřní obklady 0,54 × 2,30 % 12.Dveře 0,54 × 3,30 % 13.Okna 0,54 × 5,20 % 14.Podlahy obytných místností 0,54 × 2,20 % 15.Podlahy ostatních místností 0,54 × 1,10 % 16.Vytápění 0,54 × 4,40 % 20.Zdroj teplé vody 0,54 × 1,80 % 23.Vybavení kuchyně 0,54 × 0,50 % 24.Vnitřní vybavení 0,54 × 5,10 % 25.Záchod 0,54 × 0,40 % 26.Ostatní 0,54 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní cena ZC: Koeficient využití podkroví Kvp: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5:
2 150,– Kč/m3 ×
1,1000
×
1,1574
×
0,9000
1,0000 – + + + + + + + + + + + =
0,0040 0,0124 0,0178 0,0281 0,0119 0,0059 0,0238 0,0097 0,0027 0,0275 0,0022 0,0194 1,1574
–7– Koeficient změny cen staveb Ki:
×
2,1370
Základní jednotková cena upravená:
= 4 785,96 Kč/m3 Základní cena upravená: 2 092,34 m3 × 4 785,96 Kč/m3
=
10 013 855,55 Kč
Odpočet opotřebení: 10 013 855,55 Kč × 14,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 401 939,78 Kč 8 611 915,77 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 0,990 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
8 611 915,77 Kč 0,960 8 267 439,14 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 14 roků Předpokládaná další životnost: 86 roků Opotřebení: 100 × 14 / (14 + 86) = 14,000 %
Rodinný dům č.p. 816 – zjištěná cena:
8 267 439,14 Kč
a.2) Rekreační chata č.e. 112 – § 36 Chata je podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Svislé konstrukce zděné, stropy s rovnými podhledy, sedlová střecha s taškovou krytinou. Fasáda je opatřena kontaktním zateplovacím systémem a strukturovanou omítkou, kamenný obklad 1.PP, vnitřní omítky štukové hladké. Okna jsou dřevěná zdvojená. Zařizovací předměty standardní. Objekt je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem. Chata byla postavena v roce 1930. V roce 2002 byla provedena rekonstrukce objektu. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako dobrý. Obestavěný prostor (OP): OP: 57,02×(2,40+2,90+0,40+3,00/2)
=
410,54 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 25, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Šestajovice Počet obyvatel: 3 418 Základní cena (ZC): 3 475,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 25, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce V. Zděné tl. více jak 30 cm
Vi A 0,00 0,05
–8– 3 Střešní konstrukce 4 Napojení stavby na sítě
5 Vybavení 6 Vytápění stavby 7 Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se stavbou 9 Kritérium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby III. Elektr. proud, napojení na veřejný vodovod a kanalizaci nebo domovní čistírna odpadních vod, zemní plyn (PB stanice aj.) IV. WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout IV. Ostatní druhy vytápění III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty
0,03
III. Nad 400 m2
0,03
III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1930 2002 29 0,855
0,06
0,10 0,10 0,00
0,00 1,00*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
1,171
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 4 069,23 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,970 Index polohy (IP): 0,990 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 410,54 × 4 069,23 × 0,970 × 0,990 =
1 604 259,59 Kč
Rekreační chata č.e. 112 – zjištěná cena:
1 604 259,59 Kč
b) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Šestajovice Název okresu: Praha-východ Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce I. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby,
Oi 0,80 0,85 1,05 1,00 1,00 1,00
–9– zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 2 120,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 514,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 3 185 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,863 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,990 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,960 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 1 254,3187 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 704 Zastavěná plocha a nádvoří 152 St. 1346 Zastavěná plocha a nádvoří 531 657/3 Zahrada 642 657/7 Vodní plocha 113 659/6 Zahrada 529 659/10 Zahrada 1 218 Součet: 3 185 Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 190 656,44 666 043,23 805 272,61 141 738,01 663 534,59 1 527 760,18 3 995 005,06 3 995 005,06 Kč
– 10 –
C.
Rekapitulace
Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p. 816 2) Rekreační chata č.e. 112 b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 13 866 700,– Kč. Cena slovy: Třináctmilionůosmsetšedesátšesttisícsedmset Kč.
8 267 439,14 Kč 1 604 259,59 Kč 3 995 005,06 Kč 13 866 703,79 Kč 13 866 700,– Kč
– 11 –
D.
Obvyklá cena
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
– 12 – Popis oceňované nemovité věci: Rodinný dům č.p. 816, ul. Lesní, Šestajovice Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD Garáž
14 roků 2 0 3 185 m2 570 m2 V 1.NP RD
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Samostatně stojící, okraj obce Dobrý 0 Zděné 448 m2 Elektro, voda, kanal., plyn Rekreační chata, venk. úpravy, trvalé porosty
Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Šestajovice Popis: Nadstandardní rodinný dům 8+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu 4 roky Počet NP 1 Podkroví 1 Výměra pozemku 3 500 m2 Užitná plocha RD 450 m2 Garáž V 1.NP RD Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
42 222,– Kč
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 2: Rodinný dům Šestajovice Popis: Novostavba rodinného domu 10+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku
1 rok 2 0 1 431 m2
Samostatně stojící, okraj obce Dobrý 0 Zděné 315 m2 Elektro, voda, kanal., plyn Venk. úpravy, trvalé porosty 19 000 000,– Kč
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 40 111,– Kč
Samostatně stojící, okraj obce Dobrý 0 Zděné 372 m2
– 13 – Užitná plocha RD 360 m2 Garáž V 1.NP RD Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Přípojky Příslušenství
55 278,– Kč
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 3: Rodinný dům Klánovice Popis: Nadstandardní rodinný dům 5+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu 5 roků Počet NP 2 Podkroví 0 Výměra pozemku 754 m2 Užitná plocha RD 228 m2 Garáž V 1.NP RD Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Objekt č. 4: Rodinný dům Klánovice Popis: Nadstandardní rodinný dům 5+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha 6 roků
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 49 750,– Kč
Samostatně stojící, okraj obce Dobrý 0 Zděné 152 m2 Elektro, voda, kanal., plyn Venk. úpravy, trvalé porosty 23 880 000,– Kč 104 737,– Kč
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
Stáří objektu
Elektro, voda, kanal., plyn Venk. úpravy, trvalé porosty 19 900 000,– Kč
Stav objektu
1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 0,86 90 074,– Kč
Samostatně stojící, okraj obce Dobrý
– 14 – 1 Počet NP Podkroví 1 Výměra pozemku 3 185 m2 Užitná plocha RD 420 m2 Garáž Ano Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
0 Zděné 266 m2 Elektro, voda, kanal., plyn Venk. úpravy, trvalé porosty 23 460 000,– Kč 55 857,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 50 271,– Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 50 877,– Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 29 000 000,– Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. st. 704, jehož součástí je stavba rekreační chaty č.e. 112, pozemek parc. č. st. 1346, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 816 a pozemky parc. č. 657/3, parc. č. 657/7, parc. č. 659/6 a parc. č. 659/10, dle LV č. 181, v obci Šestajovice, k.ú. Šestajovice u Prahy, běžně prodejné.
Obvyklá cena: 29 000 000,- Kč. Cena slovy: Dvacetdevětmilionů Kč.
V Praze dne 15.07.2016 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 15 –
E.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6243-224/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 15.07.2016
Ing. Karel Schwarz
